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Passoires thermiques : le diagnostic énergétique attaqué sur sa fiabilité

23/10/2022

Élément incontournable dans la vente ou la location d’un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a vu sa fiabilité être remise en question ces derniers temps. De quoi faire courir le risque à certains propriétaires de se retrouver avec un logement considéré comme indécent. Explications.

 

C’est une véritable épée de Damocles au-dessus de la tête des propriétaires. Classant les logements de A à G, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait la pluie et le beau temps sur le marché de l’immobilier.

Obligatoire depuis 2007, mais considéré à l’époque comme une simple formalité sans réelle incidence, il conditionne en effet aujourd’hui toute transaction et location d’un bien.

Une sorte de loterie

« L’acheteur ou locataire potentiel dispose d’éléments objectifs quant à la qualité du logement qui lui est proposé ce qui évite les mauvaises surprises », explique Yannick Ainouche, président de la chambre des diagnostiqueurs immobiliers Fnaim.

Pourtant sa fiabilité a été souvent remise en question, donnant même l’impression à certains propriétaires de participer à une sorte de loterie.

Récemment, c’est l’association 60 millions de consommateurs qui a épinglé ce fameux DPE. En réalisant une vingtaine de diagnostics, dont certains pour le même bien, l’association a obtenu des résultats plus que surprenants.

Une nouvelle méthode de calcul

« Pour une même maison, les cinq diagnostiqueurs n’aboutissent pas au même résultat, explique l’association 60 Millions de consommateurs. Il y a toujours au moins deux lettres différentes, et parfois trois pour les étiquettes énergie qui vont de A à G ».

Comment une telle différence est possible ? Pour Yannick Ainouche, deux facteurs peuvent expliquer cet écart. « La nouvelle méthode de calcul du DPE est beaucoup plus poussée depuis sa refonte en juillet 2021. Le diagnostic intègre aujourd’hui une part plus importante des spécificités techniques du logement. Pour que le DPE soit fiable et objectif, il faut que le propriétaire nous communique plusieurs informations essentielles : type d’isolant, son épaisseur… ».

Or, selon l’expert, certains d’entre eux sont absents au moment de la réalisation du diagnostic ou tout simplement incapables de répondre à certaines questions un peu trop techniques. « Dans le cadre du nouveau DPE nous devons par exemple renseigner la taille de l’isolant. Si nous ne disposons pas de cette information, on met un indice par défaut, ce qui dégrade la notation du bien », explique l’expert.

Des diagnostiqueurs low cost

Autre hypothèse avancée par notre interlocuteur : le recours aux diagnostiqueurs low cost, peu qualifiés, qui viennent brader les prix et ternir l’image de la filière. « Même si ce n’est pas la majorité des cas, certains diagnostiqueurs font mal leur travail et fournissent des DPE qui ne sont pas fiables », reconnaît l’expert de la Fnaim. Une problématique bien connue des pouvoirs publics.

Publié en septembre, un rapport de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pointe du doigt certaines pratiques douteuses de la part des diagnostiqueurs immobiliers. En cause ? Des tarifs peu clairs et un affichage trop souvent inexistant.

La chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim appelle ainsi à construire une véritable branche professionnelle, et, pourquoi pas, de réfléchir à une autorité qui pourrait sanctionner les diagnostiqueurs peu consciencieux. Pour rappel, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable.

Le casse-tête des copropriétés

Mais une nouvelle polémique est train de voir le jour. Si les maisons individuelles peuvent voir leur classement s’améliorer plus facilement grâce à des travaux de rénovation, ce n’est pas le cas des appartements.

Tributaires de l’état de l’immeuble dans lequel ils sont situés et du mode de chauffage, le plus souvent collectif, les appartements peinent à changer de classe même s’ils sont rénovés de fond en comble.

Face à cet imbroglio, près d’un quart des propriétaires-bailleurs rechigneraient à se lancer dans les travaux et chercheraient à se débarrasser de ces biens devenus « inlouables » et invendables.

D’autant qu’une nouvelle mesure risque encore de faire grincer des dents : à compter du 1er avril, un audit énergétique sera obligatoire lors de la vente de logements en monopropriété classés F et G. À la charge du propriétaire, il devrait coûter entre 600 euros et 1 000 euros.

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