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Un propriétaire qui avait loué son appartement trop cher, doit rembourser une fortune

19/06/2022

En 2020, un propriétaire parisien avait reloué son appartement en augmentant le loyer (avec charges). Un an et demi plus tard, la locataire l'a assigné en justice. En effet , en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué et la prescription  dure jusqu’à 3 ans.

 

À la relocation, le non-respect du plafonnement des loyers peut coûter cher, les locations sont très strictes en France, en particulier dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants. Et un propriétaire l'a appris à ses dépens , en septembre 2020 , le locataire quitte son logement dans le 6e arrondissement de Paris , un trois-pièces de 68m². Son propriétaire décide de le relouer dans la foulée, mais il augmente au passage le loyer considéré trop bas soit 2.700 euros pour le loyer, et 175 euros de provisions sur charges . Seulement le montant  de ce nouveau loyer est supérieur de 645 euros par rapport à celui  payé par la précédente locataire.

 

La nouvelle locataire accepte le loyer. mais comme un an et demi plus tard, fin décembre 2021, elle assigne le propriétaire en justice pour contester son loyer.. Parce que même après avoir signé le bail, elle dispose de "trois ans pour contester un loyer jugé trop élevé en l'absence d'un complément de loyer inscrit au contrat de location" , article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 . En effet , dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants  , en cas de changement de loctaire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué , à cause du déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. L’augmentation est permise si elle ne dépasse pas l’indice de référence des loyers ou lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration de moins de 6 mois, selon un décret du 27 juillet 2017 qui prend fin le 31 juillet 2022. Dans ce cas précis, la locataire aurait demandé à plusieurs reprises au propriétaire de changer des fenêtres, ce qu'il aurait refusé. Raison pour laquelle elle a contesté le loyer et demandé qu'il soit ramené à 2055 euros en réclamant les trop-perçus.

 

 Souvent beaucoup de locataires, surtout à Paris où se loger est cher et compliqué, préfèrent payer un surplus, avoir un logement et s’assurer les faveurs du propriétaire en cas de travaux à réaliser. Quitte, en cas de dégradations des relations  à contester a posteriori, le loyer. Ce qui est le cas dans cette affaire.

2650 euros de charges non justifiées

La locataire a réclamé d’être remboursée du trop-perçu et que son loyer soit ramené à 2055 euros par mois. Pour le propriétaire, le loyer qu'il avait établi était "sous-évalué" vis-à-vis du quartier, le loyer moyen de son quartier (43 euros le m²) estimé par le site Se Loger, a considéré que le précédent loyer à 29 euros le m²  était sous-évalué. Mais le 8 juin dernier, le tribunal de Paris n'est pas allé en son sens, au contraire. Selon la décision de justice, le propriétaire n'a pas fourni de documents pour "justifier des loyers de référence représentatifs de l'ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour les logements comparables". Le propriétaire doit pouvoir  «justifier de loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables». «En l’absence de la démonstration de la sous-évaluation du loyer payé antérieurement à la relocation de l’appartement, le bailleur ne peut prétendre à une augmentation du loyer», a déclaré  le Tribunal judiciaire de Paris.

 

Dès lors, le propriétaire a été condamné à rembourser plus de 9700 euros pour une période allant du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021. Un montant sous-évalué d’environ 800 euros par la justice en raison d’une erreur de calcul. «Et c’est sans compter le surplus pour les six premiers mois de 2022 (3870 euros), période pour laquelle la régularisation n’a pas encore eu lieu, car ma cliente a continué d’occuper l’appartement et de payer les 2700 euros de loyers en attendant la décision de justice», affirme Me Valentin Simonnet, l’avocat qui défend la locataire. Soit au total près de 14.400 euros de surplus de loyer.

Et ce n’est pas tout car le Tribunal judiciaire de Paris a aussi condamné le propriétaire à rembourser 2650 euros à la locataire. Il s’agit des charges payées par le locataire sous forme de provisions (mensuelles ou trimestrielles) dont le montant est ensuite comparé en fin d’année avec les dépenses réelles de la copropriété (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le tribunal a estimé que « Etant donné que le bailleur n’a fourni aucun élément prouvant les dépenses , la provision mensuelle de 175 euros n’est pas justifiée». En plus de ces 2650 euros il faut ajouter les frais de diagnostic et les frais d’avocat.

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