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Diagnostic immobilier Lille

État des risques de pollution des sols (ERPS)

http://www.georisques.gouv.fr/les-secteurs-dinformations-des-sols-sis

 

Dans le cadre de l'information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels  et technologiques majeurs IAL vient s'ajouter les "secteurs d'information sur les sols" . l'Etat des Risques de Pollutions des Sols (ERP) est un document d'appronfondissement à caractère informatif sur l'état de pollution des sols . 


Les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers, situés dans des zones couvertes par un  plans de prévention des risques (PPR), une zone de sismicité modérée ou forte ou dans un secteur d’information sur les sols  doivent informer au plus tôt leurs acquéreurs ou locataires potentiels de l’existence de ces servitudes.

 

Réalisez vous même l' Etat des risques 

Téléchargez le formulaire à remplir (pdf inscriptible) :


http://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial_inscriptible.pdf

 

sur   http://www.georisques.gouv.fr/

1. Saisissez l'adresse du logement 

 

2. Consultez le descriptif des risques sur chaque onglet (9 au total)

 

3. Cochez les cases sur le formulaire suivant les informations données pour chaque risque présent ou non .

 

Vous pouvez aussi commander le document entièrement rempli sur le site :


https://www.preventimmo.fr/etats-risques/etat-pollution-sols

 

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Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

 

Estimer la valeur d'un logement n'est pas toujours facile quels sont les astuces pour s’approcher au plus près du juste prix d’un  bien ou de celui que l’on recherche ?

 

Les bonnes vieilles  méthodes pour estimer au plus juste un bien immobilier , restent souvent les meilleures ; même si le développement d'Internet a changé la donne . En connaissant quelqu’un dans son entourage ou son voisinage qui a trouvé un acheteur pour son logement , pour se faire une première opinion il suffit de demander le prix qu'il a accepté, dans quelles conditions, après combien de visites etc. En faisant la part des différences avec son bien  ou  celui que l’on recherche – on  peut obtenir une première estimation assez précise de la valeur de son logement.

 

Recherche sur Internet

 Pour  compléter cette première investigation , il faut s’orienter vers Internet où l’on trouve une mine  d'informations , en séparant le bon grain de l'ivraie et en ne prenant pas pour argent comptant la première estimation immobilière venue.

 

 On peut parcourir les annonces. Sur les sites Seloger, PAP, Leboncoin par exemple. Il faut distinguer les annonces  d'un professionnel qui intègrent la commission de l'agence, qui doit être déduite pour obtenir le prix «net vendeur». A la différence de la première enquête . Les annonces donnent une bonne idée des prix du marché mais il  s'agit  de transactions qui n’ont pas été réalisées et les prix peuvent être surestimés surtout si la  période est de tendance à la baisse . Il y a aussi les sites d'estimations immobilières fiables comme meilleursagents qui indiquent le prix moyen des maisons ou des appartements par ville , par quartier ou par rue et qui peuvent donner une estimation minimale et maximale de la valeur du bien suivant ses caractéristiques .

 

 Il est possible également de se rendre dans son espace particulier sur le site impots.gouv. En bas de la page d'accueil, dans la rubrique «Données publiques» il faut  accéder à l’onglet «Rechercher des transactions immobilières». On peut  alors constater les prix exacts auxquels ont été vendus des logements au cours des derniers mois. C’est une base de données qui donne de nombreux détails sur le logement : surface  , éventuel jardin, nombre de pièces, de chambres , étage, valeur locative , nombre d’étages de l’immeuble, année de construction et surtout l’adresse , ce qui est important car il il est possible de voir soi-même le bien, au minimum de l’extérieur. Tous ces sources d’informations permettent d’y voir plus clair et d’établir un prix moyen proche de la réalité.

 

Ajuster son estimation par rapport à un prix moyen


 Par exemple, un bien situé au dernier étage sans ascenseur verra son prix pénalisé , de même un appartement situé au rdc subira une décote de l’ordre de 10-15% . Certaines nuisances (bruit de circulation d’une autoroute ou d’une voie ferrée, d’une boite de nuit ou d’un bar etc.) ou à l’inverse certains avantages particuliers (une belle vue, une bonne exposition, environnement agréable.) vont aussi faire varier le prix .

 

 Dans les zones très denses, il faut localiser précisément le bien pour avoir une estimation valable du prix. A Paris par exemple, à quelques centaines de mètres près, le prix peut changer véritablement suivant que le bien est situé  à 2 minutes ou à 10 minutes à pied du métro.

 

 Pour terminer son enquête, il y a bien sûr le recours à des agents immobiliers et les notaires de France, il faut en consulter plusieurs pour réaliser une évaluation du bien. L’expertise d’une agence immobilière est particulièrement précieuse dans un contexte de forte volatilité des prix car les professionnels ont les dernières informations sur les  ventes réalisées alors que les chiffres consultés sur Internet sont en retard sur la réalité du marché ,  compte tenu des délais nécessaires entre l’offre et la  signature chez le notaire.

 

 Il ainsi possible d’éviter le piège  d’un agent qui  annoncerait un prix très au-dessus de celui de ses confrères pour vous séduire et récupérer le mandat de vente. À l’inverse, certains peuvent être tentés de sous-estimer un bien pour le vendre au plus vite. Voilà pourquoi il vaut mieux se forger sa propre opinion, avec des arguments, avant d’avoir recours à des experts.

 

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Comment accélérer la vente d’un logement ?

 

Afin d’éviter les délais qui s’allongent et font perdre patience à l’acquéreur, il existe quelques règles très pratiques pour concrétiser une vente en toute sérénité.


 Le délai  peut souvent apparaître comme étant assez long aux parties concernées par la transaction d’un bien immobilier Entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire, il s’écoule généralement entre trois et cinq mois. Les règles d’or pour accélérer le processus d’une vente sont d’anticiper la constitution du dossier en remettant rapidement des documents très simples. Cela commence par le règlement de copropriété et le titre de propriété quand on arrive pas à les avoir , il faut le signaler tout de suite au notaire qui peut les obtenir en 10 jours auprès des services de publicité foncière.

 

 Il y a ensuite les diagnostics immobiliers obligatoires qui doivent informer l’acquéreur sur les aspects du logement qu’il veut acquérir : performance énergétique du bien, risque d’exposition au plomb, état d’amiante, d’installation du gaz, de l’électricité . Toutes ces pièces sont essentielles . L’acquéreur doit pouvoir se décider en fonction d’un métrage précis en loi Carrez (surface habitable du logement qui doit être mentionnée dans l’acte de vente) et sur les conditions d’environnement du bien. Il faut également transmettre un relevé de charges pour informer sur  les coordonnées du syndic et ne pas  oublier la taxe foncière et la taxe d’habitation qui sont les premiers éléments que l’acquéreur va réclamer.

 

 Dans le cas d’une  cession d’un logement en copropriété pour éviter le temps perdu. Il faut informer le notaire de tout ce qui relève de l’assemblée générale de copropriété , afin de savoir si des travaux ont été réalisés , si par exemple, une chambre a été transformée en point d’eau, des réseaux d’évacuations créés ou un mur porteur, percé. Tout cela nécessite des informations complémentaires auxquelles  le notaire doit pouvoir accéder. Il faut  y penser  sinon, les délais peuvent augmenter  avant depouvoir récupérer ces éléments.

 

 

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Les avantages du statut LMNP,  Loueur Meublé Non Professionnel . 

 

Un moyen de se constituer un patrimoine avec certains avantages  fiscaux et juridiques présents uniquement  dans la location de meublés.


La location en meublé non professionnelle (LMNP)  bénéficie d’un  dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier avec des conditions avantageuses. A l'achat ou à partir du moment ou le logement est loué en meublé , ainsi il est possible d’ amortir la totalité du bien selon son prix d’achat ou de son prix estimé si le logement est detenu depuis un certain temps .

 

Fiscalement il s’agit d'une imposition plus légère sur les recettes locatives.

Il faut pour cela fournir un logement « clés en main » , les locataires n’ayant plus qu’à s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire avec un bail d'un an ou ramené à neuf mois s’il s’agit d’ un étudiant et  celui-ci est ensuite prorogeable par tacite reconduction . Le bailleur peut récupérer le logement plus facilement que dans une location classique en respectant un préavis de trois mois  avec  justifification de sa motivation. En cas de conflit avec le loctaire il est aussi possible de demander le départ de celui ci  plus rapidement et plus facilement  que dans le cas d'une location classique .

 

On constate en moyenne  un rendement locatif de 4 % net par an.

Les  loyers sont alors imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges et de l’amortissement relatives au mobilier . Un autre avantage non négligeable est la possibilité d’amortir l’achat ou la valeur du logement lui-même .   

 

Au final les recettes imposables sont nettement diminuées , par rapport à une location classique . Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit,  il faut choisir un des deux régimes pour la taxation des recettes locatives, et celles-ci ne doivent pas dépasser 23 000 euros ttc pour conserver  le statut de non professionnel .

 

Avec le "micro entreprise", un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué , couvrant forfaitairement les charges et les amortissements . Avec le régime du "réel simplifié", il y a possibilité d’imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 900 euros, le régime réel simplifié s'impose.

 

Les résidence-services (étudiants, personnes âgées ou hommes d'affaires) sont proposées par des intermédiaires spécialisés , mais pour avoir plus d’indépendance et moins de charges de copropriété il est préférable d’acheter des logements et les équiper soi-même. 

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