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Les conséquences de la réforme du DPE en matière de transactions immobilières

06/11/2022

Pour près de neuf Français sur dix les classifications utilisées dans le cadre du Diagnostic de performance énergétique (DPE) constituent un critère de choix important dans leur décision d’achat . La rénovation énergétique est devenue une priorité pour beaucoup d’acteurs du secteur immobilier.

L’importance croissante du DPE.

Deux facteurs sont venus renforcer l’importance du DPE pour le marché immobilier. D’abord, la supression de la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures a été supprimée au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc. En outre, l’étiquette finale attribuée est maintenant fonction de la plus mauvaise performance soit celle en énergie primaire soit celle de l’impact des gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour de nombreux biens.

Nouvelles obligations pour les propriétaires

Deuxième facteur à l’œuvre, déterminé par la loi Énergie et climat, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Au 1er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E.

Critiques ciblant le DPE

Dans ses quinze propositions de simplification du droit, publiées en septembre dernier, le Conseil supérieur du notariat (CSN), rappelle le régime transitoire applicable aux anciens diagnostics de performance énergétique (DPE) valides au mieux jusqu’à la fin 2024. La réforme du DPE a permis de mettre en place de nouvelles modalités de calcul pour le DPE afin de le rendre plus précis et plus fiable pour les DPE. Dans la mesure où « les calendriers retenus par ailleurs dans d’autres textes  imposent des mesures parfois assez contraignantes pour la rénovation énergétique des logements les moins performants », le Conseil supérieur du notariat juge ces mesures « ni cohérentes », « ni pertinentes ». parce qu’il reste réglementairement possible de continuer à annexer aux avant-contrats et actes de ventes des DPE anciens, jusqu’au 31 décembre 2024.

Ces nouvelles règles constituent un enjeu majeur car le nombre de passoires énergétiques reste important. Il s’agit des biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces passoires thermiques représentent 17 % du parc immobilier français.

Impact sur le parc locatif.

D’après un récent sondage effectué par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) , seuls 32 % des propriétaires comptent entreprendre une rénovation énergétique. 31 % des bailleurs envisagent de relouer leurs biens en l’état et 6 % d’entre eux imaginent opter pour la location de courte durée. En effet, pour l’instant les propriétaires de locations de tourisme ne sont pas soumises aux obligations de rénovation énergétique. La location saisonnière de courte durée en recourant aux plateformes collaboratives comme Airbnb ou Abritel leur permettrait donc de s’en affranchir. Et environ 26 % des propriétaires concernés envisagent de vendre leurs biens plutôt que de mener les travaux de rénovations énergétiques nécessaires. La FNAIM y voit un risque fort de réduction du parc locatif privé, « au minimum 250 000 logements en moins à la location sur toute la France », résume Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. D’après les chiffres de la plateforme https://www.seloger.com/ les ventes de passoires énergétiques ont déjà augmenté sur les douze derniers mois, + 72 % à Paris, +74 % à Rennes, + 70 % à Nantes, + 43 % à Lyon et Toulouse, +41 % Lille, +27 % à Bordeaux et Aix-en-Provence.

En effet , beaucoup de propriétaires (neuf sondés sur dix) n’envisagent pas d’effectuer  des travaux énergétiques, en raison du coût de la rénovation. En outre, la complexité des travaux énergétique à mener inquiète les propriétaires et 63 % d’entre eux s’alarment de la difficulté technique à réaliser des travaux et de la nécessité de soumettre ces travaux à la décision de l’assemblée générale de copropriété (43 %). « Les difficultés techniques soulevées en copropriété interpellent les copropriétaires et à juste titre , la rénovation du parc locatif privé concerne deux-tiers des immeubles en copropriété et en centre-ville avec souvent des contraintes architecturales.

La rénovation énergétique des copropriétés

Pour réussir la rénovation énergétique des copropriétés, La FNAIM propose une stratégie globale. Il s’agit tout d’abord de contractualiser, par le Plan pluriannuel de travaux en copropriété, l’éradication de tous les logements très énergivores du parc collectif privé. Son adoption entraînerait automatiquement la suspension de l’interdiction de louer les logements individuels énergivores situés dans l’immeuble pendant les dix ans du PPT. Cette solution permettrait d’assurer le lancement des travaux tout en assurant une solidarité entre copropriétaires bailleurs et occupants, et en permettant aux copropriétaires d’étaler le coût des travaux. La FNAIM propose que le DPE collectif soit rendu opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation, tout en évitant de douloureux contentieux au sein même des copropriétés. La FNAIM propose d’étendre les objectifs de rénovation énergétique à l’ensemble du parc immobilier avec la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1er janvier 2030. Concrètement ces obligations s’appliqueraient également aux ménages propriétaires occupants au moment de la mutation des biens immobiliers. Enfin, pour ne pas faire reposer l’effort financier uniquement sur les aides publiques, la FNAIM propose de diversifier les solutions de financement, ce qui implique de développer des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété et de créer un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.

Pour près de neuf Français sur dix les classifications utilisées dans le cadre du Diagnostic de performance énergétique (DPE) constituent un critère de choix important dans leur décision d’achat . La rénovation énergétique est devenue une priorité pour beaucoup d’acteurs du secteur immobilier.

L’importance croissante du DPE.

Deux facteurs sont venus renforcer l’importance du DPE pour le marché immobilier. D’abord, la supression de la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures a été supprimée au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc. En outre, l’étiquette finale attribuée est maintenant fonction de la plus mauvaise performance soit celle en énergie primaire soit celle de l’impact des gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour de nombreux biens.

Nouvelles obligations pour les propriétaires

Deuxième facteur à l’œuvre, déterminé par la loi Énergie et climat, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Au 1er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E.

Critiques ciblant le DPE

Dans ses quinze propositions de simplification du droit, publiées en septembre dernier, le Conseil supérieur du notariat (CSN), rappelle le régime transitoire applicable aux anciens diagnostics de performance énergétique (DPE) valides au mieux jusqu’à la fin 2024. La réforme du DPE a permis de mettre en place de nouvelles modalités de calcul pour le DPE afin de le rendre plus précis et plus fiable pour les DPE. Dans la mesure où « les calendriers retenus par ailleurs dans d’autres textes  imposent des mesures parfois assez contraignantes pour la rénovation énergétique des logements les moins performants », le Conseil supérieur du notariat juge ces mesures « ni cohérentes », « ni pertinentes ». parce qu’il reste réglementairement possible de continuer à annexer aux avant-contrats et actes de ventes des DPE anciens, jusqu’au 31 décembre 2024.

Ces nouvelles règles constituent un enjeu majeur car le nombre de passoires énergétiques reste important. Il s’agit des biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces passoires thermiques représentent 17 % du parc immobilier français.

Impact sur le parc locatif.

D’après un récent sondage effectué par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) , seuls 32 % des propriétaires comptent entreprendre une rénovation énergétique. 31 % des bailleurs envisagent de relouer leurs biens en l’état et 6 % d’entre eux imaginent opter pour la location de courte durée. En effet, pour l’instant les propriétaires de locations de tourisme ne sont pas soumises aux obligations de rénovation énergétique. La location saisonnière de courte durée en recourant aux plateformes collaboratives comme Airbnb ou Abritel leur permettrait donc de s’en affranchir. Et environ 26 % des propriétaires concernés envisagent de vendre leurs biens plutôt que de mener les travaux de rénovations énergétiques nécessaires. La FNAIM y voit un risque fort de réduction du parc locatif privé, « au minimum 250 000 logements en moins à la location sur toute la France », résume Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. D’après les chiffres de la plateforme https://www.seloger.com/ les ventes de passoires énergétiques ont déjà augmenté sur les douze derniers mois, + 72 % à Paris, +74 % à Rennes, + 70 % à Nantes, + 43 % à Lyon et Toulouse, +41 % Lille, +27 % à Bordeaux et Aix-en-Provence.

En effet , beaucoup de propriétaires (neuf sondés sur dix) n’envisagent pas d’effectuer  des travaux énergétiques, en raison du coût de la rénovation. En outre, la complexité des travaux énergétique à mener inquiète les propriétaires et 63 % d’entre eux s’alarment de la difficulté technique à réaliser des travaux et de la nécessité de soumettre ces travaux à la décision de l’assemblée générale de copropriété (43 %). « Les difficultés techniques soulevées en copropriété interpellent les copropriétaires et à juste titre , la rénovation du parc locatif privé concerne deux-tiers des immeubles en copropriété et en centre-ville avec souvent des contraintes architecturales.

La rénovation énergétique des copropriétés

Pour réussir la rénovation énergétique des copropriétés, La FNAIM propose une stratégie globale. Il s’agit tout d’abord de contractualiser, par le Plan pluriannuel de travaux en copropriété, l’éradication de tous les logements très énergivores du parc collectif privé. Son adoption entraînerait automatiquement la suspension de l’interdiction de louer les logements individuels énergivores situés dans l’immeuble pendant les dix ans du PPT. Cette solution permettrait d’assurer le lancement des travaux tout en assurant une solidarité entre copropriétaires bailleurs et occupants, et en permettant aux copropriétaires d’étaler le coût des travaux. La FNAIM propose que le DPE collectif soit rendu opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation, tout en évitant de douloureux contentieux au sein même des copropriétés. La FNAIM propose d’étendre les objectifs de rénovation énergétique à l’ensemble du parc immobilier avec la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1er janvier 2030. Concrètement ces obligations s’appliqueraient également aux ménages propriétaires occupants au moment de la mutation des biens immobiliers. Enfin, pour ne pas faire reposer l’effort financier uniquement sur les aides publiques, la FNAIM propose de diversifier les solutions de financement, ce qui implique de développer des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété et de créer un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.

 

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