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Diagnostic immobilier Lille

Lutte contre les passoires énergétiques

 

 

 Nicolas Hulot le ministre de la Transition énergétique prépare des mesures pour diminuer les consommations d’énergie des logements , entre autres mesures , il souhaiterait que la qualité de l'isolation soit  évaluée par la mise en place d'un bonus-malus.


  Une habitation bien isolée thermiquement fait baisser la facture de son occupant ainsi que  l'énergie nécessaire pour le chauffer, ce qui engendre de la pollution. La France compte environ 7 millions de "passoires thermiques", aussi bien pour les immeubles des parcs privés que ceux du parc  public, c’est le cas de bâtiments contenant ou  non des logements. Pour supprimer ce gâchis énergétique , Nicolas Hulot envisage de fixer plusieurs contraintes.

 

Taxer les propriétaires

Selon un document de travail  , dont certaines informations ont filtré : le ministre de la Transition énergétique prévoit un système de bonus-malus de la même façon que celui appliqué au parc automobile. Le but serait  de taxer les propriétaires de logements dont les performances énergétiques sont  insuffisantes, c'est-à-dire ceux ne disposant pas d'une isolation ou d'un système de chauffage économe en énergie. «Des exigences délirantes» pour la fédération des propriétaires.

 

 Ce document ferait apparaitre  une obligation de travaux avant toute vente du logement. Si ceux ci n'étaient pas effectués, les droits de mutation,  qui sont ajoutés à  ce que l’on appelle les "frais de notaires", seraient  augmentés suivant la qualité de la performance énergétique . Une bien mauvaise nouvelle pour les propriétaires eux, qui n’ont eux de cesse, par la voix de leur fédération, de réclamer leur baisse, comme l’avait annoncé, pendant la campagne présidentielle, le candidat Macron.

 

 Le ministère veut aussi éviter au maximum les échappatoires, surtout  pour ce  qui concerne les millions de passoires thermiques louées aux  ménages les plus modestes . Les propriétaires pourraient être dans l’obligation  de partager la facture du fournisseur d’énergie avec  leurs locataires si une déperdition d'énergie trop importante venait a être constatée par un manque d’isolation du logement .  L’objectif étant d’inciter ces propriétaires  à effectuer des travaux pour isoler  le bien loué. Interrogé par l’AFP, le ministère n’exclut pas cette piste. «Rien n’est arrêté», indique le cabinet de Nicolas Hulot, tout en affirmant que «nous sommes dans une logique d’incitation, pas de coercition.

 

 L’idée, c’est d’accompagner les propriétaires mais aussi de leur dire qu’ils ont la responsabilité de faire des travaux». La fédération des propriétaires dénonce, de son côté , «des exigences délirantes». «Il s’agit une nouvelle fois de punir les propriétaires en imposant de nouvelles obligations lourdes et toujours sans concertation», réagit Jean Perrin, son président. «Cette réflexion de long terme» se poursuivra dans le cadre d’une concertation avec le secteur, lancée d’ici la fin de l’année, ajoute-t-on dans l’entourage du ministre.

 

 Emmanuel Macron avait promis le versement d'une prime au début de travaux d'isolation au lieu d’un crédit d'impôt. Le document de travail actuel ,  fait justement état de cette mesure à partir de 2019. Avec cela il y aurait  de quoi apaiser les tensions dans la filière du bâtiment , qui avait réagi vivement à l'annonce  d'une diminution de moitié des aides en jeu en 2018 avec l'exclusion des travaux sur les portes et les fenêtres.  Prime à la casse élargie, chèque énergie, crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) transformé en  une aide financière pour remplacer une chaudière. Il s’agit maintenant d’une  mesure punitive contre les bâtiments mal isolés et consommant trop d’énergie. Si la transformation du CITE en prime ou l’interdiction de louer des «passoires énergétiques» ou encore l’audit gratuit pour les propriétaires occupants en situation de précarité énergétique faisaient partie du programme du candidat Macron ,celui-ci ne faisait pas état  d’une éventuelle taxe contre les propriétaires qui n’ont pas rénové leur logement.

 

  Nicolas Hulot avait  annoncé en juillet que 4 milliards d’euros dans le plan d'investissement annoncé par Edouard Philippe  iraient à la rénovation thermique des logements en précisant  que les ménages modestes -propriétaires ou locataires- occupant des "passoires énergétiques" se verraient proposer des audits énergétiques à partir de 2018.  Fin juillet, le premier ministre  avait alors repris la mesure en déclarant que  le plan d'investissement serait au final de 57 milliards d'euros , et  sur les 20 milliards prévus pour la transition énergétique, ce n’est plus 4 mais 9 milliards qui seront attribués pour la rénovation thermique des bâtiments. 

 

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Baisse du budget logement en 2018

 

Baisse du Budget Logement est des APL

 

  Le logement est le grand perdant du projet de loi de finances dans le budget de 2018 et il y aura des économies à tous les niveaux , avec une dotation de l’Etat  en baisse de 18 % en deux ans et des APL qui fondent de 1,7 milliard d'euros dès l'an prochain.

 

 Selon le le document budgétaire détaillé en Conseil des ministres :  « La France consacre plus de 40 milliards d'euros à la politique du logement, soit 2 % de sa richesse intérieure, un niveau très supérieur à la plupart de ses voisins européens ». Il est nécessaire de "réduire la dépense publique" tout "en améliorant les résultats" de cette politique.

 

 Les aides au logement vont diminuer  : le budget de la mission ministérielle pour la cohésion des territoires passe de 18,3 à 16,5 milliards et à moyen terme à 15 milliards en 2019.

Dans le viseur : les aides personnelles au logement (APL) qui représente pour le budget de  l'État une "charge lourde et dynamique" de 18 milliards d'euros sans avoir d’amélioration espérée  des conditions de logement", selon Bercy. La baisse est concentrée sur les aides au logement avec une chute d’1,7 milliard d’euros sur les locataires du parc HLM qui leur APL diminuer jusqu’à  60 euros par mois en contrepartie cela va être compensé par une baisse équivalente des loyers par les bailleurs sociaux.

 

  La  réforme du logement se concentre dans un premier temps sur le secteur social, qui loge environ dix millions de personnes en France, avec une réduction de la dépense publique de 1,7 milliard d'euros sur 2018. De plus , les loyers du parc social seront gelés en 2018, diminuant  encore les ressources des organismes publics d’HLM .

 

 Cette réduction des aides  doit être compensée par une stabilisation pendant deux ans, du taux du livret A (dont l’épargne  finance le logement social) et par un allongement de la dette des organismes HLM. D’après la Cour des comptes , " Le secteur du logement social,  construit un logement sur trois en France et "bénéficie d'un niveau important d'aides publiques, estimé à 17,5 milliards d'euros en 2014.

 

  Face à cette perte de recettes, les organismes HLM vont devoir mutualiser leur trésorerie. En cas de désaccord, l’Etat va l’imposer par la loi. Les locataires qui dépassent les barèmes de ressources HLM paieront un supplément de loyer qui, aujourd’hui, n’est exigible qu’au-delà de 20 % de dépassement. Cette nouvelle a fait réagir avec virulence les 5 000 participants au congrès HLM qui s’est déroulé à Strasbourg du 26 au 28 septembre.

 

Fin de l 'APL accession : Le prêt à taux zéro est prolongé pour quatre ans tout comme le dispositif Pinel, mais tous deux seront resserrés sur les zones les plus tendues. Les APL accordées aux accédants à la propriété  vont être  supprimées, tout comme la prime versée aux titulaires d’un plan d’épargne logement. Seuls sont maintenus les crédits à l’hébergement d’urgence qui vont augmenter de 13 % pour un montant total de 2 milliards d’euros.

 

 Les locataires les plus fragiles verront eux baisser leeur paiement du loyer de solidarité en compensation de la réduction des APL, avec la possibilité qui leur sera facilitée d'acquérir leur logement social . En 2018 , de nouveaux moyens seront  donnés à l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour  l’amélioration énergétique de 75.000 logements.

 

  Le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), sera reconduit , mais transformé en prime versée à la réalisation des travaux à partir de 2019.   Et au final un nouvel abattement fiscal sera appliqué sur les plus-values de cession de terrains à bâtir , pour favoriser la construction de nouveaux logements , si la promesse de vente est signée avant fin 2020. Le taux réduit d'imposition de 19 % concédé aux entreprises sur la cession de locaux qui seront transformés en logements est étendu aux terrains vendus .

 

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La libéralisation du logement par Macron

 

Macron veut libérer la construction

 

 

  Construire plus et dépenser moins, la présentation par Jacques Mézard (ministre de la Cohésion des territoire) et Julien Demormandie (ministre délégué) du projet logement  a eu  lieu  mercredi 20 septembre avant une concrétisation d'ici à la fin de l'année par un projet de loi.

Incitation fiscale sur les ventes de terrain


 Le gouvernement a annoncé de forts abattements fiscaux sur les plus-values pour la vente de terrains en zones tendues, pendant trois ans, afin d’accélérer la libération du foncier et de construire rapidement des logements. «Cet abattement sera de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour le logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre», a précisé le secrétaire d’État à la Cohésion des territoires Julien Denormandie.

 

 Présenter une politique globale doit donc permettre au gouvernement de répondre aux critiques et mettre en avant le volet qui manquait jusqu'à présent: l'encouragement à la construction qui doit conduire, à terme à la baisse des prix de l'immobilier; le gouvernement se refuse en attendant à étendre l'encadrement des loyers.

 

Priorité aux zones tendues

A court terme, toutefois, le gouvernement promet de faciliter la construction de logements par des décisions simple à mettre en œuvre. Exemple: il compte engager une lutte contre les recours abusifs sur les permis de construire (30.000 sont déposés chaque année) en encadrant mieux leur dépôt.

Comme Emmanuel Macron s'y est engagé il y a quelques jours, l'exécutif promet aussi un moratoire sur les normes techniques et environnementales dont il estime qu'elles sont un frein à la construction. L'exécutif devra tout de même veiller à ce que cela n'entre pas en contradiction avec la suppression annoncée des "passoires thermiques".

 

 Construire plus de logements passe aussi par une libération du foncier. Pour inciter les propriétaires de terrain à les vendre afin de construire des logements dessus, le gouvernement réfléchit ainsi à un levier fiscal qui réduirait leur imposition. Cette stratégie visera particulièrement les zones les plus tendues, soit les zones urbaines les plus denses où il manque de logements.

 

 C'est dans ces zones que sera sans doute recentrée la possibilité de recourir au prêt à taux zéro (PTZ) et au dispositif Pinel. Le premier, qui a bénéficié à 117.000 foyers en 2017, favorise l'accession à la propriété quand le second est une incitation pour acheter un logement et le louer. Or, la Fédération française du bâtiment estime que six PTZ sur dix sont distribués hors zone tendues.

 

Étudiants: 80.000 logements construits d’ici 2022

Le gouvernement prévoit de construire 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 destinés aux «jeunes actifs» sur le quinquennat. Il va également proposer la création d’un «bail mobilité de 1 à 10 mois», pour les étudiants et les personnes en formation. sans dépôt de garantie  demandé .

 

 Et pour répondre au problèmes des logements vides (qui sont très nombreux dans les grosses agglomérations), le gouvernement envisage la création d'un nouveau type de "bail de plus courte durée assorti de mesures de garantie du loyer" à destination des jeunes.

 

Les coupes sont pour tout de suite

Le gouvernement va devoir bien maîtriser la communication pour que ces mesures ne soient pas supplantées par toutes les sources d'économies qui seront annoncées. L'objectif final fixé par Gérald Darmanin, le ministre des Comptes publics, est clair: "faire des économies". Le ministère du Logement sera en effet l'un des seuls à voir son enveloppe budgétaire diminuer en 2018. "On paie 40 milliards chaque année pour 4 millions de mal-logés en France", a-t-il lancé confirmant au moins un milliard d'euros d'économies.

 

• Baisse des APL

 Le gouvernement a confirmé la baisse de cinq euros par mois des APL et de 50 euros par mois pour les HLM s’ils acceptent de baisser du même montant leurs loyers. Julien Denormandie, l'un des proches d'Emmanuel Macron, a beau rassurer que LES allocataires ne perdront pas un euro , l'annonce d'une diminution des APL de 50 euros pour les locataires de logement sociaux peut faire craindre le pire. Le souvenir du coup de rabot généralisé de 5 euros pour la fin d'année 2017 reste en effet dans toutes les têtes. Le gouvernement s’appuie sur un rapport de la Cour des comptes qui encourage la révision si ce n'est la suppression des aides publiques au logement social.

 

  C’est sur ce sujet que le gouvernement risque d'attiser la contestation, car ces aides sont considérées comme une source de l'explosion des loyers. Au-delà du parc public, il faut donc s'attendre à ce que des personnes qui en bénéficiaient dans le parc privé ne les touchent plus. L'une des options évoquées est de retirer ses allocations aux étudiants qui sont toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents quand ceux-ci ont des revenus suffisants. Le tout étant de savoir ce que l'on considère comme des revenus suffisants.

 

 Si les premières mesures du plan Logement comme la baisse des APL avaient suscité une opposition des professionnels, ils sont bien plus nombreux à se montrer enthousiastes sur la présentation globale de la stratégie logement . La Fédération des promoteurs immobiliers salue ainsi la stratégie présentée par le ministre de la Cohésion des territoires , selon la présidente Alexandra François-Cuxac. «Tout le parcours résidentiel a été traité, précise-t-elle, tout en prenant en compte les évolutions de la société et les points de blocage que peuvent constituer la cherté du foncier ou la lourdeur des normes.» .

 

 PTZ et Pinel reconduits mais recentrés

C’est désormais officiel: les dispositifs Pinel, consenti aux particuliers achetant un logement pour le louer, et le PTZ, octroyé aux ménages accédant à la propriété, seront reconduits pour quatre ans, mais seulement sur les zones tendues , c’est-à-dire sur les grandes métropoles.

 

 Même enthousiasme pour Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi, qui voit là «le troisième véritable grand plan consacré au logement depuis l’après-guerre» . Lui aussi estime que les grandes questions ont été traitées même s’il souligne qu’il ne faudra pas oublier de créer un véritable statut du bailleur privé . Les défenseurs de ce plan attendent du gouvernement qu’il le défende devant le Parlement pour éviter qu’il ne soit dénaturé.

 

 La Fédération française du bâtiment (FFB), voit dans ce plan «de sérieuses avancées mais de dangereux oublis». Tout en se félicitant de bon nombre de mesures annoncées, son président Jacques Chanut  estime que «la brutale disparition du PTZ et du PINEL sur certaines zones, constitue un signal très négatif». «iIl faut que les incertitudes qui persistent, sur le logement social, la transition énergétique , soient levées au plus vite».

 

 De son côté, Patrick Liébus, à la tête de la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment CAPEB , estime que dans ce plan touffu il y a de bonnes choses et aussi pas mal de matière à inquiétude. Notamment sur la disparition des aides concernant les fenêtres, vitrages et volets. «Il y a sans doute eu des excès de certaines sociétés dans ce domaine, mais il est dommage que tout un secteur doive en faire les frais »

 

 Alain Dinin, président du groupe immobilier Nexity trouve que  «Les intentions sont bonnes et louables, explique-t-il, mais le diable se niche dans les détails. Le choc de l’offre ne pourra pas porter ses fruits avant 4 ans pour que ces nouveaux logements soient construits et pendant ce temps les projets vont diminuer dans les zones les moins tendues exclues des dispositifs d’aide. Il estime que l’impact sera très défavorable pour les villes moyennes sachant que la population française n’a pas vocation à ne loger que dans les grandes aires urbaines.

 

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Les grandes lignes de la réforme du logement :

Alors que la polémique continue autour de la baisse des APL , Emmanuel Macron a détaillé un nouveau dispositif de prise en charge des plus défavorisés, baptisé Logement d'abord, 40.000 logements neufs par an dès 2018 dans le parc social .

  Le chef de l'Etat veut accélérer la construction de logements neufs dans le parc social, en portant celle-ci à 40.000 habitations par an dès 2018 pendant tout le quinquennat , avec  la construction de logements "très sociaux". Il a aussi souhaité "faire tourner davantage le parc social en faisant rentrer plus de personnes à faibles revenus  et  mettre en place  une politique de baisse des prix pour les logements sociaux.

 

 Avec le dispositif "Logement d'abord", il s’agit de remplacer les logements d'urgence et les nuitées d'hôtel par des solutions de logements plus durables et moins coûteuses . Ainsi 50.000 places supplémentaires pérennes doivent être créées, dont 10.000 dans des pensions de famille et 40.000 dans le parc locatif. Les nuitées d'hôtels, sont inadaptées et "très coûteuses". ». La mesure  sera mise en œuvre de façon accélérée dans 15 territoires volontaires a expliqué le président.

 

  Troisième volet,  le chef de l’Etat veut « libérer » la construction dans le parc libre grâce à "une réduction des exigences des normes environnementales et sociales" pour obtenir "une production massive" de logements neufs en quelques années. « Nous allons faire baisser les prix dans le parc social, avoir un effort davantage tourné vers le parc HLM,  et construire davantage dans le parc intermédiaire et dans les zones libres et dans les zones tendues, pour que nous puissions sortir les Françaises et les Français du logement social lorsque leurs revenus dépassent les plafonds », a indiqué le chef de l’Etat.

 

 Emmanuel Macron a déclaré "Notre pays  construit trop peu car notre système est bloqué par la sur-règlementation". Il faut "diminuer cette réglementation pour la rendre plus pragmatique, y compris sur des normes qui relèvent de très bons sentiments, quelques fois environnementales et sociales". Il faut du pragmatisme », car « c'est essentiel pour résoudre le problème du logement » , a-t-il avancé.

M. Macron a  annoncé  que les organismes HLM seraient  mis à contribution par une perte de recettes qui pourra aller jusqu’à 50 euros en moins par logement et par mois, , permettant à l’Etat d’économiser 1,5 milliard d’euros sur les aides au logement.

 

 Les organismes HLM, qui perçoivent à eux tous quelque 20 milliards d’euros de loyers par an, seront obligés de trover le complément dans  leur trésorerie, de 7 milliards d’euros, ce qui représente quelques mois de fonctionnement, avec le risque d’anéantir  leur capacité d’investissement. Or, de l’investissement, il en faudra pour construire les logements très sociaux et intermédiaires promis. M. Macron a dit q’il y aurait du « donnant-donnant » avec le mouvement HLM,  en leur laissant la  possibilité  de  réévaluer les sur-loyers perçus auprès de leurs locataires les plus aisés.

 

 A la suggestion du militant de DAL d’étendre au niveau national l’encadrement des loyers privés tel que pratiqué à Paris et Lille, le président de la République a répondu : « Ce n’est pas une bonne méthode si vous voulez faire un choc d’offre. Moi je n’y crois pas, à titre personnel, parce que vous n’allez pas inciter les gens à construire  des logements si vous bloquez toujours les loyers. »


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  En parallèle , Édouard Philippe en visite à Niort , a annoncé un plan d'actions « pour l'investissement et la croissance ». Il a notamment confirmé la fin du crédit d'impôt pour la compétitivité et l'emploi (CICE), prévue pour 2019 et il  a détaillé les nombreux chantiers qui vont démarrer  en septembre,  « plan étudiant », « plan logement » et « assises de la mobilité ». Sans compter quelques mesures de « politique.

 

 Une baisse progressive du taux d'impôt sur les sociétés à 25%

«L'impôt sur les sociétés sera abaissé de 33,33% à 25% d'ici à 2022». Depuis 2008, la France a le taux d'impôt sur les sociétés le plus élevé de l'Union Européenne. Or, ce taux élevé pénalise l'investissement des entreprises, ce qui réduit sa compétitivité et bride sa croissance. De plus, il décourage les entreprises étrangères à venir s'installer en France. La nouvelle trajectoire adoptée par le gouvernement Philippe sera la suivante: 28% pour les 500.000 premiers euros, 33,3% toujours au-delà pour 2018. Puis 31% en 2019, 28% en 2020, 26.5% en 2021 et enfin 25% en 2022. D'ici 2022, ces baisses successives pourraient représenter, d'après les prévisions du gouvernement un allégement de 11 milliards d'euros.

 

  «Le CICE est un dispositif fragile et insuffisamment efficace» explique le gouvernement dans son plan d'actions. Promesse de campagne d'Emmanuel Macron, le taux du CICE baissera de 7% à 6% en 2018 puis disparaîtra en 2019 pour être même remplacé par une baisse directe de charges pour les employeurs. Cet allégement sera de 6 points sur les salaires inférieurs à 2,5 SMIC, puis étayé par un allégement de 4,1 points au niveau du SMIC. L'allégement total de 10,1 points, équivaut à supprimer toute charge générale à ce niveau, précise le gouvernement. Selon les prévisions du gouvernement, la baisse de la charge fiscale de PME d'ici à 2022 sera 1,5 milliard d'euros. Toutes les tailles d'entreprises seront gagnantes d'après le gouvernement.

 

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Baisse des APL, gel du Livret A: le plan explosif du gouvernement pour le logement


Nouvelles mesures sur le logement

  Il y a de quoi mettre le feu aux poudres le premier ministre Edouard Philippe a annoncé que le gouvernement allait baisser les APL pour les bénéficiaires d’ un logement social. Le montant de cette baisse pourrait aller de 50 à 60 euros par mois mais cette baisse des aides serait compensée par une diminution des loyers dans les mêmes proportions, sans préciser comment il comptait les obliger à faire cette bascule.

 

 "Pour les bénéficiaires des APL dans le logement social, il n'y aura aucun effet, aucun impact", a assuré Édouard Philippe. Quant à ceux qui ne sont pas dans le logement social et qui bénéficient des APL, ils n'ont pas de crainte à avoir. "Il n'y aura aucune espèce d'impact puisqu'ils ne sont pas concernés par la baisse", a-t-il poursuivi.

 

 Les professionnels du secteur avaient été avertis plusieurs fois : le logement, avec les missions travail et transport, sera un des contributeurs aux 10 milliards d’économies prévues sur le budget de l’État en 2018. Il faut constater que cette politique est coûteuse pour l’Etat avec  45 milliards d’euros de dépenses si l’on y inclue les aides à la pierre , dont les résultats se sont avérés médiocres .

 

 Les cabinets ministériels concernés viennent d’annoncer l’ambitieuse réforme des aides au logement pour y trouver  2 milliards d’euros d’économies, l’exécutif prévoit de réduire de 5 % les dépenses en matière de logement ;  le dossier est pourtant l’un des plus explosifs  parce que ces économies vont se concentrer principalement sur les aides personnalisées au logement (18 milliards de dépenses annuelles).

 

  Plus particulièrement  sur les APL versées aux bailleurs sociaux :  l’exécutif compte tailler au moins 50 euros par mois dans ces aides, soit dix fois plus que les 5 euros pris sur les APL des étudiants  qui avait créé une des premières polémiques du quinquennat. Pour éviter que cela se  répercute par une hausse des sommes à payer par  les locataires, l’exécutif va contraindre juridiquement les bailleurs sociaux du secteur réglementé à baisser leurs loyers, par une modification d’un article du Code de l’habitat .

 

 En même temps , pour que les appartements bénéficient aux plus modestes, les sociétés de HLM seront invitées à augmenter les loyers payés par les ménages dont les revenus  sont supérieurs à 20 %  des plafonds de ressources , ce qui représente  4 % du parc HLM.

 

  Un autre sujet explosif concerne les placements des Français  car en contrepartie de la baisse des loyers, les sociétés de HLM vont obtenir des conditions de financement privilégiées , par l’intermédiaire des fonds du livret A , permettant de financer l’habitat social. Le gouvernement prévoit donc de bloquer la rémunération du livret préféré des Français à son taux actuel, historiquement bas (0,75 %), pendant deux ans. Le livret A rapporterait alors moins que l’inflation.

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Immobilier : le marché toujours en effervescence

 

 

  L’année  2016 a été exceptionnelle et cette embellie se poursuit en 2017, avec une hausse des transactions. Avant une remontée des taux et des prix, il  y a encore de bonnes affaires à négocier.


  En ce début d'été, l'acheteur, fébrile, n'a même pas pris le temps de visiter avant de se décider: arrivé à 9 heures, il a signé à 9h05 pour ce bel appartement en pierre de taille de 135 m2, situé rue Pauline-Borghèse, à Neuilly, et proposé à 1,5 million d'euros. Au grand dam du client suivant, désespéré d'avoir manqué l'occasion. Même empressement pour ce studio de 17 m2, rue des Carmes, dans le Ve arrondissement de Paris, parti à 220 000 euros en à peine une heure, ou pour ce programme de logements neufs au Mans, à 3600 euros le mètre carré, tous réservés en un week-end, dans une joyeuse effervescence. 

Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger du mois d'août 2017, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, notamment dans les grandes villes. Les prix décollent à Paris comme en banlieue ou dans des villes comme Bordeaux ou Rennes. Mais en province, les différences sont très prononcées.

  Le marché immobilier de la capitale est de nouveau en surchauffe. La hausse des prix pousse les plus modestes, à  s'éloigner et le  phénomène est présent dans d'autres régions avec des différences entre secteurs géographiques très importantes.  

 

Dans la moitié des villes françaises de plus de 100 000 habitants, les prix ne cessent de grimper avec une  hausse moyenne  sur un an,  de 4,5 % dans l'ancien et de 3,4 % dans le neuf. Par rapport aux appartements, les maisons sont les biens qui ont subi la plus forte hausse : dans le neuf notamment, les appartements ont augmenté de 2,9 % et les maisons de 5,4 %.
 

 Avec cette hausse des prix constante , les banques proposent des emprunts remboursables sur une durée plus longue.

A la fin du printemps la hausse des taux d’intérêts avait inquiété les acheteurs qui recherchent  leur résidence principale , mais cette progression s'est vite stabilisée et il est toujours possible de bénéficier de  taux historiquement bas. En revanche, avec la hausse des prix, le pouvoir d'achat des acquéreurs  est orienté à la baisse, notamment pour les primo-accédants cest la raison  pour laquellebanques  ont rallongé la durée des crédits afin de conserver certains clients  en cette période idéale.  

 

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Taxe d'habitation : la facture de 80% des Français va baisser d'un tiers dès 2018

 

   Selon le gouvernement, un peu plus de 18 millions de ménages français (soit 77,2% d'entre eux) vont bénéficier de la suppression de la taxe d'habitation. Pour les habitants des grandes villes, cela représentera une économie moyenne de 1097 euros par an. 


   Seront concernés les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur ou égal à 20 000 euros par part (40 000 € pour un couple, 60 000 € pour un couple avec deux enfants). 

Si on savait depuis plusieurs semaines que la suppression de la taxe d'habitation allait concerner près de 80% des ménages français et qu'elle se ferait par palier entre 2018 et 2020, restait au gouvernement d'indiquer un chiffre en face de chaque tranche.
La réponse de Gérald Darmanin, après avoir rendu public un plan d’économie de 4,5 milliards d’euros  dès 2017, a levé le voile : la taxe d'habitation diminuera d'un tiers par an pendant trois ans, soit environ 3 milliards d'euros à payer en moins chaque année pour les 80% des contribuables concernés.

 

 Au global selon un rapport de l’OFCE publié en juin dernier et s’appuyant sur les chiffres de l’Insee, la taxe représentait 662 euros en moyenne par an en 2016. Sachant que 15,5% des Français ne paient déjà pas cette taxe par le jeu des réductions et des exonérations, on obtient une moyenne de 783 euros de taxe d’habitation pour les Français qui la paie. En s’appuyant sur ce chiffre, on peut donc en déduire un gain moyen de pouvoir d’achat de 230 euros pour les bénéficiaires de la réforme.

 

La suppression de la taxe d'habitation suscite l'inquiétude des maires, même si Emmanuel Macron a promis pendant la campagne de compenser par des fonds d'État le manque à gagner pour les communes.

 

"Si le gouvernement veut s'attaquer à l'autonomie fiscale des collectivités locales, il commettra une faute quasi constitutionnelle", a ainsi déclaré mardi matin Gérard Larcher, président LR du Sénat, appelant à "reprendre la réflexion sur les taxes locales".

 

 

Emmanuel Macron avait fait la promesse  de réformer l'impôt de solidarité sur la fortune et la taxe d'habitation en 2019 puis  Edouard Philippe avait modifié l'agenda lors de son discours de politique générale à l'Assemblée nationale, avec une réforme de l'ISF  en 2019 et la taxe d’habitation en  fin de quinquennat. Maintenant  le président a de nouveau modifié le planning.


  Un revirement à la rapidité étonnante. En moins d'une semaine, le Premier ministre a annoncé le report de certaines mesures fiscales,  cette communication à deux voix -discordantes- dénote-t-elle un manque de crédibilité du nouveau pouvoir en place?  L'annonce  du premier ministre a dérangé. Mathieu Laine, consultant et proche de Macron  est «tombé de sa chaise »  à l'écoute du chef du gouvernement. C’est un signal "dramatique"  envers les Français , Nicolas Bouzou, un économiste proche d'Emmanuel Macron abonde, dans les mêmes colonnes: "Quel mauvais départ! Abdiquer sur les baisses d'impôts, c'était réenclencher le ras-le-bol fiscal et faire fuir à nouveau les investisseurs." 

 

  Le pouvoir exécutif vient ici d’effectuer son  premier rétropédalage avec ce nouvel agenda des réformes . Emmanuel Macron avait promis de réformer l'impôt de solidarité sur la fortune et la taxe d'habitation  , ces promesses il compte les tenir malgré une récente annonce d’ajournement maintenant il reste à savoir quand cela va se faire véritablement. Quel sera le calendrier fiscal de ces mesures. En combien de temps la taxe d'habitation, qui vise en priorité tous les ménages dont le revenu fiscal de référence par part est inférieur à 20 000 euros, sera-t-elle totalement abrogée? Et combien de ménages seront concernés dès la première année par cette suppression? 

 

  Le président avait promis que la réforme de l'ISF, payé par 342.000 foyers avec une recette équivalente à 5,2 milliards d'euros en 2015, commencerait dès 2018. L'ISF, devrait être  transformé en impôt sur la fortune immobilière en y excluant ce qui est en rapport avec  le patrimoine mobilier, l'épargne ou les placements financiers .

 

  Quand la Cour des comptes a fait mention d’un dérapage du déficit budgétaire de la part du précédent gouvernement  , certaines mesures sont alors devenues  plus compliquées à mettre en œuvre , ce pourquoi , Edouard Philippe, lors de son discours de politique générale  avait annoncé un report de la mesure pour 2019 , maintenant il semble qu’elle sera quand même appliquée l'an prochain, malgré un manque à gagner de 3 milliards d'euros par an pour l’Etat.

 

  Cet « impôt sur la fortune »  décidé par François Mitterrand est acquitté actuellement par les ménages qui possèdent un patrimoine financier, mobilier et immobilier supérieur à  1,3 million d'euros , en sachant que  l'impôt sur le revenu ajouté à l'ISF ne peut  pas  aller au-delà de  75% des revenus, ce niveau a été  jugé confiscatoire par le Conseil constitutionnel.

 

Réforme de la taxe d'habitation


 La taxe d’habitation est calculée  suivant la  valeur locative du logement, estimée par l’administration fiscale , cette valeur sert de base d’imposition aux impôts locaux. La valeur locative  correspond au loyer théorique annuel que générerait le logement s’il était loué, à la quelle s’applique des abattements que les communes peuvent moduler. Ces abattements s’appliquent uniquement aux résidences principales et peuvent se cumuler entre eux. La taxe d’habitation d’un logement est  la valeur locative multipliée par un taux, qui est  l’addition de tous le  taux votés par les collectivités locales . Le problème est que maintenant  les valeurs locatives,  sont très éloignées des prix du marché car elles ont été établies  suivant les valeurs locatives  du marché en 1970 , avec une  actualisation en 1980 et depuis suivant  des revalorisations forfaitaires  appliquées chaque année selon un  un coefficient national.

 

  Au final on constate  qu’un  propriétaire d’un appartement haussmannien vétuste dans les années 70,  qui a été  rénové depuis,  pourrait payer une taxe d’habitation inférieure à l’occupant d’un HLM délabré, mais considéré comme moderne il y a quarante ans.  Il existe aussi une grande hétérogénéité entre les villes . En 2016, un couple propriétaire avec deux enfants aurait ainsi payé 1 006 euros de taxe d’habitation à Lille, 1 281 euros à Rennes, 817 à Grenoble ou 1 098 euros à Nice (niveau médian) et  la ville la plus avantageuse pour ce contribuable type était Paris avec 481euros et la plus coûteuse Argenteuil (1 440 euros) . Emmanuel Macron  a alors considéré que la taxe d’habitation était un  impôt injuste .

 

  Le calendrier a ensuite changé , cette mesure, qui consiste à exonérer 80% des ménages les plus modestes payant cette taxe, devait débuter en 2019 , puis son entourage a par la suite évoqué une application progressive entre 2018 et 2022 et lors de son discours à l'Assemblée nationale, Edouard Philippe évoquait cette réforme d’ici la fin du quinquenat . Finalement, l'exonération pourrait commencer dès l'an prochain, et les premiers à en bénéficier seront les propriétaires avec de faibles ressources avec  l'idée étant de faire baisser la taxe d'habitation pour les retraités ayant une pension supérieure à 1200 euros par mois  en compensation de  la hausse de la CSG  qu’ils auront à subir .

 

 L’objectif est bien de  réduire la pression fiscale des ménages et soutenir leur pouvoir d’achat. A terme, 80% des ménages n’auront plus à s’acquitter de cet impôt local, qui concerne actuellement tous les logements et la plupart des foyers, et représente environ un tiers des recettes fiscales des municipalités.

 

Qui paie la taxe d’habitation ?


  La taxe d’habitation doit être acquittée par toute personne occupant le logement au 1er janvier de l’année d’imposition. «Elle est due pour toute  habitation principale et pour la résidence secondaire», la taxe est due même en cas de «brefs séjours» dans le logement. Doivent payer les propriétaires et les locataires . Les étudiants doivent aussi la payer, sauf ceux qui sont logés en  résidence universitaire ou dans une chambre louée chez un particulier. Si on déménage en cours d’année, on reste imposable à l’adresse du logement que l’on quitte.

 

Qui  est exonéré ?


  La plupart  des foyers doivent  payer  la taxe d’habitation  , mêm certains ménages non imposables ou faiblement imposés  , la loi prévoit quand même des exonérations, totales ou partielles : il s’agit des bénéficiaires de l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l’Allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) . Les personnes âgées de plus de 60 ans,  les veufs ou  veuves, infirmes ou invalides ou titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) peuvent demander  un  dégrèvement total suivant leurs conditions de ressources, 4,2 millions de ménages ont une taxe d’habitation égale à zéro. Cela représente au total 15,5% des ménages.   Des allégements peuvent également être accordés aux contribuables dont les revenus de l’année précédente sont inférieurs à un certain montant, fixé en fonction de la situation de famille.

 

  Si le gain moyen projeté serait de 325 euros par an et par ménage acquittant actuellement la taxe d'habitation, ces gains dépendent néanmoins grandement du niveau de vie des ménages. Le système actuel d'exonération et d'abattement est fortement dégressif avec le revenu. Ainsi, si 50 % des ménages du premier décile de niveau de vie (les plus pauvres) n'acquittent à l'heure actuelle aucune taxe d'habitation, seuls 28 % des ménages du troisième décile sont exonérés et plus de 95 % des ménages ayant un niveau de vie supérieur à la médiane s'acquittent actuellement d'une taxe d'habitation. Du fait de cette forte concentration des «gagnants» autour de la médiane de niveau de vie, les gains moyens en euros enregistrés par ces ménages sont les plus importants. Les ménages des 5e, 6e et 7e déciles devraient bénéficier d'un gain moyen supérieur à 500 euros par an et par ménage. Paradoxe : aux deux extrémités du niveau de vie, les ménages du 1er décile affichent un gain moyen identique à ceux du 10e décile, de l'ordre de 100 euros par an par ménage. Mais le poids de ce gain n'est évidemment pas le même dans le budget de ces ménages : 1,5 % du niveau de vie des plus modestes mais seulement 0,2 % du niveau de vie des plus riches ! Dans 20 % des départements, les ménages acquittent en moyenne une taxe d'habitation inférieure à 416 euros par an et par ménage. A contrario, un département sur cinq voit ses ménages acquitter un montant moyen de taxe d'habitation supérieur à 611 euros par an. Du fait de ces hétérogénéités importantes dans les montants versés, la réforme proposée aura des impacts locaux différents.

 

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 Immobilier : vers un bail de trois mois


 Le contrat de location de 3 mois

 

 

Le gouvernement compte flexibiliser le marché de l'immobilier, avec la mise place du bail de trois mois, pour favoriser l'accès au logement. Ce nouveau bail locatif est une révolution , le projet de loi est en préparation...


Face aux difficultés d'accès au logement (notamment pour les jeunes). Le gouvernement envisage de créer un un contrat de location de seulement trois mois.

 

Actuellement la durée d'un bail pour un appartement vide est de trois ans, un an pour un appartement meublé et neuf mois pour certaines locations étudiantes.  La mesure était une promesse de campagne d’Emmanuel Macron pour faciliter l'accès au logement.

 

Après le marché du travail, le gouvernement veut flexibiliser le marché de "l'immobilier" !       


Aujourd'hui, un bail est d'une durée minimum de trois ans, renouvelable. C'est vrai qu'on peut faire un parallèle avec le marché du travail. Dans les deux cas, on a un marché bloqué: c'est le patron qui a peur d'embaucher, c'est le propriétaire qui a peur de louer son bien , car on sait que bon nombre de propriétaires préfèrent ne pas louer leur appartement, plutôt que de prendre le risque de se retrouver - pendant trois ans - avec un mauvais locataire. Le projet de loi pourrait être présenté à l'automne. 

 

Avec ces contrats de location très courts, le gouvernement entend aider les plus précaires comme les étudiants ou les salariés en CDD. Dans ces nouveaux contrats, aucune caution ne serait demandée au locataire. Une contrepartie insuffisante selon les défenseurs des personnes en situation précaire. Sa durée trois mois minimum, un an maximum. "C'est pratique pour les étudiants, mais c'est vrai que sur le long terme pour ceux qui veulent s'installer avoir des contrats comme ça, c'est plus une menace qu'un aspect pratique", estime un jeune homme.

 

 Que propose Emmanuel Macron pour "débloquer" le marché immobilier ?  


Exactement, comme pour le marché du travail , il y a deux réponses possibles : on taxe ceux qui se comportent mal: pour l

Nouveau concept énergétique : la route solaire chauffante

 Power road

 

 

La route, dont le potentiel de production d'électricité photovoltaïque est testé en conditions réelles par Colas (groupe Bouygues) - notamment sur un tronçon de 1 km inauguré en décembre 2016 en Normandie ,  cette société entend  mettre en valeur les capacités de stockage de chaleur. Eurovia, la filiale de Vinci , a inauguré  lundi 16 octobre son nouveau produit Power Road : il s’agit d’un nouveau type  de route  possédant , dans les couches supérieures de la chaussée, un échangeur thermique,  qui peut récupérer la chaleur du soleil absorbée surtout en été  par le bitume.

 

  La société Colas l'entreprise de travaux publics, qui  teste actuellement  la production d'électricité produite par des dalles de panneaux photovoltaïques intégrées au bitume des routes , a rendu public par sa filiale Eurovia son nouveau produit Power Road: une route permettant de récupérer la chaleur du soleil naturellement captée par le bitume. L'objectif est dans un premier temps de développer un nouveau moyen de plus facilement déneiger la chaussée, mais aussi de pouvoir chauffer des logements, des commerces et des équipements municipaux environnants.

 

 "Il s’agit d’ajouter  une nouvelle fonction à la route qui devient alors  à énergie positive, tout en conservant les mêmes caractéristiques de solidité, de sécurité, de confort, et de durabilité", souligne le président d'Eurovia, Pierre Anjolras.

 

 La chaleur captée l'été est restituée pendant l'hiver : Les routes - qui recouvrent 1,2% de la superficie de la France , soit  6.500 kilomètres carrés  peuvent atteindre sous l'effet du rayonnement solaire, des températures allant de  60°C en surface et 40°C à dix centimètres de profondeur. Tout ce potentiel de chaleur est aujourd'hui inutilisé , pendant qu’en milieu urbain cela augmente le réchauffement climatique avec  le phénomène des îlots de chaleur.

 

 Cette innovation qui a été mise au point après 4 ans de recherches par Eurovia permet de récupérer plus de 10% de la chaleur absorbée , par l’intermédiaire d’ un système de tubes placés juste sous la route dans lesquels circule un fluide caloporteur. La chaleur captée est alors par la suite  stockée par un dispositif de géothermie en parallèle à l'installation, cette chaleur conservée sous terre à bonne température peut être restituée au moment voulu  en hiver, par l’intermédiaire d’une pompe à chaleur.

 

"Energie renouvelable, cette chaleur captée par la route peut ainsi contribuer à réduire l'utilisation d'énergies fossiles productrices de CO2", souligne Clara Lorinquer, directrice Environnement et Qualité chez Eurovia.  Avec l’avantage environnemental de pouvoir se passer  des produits de déverglaçage, ajoute-t-elle, et en soulignant  la recyclabilité des polymère intégrés dans Power Road. Autre avantage : en été, le stockage de la chaleur permet  de descendre  les températures de  surface de 60°C jusqu'à 25°C, ce qui améliore la durée de vie des routes.

 

  Les premières applications expérimentales sont orientées vers  le déverglaçage des routes et le déneigement en surface -  de même cette application est destinée  aussi aux aéroports à l’international . L’entretien des routes en hiver coûte souvent très cher aux collectivités . L’équivalent de 30 mètres carrés de chaussée de type  « Power Road » permet actuellement d'assurer l’ensemble des besoins de chauffage et d'eau chaude sanitaire pour  d'un logement  de 70 mètres carrés, annoce la société  Eurovia, qui agit en partenariat avec l'Ademe et le bureau d'études en environnement Burgeap. Pour assurer un tiers des besoins de chauffage d’une piscine , un parking de 120 places équipé de Power Road pourrait  répondre à ce besoin ; une serre agricole de 1.500 mètres carrés, il faudrait 500 mètres de chaussée large de 7 mètres.

 

 Cette perpective est  intéressante pour  les pays de l'Est,  avec la possibilité de déneiger des centres commerciaux . Si le prix reste flou, il ne dépassera pas le double de celui moyen des routes aujourd'hui, promet Pierre Anjolras directeur d’Eurovia, avec une rentabilité possible, sur une durée de 10 à 30 ans, ce qui correspond à  la durée de vie de la route équipée.

 

 Eurovia réalise  les tests, visant à valider le processus scientifique des performances et l'industrialisation complète de l'installation de Power Road. Un  raccordement sur un réseau de chaleur est en cours d’essai à Pontarlier (Doubs), où Power Road à été installée pour réchauffer le revêtement du parking d'un lycée, et  la chaleur utilisée sera issue du réseau de chaleur de la ville alimenté par un incinérateur de déchets. L’ aire de péage de l'A10 (à Saint-Arnoult ), a déjà été équipée de 500 mètres carrés etla société Cofiroute utilise actuellement  la chaleur produite pour le chauffage de son complexe commercial . Un chantier expérimental d'une superficie d’environ  3.000 mètres carrés devrait aussi commencer  en 2019, sur un site qui n’st pas encore choisi.

 

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Gérald Darmanin annonce qui va être exonéré de la taxe d’habitation

 

Les revenus fonciers vont devenir les plus taxés

 

 

 

 L’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers sera valable jusqu’à 30 000 euros de revenus annuels (soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence, RFR, c’est-à-dire en prenant en compte l’abattement fiscal de 10 %) pour un célibataire, et 48 000 euros de revenus (43 000 euros de revenu fiscal de référence) pour un couple sans enfant, a annoncé le ministre des comptes publics, Gérald Darmanin, invité du Club de l’économie du Monde, le 13 septembre. Pour un couple avec un enfant, ce seuil sera de 54 000 euros (49 000 euros de RFR).


  Dans l’entourage du ministre on précise que  concrètement, « un contribuable sera exonéré jusqu’à environ 2 500 euros de revenu mensuel imposable  « L’enjeu, c’est de donner  du pouvoir d’achat sans pénaliser la fiscalité locale. », a déclaré M. Darmanin.

 

  Derrière cette question de plafond, le gouvernement répond aussi aux critiques de la part des  contribuables retraités, impactés  par la hausse de la CSG de 1,7 point au début de 2018 mais qui ne bénéficieront pas de l’exonération de taxe d’habitation, soit parce qu’ils en sont déjà exonérés , soit parce qu’ils appartiennent à la catégorie des 20% qui continueront à payer cette taxe.

 

 Le gouvernement avait annoncé cet été que l’exonération de la taxe d’habitation se ferait finalement en trois périodes, avec une première diminution d’un tiers en 2018 pour tous les ménages concernés, puis une seconde d’un tiers en 2019 et l’éxonération totale pour 2020 , le gouvernement a abandonné l’idée de mettre en place  en une seule fois cette mesure, qui coûtera 3 milliards d’euros à l’Etat en année pleine, à partir de 2020.

 

 La réforme fiscale du gouvernement correspondra à une perte de recettes d’environ 10,4 milliards d’euros pour les collectivités locales en année pleine. En revanche, 9 milliards d’euros seront payés par les  20 % de foyers qui seront imposés par la taxe d’habitation.

 

  A la fin de ces trois ans, le gouvernement va réviser financement des collectivités locales, avec éventuellement un apport d’une partie de la CSG, a précisé le ministre. Par ailleurs, M. Darmanin a répété que le taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) sera « de l’ordre de 30 % », refusant d’être plus précis. « Nous préférons rester à 30 % et ne pas fairede déçus que le contraire », glisse-t-on dans son entourage.

 

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PEL, assurance-vie, Livret A… Les revenus fonciers vont devenir plus taxés que les autres.

 

Le ministre de l'Economie Bruno Le Maire vient de lancer le chamboule-tout fiscal propre aux débuts de quinquennat avec une mesure phare : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% pour la plupart des revenus du capital. A compter du 1er janvier 2018, tout sera beaucoup plus simple. L'ensemble des intérêts générés par les placements sur des livrets ou des comptes bancaires seront taxés à 30%, peu importe votre niveau de revenu et d'imposition. Il en sera de même pour les dividendes d'actions et les plus-values à la revente de ces dernières.

" Le PFU s'appliquera aux intérêts, aux dividendes et aux plus-values de cession de valeurs mobilières. En revanche, nous maintenons les avantages des produits d'épargne populaire (Livret A, LDD, épargne salariale) et des produits fortement investis en actions comme les PEA. Enfin, les contribuables pourront toujours choisir l'imposition au barème, si c'est plus avantageux pour eux ", détaille ainsi Bruno Le Maire.

L'assurance-vie conservera  les grandes lignes son régime avantageux.  Rien ne va changer pour les intérêts produits par les versements antérieurs à la réforme, quel que soit leur montant. Après cette date, la fiscalité de l'assurance-vie sera préservée jusqu'à 150.000 euros d'encours nets, tous contrats confondus, pour une personne seule et 300.000 euros pour un couple " seuls les versements effectués à partir du 1er janvier 2018 et au-delà de 150.000 euros (ou 300.000 euros pour un couple) seront donc soumis à la nouvelle taxe de 30%.

Du côté de l'épargne réglementée, le Livret A, le LDDS, le LDD, le Livret jeune ou encore le Livret populaire restent exonérés de toute fiscalité mais la principale surprise vient des  plans épargne logement (PEL) ",  pour les plans ouverts avant le 1er janvier 2018, les intérêts produits jusqu'à la veille du 12e anniversaire du PEL resteront exonérés d’impôts , mais les intérêts produits après douze ans seront imposés au PFU. Pour les nouveaux plans ouverts à compter du 1er janvier 2018, les intérêts produits seront imposés au PFU dès la première année a annoncé  Bruno Le Maire. Par ailleurs, rien ne change concernant le Plan épargne en actions (PEA), qui conserve ses avantages actuels. Seul problème, son concurrent direct, le compte-titre, sera lui concerné par le PFU et pourra ainsi devenir plus intéressant.

Les revenus fonciers taxés jusqu’à 50%

Pas de modification majeure en revanche  pour l'immobilier car les revenus fonciers ne seront pas concernés par la réforme. Tous les avantages fiscaux actuels de la pierre sont pour le moment préservés, comme les abattements pour les résidences touristiques, la location meublée non professionnelle (LMNP) ou le Pinel.  Si le gouvernement avait imposé le PFU aux revenus fonciers, il y aurait eu beaucoup de perdants ,  notament avec la location meublée qui permet d'amortir son investissement sur plusieurs années . Les contribuables n’auront ici pas le choix entre les différents régimes actuels pour la pierre et la flat tax à 30% . " C'est un choix budgétaire et politique ", confie l'entourage du ministre de l'Economie.

Cette mesure ne sera pas sans effet  puisque désormais,  les revenus issus de l'immobilier seront les plus taxés. Quand les  revenus issus du capital seront taxés à 30% ou moins, l'imposition des revenus fonciers pourra atteindre pratiquement 50%. Sans avantage fiscal particulier, les propriétaires devront en effet s'acquitter des prélèvements sociaux en plus de l’application du  barème d'imposition sur le revenu . Bien évidemment, avec certains régimes fiscaux qui demeurent avantageux (Pinel, LMNP, ...), l'imposition dans d'autres cas peut toujours être inférieure à 30%. Mais le signal envoyé est clair. 

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Après la baisse des APL , Macron appelle les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros

 

Baisse des APL de 5 EUROS

 

  Pour accompagner la baisse des APL , Emmanuel Macron, en reprenantitérant les propos de Gérald Darmanin son ministre de l’Action et des Comptes publics, a invité tous les propriétaires à pratiquer une baisse des loyers de 5 euros. Mais selon  une étude sur les loyers il apparait  qu’ils ont déjà baissé de ce montant dans beaucoup de secteurs.

 

  Cet été, Gérald Darmanin avait déjà remué les professionnels de l’immobilier , qui  ont mal perçu sa demande  de baisser les loyers de 5 euros dans la foulée d’une  baisse des APL d’un  montant équivalent . Maintenant c’est le chef de l’exécutif , Emmanuel Macron, qui relance cette incitation . «J’appelle publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros par mois», a déclaré le président de la République, qui reste étonné par le silence collectif à ce sujet et par l’absence d’appel «aux bailleurs sociaux et aux propriétaires, à baisser le prix des loyers». «Cela va de la responsabilité collective», a-t-il rajouté.

 

  Pour  maintenir près de 50.000 personnes dans le régime des  APL, le gouvernement a décidé de baisser de cinq euros le seuil au-dessus duquel les bénéficiaires de ces aides ne pourraient plus les toucher , car lorsque le montant de l’aide personnalisée au logement est inférieur à 15 euros par mois, il n’est pas procédé à son versement et les personnes, qui touchaient entre 15 et 19 euros, n’allaient plus recevoir qu’entre 10 et 14 euros.

 

  Au moment de la présentation de la situation du marché des loyers fin août par l’observatoire Clameur des loyers dans le parc locatif privé , les professionnels ont répondu à  Gérald Darmanin et par conséquent aussi à Emmanuel Macron , que l’évolution des loyers de relocation au moment d’un changement de locataire  sont en baisse de 0,1% en moyenne chaque année depuis 2011. Cet observatoire déclare qu’il n’y a pas d’ emballement des loyers.

 

  «Dans les régions  Aquitaine, Pays-de-la-Loire et Rhône-Alpes, la baisse de loyer constatée est de l’ordre de 3 à 4 euros et cela va  jusqu’à 11 ou 12 euros en Haute Normandie ou en Provence-Alpes-Côte d’Azur » affirme Michel Mouillart, directeur de l’observatoire Clameur. Alors que généralement en été , on assiste à  une période de rebond des loyers, l’étude montre une baisse moyenne de 0,6% des loyers en glissement annuel avec des pointes à -1,7% pour les logements de 5 pièces et plus.

Cette situation semble préoccuper  les professionnels de l’immobilier qui par l’intermédiaire de François Davy du réseau Foncia déclare :  «La rentabilité de ce parc ne fait que s’effriter et le parc locatif privé fond sous l’effet de nombreuses ventes de logement à des propriétaires-occupants. Le stock à louer est de plus en plus faible et les locataires vont avoir de plus en plus de mal à se loger. Est-ce vraiment ce que l’on veut?»

 

  Rappelant que le parc privé joue un rôle essentiel dans le logement social, l’étude s’inquiète aussi de sa détérioration. Entre baisse des loyers et hausse de la fiscalité, l’effort d’amélioration et d’entretien atteint son point le plus bas en 20 ans. La part des logements où des travaux sont prévus a ainsi plongé à 14,2% alors qu’elle culminait à 33% en 2008. Pas sûr que l’encadrement des loyers et cette baisse de 5 euros contribuent à améliorer la situation.

 

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 Le coût des emprunts immobilier au plus bas depuis 1975

 


Coût de l'immobilier au plus bas


Bien que  la hausse des prix de l’immobilier diminue le pouvoir d’achat des ménages , ceux-ci  ont emprunté avec  un taux de 1,57% en juin , si on déduit le taux d’inflation , le taux réel du crédit immobilier est au plus bas.


 Les futurs acquéreurs de biens immobiliers subissent peu pour l’instant la remontée des taux de crédit . Avec un niveau au plus bas atteint en décembre 2016, les taux n’ont que très peu remonté depuis ,  la spectaculaire remontée attendue par les acteurs de l’immobilier n’est toujours pas au rendez-vous  , avec même une stabilisation au mois de juin , à 1,57% en moyenne, selon le dernier baromètre Crédit Logement.  Les ménages qui représentent un risque faible pour les banques , ont même de meilleurs taux qu’il y a un an (avec des crédits à 1,29% sur 20 ans contre 1,41% en juin 2016).

 

  «Les taux sont tout juste  revenus à leur niveau d’il y a un an , mais la différence est que le taux de l’inflation était alors de 0,2%, contre 1,2% en juin 2017», constate Crédit Logement. En valeur réelle, les conditions d’emprunt sont plus favorables qu’il y a un an. Et l’on constate  même que en prenant en compte l’infaltion : « les taux de crédit n’ont même jamais été aussi bas depuis 1975!», d’après le  professeur d’Economie , Michel Mouillart .

 

  Pour s’attirer les faveurs des futurs  propriétaires, les banques n’hésitent pas à diminuer significativement leurs marges. Selon le rapport de l’Autorité de contrôle prudentiel et résolution ACPR , les marges des banques ne représentaient plus que de 0,05% à la fin de l’année 2016, contre 0,4% en 2014. Et cette tendance tendrait  à  se maintenir, selon cette institution.

 

Solvabilité des ménages.


   La remontée des prix immobiliers, est par contre au désavantage des emprunteurs , et cela commence à  peser  sur leur solvabilité  emprunteurs. Selon Michel Mouillart  «Même si l’indicateur s’établit encore à un niveau élevé, la dégradation est rapide, et même très rapide».

 

   Les prix de la pierre ont grimpé beaucoup plus rapidement depuis le  début d’année que les revenus des ménages. Le prix pour un même un achat immobilier a progressé de 6,1% sur un an au premier semestre 2017 et jusqu’à 7,4% dans l’ancien. Le phénomène est très fort à Paris , avec un marché  où les biens à vendre se font de plus en plus rares . D’après le réseau d’agences Century 21, le prix du m2 est arrivé à une moyenne de  de 9000 euros soit une hausse de 7,7% sur un an. Et en  moyenne au niveau national , les prix ont progressé de 1,5% selon ce même réseau, et de 2,5%  pour le réseau Guy Hoquet.

 

   Il faut maintenant pour un ménage disposer de  4,08 années de revenus afin d’acheterr un bien immobilier, alors que cela représentait  3,9 années il y a un an. Les ménages qui sont les plus victimes de  cette inflation des prix sont  les plus jeunes et les plus modestes, qui pouvaient jusqu’à ce jour accéder plus facilement à la propriété , en raison des taux d’intérêt trs faibles et avec l’allongement de la durée d’emprunt. Mais les taux de crédit encore très bas ne suffisent  plus à compenser la hausse des prix de la pierre. Sur le marché immobilier de  l’ancien  ,  Le pouvoir des ménages continue de baisser car si  la baisse des taux de crédit depuis  le début de 2015 a permis de donner 8%  en plus de  solvabilité aux ménages ,  la hausse des prix l’a fait chuter de 18,5%.

 

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Taxe d’habitation : la réforme de Macron .

 

 

 Le Président Macron, nouvellement élu , a inscrit dans son programme l’éxonération de 80% des ménages de la taxe d'habitation. Que va devenir cette promesse  ?

 

La taxe d'habitation représente une des principales ressource pour les collectivités locales (entre 40 et 50% de leurs recettes). Le principe est logique à partir du moment où l’on habite  dans une commune, chacun doit  participer aux frais de fonctionnement de cette collectivité avec pour complément dans le même esprit de de la taxe de séjour pour les touristes et la taxe sur les habitations mobiles pour les personnes qui vivent dans des caravanes ou des mobil-homes.

 

Seulement sur cette base au départ saine, certains hauts fonctionnaires ont réussi le tour de force de créer de nombreuses complications .  En effet le mode de calcul de la taxe d'habitation est typiquement français, en résumé ce mode de taxation est devenu  avec le temps un vétitable montage que l’on nomme communément « usine à gaz ». Le principe est la fixation d’ une valeur locative qui est estimée par les services de l’administration fiscale et des taux d'imposition  votés dans les assemblées de communes et de communautés de communes.

 

      Au final rien n’est simple:

  • Il y a les abattements qui font évoluer l'assiette.
  • Il y a les frais de gestion que prélève l’État pour la gestion du calcul et de la perception des contributions.
  • Il y a le prélèvement supplémentaire pour les « riches » qui jouissent d'une résidence à forte valeur locative.
  • Il y a le taux majoré pour ceux qui sont moins souvent présents sur la commune (sic), les résidences secondaires.
  • Il y a les dégrèvements totaux accordés (par l’État) aux personnes qui sont en dessous d'un montant de revenus établi chaque chaque année.
  • Il y a les dégrèvements partiels accordés « aux personnes dont les ressources de l'année précédente ne dépassent pas un certain seuil fixé chaque année par le gouvernement (25.156 euros actuellement) pour la première part de quotient familial, majorée de 5.877 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4.626 euros pour les autres demi-parts. Le dégrèvement porte sur le montant de la taxe d'habitation qui excède 3,44 % du revenu 2015 tel que défini ci-dessus, diminué d'un abattement de 5.457 euros pour la première part de quotient familial, 1.578 euros pour les quatre premières demi-parts supplémentaires et 2.790 euros pour les autres demi-parts. »

 Ces différents aménagements font que  12  %  des foyers sont exonérés de taxe d'habitation sur tout le territoire national. Existe-t-il un argument valable pour exempter complètement certains foyers d’une participation aux charges collectives de leur commune ?

 

  La promesse d’ Emmanuel Macron


Emmanuel Macron,  a déclaré dans son programme que la taxe d'habitation  était un  impôt injuste , il a alors avancé l’idée que les foyers dont le revenu fiscal serait inférieur à 20 000€ par part , devaient en être exempté. Au final ce sera 80% des foyers français qui n’auront plus à payer cette taxe . Le manque à gagner pour les collectivités locales sera comblé « au centime près » par l’ augmentation de la dotation de l’Etat.

 

Le seul problème est qu’il faudra trouver un équivalent de cette éxonération dans le budget de l’Etat qui est déjà à 32% de déficit .  Tout laisse à penser que les communes  seront tentées d' augmenter les taux , ce qui fera peser ce supplément de charge sur  l’État , avec à terme pour compenser ce manque à gagner , une  augmentation de la fiscalité nationale. En bref  ce qui sera accordé d’une main sera repris de l’autre .

 

Lorsque  l’État aura repris le contrôle sur le financement des communes , comme cela existait  avant les lois sur la décentralisation de gaston Deferre , celui-ci s’emploiera  encore plus fortement qu'aujourd'hui  à  contrôler  l'emploi de sa dotation.

 

La mesure d’Emmanuel Macron , au final ne fera pas baisser la pression fiscale subie par les Français mais va modifier beaucoup de choses dans les relations entre les collectivités locales et l’État.  Cela ressemble à un retour de l'ordre républicain jacobin de l’État  qui détient tous les pouvoirs . En vérité , cette mesure est un coup de canif à la décentralisation . Autre inconvénient , cette exemption de la taxe d’habitation enlève  un  peu au principe de responsabilité qui fait en sorte que chaque membre de la communauté soit conscient du coût de fonctionnement de celle-ci.

 

Pourquoi alors ne pas conserver la taxe d’habitation , en simplifiant le mode de calcul sans  accorder  d’exonération et en laissant les communes seules juges de cette exonération au cas par cas ?  C'est cela le principe de responsabilité,  qui amènerait les élus locaux à décider des taux d'imposition et des exonérations en ayant à donner des comptes aux administrés.

 

La fiscalité locale, comme d'ailleurs presque tous les pans de la fiscalité française, est à revoir. Malheureusement, le projet macronien sur la taxe d'habitation tel qu'exposé jusqu'à présent semble aller à contresens des objectifs que nous serions en droit d'attendre de cette réforme. Il va renforcer le pouvoir de l’État sur les communes, il va déresponsabiliser encore plus les citoyens en laissant penser à chaque citoyen que ce qui est dépensé  « ne coûte pas cher, puisque c'est l’État qui paie ».

 

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Hausse des ventes immobilière Hauts de France

 

 


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La construction de logements neufs a redémarré en 2016

 

Permis de construire en hausse en 2016

 

 

Grâce aux taux de crédit immobilier historiquement faibles et aux aides publiques , la reprise de la construction de logements neufs, amorcée en 2015, s'est confirmée et amplifiée en 2016.


Une très bonne nouvelle pour l'économie française : quelque 376.500 logements neufs ont en effet été mis en chantier l'an dernier, soit une progression de 10,4 % par rapport à 2015,  selon les chiffres publiés par le ministère du Logement.

 

De leur côté, les permis de construire accordés pour des logements neufs ont bondi de 14,2% sur l'année 2016, à 453 200 unités. D’après Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole  , «   La reprise en cours est essentiellement liée à deux facteurs : avant tout, des taux de crédit extrêmement bas qui provoquent des effets de rattrapage ou d'aubaine et stimulent les ventes, mais aussi le plan de relance dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le renforcement du prêt à taux zéro » http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/investissement-pinel-la-liste-des-villes-a-eviter_1831381.html

 

«  Ce sont les ménages accédants à la propriété, mais aussi l'investissement, qui ont porté le secteur »,  déclare Alexandra François-Cuxac,  présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) . La construction neuve a retrouvé l'an passé les  volumes de mises en chantier de 2012, après avoir chuté en 2013 et 2014 en raison  de la fuite des investisseurs sur Paris avec l'encadrement des loyers.

 

Des conditions d'emprunt exceptionnelles


Les taux de crédit immobilier s'établissaient à 1,34 % en moyenne en décembre, ce qui signe une très légère remontée après une année de baisse continue . A fin novembre -les chiffres annuels n'étant pas encore publiés- le crédit à l'habitat avait mobilisé 258 milliards d'euros, soit +20% sur un an.  Ces conditions d'emprunt exceptionnelles ont permis à un nombre croissant de ménages de pouvoir monter plus facilement  leur dossier de financement.

 

Dans le détail, par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires ont augmenté l'an dernier de 10,7% à 349 300 unités, tirées par les logements collectifs. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou touristes), un segment de niche plus volatil, ont progressé plus modestement, de 6,4% à 27 100, l'an dernier.

Les régions où la construction de logements neufs a le plus progressé sont la Provence-Alpes-Côte-d'Azur (+22,9 %), la Nouvelle-Aquitaine (+18,4 %), l'Occitanie (+17,2 %), la Bretagne (+15,5 %) et l'Ile-de-France (+12,7 %), en revanche, les mises en chantier ont reculé dans le Grand Est (-2,9 %) et en Normandie (-1,3 %)

 

Parmi les facteurs négatifs, un environnement économique encore "médiocre" et des prix qui demeurent élevés", malgré une forte amélioration du pouvoir d'achat immobilier, liée à la baisse des taux, le marché reste cher . Les prix repartent à la hausse, mais modérément, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints de limiter leurs prétentions . Les prix du neuf ont progressé en France depuis le début de l’année. Mais toutes les villes n’en ont pas profité, souligne Trouver-un-logement-neuf.com. Certaines ont même fortement chuté.

La pierre reste une valeur sûre. Les prix de l'immobilier neuf en France ont progressé depuis le début de l'année, confirmant la dynamique enclenchée depuis août 2016 et la baisse historique des taux d'intérêt, revèle le dernier baromètre du site Trouver-un-logement-neuf.com. Sur les 150 villes les plus dynamiques en matière de construction neuve, la plupart ont connu des hausses de prix. Une minorité a toutefois enregistré des (fortes) baisses.

 

Ce qui change en 2017...

 

Changements au 1er janvier 2017

 


2017 - Plusieurs changements  dans la vie quotidienne des Français : argent, assurances, impôts, gaz, sécurité routière, travail... Baisse d'impôts pour les ménages modestes mais hausse de nombreux tarifs . Le point sur toutes les nouveautés de ce début d'année.

 

Deux diagnostics en plus pour la location

Àu 1er juillet, pour les appartements construits avan t1975 dans un premier temps , les bails signés à partir de cette date devront comporter deux diagnostics supplémentairessur l'état de l'installation du gaz et sur l'état de l'installation électrique.


Encadrement des loyers à Lille

Après Paris, c'est au tour de Lille d'être soumise à cette mesure visant à limiter la hausse des loyers celle-ci  entrera en application le 1er février. Lille es actuellement la troisième ville la plus chère de France pour les loyers.

 

Architecte obligatoire pourconstruire à partir de 150 m2

Ceux qui se faisaient construire une maison devaient recourir jusqu’ici à un architecte à partir d’une surface de  170 m2. À partir du 1er mars, le seuil est abaissé à 150 m2.

Taxe sur les logements vacants à Paris

D’après les estimations il y aurait 10000 logements qui ne seraient pas habités dans la capitale. La taxe sera doublée au 1er janvier .

 

Mesures sur le travail


Plus de souplesse sur le temps de travail .

La loi sur le travail de Myriam El Khomri, entre en vigueur au 1er janvier , la réglementation devient un peu plus souple sur le temps de travail. Les entreprises peuvent passer des accords  avec les syndicats sur la rémunération des heures supplémentaires  au niveau qu'elles souhaitent, avec au minimum 10 %. de majoration Elles pourront aussi moduler le temps de travail, sans accord avec les syndicats, sur une période maximum de  quatre semaines à neuf semaines, selon la taille de la société. En plus , si  des entreprises signent, avec leurs syndicats, les accords dits « offensifs » , elles pourront changer leur mode d’organisation.

Les infractions routières appliquées aux salariés

Les salariés utilisant une voiture de société seront désormais sanctionnés pour les infractions au code de la route  , les entreprises devront communiquer sous 45 jours le nom de leurs salariés ayant commis une infraction .

 

Mesures concernant les ménages

 

Le gaz va augmenter de plus de 5%

Cette majoration est due  à  la hausse du coût d’approvisionnement et  à  l'application de la taxe TICGN (taxe intérieure de consommation sur le gaz naturel) – qui est la  contribution climat énergie appelée aussi taxe carbone .

 

Pour éviter que les contribuables paient deux fois l'impôt en 2018 , les revenus perçus en 2017 seront exonérés d'impôt dans le cadre de l'année blanche nécessaire au passage au prélèvement à la source en 2018. Mais les Français paieront bien, en 2017, l'impôt sur les revenus de 2016. Cinq millions de ménages vont  bénéficier d'une baisse de 20 % de leur impôt.

 

Les retraités bénéficieront de la transformation de la réduction d'impôt pour emploi à domicile en crédit d'impôt. La réduction d’impôt  vise à réduire le montant de l'impôt, le crédit d'impôt ouvre droit à un chèque  si le foyer n'est pas imposé.

 

La taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques (TICPE) augmente en lien avec la taxe carbone et l'alignement progressif de la taxation du diesel et de l'essence. La TICPE sur le diesel grimpera de 2,1 %, à 53,07 euros par hectolitre, celle sur le SP 95 E10 de 1,53 %, à 63,07 euros par hectolitre.

 

Garantie jeunes et congé sans solde pour aider un proche

La garantie pour jeunes en difficulté est étendue à toute la France. Les salariés aidant un proche pourront bénéficier d'un congé sans solde de trois mois, renouvelable une fois.

 

Mesures environementales


Les sacs plastique exclus des rayons fruits et légumes

Les commerçants ne peuvent  proposer que des sacs en papier, en tissu, en plastique épais ou ceux faits d'un mélange plastique-amidon. Contrairement aux sacs en plastique utilisés jusqu'ici, ils ne mettront pas 100 ou 400 ans à se dégrader. En revanche, ces sacs coûtent plus cher et certains commerçants répercuteront ces frais sur le prix des primeurs.

 

Pesticides : vente interdite

Les pesticides, fongicides et autres insecticides ne seront plus en vente en  magasin. Seuls les  produits de biocontrôle et  les pesticides à faible risque seront délivrés  si le client reçoit un conseil personnalisé donné par un vendeur certifié. Leur usage ne sera plus autorisé pour l'entretien des espaces publics (jardins, promenades, forêts, ou voiries).Ils pourront encore être utilisés sur les terrains de sport et les cimetières. L’usage sera totalement interdit aux particuliers à partir de  2019.

 

Pièces détachées pour l'automobile

Les garagistes sont maintenant obligés de proposer l’alternative des pièces détachées recyclées à leurs clients sous peine d’ une amende de 15 000 euros si aucune proposition en ce sens n’est faite au client.

Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

  

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

La Chine va diminuer la part du charbon

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


Energie éolienne dépassant le charbon en Europe


La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

Les Français favoris en Europe pour les crédits immobiliers

 

la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans

 

 

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 


Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

investissement immobilier locatif

 

L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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2017 pourrait être une bonne année  pour l’immobilier selon La Fnaim


 

Immobilier 2017

 

Ce début d’année semble être dans la continuité de la forte activité  constatée depuis la fin d’année 2016.


La fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) annonce une année dans la même lignée que  2016 , selon Jean-François Buet, président de cette fédaration , l’année immobilière 2017 démarre sous de bons auspices., avec un fort dynamisme  . «Nous sommes dans une période faste , le deuxième semestre 2016 a été plus actif que le premier et nous restons au mois de janvier sur cette tendance forte».

 

L’année immobilière 2016 a bénéficié de s taux de crédit historiquement bas et  cela a donné  plus de pouvoir d’achat aux acquéreurs. En décembre 2016, les taux d’intérêtes appliqués étaient dans une  moyenne  de 1,34%,  alors  qu’un an plus tôt ils étaient de  2,20%  . La baisse des taux que l’on constate  depuis octobre 2015 a eu pour conséquence  une diminution des prix des logements de 7,5% et de 24% depuis décembre 2011. Philippe Amestoy, directeur général délégué du groupe Crédit du Nord  ajoute : «Les banques ont aussi été moins exigeantes quant au taux d’apport personnel» . Tous ces facteurs  devraient  poursuivre  la relance du marché immobilier pour l’année  2017 de façon identique omme  ce le fût  en 2016. Mêm si les taux de crédit immobiliers ont  tendance à remonter depuis le mois de décembre , cette hausse ne devrait pas être trop forte tout au long de l’année qui commence.

 

Durant  2016, le nombre  de transactions immobilières est resté très  soutenu  avec 845.000 ventes  conclues, soit environ 2,4% du parc de logements existant,, sans néanmoins dépasser les  niveaux records , tels les 2,7% atteints en 2004 . Jean-François Buet précise aussi :  « Il n’y a pas  le signe d’un marché inflationniste qui s’envole , car la progression du marché reste raisonnable . Avec ce premier constat la Fnaim table  sur 850.000 transactions dans l’année  2017  , soit l’équivalent  de ce qui a été constaté  en 2016. Concernnant la montée des prix,  la progression attendue est estimée  sur une  moyenne de 2% à 5% .

 

La deuxième partie de l’année devrait être dominée par deux incertitudes. La première concerne  le montant de  la hausse des taux de crédit, et la seconde sur les mesures en matière immobilière qui seront prises par le prochain gouvernement élu au mois de mai  . «Il reste  toujours  difficile de se projeter au deuxième semestre 2017 car l’élection présidentielle représente toujours une période d’incertitude »  conclue Jean-François Buet. Cette incertitude est renforcée par l’absence  chez la plupart des candidats d’un véritable programme sur l’immobilier .

Pour les grands réseaux tels que Laforêt, « la dynamique engagée ne devrait pas être freinée  et l’échéance du scrutin présidentiel ne devrait pas ralentir la  réalisation  de projets immobiliers». Pour Century 21 ,  2017 devrait être une année «un plus plus modérée» que 2016.

http://immobilier.lefigaro.fr/article/la-fnaim-predit-une-bonne-annee-2017-pour-l-immobilier_efff8818-e3d0-11e6-a30c-7e0318ea1240/

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Immobilier : année record en 2016

 

Forte hausse des chiffres de vente immobilières  dans la plupart des agences .

 

Les notaires n'avaient pas enregistré autant de transactions depuis dix ans grâce à la conjonction de taux bas , de la baisse des prix et PTZ renforcé . Le nombre de transactions dans l’immobilier ancien a bondi de 15,1 % l’an dernier . Avec de tels volumes, 2016 pourrait dépasser le record atteint en 2011 , selon les grands réseaux d’agents immobiliers, entre 840 000 et 850 000 ventes auront été réalisées, ce qui en fait un millésime record. Hausse de 10% chez Orpi, 12,9% chez Laforêt , 11% chez Guy Hoquet , il s'agit de "la meilleure année depuis 2007".

 

Après une baisse des prix dans l’immobilier ancien qui a fait reculer le tarif du m2 de 7% entre 2012 et 2015  pour la première fois depuis cinq ans, les prix  ont progressé +1,7% en moyenne . Avec de fortes disparités selon les régions . Si les prix sont repartis à la hausse, les taux historiquement bas des crédits immobiliers en sont principalement responsables. « Ces taux ont resolvabilisé énormément de ménages et ont augmenté le nombre d’acheteurs potentiels » . A Paris, par exemple, l’augmentation des prix est beaucoup plus forte qu’ailleurs selon Century 21 (+ 4,9%) car « il y a très peu de logements neufs dans la capitale. avec toujours plus d’acheteurs pour un nombre de biens limité ». Cette augmentation des prix est aussi constatée dans les très grandes métropoles (+ 5,1% à Lyon, + 2,4% à Marseille ) où l’activité économique est dynamique. Les régions où le marché de l’emploi se porte moins bien voient encore les prix de l’immobilier reculer (- 8,3% dans le Limousin, - 6,6% en Poitou-Charentes, - 1,1% en Pays de Loire).

 

Avec des taux à 1,5%, il suffit pour un ménage d’avoir un revenu de 2 100 € net par mois pour acquérir un bien de 150 000 € entièrement à crédit alors qu’avec des taux à 4 % il faut un revenu mensuel de 2 500 €.» . Les acquéreurs ont beaucoup plus emprunté (en moyenne 80,4% du prix du bien immobilier), sur une durée augmentée  (19,88 ans) et ont acheté « le plus grand possible », avec une surface moyenne de 84,4m2, « surface jamais égalée jusque là » . Les taux d'emprunt devraient rester attrayants, ils ont légèrement remonté en décembre à 1,34% en moyenne . Autre indicateur passé dans le vert: les délais de vente se sont réduits. Toujours selon Century 21, ils sont passés à 93 jours en 2016 contre 97 jours l’année précédente.

 

L'année 2017 pourrait cependant être légèrement moins favorable. « Des signaux apparaissent au quatrième trimestre 2016 quant au risque éventuel d'une crispation du marché » . L’année à venir ne ressemblera pas exactement à 2016 sur le front de l’immobilier ancien. La hausse des prix devrait continuer mais à un rythme plus limité que l’année dernière. «Compte-tenu d’une hausse légère des taux des crédits immobiliers qu’on anticipe et de la traditionnelle incertitude liée à l’élection présidentielle» . Pour l’instant les acquéreurs souhaitent concrétiser rapidement , sur le premier semestre de l'année , des projets immobiliers pour bénéficier de ce contexte qui leur est toujours extrêmement favorable. Ainsi, en fin d'année, les vendeurs  ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l'activité .


   

2016 année record pour les crédits immobiliers

Cet engouement pour le crédit en 2016 s'explique avant tout par la chute continue des taux d’intérêts, qui se sont établis en moyenne à 1,31 % en novembre (hors coût des garanties et assurances), selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, atteignant leur plus faible niveau historique. A cela s’est ajouté le fait que beaucoup de  particuliers ont massivement cherché à renégocier - ou à se faire racheter - leur prêt à des conditions de taux plus avantageuses. Ces opérations de rachats, qui ont été importantes en 2015, ont été renforcées vers la mi-2016, ce qui représente environ 60 % des crédits accordés au mois de  novembre.

 

Après avoir atteint des plus bas historiques, les taux des crédits immobiliers ont entamé leur remontée en fin d’année. Et si personne ne peut évidemment encore prédire quelle sera l’ampleur de la hausse en 2017, le mouvement semble irréversible , l'ère de taux inéluctablement baissiers est révolue". L'élection présidentielle américaine a brutalement rebattu les cartes sur les marchés et depuis , le taux d'intérêt des OAT à 10 ans  qui conditionnent le marché immobilier en France   a bondi de 0,45 à 0,83 % entre le 8, jour de l'élection américaine, et le 14 novembre.

 

Si cette remontée des taux obligataires se confirme,  elle sera répercutée par les banques sur les taux des crédits immobiliers, dans les prochaines semaines. Ceux qui ont un projet immobilier ne doivent pas tarder à finaliser leur dossier d'emprunt ou faire une demande de rachat de crédit .

Les taux des crédits immobiliers repartis à la hausse .

 

La faiblesse des taux de crédit a également donné un grand coup d'accélérateur , les ventes de logement anciens vont probablement dépasser leur niveau historique de 2011, 840 000 logements auront changé de propriétaire en 2016. Les aides à la pierre et le PTZ ont aussi donné un coup de pouce au secteur du résidentiel,  qui connait des prix, relativement stables jusque récemment. Que ce soit sur 10, 15, 20 ou 25 ans, toutes les durées sont touchées par des hausses des taux. D'autant que, "la remontée s'accompagne en général pour les profils les moins bien lotis de marges de négociation plus serrées" .

 

L’année 2017 s’annonce elle aussi dynamique, mais sans atteindre de tels niveaux.


Les prix des biens immobiliers remontent et les taux de crédits également, tout en restant attractifs .

 La demande de crédit va-t-elle pouvoir longtemps progresser à cette cadence ? Sans doute pas.

Les professionnels de l'immobilier s'attendent plutôt  à une année 2017 dynamique mais sans un nouveau record de battu .

L'explication est aussi à trouver du côté du crédit. Attendue depuis des mois, la remontée des barèmes bancaires vient effectivement de s'enclencher. Par ailleurs, et c'est une menace pour le pouvoir d'achat des ménages, les prix des logements sont repartis à la hausse retrouvant  leurs niveaux d'avant crise. Si la  tendance se poursuit, cela pourrait décourager certains acquéreurs. L'élection présidentielle - et ses rebondissements - pourrait aussi présenter une période d'attentisme.

Loyers encadrés uniquement à Paris et à Lille : décision annulée

 Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

Le taux des crédits immobiliers divisé par deux en quatre ans

Ces excellentes et totalement inédites conditions d’emprunt «permettent à tous les ménages d’accéder au marché immobilier sur des durées longues, sans que cela les pénalise», explique l’étude de l’Observatoire Crédit Logement.

Le nombre d’emprunteurs jeunes ou modestes devenant propriétaires de leur première résidence principale est d’ailleurs en forte augmentation. Les durées d’emprunt continuent en effet de s’allonger: 57,7% des ménages ont souscrit en juin un emprunt sur plus de 20 ans (44,5% en 2013) et 21,2% d’entre eux sur plus de 25 ans. Seuls 16% des emprunteurs ont choisi un crédit sur moins de 15 ans (22,2% en 2013).

 

La baisse spectaculaire des taux des crédits est grandement liée à celle des taux de l’emprunt d’état français (OAT) sur lequel ils sont indexés. Ces derniers jours, ceux-ci ont fortement baissé.

Le taux de l’OAT à 10 ans se rapproche désormais des 0% (0,18%). Là aussi, c’est du jamais vu. Et ce n’est sûrement pas terminé. Tout comme donc la baisse des taux des prêts immobiliers.

«En juillet, les taux des crédits immobiliers affichent des baisses comprises entre 0,05% pour la durée 25 ans et 0,10% pour l’ensemble des durées jusqu’à 20 ans» note Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. «Il est intéressant de noter que contrairement à ce que nous avions connu au début de l’été 2015, quand les banques avaient remonté leurs barèmes afin de diminuer le volume d’entrée des nouveaux dossiers, la situation est aujourd’hui totalement différente. Celles-ci restent dans une phase de conquête active», ajoute Maël Bernier, directrice de la communication du courtier.

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

 

Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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