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Pinel : la réforme explosive du gouvernement

28/06/2021

 Le gouvernement a fait adopter à l'Assemblée un amendement au budget 2021, relatif au Pinel. Il était question de mettre un terme au dispositif dès 2022, mais celui-ci est finalement reconduit (à des conditions moins avantageuses) jusqu’en décembre 2024.

 

 Le gouvernement vient de sceller le sort du Pinel depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy , ce dispositif est reconduit jusqu’en 2024, mais amené à s’éteindre au-delà. En effet la réduction d’impôt Pinel est jugée trop coûteuse et pas assez efficace . Mais avec la crise actuelle , le marché des ventes des logements neufs est en berne en raison de la crise sanitaire, les professionnels du logement ont alors demandé à  l’exécutif de maintenir en place le dispositif Pinel dans les conditions actuelles , pour les quelques années à venir. Alors que le gouvernement envisageait d’y mettre un terme dès la fin 2022, il a semble t-il entendu cette requête , puisqu’il prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

 

 Par contre il y a très peu de chances, pour que le dispositif persiste  au delà de cette date . Selon le gouvernement, “les limites avérées” du dispositif plaide pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”… Il faut donc s’attendre à ce que d’autres mécanismes soient mis en place pour remplacer cet avantage fiscal et donc que son attrait  en prenne un coup. Etant donné le contexte économique actuel, l’ amendement autorise une prorogation du dispositif Pinel, qui sera accompagné d’une réduction progressive jusqu’en 2024 . Pour rappel , selon la période d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition . Celle-ci diminuera pour les opérations enregistrées à partir du 1er janvier 2023 , qui ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% pour une période de location de 6 ans et de 15% pour un logement loué 9 ans. Pour les logements acquis en 2024, les taux descendront à 9% et 12%.

 

 En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”. A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics.

 

Avantage pour certains logements

 Certains logements feront exception à ces nouvelles règles. Même si le taux de l’avantage fiscal va diminuer, le gouvernement va améliorer le dispositif , pour le “reverdir”. Le texte précise que l’avantage supplémentaire va concerner “ tous les logements qui respecteront un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Il s’agit des logements ne dépassant pas un seuil de consommation énergétique , qui sera défini par décret , afin d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), renforcant les exigences actuelles sur l’isolation des bâtiments neufs.

 

 On assiste déjà à un renforcement de l’aide MaPrimeRénov' , destinée à soutenir financièrement les propriétaires, qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leurs habitations . A l'heure où la valeur énertétique des logements devient une réalité , ce coup de pouce est essentiel car dans quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères fondamental pour déterminer le prix d’une transaction immobilière. 

 

  Avantage identique accordé aux logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux) . Il s’agit des logements qui bénéficient actuellement de la réduction d’impôt Denormandie ancien, calquée sur le Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé. Autre exception : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville,  bénéficieront toujours du Pinel dans les mêmes conditions.

 

Les plafonds de loyers

Le gouvernement ne donne pas suite à son projet de refonte des plafonds de loyers. conditionné au respect des ressources des locataires, selon la zone géographique du logement et de sa surface. Mais, force est de constater que leur calibrage est insuffisant. La question des loyers se posera en revanche certainement pour le remplaçant du Pinel.

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