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Actualités

10/10/2021

Posez vos questions sur le nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE)

 Au 1er juillet 2021, le DPE , a été mis à jour . Mais cette nouvelle mouture n’est pas encore tout à fait au point et elle doit être « corrigée » d’ici le 1er novembre

Si Vous avez des questions concernant le nouveau DPE et que vous ne comprenez pas sa nouvelle méthode de calcul ? Vous ne savez pas si votre bien fait partie des logements qui seront concernés par l’interdiction de location à partir de 2022 pour certains et en 2028 pour les autres ? Posez vos questions et remplissez le formulaire sur :

 

https://www.20minutes.fr/economie/3143631-20211008-immobilier-posez-questions-nouveau-diagnostic-performance-energetique-dpe

 

Vous obtiendrez une réponse , en vidéo, avec une spécialiste de l’ UFC-Que Choisir ​.

 

 Le Diagnostics de Performance Energétique (DPE) , qui évalue la consommation d’une habitation et qui classe celle-ci  en catégorie « passoire thermique » ou non , a été mis à jour début juillet , mais c’est une boussole qui n’indique plus vraiment le nord . Après l’abandon du calcul basé sur les factures d’énergie et la généralisation du calcul basé sur les caractéristiques du bâtiment , il est apparu  que des diagnostics ont conduit à surévaluer les défauts pour des biens construits avant 1975.

Un « bug » qui a son importance, puisque les logements les plus énergivores (classés F et G sur l’ échelle allant de A G) seront bientôt interdits à la location à partir de 2025. Le gouvernement a annoncé que des « corrections » seraient apportées à ce nouveau DPE avant le 1er novembre.

 

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17/10/2021

Le gouvernement attaque la maison individuelle.

 La ministre déléguée au Logement a estimé que le « rêve » d’une maison individuelle pour chacun menait « à une impasse ». Face à la polémique, elle a rétropédalé , celle-ci avait qualifié les maisons individuelles de «non-sens écologique, économique et social».

 

 La maison individuelle est plébescitée par les trois quarts des Français,  est un idéal qui n’est pas celui du gouvernement. Après la consultation organisé par le ministère du Logement , ce doit être une maison , si possible avec un jardin, une terrasse ou un balcon. Mais seulement 58% des Français en possèdent une. Oublier le stress des grandes villes, fuir la pollution, l’insécurité, le calvaire des transports en commun, retrouver une vie plus saine… Leur rêve s’affronte souvent à la dure réalité: les prix sont si chers que beaucoup de ménages ne peuvent pas s’offrir leur logement idéal. Avec le confinement dû à la  crise de la Covid-19, les citadins n’ont plus qu’un rêve: quitter les grandes métropoles pour s’installer au vert ou dans des villes à taille humaine. Comme si le coronavirus avait réveillé en eux une subite envie de prendre la clé des champs . Il y a encore un an, les petites villes étaient sans intérêt et la banlieue avait mauvaise réputation. Un an après, c'est le contraire , du jamais vu ! Il aura fallu que les Français se sont retrouvés confinés pendant des mois pour qu'ils découvrent à quel point ce n'est pas si mal de vivre «à la campagne» au moins quelques jours par semaine.

 

 En total décalage , le gouvernement  soutient, plutôt une densification des villes. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon a fait savoir aux professionnels qu’elle veut voir fleurir de nouveaux logements collectifs, ajoutant que les maisons individuelles, «ce rêve construit pour les Français dans les années 70», «ce modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture pour les relier», sont un «non-sens écologique, économique et social». «Le modèle du pavillon avec jardin n’est pas soutenable et nous mène à une impasse», a ajouté la ministre.

 

 Les professionnels de la construction ne sont pas passés à côté de cette déclaration , ceux-ci  déplorent une «stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français». «Laissez les Français tranquilles!, a réagi le président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC) , Damien Hereng. «Quand 75% des Français plébiscitent la maison, il s’agit là d’une drôle de conception de l’habitat de demain et du bonheur des Français» , «Vouloir entasser les Français dans du logement collectif aux portes des métropoles fait peu de cas des envies de la majorité de nos concitoyens»., s’exclame le président du Pôle Habitat-FFB Grégory Monod,  déplorant «  la stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français , tandis que la Fédération des constructeurs de maisons individuelles s’est dite « révoltée contre de tels propos tenus par une élite parisienne dite écologique et pourtant très loin des territoires, des habitants et de leurs préoccupations ».

 

 Comme elle l’avait affirmé en fin d’année dernière en réclamant plus de mixité sociale et voulant «du logement social partout», également dans les villes aisées Emmanuelle Wargon a fait l’amère expérience de l’arroseur arrosé. Sa déclaration est mal passée auprès de certains internautes qui ne se sont pas privés de rappeler à la ministre où elle a élu domicile. La ministre vit à Saint-Mandé, dans le Val-de-Marne (94). Une ville cossue où les prix peuvent dépasser allégrement les 10.000 euros le m² car située à proximité de Paris. Elle est propriétaire d’une maison de 150 m2 , estimée à 1,5 million d’euros, selon sa déclaration de patrimoine. Soit 10.000 euros le m². Seulement cette valorisation est bien inférieure à celle de Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière , qui se situe autour des 15.000 euros.

 

 Autre inconvénient quand on veut donner des leçons , Saint-Mandé en matière de logement social , est une ville d’une vingtaine de milliers d’habitants, qui est un des plus mauvais élèves du département avec 11,5% de HLM, selon le dernier bilan triennal de la loi SRU publié en janvier dernier par le gouvernement. Seules 5 des 21 communes du Val-de-Marne soumises à la loi SRU font moins bien. Saint-Mandé, pour ne pas avoir respecté son objectif de HLM,  a vu sa sanction quasiment doubler: de 500.000 à 925.000 euros . Et comme la loi l’y autorise, la préfecture a également décidé de reprendre à la municipalité les permis de construire. Saint Mandé fait  partie des 280 communes carencées, qui n’ont pas atteint leur objectif. La ministre ferait bien d’en parler avec sa municipalité.

 

 La ministre continue néanmoins d’assumer son opposition aux aspirations des Français. «Nous sommes face à une urgence climatique qui ne se négocie pas», martèle t-elle pointant du doigt leurs «contradictions». Les Français veulent des maisons individuelles et en même temps plus d’espaces. La ministre assure qu’«il n’est pas question de renoncer à loger les Français mais de le faire autrement». En respectant un principe: l’intensité «heureuse». À savoir une «densité d’habitat qui crée des quartiers dynamiques, vivants et chaleureux».

 

                            Les constructeurs de maisons lui répondent : la densité d’habitat couplée à une sobriété foncière et des logements de qualité (environnementale, esthétique et d’usage). «Nous le faisons déjà». «L’habitat individuel a connu de nombreuses évolutions depuis plusieurs décennies, tant en matière de sobriété foncière, de densité et de qualité architecturale que de performance énergétique et environnementale, avec l’utilisation de matériaux biosourcés par exemple», affirme Grégory Monod. «Le gouvernement laisserait donc aux ménages modestes, le seul espoir du logement social puisque l’accession en logement collectif est inaccessible financièrement», déplore Damien Hereng se disant «révolté».

D’un autre côté , selon un sondage réalisé par Ipsos pour la Fédération des ascenseurs , les Français,  sont très majoritairement , favorables à la construction de bâtiments bas (moins de six étages) ou de maisons individuelles quitte à ce que les villes s’étalent. Ce sont 80% des seniors de plus de 60 ans qui partagent cet avis . Du côté des jeunes, même s’ils sont plus favorables à la construction de bâtiments en hauteur , ils approuvent majoritairement l’étalement des villes (59%).

La FFC se désole de cette «charge frontale» venant d’Emmanuelle Wargon. L’opposition du gouvernement aux maisons n’est pas nouvelle. Déjà il y a deux ans,  le ministre du logement Denormandie avait tenté de décourager la construction de logements individuels pour relancer les centres-villes en perte de vitesse. Encore une fois                                                  c’est un choix contradictoire avec le fameux choc des prix de l’immobilier voulu par Emmanuel Macron afin de les faire baisser. Et qu’on attend toujours.

 

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04/10/2021

Colère des propriétaires contre le nouveau DPE

 Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE , les professionnels de l’immobilier et certains propriétaires s’aperçoivent d’une dégradation énergétique du parc de leurs logements.

 

Depuis que son calcul a été modifié, le 1er juillet , le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), montre d’inquiétants dysfonctionnements . Ce document classe les logements selon leurs performances énergétiques et, désormais, leurs émissions de gaz à effet de serre, en sept catégories, de A, la meilleure, à G, la pire. L’enjeu est important, car environ 4,8 millions de logements, soit 17 % du parc, déjà étiquetés F et G et considérés comme des passoires thermiques, seront bientôt interdits à la location à partir de 2025, pour la catégorie G et en 2028 pour la catégorie F  et les logements notés E, au nombre de 7 millions avant la réforme, seront inlouables à partir de 2034.

 

 Tout juste mis sur les rails, le nouveau DPE, applicable depuis le 1er juillet 2021,  celui-ci subit les foudres des propriétaires et des professionnels de l’immobilier , ils constatent une «dégradation des classements énergétiques du parc de logements français». Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) affirme : «Le nombre de logements F et G (logements les plus énergivores), qui sont directement impactés les obligationsde travaux dans la loi Climat et résilience, est pratiquement  en train de doubler».

 

 Selon la Fnaim, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et Plurience (les 13 plus gros acteurs de la transaction et de la gestion immobilières) depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE , les passoires thermiques recensées sont maintenant entre 7 et 8 millions,  alors qu’en 2020 le ministère de la Transition énergétique estimait le nombre  à 4,8 millions était . Pourtant, selon le gouvernement, au moment de l’élaboration de la nouvelle version du DPE , seuls 800.000 logements, devaient être rétrogradés au statut de « passoire thermique » et autant devaient en sortir. Pour, avec au final, un nombre inchangé .

 

 «Sur le terrain, ce n’est pas du tout ce que nous constatons», s’emporte Jean-Marc Torrollion et Christophe Demerson, président de l’Unpi ajoute , «L’ambiance est tendue chez les copropriétairesAvec la pénurie des matériaux dont les prix augmentent et les banques réticentes à accorder des crédits, les travaux peinent à se lancer, le calendrier est pratiquement impossible à tenir , alors que dans 7 ans la moitié du parc privé devra être rénové». De son côté , le ministère du Logement, défend son nouveau DPE, «plus fiable et plus complet» il devrait être en mesure «d’ici quelques semaines de partager des données fiables» sur son impact réel, qui ne se base plus sur les factures d’énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l’isolation, système de chauffage , type de fenêtres...).

 

 Comme le gouvernement , les professionnels de l’immobilier veulent orienter les Français à entreprendre des travaux avec l’aide du dispositif « Ma Prime Rénov »  et déjà 430.000 dossiers ont été validés depuis le début de l’année. Mais cette prime estiment-ils  est «insuffisante pour garantir la réalisation de travaux qui pourront améliorer significativement le classement énergétique des biens concernés. Il faudrait lancer rapidement des travaux d’ampleur et cela représente un coût.»  Deux milliards d’euros supplémentaires, destinés à rénover les logements des Français seront ajoutés en 2022 , a annoncé le premier ministre .

 

 Pour 2021, 1,3 milliard ont déjà été consommés ce qui représente seulement 3 000 euros d’aide par dossier. Ce qui est très peu , comparé au coût moyen que représente une rénovation globale, soit environ 40.000 euros. De plus avec le resserrement du crédit, de plus en plus d’acheteurs risquent de manquer de moyens pour rénover leur bien . De quoi réduire le nombre de candidats pour des vendeurs qui, faute de moyens, devront de plus en plus se résoudre à céder leur bien. Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome résume ainsi la situation «Aujourd’hui, un acheteur a plutôt intérêt à acquérir un logement pas rénové quitte à payer une facture énergétique plus élevée et faire les travaux plus tard plutôt que de songer à acheter un logement rénové beaucoup plus cher mais qu’il ne pourra pas financer».

 

 L’Unpi, la Fnaim et Plurience , ont proposé deux solutions au gouvernement pour remédier à cette situation qui tend sérieusement , le marché : la première serait de doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, quand le montant des travaux de rénovation représente au moins  40% de travaux énergétiques ; l’autre proposition serait d’élargir le Denormandie dans l’ancien aux passoires thermiques pour pouvoir les garder dans le parc locatif. En concluant : «Le projet de loi de finances 2022 doit intégrer des mesures fiscales allant dans ce sens  pour qu’uneveritable rénovation des logements de grande ampleur soit possible.»

 

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24/10/2021

Le nouveau DPE suspendu en urgence .

 Face aux critiques, avec l’apparition d’un grand nombre de « passoires thermiques » , l’Etat a recommandé  aux diagnostiqueurs , le 24 septembre de ne plus établir de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements construits avant 1975.

 

 Le ministère du Logement a effectué un rétropédalage de dernière minute sur la mise en place du nouveau  diagnostic de performance énergétique qui a été mis sur la touche en catastrophe après une série de couacs dans son déploiement. Barbara Pompili, ministre de la transition écologique, présentait, le en début d'année , le nouveau DPE comme « un outil rénové, plus fiable, plus lisible, plus transparent, et prenant mieux en compte les enjeux climatiques ». Or, le 24 septembre, le ministère vient de le suspendre, « en raison de résultats anormaux détectés », sur les DPE des logements datant d’avant 1975, soit 207 000 sur les 384 000 établis depuis le 1er juillet. La ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon, doit recevoir, ce lundi 4 octobre, les représentants des diagnostiqueurs, des agences immobilières et des éditeurs de logiciels pour « identifier les anomalies et apporter les corrections nécessaires ».

 

 Ce nouveau DPE, entré en vigueur depuis le 1er juillet dernier , ne se base plus sur les factures d’énergie, mais plutôt sur les caractéristiques du bâtiment et celui ci  a mis en évidence un nombre plus important de «passoires thermiques», (logements très énergivores) ( ils sont actuellement 4,8 millions en France selon le gouvernement). Parmi certains types de logements, construits avant 1975 , le ministère du Logement indique que des «résultats anormaux» sur des DPE ont été détectés , après les remontées de professionnels du secteur. «Des analyses sont en cours»  mais afin de mieux cerner et corriger ces erreurs de calculs dans les logiciels , la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature dans l’attente de leurs résultats «recommande aux diagnostiqueurs de suspendre l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas impératifs de transactions urgentes».

 

 La suspension devrait durer quelques jours , en pratique, les professionnels sont invités à continuer les visites de logements construits avant 1975 et les mesures de performances énergétiques, mais à attendre avant d’établir le DPE. La suspension des diagnostics ne devrait durer que quelques jours. Le ministère du Logement donnera plus d’informations le 4 octobre aux professionnels du secteur avec une présentation du bilan des DPE réalisés, « avec le détail les anomalies relevées et en précisant les mesures correctrices à apporter».

 

« Le nombre de logements F et G est en train de doubler », alertent la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, Plurience, qui regroupe de gros acteurs du secteur, et l’Unpi, l’Union nationale des propriétaires immobiliers, dans un communiqué commun. « Nous avions anticipé que 40 % des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons, le nombre de logements F et G est en train de doubler », s’alarme Jean-Marc Torrollion, le président de la Fnaim. « Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location d’ici 2034 ».  Pour Jean-Marc Torrollion ,  «C’est un soulagement de voir qu’on a été entendusOn attend la réunion du 4 octobre avec impatience», a-t-il poursuivi, en se disant confiant que les anomalies pourraient être corrigées d’ici là.

 

Le monde des HLM s’inquiète également , il craint de voir  aussi le nombre de ses logements classés G exploser avec le nouveau DPE, qui privilégie de façon abérrante le chauffage électrique au détriment du chauffage central alimenté par le fioul ou le gaz. Les offices HLM privilégient le chauffage central depuis longtemps pour éviter que leurs locataires aient à payer des factures excessives avec le chauffage électrique .

Sans aller jusqu’à prendre en compte le parc du logement social, le nombre de logements classés G interdits à la location dès 2025 sera ainsi deux fois plus important que prévu, idem pour ceux qui seront en F lorsqu’ils seront interdits à la location trois ans plus tard.

 

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DPE des logements construits avant 1975 :  la nouvelle formule le 01/11/2021

 

 Vous êtes propriétaire d'un logement construit avant 1975 ? À compter du 1er novembre 2021, vous pourrez de nouveau obtenir les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1er juillet 2021. Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul.

À la suite de l'analyse réalisée sur le nouveau DPE, une nouvelle méthode de calcul qui prend en compte l'identification et la correction des anomalies pour les logements datant d'avant 1975 a été précisée dans un arrêté paru au Journal officiel le 14 octobre 2021.

Cette nouvelle méthode pourra être applicable à partir du 1er novembre 2021, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs.

Pour les logements construits avant 1975 et classés D , E , F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.

En attendant le 1er novembre 2021, il est recommandé aux diagnostiqueurs de différer, lorsque c'est possible, l'édition des DPE , pour une transaction urgente, il est possible de les éditer, en précisant qu'ils pourront les corriger ultérieurement.

DPE des logements construits avant 1975 :  la nouvelle formule le 01/11/2021

Vous êtes propriétaire d'un logement construit avant 1975 ? À compter du 1er novembre 2021, vous pourrez de nouveau obtenir les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1er juillet 2021. Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul.

À la suite de l'analyse réalisée sur le nouveau DPE, une nouvelle méthode de calcul qui prend en compte l'identification et la correction des anomalies pour les logements datant d'avant 1975 a été précisée dans un arrêté paru au Journal officiel le 14 octobre 2021.

Cette nouvelle méthode pourra être applicable à partir du 1er novembre 2021, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs.

Pour les logements construits avant 1975 et classés D , E , F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.

En attendant le 1er novembre 2021, il est recommandé aux diagnostiqueurs de différer, lorsque c'est possible, l'édition des DPE , pour une transaction urgente, il est possible de les éditer, en précisant qu'ils pourront les corriger ultérieurement.

 

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15238

 

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10/10/2021

L’octroi des crédits immobiliers devient plus contraignant

 La décision du 14 septembre du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), placé sous l'autorité conjointe du ministère de l'Économie, de la Banque de France et du Parlement, transforme en normes contraignantes pour les banques, à partir du 1er janvier prochain, ses recommandations sur l'accès au crédit immobilier des Français.

 Désormais , pour obtenir un prêt immobilier il ne faudra pas le faire sur plus de 27 ans ni avoir un taux d’effort de plus de 35 % , c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus .

 Les autorités financières vont durcir les critères d’octroi du crédit et les  rendre obligatoires sous peine de sanctions.  Cette décision n’est guère une surprise en effet le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), avait prévenu l’an dernier que ses recommandations en la matière allaient bientôt s’imposer, et sera effectif au 1er janvier 2022.

 Le HCSF veut ainsi éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, déjà observé en 2019 , les régles définissent un taux d'endettement maximum de 35% des revenus et une durée d'emprunt maximale de 25 ans dans l'ancien et de 27 ans dans le neuf  , avec dans certains cas et la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits. Ces dérogations concerneront à 80 % l’acquisition d’une résidence principale et à 30 % des primo-accédants. La durée maximale de 27 ans concernera pour sa part les ménages qui auront par exemple des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils auront alors la possibilité de s’endetter sur 25 ans et de différer de deux ans le début de leur remboursement.

 Ces recommandations étaient toutefois déjà largement appliquées par les banques. Est-ce que cette mesure peut contribuer à créer des turbulences dans un marché immobilier très dynamique, mais de plus en plus tendu ? Cette évolution pourrait resserrer encore davantage l'accès au crédit des profils les plus jeunes ou les plus modestes, et notamment les primo-accédants, premier maillon de la chaîne d'acquisition immobilière. 

 Actuellement 20,9 % des prêts accordés dans les grandes banques ne sont pas conformes aux recommandations. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France explique ainsi : « Des mesures ont été prises concernant les risques pour les emprunteurs » avec « des prêts trop longs » et des taux d’effort au-dessus de 35 %, en précisant que « l’accès des ménages au crédit immobilier restait assez large »

 Pour Laurent Vimont, président de Century 21 France :  « Cette mesure ne va pas concerner beaucoup de monde , parce qu’aujourd’hui , les crédits de plus de 27 ans, , ça n’existe pratiquement plus. Et au sujet du taux d’effort à 35 %, depuis plusieurs années , les règles sont dans l’ensemble respectées. » La Fédération bancaire française a pris note de ce changement, précisant que « les banques financent les projets de leurs clients , de façon responsable  » et que cela continuera.

Du côté des courtiers,  la directrice de la communication de Meilleurtaux, Maël Bernier  voit un « risque » de « fracture entre d’un côté les plus aisés disposant d’une bonne épargne, et de l’autre ceux qui disposent d’un apport moins important ».

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier, le caractère contraignant de cette mesure risque de pénaliser l’investissement locatif « pour ceux qui ont déjà des crédits en cours ».

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19/09/2021

L'encadrement des loyers devra être mentionné sur les annonces immobilières

Annoncé par la ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon le décret allant en ce sens sera voté avant la fin de l’année . Pour rappel l'encadrement des loyers interdit aux propriétaires de demander un loyer supérieur à une somme donnée et cette obligation n'est pas toujours respectée.

 

 Dans les annonces immobilières concernant des locations de logements soumis à l’encadrement des loyers il va falloir  prochainement faire mention de cette obligation, a déclaré, la ministre déléguée au logement.  Interrogée sur la part importante d'annonces qui ne rentrent pas dans les clous de l'encadrement : Emmanuelle Wargon a déclaré :  «On va prendre un décret d'ici la fin de l'année, avec le ministère des Finances».

 

 Comme le montre l’enquête de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV) : les bailleurs privés parisiens ne respectent pas beaucoup l’encadrement des loyers . Sur  1 000 annonces représentatives du parc privé de la capitale, 40 % dépassent en moyenne de 121 euros par mois les prix plafond fixés par l’observatoire des loyers selon le type d’immeuble, l’appartement et le quartier. De plus il s’agit le moins mauvais résultat depuis que la CLCV surveille ce secteur, puisque, en 2019, la proportion d’annonces non conformes dépassait les 44 % et le montant moyen de dépassement, 150 euros.

 

 Prévu par la loi Elan de 2018, le plafonnement des loyers ne concernait au départ que Paris et Lille. Il a été étendu ensuite à neuf villes de Seine-Saint-Denis en banlieue parisienne, et début septembre aux métropoles de Bordeaux, Montpellier et Lyon. L'encadrement des loyers varie selon les quartiers en fonction de l'état du marché. Il s'applique dans des zones de plus de 50.000 habitants , où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements .

Seulement il y a encore trop d’abus et la loi va demander que la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes [DGCCRF] se saisisse du problème  et que la préfecture puisser infliger systématiquement l’amende administrative prévue par la loi, d’un montant maximal de 5 000 euros pour un bailleur personne physique, 15 000 euros pour personne morale .

Le rapport de la CLCV précise aussi que ce sont les annonces de locations meublées de petites surfaces et les propriétaires louant en direct qui respectent le moins la loi. La pratique la plus fréquente consiste à réclamer un « forfait de charges »,  qui n’est pas illégal pour les locations meublées mais qui ne donne pas au locataire l’accès aux justificatifs des dépenses engagées. Ainsi, il n’est pas rare de voir réclamer un forfait de 150 euros pour un studio, ce qui est une manière de contourner l’encadrement.

 

 

 

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29/08/2021

Diagnostic de performance énergétique : la nouvelle formule

 Certains propriétaires ont des surprises depuis le 1er juillet, avec les résultats du nouveau Diagnostic de performance énergétique qui ont fait leur apparition sur les annonces immobilières.

La nouvelle formule du Diagnostic de performance énergétique (DPE) . Lancé en 2006 pour toutes transactions relatives aux logements , il a pour objectif de permettre de faire un choix éclairé intégrant le confort thermique du futur logement et les dépenses liées à la consommation énergétique. Cet outil était parfois consulté sans conviction par les Français. Il faut dire que selon la date de construction, la méthodologie de calcul pouvait différer, s’appuyant dans certains cas sur l’analyse des factures d’énergie. Alors même que celles-ci dépendent pour beaucoup des habitudes du ménage et de l’occupation du logement. Deux lieux identiques pouvaient ainsi être classés différemment. Pire, 20 % des DPE réalisés précisaient seulement « DPE vierge » ​faute de factures disponibles pour l’étude. La refonte du dispositif devenait alors nécessaire .

 

 Le diagnostic s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage). Et prend directement en compte les émissions de CO2. Des changements qui ne sont pas anodins. Environ 800 000 logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (et inversement).

La présentation du document est également remodelée , l’estimation du montant moyen des factures se fait sur une fourchette allant de -15% à +15% du montant estimé et cela  figurera sur les annonces immobilières à partir de janvier 2022. De nouvelles informations sont ajoutées, comme le confort d’été. Le DPE fait aussi apparaître des recommandations sur les éventuels travaux de rénovation à effectuer, avec une estimation des coûts avec 2 bouquets de travaux , les 2 bouquets permettant d’obtenir un classement optimal (A ou B ).

Des erreurs entre le diagnostic et l’état réel du logement engagent la responsabilité du vendeur ou du bailleur et du diagnostiqueur. Ils pourraient par exemple ainsi être contraints de dédommager la personne lésée, à la hauteur des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué.

 

Quelques couacs

 La nouvelle formule a donc presque deux mois. Mais certaines annonces comportent encore l’ancienne version. En effet, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valables jusqu’à fin 2022. Et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le sont jusqu’au 31 décembre 2024.

 Pourtant, au cœur de l’été, la confusion semblait encore régner et certains qui ont mis en vente une maison, en ont fait les frais. Alors qu’un DPE réalisé avant le 01/07 , certains agents immobiliers ont réclamé qu’il soit revu pour se conformer aux nouvelles règles, arguant que certains notaires bloqueraient désormais les ventes sans ce sésame.Un excès de zèle auquel s’est pliée, des propriétaires bien qu’il n’ y ait aucune obligation de le faire afin de ne pas prendre de risque .

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08/08/2021

Conseils pour mener votre projet de rénovation énergétique .

 Engager un projet de rénovation énergétique est souvent compliqué , il faut identifier les travaux utiles pour améliorer la performance énergétique , choisir les bons artisans, trouver le financement. Désormais , des guichets d’information spécialisés permettent d’obtenir tous les conseils nécessaires.

 

 En effet envisager pour son habitation , un projet de rénovation énergétique peut être compliqué pour beaucoup de personnes ne sachant pas le plus souvent  par quels travaux commencer, ni même pour trouver les bons artisans à contacter. Il faut aussi pouvoir identifier toutes les aides financières, qui représentent un véritable maquis : aides nationales de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), aides locales des collectivités, primes travaux des acteurs privés… Il y a aussi la difficulté de trouver un bon plan de financement lorsqu’on n’a pas connaissance de tous les mécanismes. Il est donc primordial de se faire accompagner dans toute ces démarches mais les professionnels du secteur n’ont pas toujours les moyens de vous apporter toutes les réponses adéquates.

 

 Une récente étude réalisée par OpinionWay pour la société de matériaux BigMat concernant les aides, précise que près de deux tiers des artisans du bâtiment (66%) considèrent que les outils de financement sont trop compliqués et que plus de la moitié d’entre eux (54%) se disent mal informés sur ces dispositifs. Et pourtant Ils constituent souvent les interlocuteurs naturels des ménages , 56% des artisans interrogés ne se sentent même pas légitimes pour conseiller leurs clients sur les aides qu’ils peuvent toucher ! C’est assez compréhensible, à chacun son métier et ces professionnels n’ont pas le temps nécessaire pour se tenir constamment informé sur les évolutions des aides financières. Même si la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) fait un formidable travail de veille, sur de nombreux sujets , rien que sur MaPrimeRénov’, il y a eu énormément de textes pour définir ce dispositif avec un ajustement pour chaque situation . Roselyne Conan, la directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) , le dit clairement : ” Ce n’est logiquement pas le travail d’un artisan de conseiller son client sur un montage financier lors d’une rénovation énergétique, il doit avoir le bon réflexe de l’orienter vers les acteurs experts sur le sujet ” .

 

Le service public pour la rénovation énergétique

 Mais alors  à qui peut on s’adresser ? Il existe une multitude de guichets et d’acteurs pouvant répondre à votre demande .Il faut savoir d’abord qu’il existe un service public de la rénovation énergétique (SPPEH). Créé par la loi Brottes de 2013, ce service entièrement  gratuit , assure trois missions : accompagner des consommateurs souhaitant diminuer leur consommation énergétique, assister les propriétaires et les locataires dans la réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement, et délivrer des informations et conseils personnalisés. Ce service est en lien avec les plateformes locales d’information, gérées aussi bien par les collectivités publiques que par des associations agréées, comme les agences départementales pour l’information sur le logement (Adil), les agences locales de l’énergie et du climat (ALEC), les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) les espaces info énergie (EIE) ou d’autres associations locales.

 

 Toutes ces plateformes s’articulent autour du réseau FAIRE (Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique), qui rassemble sous une même bannière l’ensemble des acteurs publics et privés de la rénovation énergétique. Mais une fois de plus la situation n’est pas la même d’un territoire à l’autre. “Tout dépend de la Région et des collectivités, qui facilitent le déploiement de ces guichets, en articulation avec les acteurs locaux. Et encore une fois comme le particulier , personne ne peut s’improviser comme spécialiste du logement et de la rénovation. Il faut toujours pouvoir associer les compétences techniques, juridiques, financières et sociales. ”Sur certains territoires cela reste encore à finaliser, ajoute Roselyne Conan. Les agences départementales (les ADIL) constituent d’ailleurs l’un des acteurs de l’information et de l’accompagnement, notamment financier et juridique. En 2020, les juristes des ADIL ont assuré plus de 170.000 consultations téléphoniques avec des ménages en recherche de conseils sur la rénovation énergétique , deux fois plus qu’en 2018. “Cette montée en puissance s’explique notamment par la mise en œuvre de nouveaux Coups de pouce (des bonifications accordées dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d'énergie, ndlr), la communication autour du plan de relance, l’essor de MaPrimeRénov’... Pour chaque projet de rénovation, il y a des points de vigilance en matière de droit. Et l’Anil constitue l’un des principaux interlocuteurs sur ces questions”, avance Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l’agence.

 

Vers le métier d’ ”accompagnateur rénov”

Avec les nouvelles contraintes issues de la loi « climat et résilience » , la demande en conseils juridiques va s’intensifier dans les mois et années à venir, (obligation d’audit énergétique pour les logements plus énergivores, interdiction de location des passoires thermiques, etc.). Le texte, qui sera promulgué, prépare donc le terrain et prévoit une harmonisation des compétences des guichets en place. Leurs objectifs ont aussi été clarifiés : aider les Français à élaborer un projet de rénovation énergétique ; mobiliser les aides financières publiques ou privées ; orienter vers des professionnels compétents tout au long du projet de rénovation.

https://www.effy.fr/renovation-energetique/audit-energetique-avec-ma-prime-renov

 

Le rapport Sichel propose également une mission d’accompagnement sous le nom de “Mon accompagnateur rénov” , en parallèle de ce service de conseils pour les propriétaires qui auront engagé des travaux . Elle sera menée par des opérateurs agréés par l’Etat et comprendra un appui à la réalisation d’un plan de financement et d’études énergétiques, ainsi qu’une assistance à la prospection et à la sélection des professionnels.

https://www.effy.fr/magazine/creation-accompagnateur-personnalise-la-renovation.

 

Cette mission d’accompagnement sera conditionnée,  à la délivrance des aides, et notamment de MaPrimeRénov’,  pour certaines rénovations d’envergure dont le monant sera supérieur à 5.000 euros.

La loi renvoie à un décret le soin de préciser le contenu précis de cet accompagnement, la relation entre les opérateurs et les guichets, ainsi que les échéances et les seuils de mise en œuvre de la condition de recours à la mission pour certaines rénovations énergétiques. La première de ces échéances est fixée au plus tard au 1er janvier 2023.

 

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28/06/2021

Au 1er juillet qu’est ce qui va changer avec le nouveau DPE ?

 A partir du 1er juillet 2021 , dans le cadre de la politique énergétique , le diagnostic de performance énergétique (DPE) va se transformer. Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la politique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

 

Le DPE devient plus fiable, plus complet et juridiquement opposable . Ce document est de plus en plus observé par les futurs occupants , étant annexé au contrat de vente ou de bail depuis 2006 , car son résultat, met en évidence la consommation d’énergie du bien qu’ils vont occuper et donc la facture de chauffage ! Dans le cadre de la politique énergétique européenne qui impose la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments et aussi des émissions de gaz à effet de serre , ce nouveau  diagnostic  prend du galon.

 

DPE juridiquement opposable

L’opposabilité est l’une des mesures emblématiques de cette réforme du DPE , car cela va permettre à l’acquéreur ou au locataire , lorsqu’il est confronté à un diagnostic trop loin de la réalité , de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. Jusqu’à maintenant , la fourniture de DPE erronés avait déjà donné lieu à des litiges devant les tribunaux . La jurisprudence, agit en sorte jusqu’à présent pour que l’indemnisation soit  limitée à la « perte de chance » pour l’acquéreur d’avoir acquis le bien à moindre coût, compte tenu sa piètre performance énergétique. Avec l’opposabilité, le montant de l’indemnisation devrait être plus étendue et être équivalente au coût des travaux nécessaires pour que le niveau de performance énergétique indiqué sur le DPE soit atteint .

 

DPE plus fiable

Jusqu’à présent, le diagnostiqueur utilisait , deux méthodes à sa disposition pour effectuer un DPE : celle  « sur factures », pour les habitations construites avant 1948 et pour les appartements dotés d’un chauffage collectif . Mais cette méthode a été jugée trop aléatoire ; la note pouvant varier significativement suivant que les occupants étaient plus ou moins frileux ! Et puis les factures n’étaient pas toujours- fournies par les vendeurs, ce qui donnait un « DPE vierge ».

Pour les autres logements, on utilisait la méthode conventionnelle dite « 3CL », basée les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…). A compter du 1er juillet 2021, tout change ! La méthode « sur factures » disparaît pour laisser la place à une méthode conventionnelle renforcée, nommée 3CL-DPE 2021. Avec les modifications suivantes : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…) et la prise en compte des énergies renouvelables .

 

DPE plus simple à comprendre

Le DPE version 2021 , devient i plus lisible. Sur la première page figurent désormais trois informations : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes figurant sur l’ancienne version du DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement qui apparaîtront sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022

Le diagnostic donne plus d’informations sur le confort d’été, la qualité de ventilation et de l’isolation ainsi que la répartition des déperditions thermiques (inertie des parois) . Il préconisera aussi des mesures de rénovation énergétiques à réaliser par bouquets de travaux et en donnera une estimation chiffrée.

DPE pour des enjeux environnementaux

Le diagnostic de performance énergétique comporte deux étiquettes une étiquette énergie et une étiquette climat (gaz à effet de serre) classées de  A (pour les biens les plus performants) à G (pour les plus énergivores) :

Désormais , les DPE n’afficheront plus qu’une seule étiquette, qui sera la synthèse des deux étiquettes précédentes et celle retenue sera celle classée au niveau le plus bas des deux . Conséquence, les logements chauffés au fioul et au gaz devraient voir leur étiquette énergie se détériorer alors que ceux chauffés à l’électricité et au bois (considérée comme  énergie renouvelable) pourraient la voir s’améliorer.

Le Ministère du logement se veut néanmoins rassurant : environ 40 % de biens pourraient changer de classe énergétique suite à la réforme du DPE mais  cette évolution devrait être limitée à une classe (de E à F ou de E à D, par exemple).

 

Avis de professionnels :

Maître Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée en droit de l’immobilier

« Avant la réforme, le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. Des contentieux avaient déjà eu lieu à propos de DPE erronés ; le nouveau texte ne vient que confirmer la jurisprudence existante. En cas de diagnostic inexact je recommande de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. Il faut ensuite choisir le fondement, c’est-à-dire le terrain, sur lequel on veut agir : le vice caché, la responsabilité ou l’erreur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées ».

 

Guillaume Exbrayat, président du réseau de diagnostiqueurs immobiliers Diagamter :« En France, les bâtiments étant responsables de 44 % de la consommation totale d’énergie et du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il faut tenir compte du fait que les accords internationaux prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Aujourd’hui, la majorité du parc est classée D ! Plus fiable et plus lisible que l’ancien, ce nouveau DPE s’inscrit dans ce processus.

 

La réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ». Déjà depuis le 01/01/2021 , le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même s’il a fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.

 

Au 1er janvier 2025 :  Il ne sera plus possible de louer des logements classés G

A compter du 1er janvier 2028 : Il ne sera plus possible de louer des logements classés F

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24/10/2021

Gare au krach , jamais la Bourse et l’immobilier n’ont été aussi chers en même temps !

Les actions, l’immobilier et les obligations ont atteint de un niveau de cherté maximum et en même temps et c’est la première fois dans l’Histoire que les taux d’intérêt sont négatifs sur beaucoup des obligations d’Etat .  La sonette d’alarme est tirée à quand un dégonflement de la bulle ?

 

 Wall Street a renoué avec son récent record historique, tandis que les autres marchés d’actions évoluent proches de sommets majeurs. L’heure est à la fête sur les Bourses de la planète. Et cela malgré toutes les préoccupations actuelles sur les difficultés d’approvisionnement, la cherté de l'énergie, l’inflation des prix , la remontée des taux d’intérêt, les craintes d’infléchissement par les banques centrales de la politique monétaire, les remous sur l’immobilier et la baisse de croissance en Asie .

 

 Pour Charles Monot, co-fondateur et gérant de Monocle Asset Management , Wall Street tire à la hausse toutes les autres avec un phénomène d’ancrage ; les Bourses de la planète ont alors emboîté le pas à la Bourse américaine, avec pour effet une forte volatilité des transactions . Les actions sont actuellement historiquement chères, avec un niveau comparé au plus haut en 150 ans, comme durant l’épisode de la bulle spéculative de la fin des années 90. Et selon Charles Monot, en cas de forte chute des marchés il reste peu de placements pour se mettre à l’abri actuellement,. Sur les actions, seuls les secteurs d’activité “peu à la mode” ou “à l’ancienne” valent moins chers, en termes relatifs, note-t-il.

Il existe pour lui une bulle alimentée par la politique monétaire ultra-accommodante des banques centrales qui ont inondé la planète de liquidités et écrasé les taux d’intérêts , l’arrivée d’investisseurs d’un nouveau genre (investisseurs particuliers adeptes des réseaux sociaux et des placements à courte vue...) , dénonce l’expert.

 

 La bulle financière actuelle est aussi alimentée par l’effet TINA (there is no alternative : pas d’alternative apparente aux actions, vu l’extrême faiblesse des taux d’intérêt et de la rentabilité des placements alternatifs). Mais gare aux effets pervers de l’effet TINA ! C’est en effet la première fois que les taux d’intérêt sont négatifs sur les obligations d’Etat et que les actions, l’immobilier et les obligations ont atteint de tels niveaux de cherté en même temps. Charles Monot,  souligne qu’à chaque fois que les actions ont été aussi chères dans l’Histoire, ça s’est très mal terminé pour les investisseurs.

“Les investisseurs en actions pensent qu’en cas de forte chute des cours, les banques centrales viendront sauver la situation. Mais en cas de nouveau choc , comme elles ont  tiré leurs cartouches pendant la crise du Covid-19, les grands argentiers sont en manque de munitions. Il y a un inquiétant sentiment d’invulnérabilité.  Les marchés d’actions sont  actuellement très dangereux”, juge l’expert. En comparaison entre 2000 et 2002, la Bourse avait connu un krach larvé d’envergure, après que la Fed avait fortement abaissé son taux directeur. Quand le prochain krach boursier arrivera, la bulle financière se dégonflera, mais les grands argentiers Jerome Powell (Fed) et Christine Lagarde (BCE),  “auront moins d’outils à leur disposition”, souligne-t-il. “Entre 1999 et 2002, LVMH avait fondu de moitié en Bourse alors que les profits avaient peu baissé ”, rapporte l’expert. Un phénomène qui pourrait être réédité dans un avenir pas si lointain, pour l’ensemble du marché d’actions…

 

 Souvent les investisseurs en actions semblent avoir des attentes extraordinaires. L’exemple de Tesla est emblématique. Alors que le constructeur de voitures électriques vaut déjà près de 850 milliards de dollars, soit autant que le cumul de tous ses concurrents, l’action correspond déjà actuellement “à sa valeur théorique de dans 10 ans, et encore, seulement si tout se déroule comme l’espère Elon Musk”, calcule l’expert.

Autre exemple, celui de Zoom, valorisé 82 milliards de dollars, pour des profits annuels estimés à 1 milliard, alors que la croissance spectaculaire est désormais derrière nous et qu’il y a actuellement beaucoup de concurrence (Google Meet, etc.). Plus près de nous, en France, un ténor de la high-tech comme Dassault Systèmes se paie environ 90 fois les profits. C’est excessif et c’est dû en partie à un effet rareté : comme il y a peu de valeurs technologiques d’envergure en Europe, il y a un effet entonnoir : les investisseurs misent massivement sur une poignée de géants de la high-tech, ce qui tire leurs multiples de valorisation vers le haut. Décidément, mieux vaut être prudent et très sélectif en Bourse, actuellement…

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29/08/2021

LE MARCHÉ IMMOBILIER EN TRAIN DE RALENTIR.

 

 

Alors que les ventes dans l'ancien avaient été particulièrement dynamiques au printemps , certains grands réseaux d'agences immobilières constatent une baisse du nombre des transactions.

Comme en 2020 , est-ce que l’année 2021 affichera de nouveau un nouveau record historique de ventes ? Il semberait que non , car pour la première fois depuis la fin du premier confinement, beaucoup des grands réseaux d'agences subissent un ralentissement des ventes .

Au sein du réseau Century 21 , les ventes de l'été commencent à marquer le pas par rapport à l'an dernier et on évoque la fin de la frénésie. Il faut dire que l'été dernier était exceptionnel , étant donné la sortie du confinement et même si au mois d’août , les Français sont en vacances , le patron de Century 21 s'avance déjà : " Même si, la barre du million de ventes devrait être dépassée en 2021 , il y a peu de chances qu'on atteigne un record de transactions cette année ".

Du côté du réseau ERA , on croit encore au record historique . Selon son directeur exécutif  , on pourrait atteindre les 1,2 million de ventes dans l'ancien .

En effet à la fin du mois de mai dernier, les notaires ont enregistré sur les douze derniers mois 1,130 million transactions . . C’est du jamais-vu et déjà en 2020, les ventes enregistrées étaient de 1,024 million après les 1,068 million en 2019.

Même si le marché semble se calmer, une chose est sûre et à ce sujet toutes les agences sont d’accord : le nouvel appétit pour les maisons et les villes moyennes lui reste toujours aussi grand .

 

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28/06/2021

Si une agence immobilière surestime largement la maison d’un vendeur , peut-il être indemnisé ?

Lorsqu’un propriétaire qui ne parvient pas à vendre son bien surestimé par l’ agent immobilier , il peut alors le faire condamner, mais  l’indemnisation obtenue est souvent décevante.

 

 En effet , les magistrats, , comparent « le prix proposé par l’agence à celui de biens similaires vendus récemment ». Ainsi la cour d’appel de Rouen a jugé récemment, qu’une société, Tristant Immobilier, n’avait  pas donné au vendeur les éléments permettant de justifier le prix de leur bien , cette agence avait donc surestimé le bien et manqué à son « obligation d’information et de conseil ».

«Les magistrats considèrent , que pour ce genre de litige,  le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » de ne pas avoir pu acheté leur nouveau logement. » .

 

 Quand un propriétaire  n’arrive pas à vendre son bien qui a été surestimé par son agent immobilier, il peut faire condamner celui-ci. Mais pour autant , les  anciens clients de Tristant Immobilier, bénéficiaire de cette décision, ne sont pas satisfaits car leur indemnisation est loin de correspondre à leur préjudice . Dans les fait : en 2012, l’agence évalue leur propriété au prix de 400 000 euros à la suite de quoi ils décident  d’acheter, dans la foulée , une maison plus petite, au prix de309 000 euros, proposée par la même agence . Pour pouvoir acheter ce bien , ils obtiennent un prêt relais,  de 331 000 euros sur une période de 18 mois .

 

 Seulement , au bout de deux ans, leur propriété ne trouva pas preneur et ceux-ci doivent prolonger leur prêt relais en  payant 6 500 euros d’intérêts supplémentaires. Après avoir, enfin, vendu, leur maison au prix de seulement 242 000 euros, ils finissent par assigner Tristant Immobilier en les accusant de les avoir poussés à acheter la seconde maison, pour ensuite toucher une commission de 22 000 euros. Ils voulaient une condamnation de l’agence à leur verser les 90 000 euros qui leur manquent.

 

 Au final , dans ce genre de litige, les magistrats ont considéré que le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » dans l’achat de leur deuxième bien. Le tribunal de grande instance du Havre, qui avait, alloué aux plaignants :  90 % de la différence entre le prix annoncé et le prix d’acquisition de leur nouveau bien ,  soit 82 638 euros , s’est vu corrigé par  la cour d’appel de Rouen qui a réduit  l’indemnisation à 28 500 euros, correspondant à la  commission de l’agence et aux frais bancaires.  L’histoire n’est pour autant pas terminée et l’avocat de l’agence, Me Claude Aunay, qui juge  cette condamnation « inhabituelle », a décidé d’effectuer  un pourvoi en cassation .

 

 En effet la jurisprudence montre, que le plus souvent, les magistrats condamnent l’agent à ne payer que l’équivalent de sa commission et cette décision de la cour d’appel de Rouen  étonne même par son issue extrêmement favorable . En 2015 , la cour d’appel de Lyon avait considéré que les propriétaires d’un bien estimé 450 000 euros en 2006 et vendu 263 000 en 2008 n’ont subi qu’un « préjudice moral de déception, tenant à ce que l’opération ne s’est pas réalisée dans la quiétude qu’ils avaient espérée ». Elle leur alloue… 2 000 euros. De leur côté, les  propriétaires normands peuvent s’estimer heureux !

 

Attention à ne rien dissimuler lors de la vente d’un logement .

 

 La Cour de cassation vient de rappeler : le vendeur d’un bien immobilier ne doit rien cacher sur le bien vendu et l’agent immobilier est tenu de jouer un véritable rôle de conseil dans la transaction.

 Fin 2010, un couple  avait vendu leur logement dans la région de Pau  sans informer les acheteurs qu’une rocade était sur le point d’être construite à moins de 50 mètres. Les acquéreurs après avoir attaqué les vendeurs ont obtenu l’annulation de la vente et le remboursement des sommes avancées.  Les vendeurs se sont ensuite retournés contre l’agence Optimhome, chargée de la transaction, en leur reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité d’informer les acquéreurs de ce projet de rocade. Dans un arrêt du 9 janvier 2019, la Cour de cassation leur a donné raison. Elle rappelle que la loi Hoguet (du 2 janvier 1970), qui régit la profession, impose à l’agent immobilier un devoir de conseil auprès de leurs clients et il doit attirer l’ attention sur les risques encourus de ne pas prévenir les acheteurs . Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome  a rajouté pour sa part que « Dans ce cas, c’est pousser très loin le devoir de conseil car les vendeurs ont menti par omission car ils étaient informés , étant membres du comité de défense contre la rocade ils  connaissaientparfaitement la nature du projet.

 

 Les tribunaux estiment que le devoir de conseil de l’agent s’étend au-delà des  simples renseignements apportés lors de la visite du logement. Me Camille Fourier-Ferrand, avocate dans ce domaine particulier précise :  « L’agent immobilier doit  se renseigner, vérifier la régularité de la transaction et les décisions sont encore plus strictes lorsque l’agent est chargé de rédiger l’avant-contrat de vente »  . L’agent n’est pas un profane en matière d’immobilier et doit apporter une valeur ajoutée qui n’est pas à la portée de particuliers , d’où la necessité qu’il soit  bien implanté localement afin de connaître de façon très approfondie la ville ou le quartier où le logement est vendu .

 

 Cette décision de la Cour de cassation rappelle aussi l’importance pour les vendeurs de ne rien cacher . Ce couple ayant été condamné à l’annulation  de leur vente, a dû rembourser 173 000 euros aux acheteurs, pour ensuite revendre leur maison mais au prix réel diminué de la nuisance engendrée par la rocade soit 119 000 euros. Dans cet exemple, il y a eu « dol » explique Me Camille Fourier-Ferrand, en quelque sorte une manœuvre frauduleuse visant à cacher volontairement un vice dans le logement. « Nous traitons régulièrement des dossiers de ce type et cela crée de lourds problèmes financiers pour les personnes ».

 

 Il peut aussi exister un vice caché ignoré des vendeurs et qui apparait une fois le logement vendu. Dans ce cas , les acquéreurs ont alors cinq ans pour agir en justice contre leur vendeur à partir du moment où le vice se déclare. S’il est difficile de prévoir des vices cachés, il est en tout cas important de ne pas chercher à cacher un défaut du bien, comme de passer un coup de peinture sur des tâches d’humidité ou de dissimuler qu’il est situé juste à coté d’un site créant des nuisances sonores comme une boîte de nuit .

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04/09/2021

Le nouvel outil du fisc : “Gérer mes biens immobiliers”

 Un nouveau service en ligne dédié aux propriétaires fonciers est apparu au mois d’août, sur le site impots.gouv.fr. Celui-ci permet de lister les biens immobiliers de chaque propriétaire et de pouvoir vérifier les informations dont dispose l'administration. Ensuite il permettra bientôt de répondre en ligne aux obligations déclaratives.

 

 Destiné aux 34 millions de propriétaires de locaux ou titulaires d’un droit réel (usufruitier, nu-propriétaires, etc.) , le tout nouveau service baptisé , “gérer mes biens immobiliers”, sur le site impots.gouv que la Direction générale des Finances Publiques (DGFIP) vient de mettre en ligne, permet à tous les propriétaires de visionner l’ensemble des biens bâtis qu’ils possèdent et d’en obtenir les caractéristiques principales.  Désormais, tout usager propriétaire, qu’il soit un particulier ou un professionnel (personne morale), peut à partir de son espace sécurisé , consulter l'ensemble de ses biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…).: nature (garage, box, cave, local commercial, maison, etc.), adresse, surface, nombre de pièces, dépendances attachées... Ainsi que des informations plus spécifiques telles que le numéro fiscal du lot, les droits sur le bien, etc.

 

 Pour accéder à l’ensemble de ces informations, il faut se connecter sur l’espace particulier du site impots.gouv.fr et ensuite de cliquer sur l’onglet “Biens immobiliers”. Le tableau de bord s’affiche : les locaux sont présentés individuellement, sous forme de box. Chaque page comporte jusqu’à 6 biens. On peut aussi les retrouver avec une recherche par localisation, suivant le type de bien ou avec leur identifiant fiscal et ainsi visualiser les informations clés (adresse, nature du local, etc.).

 

 Pour avoir plus de précisions il faut ensuite cliquer sur l’onglet  “Détailler les biens” pour avoir les informations principales de chaque local : étage, nombre de pièces, numéro de lot, etc. Et pouvoir consulter la fiche descriptive de chacun des biens, qui résume toutes les informations parcourues avec en plus les références cadastrales et les droits sur le bien.

 

 L’intérêt de ce service se limite pour l’heure, à la simple consultation des informations relatives aux propriétés. Mais bientôt il sera complété i et deviendra rapidement un outil indispensable, pour les propriétaires ou pour l’administration. Dès la fin de l’année 2022, il sera alors possible de réaliser les déclarations foncières de manière dématérialisée, comme les demandes de permis de construire, ou comme les démarches relatives aux taxes d’urbanisme (calcul de leurs montants, paiement, etc.). Ensuite, en début d’année 2023, les propriétaires seront invités à y communiquer l’affectation de chaque bien, c’est-à-dire s’il s’agit d’une résidence principale, une résidence secondaire, un logement locatif, etc.

 

 Dans ce dernier cas, il sera alors obligatoire de déclarer le montant du loyer. pour permettre au fisc de mettre à jour les valeurs locatives cadastrales souvent déconnectées de la réalité , entrant dans le calcul des impôts locaux . Cette réforme, , prévoit de réviser la valeur locative de chaque bien immobilier , sur la base des loyers constatés sur le marché en 2023. Ainsi dès 2026, l’ensemble des logements se feront appliquer une nouvelle valeur locative plus adptée à la réalité du terrain.

 

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28/06/2021

Première mondiale dans le gaz renouvelable

Engie qui a  construit , Gaya , le démonstrateur semi-industriel dans la nouvelle filière du gaz renouvelable, représentant un investissement de 60 millions d'euros a validé sa technologie protégée par dix brevets. L'« usine à gaz »  , qui est la plateforme de l'énergéticien français ,  avait commencé par produire du  biométhane à̀ partir de déchets forestiers secs , vient de réaliser une première mondiale en produisant du gaz renouvelable à̀ partir de combustibles solides de récupé́ration (CSR).. Le mois dernier .

 

 En l'absence d'une filière de recyclage viable, les déchets de composition variée : bois, papiers, cartons ou plastiques,  issus d'activités économiques diverses.  terminent jusqu’à présent à l'enfouissement. Alessandra Barba, responsable du Lab biogaz, biomasse et déchet au centre de recherche Crigen d'Engie explique que le développement de Gaya offre à ces déchets une deuxième vie sous forme de gaz « substituable au gaz naturel, avec exactement les mêmes caractéristiques »  et celle-ci affirme que  « Ce gaz renouvelable, est stockable et transportable dans les infrastructures actuelle avec  la meilleure valorisation possible » , ce premier pas répond aux ambitions françaises de réduire de 50 % les déchets enfouis et de baisser de 30 % la consommation d'énergies fossiles.

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01/08/2021

Sanctions étendues aux particuliers pour absence de DPE dans les annonces immobilières

Avec la loi énergie et climat de 2019, les annonces de vente et de location doivent mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE) . Jusqu’à présent, les professionnels qui ne se pliaient pas à cette obligation étaient passibles de sanctions. Bientôt les propriétaires particuliers  seront bientôt soumis à cette règle

 

 L’ information était passée inaperçue , le Parlement qui vient tout juste d’adopter La loi climat et résilience, qui sera promulguée à la fin de l’été, veut faire passer tout un paquet de nouvelles mesures en matière de rénovation énergétique des logements. Gel des loyers pour les passoires thermiques classées F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) , interdiction progressive de location de ces logements énergivores, et instauration d’un plan pluriannuel de travaux obligatoire dans les copropriétés. Le texte impose un certain nombre de nouvelles contraintes aux propriétaires  avec une autre disposition jusqu’ici passée inaperçue  qui a été introduite au projet de loi à savoir l’extension aux particuliers des sanctions prévues pour défaut d’affichage du DPE dans les annonces immobilière.

 

 En effet : la loi énergie et climat de 2019  impose certaines informations relatives à la performance énergétique d’un bien qui doivent figurer sur toutes les annonces immobilières, lorsque celui-ci est mis en vente ou en location. Il s’agit de la classe énergétique du logement (la fameuse note allant de A à G), ainsi que l’estimation (indiquée sur le DPE) du montant annuel des dépenses énergétiques. Obligation qui concerne tant les annonces affichées en agences que celles diffusées sur les plateformes numériques (Leboncoin, SeLoger, PAP, etc.). En 2020, le gouvernement avait fixé par ordonnance les sanctions  pour les professionnels qui manqueraient à cette obligation, en habilitant les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à contrôler le respect de la mesure. Ces sanctions s’élèvent à 3.000 euros maximum pour une personne physique et à 15.000 euros maximum pour une personne morale.

 

 Seulement étant donné que les annonces publiées directement par des particuliers sont majoritaires, les pouvoirs publics ont étendu dans la toute nouvelle loi climat et résilience , ces sanctions aux non professionnels,. Ce qui signifie qu’un propriétaire particulier qui se passerait des services d’un agent immobilier pour vendre ou louer son bien, et qui oublierait d’afficher la note du DPE avec les dépenses énergétiques du logement , sur les annonces, va lui aussi bientôt s’exposer à une amende. L’autorité administrative devra d’abord le mettre en demeure de se conformer à cette obligation d’affichage, dans le délai qu’elle aura fixé. En  l’absence de réaction de l’intéressé , elle pourra alors lui établir un procès verbal allant jusque 3.000 euros. Ces sanctions entreront en vigueur dès le lendemain de la promulgation du texte à la fin de l’été. La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet , rend désormais le diagnostic de performance énergétique opposable. Cela signifie que le locataire peut dorénavant se retourner contre le propriétaire s’il constate une erreur sur le DPE ou si cela apparait comme un manquement délibéré.

 

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28/06/2021

Une première centrale houlomotrice bientôt installée en Bretagne

Dans la baie d’Audierne , à la pointe de la Bretagne, sera bientôt mise en service la première centrale électrique commerciale d’Europe par l’ exploitation de l’énergie des vagues. Un projet pilote de 2 MW va d’abord être exploité par la société irlandaise Sebased qui prévoit par la suite l’installation d’une deuxième installation d’ une puissance de 10 MW pour injecter l’électricité produite dans le réseau.

 

L’énergie houlomotrice exploite la puissance des vagues, et présente plusieurs atouts intéressants : les installations sont insonores et invisibles depuis le littoral ,sa production est prédictible et elle est surtout abondante en hiver, quand la consommation est la plus forte.

 

Selon l’industrie européenne des énergies marines, 100 GW de capacités utilisant l’énergie des vagues et des courants marins pourraient être déployés en Europe d’ici 2050. Cette production peut couvrir 10 % des besoins en électricité sur tout le continent.

 

Aucun projet en Europe, n’a atteint jusqu’ici, le stade d’une exploitation commerciale De nombreuses startups de par le monde s’activent actuellement au développement de projets houlomoteurs et à la mise au point de prototypes .

 

Un premier parc commercial de 10 MW

 

La société Irlandaise Seabased, installée en Irlande est dirigée par le français, Laurent Albert, affirme  dans un communiqué récent qu’elle sera la première à atteindre le stade d’exploitation en Europe . Avec le soutien de la région Bretagne, elle va installer dans la baie d’Audierne (Finistère) son prototype de 2 MW. A partir de cet essai , si cela s’avère concluant, la startup compte monter en puissance en installant un système capable de  porter la capacité du parc à 10 MW et de connecter celui ci au réseau électrique de l’Hexagone.

 

La technologie houlomotrice de Seabased utilise une série de bouées en acier qui se déplacent verticalement au gré des vagues. Chacune d’entre elles est reliée par un câble à un générateur linéaire (appelé WEC pour Wave Energy Converter) posé simplement sur le fond de l’océan. A l’intérieur de ce convertisseur, une sorte de piston magnétisé effectue des va-et-vient au centre d’un bobinage, au rythme des mouvements de la bouée. Il transforme donc l’énergie mécanique ainsi développée en électricité. Tous les convertisseurs sont reliés par des câbles électriques à une sous-station immergée où l’énergie produite est lissée puisque les mouvements des différentes bouées, indépendants les uns des autres, ne sont pas synchronisés. Le courant est ensuite transporté vers une station terrestre par un câble sous-marin puis injecté sur le réseau.

Le système électrique utilisé est conçu et fabriqué par une entreprise bretonne : ENAG.

Cette petite société irlandaise, qui emploie pour l’instant une cinquantaine de salariés, n’en est pas à son coup d’essai puisque qu’elle développe des projets pilotes depuis 2006, au large des côtes de la Norvège , de la Suède, de la Finlande et même en Afrique au Ghana.
A l’heure actuelle , il s’agit d’optimiser le système en vue de sa certification, ceci étant le processus obligatoire à suivre pour passer à une phase de commercialisation dont aucune date n’est encore précisée à ce jour .

 

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28/06/2021

Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ?

Avec la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE)  au 01/07/2021, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres la verront améliorée.

 

La réforme du diagnostic de performance énergétique , prévue depuis la loi Elan de 2018,  mise en pratique le 1er juillet 2021 , est cruciale puisque le DPE constitue maintenant le véritable pivot des politiques publiques en matière de rénovation énergétique . Le document,  est obligatoirement établi à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique avec  une note allant de A pour les plus économes, à G pour les plus énergivores. Cette refonte d’ampleur, va mettre en oeuvre l’interdiction d’augmenter le loyer des logements avec les étiquettes F et G .

 

Tout d’abord, le DPE devient juridiquement opposable, ce qui signifie que lors d’une vente ou d’une location, le vendeur ou bailleur engagera sa responsabilité sur les informations que le document contient. Son acheteur ou locataire pourra donc se retourner contre lui en cas d’erreur ou de manquement. Le DPE devient plus fiable , parce qu’avant il y avait , deux méthodes de calculs . La première, dite “3CL” (pour calcul de la consommation conventionnelle des logements), consiste en une étude approfondie des caractéristiques intrinsèques du bâti (isolation, mode de chauffage, matériaux de construction, etc.). Et la seconde, dite “sur facture”, trop dépendante du comportement des occupants est définitivement abandonnée. Cette méthode s’appliquait sur les logements construits avant 1948 et ne se réfèrait qu’aux dépenses énergétiques des occupants .

 

Le principal changement, qui  impacte directement les propriétaires, tient dans l’instauration d’un double seuil de notation. Dans la nouvelle version, le DPE est calculé à la fois sur la seule consommation énergétique des biens et sur leurs volumes d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement se fait en fonction de deux notes : celle de l’ étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et celle de l’ étiquette climat, évaluant son taux d’émission de CO2. La note globale classant le logement est la pire de ces deux notes qui est maintenant retenue . D’un simple diagnostic énergétique, on passer à un diagnostic environnemental.

 

Quelle note pour votre logement ?

 

Ce nouveau paramètre va mécaniquement impacter la notation des biens et l’on estime que près de 40% des logements pourraient voir leur note modifiée , soit une  dégradation… ou une amélioration . D’après les estimations du gouvernement, environ 800 000 logements devraient devenir des « passoires thermiques » ,  tandis que près de 600.000 devraient en sortir. Le principal changement sera pour le mode de chauffage :  certains biens chauffés au fioul ou au gaz, qui émettent donc plus de carbone, devraient être rétrogradés sur l’échelle du DPE. A l’inverse, les biens chauffés à l’électricité ou au bois devraient remonter sur cette échelle .

 

 Pour l’heure, les instances gouvernementales , assurent que ces mouvements ne devraient pas excéder une classe dans le DPE certains biens actuellement notés E ne devraient pas descendre en-dessous de l’étiquette F, et inversement. Seulement la réalité pourrait être assez différente… En effet d’après les premières simulations effectuées par les éditeurs de logiciels, même s’il n’y en aura pas beaucoup , il pourrait y avoir  parfois des cas de changement de deux classes. Certains logements pourvus d’une chaudière gaz classique, qui  sont au plus bas de l’étiquette D, pourraient basculer en classe F et  inversement pour certains autres logements . Il est aujourd’hui impossible d’anticiper une éventuelle évolution de la note de son logement et les résultats de l’ancien DPE ne seront d’ailleurs pas toujours comparables avec ceux du nouveau.

 

Quand le logement perd t-il de la valeur ?

 

 La réforme du DPE va affecter la valeur immobilière des biens, déjà d’après la dernière étude des notaires sur “la valeur verte des logements”, les biens d’étiquettes F et G se vendent entre jusqu’à 18% moins cher que les biens de classe D. Le phénomène pourrait s’accentuer surtout  pour les maisons parce que l’impact de la note énergétique sur leur valeur est plus important . Les paramètres comme l’année de construction et  la zone géographique vont donc avoir  ue incidence plus prononcée lors des transactions immobilières (en sachant que dans les régions chaudes,  les besoins en chauffage sont limités).

 

 Si vous envisagez de vendre : un sursis est accordé aux propriétaires ou aux bailleurs qui ont réalisé un DPE avant le 1er juillet 2021 , leur diagnostic énergétique pourra être utilisé jusqu’au 31 décembre 2024 . Pour les bailleurs , il devient toutefois préférable de réaliser assez vite un nouveau DPE. En effet à partir de 2025 pour les logements de la classe G la loi climat et résilience,  va interdire leur location et à compter de 2028 pour les biens d’étiquette F. Avec le nouveau DPE , un changement pourrait alors les contraindre à prévoir des travaux rapidement . Déjà les banques ont resserré les conditions de prêts pour les ménages qui souhaitent acheter des biens mal notés ou présentant un DPE vierge de l’ancienne version.

 

Le prix du DPE va-t-il augmenter ?

 

C’est une des conséquences de sa fiabilisation : le DPE va devenir encore plus technique et donc plus long à établir pour les professionnels avec les risques en cas de DPE erroné . Désormais,  chaque élément technique devra être mesuré , on va donc obligatoirement passer beaucoup plus de temps sur chaque logement, ce qui entraine forcément une augmentation du tarif .

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18/07/2021

Produire son électricité devient rentable

Des centaines de milliers de propriétaires réduisent d’environ 20% leur facture EDF grâce au système de l’autoconsommation .  Les conseils à suivre .

 

 Le nombre de particuliers équipés de panneaux solaires ne cesse d’augmenter en effet , ils étaient  435.000 fin 2020, et ils sont en augmentation de 7% sur un an . Les progrès techniques permettent aujourd’hui d'envisager de telles installations même dans des zones où l'ensoleillement ne dépasse pas 1.400 heures par an, loin des 2.800 heures de la région Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur).  Comme celui dans l’Oise, qui a mis à profit son garage indépendant pour poser près de 17 mètres carrés de panneaux photovoltaïques.

 

 L'orientation de la toiture doit être préférablement au sud, les panneaux pouvant fonctionner aussi vers l'est ou l'ouest. Il faut environ 20 mètres carrés de panneaux pour produire 3 kilowatts-crête (kWc) qui est l’ unité de rendement optimal de l'installation .  Les conditions requises, sont d’abord d’être propriétaire d'une maison, et disposer d'un toit, de préférence dépourvu d'amiante , une terrasse à proximité du bâtiment ou une dépendance peuvent aussi faire l'affaire .

 

 Un équipement, pose comprise , coûte environ  7.500 euros pour 3 kWc . Ce tarif inclut , les capteurs solaires, les micro-onduleurs qui transforment l’électricité de chaque panneau , d’un courant continu en courant alternatif, et le matériel pour assurer la protection électrique.

Il est possible de réaliser soi même l’installation. Le prix n’éxcède alors généralement pas  4 000 euros pour les 20 m2 de panneaux (3 Kwc) installés. D’après la société Mon Kit solaire , l'opération peut se faire en une journée, grâce au branchement en plug-and-play permis par les coffrets précâblés , il est préférable de réaliser le montage à plusieurs personnes .

 

 Que faire ensuite de l'électricité produite ? Jusqu'en 2017, seule la revente totale de l'énergie à EDF, à un tarif garanti, était autorisée, maintenant on peut consommer sa production et ne revendre que l'excédent non consommé. C’est cette option qui est  désormai le plus souvent choisie , la revente totale, n'étant retenue que par les propriétaires de résidences secondaires, ou par ceux trop souvent absents pour avantageusement exploiter leur production.

Si on fait intervenir un artisan labellisé RGE , l'autoconsommation peut bénéficie d’une aide avec une prime à l'installation qui va de 1.140 à 2.520 euros selon la puissance de l'installation . Les tarifs de rachat du surplus d'électricité sont nettement moins avantageux qu’il y a 10 ans et sont fixés à 10 centimes le kilowattheure pendant vingt ans.

 

 Si l’on consomme  80% de sa production, pour en réinjecter 20% dans le réseau , les revenus générés en plus chaque année vont de 80 à 150 euros, pour une installation de 3 kilowatts-crête. Mais le principal avantage financier de ce type d'installation réside simplement dans la réduction sur la facture EDF . Ce gain va croître, en même temps que la hausse, du tarif réglementé d'EDF (tarif bleu).  A Lille ce gain est en moyenne de 421 annuels et pourrait atteindre  622 euros dans 20 ans avec une augmentation de 3% par an .

 

 Le gain sur la consommation et les aides incluses, permettent d'amortir son installation en huit à dix ans et parfois moins . De plus , la durée de vie des panneaux est supérieure à 20 ans et à la fin de la période de rachat garanti par EDF, on peut encore revendre le surplus à d'autres opérateurs.

Dans l’Oise , en 2017, la famille Billey a fait installer en une journée 10 panneaux solaires sur le toit de leur garage de. Installation clés en main (déclaration préalable de travaux, création de dossier chez Enedis…) effectuée par un spécialiste de la périphérie lilloise . "L’efficacité avec laquelle ils ont travaillé nous a tout de suite mis en confiance", se rappelle Jean-François. Même si l’ensoleillement est plus faible dans cette région au nord de Paris et que leur mode de chauffage est au gaz, la centrale de 3kilowatts-crête reste une bonne affaire pour le foyer, qui l’utilise pour charger une voiture électrique.

Ils ont ainsi pu bénéficier de 1.170 euros de prime, (environ 17% du coût d’installation de 7.000 euros). Leur consommation a diminué de 15% avec un gain sur la facture EDF de  420 euros par an . La revente du surplus leur rapporte 138 euros par an. Ils vont donc amortir l’installation dans neuf ans si le tarif augmentait, de 3% par an.

 

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28/06/2021

Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.

 

 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

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28/06/2021

Les départements avec beaucoup de passoires thermiques à rénover

 Avec l’annonce  d’aides de 2 milliards en faveur de la rénovation énergétique des habitations. Certains départements auront vraiment besoin de cette manne financière.

 

 Dans le cadre de son plan de relance économique à 100 milliards d’euros le gouvernement va allouer à la rénovation énergétique des bâtiments 6,7 milliards d’euros sur cette somme totale , 4 seront alloués aux infrastructures publiques : écoles, commissariats, 500 millions d’euros pour les projets de réhabilitation , dans le logement social et 200 millions d’euros destinés à la rénovation de locaux pour les petites entreprises , les  deux derniers milliards, seront pour les  particuliersdans le cadre des aides du dispositif MaPrimeRenov’ . https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

 

En effet dès le 1er janvier 2020 , l'Etat va  proposer une nouvelle aide financière : MaPrimeRénov', c’est une aide qui s'adaptera en fonction des revenus, par une démarche simple . Jusqu'ici, cette aide à la rénovation énergétique des logements n'était ouverte qu'aux ménages les plus modestes, pour leur résidence principale. Mais afin d'accélérer la transition écologique des logements, le gouvernement a décidé qu'en 2021, tous les ménages pourront en bénéficier. Même les plus aisés. 

Selon Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, cela vient d'une volonté de "simplification". "L'objectif, c'est de lutter contre les passoires thermiques, où qu'elles soient", a ajouté le Premier ministre Jean Castex . 

 

Concrètement, MaPrimeRenov sera désormais aussi accessible aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété, explique le Ministère de l'Economie sur son site. En revanche, le Crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE) sera supprimé.

 

 Le ministère de la Transition écologique a réalisé une étude sur les passoires thermiques en France afin d’ identifier les secteurs qui ont le plus besoin  de cette aide . D’après les conclusions de cette étude , environ 17% des résidences principales sont considérées comme “très énergivores” qui donc consomment le plus d’énergie pour être chauffées. Les “passoires thermiques” sont identifiées avec les étiquettes F ou G, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) , ces “mauvais classements” ont pour conséquences d’abord d’avoir des factures de fioul, gaz ou électricité qui explosent pour les occupants et elles peuvent aussi  diminuer le prix des logements et leur capacité de mise en location.

 

Le Cantal, la Creuse parmi les mauvais élèves

 

  Il ressort de cette étude que  certains départements comptent beaucoup plus de “passoires thermiques” que d’autres. Il s’agit surtout de territoires ruraux ou montagnards comme le Cantal avec  47% des logements classés avec une étiquette F ou G sur leur DPE , on peut citer également la Creuse (44% des logements  concernés), la Nièvre (41% des logements) ou la Haute-Loire (37% des logements).

 

 A contrario, la façade méditerranéenne et la côte Atlantique sont assez éloignées de cette problématique concernant les  logements trop énergivores. Dans le Var, seulement 7% des logements sont classés F ou G en terme de performance énergétique ,  6% dans les Landes, 8% dans les Alpes-Maritimes ou en Haute-Garonne. D’un autre côté il est assez dérisoire de comparer des régions où l’on chauffe les habitations  3 mois par an à celles plus froides où le chauffage fonctionne au minimum 7 mois voire plus. . Ce classement devient donc inadapté étant donné qu’il tient compte de la consommation annuelle de chauffage , il est fort possible que dans les mêmes conditions les départements favorisés compteraient autant de “passoires thermiques” .

 

Les maisons anciennes particulièrement visées

 

 Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe sans  surprise, 42,4% des habitats construits avant 1919 dans la catégorie  F ou G ; plus les logements sont anciens, plus ils ont de chance d’être des passoires thermiques. Ces deux notes concernent également 35,9% des logements appelés “maisons 1930” construits entre 1919 et 1945,  à l’opposé, seuls 4,7% des biens de constructions entre 1989 et 2000 sont dans ce classement . Autre enseignement de cette étude : les maisons ont plus de chance d’être considérées comme “passoires thermiques” que les appartements . En matière de performance énergétique 18,4% d’entre elles sont classées F ou G, contre 14,7% des appartements.

 

Pour connaître vos droits à MaPrimRenov, il existe un simulateur officiel sur le site du gouvernement dédié : faire.gouv.fr. Il suffit d'entrer les caractéristiques de votre logement, de votre foyer et des travaux que vous souhaitez effectuer pour estimer le montant auquel vous avez droit.

 

Pour vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation, contactez un conseiller FAIRE.  

Appelez un conseiller au 0 808 800 700  Du lundi au vendredi de 9h à 18h. Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.   

 

Ensuite, vous pouvez déposer une demande sur maprimerenov.gouv.fr.   

MaPrimeRénov' vous permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique à moindre coût. Du conseil personnalisé à l'obtention de l'aide, l'Etat vous accompagne.

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22/08/2021

Que faire si le loyer est trop élevé ?

Le Parlement examine la loi de prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2026. Que faire en cas d’abus?

 

 Le gouvernement veut prolonger l’encadrement des loyers, relancé par la loi Élan de 2018, jusqu’en 2026. Cette mesure fait partie  du projet de loi «4D» (Différenciation, décentralisation, déconcentration, décomplexification) qui est en examen au Parlement. L’expérimentation du dispositif mis en place à Paris , Lille , Bordeaux , Lyon ou Grenoble , prend fin en 2023. L’exécutif estime qu’il faut plus de recul pour évaluer la pertinence de cette mesure pour laquelle E.Macron n’a pas vraiment confiance.

 

 Plus de deux ans après sa mise en place , le dispositif se révèle peu efficace à Paris, première ville en France à le relancer,  en effet , selon une étude de Meilleurs Agents , une annonce sur deux pour un logement vide ne respecte pas le dispositif prévu pour ralentir l’augmentation des loyers dans la capitale . Ce spécialiste de l’estimation immobilière, a épluché plus de 17 000 annonces locatives depuis un an avec également les logements meublés que le dispositif est censé «protéger» contre les dépassements de loyer.

 

 La plupart du temps, par méconnaissance de la loi ou par peur de perdre leur logement , les locataires ne dénoncent pas ce dépassement illégal.  L’offre est tellement rare, notamment dans les grandes villes, qu’ils sont heureux d’avoir un logement. Pourtant, ils pourraient faire condamner leur bailleur pour « loyer abusif », tout en conservant leur bien. Cinq propriétaires l’ont récemment appris à leurs dépens: l’un deux a même dû débourser 7300 euros pour n’avoir pas respecté le dispositif .  Ce bailleur, possèdant un studio à Paris , avait dépassé le plafond prévu par la loi (loyer de référence majoré de 20%) , sans préciser qu’il réclamait, en plus de ce loyer de référence majoré un complément de loyer. Sur le principe, un propriétaire est en droit de réclamer ce surplus à partir du moment où il l’écrit noir sur blanc dans le contrat de location et qu’il le justifie.

 

 Si rien n’est justifié et que le locataire conteste ce complément (montant ou  justification), il dispose, selon la loi (article 140 de la loi du 23 novembre 2018), de trois mois pour saisir la commission de conciliation de son département (CDC) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl) pour demander une révision de son loyer. À défaut d’accord avec le bailleur , le locataire peut saisir le juge, dans les trois mois. Ces délais sont très courts , d’autant plus que le complément demandé est à l’origine de beaucoup de conflits. En effet la loi  ne précise ni le montant, que le propriétaire peut librement fixer, ni la  justification possible. En cas de litige , c’est alors au juge , d’apprécier la crédibilité de la justification ou de la valeur du montant demandé en complément.

 

 Mais, si le propriétaire n’a pas demandé de complément de loyer et que celui-ci dépasse le plafond légal , alors les délais sont allongés . Le locataire dispose en effet de trois ans, (article 7-1 du 6 juillet 1989) pour saisir la CDC et en cas de désaccord avec le bailleur, le tribunal judiciaire. Le propriétaire risque de devoir alors baisser le loyer pour se mettre en conformité avec la loi et de rembourser le trop-perçu ainsi qu’une amende.

 

 Construire plus de logements semble un dispositif plus adapté pour faire baisser les loyers que l’encadrement des loyers . Et comme l’a fait remarquer la ministre chargée du logement : « Cela relève de la responsabilité des maires qui ont le pouvoir de délivrer des permis de construire ». Encadrer les loyers est une mesure louable mais a-t-on pensé à mesurer les impacts à long terme d’un tel dispositif ? Des questions peuvent se poser sur la motivation des bailleurs à investir dans l’immobilier et sur l’entretien des logements qui devient de plus en plus contraignant . Par ailleurs, les loyers de référence appliqués aujourd’hui ne reflètent pas assez l’hétérogénéité du marché. Il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer . Dernier revers pour l’encadrement des loyers : à Paris, durant les six mois qui ont suivi l’entrée en vigueur du dispositif le 1er juillet, les loyers ont reculé de 2,6 points mais après un an , la baisse était déjà annulée...

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28/06/2021

En première mondiale : une usine de panneaux solaires en pérovskites construite en Pologne.

Cette technologie novatrice des panneaux solaires en cellules pérovskites est développée par le polonais Saule Technologies avec la création d’une chaîne de production industrielle qui permet de fabriquer des panneaux photovoltaïques légers et souples. " La capacité de production à la chaîne, estimée initialement à 40.000 m2 par an dépasse déjà la demande ".

 

  "On change d'échelle et on passe du laboratoire à l'industriel", a déclaré Olga Malinkiewicz, la fondatrice de la société polonaise Saule Technologies  , chaîne de production industrielle de panneaux solaires  en cellules pérovskites est une grande première , car c’est  la première usine au monde de cellules photovoltaïques en pérovskites . Les modules pérovskites sont des panneaux photovoltaïques légers, souples, ayant des taux de transparence, des teintes mais aussi des formes variables et qu'on peut poser facilement sur un ordinateur portable, une voiture, un drone, ou un bâtiment, même à l'ombre et à l'intérieur.

 

  Les pérovskites peuvent être facilement obtenues en laboratoire bien que ce soient des structures atomiques répandues dans la nature . L'efficacité de ces nouveaux modules est a peu près équivalente à celle des panneaux traditionnels en silicium.  L’avantage est que les coûts de leur fabrication sont réduits grâce au procédé de simple impression à jet d'encre inventé par Olga Malinkiewicz, car cela permet une production à température ambiante . La chercheuse polonaise doctorante à l'Institut des sciences moléculaires de l'Université de Valence, en Espagne a inventé cette technologie il y a huit ans.

 

  Cette découverte, lui a valu le prestigieux prix Photonics 2 du concours, organisé par la Commission européenne et et un autre prix décerné par la MIT Technology Review. Selon Olga Malinkiewicz : l'usine de production située dans la région de Wroclaw, en Pologne doit produire environ 40.000 m2 par an ,  mais déjà la demande dépasse les capacités de production.

 

  Les premières commandes commerciales proviennent du secteur de l'internet et du bâtiment où les nouveaux modules s'intègrent facilement aux façades et surfaces différentes.  La technologie consiste à imprimer sur des feuilles de plastique transparent plusieurs couches successives de modules photovoltaiques , dont celle de pérovskites, formant un ensemble aux paramètres techniques, formes, tailles et couleurs prédéfinis. Ces modules peuvent être très petits ou grands, ils peuvent être aussi découpés ou, au contraire, collés entre eux pour obtenir de très grandes surfaces si nécessaire.

 "Nous utilisons des pérovskites synthétiques qu'on n'a pas besoin d'extraire de la nature et qui peuvent atteindre la même efficacité et la même puissance , a précisé Mme Malinkiewicz lors de l'inauguration de son usine. La chercheuse a ajouté que " les modules pérovskites ont été testés, avec d'excellents résultats". Un module pérovskite de surface d'une double feuille A4, souple et pliant, a même été utilisé pour charger un téléphone ou d'autres équipements électroniques lors d'une expédition dans l'Himalaya, dans des conditions météorologiques extrêmes".

 

 La société Saule Technologies,  est contrôlée par des investisseurs privés polonais, dont le leader du photovoltaïque et énergie verte Columbus Energy et le multimillionnaire japonais, Hideo Sawada. La société qui compte actuellement 70 personnes dans 15 pays différents, prépare sa prochaine introduction à la Bourse de Varsovie et songe déjà à la construction de nouvelles usines en Europe ou au Japon . " A l’heure actuelle seulement 4% de l'ensemble des installations photovoltaïques est fabriqué sur le continent  Européen . Mme Malinkiewicz a déclaré : nous voulons affirmer qu'il est important de se mettre à les fabriquer dans l'Union européenne ".

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28/06/2021

Les bons choix pour investir dans l'immobilier

Pour réussir votre achat, et sa mise sur le marché : se renseigner sur le diagnostic thermique du bien, la solvabilité du locataire ou le montant de loyer autorisé .

Avec les incertitudes liées à la crise quelques idées naissent de jeunes  créateurs. Ainsi  la plateforme Bernie, active depuis mai 2020, propose aux investisseurs immobiliers de devenir leur locataire, en leur garantissant un rendement constant, dès le premier loyer et pour toute la durée de l'engagement. La personne devra ensuite trouver le sous-locataire qui occupera le logement, elle pourra encaisser les loyers et devra régler les petits travaux. Gaëtan Mathey, cofondateur de cette agence en ligne explique : «Ce service centralisé évite au bailleur d'avoir à multiplier les interlocuteurs, du gestionnaire du bien à l'assureur, en passant par le locataire», l’agence se rémunère en prélevant 7% des loyers.

Il faut dire que les embûches ne manquent pas pour qui entend se lancer et investir , car avec des millions de logements supplémentaires qui vont être concernés par l'encadrement des loyers et avec la réglementation thermique, qui empêchera de louer les biens les plus énergivores .

Pour remarque , l'encadrement des loyers à Paris s'est traduit au second semestre 2019 par une baisse moyenne de 3% des loyers de relocation qui dépassaient le plafond, a annoncé l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) , qui a déclaré :  "Cette mesure a eu un effet indéniable, mais limité, de resserrement des loyers de relocation des logements non meublés autour de la fourchette légale" .

 

S’adapter à l’encadrement des loyers .

Actuellement , 35 communes ont sollicité la mise en place de l'encadrement des loyers, sur le modèle de celui déjà en vigueur à Paris et à Lille. A compter de l'adoption de cette mesure, s'exposeront à une amende de 5000 euros , les propriétaires qui feront signer des baux dépassant un plafond 20% supérieur à la médiane des loyers du secteur .

Le plafond à respecter pourra apporter un sérieux coup de rabot à leurs revenus comme par exemple dans le secteur étudiant de la Catho à  Lille, , le loyer de certains studios a dû baisser de 450 à 300 euros par mois. Le loyer étant alors défini par le nombre de m2 , pour obtenir un rendement intéressant il vaut mieux s’orienter vers les grands studios ou les grands deux-pièces, avec un loyer plafonné au plus proche de la réalité du marché.

Les biens autorisant un vrai déplafonnement sont recensés avec les critères suivants : une vue exceptionnelle avec une terrasse ou un jardin, mais sans exposition ensoleillée, sans balcon ni  cave, et encore moins avec une jolie décoration.

 

Adhérer à une garantie de loyers impayés

La plupart des garanties de loyers impayés (GLI) semblent en théorie confortables avec jusqu'à 60000 ou 70000 euros de loyers remboursés par sinistre, généralement dans une limite de trente-six mois de loyers, charges comprises  . Il n’y a pas de pertes de revenus mais il faut quand même regarder de plus près le contra car comme le précise Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim : «Ce plafond d'indemnisation doit pouvoir englober les frais de procédure et de remise en état du logement» et si la plupart des polices agissent au premier impayé,  il faut vérifier  qu'il n’y a pas de franchise, éliminatoire.

 

Se méfier des contrats anti-vacance locative

Souscrire, le plus souvent en complément d'une GLI  quand  le marché se détend dans certaines villes, il  peut être tentant de consacrer de 1 à 1,5% du loyer pour, une assurance indemnisant la perte de revenus entre deux locations . Mais attention aux restrictions présentes dans ces polices, pouvant imposer une franchise, d'un à cinq mois de loyer.

 

La garantie Visale

Jusqu'ici réservée aux personnes de moins de 31 ans et aux salariés en prise de poste, la garantie publique Visale devrait être élargie à tous les salariés gagnant moins de 1500 euros net par mois . Cela concerne  6 millions de personnes. D’autre part le bailleur pourrait aussi demander une caution solidaire, interdite jusqu'ici. De quoi convaincre de nouveaux propriétaires d'y recourir comme l’indique Pierre Hautus, directeur général de l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) : «Si cette garantie pouvait laisser sceptique au départ, nous la conseillons chaudement désormais».

Car en plus de couvrir les impayés de loyers dans une limite de trente-six mois, elle rembourse désormais les éventuelles dégradations locatives. Et une fois que le locataire a obtenu son visa , sa mise en application  est rapide.

 

Lire attentivement le DPE du bien

La fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE) devrait enfin progresser, car comme l’explique Thierry Marchand, président de la CDI-Fnaim (Chambre des diagnostiqueurs immobiliers) , désormais «Seule la méthode d'évaluation dite conventionnelle pourra désormais leur être appliquée. Elle inclut de mesurer la surface des parois et des zones de déperdition de chaleur, comme les fenêtres, et de tenir compte des matériaux, de leur épaisseur, ainsi que de la luminosité et de l'éclairage» . Avec l’utilisation des factures d’énergie du dernier occupant , il suffisait que ce dernier ne soit pas frileux, ou qu'il se soit absenté durant l'hiver, pour que le logement obtienne une note meilleure que celle qui est constatée pour un usage normal .

Dès le 1er juillet 2021 , le DPE deviendra opposable. Un locataire s'estimant floué par un logement plus énergivore que prévu pourra alors se retourner contre son bailleur, et, par exemple, exiger des baisses de loyer. Dès 2022, le montant théorique des dépenses d'énergie devra de plus figurer sur les annonces de location, ainsi que sur le bail.. Enfin, au 01/01/2024, les logements classés G devraient devenir interdits de location (et ceux notés F quatre ans plus tard).

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28/06/2021

Dette, croissance… “peut-on encore sauver l’économie française ?

La France s’est endormie sur ses lauriers et est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse, avertit l'économiste Marc Touati,  dans son livre :  « Quel nouveau monde pour demain ? ».

 

 Nous ne le dirons jamais assez : la France  est certainement l'un des plus beaux pays du monde , par ses paysages,   ses monuments, ses villes et villages. Elle est aussi l’un des plus généreux et bienveillant. Et pour cause : ses dépenses sociales représentent 32 % de son PIB, à comparer aux 20,5 % pour la moyenne de l’OCDE c’est un record planétaire . La France dispose également de fleurons mondiaux dans de nombreux secteurs (aéronautique, automobile, énergie, chantiers navals,  luxe, pharmacie, tourisme…).

 

 Malheureusement, ces atouts sont devenus des pièges car depuis de nombreuses années , tous les gouvernants français ont refusé de voir la réalité en face en interdisant la moindre réforme de fond , étant persuadés que grâce à ses avantages naturels et à ses fleurons industriels, la France ne pourra jamais tomber de son piédestal ,  pensant qu’à force d’annoncer que tout va bien , tout finira par aller bien. Ce déni de réalité a commencé en 1981. A l’époque, en pleine récession mondiale, les gouvernants voulaient nous faire croire que tout irait mieux en augmentant massivement la dépense et la dette publiques.

 Quelle erreur stratégique ! Et en dépit du bon sens, tous les dirigeants qui ont suivi , ont continué dans cette même voie catastrophique. Si bien que la dette publique est passée de 20 % du PIB en 1980 à environ 100 % en 2019, 116 % en 2020 et certainement 125 % en 2021. Dans le même temps, la France est devenue numéro un mondial en matière de poids des prélèvements obligatoires et des dépenses publiques dans le PIB. La crise du coronavirus et la récession historique qui en a suivi n’ont évidemment pas arrangé les choses. Pire, en ce début 2021, la France est la lanterne rouge de l’Europe sur le chemin de la reprise.

 

 La France est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : de 3,6 % en 1980, la croissance structurelle de l’économie française est désormais inférieure à 1 %. Dans le même temps, son poids dans le PIB mondial est passé de 4,5 % à 2,3 %.

 

 En 2021 , la France prévoit d'émettre pour 260 milliards d'euros de dette supplémentaire à moyen et long termes sur les marchés : le plan de relance massif de l'économie française va lourdement peser sur les finances publiques de l'Hexagone.

 

 Pour autant, rien n’est perdu : il est encore possible de sauver la France avec des dirigeants à la hauteur de la situation ayant le courage de prendre les mesures de bon sens qui s’imposent. Le « bon plan » consisterait ainsi à mettre en place une “thérapie de choc bienveillante” autour des cinq piliers suivants :

 

1.Optimiser la dépense publique, en réduisant les dépenses de fonctionnement , sans baisser les dépenses d’investissement . Le dépenses de fonctionnement avec le fameux mille-feuilles administratif, réduire le train de vie de l’Etat  ce qui ne signifie pas de rogner sur les missions de service public mais d’améliorer et optimiser celui-ci. La dépense publique deviendrait alors plus féconde en création de richesses et d’ emplois.

 

 2. Baisser la pression fiscale des entreprises et des ménages, de façon claire, notamment en réduisant le taux de l’impôt sur les sociétés (vers les 20 %) et la CSG, ce qui améliorera le pouvoir d’achat de tous les Français. Ce qui pourra faire accepter plus facilement la baisse de la dépense publique.

 

3.  Moderniser le marché du travail en simplifiant drastiquement  le code du travail , en réduisant les contraintes à l’embauche et au licenciement , en permettant  à chaque salarié de choisir son type d’assurance chômage et les cotisations qui pèsent sur le salaire en conséquence et en créant un contrat de travail unique.

 

4. Il est également indispensable de réduire le coût du travail, non pas en abaissant les salaires, mais en réduisant d’au moins 15 % les charges qui pèsent sur ces derniers. Cela permettra alors d’augmenter les salaires nets et donc d’améliorer le pouvoir d’achat des ménages.

 

5. Il faut également favoriser le financement des entreprises et de l’innovation, en assouplissant les règles prudentielles qui pèsent sur les banques et en facilitant la création de fonds d’investissement.

 

 Ces mesures ne sont pas ultra-libérales, ni destructrices, mais simplement de bon sens économique. Et si les Français ne les acceptent pas, alors il faudra se résoudre à un taux de chômage supérieur à 10 % pendant encore des décennies, un taux de chômage des moins de vingt-cinq ans qui dépassera durablement les 25 % et condamnera trop de jeunes à la précarité et in fine à l'instabilité sociétale.

 

 Mesdames et Messieurs les dirigeants du pays, cessez de faire comme vos prédécesseurs, en vous contentant de colmater les brèches et de faire du marketing. Ayez enfin le courage d'engager la France sur le chemin des réformes structurelles et de la modernité économique.

 

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

 

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28/06/2021

Le confinement rebat les cartes du marché immobilier

Il aura "suffi" d'une crise sanitaire et de périodes de confinement pour chambouler le marché immobilier.  En l'espace d'un an, les critères et comportements des acheteurs (et des locataires) ont profondément changé. La tendance est elle de fond ou est ce un simple ajustement passager?

Le marché est perturbé par la crise sanitaire et les propriétaires sont sur la réserve, préférant s’abstenir de vendre dans un contexte marqué par l’incertitude , alors que, du côté des candidats acquéreurs, l’enthousiasme était tel que la demande a largement dépassé l’offre.

 

Forte demande et offre limitée

Les annonces sur les sites immobiliers pour les  maisons et appartements qui répondent aux critères du moment sont souvent supprimées dès le lendemain et parfois de potentiels acheteurs n’ont même pas l’occasion de visiter .

Sous la pression de la concurrence, pour éviter que le bien de leurs rêves leur passe sous le nez , les candidats acquéreurs doivent  être au taquet. Alors souvent , ils sont moins regardants et ont parfois tendance à se précipiter . Il arrive  même que quelques jours après , des acheteurs se rétractent se rendant compte après réflexion que  le prix est totalement exagéré .

 

A quoi rêvent les Français et sur quels biens se précipitent-ils?

En premier lieu sur des biens avec terrasse ou  jardin car durant le premier confinement (total), la plupart des travailleurs étaient inactifs (en chômage temporaire ou empêchés d’exercer leur profession) et la météo radieuse. Il est vite apparu que disposer d’un extérieur, jardin ou terrasse, était un must. "Les biens ne disposant pas de ces ‘plus’ sont désormais plus difficiles à vendre et le prix qu’on peut en espérer s’en ressent également.

 

L'indispensable espace de bureau.

Durant le deuxième confinement qui  s’est déroulé  en hiver , alors que la plupart des gens travaillaient, à leur domicile et que souvent les enfants restaient bloqués à la maison ; les coins bureaux aménageables ont vite été  exploités et les pièces spécialement dédiées pour une activité professionnele , sont devenues  indispensables pour travailler dans de bonnes conditions . Au fil des mois , le télétravail s’est désormais  ancré dans les pratiques et une chambre supplémentaire ou simplement un bureau sont très prisés , voire même exigés.

Le bureau qui n’était jadis demandé que par 20 à 25% des locataires l’est désormais quasi systématiquement et l’on conseille vivement aux propriétaires de consentir de petits investissements pour aménager un espace bureau dans leur logement loué . La possibilité de disposer d'un espace de bureau, au besoin  créé dans le séjour, ou  dans une autre pièce sacrifiée comme un  hall d'entrée de 4 à 5 m² , fait office d’espace dédié acceptable, et c’ est  une tendance significative qui est de loin  la plus durable.

 

L'attrait pour la périphérie

La perspective d’un télétravail bien installé change la donne et incite à réfléchir car si dorénavant , il ne faut plus se taper un pénible trajet domicile-travail que deux ou trois fois par semaine  , on s'imagine plus facilement poser ses valises au-delà des limites que l'on s’était fixées . Les entreprises qui ont acté le télétravail comme  la norme, leurs employés osent franchir le pas vers la périphérie.  En s’éloignant, ils peuvent ainsi disposer , pour un budget identique , d'une spacieuse maison avec espace de travail et jardin, pour satisfaire son envie de grand air, d’espace et de détente .

La demande devient énorme par rapport à l’offre proposée et les biens se négocient très peu , les acquéreurs aux budgets moyens n’ont plus de problèmes à acheter en dehors des grandes villes . Néanmoins s’il y a recherche d’éloignement , la tendance de fond reste la proximité avec les grands centres urbains, les commerces, les moyens de communication et toutes les commodités.

 

Ruée sur les résidences secondaires

Ce qui frappe davantage dans cette quête de verdure, d’espace et de qualité de vie, c’est la ruée sur les résidences secondaires (plus que sur le logement principal). Les restrictions aux voyages ont poussé les  Français à partir à la découverte de leur pays et la demande de résidences secondaires est très forte dans certaines régions , on assiste à  « un emballement généralisé ». Il faut vraiment que le bien soit moche ou comporte un défaut important pour qu’il reste sur le marché qui subi une explosion de la demande de résidences secondaires.

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28/06/2021

L’inflation flambe et menace la Bourse d’un krach.

Marc Touati, économiste reconnu met en garde : le grand retour de l’inflation va faire augmenter les taux d’intérêt , ce qui pèsera durablement sur la Bourse et l'économie mondiale. 

 

 Le consensus bien-pensant soutenait mordicus  jusqu’à maintenant , que l’inflation avait définitivement disparu et qu’il fallait continuer à augmenter massivement les dépenses publiques , faire tourner la “planche à billets” des banques centrales encore plus . Seulement, bien loin de cette pensée unique,  la réalité actuelle, montre bien que l’inflation flambe !

 

 Mis à part l’inflation chinoise qui reste pour le moment limitée à 0,9 % , la forte hausse des prix à la production, en France et dans la zone euro affichent des glissements annuels des prix à la consommation de respectivement 1,2 % et 1,6 % en avril , seulement  cette sagesse des prix à la consommation va rapidement disparaître et atteindre un degré au-dessus sur l’échelle de l’inflation .

 

 Les deux pays de la zone euro qui enregistrent des niveaux d’inflation les plus élevés sont l’Allemagne et l’Espagne avec des glissements annuels des prix à la consommation de respectivement 2,0 % et 2,2 % en avril. Mais c’est  aux Etats-Unis que l’économie affiche la plus forte inflation avec un glissement annuel de prix à la consommation qui atteint  4,2% . Cette reflation est le fait en partie de l’augmentation des prix énergétiques et des produits alimentaires, mais l’inflation dite sous-jacente a atteint 3 % en avril,  ce qui constitue un sommet depuis décembre 1995. Cette double flambée est due en partie à un effet de base lié à la baisse des prix il y a un an néanmoins les indicateurs avancés montrent que l’inflation va continuer de rester élevée, voire d’augmenter davantage.

 

 Cela a commencé  par une augmentation des prix à la production en avril à 6,2 % outre-Atlantique , ce qui  est un sommet depuis septembre 2008, cela annonce une augmentation équivalente des prix à la consommation au cours des prochains mois. De plus et surtout, en avril-mai, les prix des matières premières ont continué de flamber dans tous les pays et dans tous les domaines.

 

 Pour information l’indice CRB pour toutes les matières premières ,  vient d’atteindre un plafond depuis 2015. Par rapport à celui  d’avril 2020, il augmenté de 92 % et cette évolution  n’est  pas encore intégrée dans la variation récente des prix à la production et des prix à la consommation à travers le monde, tout cela annonce une flambée des prix au cours des prochains mois , cela entrainera une hausse des taux d’intérêt des obligations d’Etat, qui ont déjà nettement augmenté depuis quelques semaines. Ces taux d’intérêt des obligations d’Etat ont ainsi atteint 1,7 % aux Etats-Unis et 0,3 % en France , ceux-ci étaient seulement de 1 % et - 0,3 % au mois de janvier. Le marché des métaux de base dominé par la Chine et l’Asie du Sud Est, avec  70% de la production de métaux de base est dans la même situation. Cette zone géographique a eu une reprise plus rapide après la crise sanitaire ce qui a propulsé le prix des métaux de base sur des niveaux jamais atteints depuis une dizaine d’années !

 

 Cette remontée des taux d’intérêts  jouera évidemment à la baisse sur les marchés d’actions et les investisseurs vont plus se retourner pour les valeurs refuges, et notamment pour l’or, qui reste une protection sans faille contre l’inflation et les krachs boursiers. En bref , la reflation mondiale, après cette pandémie et les confinements, va peser longtemps sur les marchés financiers, qui seront très volatils sur l’ensemble de l’année 2021.

 

Comme les matières premières voient leurs cours augmenter fortement et que certaines d’entre-elles revêtent des enjeux sociaux , comme  le blé, dont les cours flambent de plus en plus dangereusement . Cela va malheureusement alimenter les tensions parmis les citoyens  défavorisées surtout dans les pays en voie de développement.

 

Compte tenu de l’ensemble de ces évolutions, il ne faut donc pas être grand clerc pour comprendre que l’inflation va continuer d’augmenter ou au mieux se stabiliser sur des niveaux élevés. Elle va donc rester largement au-dessus des objectifs d’inflation des banques centrales, qui sont de 2 % tant aux Etats-Unis que dans la zone euro. Dans ce cadre, celles-ci seront contraintes de stopper leur politique monétaire ultra-accommodante. 

 

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

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28/06/2021

Succession, plus-value immobilière, ... ces réformes fiscales chocs soufflées à Emmanuel Macron

Des experts internationaux en économie parmi lesquels , le prix Nobel d’Économie Jean Tirole, ont publié , à la demande d’Emmanuel Macron , un rapport sur les grands défis économiques de notre temps. Une réforme majeure de la fiscalité du patrimoine devient nécessaire pour réduire les inégalités. De quoi susciter des inquiétudes pour les classes moyennes supérieures.

 

L'assurance vie dans le viseur 

Le rapport de la commission Blanchard-Tirole vise particulièrement l’assurance vie  avec ses conditions fiscales avantageuses permettant à certains de se soustraire en partie à l’impôt sur les successions. L’exonération des assurances vie, plafonnée à 150.000 euros et les taux généralement préférentiels qui s’appliquent au-delà de ce seuil, en sont un des exemples les plus flagrants  . Trop nombreuses dans le système actuel , sont les possibilités d’échapper à l’impôt sur lessuccessions . Selon France Stratégie , en taxant plus fortement l’assurance vie on peut augmenter les recettes fiscales de 20% . Seulement , les Français y sont largement opposés car l’assurance vie reste de loin le placement financier préféré . La France étant l’un des pays où l’imposition des successions est la plus forte ; la marge de manœuvre est donc étroite .

 

Selon les membres de la commission Blanchard-Tirole : les recettes fiscales supplémentaires pourraient “financer une dotation universelle de capital pour chaque individu (par exemple à son dix-huitième anniversaire)”. Pour les enfants de familles modestes ce serait une aide pour se constituer un patrimoine , cette commission plaide également pour plus de ressources à destination de la petite enfance et de l’éducation.

Taxation du capital 

 

Les économistes reconnaissent volontiers que le poids de la fiscalité en France est assez élevé par rapport à d’autres pays de l’OCDE ou de l’Union européenne, et qu’il est difficile de l’augmenter encore , c’est pourquoi il est précisé dans le rapport que “La France doit repenser la manière dont elle taxe le capital”. Les experts déplorent que la  base d’imposition est  trop étroite , concernant la taxation du capital, et qu’elle est surtout perturbée par les niches fiscales. La principale conséquence,  est que le poids de la fiscalité se reporte sur le travail, et ce phénomène  ne fait que s’accroitre . Les conclusions du rapport exhortent  la France à remettre à plat l’ensemble des dépenses fiscales et d’évaluer l’efficacité de leurs mécanismes. Rien de nouveau , car cette recommandation a été plusieurs fois mise en avant par la Cour des comptes .

L’autre préconisation pouvant être explosive est de plafonner l’exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale. “Cette exonération devrait s’appliquer aux propriétés à partir d’ un certain seuil, qui serait fixé à un niveau suffisamment élevé pour continuer à en faire bénéficier  les classes moyennes ”. D’autre part,  cette étude prône une évaluation rigoureuse des dispositifs fiscaux tel le dispositif Pinel lors d’un investissement immobilier. Toutes ces mesures , si elles venaient à être appliquées , coûteraient cher aux classes moyennes supérieures, qui sont les premières bénéficiaires de ces avantages.

 

Surveillance de certains revenus 

Pour la commission Blanchard-Tirole il faut intensifier , la lutte contre la fraude fiscale . Les personnes les plus aisées  percevant une part nettement supérieure à leurs revenus , sous forme de plus-values, de dividendes, de revenus locatifs, de revenus d’entreprise ou de revenus industriels et commerciaux sont prises pour cible . Tous ces revenus ont des taux d’évitement de l’impôt bien au dessus . Les experts souhaitent que les propriétaires et les chefs d’entreprise avec des revenus au-dessus d’un certain seuil , soient contraints de déclarer tous les comptes bancaires sur lesquels tous les revenus qu’ils tirent de leur entreprise sont déposés .

Il faut pour cela renforcer, les moyens alloués à l’administration fiscale , avec pour objectif le développement des logiciels de big data , qui doivent améliorer le rendement des contrôles fiscaux. Cette proposition  s’inscrit à l’inverse de la politique menée par Emmanuel Macron depuis cinq ans , la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a déjà perdu 1.860 emplois en 2020. Et en 2021 des suppressions de postes d’un niveau équivalent sont encore attendues.

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28/06/2021

Immobilier : ces grandes villes où les délais de vente dégringolent

La ruée vers les logements disponibles a rarement été aussi féroce , car beaucoup de particuliers mettent en pause leur projet de vente, et en même temps les candidats à l’achat se multiplient...  Voici les grandes villes les plus concernées .

 

D’après les données compilées par le groupe SeLoger : désormais la durée moyenne nécessaire pour vendre son logement est de 45 jours pour les appartements et 56 jours pour les maisons. Ces chiffres, sont le résultat de l’analyse des annonces immobilières entre décembre 2020 et février 2021. SeLoger a ensuite comparé la durée de vie de ces annonces avec celles de l’année précédente à la même période. Les résultats sont surprenants.

 

 En un an, on a constaté une nette diminution des délais nécessaires aux vendeurs pour vendre leur bien : -24% en moyenne pour les appartements, et -26% pour les maisons. Pour  comprendre, l’accélaration de ces transactions il faut revenir à la crise sanitaire et à ses conséquences. D’après Séverine Amate, porte-parole de SeLoger, “ face aux craintes sanitaires, économiques, de pertes d’emploi, ou de difficultés  d’obtenir un crédit… “beaucoup de vendeurs ont mis leurs projets immobiliers sous cloche. Ils attendent”. En février 2020 le moral des vendeurs n'était déjà  pas au beau fixe : 56% d’entre eux redoutaient une dégradation de la situation économique et financière au cours des prochains mois. Neuf mois plus tard, la sinistrose avait atteint 71% du panel. Rien n’est fait pour encourager les particuliers à se séparer de leur logement maintenant !

 

La conséquence du retrait des vendeurs est la raréfactiondes biens mis en vente. Fin janvier, on constatait une baisse de 10% du nombre de biens à vendre au cours de l’année 2020. Et cela pas seulement sur la plateforme SeLoger affirme Séverine Amate :  “Le chiffre est encore accentué sur les plateformes entre particuliers”.

 

 La crise sanitaire a en revanche, fait naître des vocations chez les acheteurs, , après un pic de recherches cet été sur les annonces de maisons avec jardin, les particuliers en quête de logements plus spacieux ont continué leur recherche . Les visites ont ainsi grimpé en moyenne de 30% à 70% sur les annonces depuis avril. Et il ne s'agissait pas seulement d’internautes “flâneurs”, assure Séverine Amate. “Le nombre de mise en relation entre les acquéreurs et les agents immobiliers a ainsi grimpé de 20% et ces candidats sont dans une vraie logique de passage à l’acte.”

 

Les villes les plus impactées .

 

Dans ces conditions, dans la plupart des grandes villes , les candidats à l’achat étant toujours plus motivés et les vendeurs moins nombreux qu’auparavant, ceux-ci  trouvent de plus en plus rapidement , un acquéreur. A Toulouse, la durée moyenne pour vendre son appartement a diminué de 38% en un an, pour atteindre 39 jours. A Bordeaux, là encore, les délais ont chuté de 30%, à Paris, la durée moyenne pour vendre son appartement a baissée de 10%, pour atteindre 33 jours en moyenne.

 

 Pour les maisons, il y a aussi des accélérations spectaculaires  dans certaines métropoles. A Strasbourg, par exemple, les maisons n’ont mis en moyenne que 26 jours à se vendre entre décembre et février, c’est-à-dire deux fois plus vite que l’année passée. A Nantes, les maisons ne mettent plus que 42 jours en moyenne à se vendre (-34%), et à Montpellier, 46 jours (-35%).

 

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28/06/2021

Les bailleurs de location meublée professionnels pénalisés par les cotisations sociales

 A partir de 2021, les bailleurs en meublé soumis au statut LMP  (loueur meublé professionnel), seront soumis à des cotisations sociales au taux compris entre 35% et 40% sur les bénéfices réalisés . Pour certains c’est comme une douche froide , en effet  dès 2021, les bailleurs au statut LMP  devront  payer des cotisations sociales. Pour rappel, , les bailleurs professionnels en LMP représentent des  foyers fiscaux remplissant  deux conditions  :

  • avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23.000 euros
  • ces  revenus locatifs doivent être  supérieurs à la somme de tous leurs autres revenus .

Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices. C’est là le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

 

Second coup de massue : même si les bailleurs - grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel - parviennent à ne pas avoir de bénéfice imposable, ils supporteront un forfait minimum de cotisations sociales. Au régime réel, les loueurs en meublé peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel, en déduisant des loyers perçus :

  • les frais de notaire :
  • les frais d’entretien et de réparation ;
  • les frais de gestion et d’assurance ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les impôts locaux ;
  • l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

 Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire tous ces frais à leur bénéfice imposable. Cependant, dès 2021, les bailleurs LMP devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf. Et cela, même s’ils arrivent à déduire l’intégralité de leur bénéfice locatif. Enfin, troisième paramètre à regarder pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences sur leurs plus-values à la revente… On y reviendra plus tard.

 

Des cotisations sociales qui vont coûter cher.

 

 Pour illustrer concrètement ce que la nouvelle réglementation va coûter, le spécialiste jedeclaremonmeuble.com a réalisé pour Capital des simulations concrètes. Notre expert prend ainsi l’exemple de M. Dupont, propriétaire d’un studio et d’un deux-pièces qu’il loue en meublé 800 et 1.200 euros par mois. Il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Au total, les recettes de M. Dupont s’élèvent à 24.000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.

 

 M. Dupont, comme nombre de bailleurs au statut LMP et en régime réel, a déduit de nombreuses charges locatives dans sa déclaration de bénéfices en 2020. Il en a tellement déduit que son résultat net en devient déficitaire. L’année dernière, M. Dupont n’a donc payé aucun impôt ni prélèvements sociaux sur ce “bénéfice zéro euro”. Avec la nouvelle réforme, en 2021, M. Dupont devra s’acquitter du forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros. Et cela, même s’il efface entièrement son bénéfice grâce à ses déductions de charges.

 

 Mme. Duchemin, elle aussi, possède un studio et un deux-pièces dont les loyers lui rapportent 24.000 euros par an. Elle non plus n’est pas inscrite au RCS. Sur ses 24.000 euros de loyers annuels, elle déclare 3.000 euros de bénéfices après avoir tenu compte des diverses déductions de charges auxquelles elle peut prétendre. En 2020, les bénéfices de Mme Duchemin étaient soumis à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%*3.000 euros = 516 euros d’impôt. En 2021, si elle présente le même résultat net, elle devra s’acquitter de cotisations sociales oscillant entre 35 et 40% des bénéfices. C’est-à-dire, dans ce cas de figure, 40%*3.000 = 1.200 euros. En un an, elle aura donc plus que doublé les sommes qu’elle doit verser pour son activité de location meublée.

 

 De gros impacts sur les plus-values

 

Enfin, dernier impact et non des moindres pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values des professionnels. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Notre expert jedeclaremonmeuble.com l’illustre grâce à ces deux exemples.

 

 Reprenons d’abord le cas de M. Dupont. Il a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros et a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans ce studio. Il décide de revendre son bien à l’année N+4 ans. Le prix de vente est de 300.000 euros, sa plus-value brute est donc de 100.000 euros. M. Dupont a amorti son logement sur 30 ans, son mobilier sur 5 ans, et ses gros travaux sur dix ans. Dans ces conditions, au total, il cumule 35.333 euros d’amortissement.

 

 Si M. Dupont se trouve en statut LMP au moment de vendre, en 2021 : il paiera au total 48.275 euros de taxe sur sa plus-value. Ce calcul inclut d’abord la plus-value dite “de court terme” (imposée à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40% ), qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Il additionne ensuite la plus-value dite “de long terme”, correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’année précédente, il aurait payé 45.785 euros au fisc. Soit environ 2.500 euros de moins. Petite astuce pour M. Dupont : s’il était repassé au statut LMNP l’année de sa vente, il se serait soumis au régime des plus-values des particuliers. Il n’aurait alors payé que 24.830 euros de taxes, et non plus 48.275 euros au titre de la plus-value professionnelle ! D’où la grande importance pour M. Dupont de bien anticiper son régime fiscal avant la transaction.

 

 Reprenons maintenant l’exemple de Mme. Duchemin. Tout comme M. Dupont, elle a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros également. Elle a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans son logement. Elle décide de revendre son logement à l’année N+10, pour 350.000 euros. Sa plus-value brute est donc de 150.000 euros. Son amortissement, calculé sur dix ans, est bien supérieur à celui de M. Dupont : il est à 80.830 euros.

 

 Avec des caractéristiques similaires à M. Dupont, Mme Duchemin, qui a attendu dix ans avant de revendre son bien, devra verser 20.956 euros de cotisations sociales en statut LMP. Elle bénéficie en effet d’une exonération (possible au-delà de 5 ans) sur la plus-value, mais pas sur les cotisations sociales. L’année précédente, elle se serait acquittée de 11.862 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit presque deux fois moins qu’en 2021 ! Malgré le coup de bambou sur sa plus-value en régime LMP, Mme Duchemin a cependant raison de ne pas vouloir repasser en régime meublé non professionnel (LMNP) pour vendre. Elle débourserait en effet 32.005 euros de taxe dans ce cadre, c'est-à-dire 11.000 euros supplémentaires. Vous l’aurez compris : choisir le bon moment pour vendre et avec le bon régime fiscal, cela restera une gymnastique essentielle pour économiser un maximum de milliers d’euros.

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28/06/2021

Les plus modestes n’ont plus droit au crédit immobilier

Depuis le début de l’année , les plus modestes sont le plus victime de la baisse du nombre de prêts accordés , malgré le maintien de taux  bas.

 

 Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché est toujours à la peine et depuis le début de l’année, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 20% , bien que les taux de crédit immobilier restent très bas tous marchés confondus, . Le blocage  vient des banques, qui sont plus sélectives dans la situation des emprunteurs qui restent demandeurs d’un prêt .

 

 L’observatoire Crédit Logement détaille ainsi : «Dès novembre 2019, la hausse des prix des logements puis la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont pesé sur le dynamisme du marché du crédit» . On parle déjà d’un marché à deux vitesses et ce sont les ménages plus modestes qui en ont pâti le plus.

 

 Les chiffres en attestent : le nombre de prêts accordés s’est effondré de 25% sur les neuf premiers mois  de l’année pour les emprunteurs d’un revenu inférieur à 3 smic , par contre le recul du nombre d’opérations financées est de seulement 10% pour d’un revenu équivalent à 5 smic et plus  , même si cette catégorie aisée est aussi  impactée par les restrictions du HCSF.

 

 L’observatoire résume ainsi : «La mise en œuvre des recommandations du HCSF a écarté du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel», et la part des plus aisés (5 smic et plus) a fortement grimpé de plus de 25% en 2019 à près de 29% en 2020 , même s’’il y a plus d’emprunteurs aisés en proportion, la production de crédits qui a  fortement chuté, sur un an ( -17,9%), laisse présager une crise du marché .

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28/06/2021

Pinel : la réforme explosive du gouvernement

 Le gouvernement a fait adopter à l'Assemblée un amendement au budget 2021, relatif au Pinel. Il était question de mettre un terme au dispositif dès 2022, mais celui-ci est finalement reconduit (à des conditions moins avantageuses) jusqu’en décembre 2024.

 

 Le gouvernement vient de sceller le sort du Pinel depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy , ce dispositif est reconduit jusqu’en 2024, mais amené à s’éteindre au-delà. En effet la réduction d’impôt Pinel est jugée trop coûteuse et pas assez efficace . Mais avec la crise actuelle , le marché des ventes des logements neufs est en berne en raison de la crise sanitaire, les professionnels du logement ont alors demandé à  l’exécutif de maintenir en place le dispositif Pinel dans les conditions actuelles , pour les quelques années à venir. Alors que le gouvernement envisageait d’y mettre un terme dès la fin 2022, il a semble t-il entendu cette requête , puisqu’il prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

 

 Par contre il y a très peu de chances, pour que le dispositif persiste  au delà de cette date . Selon le gouvernement, “les limites avérées” du dispositif plaide pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”… Il faut donc s’attendre à ce que d’autres mécanismes soient mis en place pour remplacer cet avantage fiscal et donc que son attrait  en prenne un coup. Etant donné le contexte économique actuel, l’ amendement autorise une prorogation du dispositif Pinel, qui sera accompagné d’une réduction progressive jusqu’en 2024 . Pour rappel , selon la période d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition . Celle-ci diminuera pour les opérations enregistrées à partir du 1er janvier 2023 , qui ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% pour une période de location de 6 ans et de 15% pour un logement loué 9 ans. Pour les logements acquis en 2024, les taux descendront à 9% et 12%.

 

 En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”. A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics.

 

Avantage pour certains logements

 Certains logements feront exception à ces nouvelles règles. Même si le taux de l’avantage fiscal va diminuer, le gouvernement va améliorer le dispositif , pour le “reverdir”. Le texte précise que l’avantage supplémentaire va concerner “ tous les logements qui respecteront un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Il s’agit des logements ne dépassant pas un seuil de consommation énergétique , qui sera défini par décret , afin d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), renforcant les exigences actuelles sur l’isolation des bâtiments neufs.

 

 On assiste déjà à un renforcement de l’aide MaPrimeRénov' , destinée à soutenir financièrement les propriétaires, qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leurs habitations . A l'heure où la valeur énertétique des logements devient une réalité , ce coup de pouce est essentiel car dans quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères fondamental pour déterminer le prix d’une transaction immobilière. 

 

  Avantage identique accordé aux logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux) . Il s’agit des logements qui bénéficient actuellement de la réduction d’impôt Denormandie ancien, calquée sur le Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé. Autre exception : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville,  bénéficieront toujours du Pinel dans les mêmes conditions.

 

Les plafonds de loyers

Le gouvernement ne donne pas suite à son projet de refonte des plafonds de loyers. conditionné au respect des ressources des locataires, selon la zone géographique du logement et de sa surface. Mais, force est de constater que leur calibrage est insuffisant. La question des loyers se posera en revanche certainement pour le remplaçant du Pinel.

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28/06/2021

Reconfinement: le marché immobilier va-t-il s’en remettre ?

 Les agences immobilières vont devoir fermer pendant le confinement et les visites seront interdites. La profession craint le pire s’il devait durer plus longtemps.

 

 Pour Jean-Marc Torrollion le président de la Fédération nationale de l’immobilier, «ce reconfinement va accentuer la rétention de l’offre, car en période de crise, la mobilité résidentielle n’est pas une priorité. Quand on a de l’immobilier, on le garde», souligne t-il , sauf si on est obligé de le vendre à la suite d’un divorce, décès ou en raison de soucis financiers (ces ventes forcées ont représenté environ 57% des ventes totales en 2019, selon la Fnaim). En parallèle , la demande est en train de se relâcher sous l’effet du Covid-19 et avec les nouvelles exigences des banques,  «le marché va se réduire et se bloquer» annonce le président.

 

 D’un autre côté , les agences immobilières n’étant pas des commerces essentiels,  devront fermer et c’est un coup dur supplémentaire pour un marché qui se remettait à peine du premier confinement. L’impact sur les ventes devrait être  moins  prononcé  qu’au printemps dernier , car mars et avril représentent environ 20% du volume sur une année, novembre et décembre pèsent,  «moitié moins» selon la Fnaim.

Si l’on se réfère à  l’année 2019 , ce  sont  environ 110.000 transactions qui seront gelées ou annulées . «L’année 2020 est finie pour nous. Nous travaillons sur l’année 2021», déclare Jean-Marc Torrollion . Côté prix, on s’attend à ce que le ralentissement continue.

 

Le marché immobilier qui a été à l’arrêt au printemps , mais hyperactif en été , est déjà plus faible en début d’automne et le nouveau confinement ne va pas changer la donne. Le retour en masse des acheteurs après la fin du  premier confinement, a laissé place aujourd’hui à un climat d’attente.  Dans leur dernière note de conjoncture  les notaires de France constatent ainsi : «L’incertitude sanitaire et économique prévaut et à ce stade, l’attentisme reste de mise», . «Avec la fermeture des agences, le marché sera alimenté uniquement par le flot de dossiers déjà engagés, ajoute  le directeur scientifique de Meilleurs Agents Thomas Lefebvre . Pour le reste, tout dépend de la confiance des ménages, moteur principal du marché immobilier, - y aura-t-il une vague de désistement? - de l’emploi - le chômage va-t-il exploser? Une vague de licenciements est-elle à attendre?

 

Pour l’instant , tout le monde espère que ce nouveau confinement ne soit pas aussi long que le premier. Jean-Marc Torrollion met en garde :  «La durée est mortifère pour nous. La profession ne peut pas se permettre un confinement de plus d’un moisNos agences seraient en grande difficulté» . Le précédent confinement avait donné lieu à un bras de fer entre le président de la Fnaim et celui du Conseil supérieur du notariat, accusé de ralentir l’activité de sa profession.

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28/06/2021

Risque de bulle immobilière en Europe

La banque  UBS , spécialiste de l’investissement met en avant  les risques  renforcés   d’une bulle immobilière dans les métropoles européennes , suite à  la pandémie du Covid 19 , avec cependant  une exception : Madrid.

 

 Malgré la situation de récession mondiale on assiste à une hausse constante et même une accélération des prix de l’immobilier depuis un an en Europe  . Dans  l’édition 2020 du Global Real Estate Bubble Index publié par la banque suisse UBS il est évoqué : “ Un scénario que les experts estiment insoutenable dans la plupart des villes à risque  se trouvant dans la zone eu “.

 

 L’analyse du marché immobilier par UBS de vingt-cinq métropoles fait apparaitre un fort risque de bulle ou de surévaluation des prix pour  plus de la moitié des villes analysées . Les villes les plus exposées, sont  Munich et Francfort.

 

 Viennent ensuite Toronto  sous la menace d’une bulle immobilière depuis trois ans , puis Hong Kong, Paris et Amsterdam. Selon  la Tribune de Genève  ,  Zurich qui depuis des années enregistre les taux de croissance des prix les plus élevés de Suisse  figure pour la première fois dans le classement des villes à risque .

 

 Alors que la hausse des prix est restée dans une fourchette faible à moyenne dans les villes asiatiques  et américaines,  dans de nombreuses métropoles européennes les prix ont grimpé de plus de 5 %, précise le journal économique espagnol « El Confidencial ». En Europe, seule la capitale espagnole échappe à la tendance générale . En effet , Madrid connaît un niveau de prix assez bas et UBS considère que l’immobilier y est estimé à sa ‘juste valeur’.

 

 Les experts d’UBS expliquent que les prix du logement sont un indicateur économique “rétrospectif”,  reflètant avec retard les effets d’une récession économique , raison pour laquelle le secteur de l’immobilier résidentiel a jusqu’à présent résisté à la crise, et jusqu’à présent la plupart des acheteurs potentiels n’ont pas subi de véritables pertes de revenus au premier semestre 2020.

 

 L’incertitude persiste , et on ne sait à quel point le taux de chômage élevé et  les pertes de revenus des ménages vont affecter les prix de l’immobilier  . Mais, comme il est expliqué dans la Tribune de Genève , avec  le recours massif au télétravail  la fuite des citadins vers des zones plus abordables pourrait prochainement pousser les villes à augmenter les impôts, “ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier”, ajoute un expert d’UBS.

 

Bulles immobilières : 7 villes à risque

  • 1. Munich
  • 2. Francfort
  • 3. Toronto
  • 4. Hong Kong
  • 5. Paris
  • 6. Amsterdam
  • 7. Zurich

Source : UBS Global Real Estate Bubble 2020

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28/06/2021

Il est désormais indispensable d'avoir un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier

Pour obtenir un emprunt immobilier : l'apport demandé par les banques est en nette progression sur un an.

 

 Le retour de l'apport personnel rentre maintenant  dans les conditions d’octroi d'emprunt:. Alors qu'il y a un an il n'était souvent plus nécessaire, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.

Avec les pressions du régulateur, du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réclamant depuis fin 2019 plus de prudence dans l'octroi des crédits, et avec l'incertitude économique suite à la crise du Covid 19 ; la Centrale de financement a constaté une nette augmentation de l'apport exigé par les banques. Depuis un an au niveau national, le montant moyen de l'apport a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Il existe néanmoins des différences suivant les régions.

 

La région où l'apport est le plus élevé, est le Sud-Est , il  représente au 1er semestre 14,1% du montant des prêts en négociations , vient ensuite la région Auvergne-Rhône-Alpes qui suit  avec 12,8% d'apport et ensuite l'Ile-de-France, avec 12,4%.

 

La région où le niveau est le plus faible est la région Grand Est avec 9,3% d'apport en moyenne.  La Centrale de financement explique ainsi le phénomène : « C'est quand le marché est tendu avec donc des prix élevés, quand les emprunteurs sont jeunes et plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes ».

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28/06/2021

Les invisibles qui paieront au prix cher un repli du marché immobilier

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazauxprésident de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.

 

 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

 

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la sit

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28/06/2021

Anti-éolien et anti-nucléaire renvoyés dos à dos par RTE sur le mix électrique en 2050

Que sera le mix de production d'électricité de la France en 2050 ? RTE Le gestionnaire du réseau de transport électrique vient de publier les six scénarios actuellement à l'étude. L’objectif étant de permettre d'atteindre la neutralité carbone à cette date et le point commun à ces cinq possibilités sont un fort développement des renouvelables. Certains scénarios envisagent même, à terme, une sortie complète du nucléaire.

 

 A quelques mois de la présidentielle, la bataille entre anti-éolien et anti-nucléaire risque d’être explosive en France. Il devient utile d’opposer des arguments rationnels et factuels face aux postures idéologiques des deux camps , car dans les deux camps, idéologie et arguments erronés sont réels . D’autant que la politique énergétique de la France trop longtemps confisquée par quelques experts, apparaît opaque et certains pensent que tout est décidé à Bruxelles.

 

 Le gouvernement a demandé un rapport sur le mix électrique en 2050 au gestionnaire de réseau RTE, pour décider de la construction de nouveaux réacteurs nucléaires en France. Cette étude fournit , de précieuses informations pour comprendre les enjeux et décrypter le vrai du faux.  RTE dans son rapport "Futurs énergétiques 2050" , après 4 000 contributions à la consultation publique sur le sujet , a permis d’affiner les six scénarios sur lesquels reposent ses simulations basées sur une analyse technique, économique, environnementale et sociétale . Ce document remet en tout cas quelques pendules à l’heure sur le nucléaire et l'éolien.

 

50 % de nucléaire est un maximum

Limiter le nucléaire à 50 % du mix électrique en 2050 dans les scénarios n’est pas "une contrainte de nature politique", écrit RTE. Ce taux, inscrit dans la loi Energie climat de novembre 2019 pour 2035, "résultait bien d’une analyse technique". Même en cas de relance du nucléaire, les réacteurs actuels devront à terme être arrêtés pour des raisons d’âge et "il n’apparaît pas possible de les remplacer au rythme (exceptionnel selon les standards internationaux) auquel ils ont été construits". En intégrant les contraintes sur la durée de vie du parc existant, les rythmes maximaux de renouvellement du parc nucléaire ainsi que l’effort d’électrification nécessaire pour atteindre la neutralité carbone, "une part du nucléaire de l’ordre de 50 % de la production d’électricité en 2050 apparaît comme un maximum".

 

Jusqu’à 14 EPR et des SMR à construire

RTE rappelle aussi que les réacteurs nucléaires du parc actuel devront être massivement fermés entre 2030 et 2060, pour des raisons industrielles et non politiques. Pour rester à 50 % de nucléaire dans le mix électrique en 2050, avec une consommation de l’ordre de 645 TWh par an, production d’hydrogène par électrolyse comprise, il faudrait donc construire 14 EPR, mais aussi de petits réacteurs modulaires (SMR) et avoir prolongé 24 GW du parc historique, dont certains réacteurs au-delà de 60 ans. Un défi industriel. Sachant qu’en cas de réindustrialisation massive, nécessaire pour réduire l’empreinte carbone de la France, il faudra produire jusqu’à 770 TWh par an d’électricité. Il n’y a que dans une variante avec une grande sobriété que la consommation pourrait se limiter à 550 TWh, contre 470 TWh en 2019.

 

Minimum 2,5 fois plus d’éolien terrestre

 

Enfin, même dans un scenario très volontariste en matière de nucléaire, il faudra développement massivement des renouvelables de tous types. Il faudra a minima multiplier par sept les capacités installées de solaire pour atteindre 70 GW, installer 22 GW d’éolien en mer, multiplier par 2,5 l’éolien terrestre pour atteindre 43 GW. Il faudrait aussi ajouter 1 GW d’hydraulique et jusqu’à 3 GW d’énergies marines. Dans un scénario 100 % ENR à terme, dans lequel ne serait pas construit de nouvelles capacités nucléaires, l’éolien terrestre alors serait multiplié par 3,5 ou 4 et le solaire par 12 à 21 fois.

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29/06/2021

Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

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28/06/2021

La RE2020 va menacer l'équilibre du système électrique

 Les textes de la future Réglementation environnementale 2020 , ont été examinés par le Conseil supérieur de l'énergie (CSE) , cette règlementation qui  doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022 ,  consacre la prédominance de l'énergie électrique dans les constructions de demain afin d'assurer la décarbonation du secteur du bâtiment. Cette électrification tous azimuts inquiète particulièrement les acteurs de l'industrie gazière, qui dénoncent le manque d'ambition des pouvoirs publics dans la transition énergétique avec le risque que celle-ci  ferait peser sur le système énergétique français , alors que la filière du gaz a investi massivement dans des projets alternatifs respectueux de l'environnement, comme le biométhane.

 

 Des amendements ont été  déposés durant cette séance du CSE, et adoptés à une écrasante majorité : pour intégrer le biométhane à la construction neuve , dans  des systèmes hybrides comme les pompes à chaleur couplées à des chaudières gaz afin de pouvoir considérer  cette double énergie  comme une énergie renouvelable , "Les amendements ont recueilli un avis favorable de toutes les parties prenantes présentes au CSE : énergéticiens, associations de consommateurs, représentants de collectivités territoriales, ONG... Le seul décidant de voter contre étant EDF ", commente Patrick Corbin, président de l'Association française du gaz (AFG), "Les débats et les déclarations montrent très clairement que cette RE2020, en excluant le gaz du logement neuf, est un texte en profond désaccord avec tous ceux qui peuvent s'exprimer sur le sujet. "On s'achemine vers une RE2020 qui ne répond en rien aux attentes de la grande majorité des parties prenantes et mëme si la grande majorité des acteurs en présence s'est prononcée en faveur de ces amendements, pour autant les représentants du Gouvernement n'ont pas daigné changer leur position." "Le Gouvernement ne bougera plus maintenant, et nous le regrettons amèrement", déplore Patrick Corbin. "

 

 Le Gouvernement prend ses responsabilités, mais ceci va induire une électrification très poussée de l'existant, et rendre très délicat l'équilibre du système électrique" , ce qui soulève donc des questions sur la transition énergétique . D’ailleurs le  rapport du gestionnaire du réseau de transport d'électricité, RTE, indique que l'approvisionnement énergétique devra encore être surveillé jusqu'en 2024, année à partir de laquelle le système électrique se renforcera progressivement. Mais ce dernier ne pourra pas répondre aux transformations de l'économie et des modes de consommation avant au moins 2030 . Vient s’ajouter l'impact sur l'emploi et dans les collectivités, dont un certain nombre se sont engagées dans des raccordements au réseau de gaz naturel . Le gaz vert ne sera pas pour autant complètement abandonné, comme le précise Patrick Corbin : "L'État veut orienter le biométhane vers la mobilité lourde et l'industrie, là où les usages du gaz ne peuvent être convertis".

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28/06/2021

Panneaux photovoltaïques avec un rendement record

On vient de battre un nouveau record en matière de rendement des panneaux photovoltaïques.

 

 C’est incroyable, Il y a encore cinq ans, on avait des rendements d’à peine 13-14% (seuls 14% des rayons solaires étaient convertis en électricité)  aujourd’hui on arrive à augmenter les performances des panneaux solaires. Il y a deux ans, on est monté à 25% , mais aujourd’hui avec ce nouveau record : des scientifiques du HZB en Allemagne viennent d’atteindre la barrière magique des 30% alors que le rendement théorique maximal d’un panneau solaire est de 35%. Toutes  ces avancées sur l’optimisation des panneaux ont la conséquence de faire baisser le coût de l’énergie solaire. Depuis dix ans, le prix de cette énergie a chuté de 82% , ce qui représente la baisse la plus importante pour l’ensemble des énergies renouvelables (IRENA).

 

Les prix vont-ils stagner ?

 

Dans les prochaines années , le coût de l’énergie solaire pourrait même être divisé par deux , ce qui veut dire qu’il y aurait besoin de moins de panneaux pour avoir toujours plus d’électricité , parce qu’on a aussi trouvé un nouveau matériau, encore plus efficace, qui s’appelle la pérovskite (une sorte de cristal). Ce matériau utilisé  en couches superposées, peut capter une portion beaucoup plus large du spectre lumineux. Cette innovation pourrait repousser le rendement théorique maximal à 68%, ce qui est plus du double de la limite actuelle.

Cette énergie  va  donc devenir de plus en plus intéressante. L’éternel souci étant de pouvoir la stocker quand il fait nuit et pour les jours sans soleil .

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28/06/2021

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.

 

 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?

 

Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

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29/06/2021

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

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29/06/2021

Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

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29/06/2021

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.

 

La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

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29/06/2021

Destruction de centrale à charbon en Chine

 Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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29/06/2021

Plan de lutte contre les passoires énergétiques

Le collectif « Rénovons ! ».  , porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .

 

Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

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29/06/2021

L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.

 

En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

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29/06/2021

Une nouvelle envolée des prix de l’immobilier est à craindre.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.

 

Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

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29/06/2021

Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

 Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

 Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

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29/06/2021

Les avantages de la location meublée

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.

 

Conditions de location d’un meublé.

 

En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

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29/06/2021

Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché

La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

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29/06/2021

Lille : début difficile pour l’encadrement des loyers

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris

 

L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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25/07/2021

«Plan d'action» sur la pollution du chauffage au bois.

Le chauffage au bois est une source d'énergie séduit de plus en plus de Français car il est écologique et économique mais pour certains appareils encore trop polluant et d'ici à 2025 , 600.000 des vieux appareils de chauffage au bois devront être remplacés .

 

Près de 8 millions de foyers sont équipés aujourd'hui d'un appareil de chauffage au bois, soit 40 % de plus qu'il y a treize ans et les émissions de particules fines dues au chauffage au bois des particuliers est l’une des principales sources de polluants particulièrement nocifs faisant 40.000 morts par an , en conséquence , le gouvernement a publié un «plan d'action» visant à réduire en 10 ans la moitié de cette pollution.

 

Il est demandé d'accélérer le remplacement des vieux appareils de chauffage, avec d'ici à 2025 le remplacement de 600.000 équipements par des poêles performants de type label «flamme verte» ou par l'installation d'inserts dans les foyers non équipés . A cet effet il est prévu un renforcement des dispositifs d'aide financière , mais dans certaines zones  polluées , disposant d'un plan de protection de l'atmosphère , des mesures pourront être prises à partir de 2023 , pour encadrer ou restreindre l'utilisation de ce type de chauffage.

 

Avec les températures hivernales, les poêles à bois fonctionnent à plein régime et c'est la forme de chauffage la plus économique qui existe sur le marché mais dans certaines régions comme la vallée de l'Arve (Haute-Savoie) un arrêté va interdireen 2022 «toute utilisation de chauffage à bois à foyer ouvert». Le ministère de la Transition écologique a précisé que de telles mesures n'interviendront qu'après une large concertation entre les préfets et les collectivités locales : «L'objectif est d’abord de faire de la pédagogie, pas de mener une campagne de contrôle», d'éventuelles interdictions ne pourraient intervenir qu'en «dernier recours».

 

43% des émissions de particules fines

Même s'il n'émet pas de CO2 contribuant au changement climatique , le chauffage au bois domestique, représente 43% des émissions de particules fines PM2,5 (inférieures à 2,5 microns) et 55% des particules très fines PM1 (moins de 1 micron, les plus invasives). D'autres mesures peuvent améliorer la performance des appareils, comme l’utilisation de combustible de meilleure qualité, notamment du bois plus sec, quand on sait que seulement 20% de ce combustible est issu directement du marché formel. Il est aussi envisagé de  sensibiliser le grand public, via par exemple une information lors du ramonage annuel obligatoire. Toutes ces mesures , prises ensemble, permettront  une baisse de 50% des émissions de particules d'ici  2030.

 

6,5 millions d'appareils

Le nombre d'appareils de chauffage au bois est estimé  à 6,5 millions d'appareils, avec 48% qui sont à foyers ouverts ou  peu performants. Le nombre de cheminées à foyer ouvert est estimé à environ 500.000, mais elles sont responsables de 21% des émissions totales du chauffage au bois, et jusqu'à 44% en Ile-de-France , d’ailleurs durant l'hiver 2014-2015, la préfecture de région Ile-de-France avait déjà rendu une interdiction des feux de cheminée.

 

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29/06/2021

Les subventions de l'Anah

Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :

 

Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

 

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

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29/06/2021

Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans

 

Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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04/09/2021

Produire son électricité devient rentable

Des centaines de milliers de propriétaires réduisent d’environ 20% leur facture EDF grâce au système de l’autoconsommation .  Les conseils à suivre .

 

 Le nombre de particuliers équipés de panneaux solaires ne cesse d’augmenter en effet , ils étaient  435.000 fin 2020, et ils sont en augmentation de 7% sur un an . Les progrès techniques permettent aujourd’hui d'envisager de telles installations même dans des zones où l'ensoleillement ne dépasse pas 1.400 heures par an, loin des 2.800 heures de la région Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur).  Comme celui dans l’Oise, qui a mis à profit son garage indépendant pour poser près de 17 mètres carrés de panneaux photovoltaïques.

 

 L'orientation de la toiture doit être préférablement au sud, les panneaux pouvant fonctionner aussi vers l'est ou l'ouest. Il faut environ 20 mètres carrés de panneaux pour produire 3 kilowatts-crête (kWc) qui est l’ unité de rendement optimal de l'installation .  Les conditions requises, sont d’abord d’être propriétaire d'une maison, et disposer d'un toit, de préférence dépourvu d'amiante , une terrasse à proximité du bâtiment ou une dépendance peuvent aussi faire l'affaire .

 

 Un équipement, pose comprise , coûte environ  7.500 euros pour 3 kWc . Ce tarif inclut , les capteurs solaires, les micro-onduleurs qui transforment l’électricité de chaque panneau , d’un courant continu en courant alternatif, et le matériel pour assurer la protection électrique.

Il est possible de réaliser soi même l’installation. Le prix n’éxcède alors généralement pas  4 000 euros pour les 20 m2 de panneaux (3 Kwc) installés. D’après la société Mon Kit solaire , l'opération peut se faire en une journée, grâce au branchement en plug-and-play permis par les coffrets précâblés , il est préférable de réaliser le montage à plusieurs personnes .

 

 Que faire ensuite de l'électricité produite ? Jusqu'en 2017, seule la revente totale de l'énergie à EDF, à un tarif garanti, était autorisée, maintenant on peut consommer sa production et ne revendre que l'excédent non consommé. C’est cette option qui est  désormai le plus souvent choisie , la revente totale, n'étant retenue que par les propriétaires de résidences secondaires, ou par ceux trop souvent absents pour avantageusement exploiter leur production.

Si on fait intervenir un artisan labellisé RGE , l'autoconsommation peut bénéficie d’une aide avec une prime à l'installation qui va de 1.140 à 2.520 euros selon la puissance de l'installation . Les tarifs de rachat du surplus d'électricité sont nettement moins avantageux qu’il y a 10 ans et sont fixés à 10 centimes le kilowattheure pendant vingt ans.

 

 Si l’on consomme  80% de sa production, pour en réinjecter 20% dans le réseau , les revenus générés en plus chaque année vont de 80 à 150 euros, pour une installation de 3 kilowatts-crête. Mais le principal avantage financier de ce type d'installation réside simplement dans la réduction sur la facture EDF . Ce gain va croître, en même temps que la hausse, du tarif réglementé d'EDF (tarif bleu).  A Lille ce gain est en moyenne de 421 annuels et pourrait atteindre  622 euros dans 20 ans avec une augmentation de 3% par an .

 

 Le gain sur la consommation et les aides incluses, permettent d'amortir son installation en huit à dix ans et parfois moins . De plus , la durée de vie des panneaux est supérieure à 20 ans et à la fin de la période de rachat garanti par EDF, on peut encore revendre le surplus à d'autres opérateurs.

Dans l’Oise , en 2017, la famille Billey a fait installer en une journée 10 panneaux solaires sur le toit de leur garage de. Installation clés en main (déclaration préalable de travaux, création de dossier chez Enedis…) effectuée par un spécialiste de la périphérie lilloise . "L’efficacité avec laquelle ils ont travaillé nous a tout de suite mis en confiance", se rappelle Jean-François. Même si l’ensoleillement est plus faible dans cette région au nord de Paris et que leur mode de chauffage est au gaz, la centrale de 3kilowatts-crête reste une bonne affaire pour le foyer, qui l’utilise pour charger une voiture électrique.

Ils ont ainsi pu bénéficier de 1.170 euros de prime, (environ 17% du coût d’installation de 7.000 euros). Leur consommation a diminué de 15% avec un gain sur la facture EDF de  420 euros par an . La revente du surplus leur rapporte 138 euros par an. Ils vont donc amortir l’installation dans neuf ans si le tarif augmentait, de 3% par an.

 

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29/06/2021

Immobilier : diverses informations…

Location : Votre propriétaire peut-il entrer chez vous ?

 

Un propriétaire peut être intrusif et l’occupant n’a pas toujours connaissance de ses droits. Peut-il interdire à son bailleur d’entrer chez lui ? Peut-il changer la serrure ?

 

 La loi encadre strictement  la location immobilière afin d’assurer la sécurité et la tranquillité de tous. Par exemple , le bailleur doit fournir à l'occupant un  décent respectant diverses caractéristiques. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042  . Il doit aussi  permettre une jouissance paisible , cette obligation ne doit pas être prise à la légère. 

 

Violation de domicile

 

La règle vise à garantir au locataire qu'il ne va pas trouver n'importe qui chez lui en rentrant de sa journée de  travail   et d’autant plus le propriétaire des lieux. La loi est   très claire à ce sujet et la peine peut aller jusqu'à un an de prison et à une amende de 15.000 euros. https://www.litige.fr/articles/le-proprietaire-peut-il-entrer-chez-son-locataire-sans-autorisation

 

Cette interdiction ne souffre aucune exception, peu importe l'urgence de la situation. Même si le propriétaire est informé d'un incendie  ou d'un dégât des eaux  survenu dans son logement, il ne peut  y entrer sans l'autorisation de l’ occupant désigné sur le bail de location.

 

Double des clés

 

Il n'est en effet pas rare que le bailleur souhaite conserver un trousseau en sa possession, en cas de besoin justement. Sur ce point, la loi ne dit rien et le propriétaire est tout à fait en droit de conserver un jeu de clés du logement s’il ne l'utilise pas pour y pénétrer sans un accord. 

 

Le locataire peut aussi  décider de changer la serrure ou le barillet de la porte d'entrée s’il ne fait pas confiance à son logeur. Seulement, la loi impose de remettre le tout dans l'état initial à la fin de la location.

 

Droit de visite

 

 Durant toute la durée du bail, la jouissance exclusive et paisible de votre logement , protège des intrusions inopinées. Ceci étant dit, la législation peut vous imposer de donner un accès à votre bailleur dans certaines situations précises.

 

 Après en avoir informé son locataire, le propriétaire peut ainsi se réserver la possibilité de visiter les lieux (sauf week-end et jours fériés) avec des professionnels pour effectuer des réparations urgentes ou pour des travaux en lien avec les critères de décence du logement, de même pour l'entretien ou l'amélioration du logement  ainsi que  l'amélioration de sa performance énergétique.

 

 De même, une fois que le locataire a donné congé à son logeur ou que celui-ci a l’intention de vendre son bien, il doit donner accès à son habitation pour permettre une visite à des candidats intéressés. Les créneaux horaires sont en revanche limités à deux heures pendant  les jours ouvrables hors dimanche et  jours fériés.

https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/durant-la-location/droit-visite-proprietaire-22.html

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