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Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ?

28/06/2021

Avec la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE)  au 01/07/2021, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres la verront améliorée.

 

La réforme du diagnostic de performance énergétique , prévue depuis la loi Elan de 2018,  mise en pratique le 1er juillet 2021 , est cruciale puisque le DPE constitue maintenant le véritable pivot des politiques publiques en matière de rénovation énergétique . Le document,  est obligatoirement établi à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique avec  une note allant de A pour les plus économes, à G pour les plus énergivores. Cette refonte d’ampleur, va mettre en oeuvre l’interdiction d’augmenter le loyer des logements avec les étiquettes F et G .

 

Tout d’abord, le DPE devient juridiquement opposable, ce qui signifie que lors d’une vente ou d’une location, le vendeur ou bailleur engagera sa responsabilité sur les informations que le document contient. Son acheteur ou locataire pourra donc se retourner contre lui en cas d’erreur ou de manquement. Le DPE devient plus fiable , parce qu’avant il y avait , deux méthodes de calculs . La première, dite “3CL” (pour calcul de la consommation conventionnelle des logements), consiste en une étude approfondie des caractéristiques intrinsèques du bâti (isolation, mode de chauffage, matériaux de construction, etc.). Et la seconde, dite “sur facture”, trop dépendante du comportement des occupants est définitivement abandonnée. Cette méthode s’appliquait sur les logements construits avant 1948 et ne se réfèrait qu’aux dépenses énergétiques des occupants .

 

Le principal changement, qui  impacte directement les propriétaires, tient dans l’instauration d’un double seuil de notation. Dans la nouvelle version, le DPE est calculé à la fois sur la seule consommation énergétique des biens et sur leurs volumes d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement se fait en fonction de deux notes : celle de l’ étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et celle de l’ étiquette climat, évaluant son taux d’émission de CO2. La note globale classant le logement est la pire de ces deux notes qui est maintenant retenue . D’un simple diagnostic énergétique, on passer à un diagnostic environnemental.

 

Quelle note pour votre logement ?

 

Ce nouveau paramètre va mécaniquement impacter la notation des biens et l’on estime que près de 40% des logements pourraient voir leur note modifiée , soit une  dégradation… ou une amélioration . D’après les estimations du gouvernement, environ 800 000 logements devraient devenir des « passoires thermiques » ,  tandis que près de 600.000 devraient en sortir. Le principal changement sera pour le mode de chauffage :  certains biens chauffés au fioul ou au gaz, qui émettent donc plus de carbone, devraient être rétrogradés sur l’échelle du DPE. A l’inverse, les biens chauffés à l’électricité ou au bois devraient remonter sur cette échelle .

 

 Pour l’heure, les instances gouvernementales , assurent que ces mouvements ne devraient pas excéder une classe dans le DPE certains biens actuellement notés E ne devraient pas descendre en-dessous de l’étiquette F, et inversement. Seulement la réalité pourrait être assez différente… En effet d’après les premières simulations effectuées par les éditeurs de logiciels, même s’il n’y en aura pas beaucoup , il pourrait y avoir  parfois des cas de changement de deux classes. Certains logements pourvus d’une chaudière gaz classique, qui  sont au plus bas de l’étiquette D, pourraient basculer en classe F et  inversement pour certains autres logements . Il est aujourd’hui impossible d’anticiper une éventuelle évolution de la note de son logement et les résultats de l’ancien DPE ne seront d’ailleurs pas toujours comparables avec ceux du nouveau.

 

Quand le logement perd t-il de la valeur ?

 

 La réforme du DPE va affecter la valeur immobilière des biens, déjà d’après la dernière étude des notaires sur “la valeur verte des logements”, les biens d’étiquettes F et G se vendent entre jusqu’à 18% moins cher que les biens de classe D. Le phénomène pourrait s’accentuer surtout  pour les maisons parce que l’impact de la note énergétique sur leur valeur est plus important . Les paramètres comme l’année de construction et  la zone géographique vont donc avoir  ue incidence plus prononcée lors des transactions immobilières (en sachant que dans les régions chaudes,  les besoins en chauffage sont limités).

 

 Si vous envisagez de vendre : un sursis est accordé aux propriétaires ou aux bailleurs qui ont réalisé un DPE avant le 1er juillet 2021 , leur diagnostic énergétique pourra être utilisé jusqu’au 31 décembre 2024 . Pour les bailleurs , il devient toutefois préférable de réaliser assez vite un nouveau DPE. En effet à partir de 2025 pour les logements de la classe G la loi climat et résilience,  va interdire leur location et à compter de 2028 pour les biens d’étiquette F. Avec le nouveau DPE , un changement pourrait alors les contraindre à prévoir des travaux rapidement . Déjà les banques ont resserré les conditions de prêts pour les ménages qui souhaitent acheter des biens mal notés ou présentant un DPE vierge de l’ancienne version.

 

Le prix du DPE va-t-il augmenter ?

 

C’est une des conséquences de sa fiabilisation : le DPE va devenir encore plus technique et donc plus long à établir pour les professionnels avec les risques en cas de DPE erroné . Désormais,  chaque élément technique devra être mesuré , on va donc obligatoirement passer beaucoup plus de temps sur chaque logement, ce qui entraine forcément une augmentation du tarif .

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