A partir du 1er juillet 2021 , dans le cadre de la politique énergétique , le diagnostic de performance énergétique (DPE) va se transformer. Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la politique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

Le DPE devient plus fiable, plus complet et juridiquement opposable . Ce document est de plus en plus observé par les futurs occupants , étant annexé au contrat de vente ou de bail depuis 2006 , car son résultat, met en évidence la consommation d’énergie du bien qu’ils vont occuper et donc la facture de chauffage ! Dans le cadre de la politique énergétique européenne qui impose la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments et aussi des émissions de gaz à effet de serre , ce nouveau  diagnostic  prend du galon.

DPE juridiquement opposable

L’opposabilité est l’une des mesures emblématiques de cette réforme du DPE , car cela va permettre à l’acquéreur ou au locataire , lorsqu’il est confronté à un diagnostic trop loin de la réalité , de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. Jusqu’à maintenant , la fourniture de DPE erronés avait déjà donné lieu à des litiges devant les tribunaux . La jurisprudence, agit en sorte jusqu’à présent pour que l’indemnisation soit  limitée à la « perte de chance » pour l’acquéreur d’avoir acquis le bien à moindre coût, compte tenu sa piètre performance énergétique. Avec l’opposabilité, le montant de l’indemnisation devrait être plus étendue et être équivalente au coût des travaux nécessaires pour que le niveau de performance énergétique indiqué sur le DPE soit atteint .

DPE plus fiable

Jusqu’à présent, le diagnostiqueur utilisait , deux méthodes à sa disposition pour effectuer un DPE : celle  « sur factures », pour les habitations construites avant 1948 et pour les appartements dotés d’un chauffage collectif . Mais cette méthode a été jugée trop aléatoire ; la note pouvant varier significativement suivant que les occupants étaient plus ou moins frileux ! Et puis les factures n’étaient pas toujours- fournies par les vendeurs, ce qui donnait un « DPE vierge ».

Pour les autres logements, on utilisait la méthode conventionnelle dite « 3CL », basée les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…). A compter du 1er juillet 2021, tout change ! La méthode « sur factures » disparaît pour laisser la place à une méthode conventionnelle renforcée, nommée 3CL-DPE 2021. Avec les modifications suivantes : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…) et la prise en compte des énergies renouvelables .

DPE plus simple à comprendre

Le DPE version 2021 , devient i plus lisible. Sur la première page figurent désormais trois informations : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes figurant sur l’ancienne version du DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement qui apparaîtront sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022

Le diagnostic donne plus d’informations sur le confort d’été, la qualité de ventilation et de l’isolation ainsi que la répartition des déperditions thermiques (inertie des parois) . Il préconisera aussi des mesures de rénovation énergétiques à réaliser par bouquets de travaux et en donnera une estimation chiffrée.

DPE pour des enjeux environnementaux

Le diagnostic de performance énergétique comporte deux étiquettes une étiquette énergie et une étiquette climat (gaz à effet de serre) classées de  A (pour les biens les plus performants) à G (pour les plus énergivores) :

Désormais , les DPE n’afficheront plus qu’une seule étiquette, qui sera la synthèse des deux étiquettes précédentes et celle retenue sera celle classée au niveau le plus bas des deux . Conséquence, les logements chauffés au fioul et au gaz devraient voir leur étiquette énergie se détériorer alors que ceux chauffés à l’électricité et au bois (considérée comme  énergie renouvelable) pourraient la voir s’améliorer.

Le Ministère du logement se veut néanmoins rassurant : environ 40 % de biens pourraient changer de classe énergétique suite à la réforme du DPE mais  cette évolution devrait être limitée à une classe (de E à F ou de E à D, par exemple).

Avis de professionnels :

Maître Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée en droit de l’immobilier

« Avant la réforme, le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. Des contentieux avaient déjà eu lieu à propos de DPE erronés ; le nouveau texte ne vient que confirmer la jurisprudence existante. En cas de diagnostic inexact je recommande de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. Il faut ensuite choisir le fondement, c’est-à-dire le terrain, sur lequel on veut agir : le vice caché, la responsabilité ou l’erreur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées ».

Guillaume Exbrayat, président du réseau de diagnostiqueurs immobiliers Diagamter :« En France, les bâtiments étant responsables de 44 % de la consommation totale d’énergie et du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il faut tenir compte du fait que les accords internationaux prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Aujourd’hui, la majorité du parc est classée D ! Plus fiable et plus lisible que l’ancien, ce nouveau DPE s’inscrit dans ce processus.

La réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ». Déjà depuis le 01/01/2021 , le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même s’il a fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.

Au 1er janvier 2025 :  Il ne sera plus possible de louer des logements classés G

A compter du 1er janvier 2028 : Il ne sera plus possible de louer des logements classés F