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L’octroi des crédits immobiliers devient plus contraignant

10/10/2021

 La décision du 14 septembre du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), placé sous l'autorité conjointe du ministère de l'Économie, de la Banque de France et du Parlement, transforme en normes contraignantes pour les banques, à partir du 1er janvier prochain, ses recommandations sur l'accès au crédit immobilier des Français.

 Désormais , pour obtenir un prêt immobilier il ne faudra pas le faire sur plus de 27 ans ni avoir un taux d’effort de plus de 35 % , c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus .

 Les autorités financières vont durcir les critères d’octroi du crédit et les  rendre obligatoires sous peine de sanctions.  Cette décision n’est guère une surprise en effet le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), avait prévenu l’an dernier que ses recommandations en la matière allaient bientôt s’imposer, et sera effectif au 1er janvier 2022.

 Le HCSF veut ainsi éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, déjà observé en 2019 , les régles définissent un taux d'endettement maximum de 35% des revenus et une durée d'emprunt maximale de 25 ans dans l'ancien et de 27 ans dans le neuf  , avec dans certains cas et la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits. Ces dérogations concerneront à 80 % l’acquisition d’une résidence principale et à 30 % des primo-accédants. La durée maximale de 27 ans concernera pour sa part les ménages qui auront par exemple des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils auront alors la possibilité de s’endetter sur 25 ans et de différer de deux ans le début de leur remboursement.

 Ces recommandations étaient toutefois déjà largement appliquées par les banques. Est-ce que cette mesure peut contribuer à créer des turbulences dans un marché immobilier très dynamique, mais de plus en plus tendu ? Cette évolution pourrait resserrer encore davantage l'accès au crédit des profils les plus jeunes ou les plus modestes, et notamment les primo-accédants, premier maillon de la chaîne d'acquisition immobilière. 

 Actuellement 20,9 % des prêts accordés dans les grandes banques ne sont pas conformes aux recommandations. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France explique ainsi : « Des mesures ont été prises concernant les risques pour les emprunteurs » avec « des prêts trop longs » et des taux d’effort au-dessus de 35 %, en précisant que « l’accès des ménages au crédit immobilier restait assez large »

 Pour Laurent Vimont, président de Century 21 France :  « Cette mesure ne va pas concerner beaucoup de monde , parce qu’aujourd’hui , les crédits de plus de 27 ans, , ça n’existe pratiquement plus. Et au sujet du taux d’effort à 35 %, depuis plusieurs années , les règles sont dans l’ensemble respectées. » La Fédération bancaire française a pris note de ce changement, précisant que « les banques financent les projets de leurs clients , de façon responsable  » et que cela continuera.

Du côté des courtiers,  la directrice de la communication de Meilleurtaux, Maël Bernier  voit un « risque » de « fracture entre d’un côté les plus aisés disposant d’une bonne épargne, et de l’autre ceux qui disposent d’un apport moins important ».

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier, le caractère contraignant de cette mesure risque de pénaliser l’investissement locatif « pour ceux qui ont déjà des crédits en cours ».

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