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Diagnostic immobilier Lille

DPE: diagnostic de performances énergétiques Nord Pas de Calais (59,62)

Depuis le 01/09/2006, un diagnostic de performance énergétique doit être établi à l’occasion de la vente ou la location de tout bâtiment : maison individuelle, appartement ,  local ou bâtiment tertiaire (bureau, commerce...).

 

Le DPE doit être annexé au compromis de vente ou au contrat de location et être présenté dès la mise en vente du bien. 

 

Le DPE permet d'informer l'acquéreur ou le locataire sur la consommation en énergie du logement mais aussi sur ses émissions de gaz a effet de serre. Il comprend donc deux résultats :

  1. l'étiquette énergie qui révèle la consommation annuelle du bien : A pour une consommation inférieure à 51 kilowattheures/m²) et G pour une consommation supérieure à 450 kilowattheures/m².
  2. l'étiquette climat qui indique l'impact de cette consommation en émissions de gaz à effet de serre CO₂ de A pour une émission de moins de 6 kilos carbone/m² à G pour plus de 80 kilos carbone/m².

2 méthodes de calcul pour le DPE :


1°) sur la consommation réelle moyenne sur 3 années d’occupation

2°) sur la consommation conventionnelle évaluée avec la méthode de calcul approuvée par le ministère du logement .

 

Le diagnostic de performance énergétique permet d'informer sur les caractéristiques thermiques du bien et ses équipements, sur ses consommations d'énergie ; de le sensibiliser à la lutte contre l'émission de gaz à effet de serre, par des « étiquettes énergie et climat » qui classeront le bien en fonction d'une échelle; et d'inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations.

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cas de vente

 

Le rapport de diagnostic de performance énergétique porte, outre les exceptions de l'article R134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, sur tous les bâtiments clos et couverts proposés à la vente.

 

De plus, il a la particularité dans le cadre de ces recommandations de donner des indications sur l'estimation du coût des travaux, les économies engendrées par ces travaux et l'estimation du retour sur investissement.

 

La validité du diagnostic est de 10 ans.

La valeur énergétique du logement va devenir un critère essentiel de son prix


 D'ici quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères de prix fomendamental dans les transactions" . Aspect environnemental mis à part, les propriétaires ont donc tout intérêt à entreprendre dès aujourd'hui les travaux de rénovation énergétique nécessaires afin que leurs patrimoines ne se dévalue pas dans le temps.

 

 Pour rappel, MaPrimeRénov' vient d'être largement étendue par le gouvernement. Alors que jusqu’ici, seuls les propriétaires modestes et aux revenus intermédiaires étaient éligibles à cette prime, les ménages les plus aisés y ont désormais droit. Autre nouveauté et non des moindres : l’aide est accessible aussi aux bailleurs, sans aucune contrepartie exigées sur les loyers. Le dispositif a aussi été simplifié afin de fluidifier son adhésion au sein des copropriétés

 

Obtenir la meilleure note sur son DPE avec des travaux de rénovation.


 Pour avoir une bon classement de son DPE, le logement doit être économe en énergie. Et cela passe forcément par de gros travaux de rénovation. Le but ? Faire des économies d'énergie en investissant dans des travaux et pour  réduire l'impact de cette consommation sur l'environnement.

 

 Pour améliorer sa consommation d'énergie et donc son DPE, il faut se lancer dans des travaux  parfois coûteux, l'isolation de la maison par le toit ou par les murs, le changement des fenêtres, l'installation d'équipements de chauffage performants, etc. Pour obtenir le meilleur classement , il faudra envisager une rénovation lourde pour s’approcher des logements récents respectant les dernières normes thermiques en vigueur dans le secteur de la construction. Ce qui n'est pas une mince affaire pour un particulier.

 

 Améliorer sa note, même d'une lettre, peut déjà s'avérer efficace pour réduire sa consommation. Remplacer le ou les appareils de chauffage , remplacer les fenêtres en simple vitrage, sont de travaux, dont le montant est souvent éligible au Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) crédit d'impôt pour la transition énergétique  s'il s'agit de votre résidence principale.  Cette déduction d'impôts s'applique à vos dépenses d'isolation ou de remplacement d'équipements énergivores dans la limite de 8000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple. Et si vos revenus sont modestes et que vous souhaitez faire des travaux de rénovation énergétique vous êtes sûrement éligibles au programme Habiter mieux de l'Anah. Par exemple, entre 20 470 euros et 24 918 euros pour une personne seule en Île-de-France et entre 14 790 euros et 18 960 euros ailleurs.

 

Estimez le montant des aides pour rénover  votre logement.Un service proposé par FAIRE et l'ADEME

Retrouvez rapidement grâce à ce simulateur les aides financières dont vous pouvez bénéficier pour la rénovation énergétique de votre logement.

 

 https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

 

Bâtiments neufs :

 

Il est établi après contrôle de la réalité de la construction avec la fiche de synthèse thermique, et permet de contrôler le respect des règles de construction imposées par la RT 2012.

 

Il doit être remis au propriétaire au plus tard le jour de la réception du bâtiment ou de son extension.

 

 

Optimisez votre système de chauffage :

 

Améliorez vos radiateurs existants


Pour que vos radiateurs consomment moins d’énergie sans les changer, équipez-les d'un robinet thermostatique qui va les maintenir à la température choisie, compte tenu du type d'occupation de la pièce (chambre ou séjour) et des apports gratuits de chaleur (exposition sud …).

 


Régulez et programmez votre chauffage


Un chauffage intelligent qui vous fasse faire des économies ?

C'est possible : vous consommerez jusqu'à 10 % de moins avec un système de régulation (qui commande le chauffage en fonction d'une température choisie) et moins encore avec une horloge de programmation (qui réduit automatiquement la température la nuit ou quand la maison est vide).

 

L'article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, dite loi de transition énergétique, prévoit d’ « embarquer » des travaux de performance énergétique lors de rénovations importantes : isoler les façades à l’occasion de leur ravalement, isoler les toitures lors de leur réfection et améliorer la performance énergétique des pièces ou partie de bâtiments résidentiels existants qui font l’objet de travaux d’aménagement pour les rendre habitables (article L. 111-10 du code de la construction et de l'habitation).

 

Le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 précise les conditions dans lesquelles ces dispositions, entrant en vigueur dès le 1er janvier 2017, seront applicables.

 

Pour quel type de bâtiment ?


Tout type de bâtiment faisant l’objet de travaux importants de ravalement de façade, réfection de toiture ou aménagement de locaux en vue de les rendre habitable.

 

Quelles sont les principales conditions d’application ?


Les travaux de ravalement concernés comprennent la réfection de l’enduit existant, le remplacement ou la mise en œuvre d’un nouveau parement sur au moins la moitié d’une façade du bâtiment.

L’isolation de toiture est imposée dans le cadre du remplacement ou recouvrement d’au moins 50% de l’ensemble de la couverture.

 

Quelles sont les dérogations possibles ?


Ces dispositions d’isolation embarquée ne sont néanmoins pas applicables dans certains cas :

  • isolation pouvant engendrer des pathologies sur le bâti,
  • temps de retour sur investissement trop élevé,
  • impossibilité technique ou réglementaire,
  • impact négatif sur l’aspect architectural…

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2017.

 

 

 

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Extension de l'obligation d'individualisation des frais de chauffage

 

 

Les immeubles pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible (l’arrêté du 30 mai ci-dessous précise les cas prévus) et si cela n'entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

Cette installation est composée d'appareils de mesure, qui permettent d'individualiser la consommation de chaque local.

Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie, d'autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l'entretien des installations de chauffage et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique.

Ces appareils de mesure sont, soit des répartiteurs électroniques, placés sur chaque appareil de chauffage, et qui mesurent la température de surface du radiateur, soit un compteur d'énergie thermique global, placé à l'entrée du logement. La mise en service de ces appareils doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017. Toutefois, pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à des seuils fixés par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction, des délais supplémentaires sont accordés jusqu'au 31 décembre 2017 ou jusqu'au 31 décembre 2019.

 

Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

 

Cet arrêté précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Il précise également les dates de mise en service des appareils de mesure des consommations de chauffage.

Au 1er janvier 2016, selon les dernières statistiques publiées par le ministère de l'environnement, le DPE a été réalisé dans 73 % des logements du parc locatif social, en hausse de 1 point par rapport à l’année précédente.

La Bretagne, la Normandie et les Pays de la Loire sont les régions qui comptent la plus grande part de DPE réalisés (plus de 90 %). À l’inverse, en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, moins de 70 % des logements ont un DPE réalisé.

 

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La loi de transition énergétique

Adoptée le 22 juillet 2015 ,  en voici les principales mesures .


Le texte, vient mettre en place  la sortie du tout-nucléaire avec l’instauration d’une véritable taxe carbone, avec pour objectif d’augmenter du prix du carbone.

Le secteur du bâtiment constitue un gisement majeur en matière d’efficacité énergétique. Il représente plus de 40 % de la consommation énergétique de la France et près de 25% des émissions de gaz à effet de serre.

 

La loi de  transition énergétique apporte des mesures concrètes pour  faire diminuer la précarité énergétiqueen  améliorant la performance énergétique des bâtiments.

L’ objectif est de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à partir de  2017, dont au moins la moitié doit être occupée par des ménages aux revenus modestes, et de faire baisser cette pécarité de 15 % d’ici 2020.

 

Mesures pour lutter contre la précarité énergétique :


  • Création d’un « chèque énergie », pour environ 4 millions de bénéficiaires afin d’aider les ménages les plus modestes à régler leur facture d’énergie ;
  • Déploiement des compteurs intelligents d’électricité (Linky) et de gaz (Gazpar), pour  aider les ménages à mieux maîtriser leur consommation énergétique ;
  • Création en 2017 d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, pour améliorer ses performances énergétiques ;
  • Création de plateformes territoriales de la rénovation énergétique, pour conseiller les consommateurs sur les financements, et sur les travaux à réaliser ;
  • Lutte contre les logements indignes : la performance énergétique étant  l’un des critères de décence du logement .

 

Mesures pour renforcer la performance énergétique des bâtiments :

 

  • les rénovations lourdes (réfection de toiture, ravalement de façade, extension de surface, transformation de combles) devront respecter des obligations de performance énergétique 
  • toutes les constructions publiques (Etat, établissements publics ou collectivités territoriales) seront à énergie positive et à haute performance environnementale à chaque fois que cela est possible
  • les règles d’urbanisme sont simplifiées pour favoriser les travaux d’isolation et promouvoir des bâtiments exemplaires sur le plan énergétique ou environnementale 

 

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                       LES PROPRIÉTAIRES GAGNENT À VENDRE DES LOGEMENTS BIEN ISOLÉS

 

   Quel lien  entre performance énergétique et valorisation des logements ?

 

 Depuis 2011, la loi exige que les résultats du DPE soient affichés sur tous les supports où l’annonce immobilière est diffusée, en agence ou sur les supports digitaux . La conséquence est que le diagnostic de performance énergétique -  DPE - doit être effectué tout au début de la mise de vente. Le DPE dresse le bilan  énergétique du logement , pièce par pièce, le diagnostiqueur analyse l’isolation des cloisons et des ouvertures et vérifie que le système de chauffage en place est efficace. Une note allant de A à G est ensuite attribuée ,  pour les logements allant de la meilleure performance énergétique à la plus mauvaise.

 

 Les acheteurs sont dorénavant de plus en plus intéressés par la note du DPE. À caractéristiques égales, il y a de fortes chances qu’ils choisissent le logement le plus économe en énergie ou bien ils essaieront certainement à négocier le prix de la vente. D’après les statistiques  des notaires de France en 2018, une maison énergivore - de classe F ou G – s’est vendue jusqu’à 19 % moins cher qu’une maison de même surface de classe D. Inversement, une maison de classe A ou B se vendait entre 5 à 11 % plus cher qu’une classe D. Pour les appartements, la différence atteint même 15 % pour une surface égale.

C’est ce que l’on nomme la "valeur verte" qui correspond aux écarts  de prix relatifs à la performance énergétique . On remarque aussi que si le marché immobilier est détendu que la plus-value à attendre pour des logements économes est plus importante .

 

Afin d’améliorer l’étiquette énergie du logement , le vendeur a donc tout à gagner à rénover le logement avant de vendre  pour augmenter la "valeur verte" et faciliter la décision de l’acheteur , car ce sont des travaux importants, qui peuvent l’effrayer . Il peut parfois bénéficier des différentes aides financières proposées par l’État : pour l’isolation de la toiture, le remplacement des fenêtres, des radiateurs ou de la chaudière ou encore l’installation d’une source d’énergie renouvelable.. En résumé, comme dans toute vente immobilière, investir un peu d’argent dans la rénovation ou l’amélioration du logement, est toujours bénéfique.

 

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OBLIGATIONS DE  RÉNOVATION ENERGETIQUE POUR LES PROPRIÉTAIRES

 

 

 Avec l’objectif d’éradiquer quelque 7,5 millions logements énergivores et suivant le  plan de lutte contre les passoires thermiques , un échéancier de la nouvelle réglementation est mis en place. Celle-ci aura pour effet de contraindre les propriétaires à engager des travaux de rénovation dans les années à venir.

 

 Un échéancier qui commencera par une phase d'information, suivie d'une phase d'obligation de rénover pour les propriétaires, à compter de janvier 2023, puis d'une dernière étape de sanction à l'horizon 2026, pour ceux qui n'auraient toujours pas mis leurs logements aux normes énergétiques.

 

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Une erreur de diagnostic thermique ne permet pas d’exiger de fortes indemnités



  Un acheteur soutenait que, pour atteindre la performance annoncée lors de la vente par ce diagnostic erroné, il lui fallait entreprendre des travaux d’isolation dont le coût devait être assumé par le responsable de l’erreur.


  D’après un jugement de la Cour de Cassation ,  à la différence des autres diagnostics , le DPE n’a qu’une valeur informative.  Un acquéreur qui invoquait un « vice caché » avait pour cette raison, demandé l’annulation de la vente , ce qui lui a  été refusé. En effet l’information donnée à l’acquéreur était que la maison était classée D alors quand elle aurait dû être classée G, la Cour a estimé que l’acquéreur a seulement pu être trompé sur le prix de la vente .

 

  Cet acheteur n’a pas subi d’autre préjudice, a-t-elle conclu. Mettre à la charge de l’auteur de l’erreur le coût de l’isolation serait une indemnisation excessive qui dépasserait le préjudice, selon elle. L’auteur du diagnostic a fait une erreur de constatation mais n’est pas à l’origine des déficiences de l’isolation ni des travaux nécessaires pour y remédier, avait déjà expliqué la cour d’appel antérieurement.

 

  Pour cette raison, l’annulation de la vente a d’abord été refusée à l’acquéreur qui invoquait un « vice caché ». En croyant que la maison était classée D quand elle aurait dû être classée G, l’acquéreur a seulement pu la payer trop cher, a estimé la Cour.

 

En conclusion : constater une erreur dans un DPE  du logement que l’on a acheté récemment  ne donne pas le droit  d’exiger de fortes indemnités de la part de l’auteur du diagnostic, ni la réalisation de travaux si le professionnel s’est trompé dans son diagnostic de performance énergétique . Le professionnel n’aura pas à supporter les travaux d’isolation mais seulement une indemnité raisonnable, a jugé la Cour de cassation . Les juges n’ont pas retenu le raisonnement du plaignant ,  le seul préjudice de l’acheteur est d’avoir perdu une chance de négocier un prix d’achat du logement  plus bas, ont-ils dit.

 

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La fin progressive des passoires thermiques dans le locatif. 

 

  A partir du 1er janvier 2023 , Emmanuelle Wargon , la ministre déléguée au Logement , a affirmé le volonté du gouvernement de faire interdire à la location les logements énergivores en introduisant, par décret, la notion de performance énergétique  dans les critères de décence d'un logement .

 

 Suivant les propositions de 150 citoyens composant la Convention citoyenne pour le climat , le gouvernement a annoncé lundi 27 juillet des premières mesures «réglementaires»  pour lutter contre les passoires thermiques a fait savoir la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, à l’issue du 5ème Conseil de défense écologique , en introduisant à partir du 1er janvier 2023 , la notion de performance énergétique pour qu’un logement soit décent .  A compter de cette date,   un locataire pourra se retourner contre son propriétaire si le logement est une passoire énergétique .


 Pour rappel, le décret soumis à consultation publique courant juillet, et pris pour l'application de l'article 6 de la loi Energie Climat, prévoit qu’à partir 1er janvier 2023, un logement serait qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an sera inférieure à 500 kWh/m².an en France métropolitaine. Le texte devrait être publié en septembre.

 

Le DPE sera la base de décision.

 

 Il est aussi question de fiabiliser sur le DPE , pour l’instant il s’agit de  commencer à partir de 2023 avec un niveau de consommation vraiment très élevé , la suite sera discutée avec les citoyens, les associations d'élus et les partenaires sociaux, au fur et à mesure qu'on améliorera les étiquettes énergétiques , pour voir quel objectif il faudra atteindre en 2028. Le DPE, le Diagnostic de performance énergétique, qui va devenir opposable en 2021 va être refondé sur une base plus solide afin de savoir quelle étape supplémentaire il faudra franchir. 

 

 Dès 2022, il sera interdit d’installer des chaudières au fuel ou au charbon il s’agit d’accélerer la sortie des systèmes de chauffages fonctionnant aux énergies fossiles, essentiellement les chaudières au fioul ou au charbon. On en compterait actuellement encore 3,5 millions  dans le parc de logements et 200.000 seraient éliminées chaque année depuis le lancement du plan chaudière, début 2019 ; le gouvernement s’est fixé l’objectif de les faire disparaître totalement d’ici dix ans . Il  va pousser ces équipements vers la sortie en interdisant leur remplacement et une nouvelle installation dès le 1er janvier 2022 . A cette date, il  sera impossible de remplacer un équipement défectueux par une nouvelle chaudière au fioul ou à charbon ; Il faudra la remplacer par une pompe à chaleur, une chaudière à gaz ou à granulés , mais en aucun cas par ce type d’équipement aussi polluant.

 

  Pour aider les ménages à abandonner le fioul comme énergie de chauffage, le gouvernement va renforcer “très massivement” les aides existantes. Deux milliards d’euros supplémentaires seront ainsi alloués dans les deux prochaines années à MaPrimeRénov’, pour que celle-ci couvre davantage de personnes cette aide va remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique . La ministre du Logement a aussi confirmé que celle-ci serait prochainement ouverte aux ménages aisés, exclus du dispositif, ainsi qu'aux propriétaires bailleurs. Au final, pour les ménages les plus modestes , toutes les aides pourront atteindre près de 80% du coût du remplacement de l’ancienne chaudière.

 

Le  CIL le « carnet d'information du logement ».

 

  Le CIL va remplacer le carnet numérique et son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2022.

 

  Durant le Conseil de défense écologique  sorte de Conseil des ministres exclusivement dédié à la Transition écologique , la nouvelle ministre de tutelle, Barbara Pompili et sa ministre déléguée en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, ont détaillé les premières mesures réglementaires adoptées, par décret ou arrêté à mettre en oeuvre rapidement . La ministre de la transition écologique, Barbara Pompili, a présenté au conseil des ministre, le 22 juillet, le projet de loi ratifiant l'ordonnance du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation.


 Concernant le carnet numérique du logement , le gouvernement par cette ordonnance va revoir sa copie car le Conseil d'Etat avait en effet émis,  un avis défavorable au projet en raison d’une « forte présomption d’inconstitutionnalité ». Le carnet numérique, est donc enterré par le gouvernement.


 Il est aujourd’hui transformé en « carnet d'information du logement » (CIL). Selon le Conseil d’Etat , ce nouveau dispositif , ne présentera pas les faiblesses du carnet numérique du logement, il  a pour objectif d’améliorer la performance énergétique des logements, sans créer aucune exception entre les différentes catégories de logement . Il servira à accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et l’installation d’équipements de gestion de l’énergie et aussi  de conserver les informations utiles sur les caractéristiques du logement et sur les travaux passés dont la connaissance est indispensable à l’évaluation de la performance énergétique pour programmer des opérations de rénovation efficaces sur le bâti et sur les systèmes énergétiques (équipements de chauffage, programmation des systémes, ventilation…).


  L’entrée en vigueur de cet outil d’information est programmée le 1er janvier 2022  .  Le carnet d'information du logement devra être  établi par le propriétaire à l’issue de la construction du logement ou de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. En cas de changement de propriétaire , le CIL sera transmis à l’acquéreur probablement dans l’acte de propriété .

 


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