Avec la loi Climat et Résilience, la mise sur le marché des passoires thermiques (classées F et G) est en forte augmentation . La crise énergétique arrivant , les acheteurs, plus vigilants sur ces questions et mieux informés, sont également plus offensifs en matière de négociation face aux logements mal classés.

Ces nouvelles règles pénalisant les logements énergivores chamboulent le marché immobilier. La loi Climat et Résilience de 2019 a déjà produit en 2022 ses premiers effets.

 Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été réformé au profit de la seule: méthode de calcul déperditive Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G, très énergivores, au moment de renouveler le bail. De même .

Au 1er janvier 2023, les logements qui sont classés G avec une consommation supérieure à 420 kWh/m²/un, sont considérés comme indécents et seront interdits à la location en 2025, ceux classés F en 2028 pour la classe E ce sera 2034.

Vendre plutôt que de faire les travaux

De nombreux propriétaires bailleurs  anticipent ces prochaines mesures et les passoires thermiques  représentent aujourd’hui 19 % de l’ensemble des biens mis en vente parmi 5 millions d’annonces recensées sur SeLoger (contre 11,2 % en 2020).

Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger précise : « Derrière cette hausse se cachent plusieurs réalités, Il est important de noter que le nouveau mode de calcul a contribué à cette augmentation. Le DPE a  joué un rôle clé dans les décisions de vente pour l’ensemble des biens immobiliers : qu’il s’agisse de résidence principale, d’investissement ou de résidence secondaire ».

La motivation à la revente tient au fait qu’il vaut mieux pour ces propriétaires , revendre plutôt que de se lancer dans de coûteux et complexes travaux de rénovation énergétique. Avec cela arrive la flambée des coûts de l’énergie et la problématique énergétique fait réfléchir les propriétaires occupants, inquiets pour certains pour leur pouvoir d’achat ou par une perte de valeur de leur bien. Selon le sondage OpinionWay 31 % des vendeurs de résidence principale ont décidé de vendre en raison d’un mauvais DPE. Cela est le cas des 50 % des propriétaires de résidence secondaire.

Des prix à la baisse.

Dans ce contexte les acheteurs commencent à éplucher les critères énergétique . Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, raconte. « Les acheteurs nous interrogent sur l’impact qu’aura l’étiquette énergétique du logement pour la location, s’il est simple pour eux de gagner des lettres, si les travaux sont coûteux… »

Plus avertis, les acheteurs ont bien compris qu’il était facile de négocier face à des logements mal classés et  70 % des appartements classés F ou G sont négociés .

Les prix des passoires thermiques ont ainsi augmenté depuis juillet 2021 : +3,7 % en moyenne en France contre +7 % pour les autres logements . Avec d’importantes disparités selon les territoires ; les logements bien placés dans les grandes villes étant  épargnés par une décôte .

Plus de  négociations .

Les futurs acheteurs considèrent souvent un mauvais DPE comme un moyen de négocier le prix de vente, d’un autre côté  la grande majorité des vendeurs se disent prêts à baisser leur prix si le DPE de leur bien est mal classé . Actuellement les passoires sont vendues sur le marché à un prix inférieur en moyenne de 4 à 6 % par rapport à un bien équivalent mieux classé.

Le réseau Laforêt observe une négociation d’environ 5 % pour les appartements. « Pour les maisons, qui par définition sont plus grandes et nécessitent plus de travaux (fenêtres, chauffage, combles, etc.), on peut aller jusqu’à 15 % voire 20 % ». En particulier pour les acheteurs, issus du métier, capables de faire les travaux eux-mêmes.

Un DPE qui doit être fiable

L’impact du DPE devient de plus en plus sensible seulement certaines études  ont pu jeter le doute sur leur fiabilité. De nombreux clients interrogent les agents sur la confiance qu’ils peuvent accorder aux résultats et aux compétences du diagnostiqueur. « Le nœud du problème, c’est que sur ce sujet de la rénovation énergétique, on a un peu mis la charrue avant les bœufs. On a fixé des objectifs avant d’avoir des moyens, que ce soit sur la filière des DPE ou pire, sur la filière de rénovation énergétique. On manque d’artisans labellisés RGE. Et puis, aujourd’hui, il n’y a pas grand monde qui vous garantit qu’une fois que vous aurez réalisé les travaux, vous allez gagner 2 ou 3 lettres. C’est assez perturbant aussi pour beaucoup d’acquéreurs ».