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Diagnostic immobilier Lille

L’inflation revient et ça pourrait faire mal…

 

 

Pour Marc Touati, président du cabinet ACDEFI, dont le nouveau livre RESET – « Quel nouveau monde pour demain ? »  en tête des ventes des essais économiques il existe plusieurs éléments qui vont contribuer à accélérer la hausse des prix , comme l'augmentation des cours des matières premières. Cette résurgence de l’inflation sera difficile à absorber dans les pays englués dans une croissance molle comme ceux de la zone euro.

 

  Même, s’il n’y a pas de quoi paniquer, pour le moment,  l’inflation est bien de retour , pour l’instant les glissements annuels des prix à la consommation restent sous contrôle : autour de 1% en Allemagne, en France et dans l’ensemble de la zone euro, ou encore 1,4% aux Etats-Unis. Mais l’augmentation récente et aussi à venir des cours des matières premières, les mouvements de relocalisation des pays à bas-coûts vers des pays aux coûts plus élevés et l’amélioration de la croissance mondiale , vont mécaniquement accélérer sur une longue durée le rythme de l’augmentation des prix.

 

 Aussi le recours aux "planches à billets" à travers entrainera également une hausse des prix. L’inflation traditionnelle a jusqu’à présent été masquée par des bulles financières de plus en plus extravagantes. Elle ne transparaissait pas dans les prix à la consommation, mais résidait dans les prix des actifs boursiers, obligataires et immobiliers. Mais cela n’est plus le cas car l’inflation s’est généralisée : elle est toujours présente dans les prix des actifs financiers mais l’est également dans les prix à la consommation, ce que l’on pourrait encore appeler d’inflation "officielle" ou "visible".

 

 L’inflation est un peu comme le cholestérol, il y a la bonne et la mauvaise. La bonne inflation est indolore, car elle est directement liée à la bonne santé d’une économie , on est alors dans une augmentation logique des prix . Quand la croissance est forte,  le chômage  faible, avec des salaires qui augmentent, le besoin en consommation est alors fort et  cela génère une situation d’excès de demande par rapport à l’offre . Un cercle vertueux "investissement-emploi-consommation-inflation" s’installe alors pour le grand bien du plus grand nombre. Cette inflation est salutaire  , elle permet aux entreprises d’améliorer leurs marges, d’augmenter les salaires, et incite les consommateurs à ne pas différer leurs dépenses.

 

  A l’inverse, et c’est là que les difficultés commencent il y a la mauvaise inflation , qui n’est pas due au dynamisme de l’économie mais qui est liée à  des facteurs exogènes et notamment la hausse des cours des matières premières , comme ce qui s’est passé à travers le monde , lors des chocs pétroliers de 1973 et 1979-80 ou encore plus dernièrement en 2008 . Si les prix commencent à augmenter , alors que l’emploi et les salaires ne suivent pas, les ménages subissent une perte de leur pouvoir d’achat,  la consommation est ensuite à la baisse, de même que l’investissement des entreprises, tout cela entraine  une spirale de « stagflation ».

 

 Ce qui est en train de s’observer actuellement, en particulier en France et dans de nombreux pays de la zone euro , est malheureusement, ce deuxième type d’inflation dangereuse. En effet, l’augmentation des cours des matières premières est désormais généralisée : depuis le printemps 2020, ces derniers ont tout simplement flambé : + 330% pour le baril de brent et + 65% pour l’indice CRB de l’ensemble des matières premières. Le cours du blé a également augmenté de 37% sur un an . Depuis le printemps 2020 , l’indice Harpex du taux de fret maritime pour les porte-conteneurs a explosé de 190%. Ces indices indiquent  que l’augmentation de l’inflation n’est qu’à ses débuts.

 

 Les pays tels que la Chine, les Etats-Unis ou encore l’Inde qui ont déjà retrouvé le chemin de la croissance durable et  soutenue  , pourront alors affronter ce choc inflationniste sans trop de difficultés. Mais les pays qui restent avec une croissance faible, et qui doivent affronter la récession due à la crise du Covid-19 , comme la France et l’ensemble de la zone euro, la résurgence de l’inflation sera bien plus difficile à affronter et mettra un frein de façon inévitable à une reprise , qui se fait attendre .

 

 Ce qui est le plus grave, c’est que l’augmentation de l’inflation va automatiquement apporter une augmentation des taux d’intérêt des dettes publiques et tous les crédits dans chaque domaine : consommation, immobilier, investissement des entreprises. On constate que cela a déjà commencé dans la plupart des pays du monde. En France, le taux d’intérêt des obligations de l’Etat à 10 ans est redevenu positif .

 

 La politique du "quoi qu'il en coûte" et des bulles financières en tout genre qui s’appuient sur la faiblesse des taux d'intérêt des obligations d'Etat ne tardera a provoquer l’effondrement du château de cartes avec pertes et fracas. On sait par avance que si l’inflation dépasse durablement les 2,5% , les taux d’intérêt des obligations d’Etat vont augmenter d’au moins 1,5 point. Ce qui peut s’apparenter à un krach obligataire. Les taux d’intérêt des crédits sont alors en hausse d’au moins 2 points. Et tout cela va affaiblir l’activité économique, dégonfler la bulle immobilière (importante en France), va accroître le chômage, les déficits et la dette, et au final les taux d’intérêt des obligations d’Etat seront toujours plus à la hausse . Si l’on considère qu’il y a une  survalorisation des marchés actions, un krach boursier devrait également être inévitable , cet affaiblissement généralisé de l’activité économique, devrait alors finir par apaiser les tensions sur les matières premières et donc sur l’inflation.

 

 La résurgence des dangers inflationnistes pourrait être temporaire, mais cela ne l’empêchera pas de causer de nombreux dégâts, en particulier dans les pays économiquement surendettés , donc fragiles , tels que la  France.

Marc Touati, Économiste, Président du cabinet ACDEFI

 

 

Estimer le rendement d’un investissement locatif ?

 

 

 Il est nécessaire de prendre certaines précautions  avant d' investir  dans la pierre . Toute personne qui compte louer un logement ou qui souhaite acheter un bien immobilier pour le mettre en location , doit effectuer des calculs préalables, afin  que l’opération puisse grâce aux loyers perçus s’ autofinancer ,  pour engranger par la suite , des rentrées d’argent supplémentaires. A défaut  d’avoir suffisamment  bien préparé son projet , les finances personnelles peuvent en pâtir.

 

Plusieurs paramètres

 Pour avoir un aperçu de la rentabilité  possible de l’investissement locatif, il faut

multiplier par 100 le montant du loyer  annuel qui sera perçu (en se renseignant sur le marché local ), car cet investissement va entraîner de nombreuses dépenses. Afin d’avoir une vision plus proche de la réalité, il faut refaire son calcul en déduisant du loyer annuel tous les frais non récupérables, tels que les honoraires de gestion , les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance du bien  …

 

 Il est ensuite nécessaire de diviser le montant des loyers par le chiffrage de l’opération ; c’est ce qui va déterminer le rendement net locatif. Cet investissement aura également  un impact sur l’imposition des revenus. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il faut  calculer le rendement net de tout impôt suivant le régime fiscal de la location, de la tranche imposable et des éventuelles déductions fiscales dont il est possible de bénéficier.

 

L’Anil vous aide

Pour calculer le rendement d’un investissement locatif qui n’est pas une mince affaire il existe des outils pour dégrossir le terrain, comme le nouveau simulateur en ligne mis à disposition par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Ce simulateur permet d’estimer les revenus et la fiscalité du projet, en tenant compte du montant de l’acquisition, du montant du loyer , de la surface du bien, du régime fiscal​ choisi (location nue ou meublée),  des charges liées à la situation fiscale personnelle.

Face à un investissement financier aussi important , il est aussi recommandé  de demander conseil à un spécialiste, tel que son notaire ou à un courtier en crédit recommandé ou encore à un banquier compétent dans ce genre de dossier .

 

 

Tout ce qui change en 2021 pour l’investissement immobilier 

 

 Fondatrice du cabinet Eden Finances, Céline Mahinc détaille l’ensemble des mesures qui vont  toucher l’investissement dans la pierre en 2021. Les nouveautés sont nombreuses pour les ménages en quête d’un achat immobilier, locatif ou non avec un abattement fiscal sur les donations, la réduction d’impôt Pinel, la location meublée…

 

 La loi de finances pour 2021 vient d’énoncer quelques changements largement consacrés cette année , au soutien des secteurs en difficulté . Il n’y a pas d’innovation fiscale majeure, ces lois étant consacrées essentiellement à la relance de l’économie et à la transition écologique. Cependant, certaines nouveautés s’adressent aux investisseurs immobiliers , au sujet de la fiscalité générale,de l’investissement locatif, et pour le loueur de meublé.

 

Préparer la transmission de son patrimoine.

 Le dispositif temporaire introduit par l’article 19 de la 3ème loi de finances rectificative pour 2020 reste d’actualité jusqu’au 30 juin 2021. Chaque donateur bénéficiera d’une exonération d’impôts jusqu’à 100.000 euros . Un donateur ne peut pas dépasser 100.000 euros pour être totalement exonérée de droits de donation , consentie à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant .

 

 Cette somme doit être affectée à la construction de la résidence principale du bénéficiaire ; et/ou à des travaux énergétiques éligibles à la prime de transition énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire ; et/ou à la création ou au développement d’une petite entreprise, sous conditions. La somme reçue par le donataire doit être utilisée dans les 3 mois après son versement. Ainsi par exemple, un unique petit-fils peut recevoir - sans frais - jusqu’à 400.000 euros pour acheter sa résidence principale si son grand père, sa grand-mère, son père et sa mère lui donne chacun 100.000 euros ! Notez bien que ce dispositif temporaire est cumulable avec les autres abattements concernant les donations (100 000 euros par parent , par enfant et par tranche de 15 ans).

 

Le dispositif Pinel .

 Le dispositif de réduction d’impôt “Pinel” est prorogé à l’identique jusqu’au 31 décembre 2022, puis avec une diminution des taux de réduction fiscale - en fonction de la durée d’engagement de location - à compter de 2023, puis en 2024.

 Ce dispositif est maintenu en l’état jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qui respectent un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères , semblerait t-il seront liés à la nouvelle norme RE 2020 qui a pour but de diminuer significativement les émissions de carbone du bâtiment, en termes de performance énergétique, de type de chauffage ou encore de matériaux. La RE 2020 sera mise en œuvre au courant de l’été 2021.

 

 Le dispositif a opéré un recentrage . sur l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement dès lors qu’il s’agit habitat collectif . Mais les travaux de réhabilitation portant sur des locaux préexistants, ne doivent pas concerner impérativement  des bâtiments d’habitation collectifs.

Fixation des loyers pour les passoires thermiques.


 Avant l’interdiction prévue pour 2028 de la location des passoires thermiques, l’augmentation de loyer est d’ores et déjà bloquée si la consommation en énergie primaire du logement est supérieure à 331kWh/m²/an (DPE: classé avec l’étiquette énergie F ou G). Pour l’instant 28 villes sont concernées: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

 

Mesures pour la location meublée.



 Au plan comptable , les loueurs en meublés vont bénéficier de la suppression progressive de la majoration d’imposition des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) fixée à 25%, en cas de non-adhésion à un centre de gestion agréé. Cette majoration va diminuer  à 20% en 2021 (sur les recettes 2020), à 15% en 2022, à 10% en 2023 pour en arriver à sa suppression en 2024 sur les revenus de 2023.

 

 Au plan social  , la loi de finance  abroge  l’inscription au RCS  , pour devenir loueur en meublé professionnel. Le statut LMP est attribué , dès lors que les recettes tirées de l'activité par le foyer fiscal concerné dépassent 23.000 euros par an, et qu'une des deux conditions suivantes est remplie .

-       Sauf option contraire lors de l'affiliation pour relever du régime général des salariés, les locaux concernés sont loués à une clientèle de passage y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile ;

-      Les recettes locatives excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu , autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés .

 

 Un décret viendra “coordonner l’application des critères et préciser des points aujourd’hui non pris en compte”. Quid de l’option d'affiliation au régime général de personnes ayant constitué une SCI ? Quid d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes ? Quid d’une location effectuée par le biais d’une personne morale ? Quid des biens mis en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion au titre de la loi Hoguet ?

 

 Au plan administratif , depuis le 1er janvier 2021, toute annonce portant sur la location d'un meublé de tourisme doit porter la mention “annonce professionnelle” ou “annonce d'un particulier” selon que le loueur est un loueur professionnel (au sens fiscal), ou un particulier.

 

 Si l’on est pas investisseur mais vendeur, il est possible de se renseigner sur les dispositions mises en place pour  bénéficier - sous conditions - d’abattements temporaires surles plus-values réalisées , de taux d’imposition réduit ou d’exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières. Ces bonus sont liés à la localisation du bien immobilier dans un périmètre de certaines opérations d’urbanisme (Grandes opérations d’urbanisme - GOU - ou Opérations de revitalisation de territoire - ORT) ; à la cession de locaux professionnels dès lors qu’ils sont transformés en locaux à usage d’habitation ; à la cession d’immeubles destinés à être des logements sociaux.

 

 Il faut aussi noter , l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux - des personnes assujetties à l’impôt sur le revenu  au titre des plus-values réalisées lors de la cession d’un droit de surélévation , qui est prorogée pour deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2022.

 

 

Les châteaux retrouvent la cote dans les campagnes.

 


 Le discours tenu par Olivier de Chabot Tramecourt, le directeur général du réseau immobilier Mercure , groupe spécialisé dans la vente des biens de luxe et des châteaux détonne dans le contexte actuel : “Nous avons vécu l’une des plus belles années de notre groupe.”   Le réseau, qui réalise une transaction sur trois de châteaux en France, a vu en 2020 son activité immobilière progresser de 30% dans les zones rurales. Une partie importante de cette activité est liée  au micro-marché de la pierre historique. Olivier de Chabot Tramecourt, déclare ainsi : “Les prix ne baissent plus pour les châteaux ! Avec le confinement , l'appel du large a créé un véritable attrait sur ce type de biens”.


 En effet , après la grande crise financière de 2009, ce segment de l’immobilier de luxe traversait une période délicate pour le groupe Mercure et depuis dix ans, les châtelains étaient plutôt enclin à la déprime et alors que 800 châteaux étaient mis en vente en 2010, les propriétés d'exception ont alors été bradées par leurs propriétaires et le marché  compte aujourd'hui environ 1.500 châteaux proposés à la vente.


 Les frais d'entretien et de restauration de ces vieilles propriétés sont souvent plombés par les lourds frais d’entretien et de restauration à engager sur ce type de bâti , en particulier pour les biens à l’entretien imparfait, mal chauffés, ou manquant de commodités . Aussi les propriétaires se trouvent souvent à la fin d'un cycle générationnel. Les grands-parents géraient en bon père de famille, en s'appuyant sur les revenus des terres. Les parents, qui n'avaient plus les terres, ont commencé à se trouver en difficulté. Quant aux petits-enfants, ils préfèrent Londres ou Shanghai à une vie campagnarde.


 Aujourd’hui avec les nouvelles envies d’espaces et de verdure, le rapport de force s’inverse du côté des vendeurs. Pour acquérir ces biens d'exception, il faut aussi trouver une riche clientèle de prestige et pour que ces châteaux trouvent des acquéreurs, il vaut mieux qu’ils soient en parfait état, chauffés, dotés éventuellement d’une piscine et, si possible, à proximité de Paris parce que c’est en région parisienne, que l’on trouve la plus grande clientèle de prestige.


 Avec ce regain d’amour pour les grands espaces, les prix des biens de luxe regagnent en valeur dans les zones rurales. Le groupe Mercure, a ainsi mis en évidence un basculement récent de prix pour la belle pierre des villes vers la belle pierre des champs . En 2015, dans son réseau , la moyenne des transactions sur les biens ruraux s'établissaient à environ 857.000 euros pour ensuite chuter jusqu’à 705.000 euros en 2019. En 2020, les transactions moyennes ont remonté de façon spectaculaire, pour retrouver les prix d’il y a cinq ans et en l’espace d’un an, les logements de luxe en campagne ont quasiment rejoint les prix des transactions pratiquées dans les villes.


”Suivant la région où le bien se trouve, les prix des châteaux varient fortement et c’est logiquement en Ile-de-France que les sommes à débourser sont les plus élevées, parce que  comme n’importe quel marché immobilier, ce qui donne de la valeur au bien c’est “l’emplacement ”, explique Olivier de Chabot Tramecourt. Les châteaux se négocient entre deux et quatre millions d’euros et les biens à vendre sont de plus en plus rares, souligne le réseau spécialisé.


”Dautres régions s’avèrent peut-être plus favorables , pour trouver des pépites plus abordables , comme par exemple la Normandie, où le prix moyen d’un château s’établit à 1,15 million d’euros. ” Toute cette région  revient au goût du jour, et plus seulement pour les zones proches de Trouville ou Deauville”, souligne Olivier de Chabot Tramecourt. Néanmoins , en cherchant vers l’Est de l’Hexagone il est possible de trouver des perles rares plus abordables. En Bourgogne-Franche-Comté, les prix moyens des châteaux plafonnent en moyenne à 750.000 euros et en Auvergne-Rhône-Alpes, ils avoisinent les 700.000 euros.

 

 

 

 Immobilier,  dette... “la crise qu’on ne saurait voir ”



 Marc Touati, président du cabinet ACDEFI, vient de souligner un cocktail très dangereux pour l’économie française , avec de nombreuses entreprises zombie maintenues en vie artificiellement , l’envolée de la dette publique et la déconnection flagrante entre les prix de l’immobilier et les fondamentaux de l’économie .

     

 En dépit de la plus forte récession subie dans l’Hexagone depuis la seconde guerre mondiale en lien avec une pandémie historique, la France se paie le luxe d’afficher des résultats particulièrement détonants dans de nombreux domaines. Aussi miraculeux que cela puisse paraître, le nombre de faillites d’entreprises s’est effondré de 38% en 2020, soit  20.000 faillites de moins qu’en 2019 , ont été enregistrées l’an dernier . Comble du luxe il faut remonter à 1987 pour trouver des niveaux aussi bas.

 

 Ce paradoxe entre une chute du PIB proche de 10% et le peu de faillites d’entreprises s’explique bien entendu par la multitude d’aides accordées sans compter par l’Etat français , chômage partiel , report des échéances sociales et fiscales, report des loyers et bien entendu les fameux prêts garantis par l’État, avec en parallèle le recours à la “planche à billets” par la BCE qui a permis de maintenir les taux d’intérêt des crédits à des niveaux très bas.

 

 Même si le recul des faillites d’entreprises est une bonne nouvelle , étant donné que l’Etat a largement “arrosé” le secteur des entreprises  sans discernement, il a maintenu en vie des entreprises considérées comme “zombies“ qui sont  en perte constante en raison du non-paiement de leurs fournisseurs mais qui restent en vie grâce aux perfusions publiques . 

 

 Leur multiplication est donc loin d’être une bonne nouvelle dans la mesure où cela risque d’entraîner d’autres entreprises actuellement saines dans la tourmente, tout en limitant l’ampleur de la reprise à venir. D’où notre deuxièmement, car l’Etat ayant dépensé sans compter et sans regarder pour maintenir en vie des entreprises déjà mortes, il s’est de facto privé de moyens suffisants pour permettre d’assurer un fort rebond de l’activité lorsque la pandémie aura été contrôlée.

 

 Le principal problème est que cette façon de faire , peu efficace est à l’origine d’une flambée de la dette publique  déjà énorme.  Certes, grâce à la faiblesse des taux d’intérêt des obligations d’Etat  , celle-ci ne se voit pas trop aujourd’hui. C’est un miracle rendu possible par l’action excessivement accommodante de la BCE, mais il faut bien s’attendre à  une remontée des taux d’intérêt dans l’année qui vient ,  ce qui va compromettre une fois de plus une reprise économique tant attendue.

 L’action peu pragmatique et la vision courtermiste de nos dirigeants politiques et monétaires finira par coûter très cher, la plupart de ceux-ci , comme de nombreux économistes et observateurs bien-pensants s’étant installés dans le dogmatisme et l’aveuglement.

 L’autre danger qui va survenir à moyen terme, est le gonflement de la bulle immobilière , car malgré cette pandémie et la plus grave récession que la France ait connu depuis 80 ans, les prix des logements ont encore flambé en 2020 , avec une hausse encore plus forte qu’en 2019  et qui est la plus élevée depuis 2010.

 

 Les niveaux de prix au mètre carré dans l’Hexagone défient ainsi l’entendement et le décalage entre la situation économique et l’évolution des prix de l’immobilier qui était déjà élevé  depuis trois ans, devient de plus en plus extravagant , à cause de la « planche à billets » de la BCE qui a permis de maintenir les taux d’intérêt des crédits sur des plus bas historiques. Les ménages et les investisseurs se donc toujours plus endettés  malgré la crise ce qui alimente une bulle immobilière qui finira par exploser , car  plus les prix divergent de la réalité économique, plus la correction attendue sera forte. Le retour à la normale devrait se traduire par une baisse de 10 % à 15 % des prix immobiliers à travers la France et cette correction  sera  salutaire , pour relancer une demande fragile.

 

 En effet, à cause de prix trop élevés, de plus en plus d’acheteurs potentiels sont exclus du marché immobilier. Si les prix baissent, toutes ces personnes redeviendront solvables et pourront s’endetter pour acheter à des prix plus adaptés à la situation économique . Le marché immobilier aura besoin d’un « Reset » pour pouvoir repartir sur des bases plus saines.

 

 Il est donc dangereux de travestir la réalité en employant de grands moyens, et ainsi engager la France dans une fuite en avant , qui consiste à masquer la crise actuelle au détriment d’une reprise qui pourrait revenir avec moins de dégâts.

Marc Touati, Économiste, Président du cabinet ACDEFI

 

Fin du chauffage 100% gaz en maison individuelle .

 


 

ÉNERGIE. Lors d'une conférence de presse, sur les futurs contours de la réglementation environnementale 2020 (RE2020), la ministre de la Transition écologique, Barbara Pompili, a  assuré que l'État tiendrait les engagements annoncés en novembre 2020.

A propos  de la future réglementation environnementale 2020 (RE2020) , les échanges entre le Gouvernement et les professionnels du BTP sont en phase finale et la ministre de la Transition écologique, Barbara Pompili, a annoncé  lors de sa conférence de presse de ce début d’année , qu’il ne fallait  pas espérer autre choses que des "ajustements". Les principales annonces du 24 novembre 2020, avec la principale mesure , dans la construction des maisons neuves, la fin du chauffage 100% gaz, qui devrait rester dans le texte final. Sur le point précis du chauffage gaz, "nous garderons la ligne annoncée", a assuré la ministre ." Même si nous pouvons procéder à de petites ajustements pour faciliter ou enlever quelques obstacles ; les annonces qui ont été faites seront suivies d'effet et nous ne reviendrons pas dessus."  " Il faut que nous repensions la manière avec laquelle nous construisons des bâtiments et cette réglementation  très ambitieuse est nécessaire." Le secteur du BTP, via le conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique (CSCEE), va rendre prochainement son avis sur la RE2020 mais cet avis  n'est que d'ordre consultatif.

 

La ministre a également assuré que l'administration allait faire en sorte, de se "débarrasser de l'effet joule", par le calage des seuils.

 

Les acteurs en présence demandent en priorité que le chauffage électrique ne soit pas à ce point favorisé, ce qui va entrainer une hausse des factures des ménages français et l'accroissement des risques liés à la pointe électrique d'hiver. Une tribune a été signée par 17 associations et organisations professionnelles, pas seulement  issues de la filière gaz , demandant "une modification en profondeur du projet de réglementation environnementale 2020 et une prise en compte des avis exprimés par l'ensemble des acteurs".  "L'objectif qui est de décarboner le chauffage et réduire la consommation d'énergie primaire est partagée par l'ensemble des acteurs de façon unanime , et les signataires estiment que " cela doit se faire dans le cadre d'un mix de consommation entre toutes les énergies pour favoriser la résilience du système énergétique français",.

"Revoir le modèle de l'étalement urbain"

 

La ministre Barbara Pompili veut à cet égard diviser par deux, d'ici 2030, le rythme de la "bétonisation". rappelant que le projet de loi de la convention citoyenne pour le climat contenait des mesures visant à revoir les textes d'urbanismes locaux  , notamment en matière d'artificialisation, pour favoriser la construction durable . "Nous allons renverser le modèle de l'étalement urbain", a-t-elle assuré, aussi "en interdisant la construction de surfaces commerciales en périphérie des villes sur des terrains non artificialisés""Il nous faut protéger la biodiversité, lutter contre la dépendance à la voiture individuelle et la création de zones pavillonnaires sans commerces, loin de tout, à l'origine d'un sentiment d'abandon."

 

En matière de rénovation énergétique des logements, grâce à la mission Sichel lancée récemment sur le tiers financement  , elle dit vouloir passer à la vitesse supérieure, ce qui pourrait être fait. "Cela créera des opportunités économiques très intéressantes, notamment pour les filières biosourcées telles que le bois, le lin, le chanvre, tout en faisant travailler des artisans."

 

 

Une bombe à retardement se prépare !

 

 

 

 Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, met en garde contre une bombe à retardement qui se prépare , quand les professionnels annoncent  malgré la crise une bonne tenue du marché en 2020.

 

 A écouter , la plupart des professionnels de l’immobilier, ou les silences d’autres, on pourrait penser que tout va se poursuivre dans le secteur . Il faut d’abord envisager la situation dans les deux pans majeurs de l’immobilier, que sont les commerces, les bureaux, les locaux logistiques. Concernant les  utilisateurs de ces locaux d’activité,  qui sont pour beaucoup encore privés d’activité, on sait qu’une partie d’entre eux ne pourra résister à cette crise qui s’annonce terrible . Et cela malgré les aides publiques et l’imagination des professionnels pour trouver du chiffre d’affaires de substitution. On pense d’abord aux restaurateurs , aux cafetiers ou aux artistes, et combien d’entreprises tertiaires sont elles menacées ?

 

 Les marchés immobiliers en lien avec ces acteurs économiques sont sujet à pas mal d’inquiétude. Même si ceux qui sont concernés  ne laissent pas leur matière première dépérir, et s’ils anticipent les évolutions liées à la crise avec le télétravail... nul ne sait comment la situation va évoluer . On ne connait pas la mortalité qui va affecter les entreprises et les commerces et les investisseurs à la tête de ces locaux sont dans le brouillard . Que peut on espérer pour l’immobilier des entreprises  victimes de  la crise ?

 

 Concernant le logement, une bombe à retardement  se préparait déjà avant la pandémie : le logement est plus élitiste que jamais, et il distille dans la démocratie et dans la république un authentique poison , car la population vivant dans des territoires excentrés, délaissés au fil des décennies, est obligée d’aller chaque jour chercher la vie dans les villes. Le mal qui a provoqué la crise des Gilets jaunes a fait le procès d’une absence d’aménagement du territoire.

 

 Les métropoles qui concentrent toute l’attractivité, laissent le reste du pays à la traine, et les transactions de 2020  ont concerné les plus favorisés , à côté de cela , la situation des 60% de ménages affectés par la crise devient préoccupante. La plupart, de ceux qui avaient un projet de logement ont dû y renoncer, comme les primo-accédants, les plus jeunes, les femmes ,  les hommes de l’événementiel, du spectacle , de l’aéronautique et des métiers de la table.

 

 Ceux qui ont perdu de leur solvabilité , auront besoin des aides spécifiques et des filets de sécurité pour les garantir des accidents de parcours, il faut que la fiscalité s’allège, malheureusement le chantier est laissé à l’abandon par Emmanuel Macron. Le nombre de transactions enregistrées en 2020,  ne montre pas ceux que le marché a exclu, et l’assouplissement des critères d’octroi des crédits ne va pas changer grand-chose .

 

 Le grand sacrifié de 2020 est le marché de l’immobilier neuf . Les maires ne signent plus de permis de construire qu’avec parcimonie , ceux-ci privés de la taxe d’habitation, épuisés par une campagne électorale rallongée par la Covid-19, plus contraints que jamais aux impératifs écologiques et aux injonctions de leur population , désireuse de nouveaux logements avec plus de défense des critères environnementaux . Les aides sont attribuées aux zones tendues pour détourner les familles vers la périphérie des villes et la production HLM , des immeubles collectifs et des maisons individuelles accusent un ralentissement considérable .

 

 Il faudrait accroître la construction de logements de 20% en 2021 .Il faudrait  que le gouvernement regarde en face le désastre annoncé et qu’il fasse de la relance du neuf la priorité de son action .

La rénovation énergétique avait été présentée comme le moteur du redressement du pays , mais les règles d’éligibilité aux aides, qu’on donne aux copropriétés ne sont pas assouplies et l’objectif de 500.000 logements mis aux normes chaque année ne sera jamais atteint .

 

 La crise va faire basculer du côté des sans logis et des mal logés des centaines de milliers de ménages et d’individus. La ministre du Logement est fière d’héberger chaque soir 200.000 personnes mais il y en aura beaucoup plus à accueillir dans les prochaines semaines . La stratégie de mise à disposition d’hébergements d’urgence et de maisons relais doit se renforcer. On est en guerre contre la pauvreté, la misère même, et on utilise encore des armes de temps de paix et de réservisme.

 

 

 

LES GRANDES VILLES EN BONNE PLACE SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER POUR 2021.

 

Trois villes apparaissent mieux placées que les autres , parmi les grandes villes de France.


 Dans sa dernière étude, MeilleursAgents montre que depuis la rentrée, Paris et les grandes villes de France connaissent une stabilisation des prix de l’immobilier . Mais trois communes résistent mieux et devraient maintenir une progression en 2021. Il y a d’abord Lille, où les prix ont progressé de 3,7% sur un an à 3.109 euros du mètre carré , de Strasbourg (+4,2% sur un an à 3.150 euros du mètre carré) et de Nantes (+5,5% sur un an à 3.643 euros du mètre).

 

 On assiste à une forte demande pour ces trois villes avec 12 acheteurs pour 10 vendeurs . "Ces trois métropoles présentent pour MeilleursAgents la capacité de résilience la plus forte du marché immobilier". A Lille , avec la présence du 3e quartier d’affaires français, le tissu économique, apparaît  préservé de la crise. Sébastien Fauqueux de l’agence LogeHome explique : "Lille est au cœur de l’économie européenne, beaucoup de Parisiens en quête d’espace viennent s’y installer". Ausi à Lille la surface moyenne à l’achat est identique pour la location (52 m²) , ce qui veut dire qu’avec le même budget il est possible de louer ou d'acheter une surface similaire.

 

Strasbourg, maintenant à seulement 2h40 de train de Paris est au centre de l’Europe et la ville gagne toujours en attractivité. Pierre Louis Guerin d’Ethiq’Immo analyse : "Cette résistance, s’explique par l’importance de son bassin d’emploi, par la présence des institutions européennes, et aussi par l’attractivité de l’Allemagne , à proximité ". Dans la ville , il ne faut que 4 ans pour amortir l'achat de son logement.

 

 Ensuite il y a Nantes, où la demande résiste. MeilleursAgents explique ainsi  la situation :  "Avec un taux de chômage qui reste malgré la crise parmi les plus faibles des dix plus grandes villes de France et une activité diversifiée dans le secteur secondaire comme tertiaire, la ville bénéficie d’un dynamisme à toute épreuve".

 

 

Tout ce qui change le 1er janvier 2021

 

 

 Une nouvelle année et de nombreux changements dès le 1er janvier 2021 : Liste des changements  en France. 


Smic revalorisé

Le Smic en augmentation de 0,99% au 1er janvier pour atteindre 1 554,58 euros brut par mois, soit une hausse de 15 euros. Cette hausse, qui correspond à la revalorisation automatique du Smic, portera le montant brut horaire à 10,25 euros. Le Smic bénéficie chaque année d'une hausse mécanique calculée selon deux critères : l'inflation constatée pour les 20% de ménages aux plus faibles revenus et la moitié du gain de pouvoir d'achat du salaire horaire de base ouvrier et employé (SHBOE). 

 

La réforme des APL entre en vigueur

        La réforme des APL est entrée en vigueur  le 1er janvieri. "On calculera les aides sur la base des douze derniers mois, c’est-à-dire de décembre 2019 à novembre 2020", avait annoncé la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon . "Le nouveau mode de calcul ajuste les aides en fonction des revenus 'en temps réel'. Si ceux-ci augmentent, les aides baissent. Si les revenus diminuent, les allocations croissent", expliquait-elle. Jusqu'à présent, les APL étaient calculées sur les revenus remontant à deux ans.

 

Application provisoire de l'accord commercial post-Brexit 

Les représentants des Vingt-Sept ont donné leur feu vert à une application provisoire de l’accord commercial post-Brexit conclu entre Bruxelles et Londres, dans l'attente d'une approbation par les eurodéputés prévue d'ici fin février. Avec le Brexit, les contrôles à la frontière entre la France et la Grande-Bretagne, qui sort définitivement de l'Union douanière, sont rétablis. Les entreprises exportatrices devront accomplir des formalités douanières, voire payer des droits de douane, comme quand elles exportent des produits hors Union européenne.

 

Taxe d'habitation

Les 20% de ménages les plus aisés vont commencer à voir leur taxe d’habitation diminuer cette année. Ceux qui sont mensualisés constateront cette baisse de 30% dès janvier. En 2023, plus aucun Français ne paiera la taxe d'habitation pour sa résidence principale.  

 

Fin du Fonds de solidarité pour toutes les entreprises

Le ministre de l'Économie Bruno Le Maire a annoncé sur BFMTV que le Fonds de solidatité universel allant jusqu'à 1 500 euros mensuels pour tous les secteurs touchés par la crise du Covid-19 quel que soit leur secteur d’activité s’arrête le 31 décembre 2020. Il sera maintenu pour les entreprises qui devront garder le rideau baissé à compter de cette date (restauration, loisirs, etc.),. "Il ne sera pas poursuivi après le 31 décembre parce que les activités économiques auront repris", a assuré Bruno Le Maire, estimant "qu'il est normal qu'on passe d'un soutien universel parce que la pandémie touche tout le monde (...) à un soutien davantage ciblé". 

 

Prime de précarité

Àu 1er janvier 2021, un agent contractuel de la fonction publique pourra bénéficier d'une indemnité de fin de contrat. C'est la "prime de précarité". Elle concerne les contrats à durée déterminée (CDD) conclus à compter du 1er janvier 2021 dans la fonction publique de l'Etat et les fonctions publiques territoriales et hospitalières. Le montant de l'indemnité de fin de contrat est fixé à 10% de la rémunération brute globale perçue par l'agent pendant la durée de son contrat, renouvellement inclus. Elle est versée au plus tard un mois après le terme du contrat, précise service-public.fr

 

Impôts de production

Dénoncés de longue date par le patronat, Les impôts de production payés par les entreprises baissent de 10 milliards d'euros, avec la réduction de moitié de la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), soit -7 milliards d'euros, et la baisse de moitié des impôts fonciers (CFE) pesant sur les site industriels (-3,3 milliards).s industriels (-3,3 milliards).  

 

Bornes de recharge électrique

Les ménages propriétaires ou locataires qui installent des bornes de recharge pour véhicules électriques sur l'espace de stationnement de leur résidence principale pourront bénéficier d'un crédit d'impôt. Ce dispositif plafonné à 300 euros et 75% du coût de l'installation, succède au crédit d'impôt transition énergétique (CITE).  

 

Carte d'identité obligatoire pour les vélos

À compter du 1er janvier 2021, les vélos neufs vendus en magasin devront obligatoirement porter un « identifiant unique », auquel seront attachées les coordonnées de son propriétaire. Le but ? Lutter contre les vols mais aussi retrouver les propriétaires quand le vélo réapparaît. Cette obligation, en vertu du décret du 23 novembre 2020 "relatif à l'identification des cycles", entrera en vigueur le 1er janvier pour les véhicules neufs, et le 1er juillet 2021 pour ceux d'occasion vendus en magasin. Cette identification - dont le fichier sera géré par l'Association pour la Promotion de l'Identification du Cycle (APIC) - sera également possible pour les ventes entre particuliers. Les modalités exactes d'identification n'ont pas été précisées.

 

Réglementation pour les drones

La réglementation européenne imposant l'enregistrement des drones entre en vigueur dès le 31 décembre 2020. De nouvelles obligations seront imposées aux utilisateurs. Le détail sur le site du ministère de la Transition écologique, à consulter ici

 

Tarifs du gaz

Au 1er janvier 2021, les tarifs réglementés de vente de gaz d'Engie augmentent de 0,2% en moyenne par rapport au barème applicable depuis le 1er décembre 2020.    

 

Hausse des tarifs postaux

Les tarifs du timbre-poste pour les particuliers vont augmenter de 4,7% en moyenne à partir du 1er janvier 2021 et tous les timbres ordinaires coûteront désormais plus d’un euro. . Le prix du timbre vert passe ainsi de 0,97 à 1,08 euros, et celui du timbre rouge (lettre prioritaire) théoriquement distribuée le lendemain de 1,16 à 1,28 euros, détaille service-public.fr. Quant à l’"Ecopli" – formule la moins chère pour un envoi en quatre jours en moyenne, avec un timbre gris -, il va augmenter de 95 centimes à 1,06 euro (+11,6%).  du prix des timbres...

 

Prix des paquets de cigarettes 

Les prix de plusieurs tabacs vont augmenter à partir du 1er janvier 2021. Certains paquets de cigarettes de 20 unités passeront ainsi de 9,50 à 9,60 euros ou encore de 10 à 10,10 euros. Le détail ici

 

Remboursement des prothèses auditives

Dès le 1er janvier 2021, les prothèses auditives seront remboursées à 100% par l'Assurance maladie et la complémentaire santé. Ce remboursement intégral, sans reste à charge, était prévu dans le cadre de la réforme dite "100% santé" par un décret publié au Journal officiel du 12 janvier 2019. Cependant, les aides auditives de classe II, en dehors du "100% santé", sont des dispositifs dans lequel les fonctionnalités des appareils ne permettent pas de garantir une absence de reste à charge, détaille service-public.fr

 

Douches à l'italienne dans les logements neufs

À partir du 1er janvier 2021, les appartements en rez-de-chaussée et les maisons individuelles en lotissement ou destinées à la location devront être équipés de douche à l'italienne, adaptée aux personnes à mobilité réduite. 

 

Offre de location en meublé de tourisme

Toute plateforme qui publie une offre de location meublée touristique devra dorénavant préciser si elle émane d'un particulier ou d'un professionnel.

 

Déremboursement total de l'homéopathie

Les produits d'homéopathie ne seront plus remboursés par l'Assurance maladie à partir du 1er janvier 2021. Remboursés à 30% depuis 2011, ils ne l'étaient plus qu'à 15% depuis le 1er janvier. À partir de vendredi, ils ne le seront plus du tout. Cette décision prise mi-2019 était basée sur l'avis scientifique de la Haute autorité de Santé qui avait conclu que les produits homéopathiques n'avaient "pas démontré scientifiquement une efficacité suffisante pour justifier d'un remboursement".

 

Nouveaux produits plastiques interdits

Pailles, couverts, touillettes, boîtes à sandwich, couvercles de boissons, tiges pour ballons, confettis et piques à steak en plastique seront interdits. Un délai de six mois est réservé aux distributeurs pour écouler leurs stocks. Les entreprises et établissements publics ne pourront plus distribuer de bouteilles en plastique.

 

Indice de réparabilité

Cet indice de réparabilité correspond à une note sur 10 qui sera désormais apposée sur les produits, leur emballage ou à proximité du prix. L'objectif est d'atteindre 60% de taux de réparation des produits électriques et électroniques. Cinq produits pilotes ont été désignés : lave-linge, téléviseurs, smartphones, ordinateurs portables et tondeuses à gazon.

 

Publicité
La publicité papier sur les véhicules est devenue interdite.

 

Ma prime rénov

Un élargissement du dispositif de rénovation énergétique « ma prime rénov » est prévu à partir du 1er janvier, mais un dispositif transitoire rend éligibles les devis à partir d'octobre 2020.

Malus auto

Le malus auto est renforcé pour les véhicules les plus émetteurs de CO2. Le seuil de déclenchement du malus à l'achat est abaissé à 133 gCO2/km, contre 138 actuellement. Le malus maximum à l'achat passe de 20 000 à 30 000 euros pour les véhicules les plus polluants, au-dessus de 219 gCO2/km. Les acheteurs d'électriques ou d'hybrides sont en revanche favorisés par la prolongation des aides publiques jusqu'au 1er juillet 2021, jusqu'à 7 000 euros pour une voiture électrique.

 

Marquage des vélos
Les vélos neufs vendus en magasin devront obligatoirement porter un "identifiant unique" auquel seront attachées les coordonnées de son propriétaire, afin de lutter contre les vols mais aussi de retrouver les propriétaires quand le vélo réapparaît.

Entrée en vigueur du nouvel indice de qualité de l'air

Le nouvel indice de la qualité de l’air intègre dés

Les bailleurs de location meublée professionnels pénalisés par les cotisations sociales .

 A partir de 2021, les bailleurs en meublé soumis au statut LMP  (loueur meublé professionnel)   , seront soumis à des cotisations sociales au taux compris entre 35% et 40% sur les bénéfices réalisés . Pour certains c’est comme une douche froide , en effet  dès 2021, les bailleurs au statut LMP  devront  payer des cotisations sociales. Pour rappel, , les bailleurs professionnels en LMP représentent des  foyers fiscaux remplissant  deux conditions  :

 

-          avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23.000 euros

-          ces  revenus locatifs doivent être  supérieurs à la somme de tous leurs autres revenus .

 

 Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices. C’est là le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

 

 Second coup de massue : même si les bailleurs - grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel - parviennent à ne pas avoir de bénéfice imposable, ils supporteront un forfait minimum de cotisations sociales. Au régime réel, les loueurs en meublé peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel, en déduisant des loyers perçus :

 

les frais de notaire :

les frais d’entretien et de réparation ;

les frais de gestion et d’assurance ;

les intérêts d’emprunt ;

les impôts locaux ;

l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

 

 Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire tous ces frais à leur bénéfice imposable. Cependant, dès 2021, les bailleurs LMP devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf. Et cela, même s’ils arrivent à déduire l’intégralité de leur bénéfice locatif. Enfin, troisième paramètre à regarder pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences sur leurs plus-values à la revente… On y reviendra plus tard.

 

Des cotisations sociales qui vont coûter cher.


 Pour illustrer concrètement ce que la nouvelle réglementation va coûter, le spécialiste jedeclaremonmeuble.com a réalisé pour Capital des simulations concrètes. Notre expert prend ainsi l’exemple de M. Dupont, propriétaire d’un studio et d’un deux-pièces qu’il loue en meublé 800 et 1.200 euros par mois. Il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Au total, les recettes de M. Dupont s’élèvent à 24.000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.

 

 M. Dupont, comme nombre de bailleurs au statut LMP et en régime réel, a déduit de nombreuses charges locatives dans sa déclaration de bénéfices en 2020. Il en a tellement déduit que son résultat net en devient déficitaire. L’année dernière, M. Dupont n’a donc payé aucun impôt ni prélèvements sociaux sur ce “bénéfice zéro euro”. Avec la nouvelle réforme, en 2021, M. Dupont devra s’acquitter du forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros. Et cela, même s’il efface entièrement son bénéfice grâce à ses déductions de charges.

 

 Mme. Duchemin, elle aussi, possède un studio et un deux-pièces dont les loyers lui rapportent 24.000 euros par an. Elle non plus n’est pas inscrite au RCS. Sur ses 24.000 euros de loyers annuels, elle déclare 3.000 euros de bénéfices après avoir tenu compte des diverses déductions de charges auxquelles elle peut prétendre. En 2020, les bénéfices de Mme Duchemin étaient soumis à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%*3.000 euros = 516 euros d’impôt. En 2021, si elle présente le même résultat net, elle devra s’acquitter de cotisations sociales oscillant entre 35 et 40% des bénéfices. C’est-à-dire, dans ce cas de figure, 40%*3.000 = 1.200 euros. En un an, elle aura donc plus que doublé les sommes qu’elle doit verser pour son activité de location meublée.

 

 De gros impacts sur les plus-values

 Enfin, dernier impact et non des moindres pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values des professionnels. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Notre expert jedeclaremonmeuble.com l’illustre grâce à ces deux exemples.

 

 Reprenons d’abord le cas de M. Dupont. Il a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros et a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans ce studio. Il décide de revendre son bien à l’année N+4 ans. Le prix de vente est de 300.000 euros, sa plus-value brute est donc de 100.000 euros. M. Dupont a amorti son logement sur 30 ans, son mobilier sur 5 ans, et ses gros travaux sur dix ans. Dans ces conditions, au total, il cumule 35.333 euros d’amortissement.

 

 Si M. Dupont se trouve en statut LMP au moment de vendre, en 2021 : il paiera au total 48.275 euros de taxe sur sa plus-value. Ce calcul inclut d’abord la plus-value dite “de court terme” (imposée à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40% ), qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Il additionne ensuite la plus-value dite “de long terme”, correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’année précédente, il aurait payé 45.785 euros au fisc. Soit environ 2.500 euros de moins. Petite astuce pour M. Dupont : s’il était repassé au statut LMNP l’année de sa vente, il se serait soumis au régime des plus-values des particuliers. Il n’aurait alors payé que 24.830 euros de taxes, et non plus 48.275 euros au titre de la plus-value professionnelle ! D’où la grande importance pour M. Dupont de bien anticiper son régime fiscal avant la transaction.

 

 Reprenons maintenant l’exemple de Mme. Duchemin. Tout comme M. Dupont, elle a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros également. Elle a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans son logement. Elle décide de revendre son logement à l’année N+10, pour 350.000 euros. Sa plus-value brute est donc de 150.000 euros. Son amortissement, calculé sur dix ans, est bien supérieur à celui de M. Dupont : il est à 80.830 euros.

 

 Avec des caractéristiques similaires à M. Dupont, Mme Duchemin, qui a attendu dix ans avant de revendre son bien, devra verser 20.956 euros de cotisations sociales en statut LMP. Elle bénéficie en effet d’une exonération (possible au-delà de 5 ans) sur la plus-value, mais pas sur les cotisations sociales. L’année précédente, elle se serait acquittée de 11.862 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit presque deux fois moins qu’en 2021 ! Malgré le coup de bambou sur sa plus-value en régime LMP, Mme Duchemin a cependant raison de ne pas vouloir repasser en régime meublé non professionnel (LMNP) pour vendre. Elle débourserait en effet 32.005 euros de taxe dans ce cadre, c'est-à-dire 11.000 euros supplémentaires. Vous l’aurez compris : choisir le bon moment pour vendre et avec le bon régime fiscal, cela restera une gymnastique essentielle pour économiser un maximum de milliers d’euros.

 

 

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Première mondiale dans le gaz renouvelable 

 

 

 

 Engie qui a  construit , Gaya , le démonstrateur semi-industriel dans la nouvelle filière du gaz renouvelable, représentant un investissement de 60 millions d'euros a validé sa technologie protégée par dix brevets. L'« usine à gaz »  , qui est la plateforme de l'énergéticien français ,  avait commencé par produire du  biométhane à̀ partir de déchets forestiers secs , vient de réaliser une première mondiale en produisant du gaz renouvelable à̀ partir de combustibles solides de récupé́ration (CSR).. Le mois dernier .

 

 En l'absence d'une filière de recyclage viable, les déchets de composition variée : bois, papiers, cartons ou plastiques,  issus d'activités économiques diverses.  terminent jusqu’à présent à l'enfouissement. Alessandra Barba, responsable du Lab biogaz, biomasse et déchet au centre de recherche Crigen d'Engie explique que le développement de Gaya offre à ces déchets une deuxième vie sous forme de gaz « substituable au gaz naturel, avec exactement les mêmes caractéristiques »  et celle-ci affirme que  « Ce gaz renouvelable, est stockable et transportable dans les infrastructures actuelle avec  la meilleure valorisation possible » , ce premier pas répond aux ambitions françaises de réduire de 50 % les déchets enfouis et de baisser de 30 % la consommation d'énergies fossiles.

 

 

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Pinel : la réforme explosive du gouvernement

 

 

 Le gouvernement a fait adopter à l'Assemblée un amendement au budget 2021, relatif au Pinel. Il était question de mettre un terme au dispositif dès 2022, mais celui-ci est finalement reconduit (à des conditions moins avantageuses) jusqu’en décembre 2024.


 Le gouvernement vient de sceller le sort du Pinel depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy , ce dispositif est reconduit jusqu’en 2024, mais amené à s’éteindre au-delà. En effet la réduction d’impôt Pinel est jugée trop coûteuse et pas assez efficace . Mais avec la crise actuelle , le marché des ventes des logements neufs est en berne en raison de la crise sanitaire, les professionnels du logement ont alors demandé à  l’exécutif de maintenir en place le dispositif Pinel dans les conditions actuelles , pour les quelques années à venir. Alors que le gouvernement envisageait d’y mettre un terme dès la fin 2022, il a semble t-il entendu cette requête , puisqu’il prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

 

 Par contre il y a très peu de chances, pour que le dispositif persiste  au delà de cette date . Selon le gouvernement, “les limites avérées” du dispositif plaide pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”… Il faut donc s’attendre à ce que d’autres mécanismes soient mis en place pour remplacer cet avantage fiscal et donc que son attrait  en prenne un coup. Etant donné le contexte économique actuel, l’ amendement autorise une prorogation du dispositif Pinel, qui sera accompagné d’une réduction progressive jusqu’en 2024 . Pour rappel , selon la période d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition . Celle-ci diminuera pour les opérations enregistrées à partir du 1er janvier 2023 , qui ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% pour une période de location de 6 ans et de 15% pour un logement loué 9 ans. Pour les logements acquis en 2024, les taux descendront à 9% et 12%.

 

 En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”. A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics.

 

Avantage pour certains logements


 Certains logements feront exception à ces nouvelles règles. Même si le taux de l’avantage fiscal va diminuer, le gouvernement va améliorer le dispositif , pour le “reverdir”. Le texte précise que l’avantage supplémentaire va concerner “ tous les logements qui respecteront un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Il s’agit des logements ne dépassant pas un seuil de consommation énergétique , qui sera défini par décret , afin d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), renforcant les exigences actuelles sur l’isolation des bâtiments neufs.

 

 On assiste déjà à un renforcement de l’aide MaPrimeRénov' , destinée à soutenir financièrement les propriétaires, qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leurs habitations . A l'heure où la valeur énertétique des logements devient une réalité , ce coup de pouce est essentiel car dans quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères fondamental pour déterminer le prix d’une transaction immobilière. 

 

  Avantage identique accordé aux logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux) . Il s’agit des logements qui bénéficient actuellement de la réduction d’impôt Denormandie ancien, calquée sur le Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé. Autre exception : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville,  bénéficieront toujours du Pinel dans les mêmes conditions.

 

Les plafonds de loyers

Le gouvernement ne donne pas suite à son projet de refonte des plafonds de loyers. conditionné au respect des ressources des locataires, selon la zone géographique du logement et de sa surface. Mais, force est de constater que leur calibrage est insuffisant. La question des loyers se posera en revanche certainement pour le remplaçant du Pinel.

 

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Reconfinement: le marché immobilier va-t-il s’en remettre ?

 

 

 Les agences immobilières vont devoir fermer pendant le confinement et les visites seront interdites. La profession craint le pire s’il devait durer plus longtemps.


 Pour Jean-Marc Torrollion le président de la Fédération nationale de l’immobilier, «ce reconfinement va accentuer la rétention de l’offre, car en période de crise, la mobilité résidentielle n’est pas une priorité. Quand on a de l’immobilier, on le garde», souligne t-il , sauf si on est obligé de le vendre à la suite d’un divorce, décès ou en raison de soucis financiers (ces ventes forcées ont représenté environ 57% des ventes totales en 2019, selon la Fnaim). En parallèle , la demande est en train de se relâcher sous l’effet du Covid-19 et avec les nouvelles exigences des banques,  «le marché va se réduire et se bloquer» annonce le président.

 

 D’un autre côté , les agences immobilières n’étant pas des commerces essentiels,  devront fermer et c’est un coup dur supplémentaire pour un marché qui se remettait à peine du premier confinement. L’impact sur les ventes devrait être  moins  prononcé  qu’au printemps dernier , car mars et avril représentent environ 20% du volume sur une année, novembre et décembre pèsent,  «moitié moins» selon la Fnaim.

Si l’on se réfère à  l’année 2019 , ce  sont  environ 110.000 transactions qui seront gelées ou annulées . «L’année 2020 est finie pour nous. Nous travaillons sur l’année 2021», déclare Jean-Marc Torrollion . Côté prix, on s’attend à ce que le ralentissement continue.

 

Le marché immobilier qui a été à l’arrêt au printemps , mais hyperactif en été , est déjà plus faible en début d’automne et le nouveau confinement ne va pas changer la donne. Le retour en masse des acheteurs après la fin du  premier confinement, a laissé place aujourd’hui à un climat d’attente.  Dans leur dernière note de conjoncture  les notaires de France constatent ainsi : «L’incertitude sanitaire et économique prévaut et à ce stade, l’attentisme reste de mise», . «Avec la fermeture des agences, le marché sera alimenté uniquement par le flot de dossiers déjà engagés, ajoute  le directeur scientifique de Meilleurs Agents Thomas Lefebvre . Pour le reste, tout dépend de la confiance des ménages, moteur principal du marché immobilier, - y aura-t-il une vague de désistement? - de l’emploi - le chômage va-t-il exploser? Une vague de licenciements est-elle à attendre?

 

Pour l’instant , tout le monde espère que ce nouveau confinement ne soit pas aussi long que le premier. Jean-Marc Torrollion met en garde :  «La durée est mortifère pour nous. La profession ne peut pas se permettre un confinement de plus d’un moisNos agences seraient en grande difficulté» . Le précédent confinement avait donné lieu à un bras de fer entre le président de la Fnaim et celui du Conseil supérieur du notariat, accusé de ralentir l’activité de sa profession.

 

 

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Les plus modestes n’ont plus droit au crédit immobilier

 

 Depuis le début de l’année , les plus modestes sont le plus victime de la baisse du nombre de prêts accordés , malgré le maintien de taux  bas.


 Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché est toujours à la peine et depuis le début de l’année, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 20% , bien que les taux de crédit immobilier restent très bas tous marchés confondus, . Le blocage  vient des banques, qui sont plus sélectives dans la situation des emprunteurs qui restent demandeurs d’un prêt .

 

 L’observatoire Crédit Logement détaille ainsi : «Dès novembre 2019, la hausse des prix des logements puis la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont pesé sur le dynamisme du marché du crédit» . On parle déjà d’un marché à deux vitesses et ce sont les ménages plus modestes qui en ont pâti le plus.

 

 Les chiffres en attestent : le nombre de prêts accordés s’est effondré de 25% sur les neuf premiers mois  de l’année pour les emprunteurs d’un revenu inférieur à 3 smic , par contre le recul du nombre d’opérations financées est de seulement 10% pour d’un revenu équivalent à 5 smic et plus  , même si cette catégorie aisée est aussi  impactée par les restrictions du HCSF.

 

 L’observatoire résume ainsi : «La mise en œuvre des recommandations du HCSF a écarté du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel», et la part des plus aisés (5 smic et plus) a fortement grimpé de plus de 25% en 2019 à près de 29% en 2020 , même s’’il y a plus d’emprunteurs aisés en proportion, la production de crédits qui a  fortement chuté, sur un an ( -17,9%), laisse présager une crise du marché .

 

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 Risque de bulle immobilière en Europe .

 

 

 

La banque  UBS , spécialiste de l’investissement met en avant  les risques  renforcés   d’une bulle immobilière dans les métropoles européennes , suite à  la pandémie du Covid 19 , avec cependant  une exception : Madrid.

 

 Malgré la situation de récession mondiale on assiste à une hausse constante et même une accélération des prix de l’immobilier depuis un an en Europe  . Dans  l’édition 2020 du Global Real Estate Bubble Index publié par la banque suisse UBS il est évoqué : “ Un scénario que les experts estiment insoutenable dans la plupart des villes à risque  se trouvant dans la zone eu “.


 L’analyse du marché immobilier par UBS de vingt-cinq métropoles fait apparaitre un fort risque de bulle ou de surévaluation des prix pour  plus de la moitié des villes analysées . Les villes les plus exposées, sont  Munich et Francfort.

 

 Viennent ensuite Toronto  sous la menace d’une bulle immobilière depuis trois ans , puis Hong Kong, Paris et Amsterdam. Selon  la Tribune de Genève  ,  Zurich qui depuis des années enregistre les taux de croissance des prix les plus élevés de Suisse  figure pour la première fois dans le classement des villes à risque .


 Alors que la hausse des prix est restée dans une fourchette faible à moyenne dans les villes asiatiques  et américaines,  dans de nombreuses métropoles européennes les prix ont grimpé de plus de 5 %, précise le journal économique espagnol « El Confidencial ». En Europe, seule la capitale espagnole échappe à la tendance générale . En effet , Madrid connaît un niveau de prix assez bas et UBS considère que l’immobilier y est estimé à sa ‘juste valeur’.

 

 Les experts d’UBS expliquent que les prix du logement sont un indicateur économique “rétrospectif”,  reflètant avec retard les effets d’une récession économique , raison pour laquelle le secteur de l’immobilier résidentiel a jusqu’à présent résisté à la crise, et jusqu’à présent la plupart des acheteurs potentiels n’ont pas subi de véritables pertes de revenus au premier semestre 2020.

 

 L’incertitude persiste , et on ne sait à quel point le taux de chômage élevé et  les pertes de revenus des ménages vont affecter les prix de l’immobilier  . Mais, comme il est expliqué dans la Tribune de Genève , avec  le recours massif au télétravail  la fuite des citadins vers des zones plus abordables pourrait prochainement pousser les villes à augmenter les impôts, “ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier”, ajoute un expert d’UBS.

 

Bulles immobilières : 7 villes à risque

  • 1. Munich
  • 2. Francfort
  • 3. Toronto
  • 4. Hong Kong
  • 5. Paris
  • 6. Amsterdam
  • 7. Zurich

Source : UBS Global Real Estate Bubble 2020

 

 

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Les départements avec beaucoup de passoires thermiques à rénover

 

 

 

 

 Avec l’annonce  d’aides de 2 milliards en faveur de la rénovation énergétique des habitations. Certains départements auront vraiment besoin de cette manne financière.

 

 Dans le cadre de son plan de relance économique à 100 milliards d’euros le gouvernement va allouer à la rénovation énergétique des bâtiments 6,7 milliards d’euros sur cette somme totale , 4 seront alloués aux infrastructures publiques : écoles, commissariats, 500 millions d’euros pour les projets de réhabilitation , dans le logement social et 200 millions d’euros destinés à la rénovation de locaux pour les petites entreprises , les  deux derniers milliards, seront pour les  particuliersdans le cadre des aides du dispositif MaPrimeRenov’ . https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

 

En effet dès le 1er janvier 2020 , l'Etat va  proposer une nouvelle aide financière : MaPrimeRénov', c’est une aide qui s'adaptera en fonction des revenus, par une démarche simple . Jusqu'ici, cette aide à la rénovation énergétique des logements n'était ouverte qu'aux ménages les plus modestes, pour leur résidence principale. Mais afin d'accélérer la transition écologique des logements, le gouvernement a décidé qu'en 2021, tous les ménages pourront en bénéficier. Même les plus aisés. 

Selon Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, cela vient d'une volonté de "simplification". "L'objectif, c'est de lutter contre les passoires thermiques, où qu'elles soient", a ajouté le Premier ministre Jean Castex . 

 

Concrètement, MaPrimeRenov sera désormais aussi accessible aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété, explique le Ministère de l'Economie sur son site. En revanche, le Crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE) sera supprimé.

 

 Le ministère de la Transition écologique a réalisé une étude sur les passoires thermiques en France afin d’ identifier les secteurs qui ont le plus besoin  de cette aide . D’après les conclusions de cette étude , environ 17% des résidences principales sont considérées comme “très énergivores” qui donc consomment le plus d’énergie pour être chauffées. Les “passoires thermiques” sont identifiées avec les étiquettes F ou G, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) , ces “mauvais classements” ont pour conséquences d’abord d’avoir des factures de fioul, gaz ou électricité qui explosent pour les occupants et elles peuvent aussi  diminuer le prix des logements et leur capacité de mise en location.

 

Le Cantal, la Creuse parmi les mauvais élèves


  Il ressort de cette étude que  certains départements comptent beaucoup plus de “passoires thermiques” que d’autres. Il s’agit surtout de territoires ruraux ou montagnards comme le Cantal avec  47% des logements classés avec une étiquette F ou G sur leur DPE , on peut citer également la Creuse (44% des logements  concernés), la Nièvre (41% des logements) ou la Haute-Loire (37% des logements).

 

 A contrario, la façade méditerranéenne et la côte Atlantique sont assez éloignées de cette problématique concernant les  logements trop énergivores. Dans le Var, seulement 7% des logements sont classés F ou G en terme de performance énergétique ,  6% dans les Landes, 8% dans les Alpes-Maritimes ou en Haute-Garonne. D’un autre côté il est assez dérisoire de comparer des régions où l’on chauffe les habitations  3 mois par an à celles plus froides où le chauffage fonctionne au minimum 7 mois voire plus. . Ce classement devient donc inadapté étant donné qu’il tient compte de la consommation annuelle de chauffage , il est fort possible que dans les mêmes conditions les départements favorisés compteraient autant de “passoires thermiques” .

 

Les maisons anciennes particulièrement visées


 Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe sans  surprise, 42,4% des habitats construits avant 1919 dans la catégorie  F ou G ; plus les logements sont anciens, plus ils ont de chance d’être des passoires thermiques. Ces deux notes concernent également 35,9% des logements appelés “maisons 1930” construits entre 1919 et 1945,  à l’opposé, seuls 4,7% des biens de constructions entre 1989 et 2000 sont dans ce classement . Autre enseignement de cette étude : les maisons ont plus de chance d’être considérées comme “passoires thermiques” que les appartements . En matière de performance énergétique 18,4% d’entre elles sont classées F ou G, contre 14,7% des appartements.

 

Pour connaître vos droits à MaPrimRenov, il existe un simulateur officiel sur le site du gouvernement dédié : faire.gouv.fr. Il suffit d'entrer les caractéristiques de votre logement, de votre foyer et des travaux que vous souhaitez effectuer pour estimer le montant auquel vous avez droit.


Pour vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation, contactez un conseiller FAIRE.  Appelez un conseiller :   Du lundi au vendredi de 9h à 18h. Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.   0 808 800 700 (service gratuit + prix appel)

 

Ensuite, vous pouvez déposer une demande sur maprimerenov.gouv.fr.   

MaPrimeRénov' vous permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique à moindre coût. Du conseil personnalisé à l'obtention de l'aide, l'Etat vous accompagne.


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IL EST DÉSORMAIS INDISPENSABLE D'AVOIR UN APPORT PERSONNEL POUR OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER

 

 

 Pour obtenir un emprunt immobilier : l'apport demandé par les banques est en nette progression sur un an.


 Le retour de l'apport personnel rentre maintenant  dans les conditions d’octroi d'emprunt:. Alors qu'il y a un an il n'était souvent plus nécessaire, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.

Avec les pressions du régulateur, du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réclamant depuis fin 2019 plus de prudence dans l'octroi des crédits, et avec l'incertitude économique suite à la crise du Covid 19 ; la Centrale de financement a constaté une nette augmentation de l'apport exigé par les banques. Depuis un an au niveau national, le montant moyen de l'apport a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Il existe néanmoins des différences suivant les régions.

 

 La région où l'apport est le plus élevé, est le Sud-Est , il  représente au 1er semestre 14,1% du montant des prêts en négociations , vient ensuite la région Auvergne-Rhône-Alpes qui suit  avec 12,8% d'apport et ensuite l'Ile-de-France, avec 12,4%.

 

 La région où le niveau est le plus faible est la région Grand Est avec 9,3% d'apport en moyenne.  La Centrale de financement explique ainsi le phénomène : « C'est quand le marché est tendu avec donc des prix élevés, quand les emprunteurs sont jeunes et plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes ».

 

 

Les invisibles qui paieront au prix cher un repli du marché immobilier

 

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazauxprésident de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.


 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

 

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la situation : aucune mesure de soutien de la demande de logements, visant à resolvabiliser les ménages, n’a été annoncée. Car ce ne sont pas seulement des projets logements par centaines de milliers qui vont s’abîmer, mais des dizaines de milliers de négociateurs, d’agences et de réseaux qui vont périr.

 

 Malgré les messages enthousiastes des patrons de réseaux commerciaux qui ne veulent afficher aucun signe de faiblesse ; des milliers de femmes et d’hommes, qui craignent cette situation, méritent qu’un  dispositif financier et fiscal soit mis en place pour limiter la baisse programmée du nombre de transactions dans le neuf et dans l’ancien. Si on anticipe une baisse des ventes de 20 à 30% par rapport à  2019 : mécaniquement, la menace pèse sur 20 à 30% des quelque 100.000 emplois de négociateurs 

 

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Le prix de l’état daté, facturé par le syndic, est désormais plafonné

 

 

L’état daté , document, indispensable pour vendre un bien en copropriété, était facturé par les syndics souvent abusivement . Depuis le 1er juin 2020, son est plafonné à 380 euros. 

 

 Conformément au décret publié par le ministère de l’Economie et des Finances en février , les tarifs des états datés sont désormais plafonnés depuis le 1er juin et ceux-ci ne pourront pas dépasser 380 euros. Selon l’Institut national de la consommation, en 2019, le tarif moyen d’un état daté était de 598 euros. Chez certains syndics, la facture pouvait même atteindre 1.200 euros ! L’exécutif s’est donc penché sur la  question, en concertation avec l’ensemble des professionnels de l’immobiliers, des représentants de consommateurs et propriétaires . Le document fourni par le syndic étant indispensable à la vente d’un bien en copropriété, on a assisté jusqu’ici, à des abus qui étaient légion.

 

 L’état daté informe , l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait encore être débiteur envers ce dernier (avances de trésorerie, par exemple), ainsi que les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire. informe l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur.

 

 L’association 60 millions de consommateurs s’est penchée sur la question , si le travail à des apparences rébarbatives, il est  pourtant loin d’être long et fastidieux, celle-ci rappelait en 2018 que les cabinets de syndic disposent d’un logiciel permettant de remplir automatiquement tous les champs en une demi heure, ou 45 minutes si la partie administrative reste à la charge du syndic.

 

 A l’opposé les grands groupes immobiliers , comme  Nexity  par exemple affirme passer en moyenne 4,7 heures pour les réaliser et Immo France déclare y consacrer environ 5 heures. Ces estimations seraient bien éloignées de celles avancées par le magazine de consommateurs , ceci expliquant  selon les syndics , les variations de prix constatées jusqu’ici. La loi a donc tranché vers un milieu qui semblerait plus juste , mais celle-ci n’empêchera pas cependant les syndics d’appliquer le tarif plafond quand il s’agira d’un petit lot de copropriété aux charges minimales , comme un garage ou une annexe . Même si les abus sont maintenant difficiles , rien n’empêchera un syndic , pour rattraper cette baisse de recettes , d’appliquer le tarif plafond dans tous les cas , même si le calcul des charges est insignifiant .

 

 

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Les prix des logements anciens ont continué leur hausse  pendant la crise du coronavirus

 

 

 Après l’arrêt pendant deux mois du marché du logement  ancien ,  Thierry Delesalle notaire parisien  déclare à  l’occasion de la parution des chiffres trimestriels : « on ne pourra pas rattraper ces deux mois et on peut s’attendre pour 2020 à une baisse de 150.000 transactions sur l’ensemble de la France »,  ce qui représenterait une chute de 15 %. Le problème est que  pendant l’épidémie du coronavirus , la hausse des prix a continué, étant donné   la baisse des transactions , due à l’ impossibilité de visiter un logement et la difficulté d’achever une transaction ; la demande étant resté la même . Lors du confinement, mis en place entre mi-mars et début mai, les transactions ont été freinées, même si le gouvernement a facilité les signatures virtuelles auprès des notaires , alors qu’avant ce brusque coup d’arrêt, le marché était florissant.

 

 Les chiffres nationaux de l’Insee ne donnent pas encore la pleine mesure de ce coup d’arrê car ils s’arrêtent à fin mars, et ils courent sur l’ensemble des douze mois écoulés avant cette date , ce qui atténue considérablement les variations. Donc pour l’heure , les ventes demeurent au-dessus de la barre du million annuel. pour la période achevée fin mars, soit 1,04 million de transactions représentant , un léger ralentissement par rapport au niveau observé sur l’année 2019 qui était de  1,07 million.

 

 Pour évaluer plus clairement l’ampleur de la chute du marché,  il faut regarder les chiffres annoncés par les seuls notaires d’Ile-de-France  , uniquement sur le premier trimestre. Là, on constate un recul de 22 % en région parisienne pour 2 semaines de confinement et ce n’est qu’un début. « On peut penser que pendant toute la période du confinement , il y a eu une baisse de 90 % des actes de vente » a commenté Thierry Delesalle.

 

 La chute des ventes est une certitude et  l’évolution des prix reste encore une inconnue majeure, bien que jusqu’à présent la hausse  est constante et  même accélérée.  Mais les effets potentiels du confinement ne sont pas encore présents car ils traduisent des négociations effectuées bien en amont entre acheteurs et vendeurs. Actuellement, « les promesses que nous signons en ce moment, c’est encore le rattrapage de négociations faites en mars »,  prévient Thierry Delesalle. « On est toujours  sur les anciens prix. On verra l’évolution des prix, au troisième trimestre. »

 

 Pour certains il serait illusoire d’espérer, un recul des prix., la crise ne changera rien à la demande de logements, en particulier dans de grandes villes comme Paris où l’offre est insuffisante. Pour d’autres, comme Thierry Delesalle l’immobilier, malgré sa réputation de valeur refuge, ne pourra échapper aux conséquences d’une crise économique majeure. « Si vous avez deux millions de chômeurs en plus, il y aura un impact sur le marché immobilier, c’est évident ».Il y aura aussi la réticence  des banques qui vont durcir les conditions d’accès aux prêts , alors que ces derniers, contribuaient depuis des années à soutenir la demande et faire monter les prix .  « La sélection des dossiers commence à être un peu inquiétante », a-t-il noté.

 

 Alors que le marché immobilier redémarre après le confinement, les abandons de dossiers, eux, s’envolent.  On a 10 à 15 % des compromis qui ne vont pas au bout. C’est très inhabituel,  indique la Chambre des notaires de Paris. Un constat fait par la plupart des notaires qui ont rouvert leurs études depuis le 11 mai. «Il y a un peu de casse dans l’ancien, on ne peut pas dire le contraire», confirme Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés.

 

 L’allongement des délais de rétraction, jusqu’au 3 juillet pour les affaires signées avant le confinement, n’est sans doute pas étranger à ces annulations. Certains candidats à l’achat hésitent à s’endetter sur 20 à 25 ans, alors que la crise économique menace. Mais ce n’est pas le seul facteur. 

Panneaux photovoltaïques avec un rendement record

 

 

On vient de battre un nouveau record en matière de rendement des panneaux photovoltaïques.


 C’est incroyable, Il y a encore cinq ans, on avait des rendements d’à peine 13-14% (seuls 14% des rayons solaires étaient convertis en électricité)  aujourd’hui on arrive à augmenter les performances des panneaux solaires. Il y a deux ans, on est monté à 25% , mais aujourd’hui avec ce nouveau record : des scientifiques du HZB en Allemagne viennent d’atteindre la barrière magique des 30% alors que le rendement théorique maximal d’un panneau solaire est de 35%. Toutes  ces avancées sur l’optimisation des panneaux ont la conséquence de faire baisser le coût de l’énergie solaire. Depuis dix ans, le prix de cette énergie a chuté de 82% , ce qui représente la baisse la plus importante pour l’ensemble des énergies renouvelables (IRENA).

 

Les prix vont-ils stagner ?


Dans les prochaines années , le coût de l’énergie solaire pourrait même être divisé par deux , ce qui veut dire qu’il y aurait besoin de moins de panneaux pour avoir toujours plus d’électricité , parce qu’on a aussi trouvé un nouveau matériau, encore plus efficace, qui s’appelle la pérovskite (une sorte de cristal). Ce matériau utilisé  en couches superposées, peut capter une portion beaucoup plus large du spectre lumineux. Cette innovation pourrait repousser le rendement théorique maximal à 68%, ce qui est plus du double de la limite actuelle.

Cette énergie  va  donc devenir de plus en plus intéressante. L’éternel souci étant de pouvoir la stocker quand il fait nuit et pour les jours sans soleil .

 

 

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 Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales 

 

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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Immobilier : diverses informations…

Location : Votre propriétaire peut-il entrer chez vous ?

 

 

 Un propriétaire peut être intrusif et l’occupant n’a pas toujours connaissance de ses droits. Peut-il interdire à son bailleur d’entrer chez lui ? Peut-il changer la serrure ?

 

 La loi encadre strictement  la location immobilière afin d’assurer la sécurité et la tranquillité de tous. Par exemple , le bailleur doit fournir à l'occupant un  décent respectant diverses caractéristiques. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042  . Il doit aussi  permettre une jouissance paisible , cette obligation ne doit pas être prise à la légère. 

 

Violation de domicile


 La règle vise à garantir au locataire qu'il ne va pas trouver n'importe qui chez lui en rentrant de sa journée de  travail   et d’autant plus le propriétaire des lieux. La loi est   très claire à ce sujet et la peine peut aller jusqu'à un an de prison et à une amende de 15.000 euros. https://www.litige.fr/articles/le-proprietaire-peut-il-entrer-chez-son-locataire-sans-autorisation


Cette interdiction ne souffre aucune exception, peu importe l'urgence de la situation. Même si le propriétaire est informé d'un incendie  ou d'un dégât des eaux  survenu dans son logement, il ne peut  y entrer sans l'autorisation de l’ occupant désigné sur le bail de location.

 

Double des clés


 Il n'est en effet pas rare que le bailleur souhaite conserver un trousseau en sa possession, en cas de besoin justement. Sur ce point, la loi ne dit rien et le propriétaire est tout à fait en droit de conserver un jeu de clés du logement s’il ne l'utilise pas pour y pénétrer sans un accord. 

 

 Le locataire peut aussi  décider de changer la serrure ou le barillet de la porte d'entrée s’il ne fait pas confiance à son logeur. Seulement, la loi impose de remettre le tout dans l'état initial à la fin de la location.

 

Droit de visite


 Durant toute la durée du bail, la jouissance exclusive et paisible de votre logement , protège des intrusions inopinées. Ceci étant dit, la législation peut vous imposer de donner un accès à votre bailleur dans certaines situations précises.

 

 Après en avoir informé son locataire, le propriétaire peut ainsi se réserver la possibilité de visiter les lieux (sauf week-end et jours fériés) avec des professionnels pour effectuer des réparations urgentes ou pour des travaux en lien avec les critères de décence du logement, de même pour l'entretien ou l'amélioration du logement  ainsi que  l'amélioration de sa performance énergétique.

 

 De même, une fois que le locataire a donné congé à son logeur ou que celui-ci a l’intention de vendre son bien, il doit donner accès à son habitation pour permettre une visite à des candidats intéressés. Les créneaux horaires sont en revanche limités à deux heures pendant  les jours ouvrables hors dimanche et  jours fériés.

https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/durant-la-location/droit-visite-proprietaire-22.html



 

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