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Diagnostic immobilier Lille

Loi Elan : «Pour ministre du logement ce sera la fin la fin d’ une galère».

 Le texte sur la loi Elan vient d’être voté  par les députés et les sénateurs. Julien Denormandie en explique les contours.


 Après des heures de débats, quelque 3 000 amendements examinés , la loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique) vient d’être adopté par les deux chambres . Députés et sénateurs ont validé la version définitive et ses 240 articles en Commission mixte paritaire. Le secrétaire d’Etat au logement Julien Denormandie a présenté les principaux changements que va apporter ce texte . Petit tour de piste des principales mesures adoptées.

 

 Les logements sont aujourd’hui trop chers et pas toujours de bonne qualité. Pour cela, il faut premièrement faciliter l’acte de construction. faire en sorte que le logement ne soit plus une galère pour les Français. Nous allons arracher une page sur cinq du Code de la construction, sans affaiblir pour autant les standards. Pour cela la transformation des bureaux en logements , sera facilitée en accordant des « bonus de constructibilité » aux organismes se lançant dans ce type d’opérations.

 

Vente de 40 000 HLM par an, un sujet polémique. 

 Le gouvernement entend faire passer de 8 000 aujourd’hui (sur 100 0000 mis en vente)

A chaque fois qu’on vend un logement, cela permet de construire deux à trois logements supplémentaires. Actuellement, 8000 HLM sont vendus chaque année, notre but est d’en vendre 40 000, soit 1 % du parc social. Aujourd’hui, deux millions de personnes sont en attente d’un logement social… Grâce à plusieurs dispositions de la loi, la construction de nouveaux logements va être facilitée.

 

Obligation de regroupement des HLM.

 Le gouvernement entend favoriser le regroupement de 861 bailleurs sociaux (qui gèrent 4,8 millions de logements). A compter de 2021, ils devront rejoindre un groupe d’organismes gérant au moins 15 000 logements, et ce pour plus d’efficacité et moins de frais pour les locataires.

 

Le système d’attribution des logements sociaux va changer .

 Il s’agit de favoriser la mobilité au sein du parc,  par exemple pour  des retraités dont les enfants ont quitté le logement  , d’en trouver un autre  plus petit mais moins cher. Tous les trois ans, la commission d’attributions de chaque bailleur social devra évaluer la situation des locataires pour savoir si la taille du logement est toujours  adaptée à leurs besoins , et pourra lui proposer si nécessaire , un changement de logement. Cela ne se fera bien sûr que si le locataire est d’accord avec la proposition.

 

 

L’encadrement des loyers .

 Le  dispositif Alur de 2014 d’encadrement des loyers avait été mis en place dans  les zones tendues. Destiné à protéger les locataires des abus de certains bailleurs, ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un bail, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Cette loi, qui devait concerner 28 agglomérations, n’a été expérimentée qu’à Lille et Paris avant d’être annulée par la justice administrative fin 2017.

 

Autre aspect de la loi . 

 Protéger nos concitoyens les plus fragiles , ceux qui peuvent être victimes des marchands de sommeil . La loi comporte des mesures radicales pour lutter contre ces trafiquants de misère qui seront frappés très fort au porte-monnaie avec la confiscation des indemnités obtenues en cas d’expropriation ou l’interdiction d’acquérir un nouveau bien pendant 10 ans . Les locataires qui subissent les marchands de sommeil ont souvent peur de les dénoncer , il y aura donc une obligation légale pour  les syndics de copropriété et les agences immobilières de le faire.

 

Sanctions accrues pour les locations type Airbnb.

  L’Assemblée a voté un encadrement renforcé des locations touristiques de type Airbnb, avec notamment des sanctions accrues contre les propriétaires ne respectant pas leurs obligations. Aujourd’hui, certains achètent des appartements pour les louer en AirBnB toute l’année. Notre loi vise à sanctionner ces abus qui conduisent à enlever des logements de la location classique. Les amendes contre les particuliers pourront aller de 5 000 à 10 000 euros ; celles contre les plateformes de 12 500 à 50 000 euros.

 

 

Logements pour les personnes handicapées .

 100 % des logements neufs seront « évolutifs », dont 20 %, dès la construction, seront accessibles aux personnes handicapées. Il faut  que les logements soient facilement adaptables , pouvoir casser la cloison entre les toilettes et la salle de bains. A cet égard  30 000 logements anciens seront transformés et rendu accessibles chaque année grâce à une augmentation du financement de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

 

Aides pour  les étudiants.

 Ceux-ci  bénéficieront tous  de la garantie ViSALE. Cette garantie est gratuite et leur permet de ne plus avoir à demander de cautions à leurs parents.  Ils pourront aussi, comme les saisonniers ou les personnes en mobilité professionnelle, bénéficier du « bail mobilité », d’une durée d’1 à 10 mois, sans dépôt de garantie et qui fonctionne avec la garantie Visale.

 

 

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Atterrissage  en douceur des prix de l’immobilier en Europe

 

Immobilier en Europe

 

 L’agence de notation Standard&Poor’s, dans son étude européenne sur l’envolée des prix de la pierre montre que cela devrait se calmer dans les trois ans qui viennent.


  L’agence de notation Standard and Poors évoque un «soft landing» (atterrissage en douceur) lorsqu’elle  étale ses prévisions sur l’évolution des prix de la pierre jusqu’en 2021. L’an dernier on avait connu  des envolées annuelles allant au-delà des 10% et jusqu’à 10,5% au Portugal cette année on attend même jusqu’à 11,9% en Irlande, après ces hausses exceptionnelles  il est quand même primordial que le marché vienne à se calmer . Le contexte monétaire  devrait rester favorable aux acquéreurs de biens , et l’agence entrevoit pour tous les pays de la zone Europe un marché immobilier plus équilibré et moins secoué par les hausses de prix .

 

 C’est tout particulièrement le cas pour la France qui a connu des records historiques en terme de prix et de taux d’intérêts, notre pays devrait atteindre un seuil plus raisonnable de 2,7% de hausse cette année et se maintenir assez sagement à 2% de hausse annuelle jusqu’en 2021. Cette  modération est expliquée par un léger durcissement à venir de la politique monétaire qui rendra moins solvables les ménages les plus modestes et cela aura  un impact sur les prix. En dehors de l’Italie où les prix ont baissé en 2016 et 2017 et où la remontée des prix se fera doucement.

 

 A l’opposé , l’Irlande, le Portugal et dans une certaine mesure les Pays-Bas sont actuellement  les zones à fortes hausses de prix  sur le marché immobilier. Les deux premiers pays devraient finir l’année avec un bond des prix de 9,5% contre 8,3% pour le dernier. Et à l’horizon 2021, la hausse des prix s’y maintiendrait à des niveaux élevés: +6% en Irlande, +5% au Portugal et +4% aux Pays-Bas. À noter: le marché britannique devrait quant à lui connaître un éveil progressif, selon Standard&Poor’s. Alors que le pays devrait boucler une année parfaitement stable, l’agence de notation entrevoit des hausses passant de 2,5% à 3,5% puis à 4,5% pour les trois années qui viennent.

 

 La situation du Portugal, vient du fait que c’est un marché très apprécié des Français, et celui-ci devrait poursuivre sa hausse poussée par la demande internationale à un moment où l’offre ne parvient pas à suivre. De l’autre  côté l’Irlande  a du mal  à répondre à la demande, car le secteur de la construction  s’était effondré après la crise, d’où l’explication sur les prix qui restent à un niveau élevé. Concernant les Pays-Bas  ,  avec une croissance économique très dynamique , cela maintient aussi les prix à un niveau assez élevé. Quant à nos voisins belges, l’agence prévoit une accalmie assez proche de celle observée en France: entre remontée des taux d’intérêt et solvabilité en baisse, les prix devraient faire preuve de plus de modération.

 

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 Immobilier : la signature électronique.



Le numéro 1 de la certification électronique, Yousign, et la startup Modelo, oeuvrent ensemble  depuis le 1er février ,  au développement de la signature dématérialisée pour ce qui concerne  les actes des agences immobilières.


 Yousign qui est  spécialisé dans la signature électronique et Modelo   leader sur le marché français dans la rédaction d'actes juridiques pour l'immobilier, sont depuis le 1er février 2018 désormais partenaires., et depuis ce sont environ 30.000 paraphes dématérialisés qui ont déjà été réalisés par mois dans les 4.000 agences qui ont fait appel à leurs services .

 Les professionnels sont apparemment très satisfaits heureux de faire signer leurs  documents officiels sur un ordinateur,  plutôt que de devoir rassembler les locataires ou les propriétaires autour d'une table. Pour prendre un exemple, quand il faut signer un compromis de vente, l’ acheteur peut signer en agence et le vendeur peut rester chez lui et envoyer sa signature électroniquement.

Yousign se charge, elle, de l'accompagnement technique et juridique, apportant l'outil numérique et fournissant aux agents tous les éléments légaux et juridiques attestant de la certification du dispositif au niveau français et européen.

 

 Finies donc les impressions de centaines de papiers en multiples exemplaires, ce qui représente une perte de temps et d'argent pour toutes les parties.

« La signature électronique évite en effet aux agents de copier, scanner et envoyer 600 pages (en moyenne, Ndlr). Les clients, eux, n'ont plus à parapher chaque page, mais simplement à apposer leur signature à un endroit unique », explique Etienne Petit de Modelo.

Finis aussi les envois de recommandés. Dans son offre, Yousign propose le service AR24, le recommandé électronique, qui coûte 2,49 euros par destinataire, alors qu'un recommandé classique vaut 6 euros.

 Les notaires ayant déjà commencé à adopter le système avec aussi  l'obligation légale de projeter le texte de l'acte sur un écran pour la relecture commune avec les acquéreurs et les vendeurs d'un bien , il devient  temps que les agents immobiliers adoptent le virage de la numérisation, qui est un gage de modernité quand déjà une nouvelle concurrence vient concurrencer avec des honoraires diminués , les réseaux d'agences bien établis.

 

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 Immobilier : coup de frein sur la construction 

 

Baisse de la construction de logements

 

Ces trois derniers mois, une  nette baisse brutale du nombre de permis de construire a été enregistrée ; le marché du logement neuf montre des signes inquiétants de repli .

 

 Les grues qui tournent aujourd’hui à plein régime, vont-elles s'arrêter demain ? La Fédération française du bâtiment (FFB) s'inquiète des répercussions sur les entreprises, car moins d'immeubles, et  surtout moins de maisons individuelles en chantier , ce sera  des obligatoirement des chômeurs en plus , précisant  le fait qu'"un logement, c'est deux emplois". En effet le marché du logement neuf connaît un net ralentissement , ces trois derniers mois, seuls 119 900 permis de construire ont été déposés, soit une baisse de 12,1% par rapport à l'an dernier.

 

 Loin du pic des 430 000 logements construits en 2017

Pourquoi on assiste à un tel ralentissement ? D'après la FFB , la première raison vient de  la limitation du prêt à taux zéro qui aurait découragé pas mal de primoaccédants . Combiné à la suppression  des incitations fiscales dans les zones non tendues , ces mesures font reculer les investisseurs. Même dans les zones où la demande est forte comme en région parisienne, les promoteurs rencontrent des difficultés à obtenir des permis de construire. Pour les économistes, ce coup d'arrêt arrive alors que  le marché avait atteint l'an dernier , un pic de 430 000 nouveaux logements , c’était alos une période très favorable  pour la construction .

 

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La flambée de l’immobilier a apporté 32 milliards d’euros dans les caisses de l’Etat.

 


 

La hausse des transactions sur les marchés du neuf et de l’ancien a rapporté l’an dernier 32,5 milliards d’euros de recettes fiscales  à l’Etat et aux collectivités locales. Ce surplus a permis de diminuer  le déficit budgétaire.

 

 La fiscalité du logement se porte bien ! D’après le ministère de la Transition écologique et solidaire , dans les comptes du logement publiés cet été  , les collectivités locales ont empoché en 2017 un excédent de 32,5 milliards d’euros de recettes fiscales. Un record, de recettes équivalent à environ 1,5 point de PIB.

 

 Le phénomène  qui a gonflé  cette cagnotte fiscale, est en lien avec la bonne santé du secteur du BTP et les importantes rentrées de TVA lors de de la vente  de logements neufs - 6,5 milliards d’euros en 2017. Mais c’est surtout , la hausse des transactions dans l’ancien, favorisée par la baisse des taux de crédits immobiliers, qui a contribué à l’augmentation des   « frais de notaires » dont près de 80 % tombent dans les caisses de l’Etat et des collectivités locale , soit  74,4 milliards d’euros au total l’an dernier -, alors  que l’Etat et les collectivités ne dépensent pour le logement, que 41,9 milliards d’euros, c’est alors un excédent fiscal de  32,5 milliards d’euros.pour l’Etat .

 

 Malgré cela  le projet de loi de finances (PLF) pour 2019, qui doit être présenté à la rentrée et discuté au Parlement cet automne va encore diminuer certaines aides au logement , le ministère de la Cohésion des territoires, en charge du logement, devrait  passer au rabot des économies budgétaires. « Ça va être douloureux, prévient Michel Mouillard, économiste spécialiste du logement. Par le passé l’Etat travaillait au bistouri, il est passé à la serpe et demain ça sera à la tronçonneuse ».

Dans le PLF 2019, le gouvernement compte  « réduire dans le temps les aides personnalisées au logement » (APL), qui ne suivront plus le cours de l’inflation , « relever la TVA à taux réduit pour les travaux des particuliers » et  « s’attaquer à la niche fiscale du crédit d’impôt pour la transition énergétique » (CITE) .

 

 ’autre mauvaise nouvelle pour le logement, est que les  recettes fiscales vont diminuer en 2018 car certains signes indiquent déjà une remontée des prix de l’immobilier ainsi qu’une baisse du nombre des transactions et le secteur de la construction entre dans une phase de ralentissement . Cela signifie moins de « frais de notaires » et moins de TVA. C’est probablement la fin de la poule aux œufs d’or .

 

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Plusieurs études  réalisées sur la relance de l’investissement immobilier 


 

 

L'étude du think tank libéral IFRAP préconise une remise à plat de la fiscalité du secteur par une réforme des plus-values et des droits de mutation et la suppression de l’IFI et du dispositif Pinel .


 Remettre à plat la fiscalité immobilière est en ce moment l’un des sujets d’étude le plus souvent choisi . Après  la mouture délirante émanant de « France Stratégie qui proposait iy a peu , la création d’une taxe sur les loyers fictifs .  Une autre proposition diamétralement opposée est  dévoilée par l’Opinion. En se référant sur le coût gigantesque financé par les aides publiques à la pierre (près de 2% du PIB), le think tank libéral IFRAP suggère qu’il faut une remise en ordre de  la fiscalité immobilière et ainsi  la rendre plus efficace.

 

 L’IFI (impôt sur la fortune immobilière étant l’une des taxes les plus coûteuses à collecter et qui freine beaucoup d’ investisseurs de miser sur la pierre ,  l’IFRAP estime qu’il serait bon  de supprimer cet impôt et ensuite de  mettre fin au dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif. Le principe vise à éviter de continuer de perfuser le secteur de la construction neuve là où de nombreux dispositifs fiscaux favorisent la hausse des prix de vente et du coup et par là même ceux de  la location. C’est un shéma qu’aucun gouvernement récent n’a osé retenir.

 

 Pour lever les freins à l’investissement immobilier de  certains propriétaires cumulant IFI, forte imposition sur le revenu et hausse de la taxe foncière, qui voient leur rendement immobilier diminuer , l’IFRAP propose entre 14 et 15 milliards d’euros de baisse de la fiscalité immobilière. Ces baisses pourraient concerner les droits de mutation qui seraient diminués de 50% , ainsi que la taxe foncière qui a augmenté entre 2011 et 2016 , 4,5 fois plus vite que l’inflation et 3 fois plus vite que les loyers. L’autre frein à l’investissement est l’encadrement des loyers que la fondation libérale espère bien voir disparaître une bonne fois pour toutes. 

 

 Une autre proposition serait d’ intégrer les revenus fonciers au prélèvement forfaitaire unique à 30% et de réformer les abattements exceptionnels sur les plus-values immobilières qui coûtent de l’argent aux finances publiques en créant simplement des effets d’aubaines et sans obtenir de résultat politique. Cette  série de mesures  devrait permettre selon l’IFRAP de sortir de l’antagonisme entre des dépenses publiques pour le logement qui augmentent en même temps que le taux d’effort des ménages pour se loger. Et pour les investisseurs, il serait temps d’arrêter de les dégoûter, en reconnaissant que la construction et l’immobilier sont des secteurs poids lourds de l’économie française dont le poids dépasse celui des technologies, chères au président Macron.

 

  Loyers fictifs: après France Stratégie c’est l’Insee qui s’intéresse à ce dangereux concept.

 

Régulièrement remise sur le tapis, l’idée que les propriétaires occupants perçoivent l’équivalent d’un loyer théorique pour le logement qu’ils occupent intéresse désormais les statisticiens. Ils estiment que ce concept permet de mieux mesurer le taux d’effort des ménages pour se loger. Explications.


 Une taxe sur les loyers fictifs, c’est une idée qui passe mal , mais que les cercles de réflexion remettent en avant  régulièrement Durant la campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait rectifié le tir en  expliquant que cette taxe qui frapperait les propriétaires occupants (on les ferait payer sur la base du loyer qu’ils se verseraient à eux-mêmes s’ils louaient leur logement...) n’était qu’une rumeur et n’a jamais figuré dans son programme.

 

 Il n’empêche, après la promotion enthousiaste de cette nouvelle taxe par France Stratégie, institution rattachée à Matignon, c’est désormais au tour de l’Insee de s’emparer du concept des loyers fictifs.

http://www.strategie.gouv.fr/point-de-vue/fiscalite-logement-concevoir-un-systeme-plus-equitable-fluidifier-marche-immobilier.

 

  L’Institut de la statistique considère que le concept lui est très utile pour estimer le taux d’effort des ménages en matière de logement car la méthode traditionnelle de calcul ne tient pas compte des dépenses effectives des ménages pour leur logement par rapport à leurs revenus et celui du  coût du service de logement que les propriétaires se rendent à eux-mêmes quand ils occupent leur logement», écrit Pascal Godefroy de la division Logement de l’INSEE.

https://www.insee.fr/fr/metadonnees/coicop2016/division/04?champRecherche=false

 

«Cet indicateur est donc limité pour comparer le poids des dépenses de logement entre propriétaires et locataires et pour établir des comparaisons internationales», poursuit l’Insee. Avec cette nouvelle méthodologie, le taux d’effort moyen des ménages métropolitains passe de 19% (méthode traditionnelle) à 24% (méthode alternative) .

 

Rappelant la parenté de cette approche avec la «proposition délirante de France Stratégie», le président du directoire du groupe Gambetta , Norbert Fanchon s'étonne de voir que l’Insee s’attaque à la résidence principale. Ce procédé «est assimilable à une tentative rampante d’immiscer cette idée (taxer les propriétaires occupants, NdlR) dans les futures décisions politiques et l’esprit des Français». Selon lui, le fait de l’intégrer à une statistique, à un mode de calcul est «une façon pernicieuse d’installer un concept, de le rendre incontestable» puisqu’il n’émane pas de Bercy ou d’un think tank.

 

Une idée d’autant plus mauvaise et dangereuse à son avis qu’elle pourrait à court terme «réduire le logement à une simple idée d’investissement locatif et l’éloigner de sa destination première: l’habitat». Une approche qui pourrait à moyen terme pousser à «intégrer ce gain fictif à l’impôt sur le revenu» avant la catastrophe finale, à long terme: «une offre pléthorique de logements remis sur le marché par des propriétaires écœurés d’être retournés à la case départ et une demande qui de ce fait serait en voie d’extinction».

 

 

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Immobilier : à Paris, le prix moyen met le cap sur les

10 000 euros le m²

 

immobilier parisien

 

Les prix de l’immobilier ne cessent d’être à la hausse sur  Paris et en Ile-de-France: + 7,5% en un an dans la capitale et +5,3% dans la région francilienne. Tout indique que ça va continuer selon  les notaires.


Hausse de 7,5% à Paris, en un an, (chiffres arrêtés à mai 2018). En moyenne, il est nécessaire de  payer 9230 euros par m² pour vous loger dans la capitale. En Ile-de-France, la hausse est légèrement moins élevée: +5,3% en un an . Ces fortes progressions semblent relativement se limiter depuis le début de l’année car  sur les trois premiers mois de 2018, les prix n’ont grimpé «seulement» de 1,5% par rapport au dernier trimestre 2017.

 

L’accalmie qui s’annonçait au mois de janvier se confirme : 

  après cette année 2017 qui fut un record pour le marché immobilier en France (968.000 ventes enregistrées). Le constat reste le même pour les transactions à Paris comme en Ile-de-France avec un volume de ventes qui baisse de 9% dans la capitale (8940 ventes) au premier trimestre 2018 comparé aux trois premiers mois de l’année 2017 et de 7% dans la région francilienne (41.790 ventes).

Selon Fabrice Abraham le directeur général de Guy Hoquet : « avant la fin de l’année le seuil  des 10.000 euros du m² sera franchi à Paris !». Au cours des cinq derniers mois, les prix des biens vendus dans le réseau immobilier ont grimpé de plus de 7 % , là où en France ils ne progressent que d’en moyenne 1% à 2545 euros par m² .

 

Selon les statistiques du réseau Guy Hoquet, pour acquérir  un logement, à Paris il faut investir en moyenne 473.598 euros, soit plus du double du budget moyen des Français (220.000 euros). Avec cette somme, les acquéreurs ne peuvent acquérir qu’un modeste appartement de 49,8 m² (contre 86,8 m² pour la moyenne nationale). Autre indicateur de l’effervescence du marché : les délais pour une  vente ont diminué de 3 jours sur le marché Parisien alors que ceux-ci sont  en hausse de 2 jours, pour la moyenne nationale., Fabrice Abraham ajoute que « lorsqu’un appartement est à son prix et qu’il correspond à la demande, il se vend en moins de 7 jours à Paris». Tous ces indicateurs montrent à quel point l’immobilier en France est un marché très segmenté  où Paris reste une exception malgré un ralentissement des ventes qui devrait faire baisser les prix . 

 

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Logement social : une nouvelle méthode pour acheter moins cher.

 

 

carré Daumesnil

 Paris, le promoteur social Perl a mis au point, avec l'appui de la Fondation Abbé-Pierre, un système de séparation de la propriété et de l'usage au bénéfice des logements très sociaux.

 

  Anne Mollet, directrice générale de la société Perl et Frédérique Kaba, directrice des missions sociales de la Fondation Abbé-Pierre sont réunies dans les locaux  du quatrième étage de la Fondation Abbé-Pierre, sur une terrasse où poussent plantes et herbes, dominant le XIXarrondissement parisien pour aborder un sujet particulier à savoir : « comment  innover pour construire moins cher à Paris ? ».   Depuis l’endroit on a un bon aperçu de la mixité urbaine de la capitale. Immeubles des années 70, constructions récentes, haussmannien… 

 

 Promoteur d’un genre particulier, Perl est une société «d’utilité sociale» créée il y a dix-huit ans. Elle coordonne de nombreux projets immobiliers dans toute la France avec pour mission d’associer différents acteurs privés, publics, politiques, citoyens. Il s’agit de combiner «éthique et rentabilité», explique Anne Mollet.  La société Perl maitre d’ouvrage construit dans le XIIarrondissement dans le quartier « Carré Daumesnil » : 53 logements sociaux qui seront bientôt disponibles à la location ; la première pierre  vient d’être posée . le 19 juin .

 

http://www.perl.fr/programmes-immobiliers-en-cours-de-construction

 

  L’entreprise met en vente des appartements avec une méthode tout à fait nouvelle , cette vente s’opère en séparant la nue-propriété et l’usufruit du bien construit . Le but est de clairement séparer  la propriété de l’utilisation. Dans ce type de vente particulier , l’acheteur est propriétaire de l’appartement mais ne peut en avoir aucun usage. Cet acheteur d’un nouveau genre ,  le plus souvent âgé  entre 40 et 50 ans,  fait son acquisition par cet intermédiaire d’un bien en zone de tension immobilière, pour un prix nettement inférieur au marché avec un coût inférieur de 40 % . En échange de cet avantage , il est obligé de confier son bien à un bailleur social  pour une durée de vingt ans . Le bailleur devient alors usufruitier  de l’appartement et il doit  assurer le paiement des charges, l’entretien et la collecte des loyers.

 

   La méthode est applicable avant tout  dans des zones à forte demande de logements  et où il est très  difficile de déboucher sur des prix abordables. Dans ce type de projet ,  les investisseurs qui peuvent aussi défiscaliser leur bien , ne doivent pas subir les contraintes d’une location, et ils achètent leur appartement à un prix défiant toute concurrence. Dans le même temps la ville de Paris voit avec cette méthode son parc de logements sociaux augmenter et leurs occupants bénéficient de loyers à prix raisonnable, dans des secteurs immobiliers réputés comme chers. Au bout de vingt ans, le propriétaire récupère son appartement et le bailleur s’engage à reloger les locataires.

 

  Le Carré Daumesnil propose 20 appartements réservés pour des personnes dont les revenus sont inférieurs à 2 168 euros par mois, 27 logements pour ceux qui gagnent moins de 1 668 euros par mois, et 6 autres pour les personnes en grande précarité, vivant avec moins de 917 euros mensuels. Cette répartition vise à favoriser la mixité sociale et à répondre également aux urgences.

 

 Comme le précise  Frédérique Kaba, de la Fondation Abbé-Pierre, le logement est la véritable priorité pour  que les gens «puissent se considérer comme normaux».  Si l’on prend les statistiques en  Ile-de-France : 900 000 ménages attendent un logement social et 40% des foyers locataires franciliens consacrent jusqu’à 50% de leurs revenus disponibles à l’habitat. Avec cette initiative, la Fondation Abbé-Pierre insiste sur l’importance de  la mixité sociale et culturelle qui est indispensable pour l’intégration des plus fragiles, et aussi  bénéfique pour la ville et le vivre ensemble dans un  quartier.

 

  Carré Daumesnil , un projet inédit qui  a failli ne pas voir le jour. Depuis dix ans, le terrain a fait l’objet de quantité de recours qui bloquaient tout. La concertation l’a sauvé. C’est grâce à un travail de fond, impliquant les citoyens à travers des ateliers, que Perl a réussi à trouver des compromis. Le résultat est net : plus aucun recours n’a été déposé. Sur le site de Perl, Anne Hidalgo, maire de Paris, se réjouit dans une vidéo : «C’est satisfaisant de se dire que dans le secteur du logement, on peut encore inventer.»

 

 

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Linky : Hulot demande un changement de stratégie.

 

 

Linky

 

Le ministre de la transition écologique demande à ENEDIS au gestionnaire du réseau d'électricité de modifier sa stratégie de déploiement du compteur intelligent Linky.


 Nicolas Hulot le ministre de la transition écologique  a demandé à Enedis de modifier sa stratégie de mise enplace du compteur intelligent Linky et notamment de revoir les coûts. Dans son communiqué le ministre ,  annonce  une série de ses  demandes formulées à Enedis.

 "Il est important que ce grand programme se déploie dans les meilleures conditions opérationnelles et économiques et soit bien compris des Français",

Depuis la mise en place du compteur Linky  en 2015, et malgré les messages qui se veulent rassurants de plusieurs organismes indépendants concernant son impact sur la santé ou la protection des données, le nouveau compteur fait apparaitre des craintes  dans une partie de la population. À tel point que certaines communes ont tenté d'en refuser l'installation sur leur territoire.

 

  Nicolas Hulot demande notamment qu'Enedis soit "particulièrement attentif aux personnes se prévalant d'électrosensibilité" lorsque les agents installent les compteurs . Il faut qu’il y ait plus de "transparence" et de "pédagogie",   que le gestionnaire du réseau de distribution, tout comme les fournisseurs de courant, revoient leur communication pour donner une totale transparence concernant  l'utilisation des données des utilisateurs. D’autre part , conformément à une demande de la Cour des Comptes , le ministre souhaite revoir  "les modalités de rémunération" d'Enedis pour la pose de ces compteurs intelligents .

 

  Distribuer un document explicatif aux usagers. Dans son  rapport de février, la cour des Comptes avait rappelé que la mise en place des compteurs allait coûter  5,4 milliards d'euros et que les conditions de rémunération d'Enedis étaient "généreuses". L’institution avait  estimé que les gains que Linky allait apporter  aux consommateurs étaient encore "insuffisants". Suite à cela le ministre de la transition écologique demande donc à Enedis de distribuer aux usagers lors de la pose du compteur un document donnant des explications pour une meilleure  maîtrise de leur consommation d'énergie, et de développer des moyens  d'accès aux données de consommation. Le ministère veillera à contrôler l'application de ses demandes par l’intermédiaire du comité de suivi Linky, qui se réunira au mois d’ octobre.

 

  Le président du régulateur de l'énergie Jean-François Carenco a défendu mardi le compteur électrique :  "Avec 11 millions de gens déjà raccordés, il y en a peut-être 2% parmi eux qui ne sont pas contents : ce n'est pas grave. Il faut tenir le cap", estime t-il ! " .

Le président de la Commission de régulation de l'énergie (CRE)  considère  que parmi ces critiques  il y a beaucoup de carabistouilles qui se racontent concernant les ondes électro-magnétiques ,  l'espionnage de la vie des français , tout ça...", a déclaré  Jean-François Carenco .

  Il faisait allusion aux craintes exprimées par certains usagers que le compteur Linky  puisse dégager des  rayonnements nocifs ou empiéter sur la vie privée .  " Il faut tenir le cap", a-t-il rajouté .

Sur le fond,  il a souligné ce que le nouveau compteur pourrait apporter en terme de  nouveaux développements  à l'avenir : "consommation optimisée, liens avec la domotique, avec le vehicle-to-grid (qui permet de réinjecter l'énergie stockée dans un véhicule électrique sur le réseau), l'autoconsommation, la réinjection...".

 

 "Cela devrait plutôt nous aider ". Mais " Il y a cette peur de construire l’avenir ", a-t-il commenté. "Pour une fois qu'on a un système qui arrive à se déployer sans dépasser les coûts prévisionnels et en tenant les délais, on devrait plutôt être contents",  estimant même que "c'est moins cher que prévu". Enedis devrait avoir installé 34 millions de ces compteurs communicants à la fin de 2021.

Ils permettent notamment de mesurer la consommation d'électricité et de la transmettre directement au fournisseur, pour permettre une facturation plus précise sans relevé du compteur chez l'abonné.

 

 

 

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 Malgré les taux d’intérêt toujours très bas : le pouvoir  d’achat immobilier toujours à la baisse

 

 En dépit de la baisse des taux d'intérêt, les particuliers ont toujours plus de difficultés pour acheter un logement ; les prix de l’immobilier augmentant plus vite que les revenus des ménages . Quels sont les effets de cette baisse de pouvoir d’achat ? 

 En achetant un bien immobilier en ce moment , la  mensualité de crédit sera plus importante que si vous l’aviez acheté il y a un an. Pourtant les taux d’intérêt sont plus bas aujourd’hui qu’il y a un an

D’après l’étude du courtier en crédit Empruntis publiée ce mois ci , aujourd’hui les taux d’intérêt  sont historiquement très bas et ils continuent même de baisser, mais  cela n’est pas suffisant  pour compenser la hausse des prix des logements.

 

 D’un côté, les taux ont baissé de 19 centièmes en 6 mois ; de l’autre, les prix de l’immobilier ont grimpé de 3,6 % en moyenne sur le territoire. Les banques maintiennent des taux bas pour encourager la demande et atteindre leurs objectifs en matière d’offre de  crédit  , mais elles ne pourront plus continuer à baisser leurs  taux d’intérêts.

 

 Le phénomène  est surtout  présent dans la plupart des grandes métropoles , les mensualités de crédit augmentent, mais pas à la même vitesse. Comme prévu, c’est à Bordeaux que l’on constate la plus grosse hausse (+ 9,1% depuis janvier 2018), la mensualité augmente de 4,6% à Lyon. Ailleurs, ça augmente mais plus lentement. Il n’y a quà Lille  que l’on constate une amélioration du pouvoir d’achat .

Les  acquéreurs  pour compenser  la hausse des prix, se voient dans l’obligation  d’allonger la durée du crédit  et actuellement  les banques acceptent d’accorder des prêts sur des durées plus longues (jusqu’à 35 ans dans certains cas). L’objectif, c’est de maintenir sur le marché les jeunes ménages modestes qui ont vu leur pouvoir d’achat rogné par la suppression de l’APL accession et le recentrage du prêt à taux zéro.

 

  Avec une telle  hausse des prix, les ménages les moins aisés financièrement doivent s’écarter des centres-villes pour devenir propriétaires. La chambre des notaires d’Ile-de-France a constaté il y a quelques mois des décotes allant parfois jusqu’à 40/50 % en passant simplement le périphérique parisien. De plus une  possible augmentation des frais de notaire en 2019,  serait un nouveau coup dur pour le pouvoir d’achat des Français.

 

  Un avantage certain quand les taux d’intérêts sont si bas, est  de pouvoir  de renégocier leur crédit  pour ceux qui ont déjà acheté : , c’est ce que conseille le courtier Meilleurstaux.com à ceux qui ont souscrit jusqu’en 2015 un crédit immobilier. Attention toutefois, ce ne sera intéressant que, s’il reste au moins 70.000 euros à rembourser et si l’écart entre les deux taux est au moins égal à 0,70 point.    

 

 

Pourquoi les chances de devenir propriétaire de sont logement diminuent au fil des ans ?

 

 D'après  les statistiques sur "les revenus et le patrimoine des ménages" publiées par l'Insee  . Les prix des logements qui sont en forte hausse depuis ces dernières années avec des revenus qui ne suivent pas cette progression , diminuent  les chances de pouvoir  acheter son logement  , soit une baisse de 4 points sur une période d’ une dizaine d'années .

 

  Avec l'envolée des prix de l'immobilier depuis ces vingt dernières années il est  plus difficile à l’heure actuelle d'acheter son logement qu'auparavant.La France des propriétaires, ce n'est pas encore pour tout de suite. Il faut savoir que  la crise de 2008  venue s’ajouter n’a pas amélioré la situation. Ainsi, selon l'édition 2018 "des revenus et du patrimoine des ménages", dévoilée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), "la proportion de ménages acquéreurs récents de leur résidence principale a diminué depuis 2004", chutant de "11,6% en 2004", à "8,9% en 2010" et "7,9 % en 2015".

 

Selon cette enquête réalisée par l'institut, entre la fin des années 90 et 2008, les prix de l'immobilier ont progressé de 140% en France métropolitaine pour une augmentation du  revenu disponible pour les ménages de seulement  40%. En Ile-de-France, l’augmentation des prix des appartements atteint le niveau record de 162% sur 10 ans entre 1998 et 2008. Avec la  crise de 2008 on a assisté à un repli du marché entre 2008 et 2010, les prix sont repartis à la hausse en raison  d’une offre limitée.  

 

Le profil type des acheteurs .


 En 2015,  le profil type est décrit comme un couple de 30 à 39 ans avec enfants, vivant dans une ville de plus de 100.000 habitants, ayant un niveau de vie supérieur à la médiane (1692 euros par mois) et n'ayant perçu ni héritage ni donation dans les dix années précédentes. Ils ont vu baisser  leurs chances d'acheter au cours des cinq années précédentes , de 6 points par rapport à 2004 .

 

 Toujours entre 2004 et 2015, les personnes plus jeunes ont en revanche vu leur chances de devenir propriétaires de leur logement augmenter de 4 points. Même tendance pour les ménages à bas revenus après 2010 (après avoir chuté entre 2004 et 2010), sans doute grâce à l'assouplissement des conditions de crédit par les banques et l’existence de dispositifs publics tels que le prêt à taux zéro notamment. Mais lorsque le ménage comprend un chômeur, pas d'éclaircie à l'horizon : les chances d'acheter (après avoir un peu augmenté entre 2004 et 2010) ont été divisées par deux entre 2010 et 2015.  

 

 

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La loi Elan  pour transformer davantage de bureaux en logements.

 

 

Le gouvernement va simplifier certaines normes  qui facilite la transformation en ville de bureaux vides en appartements.

 

     En Île-de-France il y en a plus de quatre millions de m² de bureaux vides , à  Paris, un immeuble de 10 étages de bureaux a été transformé en 84 logements il y a cinq ans . Mais  donner une nouvelle a ces structures peut coûter cher , le coût des travaux de transformation est d'environ 2 500 euros par m² contre 1 800 euros pour construire du neuf.

 

   Contraintes liées  aux  structures des bâtiments.

  Pour inciter les communes à convertir des bureaux en logements, la future loi Elan peut les dispenser, dans certains cas, de construire des logements sociaux ou leur permettre de rajouter 30% de surface constructible en surélevant les bâtiments.

Selon les promoteurs, il s’agit là d’un véritable  défi car il existe des contraintes en termes de structures ,  supprimer par exemple un pilier porteur est compliqué.,  Objectif de cette loi en cours d'examen à l'Assemblée nationale : créer 5 000 à 10 000 logements.

 

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             La hausse des prix des logements neufs s’accélère                              et plombe les ventes.

 

 

                                              


  Depuis  un an , les prix de ventes des logements neufs ont augmenté  de 3%, plombant ainsi le pouvoir d’achat des mé

Première en France : la justice à Toulouse a décidé que l'occupant doit être d'accord pour la pose d’un compteur Linky

 Compteur Linky

 

  Le tribunal administratif de Toulouse a confirmé l’interdiction pour Enedis d’entrer dans les logements sans accord des propriétaires ou des occupants pour installer les nouveaux compteurs Linky.


  C'est la première fois en France qu'une commun obtient gain de cause face à Enedis dans la bataille juridique des compteurs Linky. Le maire de  Blagnac à l'ouest de Toulouse, , Arnaud Lafon avait pris un arrêté règlementant la pose des compteurs de type Linky pour garantir aux usagers la liberté de refuser ou accepter l’accès à leur logement et la transmission des données collectées à des tiers partenaires commerciaux de l’opérateur en s’appuyant sur une directive de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) relatives au traitement des données de consommation détaillée. Le préfet de Haute-Garonne avait dans la foulée saisi le tribunal administratif de Toulouse pour contester cet arrêté du maire de Blagnac.

 

 Le tribunal administratif a confirmé, ce mardi, la liberté de choix des Blagnacais pour accepter ou refuser l’accès à leur logement . Un jugement qui pourrait faire jurisprudence face à une vague de   contestation sur tout le territoire depuis la mise en place de ces nouveaux compteurs .

Néanmoins L'UFC-Que choisir rappelle que de toutes façons  : "Dans les faits, les employés d'Enedis n'avaient pas le droit de forcer l'accès à une résidence ou une habitation pour installer les compteurs". Seulement plusieurs compteurs ont été installés malgré l'opposition des habitants. 

 

 Aujourd’hui la décision du tribunal administratif de Toulouse sème la confusion parmi les opposants aux compteurs Linky , ceux-ci pensaient avoir obtenu une victoire. Fausse joie , car rien n'a fondamentalement changé. En bref le juge confirme les deux points soulevés par la municipalité de Blagnac: le droit de la propriété privé et la protection des données personnelles. Par contre, il n’accorde pas un droit de refus pour l’installation d’un compteur connecté car cela reste une obligation légale.

Pour resumer la situation ,si un ancien compteur est installé devant une maison en bordure de la voie publique ou bien s’il est situé dans les parties commune d’un immeuble, il pourra  être changé, n’importe où en France, sans qu'Enedis ait besoin de demander une autorisation de l'usager. Par contre, s’il est dans une propriété privée, les agents d’Enedis ne pourront évidemment pas y accéder sans l’autorisation du propriétaire , car tous les agents des services publics respectent le droit de la propriété et ne pénètrent pas chez les particuliers sans y avoir été invité.

 

  Enedis l’opérateur a diffusé un communiqué en expliquant que "ces dispositions ne sont qu’un simple rappel du droit existant et sont depuis toujours scrupuleusement respectées". L’opérateur rappelle néanmoins que la pose du nouveau compteur est une obligation légale. Au bout du compte le tribunal administratif ne fait "qu’enfoncer une porte ouverte". Pour les anti-Linky de la première heure, c’est la déception. "Nous espérions que le droit au refus soit reconnu et que la décision du tribunal de Blagnac fasse jurisprudence, mais rien n’a avancé d’un pouce", regrette Stéphane Lhomme qui représente l’une des figures historiques dans la lutte contre tout type de compteurs communiquant " , car au final Il n’y a pas que Linky, il faut aussi parler de Gazpar qui pose les mêmes problèmes pour l’accès au gaz, mais aussi les compteurs d’eau qui vont également être changé".

 

 "On va mettre au rebut 35 millions de compteurs qui fonctionnent parfaitement pour les remplacer par des appareils inquiétants", explique Stéphane Lhomme. "Il y a des soupçons d’incendie, des problèmes de surfacturation, des équipements électriques endommagés à cause de Linky, sans parler de la captation des données personnelles". De son côté Enedis rejette ces affirmations et fournit ses explications. "Les compteurs installés il y a 60 ans sont usés et parfois ils peuvent sous-facturer les clients. Avec la pose des compteurs Linky on a la possibilité de s’en rendre compte ", déclare Enedis. Au sujet des données personnelles, "Nous sommes incapable de savoir ce que font les utilisateurs, et de plus ces données sont protégés et leur utilisation ne peut se faire qu’avec l’ accord des abonnés".

 

 En dépit de cette opposition , la pose de compteurs se poursuit à un rythme de 30.000 par jour. A ce jour 13,2 millions de compteurs connectés ont été installés dans 7000 communes. Il en reste 22 millions à poser jusqu’en 2021. Les usagers qui se seront opposés au passage du technicien venu changer leur compteur pourraient se voir  facturer des frais importants pour le déplacement des agents venus, spécialement relever leur consommation électrique .

 

 Parmi les inconvénients imputés au compteur Linky  il y a les déboires de cet habitant près de Dinan, dans les Côtes-d'Armor dont le  compteur a été remplacé en avril 2017. Récemment sa facture de régularisation est montée à  4500 € ! En épluchant tous ses relevés de consommation, il a fait une étonnante découverte. En février, la facture de ce Breton a été multipliée par près de... 10 par rapport à l'année précédente à la même période ! Pourtant, il l'affirme : il n'a pas changé d’un pouce ses habitudes de consommation , quand il a compris qu’il y avait un problème , il a demandé à EDF de bloquer les prélèvements ; la réponse qui devait arriver sous 15 jours, n'est jamais venue. Une trentaine d'appels plus tard, la situation n'a toujours pas évolué, dit-il.

 

 "On ne sait plus quoi faire. À chaque appel, on tombe sur une plateforme téléphonique où un conseiller nous dit qu’il va transmettre la réclamation", déclare-t-il, Il est aujourd'hui en attente d'une réponse du médiateur d'EDF qui a été saisi. Ce cas serait loin d'être isolé, selon le collectif Jeconservemoncompteur, farouchement opposé à Linky. EDF assure de son côté qu'il s'agit bien d'un cas isolé. "Au final, le client ne payera que ce qu'il a consommé", assure l'entreprise. Rappelons que Linky est censé alerter l'utilisateur sur sa consommation électriques et que le fournisseur peut avoir accès aux consommations instantanées, un argument justement mis en avant pour adapter les tarifs et contacter l'usager en cas de surconsommation... Ce qui n'a visiblement pas été le cas ici.

 

  Et alors que Linky devait permettre plus de transparence avec les clients, l'opacité règne lorsqu'il s'agit de définir clairement la consommation, et encore faut-il que les valeurs soient exactes... Les associations de défense de consommateurs alertent ainsi sur les éventuelles hausses de factures suite à l'installation de ces nouveaux compteurs. Mais sans recul suffisant, il est difficile de déterminer si les compteurs Linky posent plus de problèmes que les anciens compteurs dont certains datent de plus de 50 ans.

 

 En Charente-Maritime, des locataires d’un appartement à Rochefort se plaignent d’odeurs de plastique brûlé en cas de forte consommation d'électricité. Ils l'attribuent à Linky, mais un technicien qui s'est rendu sur place dit n'avoir rien senti et réfute tout lien avec le compteur connecté. D’autres victimes d'incendies dans la région ont mis en cause le compteur, sans qu'aucun lien puisse être établi par Enedis. A Montauban des habitants disent avoir "vu des étincelles sortir du compteur" avant un incendie, mais Enedis assure qu'il est "difficile d'identifier la cause" et que cela peut être dû un simple "problème de connexion", indépendant du type de compteur installé.

En attendant, en Ariège, "le barricadeur" de Linky, Gérard Yon, après un passage au Tribunal attend son jugement qui interviendra le 9 novembre.

 

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 L’application Solen qui mesure l’ensoleillement de nos logements

 

Une start-up parisienne, Solen, a développé une appli qui pourrait révolutionner le marché immobilier de la vente et de la location.


 Qui n’a jamais renoncé à l’achat d’un appartement jugé trop sombre ou, au contraire, craqué pour un logement baigné de lumière ? A partir de ce constat  Clément Henry,  a lancé en 2016 une start-up, Solen (« soleil », en suédois), qui permet, via une application mobile, de mesurer l’ensoleillement des appartements destinés à la location ou à la vente.

 

 Sa petite entreprise,  compte aujourd’hui une quinzaine de salariés âgés en moyenne de 30 ans, et a réussi en l’espace de quelques mois à réaliser une levée de fonds d’un million d’euros. Solen, compte se lancer aux Etats-Unis, en Angleterre, en Allemagne et en Espagne, Autre facteur prometteur , Solen est en partenariat avec le réseau immobilier Foncia et Groupama Immobilier.

Clément Henry a eu l’idée de Solen sur les bancs de HEC. « Au départ, explique le jeune ingénieur, l’idée était de noter les terrasses parisiennes où le soleil brillait le plus. Très vite, nous avions réussi à créer en ligne une communauté d’étudiants qui prenaient en photo les endroits où ils allaient boire des verres », raconte-t-il.

 

 L’algorithme de Solen permet de mesurer à la fois le taux d’ensoleillement et de luminosité d’un appartement peu à n’importe quel le jour de l’année et à n’importe quelle heure. La luminosité est l’un des trois principaux critères dans l’achat d’un logement , l’intérêt de l’application est loin d’être négligeable  pour les  acquéreurs d’un logement.

 

Concernant le particulier , celui-ci ne pourra avec une simple photo prise lors de la visite du bien avec son téléphone portable, que retracer la courbe du soleil. Seules les agences immobilières abonnées à Solen, pour 100 € par mois, disposeront de l’ensemble des données.

 

l'application solen

 

  Ainsi dans  leurs petites annonces immobilières elle pourront apporter un certificat de luminosité et d’ensoleillement. « L’offre complète ne s’adresse qu’aux professionnels », confirme Clément Henry. Un nouvel outil qui « répond à une attente forte », affirme Arnaud Viallaneix, directeur marketing de Foncia.

Solen pourrait d’ici quelques semaines décrocher le label du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), et pourrait devenir , un indicateur de référence comme les diagnostics immobiliers rendu obligatoires pour vendre un bien immobilier.

 

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A partir de trois étages, l’ascenseur devient  obligatoire dans les logements neufs.

 


Entrée d'immeuble avec ascenseur

 

Jusqu’à présent l’ obligation ne concernait que les logements neufs de plus de quatre étages mais un décret modifiant cette partie du Code de la construction, sera prochainement publié.

  

  Cette nouvelle va réjouir les personnes handicapées à mobilité réduite. En effet le gouvernement vient de mettre en préparation un décret qui va rendre obligatoire l’installation d’un ascenseur dans les immeubles d’habitation neufs à partir de trois étages ou plus, pour un seuil de  quatre étages actuellement . Selon la secrétaire d’État en charge du Handicap, Sophie Cluzel : ce texte, viendra modifier  le Code de la construction  et va parmettre de doubler le nombre de logements neufs supplémentaires réellement accessibles .l

 

 Le projet de loi Elan, adopté début juin en première lecture à l’Assemblée nationale, avait suscité ces dernières semaines de vives protestations des associations de personnes handicapées. Ce nouveau textes de lois réduit à 10 % , la proportion de logements qui doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite dans les constructions neuves contre 100 % aujourdh’ui . En contrepartie le gouvernement a  décidé  que  tous les logements neufs devront être «évolutifs», c’est-à-dire adaptables à la perte d’autonomie, à moindre coût. Pour le gouvernement et les députés qui défendent la mesure, il s’agit au contraire d’une «grande avancée» , car la loi de 2005 imposant que les logements neufs soient tous accessibles est jugée coûteuse et peu efficace.

 

  «Il faut permettre aux individus de voir leur logement évoluer en fonction de leur besoin», explique Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires. Les 90% de logements neufs qui ne seront pas «100% accessibles» seront «100% évolutifs». Il s’agira de déplacer des cloisons et de séparer des pièces avec des murs fins qui ne sont pas porteurs. «Ces travaux pourront être faits très facilement, à moindre coût et ne seront pas à la charge des personnes handicapées pour les logements sociaux parce que ce sera aux frais du bailleur», affirme Sophie Cluzel. Le président de la Fédération française du bâtiment confirme à moitié. «Ces travaux ne sont pas compliqués mais coûtent quand même entre 2% et 5% du prix moyen du logement

 

 La Fnath (association des accidentés de la vie) considère cette dernière mesure positive , en effet  les associations la réclamaient depuis longtemps et celle ci avait été rejetée lors du débat sur le projet de loi logement à l’Assemblée. Pour autant, «cette annonce ne pourra à elle seule réduire la colère des personnes handicapées contre l’article 18 du projet de loi Elan, qui conduit à mettre en place un quota fixé à 10% de logements accessibles», a ajouté la Fnath dans un communiqué.

 

 

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Roubaix: Les maisons à un euro sont (très) loin de coûter un euro.

 

 

IMMOBILIER Une association dénonce une « publicité mensongère » de la part de la mairie de Roubaix pour son opération « Maisons à un euro avec travaux »…

 

 Plus de 70 dossiers ont été déposés pour bénéficier de l’une des 17 maisons à 1 euro.Cette opération  est dénoncée par une association en raison des frais de notaires appliqués.

 

Des maisons  vendues au minimum à 5.001 euros.

 Un travail a été réalisé par l’association avec l’aide d’un juriste en droit des contrats, d’un notaire et d’un assureur.  De cette étude il apparait trois points posant problème. D’abord il a été abordé la question des frais de notaire  selon le président de l’association David Guilbert :  « Ils sont onéreux : entre 5.000 et 8.000 euros alors qu’il s’agit d’une transaction  à un euro. » .

 

  L’opération avait été lancée, le 21 mars dernier par l’ouverture des candidatures pour tenter d’acquérir  l’une des 17 maisons mises en vente. Pour l’association roubaisienne il s’agit de « Publicité mensongère » d’un « coup de com ». Tels sont les termes employés par David Guilbert, qui dénonce le dispositif « Maisons à un euro avec travaux », lancée par la mairie de Roubaix .  

 

  Le maître d’œuvre de l’opération , La fabrique des quartiers  essaie de défendre tant bien que mal le projet et cela reste quand même un succès  pour la mairie de Roubaix, puisque La Fabrique des quartiers a reçu 74 dossiers.

 

« Les frais de notaire ont été calculés sur la base d’une valeur estimée par le service des Domaines, et non sur le prix de vente d’un euro », explique La fabrique des quartiers. « Dans ce cas, la maison n’est pas vendue un euro, mais à minima à 5.001 euros ».

 

Un autre problème soulevé pour prétendre aux subventions de type Anah ,   vient de l’obligation de faire appel à un architecte pour assurer la maîtrise d’œuvre du chantier afin de pouvoir  réaliser les travaux dans les règles de l’art . Une contrainte qui fait grimper la note « de 6 % du montant total des travaux hors taxes », déplore l’association.

 

 

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 Les tarifs réglementés du gaz et de l'électricité ne sont pas une protection pour  le consommateur.

 

L'énergie du  marché français est pour l’instant encore aux mains des opérateurs historiques mais  avec l'arrivée des nouveaux entrants  on assiste a une bousculade.  Eni, le 2ème  fournisseur en  gaz et présent également pour la  fourniture d'électricité a lancé via l'Ifop une enquête auprès des consommateurs.

 

 Selon l'enquête menée pour Eni* 67% des personnes interrogées recherchent un prix bloqué dans la durée. Ce qui en fait  surtout le premier critère de choix de motivation à changer d’opérateur.

Dès sa présence sur le marché Français de l’énergie en 2012 , Eni s'est positionné comme un fournisseur de solutions énergétiques sur tous les segments de clientèle.

 

 Avec ses offres à prix fixe pluriannuelles, il a bousculé le marché pour devenir le deuxième opérateur en gaz et il a répondu à une demande forte des consommateurs en quête de protection contre les incertitudes tarifaires.

 

 Depuis peu , présent sur le marché de l'électricité , Eni a su attirer plus d'un million de clients résidentiels et professionnels soit 1.000.0000 clients particuliers et 73.000 sites professionnels.

75% de la production totale (particulier et professionnel) du marché est encore détenue par les fournisseurs historiques et plus de 10 ans après la libéralisation, le marché de l'énergie a du mal à s'ouvrir : 82% des clients électricité sont encore chez EDF et 74% chez Engie. De plus, Les résultats de l'étude menée par l'Ifop  pour Eni montrent que les consommateurs ne connaissent pas vraiment le fonctionnement du marché. Ainsi 43% des français ne savent pas si leurs contrats de gaz ou d'électricité sont au tarif réglementé ou en offre de marché. Et si 60% d'entre eux se disent intéressés par la fin des TRV, ils sont également 63% à estimer que 2023 est un horizon trop lointain.

 

  La fin programmée des tarifs réglementés pour les marchés du gaz et de l'électricité à destination des particuliers serait une réelle possibilité d’ouverture des marchés . Mais si la suppression à venir des tarifs réglementés est un point qui va dans le bon sens , la sortie de cette règlementation prévue dans  6 ans semble beaucoup trop long pour bénéficier au consommateur.

 

 Convaincu que la conquête de nouveaux clients passe par une personnalisation de plus en plus poussée répondant aux besoins des clients, Eni réaffirme les deux piliers de sa stratégie : préserver le pouvoir d'achat des consommateurs à travers des offres de gaz et d'électricité à prix bloqués sur plusieurs années, accompagnées de services et solutions énergétiques pour optimiser la consommation d'énergie et sécuriser le bon fonctionnement des équipements de la maison.

 

 « Si les autorités souhaitent que la fin des tarifs réglementés du gaz et de l'électricité pour les particuliers soit une réussite au bénéfice des consommateurs, il faudra alors que le délai de la phase de transition visant à la suppression des TRV se fasse dans un délai rapide, moins de 3 ans, et qu'elle soit accompagnée d'une communication institutionnelle ambitieuse... »

 

Total rachète Direct Energie

Le groupe Total a acheté le premier fournisseur d'énergie alternatif en France pour 1,4 milliard d'euros  et va atteindre le nombre de  4 millions de clients dans le secteur.

Un accord aurait été trouvé avec les principaux actionnaires de Direct Energie producteur et fournisseur alternatif d'électricité et de gaz français , Total va ainsi obtenir 74% du groupe  pour 1,4 milliard d'euros.

Lancé en 2003  , Direct Energie est devenu le troisième distributeur d'électricité en France et la quatrième entreprise dans le secteur du gaz. Total, qui possède déjà depuis 2016 le belge Lampiris , s'est lancé à son tour sur le marché des particuliers en dénommant son offre "Total Spring". Avec les 2,6 millions de clients supplémentaires de Direct Energie, le groupe devrait passer la barre des 4 millions de clients et dit viser "plus de 6 millions de clients en France".

 

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Propriétaires, c’est le moment d’effectuer des travaux dans le logement que vous louez !

 

Pour les particuliers qui mettent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. Lorsque ces travaux sont supérieurs au montant des loyers, la différence constitue un déficit foncier imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

  entreprendre des travaux déductibles fiscalement

 

 De quoi réaliser une belle économie d’impôt sur le revenu… Sauf qu’avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’auront a priori pas intérêt à engager des charges déductibles, puisque cela ne leur apportera aucun avantage particulier. Les travaux réalisés en 2018 seront déductibles en totalité en 2018, puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019.

 

 Pour éviter que les contribuables ne reportent leurs travaux non « urgents » en 2019, un dispositif particulier de déduction est prévu pour cette année et l’année prochaine. Pour le calcul de leurs revenus fonciers de 2018, les contribuables pourront déduire comme chaque année l’intégralité des travaux réalisés en 2018. En revanche, le montant des travaux qu’ils pourront déduire en 2019 sera égal à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019.

 

 Les travaux réalisés en 2018 seront donc déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019. Par exemple, un contribuable qui effectue 40 000 euros de travaux en 2018 pourra à nouveau déduire 20 000 euros en 2019. Soit 60 000 euros en tout alors qu’il n’a dépensé que 40 000 euros !

 

  Pour que cet effet de levier joue à plein, il faut que le coût des travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment où jamais pour ceux qui souhaitent faire de « gros » travaux ou réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation. Ils pourront déduire plus que ce qu’ils ont dépensé.

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Qui peut échapper à la taxe sur les résidences secondaires?

 

Paris by night



Pour freiner les locations touristiques via le site Airbnb, certaines villes font grimper la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires.

 

 Depuis 2015, certaines communes peuvent appliquer une majoration de taxe d'habitation  aux résidences secondaires .  Les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme résidence principale sont concernés . Cette surtaxe a été instituée pour faire en sorte que les logements existants soient "prioritairement consacrés à l'habitation principale" dans les zones tendues , dans le but de pousser les propriétaires de ces résidences secondaires à vendre leurs logements ou de les louer comme résidence principale. 

 

 Près de 1200 communes,  ont le droit de pratiquer cette majoration. Il s'agit de villes en zones "tendues", où l'offre de logements est bien inférieure à la demande. (On peut les retrouver grâce à ce simulateur officiel). 

 

 La décision de créer une surtaxe d'habitation ou d'en modifier le taux doit être prise par le conseil municipal. Pour la taxe d'habitation 2019, le vote doit avoir lieu avant octobre 2018.  Les propriétaires d'une résidence secondaire à Bordeaux pourraient subir, en 2019, une forte hausse de leur taxe d’habitation ; le maire de la ville, Alain Juppé, s'apprête à soumettre cette augmentation au conseil municipal. 

 

 Le taux de surtaxe sur  la part de la taxe d'habitation revenant à la commune était au départ le même soit 20%, mais depuis 2017, il peut varier de 5 à 60%. À Bordeaux, il est ainsi question de faire grimper la surtaxe de 20% à 50%.  Une centaine de communes aurait pour l'instant décidé d'instaurer une surtaxe. Parmi elles, une dizaine a voté le taux maximal.

C'est le cas de Paris et  de Nice ,  les 60% s'y appliquent depuis 2017 . Dans les zones touristiques, l'accroissement du nombre de résidences secondaires  serait favorisé  par les plateformes de location touristique comme Airbnb . 

 

 Pour la taxe d'habitation 2018, la date limite est le 31 décembre 2019. Il est conseillé de payer le montant demandé même si vous procédez à une réclamation. Car si vous n'obteniez pas gain de cause, le montant serait majoré en raison du retard de paiement. 

Si vous vivez dans une commune concernée par cette surtaxe d'habitation , vous pouvez échapper à la majoration si: 

- vous résidez en dehors de votre habitation principale pour votre travail;  

- vous habitez en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée.

 

 Pour l’instant on ne sait pas si cette taxation des résidences secondaires sera maintenue  en cas de suppression de la taxe d’habitation pour tout le monde . 

"Paris et Bordeaux demandent la création d'une taxe spécifique pour tous les logements sous-occupés, à la fois les résidences secondaires et les logements vacants . Il n’est pas digne d’une municipalité d’ avoir autant de gens qui vivent dans le rue quand le taux de logements sous-occupés avoisine les de 30% dans le centre de Paris.

 

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 La colère des propriétaires contre les dérives de la surtaxe d'habitation

 

Pont de St Nazaire

 

A Saint-Nazaire un collectif de propriétaires se mobilise contre le triplement de la surtaxe d'habitation de leur Résidences secondaires :  «On n'est pas des salauds de riches!», clament ils . Les mairies reconnaissent la difficulté de frapper les seuls spéculateurs. La taxe d'habitation des résidences secondaires a augmenté de 60%,  ce collectif de propriétaires mécontents vient de se constituer :  On en a marre. On est l’os à ronger que l’Etat donne aux mairies. » Alors qu’une grosse partie des propriétaires français vont bientôt être exonérés de taxe d’habitation, ce n’est pas le cas pour ceux qui possèdent une résidence secondaire.

 

 Cette station balnéaire en Loire-Atlantique fait partie des communes où les impôts ont flambé. Comme à Paris , la mairie a voté au mois de  janvier une  de 60 % de la taxe d’habitation, après une première hausse de 20 %. Une disposition qui  passe mal pas chez les propriétaires de maisons de vacances, dont une centaine ( 5% du parc immobilier) se sont réunis dans un collectif dénommé « Les Pigeons de Saint-Nazaire ». Ce dispositif est autorisé  par la loi dans environ un millier de villes où la situation est dite « tendue » en matière de logement. L’objectif est aussi de dissuader la spéculation, notamment via les locations Airbnb

 

  La mairie, qui  assume ce choix,   justifie la décision par un accès au logement qui se complique pour les résidents principaux. « Nous ne voulons pas devenir une ville aux volets clos 10 mois dans l’année », estime la première adjointe Laurianne Deniaud.

 

  « Nous sommes victimes d’une discrimination inadmissible, s’emporte Jean-Paul Hochard, un retraité qui dit passe la moitié de l’année dans sa maison au bord de la mer. La plupart des propriétaires de résidences secondaires sont des gens modestes, beaucoup sont des enfants ou petits-enfants d’ouvriers des chantiers . Et aujourd’hui, on veut les mettre dehors, les obliger à vendre. »

 

  « Ca va produire l’effet inverse, affirme Nicole Dano-Michaudet. Je ne vendrai mon appartement car J’aime venir ici avec ma famille . En réponse à cette hausse de la taxe , je n’aurai pas d’autres choix que de le mettre en location sur ce site. Ca ne me plaît pas du tout mais je n’obéirai pas à ceux qui me disent "dégagez". Nous ne sommes pas  des "salauds de riches". »

 

 « C'est purement et simplement opportuniste. Elle nous met au même rang que Paris », s'offusque Yannick Guihéneuf, le responsable du collectif qui a vu sa taxe d'habitation bondir en deux ans de 1.990 à 2.840 euros. Pour lui, Saint-Nazaire ne correspond en rien à une zone tendue, l'offre de location y est importante et elle abrite 30 % de logements sociaux.

 Le collectif, qui a déjà écrit au Premier ministre et contesté la première hausse d’impôts devant l’administration fiscale assure qu’il ne baissera pas les bras. Il a d’ailleurs reçu le soutien de la députée LREM Audrey Dufeu-Schubert, qui s’est engagée à faire « des propositions dans le cadre du projet de loi de finance 2019 », dans le but de « lutter contre la discrimination fiscale à Saint-Nazaire ». D’autres actions en justice seraient en préparation.

 

  « Vous vous rendez compte, s’exclame Chantal, on paie 1 291 euros de taxe d’habitation pour un T2 ! C’est énorme. Si on avait su, on n’aurait jamais acheté. » Son mari soupire : « Pour l’acquérir, après une vie de travail, on a fait un prêt. Et maintenant il faut payer une taxe en plus. C’est du racket. »

 

   La mairie PS de Saint-Nazaire explique que le logement est en forte tension. L'adjoint aux finances,  affirme qu’il faut endiguer la croissance structurelle du nombre de résidences secondaire, de 4 % à 5 % par an. « C'est trois fois plus important que la progression des résidences principales. Or, l'agglomération consacre beaucoup de moyens à la construction de logements neufs, 10 millions d'euros pour la commune seule », affirme l'adjoint. Contrairement aux grandes villes, Saint-Nazaire ne cible pas les meublés touristiques mais les résidences secondaires classiques.

 

   En choisissant cette surtaxe de 60% la ville de Saint-Nazaire ne cherche pas à renflouer ses caisses puisque cela représente à peine 600 000 euros de recette sur 100 millions de budget, mais à envoyer un message. « C’est un acte politique, admet Martin Arnout. Ce qu’on souhaite, c’est de pouvoir loger les gens qui veulent venir habiter à l’année ici. 60% d’augmentation, c’est beaucoup. Il y a un impact sur les personnes qui est fort et dissuasif. »

 

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 Vers l’ accalmie des ventes immobilières.

 

 

2017  aura été l’année marquée par un  volume de ventes record  avec  des prix en forte hausse dans les villes les plus recherchées, 2018 s’annonce plus calme avec des points d’inquiétude qui se maintiennent.

 

  Le réseau Century 21 estime dans son bilan annuel que l’exceptionnel dynamisme du marché immobilier français en 2017 s’explique surtout par des performances en début de l’année, et que «la décrue est annoncée» pour 2018. Le seuil historique de 850.000 ventes durant l’année 2011 en France a semble t-il été  largement dépassé avec une estimations tablant sur 950.000 transactions en 2017, le président du réseau Laurent Vimont n’en souligne pas moins que les prix «restent contenus» avec une augmentation moyenne annuelle de 1,2%.

 

  Le marché  qui semble  s’auto-réguler, selon Century 21,  affiche néanmoins plusieurs records historiques. À Paris, rien ne semble pouvoir freiner la hausse des prix: «les 9000 euros du mètre carré ont définitivement été franchis avec un prix moyen s’établissant à 9084 euros, souligne Laurent Vimont. Il a pris 7,5% sur un an et 43,5% en dix ans!» D’ailleurs, sur l’ensemble du territoire, le réseau enregistre un record historique pour le montant moyen des transactions à 208.759 euros. Une hausse qui accompagnerait une augmentation des surfaces (86,2 m², autre record) rendue possible par les conditions très favorables du crédit.

 

  Le nouveau président de La Fédération nationale de l’immobilier Jean-Marc Torrollion, estime par ailleurs que la hausse des prix pourrait se poursuivre entre 2 et 4% en 2018 dans la mesure où les fondamentaux du marché sont bons et que l’emploi repart à la hausse. En revanche, tous les professionnels s’entendent à reconnaître que les investisseurs restent trop peu présents et que la pénurie risque de s’aggraver sur le marché locatif. Jean-Marc Torrollion souligne «Le mauvais traitement du parc locatif privé avec trop de signes contradictoires»,. Le nouvel impôt sur la fortune immobilière l’IFI  ainsi que la hausse de la CSG vont diminuer la rentabilité et la possibilité d’un élargissement de l’encadrement des loyers va rien arranger à la situation. Le désinvestissement dans le parc locatif du secteur  privé  en inquiète déjà plus d’un. Century 21 relève également que les retraités, employés et ouvriers fuient la capitale pour se répartir dans le reste de l’Île-de-France. À l’inverse, les cadres sont encore plus nombreux à opter pour Paris, délaissant parfois la banlieue.

 

  Chez Orpi, on on rappelle cependant que «les taux bien que toujours bas, n’ont pas suffi à amortir la poussée des prix». Tout en soulignant que les fondamentaux du marché restent bons et que la hausse des prix est restée relativement modérée, la nouvelle présidente du réseau, Christine Fumagalli, rappelle que «le déséquilibre entre offre et demande reste très important dans les zones tendues et à l’origine de la forte pression sur les prix. Les délais de vente, qui se raccourcissent cette année, témoignent de la tension du marché», précise-t-elle.

 

. Les tarifs augmentent pour la deuxième année consécutive, mais de façon modérée en 2017: + 1,2% en France. En Île-de-France, la hausse s’affiche à + 1,4% (la même qu’en 2016) pour culminer à 7,5% à Paris (+ 43,5% en 10 ans). Huit régions voient leurs prix augmenter avec des ampleurs très variables (notamment Centre-Val-de-Loire et Nouvelle-Aquitaine dépassant les 5% quand l’Occitanie et la Normandie sont quasi stables). Seules trois régions sont orientées à la baisse: Hauts-de-France, Bretagne et PACA.

PRIX AU M². A 2552 €, le prix moyen au m² en France reste loin du record de 2011 à 2665 €. En Île de France, même tendance: 3194 € contre 3418 € en 2011. En revanche, Paris est à son sommet historique, au-delà de la barre des 9000 €. 

PRIX D’ACHAT. Record historique pour cette étude avec un prix moyen en France de 208.759 € (202.510 € pour les appartements et 222.847 € pour les maisons). L’Île-de-France suit la même tendance avec un record à 253.216 € (211.086 € pour les appartements contre 318.139 € pour les maisons) tandis que Paris crève purement et simplement les plafonds. À 452.545 €, la transaction moyenne a augmenté de 200.000 € en 11 ans pour une surface qui a tendance à diminuer.

SUPERFICIE. Nouveau record sur l’ensemble du territoire qui détrône celui de 2016: 86,2 m² (58,4 m² pour les appartements et 114,7 m² pour les maisons). L’Île-de-France suit la même tendance à 80,2 m² en moyenne (58,2 m² pour les appartements et 109,9 m² pour les maisons). Les Parisiens, eux, reculent et doivent se contenter de 50,8 m² pour faire face à la hausse des prix.

DÉLAIS DE VENTE. À 91 jours en moyenne à travers la France, les délais de vente raccourcissent mais restent très loin du niveau plancher de 2004 à 64 jours! En Île-de-France, ce délai se contracte de 8 jours pour atteindre 79 jours tandis qu’il tombe à 57 jours dans la capitale. Mais là aussi, on reste loin du minimum, atteint en 2011: un mois et demi.

 

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Le patrimoine immobilier de la France en six chiffres

 

 

Hausse des ventes immobilière Hauts de France

 

 L’économiste Patrice de Moncan  avec la participation de  Fédération de l’immobilier ont opéré  une synthèse de ce que vaut notre patrimoine bâti d’après une étude portant sur 7 grandes villes françaises  Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille, Nantes, Nice et Lyon .  Patrice de Moncan s’était lancé l’audacieux défi de chiffrer la valeur de plusieurs grandes villes de France Le résultat est le fruit d’une recherche entamée il y a près de 40 ans , cette exploration immobilière a été condensée en un seul ouvrage: Que Vaut la France? et l’on peut en tirer entre autres   5 données significatives.

 

 +42%. La palme  des villes bâtisseuses revient sans ambiguité à Nantes . Au cours des 17 dernières  années, la cité a accru son parc immobilier tous logements confondus  de 42%. Alors que la moyenne des villes portant sur cette étude est une hausse autour de  15% . En queue de peloton, Nice n’a progressé que de 7% sur la même période , il aut dire que la ville possède peu d’espace pour se développer.

 

 48%. C’est la part des immeubles détenus en copropriété. Avant la Seconde guerre mondiale, la copropriété n’existait pas , aujourd’hui  cela représente  la forme de propriété immobilière la plus répandue , souligne cette étude  qui fait état d’un véritable «dépeçage» réalisé par les promoteurs et les marchands de biens  . L’évolution de la copropriété depuis l’an 2000 comme depuis la fin de la Seconde guerre mondiale est le phénomène le plus marquant du patrimoine en France», note Patrice de Moncan.

 

 6,85. C’est le nombre total de logements par bâtiment dans les villes étudiées  . Ce «taux de verticalité» a beaucoup progressé au cours des 17 dernières années puisqu’il n’était que de 5,3 en 2017. Cependant bon nombre de grandes villes restent encore très basses comme Nantes ou Bordeaux où ce taux atteint respectivement 3 et 2,2. Seules Paris et Lyon sont construites beaucoup plus haut que la moyenne française avec des taux de verticalité de 15,5 et 9,7.

 

 87.836. Cela correspond au nombre d’immeubles détenus par la municipalité de Paris, ce qui représente 8,96 % du patrimoine immobilier de la capitale pour seulement 2,7% à Marseille ou 2,8 % à Bordeaux. Ce patrimoine  gigantesque englobe les logements de fonction, les commerces, les églises, les lieux de spectacle, musées, écoles, et les logements sociaux . Si l’on retient que les  propriétés de la Mairie de Paris , cela équivaut  au patrimoine de la sixième ville de France , ce qui est précisément la taille de la ville de Nantes !  l’État, est bien sûr le premier propriétaire en France, mais  son importance  a beaucoup diminué surtout  dans les grandes villes  et  il ne possède plus que 1,6% des bâtiments. Il faut dire que L’Armée et la SNCF  ont vendu ces dernières années une bonne partie de leurs propriétés , reste les hôpitaux  a posséder un patrimoine important . À Paris l’AP-HP possède ainsi 4500 logements en ville, 1800 en banlieue et  quelques bâtiments comme le  théâtre Mogador.

 

 58,7% du patrimoine de 7 villes étudiées,  date d’après la fin de la Seconde guerre mondiale et plus du tiers est postérieur aux années 1970. Paris fait figure d’exception avec 50% d’immeubles datant d’avant 1919, fruit de l’urbanisation d’Haussmann. Parmi les villes les plus «jeunes», Nantes détient la palme avec 55% de ses immeubles élevés après 1971.

 

 1033 milliards d’euros. C’est le patrimoine estimé des  7 grandes villes étudiées. Le  chiffre  est obtenu suivant le prix des transactions récentes , qui ont été réalisées dans tous les quartiers des communes.  L’auteur  de l’ouvrage et des agents immobiliers Fnaim ont ainsi évalué la valeur des logements, des bureaux, entrepôts et des commerces de toutes les villes étudiées. Le montant global du patrimoine est  estimé à   809 milliards d’euros pour l’habitation, 166 milliards pour les bureaux et 57 milliards pour les commerces et boutiques.

 

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 Le coût des emprunts immobilier au plus bas depuis 1975

 


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Bien que  la hausse des prix de l’immobilier diminue le pouvoir d’achat des ménages , ceux-ci  ont emprunté avec  un taux de 1,57% en juin , si on déduit le taux d’inflation , le taux réel du crédit immobilier est au plus bas.


 Les futurs acquéreurs de biens immobiliers subissent peu pour l’instant la remontée des taux de crédit . Avec un niveau au plus bas atteint en décembre 2016, les taux n’ont que très peu remonté depuis ,  la spectaculaire remontée attendue par les acteurs de l’immobilier n’est toujours pas au rendez-vous  , avec même une stabilisation au mois de juin , à 1,57% en moyenne, selon le dernier baromètre Crédit Logement.  Les ménages qui représentent un risque faible pour les banques , ont même de meilleurs taux qu’il y a un an (avec des crédits à 1,29% sur 20 ans contre 1,41% en juin 2016).

Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

  l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

Loyers encadrés uniquement à Paris et à Lille : décision annulée

 Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés


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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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