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Diagnostic immobilier Lille

Diagnostic immobilier Lille: DPE, expertise électricité, gaz , plomb Nord Pas de Calais (59,62)

DECIA [Diagnostic Immobilier Lille - D.P.E Lille (vente/location)- Infiltrométrie]

 

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MISE EN PLACE DU NOUVEAU DPE POUR LUTTER CONTRE LES PASSOIRES THERMIQUES

 

Le diagnostic de performance énergétique va évoluer à partir du 1er juillet 2021, et celui deviendra opposable et il sera donc possible, de réclamer une compensation au propriétaire , en cas d’erreur de calcul de la performance énergétique.

Le ministère du logement a annoncé une refonte du  DPE , qui entrera en vigueur le 1er juillet pour les logements à la location ou à la vente  et celui ci va se baser  sur une nouvelle méthode de calcul dans le cadre de la lutte contre « les passoires énergétiques ». A partir de cette  date,  au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs à l’état des installations électriques ou à la présence d’amiante ou de plomb ce nouveau DPE deviendra « opposable juridiquement » a précisé le ministère. 

Mis en place en 2006, le diagnostic de performance énergétique a pour but d'évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement , avec un classement qui va de la lettre A pour les habitations très économes à G pour les passoires thermiques. A partir du 1er juillet 2021, ce DPE va être modifié pour aider les acheteurs ou les locataires à y voir plus clair . Cette refonte du DPE est prévue deouis 2018 dans la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique)

Fini les DPE vierges.

Une des deux méthodes de calcul du DPE qui faisait référence à la consommation énergétique sur la base des factures passées  va être supprimée et la seule méthode qui sera possible  s’appuyera « sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage ».

Evaluer un logement sur la seule base des factures de l’occupant , en fait n’est pas suffisamment fiable car il se peut que le logement soit inoccupé une partie du temps,  ou bien les occupants peuvent décider de ne pas chauffer leur logement ou seulement une partie. En l’absence de facture récente disponible on a ctuellement un « DPE vierge » ; cette nouvelle méthode  évitera  cette absence de classement qui représente quand même près de 20 % des DPE réalisés. « L’autre nouveauté est que la consommation d’énergie liée à l’éclairage sera aussi  prise en compte alors que seul le chauffage et l’eau chaude sanitaire le sont jusqu’ici »  comme l’explique Stéphane Prouzeau, vice-président de la FIDI (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier).

Le ministère vient d’annconcer  les changements en détails . D'abord, le DPE aura un nouveau visuel "plus clair" avec deux nouvelles informations : le niveau d'émissions de gaz à effet de serre, jusqu’ici "exprimé en kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an, aura également une conversion en kilomètres parcourus par une voiture pour émettre la même quantité". Ensuite sur toutes les annonces immobilières dès le 1er janvier 2022 , il  y aura l’obligation de mentionner le coût estimé de la facture annuelle d'énergie. " Cela doit permettre à l'acquéreur ou au locataire de mieux anticiper son budget en matière d’énergie . Et une fois installé dans le logement , il doit pouvoir comparer par la suite ses consommations réelles avec les estimations fournies par le DPE", explique le  ministère.

Pouvoir réclamer des comptes

Si la différence est trop importante, la personne habitant dans le logement va se poser la question de savoir si elle chauffe trop ou si le DPE n’a pas été correctement réalisé. Dans ce cas et c'est une grande nouveauté dans ce nouveau DPE. La personne concernée , pourra demander qu’un autre  diagnostic soit  établi . "Si l’autre DPE n'affiche pas les mêmes résultats que l'original , alors cette personne pourra se retourner contre le propriétaire du bien qu'elle a acheté ou le propriétaire du bien qu'elle loue , afin de demander une compensation . " Le propriétaire pourra à son tour se retourner contre l'entreprise qui a effectué le diagnostic. Il sera toujours préférable de régler le différend à l'amiable mais la loi Elan permet également d'aller au civil si un accord n'est pas trouvé".

Le ministère précise enfin , que les seuils définissant les catégories de A à G ont été revus "mais  cela ne fera bouger les lignes que sensiblement ".

A partir de 2023, les propriétaires de logements classés G la pire catégorie , qui ne représentent que 4% des habitations , ne pourront plus louer ces logements.

D’après  un décret paru au Journal officiel :

Les logements classés G , d’après le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui ont une consommation énergétique excèdant 450 kWh par mètre carré et par an, étant donc dans la pire catégorie, ne pourront plus être proposés à la location dès 2023 . En effet la nouveauté est que cette loi , introduit le critère de "performance énergétique dans la définition de logement décent", en  stipulant que tout logement pour être loué, doit avoir "une consommation d'énergie inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an".  Le gouvernement  continue sur sa lancée et annonce qu’ à partir de 2028,  il ne sera plus possible de louer un logement avec un DPE noté F.

 

Paris, avec ses nombreux immeubles haussmanniens, fait partie sans surprise des mauvais élèves avec 31% de logements classés F ou G , ce qui va donner du travail au secteur de la « rénovation énergétique »  du Bâtiment.

A lire aussi

 

Propriétaires, il est désormais indispensable de conserver vos justificatifs de travaux.

 Avec la réforme du DPE au 1er juillet 2021, les propriétaires devront être en mesure de fournir certains justificatifs de travaux ou d’équipements, pour son élaboration. Sans quoi la performance énergétique de leur bien pourrait être déterminée sur une base minimum .


 Les derniers textes réglementaires entrant en vigueur le 1er juillet 2021 précisent tous les détails du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE). Il donne une estimation de la consommation énergétique du bien et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, en lui attribuant une note, entre A et G. La révision du DPE vise à préparer l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des passoires thermiques (les logements notés F et G) à horizon 2028, ainsi que l’interdiction d’augmenter le loyer dans ces mêmes logements.

 

Nouveau DPE opposable.

 

Le DPE devenant opposable , signifie que le propriétaire engage sa responsabilité lors de la réalisation d’un diagnostic. Les pouvoirs publics entendent fiabiliser les résultats de ce diagnostic parce qu’en cas de manquement ou d’erreur sur le document, un acheteur ou un locataire pourra obtenir réparation ! Dans le nouveau DPE  seule une analyse technique des caractéristiques du bâti (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) , sera conservée , exit donc la méthode basée sur les relevés de consommations . Dans la nouvelle méthode , de nouveaux usages énergétiques sont intégrés à la notation du logement, pour coller un peu plus avec sa consommation réelle. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d’eau chaude, la ventilation et l’éclairage seront désormais pris en compte pour évaluer la consommation énergétique globale du bien.


Un DPE plus lisible.


 La réforme mise en place est  l’occasion de relooker le DPE. Le gouvernement veut le rendre plus lisible et plus simple à comprendre pour les ménages. La page de garde nouvelle version , propose une synthèse des informations les plus importantes , l’étiquette énergétique reste présente ainsi que l’étiquette climat, qui détaille les émissions de gaz à effet de serre, en complément. Elle précise aussi l’estimation du montant moyen des factures énergétiques à prévoir, sous forme d’une fourchette exprimée en euros. L’affichage de ces trois éléments devient par ailleurs obligatoire sur toutes les annonces immobilières, à compter du 1er janvier 2022.

 

 Dans sa nouvelle version, le DPE intégre aussi l’empreinte carbone dans l’équation, avec la mise en place de la réforme , la note attribuée à votre logement tient donc à la fois compte de sa consommation d’énergie, mais aussi de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Et c’est la pire des deux notes qui sera retenue comme étiquette finale. Par exemple, si votre logement consomme 241 kWh d’énergie par mètre carré et par an, le DPE lui attribuera une note énergétique E. Et, s’il émet 75 kg de CO2 par an et par mètre carré, sa note climat renverra à la classe F. Et c’est cette seconde étiquette qui constituera la note finale de votre logement.

 

Des justificatifs à fournir par le propriétaire.


 Le texte de loi  liste ensuite l’ensemble des données qui devront figurer sur le nouveau DPE , ainsi que les documents justificatifs que le propriétaire devra fournir pour son élaboration. Car pour établir la note de votre bien, le  diagnostiqueur devra renseigner un certain nombre de données qui permettront ensuite d’estimer la consommation et le taux d’émission de votre bien. Chaque élément intégré au DPE (murs, fenêtres, sols, système de chauffage, etc.) devra donc être observé, mesuré et justifié. Or, dans certains cas, le diagnostiqueur n’aura pas accès à toutes ces données d’entrée.

 

Exemple : Si le diagnostiqueur n’a pas la possibilité d’observer et de mesurer la couche d’isolant, il lui faudra des justificatifs sur sa nature, son épaisseur, etc. “La majeure partie des propriétaires sont de bonne foi. Mais on pense parfois que la couche d’isolant mesure 10 cm d'épaisseur, alors qu’elle n’est que de 8 cm. Or, cela change sensiblement la donne . On ne peut donc pas uniquement se baser sur les déclarations du propriétaire. C’est d’ailleurs sur ces éléments de justification que se fonde l’opposabilité du diagnostic”.

 

Documents acceptés : 


 Les propriétaires ont tout intérêt à partager un maximum de justificatifs. Car en l’absence de certaines données, le diagnostiqueur se basera, par défaut, sur l’année de construction du bien pour en estimer la performance. Et il retiendra les éléments les plus répandus selon cette période de construction. Comprendre donc qu’en l’absence de justificatifs, c’est la situation la plus défavorable qui sera retenue. La notation de votre bien s’en retrouvera donc souvent diminuée.

 

 A l’instar du carnet d’entretien d’un véhicule, il faut donc absolument conserver tous les documents et factures liés aux travaux réalisés dans votre logement. Parmi les justificatifs acceptés figurent par exemple les plans de la maison, de l’appartement ou de l’immeuble,  les relevés de propriété,  le descriptif des équipements collectifs fournis par le syndic de copro, les contrats de maintenance ou d’entretien des équipements, la déclaration préalable de travaux de rénovation (pour une isolation thermique par l’extérieur, par exemple), le cahier des charges ou programme de travaux, les factures de travaux ou bordereaux de livraison, des photographies des travaux d’isolation (lorsqu’elles permettant d’identifier le bien et les parois concernées), ou encore les justificatifs d’obtention d’aides publiques, telles qu’un crédit d’impôt travaux ou MaPrimeRénov’. Notons enfin que les propriétaires ayant eux-mêmes réalisé des travaux de rénovation devront être en mesure de fournir toutes les factures des matériaux utilisés. Vous pouvez consulter la liste complète des documents acceptés .

en annexe de l’arrêté publié.

Interdiction de la location des passoires thermiques

 

 

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE. Lors de l'examen du projet de loi Climat les parlementaires se sont dits favorables à l'interdiction à la location des logements énergivores classés F et G. L'interdiction entrera en vigueur à partir de 2028 , entre temps, les propriétaires de ces "passoires thermiques" ne pourront plus augmenter leurs loyers.

 

 Reprenant  les propositions de la Convention citoyenne pour le climat, les députés se sont prononcés en faveur de l'interdiction à la location des "passoires thermiques" dès 2028 , ce texte prohibera, un an après sa promulgation, toute augmentation de loyer de ces logements énergivores classés F et G au moment du renouvellement d'un bail ou de la remise en location. Ensuite à partir de 2028, il sera interdit purement et simplement de louer ces biens si le classement n’a pas évolué . Le nombre de ces logements est estimé à  environ 5 millions en France et ils vont de fait  perdre  leur appartenance aux critères de "logement décent".

 

Mesures d'accompagnement

 

 Emmanuelle Wargon , la ministre du Logement à déclaré devant les députés , qu’avec la nouvelle loi : "on ne pourra considérer comme décente une 'passoire thermique'". Le gel des loyers de ces logements va selon elle, dans un premier temps  servir de "prise de conscience" aux propriétaires, avant l'entrée en vigueur de l'interdiction formelle de louer en 2028 . De plus a ajouté la ministre en réponse aux députés ce critère de décence "la loi le crante"  et les prochains gouvernements ne pourront pas le modifier . Comme il n’est pas toujours aisé , de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans lun logement mis en location, Emmanuelle Wargon a promis des annonces spécifiques lors de l’examen du projet de loi au Palais Bourbon.

 

 Le ministère chargé du logement, lors de la présentation de cette réforme, a expliqué que face aux problèmes de logements énergivores , les locataires, "de logements souvent précaires, pourront faire valoir leurs droits" devant la justice.  Pour juger la perfomance énergétique  de façon cohérente , la méthode du DPE dite sur facture est abandonnée et celui ci  s'appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement . La nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres "qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d'éclairage et d'auxiliaires, mise à jour des scenarios météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré".

 

Seuils de consommations modifiés

 

 La refonte du DPE modifie sa présentation , l'étiquette énergie et celle qui inclut la production de CO2 sont conservées . Une étiquette climat est ajoutée en supplément et  l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera "mise en avant de manière plus visible et plus simple". Ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture)  vont devenir  obligatoires sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022. Enfin, le nouveau DPE pointera les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et proposera des scénarios de travaux.

 

 L’ étiquette énergie, a été revue au niveau des seuils de même pour la production de CO2. Les nouvelles classes énergétiques se déclinent ainsi :

 

Classe A :  moins de 70 kWh/m2.an  et  de 6 kg CO2/m2.an
Classe B :  70 à 110 kWh/m2.an  et  6 à 11 kg CO2/m2.an
Classe C :  110 à 180 kWh/m2.an  et  11 à 30 kg CO2/m2.an
Classe D :  180 à 250 kWh/m2.an  et  30 à 50 kg CO2/m2.an
Classe E :  250 à 330 kWh/m2.an  et  50 à 70 kg CO2/m2.an
Classe F :  330 à 420 kWh/m2.an  et  70 à 100 kg CO2/m2.an
Classe G :  plus de 420 kWh/m2.an  et  de 100 kg CO2/m2.an

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