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Si une agence immobilière surestime largement la maison d’un vendeur , peut-il être indemnisé ?

28/06/2021

Lorsqu’un propriétaire qui ne parvient pas à vendre son bien surestimé par l’ agent immobilier , il peut alors le faire condamner, mais  l’indemnisation obtenue est souvent décevante.

 

 En effet , les magistrats, , comparent « le prix proposé par l’agence à celui de biens similaires vendus récemment ». Ainsi la cour d’appel de Rouen a jugé récemment, qu’une société, Tristant Immobilier, n’avait  pas donné au vendeur les éléments permettant de justifier le prix de leur bien , cette agence avait donc surestimé le bien et manqué à son « obligation d’information et de conseil ».

«Les magistrats considèrent , que pour ce genre de litige,  le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » de ne pas avoir pu acheté leur nouveau logement. » .

 

 Quand un propriétaire  n’arrive pas à vendre son bien qui a été surestimé par son agent immobilier, il peut faire condamner celui-ci. Mais pour autant , les  anciens clients de Tristant Immobilier, bénéficiaire de cette décision, ne sont pas satisfaits car leur indemnisation est loin de correspondre à leur préjudice . Dans les fait : en 2012, l’agence évalue leur propriété au prix de 400 000 euros à la suite de quoi ils décident  d’acheter, dans la foulée , une maison plus petite, au prix de309 000 euros, proposée par la même agence . Pour pouvoir acheter ce bien , ils obtiennent un prêt relais,  de 331 000 euros sur une période de 18 mois .

 

 Seulement , au bout de deux ans, leur propriété ne trouva pas preneur et ceux-ci doivent prolonger leur prêt relais en  payant 6 500 euros d’intérêts supplémentaires. Après avoir, enfin, vendu, leur maison au prix de seulement 242 000 euros, ils finissent par assigner Tristant Immobilier en les accusant de les avoir poussés à acheter la seconde maison, pour ensuite toucher une commission de 22 000 euros. Ils voulaient une condamnation de l’agence à leur verser les 90 000 euros qui leur manquent.

 

 Au final , dans ce genre de litige, les magistrats ont considéré que le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » dans l’achat de leur deuxième bien. Le tribunal de grande instance du Havre, qui avait, alloué aux plaignants :  90 % de la différence entre le prix annoncé et le prix d’acquisition de leur nouveau bien ,  soit 82 638 euros , s’est vu corrigé par  la cour d’appel de Rouen qui a réduit  l’indemnisation à 28 500 euros, correspondant à la  commission de l’agence et aux frais bancaires.  L’histoire n’est pour autant pas terminée et l’avocat de l’agence, Me Claude Aunay, qui juge  cette condamnation « inhabituelle », a décidé d’effectuer  un pourvoi en cassation .

 

 En effet la jurisprudence montre, que le plus souvent, les magistrats condamnent l’agent à ne payer que l’équivalent de sa commission et cette décision de la cour d’appel de Rouen  étonne même par son issue extrêmement favorable . En 2015 , la cour d’appel de Lyon avait considéré que les propriétaires d’un bien estimé 450 000 euros en 2006 et vendu 263 000 en 2008 n’ont subi qu’un « préjudice moral de déception, tenant à ce que l’opération ne s’est pas réalisée dans la quiétude qu’ils avaient espérée ». Elle leur alloue… 2 000 euros. De leur côté, les  propriétaires normands peuvent s’estimer heureux !

 

Attention à ne rien dissimuler lors de la vente d’un logement .

 

 La Cour de cassation vient de rappeler : le vendeur d’un bien immobilier ne doit rien cacher sur le bien vendu et l’agent immobilier est tenu de jouer un véritable rôle de conseil dans la transaction.

 Fin 2010, un couple  avait vendu leur logement dans la région de Pau  sans informer les acheteurs qu’une rocade était sur le point d’être construite à moins de 50 mètres. Les acquéreurs après avoir attaqué les vendeurs ont obtenu l’annulation de la vente et le remboursement des sommes avancées.  Les vendeurs se sont ensuite retournés contre l’agence Optimhome, chargée de la transaction, en leur reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité d’informer les acquéreurs de ce projet de rocade. Dans un arrêt du 9 janvier 2019, la Cour de cassation leur a donné raison. Elle rappelle que la loi Hoguet (du 2 janvier 1970), qui régit la profession, impose à l’agent immobilier un devoir de conseil auprès de leurs clients et il doit attirer l’ attention sur les risques encourus de ne pas prévenir les acheteurs . Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome  a rajouté pour sa part que « Dans ce cas, c’est pousser très loin le devoir de conseil car les vendeurs ont menti par omission car ils étaient informés , étant membres du comité de défense contre la rocade ils  connaissaientparfaitement la nature du projet.

 

 Les tribunaux estiment que le devoir de conseil de l’agent s’étend au-delà des  simples renseignements apportés lors de la visite du logement. Me Camille Fourier-Ferrand, avocate dans ce domaine particulier précise :  « L’agent immobilier doit  se renseigner, vérifier la régularité de la transaction et les décisions sont encore plus strictes lorsque l’agent est chargé de rédiger l’avant-contrat de vente »  . L’agent n’est pas un profane en matière d’immobilier et doit apporter une valeur ajoutée qui n’est pas à la portée de particuliers , d’où la necessité qu’il soit  bien implanté localement afin de connaître de façon très approfondie la ville ou le quartier où le logement est vendu .

 

 Cette décision de la Cour de cassation rappelle aussi l’importance pour les vendeurs de ne rien cacher . Ce couple ayant été condamné à l’annulation  de leur vente, a dû rembourser 173 000 euros aux acheteurs, pour ensuite revendre leur maison mais au prix réel diminué de la nuisance engendrée par la rocade soit 119 000 euros. Dans cet exemple, il y a eu « dol » explique Me Camille Fourier-Ferrand, en quelque sorte une manœuvre frauduleuse visant à cacher volontairement un vice dans le logement. « Nous traitons régulièrement des dossiers de ce type et cela crée de lourds problèmes financiers pour les personnes ».

 

 Il peut aussi exister un vice caché ignoré des vendeurs et qui apparait une fois le logement vendu. Dans ce cas , les acquéreurs ont alors cinq ans pour agir en justice contre leur vendeur à partir du moment où le vice se déclare. S’il est difficile de prévoir des vices cachés, il est en tout cas important de ne pas chercher à cacher un défaut du bien, comme de passer un coup de peinture sur des tâches d’humidité ou de dissimuler qu’il est situé juste à coté d’un site créant des nuisances sonores comme une boîte de nuit .

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