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Diagnostic immobilier Lille

La ministre du Logement annonce les réformes à venir…

 

 Emmanuelle Wargon la ministre du Logement, vient d’expliquer les grandes réformes qui vont concerner dans les prochains mois, les locataires, propriétaires et acheteurs .


Le Parlement est en train d’examiner le projet de loi de finances pour 2021 et la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon , vient de passer en revue les réformes qui vont impacter le secteur, dans le mois à venir.

 

 MaPrimeRénov’, loi anti-squat , Emmanuelle Wargon , la ministre confirme  que des amendements gouvernementaux ont été déposés , afin d’améliorer l’efficacité des aides à l’achat dans le neuf. Il s’agit d’aménager le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif d’investissement locatif Pinel, qui garantit un avantage fiscal à ceux qui achètent dans le neuf dans le but louer. Ces dispositifs seront améliorés , à compter du 1er janvier 2022.

 

 La réforme des APL entrera en vigueur au 1er janvier 2021 , à cette date les aides au logement ne  seront plus calculées sur la base des revenus de l’année N-2 des allocataires, comme c’était le cas jusqu’à présent, mais sur les revenus de l’année en cours. Selon la ministre , cette réforme est juste et  pourrait servir "d’amortisseur social" quand beaucoup de ménages risquent de voir leurs revenus baisser , un dispositif spécial pour les étudiants qui travaillent sera mis en place afin que leurs APL ne diminuent pas en raison des revenus qu’ils perçoivent.

 

 Concernant l’amendement anti-squat, récemment voté à l'Assemblée nationale, Emmanuelle Wargon précise que cette réforme vise à mettre  les propriétaires de résidences secondaires, sur le même plan que les détenteurs de résidences principales , car ils ne bénéficiaient pas jusqu’ici des mêmes procédures administratives d’expulsions .

 

MaPrimeRénov’


L’aide MaPrimeRénov’ qui encourage les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique fera l’objet d’une nouvelle version pour un élargissement à tous les propriétaires selon leurs revenus, mais aussi aux bailleurs, avec une  simplification des aides pour les copropriétés , un panorama complet de cette prime sera exposé prochainement .

 

 

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La réussite de Tokyo pour dégonfler la bulle immobilière des années 80 .

 

 

Le maire de Lyon veut appliquer à sa ville la loi sur l’encadrement des loyers et cette  mesure pourrait être appliquée dès l'an prochain . Pourtant la ville de Tokyo avait réussi sans avoir mis en place l'encadrement des loyers à dégonfler sa bulle immobilière.

 

Quelle a été la stratégie de la ville de Tokyo pour  dégonfler sa bulle immobilière sans avoir utilisé l'encadrement des loyers?


 La plus grande zone urbaine du monde Tokyo-Yokohama avec 38 millions d’habitants (56 % de la population française) avait connu une bulle énorme et la valeur de l’immobilier  fin 1991 y représentait 20 % de tous les actifs immobiliers de la planète . L’explosion de cette  bulle immobilière gigantesque  est devenu depuis le cas d’exemple pour les économistes. Contrairement à ce que l’on pourrait croire ,  la croissance du prix des actifs immobiliers  depuis le début des années 2000 et par conséquent  celle des loyers – est tout à fait raisonnable en comparaison  aux  métropoles mondiales comme San Francisco, Londres ou Paris. Cette évolution  des prix ne dépend ni de la décroissance démographique ,  ni  des dispositifs spécifiques sur le logement social  .

 

 Comment la bulle a été dégonflée ? La réponse vient de l’offre : depuis 2003 à Tokyo  le stock de logements augmente de 110 000 unités par an , ce qui est très important comparé  à une progression  de 20 000 à 40 000 logements pour Londres . La  particularité au  Japon est qu’il existe un volume important de démolitions d’immeubles même relativement récents et les  anciens immeubles sont alors remplacés par des immeubles de plus grande hauteur : sur une période de vingt-cinq ans le parc des immeubles de plus de six étages a été pratiquement multiplié par dix.

 

 Contrairement aux principales métropoles occidentales une production massive est plus facile au Japon . En effet le pays a mis en place en 2002 la loi sur la renaissance urbaine  , ce qui a opéré une modification radicale des règles d’urbanisme et d’octroi des permis de construire . Les règles d’usage des sols sont définis au niveau national avec 12 types d’usage possible (7 types de zones résidentielles et 5 zones commerciales ou industrielles). Tout propriétaire de foncier peut construire exactement ce qu’il veut s’il respecte les règles de construction et les niveaux de nuisance de la zone dans laquelle sa parcelle se situe, pouvant ainsi démolir son immeuble de 2 étages pour en construire un de 8 si cela est possible dans sa zone.

 

 Aujourd’hui , le renouvellement urbain à la japonaise n’a rien à voir de ce qu’il est en France car les investisseurs ont pu alors éviter la pression des élus, des fonctionnaires out des riverains. Tout cela a conduit a plus de souplesse dans l’offre de logements et aussi  à la maîtrise des prix.  On peut se demander pourquoi  la même  stratégie n'est pas appliquée en France , est-ce possible  ou bien certains éléments devraient  être adaptés au cas Français ?

 

 La France a déjà connu sous l’impulsion forte de l’Etat , des époques de construction en masse , avec  le Baron Hausmann à Paris et durant les années 1960 et 1970 avec la construction des grands ensembles .  Une décision malheureuse  a surtout été prise par François Mitterrand,  au début des années 1980 avec le transfert de l’Etat aux maires de la décision d’octroi des permis de construire, alors que le pays  comptait alors (et compte toujours ) le plus grand nombre de communes d’Europe. Ce choix s’oppose aux règles mises en œuvre au Japon dans les années 2000 et le pays peine à enrayer la crise du logement . Il y a aussi la facilité mise en place pour engager  des recours contre la délivrance des permis de construire  , ce qui est à l’opposé des règles en vigueur au Japon.

 

 Pour passer du système actuel ultra administré et judiciarisé au dispositif ultra simplifié à la japonaise , il faudrait une révolution  et admettre de bonne foi  que l’augmentation de l’offre peut faire baisser les prix et donner au plus grand nombre , un accès plus facile au logement . En France le logement n’est pas assez  considéré comme un marché et la politique du logement est basée sur trop d’intervention publique : fiscalité immobilière trop forte pour trop de  dépenses publiques sur le logement, réglementations trop nombreuses  , complexes  et  fluctuantes , avec un secteur  public hypertrophié , trop de logement social …

 

 D’autres pays que le Japon ont réussi à mettre en place une politique presqu’aussi efficace ,  comme en Suisse avec une restriction pour l’acquisition d’immobilier par des non-résidents  ,  en Allemagne avec un système de miroirs des loyers ,  ou à Singapour par la stricte séparation des constructions entre le foncier public et la propriété privée . Dans notre pays il existe  des particularités historiques et sociétales sur lesquels  s’appuient  les écosystèmes du logement  . Mais ailleurs  les résultats sont au rendez vous , s’il on tient compte du prix du mètres carré rapporté au PIB par habitant  il est de  17% en Allemagne, 20 % pour la Suisse, 27 % à Singapour contre 41 % pour la France.

 

 L'encadrement des loyers et notamment à Paris parait inefficace pour lutter contre la flambée des prix de l'immobilier . Pour mémoire , en France  l’expérience du blocage des loyers mis en place au début de la première guerre mondiale , qui s’est maintenu jusqu’en 1948 , est un  dispositif qui a contribué à un effondrement de la production entre les deux guerres mondiales , ce qui explique en partie la situation catastrophique d’offre de logements  à la fin de la guerre.

 

 Le dispositif d’encadrement de la loi ALUR mis en place par Cécile Duflot , ministre du logement qui représentait un clivage politique et idéologique fort , est utilisé par deux communes dirigées par la gauche (Paris et Lille) et à vocation à être repris à Lyon par la nouvelle majorité regroupant l’intégralité de la gauche. La solution étatiste de l’encadrement des loyers constitue une option politique tentante pour ceux qui veulent ignorer le marché, mais vouloir limiter les nouvelles constructions pour des raisons environnementales ou autres,  entraine des augmentations de prix et de loyers , ce qui complique l’accès au logement pour beaucoup . Une politique de gauche qui pénalise les classes sociales moyennes  et écarte celles les plus défavorisées .

 

 

Nouvelle ère  pour le marché immobilier ?


 

 Le marché immobilier semble entrer dans une nouvelle ère si l’on se base sur le dernier baromètre des prix publié par MeilleursAgents .


 Alors qu’après le confinement on avait vu un retour en masse d’ acheteurs sur le marché pour mener à bien leur projet immobilier, la fièvre acheteuse des mois de juin et de juillet paraît bel et bien terminée.Cette  demande accrue , qui avait regonflé  le marché, commence de nouveau  à baisser dans tout l’Hexagone et laisse augurer un rééquilibrage des échanges dans les mois à venir.

 

 Quatre mois après la première crise du coronavirus   et avec une deuxième vague de l’épidémie qui est en train d’arriver, les particuliers sont de plus en plus déboussolés concernant une éventuelle acquiqition . Les dernières  annonces de plans sociaux (Bridgestone, Renault, Auchan, Airbus, Nokia…), font envisager une  hausse du chômage à laquelle s’ajoute  la destruction des emplois suite  à la pandémie , de même que l’incertitude sur les  conditions attendues concernant le chômage partiel de longue durée , font retarder  le projet d’une majorité des candidats à la propriété , ce  qui  repousse  leur présence  sur le marché. Les indicateurs de Meilleurs Agents, sont sans appel au sujet de la tension immobilière qui baisse sur tout le territoire ; celle ci détermine la proportion d’ acquéreurs par rapport au nombre de vendeurs. A Rennes et Toulouse, par exemple, cette tension a baissé de 9 %  .

 

Seule exception à cette morosité actuelle, Lille affiche toujours un ratio de l’ordre de 12 acheteurs pour 10 vendeurs.

La raison ? Avec ses loyers élevés, la Capital des Flandres est l’une des dix plus grandes villes de France où, à mensualités égales, on perd le moins de mètres carrés en basculant de la location à l’achat .

 Paris étant un marché à part n’est pas épargnée par ce changement de situation. Alors qu’en janvier, tous les signaux donnaient à croire que la capitale dépasserait le seuil des 11 000 € du mètre carré au plus tard à la fin de l’année, celle-ci enregistre en effet une véritable chute de la demande  . La capitale est  touchée par la crise du coronavirus et les conséquences économiques qui y sont liées , comme les autres grandes métropoles françaises . L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents est très clair et c’est du jamais vu depuis des années :  il ne reste à ce jour plus que 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs sur le marché ! 

 

 Au niveau des prix , les petites surfaces ont  conservé les mêmes prix , contrairement aux grandes surfaces qui ont vu leur prix reculer de 0,9% en septembre . Cette  baisse notable peut aussi s’expliquer  par le fait que durant cette  période de l’année , ces biens sont moins recherchés par les familles.

 

Les villes moyennes qui vont  résister .


Avec les effets du  confinement et  la découverte du télétravail ,  près d’un quart des actifs des grandes agglomérations souhaiteraient déménager pour s’installer dans des villes moyennes, cela représente environ 400 000 personnes.  Des communes comme  Angers , Reims et Clermont-Ferrand  sont pour Meilleurs Agents, des villes de taille moyenne qui ont un fort potentiel de résilience sur le marché immobilier. Ces trois villes à taille humaine cumulent en effet de nombreux atouts la demande y est toujours soutenue et cela  présage une bonne dynamique pour les mois à venir.

 

Qui va payer l’explosion la dette publique en France ?

 

 

  Depuis le confinement, l'État aide  tous les secteurs de l’économie mais cette assistance pèse lourd sur les comptes publics. Au deuxième trimestre, la dette a augmenté de 200 milliards d'euros et représente à ce jour 114 %, du produit intérieur brut (PIB) du pays atteignant un sommet historique de 2.638,3 milliards d'euros , soit 12,7 points de plus qu'au premier trimestre 2020 et 49,6 points de plus qu'en 2007. Cette explosion résulte, « de la hausse des dépenses d'intervention (chômage partiel notamment), ainsi que des reports d'imposition et de la contraction des recettes fiscales sous l'effet de la chute de l'activité économique », note l'Insee. Si certains tentent de minimiser le problème, il devrait être pris très au sérieux, met en garde  Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI dans son nouveau livre RESET – « Quel nouveau monde pour demain ? » en tête des ventes des essais économiques.

 

 Malheureusement, il semblerait que ce n’est que le début, et d’ici fin 2020, l’endettement pourrait atteindre la barre des 125% du PIB. Mais en dépit de ces niveaux stratosphériques, les taux d’intérêt des obligations de l’Etat français restent bas et même négatifs jusqu’aux échéances de dix ans. Face à cette anomalie,  de plus en plus de voix appelent à continuer l’augmentation de la dette publique. Avec pour argument suivant  : puisque s’endetter ne coûte rien, autant en profiter , d’ailleurs, le Japon en est déjà à près de 240% de dette publique par rapport au  PIB et personne ne voit quelquechose à redire !

 

 Ce raisonnement oublie cependant le principal , car ce n’est pas parce que les taux d’intérêt sont très bas que la dette baisse car si elle ne coûte pas cher, il faudra bien finir par la rembourser.  Seulement étant donné que l’aveuglement collectif autour de la dette publique est grand , cet  argument de bon sens est de plus en plus mis de côté . Néanmoins , avec l’ampleur dramatique de la dépression économique actuelle (qui est  loin d’être finie , d’après les indicateurs avancés) , mais lorsque la maison brûle, il faut tout faire pour éteindre l’incendie et cette débauche de moyens semble justifiée . Pour autant, une question simple  mais lourde de conséquences se pose : qui va payer cette valse des milliards ?

 

Pour réduire sa dette , la France compte d’abord sur un retour de la croissance.


 Il existe quatre réponses possibles pour réduire la dette . La meilleure consisterait en un retour rapide de la croissance forte. Une dette publique élevée n’est pas forcément catastrophique, seulement si elle est soutenable, et qu’elle génère assez de croissance pour au minimum payer les échéances qui sont dues. Seulement dans ce contexte actuel de récession, rares sont les pays qui peuvent y arriver et il faut savoir que la France n’y est encore jamais parvenue depuis 2007.

 

 La  deuxième réponse possible est l’augmentation de l’inflation et l’Histoire a prouvé  qu’avec une forte inflation l’Etat peut rembourser sa dette de façon presqu’indolore. Mais  deux problèmes apparaissent : d’abord on ne peut pas décréter l’inflationet ensuite si l’inflation est trop importante  quand la récession et le chômage élevé demeurent alors les revenus ne peuvent suivre, et cela aggrave la récession et par la suite  le chômage, les déficits et la dette… C’est pourquoi, certains Etats choisissent une troisième solution, qui est pratiquement toujours utilisée, en particulier en France, en l’occurrence l’augmentation des impôts. Le premier ministre et le Président français ont beau affirmer que ce ne sera pas le cas il est raisonnablement difficile de les croire .

 

 On voit déjà que les suppressions de la CRDS et de la taxe d’habitation prévues durant cette année ont été reportées . Le véritable problème est que la France déjà numéro un mondial de la pression fiscale, va accroître celle-ci ce qui va encore diminuer la croissance par une réduction de l’assiette fiscale, avec pour conséquence l’augmentation des déficits et la dette.

 

 Une quatrième solution semble alors faire l’unanimité : l’annulation de la dette , ce qui ont fait tous les pays en  situation de surendettement ou de défaut de paiement . Sans  annuler la dette publique qui est détenue par les épargnants, pour éviter l’effondrement du système , l’idée est de  supprimer uniquement la dette publique détenue par les banques centrales , parce qu’en principe , une banque centrale ne peut pas être en situation de faillite.

 

 Dans ce cas trois inconvénients apparaissent : d’abord il existe un mur entre la la théorie et la pratique , parce que dans les pays développés les statuts des banques centrales, comme ceux de la BCE, interdisent d’annuler la dette. Sauf évènement extraordinaire il est très improbable que l’on puisse changer subitement cette règle de base, indispensable à l’indépendance des instituts d’émission de monnaie . Deuxième inconvénient , même en ayant passé miraculeusement  cet obstacle, il est possible que la zone euro, déjà particulièrement instable , ne puisse résister à une annulation des dettes qui sont détenues par la BCE, en raison d’ une distorsion qui serait créée entre les Etats qui ont bien gérés leurs dépenses et les autres . Certains pays ne voudraient alors pas payer pour ceux qui ont dépensé sans compter ; inutile de préciser de quels pays il s’agit .

 

Troisième inconvénient , cette stratégie signifie qu’après avoir annulé ses dettes un Etat ou plusieurs États,  perdront durablement en crédibilité , avec pour conséquence immédiate une  remontée massive des taux d’intérêt des obligations , cela aggraverait alors la récession et ferait augmenter le chômage, avec une nouvelle flambée des déficits et des dettes, et le  risque de troubles financiers, sociaux et sociétaux qui en résulteraient.

 

 Sur le long terme, sous l'effet mécanique du retour de la croissance le gouvernement estime que la dette devrait légèrement baisser en 2021 à 116 % du PIB. Ce qui est plus inquiétant , ce sont les années qui vont suivre car  « pour stabiliser la dette dans les prochaines années, il faudra avoir de la croissance », avance Agnès Benassy-Quéré, chef économiste à Bercy. La mesure du plan de relance, qui accorde de façon pérenne une baisse de 10 milliards d'euros des impôts de production, n’est pas financée.

 

 La Banque de France prévoit une croissance de 3 % en 2022 , mais sans pouvoir  se projeter au-delà en raison des futurs choix politiques autour de la transition énergétique ,  car un virage trop brusque en ce domaine ,  pourrait profondément ralentir la production dans le pays . Dans un tel  contexte, rien n'assure une stabilité de la dette par le simple différentiel existant entre la croissance et les taux d'intérêt.

 

 Bruno Le Maire, le ministre de l'Économie, évoque encore la piste de « la maîtrise des dépenses publiques et de la poursuite de réformes de structure ». mais les réformes  cette année se sont limitées à tour de vis à Action logement, l'ex-1 % logement , la  marge de manœuvre du gouvernement reste très limitée .

 

 En conclusion, à l’exception de la première solution, les trois autres engendreraient des dégâts collatéraux considérables et certainement destructeurs. Dans ce cadre, il nous faut donc une fois encore rappeler le bon sens : augmenter les dettes publiques, oui, mais pas seulement pour éteindre l’incendie, cela doit aussi favoriser l’investissement, l’innovation et, in fine, le retour de la croissance forte. La solution existe, reste à savoir si, pour une fois, nos dirigeants auront l’intelligence de la mettre en musique.

 

Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI

Son nouveau livre RESET - Quel nouveau monde pour demain ? est en tête des ventes des essais économiques.

Retrouvez la vidéo sur sa chaîne YouTube.  Les banques centrales vont-elles déclencher une nouvelle crise bancaire et financière ?

https://www.youtube.com/channel/UCX0IqCxHb4xhdE9QPixAlfg

 

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Boulversements du marché locatif à Paris 

 

 

 

Depuis le déconfinement on assiste à  une hausse spectaculaire de l'offre de logements à louer à Paris et avec l’envie du grand air , les demandes d'appartements baissent énormément dans la capitale au profit de communes voisines.


 Le coronavirus et la crise économique sont en train de placer Paris  à un tournant en matière d'immobilier en bouleversant  le marché de la location .  Le phénomène se retrouve aussi dans la plupart des grandes villes françaises  où  l'offre locative explose . Le nombre d'offres de logements à louer dans les grandes villes françaises a augmenté de 14,9 % sur un an . De juin à août 2020 , dans la capitale, le site SeLoger  enregistre  un véritable boom de la mise en ligne d'appartements à louer avec un  nombre de logements proposés à la  location longue durée  dans les annonces immobilières , en  augmentation de 7% pour les appartements vides par rapport à la même période de 2019 et +67% pour les meublés, qui  représentent  la majorité  de l'offre à Paris.

 

Les propriétaires redécouvrent le marché locatif longue durée.


 D’après Ian Brossat l'adjoint à la maire de Paris chargé du logement : "Du fait du très fort ralentissement touristique , de nombreux propriétaires qui louaient jusqu'ici leur appartement sur Airbnb se tournent vers le marché locatif traditionnel" .   Même  constat sur le site  "Le Bon Coin", qui  regrette l'infortune des plateformes de location de meublés touristiques. Il y aussi le durcissement des conditions de location d'un meublé touristique depuis l'an dernier . Dans la plupart des grandes villes, un propriétaire ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sous peine de sanction pécuniaire. De plus, proposer son logement comme meublé touristique est plus rémunérateur mais occasionne davantage de contraintes. Enfin, dans le meilleur des cas, le logement est occupé 85 % du temps. La location longue durée permet donc de réduire la vacance locative.

 

 L’'Ile-de-France a dénombré cet été 14 millions de visiteurs en moins sur les 35 millions de 2019 , la fréquentation touristique s'est donc effondrée à Paris . Avec une 2ème vague de l'épidémie, il n'y a aucune raison pour que la situation s'arrange, et  beaucoup de bailleurs ont décidé de basculer sur la location longue durée comme  dans la plupart des villes touristiques du pays.

 

 La tendance est à l'exil pour beaucoup de Parisiens et pour fidéliser leur locataire et ainsi sécuriser leur investissement en période d'incertitude , de plus en plus de propriétaires-­bailleurs  fixent  le prix des loyers "sous le plafond" fixé par l'encadrement des loyers avec des réductions de prix de 100 euros par mois par rapport au seuil maximal autorisé .

 

 Les deux mois d'enfermement auraient engendré un "déclic" chez certains citadins, un effet "plus jamais ça". Beaucoup de locataires sans balcon ni terrasse auraient mis fin à leur bail dans la capitale pour en signer un autre plus près de la nature ou dans une commune avec des prix de l'immobilier plus abordables

 

La location envisagée comme solution de repli.


 Si elle se confirme , cette fuite  de Paris , va  libérer un grand nombre de logements  qui vont se retrouver en attente sur le marché locatif  avec  l'apparition d'un "marché de report"  Quelles villes vont en profiter ?  L’étude  de SeLoger en résulte que les villes où la recherche d'appartement à louer s'est envolée sont La Courneuve (+121%), Livry-Gargan (+79%), Suresnes (+52%), Vincennes (+46%), Choisy-le-Roi (+46%), Montrouge (+43%), ­Puteaux (+37%), Rosny-sous-Bois (+24%), Alfortville (+19%).

 

 Autres conséquences liées au confinement : la rupture d'un grand nombre de couples ; selon un  sondage Ifop, 11% des Français déclaraient souhaiter "prendre des distances" avec leur partenaire, et 4% "rompre de manière définitive" et le plus souvent une séparation, c'est deux logements  en location. On pourrait alors assister à une montée en puissance de la location.

 

 L’autre explication  non des moindres est que l'acquisition d'un bien immobilier dans Paris est devenue impossible pour la plupart des ménages le prix du mètre carré est devenu exorbitant, et les banques accordent de moins en moins  de prêts immobiliers et même si les taux d'emprunt sont au plus  bas (1,24% en moyenne), plus d'un dossier sur dix est refusé , contre un sur vingt  l'an passé à la même époque. Ceux qui sont  "exclus de l'achat" se rabattent  alors sur la location.

 

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Incertitude après une vague d’achats immobiliers due au confinement . 

 

 

 

Aujourd’hui, les acquéreurs font preuve de davantage de prudence et  négocient beaucoup plus les prix . Avant le Covid-19 , tous les indicateurs montraient que le marché immobilier progressait par rapport aux records de 2019, puis il y a eu la fermeture des agences immobilières pendant deux mois sans aucune nouvelle acquisitions possible .  Le confinement a permis aux  ménages de revoir leurs projets d’achat ,  refaire leurs calculs en consultant les petites annonces en ligne , ainsi  beaucoup de clients, après avoir passé deux mois à tourner en rond chez eux , pressés de trouver un nouveau logement au premier jour du déconfinement ont visité, réfléchi quelques heures et acheté .

 

 Ce rebond de la demande a été assorti d’un développement  de l’offre , beaucoup de propriétaires qui hésitaient à mettre leur bien sur le marché, faute de réussir à en trouver un nouveau, se sont lancés et juin 2020 est  un mois record. Beaucoup d’agences n’avaient  jamais vendu autant de biens avec la signature de plusieurs promesses d’achat par jour , mais cette effervescence est retombée vers la fin juillet .

 

 Aujourd’hui l’ambiance a changé et les professionnels commencent à s’inquiéter,  les acquéreurs sont toujours présents, mais nettement plus circonspect , ils ne s’engagent plus n’importe comment et, surtout, plus à n’importe quel prix , bien que  le nombre de mises en vente reste insuffisant pour les satisfaire tous,. Les appartements sans balcon et les maisons sans jardin ne sont plus visités si ils sont proposés dans les mêmes fourchettes de prix qu’avant la crise .

 

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Les prix de l’immobilier pourraient baisser de 20 % jusqu’en 2022 !

 

 

 

Dans son nouveau livre : Quel nouveau monde pour demain ? qui est en tête des ventes des essais économiques depuis sa sortie le  02/09/ 2020 ,  Marc Touati , économiste et président du cabinet ACDEFI , estime que les prix de l'immobilier devraient chuter de 20% en moyenne en France (et notamment dans les grandes villes où la bulle est la plus forte) au cours des deux prochaines années.

 

 De 1998 à 2008, les prix des logements anciens ont  flambé de 151 % et une nouvelle bulle s’est installée dans les années qui ont suivi  . avec  une évolution sinusoïdale ;  la crise de 2009 a fait chuté  les prix de 10 % , puis la bulle a regonflé  en 2011-2012 (+ 13 %), et diminué de nouveau en 2013-2015 (- 7 %), pour finalement se redévelopper  de 2016 à 2020 , avec les prix des logements anciens  qui ont  flambé de 14 %.

 

 L’immobilier reste  néanmoins toujours  un très bon placement de père de famille et les chiffres de l’INSEE sont là pour le prouver : les ménages ayant acheté leur résidence principale sont les mieux protégés contre les revers de fortune et la pauvreté . Il est  donc préférable d’investir dans la pierre , pour éviter les  bulles financières et les krachs boursiers ou même les crises en tous genres. Les modes financières passent et les 30 % de Français les moins protégés ne possèdent pas de patrimoine immobilier.

 

 Seulement , la valeur des biens immobiliers est aussi soumise à variation et on le constate actuellement : celle-ci fait l’objet d’une “bulle”. Même si le premier objectif des ménages est  l’achat de la résidence principale ,  cela n’est pas sans risques car  les  « bulles immobilières »  sont particulièrement coûteuses et leurs effets sur l’économie sont très puissants en affectant directement les particuliers. Après une hausse de 200 % de 1984 à 1991, les prix des logements anciens en France se sont effondrés de 35 % entre 1991 et 1998 : ce fût un krach immobilier dramatique pour l’économie française .

 

 Autrement une baisse justifiée de 2013-2015, la  remontée des prix immobiliers de puis fin 2018, principalement à Paris, mais aussi dans certaines villes de province comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, confirme que nous sommes en présence d’un décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle. Les statistiques illustrent bien cette situation , si l’on constate  le décalage criant entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l’Hexagone. Tout comme lors de la bulle de 1984-91, l’écart entre le premier et le second atteint effectivement 1,7. Cela veut dire que  la valorisation financière est trop élevée et va provoquer une baisse importante des prix.

 

 Cette situation était présente avant la crise du Covid19 et si celle-ci perdure donc  que les prix de l’immobilier ne baissent pas, l’ écart sera encore plus élevé et par conséquent plus dangereux. En résumé : l’augmentation des prix immobiliers n’est vertueuse que si elle suit la même évolution que celle des revenus des particuliers.

 

Les prix des logements trop élevés par rapport aux revenus des ménages


 En comparaison :  de 1960 à 2000, l’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménages a varié entre 0,6 et 1,7, pour  un niveau moyen de 1,1 considéré comme “normal” . Actuellement  le niveau est  de 1,7 , ce qui est loin d’un niveau raisonnable .

 

Dans l’excès consaté , le ratio parisien a d’ailleurs largement dépassé le sommet atteint en 2012, avec un pic historique au premier trimestre 2020 de 2,68  .Le record national de ce ratio étant détenu par la ville de Lyon avec un niveau de 2,9 .

 

Plus modéré , le ratio en province, qui avait atteint un plafond de 1,72 en 2007, a lui reculé à 1,53 en 2017 et 2018,  pour remonter légèrement à 1,58 au premier trimestre 2020. Il existe encore des régions de France où les prix de l’immobilier sont relativement “normaux”.

 

Le moteur principal de la dynamique immobilière en France est en lien avec des taux d’intérêt de crédits immobiliers, historiquement bas , ce qui a pour conséquence que  le taux d’endettement des ménages rapporté à leur revenu disponible ne cesse également d’atteindre des niveaux historiques, atteignant actuellement 101,5 %, alors qu’il était de seulement  53 % en 1992 et 56 % en 2000. Tout reste stable quand les taux d’intérêt obligataires restent faibles, mais, comme les déficits publics et la dette publique de la France repartent en forte hausse depuis la crise du Coronavirus , comme dans les autres  pays européens, une remontée des taux obligataires apparaît presque certaine , et cela pesera inévitablement sur les crédits et sur les prix de l’immobilier.

 

La dette des ménages français au dessus de 100 % du revenu annuel disponible.


 L’augmentation du chômage fragilise de plus en plus les ménages, qui sont particulièrement  endettés  et qui  risquent de se retrouver en situation de surendettement et peut être même contraints de vendre leur logement .

 

 Avec l’augmentation récente du coût du risque des crédits immobiliers pour les banques , celles-ci ont durci leurs conditions d’octroi de crédits en faisant même passer une prime supplémentaire en raison du risque sur les taux d’intérêt . Il y a aussi les mesures gouvernementales avec  l’Impôt sur la Fortune Immobilière qui devraient affaiblir aussi  le marché immobilier. Tous ces facteurs vont faire baisser la demande de biens immobiliers et par conséquent les prix .

 

 Il y a aussi le développement du télétravail qui va  affaiblir le marché des bureaux et des locaux commerciaux et l’on sait que de nombreux investisseurs et fonds d’investissements immobiliers  sont lourdement endettés après l’acquisition de tels  biens . Comme les loyers doivent rembourser leurs échéances de crédits , s’il n’y a plus de locataires ces investisseurs seront contraints de vendre pour rembourser leurs dettes et éponger leurs pertes. Et avec une forte baisse des prix de l’immobilier commercial et de bureaux, ces investisseurs pourraient même être forcés de vendre leurs biens encore rentables, comme ceux de l’immobilier d’habitation. Tout cela pourrait encore accroître l’offre de logements . Plus d’offre de logements et moins de demande , est le  facteur direct qui fait  baisser les prix de l’immobilier.

 

 De plus le marché de l’immobilier va vivre les conséquences du papy boom, avec une augmentation du nombre de décès de nos aînés, c’est-à-dire des enfants du baby boom,  avec environ 60.000 décès de plus par an dans les dix prochaines années , cette  évolution va aussi accroître l’offre de logements.

Pour résumer ,  après analyse des fondamentaux du marché immobilier on assiste à un resserrement des conditions de crédits et des prix trop élevés, une baisse de la demande et une augmentation de l’offre. En toute logique, les prix finiront  par baisser de façon très nette . Cette baisse des prix n’est pas qu’une mauvaise nouvelle , cela  pourrait même s’avérer salutaire, en redonnant de la solvabilité à une demande trop faible.

 

 D’ailleus pour le marché il vaut mieux  que les prix reculent , pour faire augmenter le nombre de transactions plutôt que de voir les prix continuer de monter trop haut  avec de moins en moins de ventes . La  baisse anticipée des prix immobiliers au cours des deux prochaines années , de l’ordre de 20 % en moyenne sur le territoire français surtout dans les grandes villes où la bulle est très développée ne pourra que faire repartir le marché sur des bases plus saines.

 

 Plusieurs mois après la fin du confinement, avec  l’économie qui tourne au ralenti et des plans sociaux annoncés un peu partout , deux figures du secteur immobilier : Nordine Hachemi, PDG du géant de la promotion immobilière Kaufman & Broad, et Cédric Lavaud, vice-président du fichier AMEPI font part d’une première indication  : sur le marché de l’ancien, malgré l’érosion d’une partie des acheteurs , les vendeurs conservent la main dans les grandes agglomérations et dans villes de taille moyenn . Dans le neuf, par contre, tous les signaux sont au rouge : en raison des difficultés à obtenir de nouveaux permis de construire et face à une raréfaction de l’offre qui pourrait malheureusement tirer les prix vers le haut dans les mois à venir…

 

 

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Crédit immobilier : un minimum de 20% d’apport personnel est exigé .

 

 Depuis  fin  2019 , la Banque de France exige plus de rigueur de la part des banques. Après des années de relâchement , les conditions d’octroi de crédit immobilier sont devenues plus rigoureuses , on est  en train de retrouver les fondamentaux de long termes sur le marché du crédit immobilier . Après des années d’euphorie, le marché du crédit immobilier devrait retrouver un peu de sérénité.

Il est question d’accorder des crédits si :

  • 1- le taux d’endettement de l’emprunteur est inférieur à 33% 
  • 2- La durée totale du crédit immobilier est inférieure à 25 ans
  • 3- Le montant du crédit immobilier emprunté est équivalent au plus à 7 années de revenus .

 

 On observe depuis peu  une forte augmentation  de l’apport personnel minimum dans les demandes de crédit immobilier. Les banques imposent un apport personnel d’au moins 10% de la valeur du bien immobilier augmenté des frais de notaire d’environ 7.50%,  (calcul avec  simulateur de frais de notaire) plus  les frais de négociation de l’agence.

 

 Au final, le montant maximum du crédit doit être d’environ 80% de la valeur du bien immobilier pour un apport personnel compris entre 10% et 20%.   Ce niveau de crédit permet de restreindre les fonds  propres de la banque.

 

  En résumé , l’apport personnel devra être d’un montant permettant de couvrir :

  • 10% de la valeur du bien immobilier.
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence immobilière

 

 Ces exigences nouvelles,  devraient pénaliser le marché immobilier en réduisant la capacité d’achat des candidats à l’investissement immobilier et cela risque d’être difficile à accepter, mais ce sont là des mesures bénéfiques à long terme. En contrepartie : les taux de crédit immobiliers restent toujours au plus bas , c’est une bonne nouvelle pour les candidats à l’investissement immobilier qui respecteront plus facilement les nouvelles conditions d’octroi.

 

 

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Les grandes villes où le marché immobilier  marque le pas.

 

 

 Six mois après la crise du Covid 19 , la hausse des prix sur le marché subit un ralentissement dans de nombreuses villes. Selon une étude de Meilleurs Agents le marché commence à se retourner dans certaines métropoles comme Nice ou Montpellier.

 

 D’après l’ enquête réalisée par Meilleurs Agents, certains marchés locaux pas des moindres devraient être durablement touchés par la montée progressive du chômage et par le ralentissement économique Après les mois qui suivent  la fin du confinement, une première étude met en évidence les conséquences de la crise sur le marché de l’immobilier dans les mois à venir.

 Ce travail d’anticipation, retient  quatre grands critères. Le pouvoir d’achat immobilier, basé sur les revenus suivant les régions , les prix et les coûts liés à chaque transaction immobilière et la facilité pour les acheteurs d’ accéder au crédit bancaire. Ensuite, suivant les  données avancées par le Ministère du Travail et de Pôle Emploi, le groupe a étudié les perspectives en terme d’emploi dans ces villes. Meilleurs Agents a ainsi mit en avant les villes  dont les habitants seraient potentiellement les plus touchés par des pertes de revenus. C’est ainsi qu’est mesuré la tension immobilière dans ces villes, c’est-à-dire la différence entre le nombre d’offres de logements et le nombre d’acheteurs potentiels.

 

Baisses de prix attendues à Nice ou Montpellier,  pas à Lille


 Les  enquêtes publiées jusqu’alors étaient d’un aspect plutôt rassurant, les résultats de cette nouvelle enquête détonne et  montre notamment qu’à Paris, par exemple, les prix ont baissé de 0,4% entre le 15 mars et le 1er septembre. Avant cette période, ils s’envolaient encore en moyenne de 5,1%. Et on pourrait multiplier les exemples. A Toulouse les prix sont en baisse de 0,5% depuis le 15 mars... alors qu’ils enregistraient 7,1% de hausse moyenne sur les six mois précédents , à Rennes, les prix n’ont augmenté en moyenne que de 0,5% depuis le 15 mars, contre 5,9% les six mois précédents.

 

 Côté perspectives, le ton n’est pas très optimiste et le spécialiste de l’estimation immobilière anticipe une stagnation des prix dans une majorité des grandes villes d’ici au 1er septembre 2021. En effet le site  Meilleurs Agents, annonce un marché qui se stabilisera à Marseille, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg à Nice et à Montpellier, les prix devraient même à baisser dès l’année prochaine !  Le marché du travail dans la commune des Alpes-Maritimes, se révèle peu réjouissant car entre février et septembre 2020 , près de 5 % de la population active a déjà vu son emploi supprimé dans la commune et 13% de la population active occupe des postes dans des secteurs considérés “à risque.” Montpellier les  destructions d’emplois , ont déjà touché 3,3% de la population active.

 Satisfaction à Lille qui devrait être la plus épargnée par la crise, et par un retournement du marché. D’après le site Meilleurs Agents, les prix pourraient même rester en progression  dans la capitale des Flandres, entre 2 et 4% d’ici septembre 2021. A Paris et à Rennes, les prix continueraient de grimper, mais dans une proportion plus faible ( 0 à 2% sur un an) .

 

 

Les villes où investir dans l’immobilier locatif .

 

 

   


20 communes de plus de 100.000 habitants où l'immobilier locatif offre les meilleurs rendements ont été identifiées dans une étude de SeLoger .


 Les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine, pour préparer leur retraite et de toucher des revenus complémentaires se tournent principalement vers la pierre considéré comme valeur refuge par excellence  . Pour investir au mieux  SeLoger a ciblé 20 villes de plus de 100.000 habitants où l’on trouve la rentabilité locative la plus intéressante. L’outil permet d'évaluer le nombre d'années nécessaires pour rembourser un emprunt à partir  des loyers , charges déduites.

 

Les communes de taille intérmédiaire ont souvent un meilleur rendement.

Limoges est la ville en tête du  classement, dans cette ville si l’on prend  un appartement de 50 mètres carrés qui coûte en moyenne 84.200 euros avec un emprunt de vingt ans et un apport de 10%,  le taux de rentabilité nette est de 5,1%. Autrement dit, le loyer permet de rembourser son emprunt en 19,6 années sans mettre un complément de sa poche pour rembourser le prêt.

Pour Grenoble, qui est vingtième au classement,  un même emprunt dans les mêmes conditions, le taux est de 4,1% , l’explication est que  le mètre carré y est plus cher. Dans les très grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Nice où l’on trouve des prix au mètre carré très élevés avec des loyers  plutôt stables , la rentabilité est plus faible et c’est dans les communes de taille moyenne , où les tarifs sont plus raisonnables , que l’on trouve les meilleurs rendements.

 

" Néanmoins  il ne faut pas voir que les  taux de rentabilité " , affirme Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-Ouest. "Il faut aussi se renseigner pour savoir si l'on peut louer facilement et s’il n’existe pas des contraintes réglementaires comme l'encadrement des loyers", ajoute-t-il. Par expérience on sait que les villes universitaires ne sont pas forcément aussi intéressantes car "La population étudiante bouge beaucoup et  durant les mois de vacances les logements sont souvent vides , il est alors préférable d'aller dans des villes où l’on touve une clientèle  plutôt salariée", détaille-t-il.

"Il faut voir aussi le développement économique d'un territoire, une ville comme Orléans  par exemple est très attractive, étant proche de Paris avec des tarifs abordables pour les jeunes actifs. Saint-Étienne également est une ville en devenir qui bénéficie de sa proximité avec Lyon, qui devient  trop chère pour acheter ou louer . A l’opposé au Havre , les perspectives de développement économique ne sont pas extraordinaires", estime Michel Mouillart. Il faut savoir aussi qu’au moment où l'accès aux prêts immobiliers devient plus difficile , le choix de la localisation dépend aussi de sa capacité d'emprunt  , car il  vaut mieux prévoir un gros apport personnel.

 

La fin du confinement et le développement du télétravail ont boosté le marché des maisons individuelles anciennes en Ile-de-France. Une étude indique une hausse annuelle des prix de 5,4 % en petite couronne et 4,8 % en grande couronne au second trimestre 2020. Cette tendance devrait se maintenir.

 

Les villes d’Île-de-France qui sont recherchées.


D’après une étude du Crédit agricole, certaines communes de la région Parisienne sont particulièrement recherchées par les acheteurs.

L’étude mise à jour par le Crédit Agricole en Île-France portant sur  21.000 prêts  accordés au premier semestre 2020, montre que les ventes immobilières se concentrent surtout dans les Hauts-de-Seine, en Essonne et dans les Yvelines, relaie le site BFM Immo.  Paris attire bien sûr  toujours autant les acheteurs surtout dans des arrondissements comme le 18e, le 17e et le 20e. Dans la capitale, le budget moyen atteint les 600.000 euros, soit une hausse de 3% sur un an. Le 17e atteignant même les 740.000 euros pour les primo-accédants et 1,5 million pour les secundo-accédants.

 

Les prix des maisons individuelles anciennes se sont envolés en Ile-de-France au cours du second trimestre 2020. Le phénomène est valable aussi bien dans les villes proches de Paris que dans la seconde couronne ou les communes encore plus éloignées de la capitale.

 

Les professionnels estiment que la tendance va se poursuivre. La hausse annuelle moyenne des tarifs de ce type de biens anciens pourrait ainsi atteindre 8 % en octobre, selon les avant-contrats des transactions conclues au cours de l'été. Un pic de 11 % est même attendu en Seine-Saint-Denis.

 

En proche banlieue , dans les Hauts-de-Seine , les villes les plus recherchées sont Asnières-sur-Seine, Boulogne-Billancourt et  Colombes, avec des prix plus bas qu'à Paris, mais quand même pour

Les plus modestes n’ont plus droit au crédit immobilier

 Depuis le début de l’année , les plus modestes sont le plus victime de la baisse du nombre de prêts accordés , malgré le maintien de taux  bas.


 Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché est toujours à la peine et depuis le début de l’année, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 20% , bien que les taux de crédit immobilier restent très bas tous marchés confondus, . Le blocage  vient des banques, qui sont plus sélectives dans la situation des emprunteurs qui restent demandeurs d’un prêt .

 

 L’observatoire Crédit Logement détaille ainsi : «Dès novembre 2019, la hausse des prix des logements puis la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont pesé sur le dynamisme du marché du crédit» . On parle déjà d’un marché à deux vitesses et ce sont les ménages plus modestes qui en ont pâti le plus.

 

 Les chiffres en attestent : le nombre de prêts accordés s’est effondré de 25% sur les neuf premiers mois  de l’année pour les emprunteurs d’un revenu inférieur à 3 smic , par contre le recul du nombre d’opérations financées est de seulement 10% pour d’un revenu équivalent à 5 smic et plus  , même si cette catégorie aisée est aussi  impactée par les restrictions du HCSF.

 

 L’observatoire résume ainsi : «La mise en œuvre des recommandations du HCSF a écarté du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel», et la part des plus aisés (5 smic et plus) a fortement grimpé de plus de 25% en 2019 à près de 29% en 2020 , même s’’il y a plus d’emprunteurs aisés en proportion, la production de crédits qui a  fortement chuté, sur un an ( -17,9%), laisse présager une crise du marché .

 

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 Risque de bulle immobilière en Europe .

 

 

 

La banque  UBS , spécialiste de l’investissement met en avant  les risques  renforcés   d’une bulle immobilière dans les métropoles européennes , suite à  la pandémie du Covid 19 , avec cependant  une exception : Madrid.

 

 Malgré la situation de récession mondiale on assiste à une hausse constante et même une accélération des prix de l’immobilier depuis un an en Europe  . Dans  l’édition 2020 du Global Real Estate Bubble Index publié par la banque suisse UBS il est évoqué : “ Un scénario que les experts estiment insoutenable dans la plupart des villes à risque  se trouvant dans la zone eu “.


 L’analyse du marché immobilier par UBS de vingt-cinq métropoles fait apparaitre un fort risque de bulle ou de surévaluation des prix pour  plus de la moitié des villes analysées . Les villes les plus exposées, sont  Munich et Francfort.

 

 Viennent ensuite Toronto  sous la menace d’une bulle immobilière depuis trois ans , puis Hong Kong, Paris et Amsterdam. Selon  la Tribune de Genève  ,  Zurich qui depuis des années enregistre les taux de croissance des prix les plus élevés de Suisse  figure pour la première fois dans le classement des villes à risque .


 Alors que la hausse des prix est restée dans une fourchette faible à moyenne dans les villes asiatiques  et américaines,  dans de nombreuses métropoles européennes les prix ont grimpé de plus de 5 %, précise le journal économique espagnol « El Confidencial ». En Europe, seule la capitale espagnole échappe à la tendance générale . En effet , Madrid connaît un niveau de prix assez bas et UBS considère que l’immobilier y est estimé à sa ‘juste valeur’.

 

 Les experts d’UBS expliquent que les prix du logement sont un indicateur économique “rétrospectif”,  reflètant avec retard les effets d’une récession économique , raison pour laquelle le secteur de l’immobilier résidentiel a jusqu’à présent résisté à la crise, et jusqu’à présent la plupart des acheteurs potentiels n’ont pas subi de véritables pertes de revenus au premier semestre 2020.

 

 L’incertitude persiste , et on ne sait à quel point le taux de chômage élevé et  les pertes de revenus des ménages vont affecter les prix de l’immobilier  . Mais, comme il est expliqué dans la Tribune de Genève , avec  le recours massif au télétravail  la fuite des citadins vers des zones plus abordables pourrait prochainement pousser les villes à augmenter les impôts, “ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier”, ajoute un expert d’UBS.

 

Bulles immobilières : 7 villes à risque

  • 1. Munich
  • 2. Francfort
  • 3. Toronto
  • 4. Hong Kong
  • 5. Paris
  • 6. Amsterdam
  • 7. Zurich

Source : UBS Global Real Estate Bubble 2020

 

 

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Les départements avec beaucoup de passoires thermiques à rénover

 

 

 

 

 Avec l’annonce  d’aides de 2 milliards en faveur de la rénovation énergétique des habitations. Certains départements auront vraiment besoin de cette manne financière.

 

 Dans le cadre de son plan de relance économique à 100 milliards d’euros le gouvernement va allouer à la rénovation énergétique des bâtiments 6,7 milliards d’euros sur cette somme totale , 4 seront alloués aux infrastructures publiques : écoles, commissariats, 500 millions d’euros pour les projets de réhabilitation , dans le logement social et 200 millions d’euros destinés à la rénovation de locaux pour les petites entreprises , les  deux derniers milliards, seront pour les  particuliersdans le cadre des aides du dispositif MaPrimeRenov’ . https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

 

En effet dès le 1er janvier 2020 , l'Etat va  proposer une nouvelle aide financière : MaPrimeRénov', c’est une aide qui s'adaptera en fonction des revenus, par une démarche simple . Jusqu'ici, cette aide à la rénovation énergétique des logements n'était ouverte qu'aux ménages les plus modestes, pour leur résidence principale. Mais afin d'accélérer la transition écologique des logements, le gouvernement a décidé qu'en 2021, tous les ménages pourront en bénéficier. Même les plus aisés. 

Selon Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, cela vient d'une volonté de "simplification". "L'objectif, c'est de lutter contre les passoires thermiques, où qu'elles soient", a ajouté le Premier ministre Jean Castex . 

 

Concrètement, MaPrimeRenov sera désormais aussi accessible aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété, explique le Ministère de l'Economie sur son site. En revanche, le Crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE) sera supprimé.

 

 Le ministère de la Transition écologique a réalisé une étude sur les passoires thermiques en France afin d’ identifier les secteurs qui ont le plus besoin  de cette aide . D’après les conclusions de cette étude , environ 17% des résidences principales sont considérées comme “très énergivores” qui donc consomment le plus d’énergie pour être chauffées. Les “passoires thermiques” sont identifiées avec les étiquettes F ou G, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) , ces “mauvais classements” ont pour conséquences d’abord d’avoir des factures de fioul, gaz ou électricité qui explosent pour les occupants et elles peuvent aussi  diminuer le prix des logements et leur capacité de mise en location.

 

Le Cantal, la Creuse parmi les mauvais élèves


  Il ressort de cette étude que  certains départements comptent beaucoup plus de “passoires thermiques” que d’autres. Il s’agit surtout de territoires ruraux ou montagnards comme le Cantal avec  47% des logements classés avec une étiquette F ou G sur leur DPE , on peut citer également la Creuse (44% des logements  concernés), la Nièvre (41% des logements) ou la Haute-Loire (37% des logements).

 

 A contrario, la façade méditerranéenne et la côte Atlantique sont assez éloignées de cette problématique concernant les  logements trop énergivores. Dans le Var, seulement 7% des logements sont classés F ou G en terme de performance énergétique ,  6% dans les Landes, 8% dans les Alpes-Maritimes ou en Haute-Garonne. D’un autre côté il est assez dérisoire de comparer des régions où l’on chauffe les habitations  3 mois par an à celles plus froides où le chauffage fonctionne au minimum 7 mois voire plus. . Ce classement devient donc inadapté étant donné qu’il tient compte de la consommation annuelle de chauffage , il est fort possible que dans les mêmes conditions les départements favorisés compteraient autant de “passoires thermiques” .

 

Les maisons anciennes particulièrement visées


 Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe sans  surprise, 42,4% des habitats construits avant 1919 dans la catégorie  F ou G ; plus les logements sont anciens, plus ils ont de chance d’être des passoires thermiques. Ces deux notes concernent également 35,9% des logements appelés “maisons 1930” construits entre 1919 et 1945,  à l’opposé, seuls 4,7% des biens de constructions entre 1989 et 2000 sont dans ce classement . Autre enseignement de cette étude : les maisons ont plus de chance d’être considérées comme “passoires thermiques” que les appartements . En matière de performance énergétique 18,4% d’entre elles sont classées F ou G, contre 14,7% des appartements.

 

Pour connaître vos droits à MaPrimRenov, il existe un simulateur officiel sur le site du gouvernement dédié : faire.gouv.fr. Il suffit d'entrer les caractéristiques de votre logement, de votre foyer et des travaux que vous souhaitez effectuer pour estimer le montant auquel vous avez droit.


Pour vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation, contactez un conseiller FAIRE.  Appelez un conseiller :   Du lundi au vendredi de 9h à 18h. Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.   0 808 800 700 (service gratuit + prix appel)

 

Ensuite, vous pouvez déposer une demande sur maprimerenov.gouv.fr.   

MaPrimeRénov' vous permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique à moindre coût. Du conseil personnalisé à l'obtention de l'aide, l'Etat vous accompagne.


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IL EST DÉSORMAIS INDISPENSABLE D'AVOIR UN APPORT PERSONNEL POUR OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER

 

 

 Pour obtenir un emprunt immobilier : l'apport demandé par les banques est en nette progression sur un an.


 Le retour de l'apport personnel rentre maintenant  dans les conditions d’octroi d'emprunt:. Alors qu'il y a un an il n'était souvent plus nécessaire, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.

Avec les pressions du régulateur, du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réclamant depuis fin 2019 plus de prudence dans l'octroi des crédits, et avec l'incertitude économique suite à la crise du Covid 19 ; la Centrale de financement a constaté une nette augmentation de l'apport exigé par les banques. Depuis un an au niveau national, le montant moyen de l'apport a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Il existe néanmoins des différences suivant les régions.

 

 La région où l'apport est le plus élevé, est le Sud-Est , il  représente au 1er semestre 14,1% du montant des prêts en négociations , vient ensuite la région Auvergne-Rhône-Alpes qui suit  avec 12,8% d'apport et ensuite l'Ile-de-France, avec 12,4%.

 

 La région où le niveau est le plus faible est la région Grand Est avec 9,3% d'apport en moyenne.  La Centrale de financement explique ainsi le phénomène : « C'est quand le marché est tendu avec donc des prix élevés, quand les emprunteurs sont jeunes et plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes ».

 

 

Les invisibles qui paieront au prix cher un repli du marché immobilier

 

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazauxprésident de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.


 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

 

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la situation : aucune mesure de soutien de la demande de logements, visant à resolvabiliser les ménages, n’a été annoncée. Car ce ne sont pas seulement des projets logements par centaines de milliers qui vont s’abîmer, mais des dizaines de milliers de négociateurs, d’agences et de réseaux qui vont périr.

 

 Malgré les messages enthousiastes des patrons de réseaux commerciaux qui ne veulent afficher aucun signe de faiblesse ; des milliers de femmes et d’hommes, qui craignent cette situation, méritent qu’un  dispositif financier et fiscal soit mis en place pour limiter la baisse programmée du nombre de transactions dans le neuf et dans l’ancien. Si on anticipe une baisse des ventes de 20 à 30% par rapport à  2019 : mécaniquement, la menace pèse sur 20 à 30% des quelque 100.000 emplois de négociateurs 

 

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Le prix de l’état daté, facturé par le syndic, est désormais plafonné

 

 

L’état daté , document, indispensable pour vendre un bien en copropriété, était facturé par les syndics souvent abusivement . Depuis le 1er juin 2020, son est plafonné à 380 euros. 

 

 Conformément au décret publié par le ministère de l’Economie et des Finances en février , les tarifs des états datés sont désormais plafonnés depuis le 1er juin et ceux-ci ne pourront pas dépasser 380 euros. Selon l’Institut national de la consommation, en 2019, le tarif moyen d’un état daté était de 598 euros. Chez certains syndics, la facture pouvait même atteindre 1.200 euros ! L’exécutif s’est donc penché sur la  question, en concertation avec l’ensemble des professionnels de l’immobiliers, des représentants de consommateurs et propriétaires . Le document fourni par le syndic étant indispensable à la vente d’un bien en copropriété, on a assisté jusqu’ici, à des abus qui étaient légion.

 

 L’état daté informe , l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait encore être débiteur envers ce dernier (avances de trésorerie, par exemple), ainsi que les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire. informe l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur.

 

 L’association 60 millions de consommateurs s’est penchée sur la question , si le travail à des apparences rébarbatives, il est  pourtant loin d’être long et fastidieux, celle-ci rappelait en 2018 que les cabinets de syndic disposent d’un logiciel permettant de remplir automatiquement tous les champs en une demi heure, ou 45 minutes si la partie administrative reste à la charge du syndic.

 

 A l’opposé les grands groupes immobiliers , comme  Nexity  par exemple affirme passer en moyenne 4,7 heures pour les réaliser et Immo France déclare y consacrer environ 5 heures. Ces estimations seraient bien éloignées de celles avancées par le magazine de consommateurs , ceci expliquant  selon les syndics , les variations de prix constatées jusqu’ici. La loi a donc tranché vers un milieu qui semblerait plus juste , mais celle-ci n’empêchera pas cependant les syndics d’appliquer le tarif plafond quand il s’agira d’un petit lot de copropriété aux charges minimales , comme un garage ou une annexe . Même si les abus sont maintenant difficiles , rien n’empêchera un syndic , pour rattraper cette baisse de recettes , d’appliquer le tarif plafond dans tous les cas , même si le calcul des charges est insignifiant .

 

 

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Les prix des logements anciens ont continué leur hausse  pendant la crise du coronavirus

 

 

 Après l’arrêt pendant deux mois du marché du logement  ancien ,  Thierry Delesalle notaire parisien  déclare à  l’occasion de la parution des chiffres trimestriels : « on ne pourra pas rattraper ces deux mois et on peut s’attendre pour 2020 à une baisse de 150.000 transactions sur l’ensemble de la France »,  ce qui représenterait une chute de 15 %. Le problème est que  pendant l’épidémie du coronavirus , la hausse des prix a continué, étant donné   la baisse des transactions , due à l’ impossibilité de visiter un logement et la difficulté d’achever une transaction ; la demande étant resté la même . Lors du confinement, mis en place entre mi-mars et début mai, les transactions ont été freinées, même si le gouvernement a facilité les signatures virtuelles auprès des notaires , alors qu’avant ce brusque coup d’arrêt, le marché était florissant.

 

 Les chiffres nationaux de l’Insee ne donnent pas encore la pleine mesure de ce coup d’arrê car ils s’arrêtent à fin mars, et ils courent sur l’ensemble des douze mois écoulés avant cette date , ce qui atténue considérablement les variations. Donc pour l’heure , les ventes demeurent au-dessus de la barre du million annuel. pour la période achevée fin mars, soit 1,04 million de transactions représentant , un léger ralentissement par rapport au niveau observé sur l’année 2019 qui était de  1,07 million.

 

 Pour évaluer plus clairement l’ampleur de la chute du marché,  il faut regarder les chiffres annoncés par les seuls notaires d’Ile-de-France  , uniquement sur le premier trimestre. Là, on constate un recul de 22 % en région parisienne pour 2 semaines de confinement et ce n’est qu’un début. « On peut penser que pendant toute la période du confinement , il y a eu une baisse de 90 % des actes de vente » a commenté Thierry Delesalle.

 

 La chute des ventes est une certitude et  l’évolution des prix reste encore une inconnue majeure, bien que jusqu’à présent la hausse  est constante et  même accélérée.  Mais les effets potentiels du confinement ne sont pas encore présents car ils traduisent des négociations effectuées bien en amont entre acheteurs et vendeurs. Actuellement, « les promesses que nous signons en ce moment, c’est encore le rattrapage de négociations faites en mars »,  prévient Thierry Delesalle. « On est toujours  sur les anciens prix. On verra l’évolution des prix, au troisième trimestre. »

 

 Pour certains il serait illusoire d’espérer, un recul des prix., la crise ne changera rien à la demande de logements, en particulier dans de grandes villes comme Paris où l’offre est insuffisante. Pour d’autres, comme Thierry Delesalle l’immobilier, malgré sa réputation de valeur refuge, ne pourra échapper aux conséquences d’une crise économique majeure. « Si vous avez deux millions de chômeurs en plus, il y aura un impact sur le marché immobilier, c’est évident ».Il y aura aussi la réticence  des banques qui vont durcir les conditions d’accès aux prêts , alors que ces derniers, contribuaient depuis des années à soutenir la demande et faire monter les prix .  « La sélection des dossiers commence à être un peu inquiétante », a-t-il noté.

 

 Alors que le marché immobilier redémarre après le confinement, les abandons de dossiers, eux, s’envolent.  On a 10 à 15 % des compromis qui ne vont pas au bout. C’est très inhabituel,  indique la Chambre des notaires de Paris. Un constat fait par la plupart des notaires qui ont rouvert leurs études depuis le 11 mai. «Il y a un peu de casse dans l’ancien, on ne peut pas dire le contraire», confirme Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés.

 

 L’allongement des délais de rétraction, jusqu’au 3 juillet pour les affaires signées avant le confinement, n’est sans doute pas étranger à ces annulations. Certains candidats à l’achat hésitent à s’endetter sur 20 à 25 ans, alors que la crise économique menace. Mais ce n’est pas le seul facteur. «On voit davantage de refus de prêts. Là aussi, c’est très nouveau», poursuit Thierry Delesalle.

 

 

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Selon S&P : les prix de l’immobilier vont baisser en 2020. 

 

 

 

Après analyse de 10 pays, l’agence de notation américaine , prévoit qu’il faudra attendre 2022 pour une nouvelle hausse des prix immobiliers.


 Pour savoir si les prix vont-ils baisser cette année , beaucoup préfèrent attendre avant de se prononcer. Pour Henry Buzy-Cazaux , spécialiste de l’immobilier depuis près de 30 ans il faut s’attendre à des baisses allant de 5% à 15% suivant les régions. Pour lui cette chute paraît inévitable et il appelle les professionnels du secteur à dire la vérité  . Au contraire , les notaires,  s’attendent à une flambée des prix à Paris sur la base des avant-contrats, il fernot le point à la fin du mois sur la situation du marché dans la capitale et en Ile-de-France.

 

 De son côté , Standard&Poors a passé au crible 10 pays et vient de publier sa propre analyse pour l’Europe ; le verdict est sans appel: les prix vont baisser quasiment partout sauf en Suisse, seul pays à ne pas enregistrer la moindre baisse . «Des propriétaires seront forcés de vendre, d’autres n’auront pas les moyens d’acheter. Et même s’ils le peuvent, ils reporteront leur achat. Néanmoins, nous n’anticipons pas de chute brutale des prix immobilier en Europe», analyse S&P. Les mesures de prise en charge des salaires mis en place par les différents gouvernements vont «limiter les pertes d’emploi et de revenus [...], contenant la pression sur les prix immobiliers», estime l’agence de notation américaine.

 

 Si une grave crise économique ne vient pas perturber la situation , les reculs devraient rester très limités: entre -0,7% pour l’Irlande et pour la France la diminution devrait être de 1,4%, après avoir grimpé de près de 4% en 2019. Une légère correction, identique à celle attendue pour la Belgique et quasi similaire à celle de l’Allemagne (-1,2%) , par contre le marché immobilier britannique fait partie des plus mal lotis .

 

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 Covid-19 : « Les budgets immobiliers des ménages vont s'appauvrir »

 

Christian de Kerangal , directeur général de l'IEIF, Institut de recherche et d'études pour l'industrie immobilière avec 120 sociétés membres de tous secteurs (promoteurs, banques, assurances...) a fait l’analyse de l'impact à ce jour de la pandémie du Covid-19 sur l'immobilier résidentiel et tertiaire. Il pronostique une baisse des prix des logements de 5 à 10 % , dans l’hypothèse où tous les candidats pourront financer leurs envies d'achat.


Christian de Kerangal : Dans l'ancien, l'activité des transactions résidentielles est pour l'instant à l'arrêt quasi-total , seul le secteur de la gestion locative se poursuit presque normalement. Pour le neuf c'est environ 80 % des chantiers qui sont stoppés, même si la situation  commence à s'améliorer, on reste dans une productivité très dégradée. De même sur le marché immobilier tertiaire on constate un très faible volume de location de bureaux .

 

 Outre l'impossibilité de visiter les immeubles, les entreprises ont de toutes façons d'autres priorités liées à leur survie pour la période qui va suivre .Même si quelques transactions d'investissement tertiaire se finalisent et que certains acteurs continuent à prospecter avec quelques appels d'offres récemment ; l'activité est trois fois moins vigoureuse que l'an dernier à la même époque . En ce qui concerne les commerces ou le secteur des entrepôts logistiques , rien ne bouge . Du côté des particuliers, l'appétit des ménages est en « stand-by ». et ceux-ci dans l’incertitude  sur la suite des événements,  privilégient une épargne de précaution.

 

 

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Comment une récession peut transformer le quotidien 

 

Décryptage du  "monde d'après", celui de la crise économique : sera-t-on dans une période de chômage de masse, d’augmentation des impôts et de hausses de prix ? Pourra-t-on toujours devenir propriétaire aussi facilement ?

 

 La France est officiellement entrée en récession qu’est-ce que cela veut dire concrètement ? Par définition , la récession est une contraction du PIB (produit intérieur brut) pendant au moins  deux trimestres consécutifs. De janvier à mars de cette année, l'Insee a annoncé une chute de 5,8% du PIB et au dernier trimestre 2019, la  baisse était de 0,1%. Les six mois requis sont donc atteints.

Pour l’année 2020 , l’addition risque d’être salée. Le deuxième projet de loi de finances rectificative (PLFR) qui prévoit une contraction de 8% du PIB , du jamais vu, depuis 1945, mais hélas ce chiffre sera largement dépassé , tant l’arrêt de l’économie dû au confinement est brutal , car l’Insee estime ainsi que chaque mois de confinement entraîne une chute de trois points du PIB annuel de la France, soit environ 70 milliards d'euros. Aïe.       Donc si l’économie revient à sa normale à la fin du mois ce sera déjà presque une baisse de 12% , le projet de loi de finances est à revoir sérieusement.

 

 Une récession se traduit par une chute des revenus et des emplois car les salariés en chômage partiel ne perçoivent pas l’intégralité de leur salaire . Les indépendants sont pour la plupart sans revenus et les contrats précaires ne sont pas renouvelés, ce qui a provoqué une hausse du chômage de 7% dès le mois de mars. Selon l’étude de l’organisme d’assurance-crédit Coface si l’activité ne redémarre pas rapidement, il y aura obligatoirement des vagues de licenciements, des gels d’embauches et des faillites d’entreprises , qui  pourraient bondir de 15% rien qu’en 2020 .

 

 Durant le confinement, on a assisté à un choc sur l’offre et sur la demande, car la France a arrêté en partie de produire, d’autre part, elle a arrêté en partie de consommer. Christine Sinapi, docteure en économie et directrice pédagogique à la Burgundy School of Business explique qu’il pourrait y avoir un report , c’est-à-dire que l’argent épargné durant le confinement serait dépensé suite au déconfinement. Ce report a quand même ses limites, ajoute l'économiste , car de nombreuses activités génératrices de revenus comme les saisons sportives ou les vacances ont purement été annulées. 

 

 Christine Sinapien poursuit :  “Comme la confiance des ménages est l’élément clé de la croissance et que selon l’Insee, celle-ci a chuté de 8 points en avril par rapport à mars ; chute la plus brutale depuis la création de l’indice en 1972. Ce report de consommation sera d’autant moins assuré que le virus circulera toujours, décourageant nombre de ménages de se précipiter dans les magasins”.

L’autre problème qui apparait est que la dette française devrait atteindre jusqu’à 130% du PIB d’ici à la fin de l’année. ” L’Etat ne rembourse jamais ses dettes”, explique l’économiste François Ecalle. “Il les renouvelle constamment en empruntant pour rembourser les anciennes.” Seulement dépenser sans compter n’est pas tenable et il faudra nécessairement opérer une réduction des dépenses publiques une fois la crise passée. 

 

 Cette baisse des dépenses pourrait s’accompagner d’une hausse des impôts pour mieux sortir la tête hors de l’eau . Stéphanie Villers , une autre économiste nous explique “Il serait insoutenable après une crise d’une telle ampleur d’augmenter la fiscalité”. Même son de cloche du côté de Gérald Darmanin, ministre des Comptes publics : "Augmenter la fiscalité serait contre-productif". Reste à savoir si cette belle promesse sera tenue !  De nouvelles mesures d'austérité pourraient  freiner la croissance et aussi démoraliser les Français. “Le seul espoir pour récupérer des recettes fiscales, c’est tout miser sur une stratégie de relance et de croissance, non pas un taux d’imposition supplémentaire”, ajoute Stéphanie Villers. 

 

 Des économistes craignent qu’on assiste à une baisse des prix et que l’on rentre  dans la spirale déflationniste : ce qui veut dire que si les prix se mettent à baisser, les Français repousseront leurs achats en espérant acheter moins cher plus tard. Quand les prix restent au plus bas, les gens dépensent moins et les entreprises ne se développent plus, les salaires stagnent et commence alors la chute. Dans le secteur immobilier et selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA : le nombre d’accédants devrait baisser de 25% et cela concerne 220.000 ménages en moins, dont les trois quarts sont des primo-accédants”, particulièrement dans les zones rurales et villes de taille moyenne. 

 

 Mais l’avenir n’est pas décidé à l’avance. D’un côté, il y a un risque de déflation suite à une baisse future de la consommation. De l’autre, quand l’activité va reprendre, il pourrait y avoir des tensions sur certains biens ou équipements , ce qui pousserait les prix à la hausse. Par exemple  quand les restaurants vont rouvrir, ce sera avec plus de normes sanitaires qui ont un coût supplémentaire qui va se répercuter sur les prix. Avec le blocage des transports de marchandises à travers le monde des entreprises vont relocaliser leurs usines en Europe ce  qui entraînera des coûts de production plus élevé.

A l’inverse de celle de 2008, la crise que nous vivons est économique, et non financière .

 

 C'est le confinement qui a mis l’économie à l’arrêt. Un événement sans précédent. “Par le passé, à chaque fois que la France entrait en récession, c’était lié à l’effondrement d’un secteur, une guerre ou une crise financière”, indique Stéphanie Villers. Et d'expliquer : “La crise actuelle peut se résumer ainsi : lorsqu'un médecin met un patient en bonne santé dans un coma artificiel durant deux mois, personne ne peut dire dans quel état il se réveillera.”

 

 On ne peut aussi , comparer cette crise avec celle de 1929 qui provoqua une longue dépression . “Nous sommes dans une Union européenne qui commence à avoir l’expérience des sorties de crise. De plus, l’euro nous protège d’une crise monétaire, on a des stabilisateurs sociaux, des plans de relance et surtout, nous sommes en temps de paix. Dans une certaine mesure, l’Europe pourrait nous protéger de l’enchaînement fatal de la crise de 1929 jusqu’à 1945”, conclut Christine Sinapi de la Burgundy School of Business. 

 

 L’Etat et l’Union européenne semblent avoir appris de leurs erreurs commises durant la crise des subprimes car il n’a fallu que quelques jours pour que le gouvernement déploie un dispositif massif de chômage partiel. De côté de la BCE , lors de  la précédente crise, il a fallu attendre 2012 pour que Mario Draghi, alors président de la Banque centrale, déclare qu’il était prêt à “faire tout ce qui était nécessaire” pour sauver la zone euro. Christine Lagarde, l'actuelle présidente de l'institution, a rapidement fait sauter les contraintes pour se mettre à racheter les dettes souveraines et ainsi permettre aux Etats de réagir.

 

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 Cela va prendre des années pour se relever de la crise !

 


 

 

Selon beaucoup d’économistes , la planète devrait garder longtemps , les stigmates de la crise du coronavirus .  On s’attend à un essoufflement chinois, à une démondialisation, à un regain d’inflation… en bref à un reset de l’économie mondiale.


  Il serait erroné de croire que les conséquences néfastes liées à la crise du  Coronavirus s’arrêteront quand il n’y aura plus de décès de malades. Malheureusement  celles-ci risquent d’être multiples et durables. Une sorte de reset (réinitialisation, en français) devrait avoir lieu. Comme toujours, le monde  finira par s’en relever, mais cela risque de prendre des années.

 

 Personne ne peut savoir avec précision quand et comment l’Humanité sortira de cette crise, mais il est déjà possible d’esquisser l’évolution économique et financière probable  pour l’après-crise. Le monde ne  pardonnera pas de sitôt à la Chine d’avoir été à l’origine, de la plus grande pandémie après celle de la grippe espagnole en 1918 , celle ci devrait tomber de son piedestal et connaître une phase durable de croissance faible. Il est évident que les commandes internationales vers la Chine vont nettement diminuer et se diversifier ou se relocaliser , si bien que l’Empire du milieu va perdre petit à petit sa position d’usine pour le monde.

 

 Seulement pour arriver aujourd’hui à ce stade , la Chine s’est endettée considérablement avec des investissements  énormes . Si la demande chute sur leur marché et si le retour sur investissement n’est pas au rendez-vous, les pertes économico-financières deviennent inévitables . Dans la mesure où la banque centrale Chinoise dispose  à ce jour  d’environ 3.000 milliards de dollars de réserves  , le pays ne pourra pas tout de suite s’écrouler .

 

 Comme  sa croissance économique va fléchir et que  depuis une quinzaine d’années, la Chine est productrice de 40% de la croissance mondiale, il est clair que cette dernière va aussi s’affaiblir .

Même si les mouvements de relocalisation de la production vers d’autres  pays développés va permettre de limiter les dégâts ;  cette réorganisation du système productif international prendra du temps et comportera de nombreux coûts. Dans cette vision , une nette augmentation de l’inflation dans le monde entier est à envisager , ce qui réduit automatiquement l’activité .

 

 De nombreux secteurs d’activité  comme le tourisme , le luxe  , l’hôtellerie , l’aéronautique  vont subir de lourdes pertes suite à cette pandémie, et cela même une fois qu’elle sera derrière nous.

Suite à la crise du Covid-19 , un mouvement de “repli sur soi” risque de se produire à travers la planète, la mondialisation deviendra le bouc émissaire idéal de la pandémie  et cela va réduire nettement les échanges entre les pays   avec une régression  de l’activité internationale. La conséquence logique de cette baisse d’activité pour les Etats-Unis et l’Europe, qui sont déjà en croissance molle est une récession pour cette année, avec une phase d’atonie économique durable.

 

 On assiste déjà à un krach boursier partout dans le monde qui  n’est pas encore près de s’arrêter. Après une purge de leur bulle des années précédentes , les marchés boursiers internationaux sont  actuellement avec l’incertitude née de la pandémie , dans un puits sans fond, par suite d’une volée en éclats des échelles de valeur habituelles.

 

 Les marchés,  devraient  être mis, comme tout le monde, en quarantaine pour stopper leur chute et ce n’est pas le brassage des milliards des banques centrales qui aura un impact significatif .

Une fois la crise passée , beaucoup de secteurs resteront touchés durablement. En  plus du krach boursier, nous sommes également en train d’entrer dans un krach obligataire durable , et l’autre valse des milliards, en provenance  des Etats, va considérablement creuser leurs dettes .

 

 Les risques engendrés par les dettes publiques étaient déjà  dramatiquement élevés mais  jusqu’à présent les investisseurs étaient aveuglés par l’opium des banques centrales (prêts à taux nul ...) ils comprennent désormais que , certains Etats , y compris dans le monde développé, pourraient tout simplement faire défaut. Les taux d’intérêt des obligations d’Etat sont entrés maintenant dans une phase de forte augmentation ce qui va alourdir toujours plus le poids des intérêts à rembourser .

 

 Ce krach obligataire va renchérir les crédits et affaiblir une activité économique déjà très mal en point. Cela va aussi susciter l’explosion des bulles immobilières, en particulier en France.

 

 En conclusion, la pandémie de Covid-19 sera douloureuse pour toutes et tous, mais elle se traduira par un reset de l’économie et des marchés à travers le monde, qui pourront alors repartir, espérons-le, sur des bases plus saines…

 

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Immobilier : les prix vont-ils repartir à la baisse ?

 

Emission le capital

 

 D'après Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, le repli des transactions va nécessairement entrainer les prix des logements à la baisse .


 Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire., chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à l’ égard des mesures sur le confinement, mais cela éteint toujours plus l’activité de la France. Ces mesures sont sans nul doute salutaires pour éradiquer le mal. Seulement les conséquences sur notre économie vont être terribles, et  les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés pour essayer de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ?

 

 Qu’en sera-t-il du chômage ou de la mortalité des entreprises 

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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