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Les bailleurs de location meublée professionnels pénalisés par les cotisations sociales

28/06/2021

 A partir de 2021, les bailleurs en meublé soumis au statut LMP  (loueur meublé professionnel), seront soumis à des cotisations sociales au taux compris entre 35% et 40% sur les bénéfices réalisés . Pour certains c’est comme une douche froide , en effet  dès 2021, les bailleurs au statut LMP  devront  payer des cotisations sociales. Pour rappel, , les bailleurs professionnels en LMP représentent des  foyers fiscaux remplissant  deux conditions  :

  • avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23.000 euros
  • ces  revenus locatifs doivent être  supérieurs à la somme de tous leurs autres revenus .

Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices. C’est là le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

 

Second coup de massue : même si les bailleurs - grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel - parviennent à ne pas avoir de bénéfice imposable, ils supporteront un forfait minimum de cotisations sociales. Au régime réel, les loueurs en meublé peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel, en déduisant des loyers perçus :

  • les frais de notaire :
  • les frais d’entretien et de réparation ;
  • les frais de gestion et d’assurance ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les impôts locaux ;
  • l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

 Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire tous ces frais à leur bénéfice imposable. Cependant, dès 2021, les bailleurs LMP devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf. Et cela, même s’ils arrivent à déduire l’intégralité de leur bénéfice locatif. Enfin, troisième paramètre à regarder pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences sur leurs plus-values à la revente… On y reviendra plus tard.

 

Des cotisations sociales qui vont coûter cher.

 

 Pour illustrer concrètement ce que la nouvelle réglementation va coûter, le spécialiste jedeclaremonmeuble.com a réalisé pour Capital des simulations concrètes. Notre expert prend ainsi l’exemple de M. Dupont, propriétaire d’un studio et d’un deux-pièces qu’il loue en meublé 800 et 1.200 euros par mois. Il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Au total, les recettes de M. Dupont s’élèvent à 24.000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.

 

 M. Dupont, comme nombre de bailleurs au statut LMP et en régime réel, a déduit de nombreuses charges locatives dans sa déclaration de bénéfices en 2020. Il en a tellement déduit que son résultat net en devient déficitaire. L’année dernière, M. Dupont n’a donc payé aucun impôt ni prélèvements sociaux sur ce “bénéfice zéro euro”. Avec la nouvelle réforme, en 2021, M. Dupont devra s’acquitter du forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros. Et cela, même s’il efface entièrement son bénéfice grâce à ses déductions de charges.

 

 Mme. Duchemin, elle aussi, possède un studio et un deux-pièces dont les loyers lui rapportent 24.000 euros par an. Elle non plus n’est pas inscrite au RCS. Sur ses 24.000 euros de loyers annuels, elle déclare 3.000 euros de bénéfices après avoir tenu compte des diverses déductions de charges auxquelles elle peut prétendre. En 2020, les bénéfices de Mme Duchemin étaient soumis à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%*3.000 euros = 516 euros d’impôt. En 2021, si elle présente le même résultat net, elle devra s’acquitter de cotisations sociales oscillant entre 35 et 40% des bénéfices. C’est-à-dire, dans ce cas de figure, 40%*3.000 = 1.200 euros. En un an, elle aura donc plus que doublé les sommes qu’elle doit verser pour son activité de location meublée.

 

 De gros impacts sur les plus-values

 

Enfin, dernier impact et non des moindres pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values des professionnels. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Notre expert jedeclaremonmeuble.com l’illustre grâce à ces deux exemples.

 

 Reprenons d’abord le cas de M. Dupont. Il a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros et a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans ce studio. Il décide de revendre son bien à l’année N+4 ans. Le prix de vente est de 300.000 euros, sa plus-value brute est donc de 100.000 euros. M. Dupont a amorti son logement sur 30 ans, son mobilier sur 5 ans, et ses gros travaux sur dix ans. Dans ces conditions, au total, il cumule 35.333 euros d’amortissement.

 

 Si M. Dupont se trouve en statut LMP au moment de vendre, en 2021 : il paiera au total 48.275 euros de taxe sur sa plus-value. Ce calcul inclut d’abord la plus-value dite “de court terme” (imposée à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40% ), qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Il additionne ensuite la plus-value dite “de long terme”, correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’année précédente, il aurait payé 45.785 euros au fisc. Soit environ 2.500 euros de moins. Petite astuce pour M. Dupont : s’il était repassé au statut LMNP l’année de sa vente, il se serait soumis au régime des plus-values des particuliers. Il n’aurait alors payé que 24.830 euros de taxes, et non plus 48.275 euros au titre de la plus-value professionnelle ! D’où la grande importance pour M. Dupont de bien anticiper son régime fiscal avant la transaction.

 

 Reprenons maintenant l’exemple de Mme. Duchemin. Tout comme M. Dupont, elle a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros également. Elle a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans son logement. Elle décide de revendre son logement à l’année N+10, pour 350.000 euros. Sa plus-value brute est donc de 150.000 euros. Son amortissement, calculé sur dix ans, est bien supérieur à celui de M. Dupont : il est à 80.830 euros.

 

 Avec des caractéristiques similaires à M. Dupont, Mme Duchemin, qui a attendu dix ans avant de revendre son bien, devra verser 20.956 euros de cotisations sociales en statut LMP. Elle bénéficie en effet d’une exonération (possible au-delà de 5 ans) sur la plus-value, mais pas sur les cotisations sociales. L’année précédente, elle se serait acquittée de 11.862 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit presque deux fois moins qu’en 2021 ! Malgré le coup de bambou sur sa plus-value en régime LMP, Mme Duchemin a cependant raison de ne pas vouloir repasser en régime meublé non professionnel (LMNP) pour vendre. Elle débourserait en effet 32.005 euros de taxe dans ce cadre, c'est-à-dire 11.000 euros supplémentaires. Vous l’aurez compris : choisir le bon moment pour vendre et avec le bon régime fiscal, cela restera une gymnastique essentielle pour économiser un maximum de milliers d’euros.

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