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Diagnostic immobilier Lille

RENDRE LE LOGEMENT PLUS ACCESSIBLE

 

Pour endiguer la vague inflationniste des prix du foncier et rendre, à terme, la propriété accessible à tous les ménages une proposition de loi du député MoDem Jean-Luc Lagleize , au contenu inédit vient d’être votée à l’Assemblée.


 L’objectif du député MoDem Jean-Luc Lagleize, missionné en février dernier par le gouvernement pour tenter de trouver une solution à l’explosion du coût des logements neufs  , est de réduire le coût de la construction et ramener le marché immobilier à la raison . Depuis ces dix dernières années, le coût des terrains, qui représente souvent près de la moitié du prix d’un logement , a progressé de 71% en moyenne, tandis que les coûts de construction ont augmenté de 24% sur la même période. Le logement est arrivé en état d’urgence sociale , car les Français, qui n’ont pas accès au logement social, en particulier des classes moyennes sont exclus des centres-villes, en zones tendues. Ils sont dans ces situations obligés de sortir des villes  à 10 ou 15 kilomètres pour trouver des logements accessibles, s’indigne Jean-Luc Lagleize . Le résultat est un éloignement  de leur lieu de travail, des services et des loisirs et donc une augmentation significative de leur budget en matière de transports .L’objectif est de mettre un terme à la spirale infernale de la hausse des prix et ainsi rétablir  une mixité sociale dans les centres-villes des zones tendues .

 

 Le député de Haute Garonne a avancé cette  proposition de loi, qui vient d’être le 28 novembre à l’Assemblée. Jean-Luc Lagleize avait  travaillé main dans la main avec toutes les familles politiques, pour  “limiter la surenchère d’amendements”, précise-t-il afin de rassembler toutes les tendances et accélérer le débat en séance pour  permettre un vote en une journée… Le député,  a articulé sa proposition autour de sept articles : création d’organismes fonciers libres, dissociation du foncier et du bâti, remise à plat de la fiscalité des plus-values…

 

Fin des enchères pour le foncier public


 La vente par adjudication - ou vente aux enchères - du foncier public représente 9% du total des cessions opérées chaque année par l’Etat  c’est une aberration à laquelle il fallait mettre fin.. Concernant les ventes effectuées par les collectivités, on ne connait pas le chiffre mais ce serait la solution la plus utilisée. En effet , en zone tendue, la mise aux enchères d’un terrain public est souvent  la plus simple et la plus rémunératrice, mais aussi la plus délétère, pour les prix du foncier. “Lorsque la collectivité met une surface aux enchères, tous les promoteurs de la place se jettent dessus et surenchérissent, explique Jean-Luc Lagleize. Au bout du compte la parcelle de terrain est vendue  à 3, 4, 5 fois le prix initialement estimé par la collectivité”. Avec pour conséquence l’envolée des prix des terrains  , la collectivité fait un beau bénéfice , mais le quartier  subit alors une inflation irréversible du foncier bâti . La loi  votée vamettre fin aux enchères, sur le foncier public.

 

Nouveau droit de propriété


 Pour favoriser l’accession sociale à la propriété, via la dissociation du foncier et du bâti et faire face au poids toujours plus important du coût du foncier dans le prix d’un logement (de 30 à 58%, selon les zones), les lois Alur (2014) puis Elan (2018) avaient permis aux bailleurs sociaux et aux collectivités de créer des organismes de foncier solidaire (OFS) . Au final , le particulier dans ce cas ne devient propriétaire que des murs de son logement et le terrain reste la propriété de la foncière. Mais le problème, soulevé par le député Lagleize : même si ce type de montage parvient indéniablement à faire chuter les prix des logements sociaux , il ne concernait  qu’une partie de la population, qui répondait à certaines conditions de ressources. Le texte  voté va ouvrir cette possibilité de dissociations de la propriété du foncier et de celle du bâti au-delà de l’accession sociale, via la création d’organismes de foncier libre (OFL). “A la différence des OFS, ils ne seraient pas financés par la collectivité et ne bénéficieraient pas d’un taux réduit de TVA, indique Jean-Luc Lagleize. Mais ils permettraient tout de même, à l’arrivée, d’acquérir du bâti entre 20 et 40% moins cher”.

 

 Pour éviter qu’une spéculation foncière ne devienne une spéculation de parts” Ces OFL seront à majorité publique,  résume Jean-Luc Lagleize. En ne bénéficiant d’aucune  subvention publique , ces organismes auraient même l’avantage d’être plus souples que leurs homologues sociaux. Pas de plafond de revenus  pas d’encadrement des prix de la revente en sortie… Le propriétaire du bâti verserait simplement une sorte de loyer qui permettrait à l’OFL de rembourser l’emprunt de long terme, contracté pour l’achat du terrain.

 

Il s’agit d’un troisième droit de propriété en complément de la pleine propriété classique et du démembrement  d’ un bien entre nu-propriété et usufruit,. “Ce nouveau droit de propriété ne remplacera aucun des deux autres, précise le député Lagleize. Il s’agit d’ un outil facultatif à disposition des collectivités, afin de casser la spirale haussière du foncier”.

 

Les observatoires du foncier


 Pour apporter plus de transparence sur le marché , la loi va aussi créer des observatoires du foncier dans un secteur  pour collecter les informations relatives aux transactions effectuées, cela va devenir obligatoire dans les zones tendues. Ces observatoires pourraient même fixer le prix maximal au mètre carré dans certaines zones, excepté pour le logement libre , mais pour certains biens avant construction, comme pour le logement social et intermédiaire.

 

Fiscalité appliquée des plus-values


 Pour libérer du foncier il fallait une remise à plat de la fiscalité appliquée aux plus-values dont le  calcul, tel qu’il est fait aujourd’hui, entraîne une rétention foncière . Avec les abattements pour durée de détention, les propriétaires sont incités  à conserver leur terrain pendant 22, voire 30 ans. Ces abattements vont disparaître . Le texte de loi propose un calcul plus juste de la plus-value, car  actuellement  celle-ci est calculée sur le prix d’achat et le prix de vente. La proposition de loi suggère d’intégrer l’évolution de l’inflation dans l’opération, pour éviter de surtaxer le vendeur. Et dernière proposition  : mettre en place une flat tax de 30%, pour rendre la fiscalité plus lisible. “Il faut quelque chose de simple à comprendre pour les contribuables, affirme le député. En résumé, une vente de foncier serait donc imposée comme les plus-values de cession d’actions ou d’obligations, c’est à dire à 30% (impôt et prélèvement sociaux), sans abattement, et avec une plus-value plus juste”.

 

 

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La ruée des Français sur la pierre papier en 2019

 

 

 

 

 

Depuis le début de l’année les SCPI n’en finissent plus de séduire et les souscriptions  se sont envolées de 75% , avec des  rendements proposés dépassant toujours 4% .


 Les  investisseurs pour l’ immobilier conservent le même engouement . Pour les appartements et les maisons, mais aussi pour la pierre papier. Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, une des principales sociétés de gestion indépendante de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) souligne ainsi « Les SCPI sont une autre façon d’acheter de l’immobilier et les Français aiment la pierre car c’est un actif tangiblec». Ce type de  placement permet de profiter du rendement de la pierre en s’affranchissant de  tous les soucis de gestion.

 

 En effet les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif en confiant  les problèmes de gestion,  à des professionnels. L’acquéreur de parts peut en outre accéder au marché des bureaux, des commerces, des centres logistiques… qui offre de rendements attractifs. Cela offre un rendement moyen compris entre 3 et 5 %, ce qui est intéressant par rapport à d’autres formes de placements. On ne prend pas le risque de la gestion directe, ni à rencontrer le ou les locataires .

 

 Les souscriptions records de 2017 devraient être largement dépassées car les Français délaissant l’assurance vie , ne sont pas dupes et  ils ont investi 6,1 milliards d’euros dans des (SCPI) entre janvier et septembre 2019 (+75% par rapport aux 9 premiers mois de 2018. A l’heure actuelle ce sont désormais 62 milliards d’euros qui sont été investis sur ces produits.

 

 Parmi les critères les plus importants, il faut vérifier le sérieux de la société qui va gérer le portefeuille. «Il est aussi essentiel de savoir quels sont les frais d’entrée et les frais de gestion liés aux frais de mutation car ils peuvent excéder 8 à 10 %. Dans ce cas, il ne faut pas détenir des parts dans une SCPI pendant un an ou deux ans mais plutôt sept à neuf ans. C’est un placement à long terme.

 

 Selon l’indice de prix Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France les SCPI ont rapporté 4,5% par an en moyenne 4,35% en 2018 et sans doute un peu plus en 2019 . Au vu de ces rendements , les épargnants ont de quoi être séduits , étant donné la faiblesse des taux proposés sur les autres supports d’épargne . Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’ASPIM  estime que «Les épargnants ont trouvé dans les SCPI  un produit d’épargne au rapport rendement risque attractif  et qui offre une alternative aux fonds euros qui proposent  des  taux bas, aux  performances qui diminuent  depuis plusieurs années».

 

 La valeur des parts de SCPI s’est d’ailleurs appréciée de 1,8% depuis un an (au 30 septembre). ce qui porte la performance globale de ces véhicules à 6,3% (rendement + augmentation du prix des parts). Imbattable aujourd’hui comparé aux produits d’épargne traditionnels!  Dans quoi est  investie cette épargne? Surtout dans des bureaux (70% des montants investis au troisième trimestre par exemple). Géographiquement, elles investissent à 55% en Ile de France, 18% en régions et 27% à l’étranger.

 

 Les réseaux bancaires ont désormais tous une offre de SCPI «maison» qu’ils proposent à leur clientèle car la pierre papier a gagné en notoriété depuis quelques  années. L’offre peut se faire à travers un contrat d’assurance-vie afin d’en doper le rendement , car dans ce cas il y a  un avantage de poids car plutôt que celle, élevée de l’immobilier , c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique alors . D’autres placements immobiliers sont d’ailleurs aussi proposés dans l’assurance-vie: Les OPCI, dont l’actif est investi à plus de 60% en biens immobiliers ont collecté 621 millions d’euros au troisième trimestre (+61%). Avec des performances honorables de + 4,2% depuis le début de l’année.

 

Trouver le classement des meilleures SCPI

http://leparticulier.lefigaro.fr/article/les-victoires-des-scpi-2018-le-meilleur-de-l-immobilier-d-entreprise/

 

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LES APPARTEMENTS DONT LES LOYERS BAISSENT 

 

 

  D’après une étude de SeLoger, les loyers des logements de 3 pièces et plus , sont en  baisse sur tout le territoire et les plus petites surfaces ont tendance a être  privilégiées pour l'investissement locatif.

 

  Suivant l’étude d’une équipe de spécialistes de l'intelligence artificielle du groupe SeLoger ,  ils ont analysé chaque mois et en temps réel plus de 800.000 annonces mises en ligne sur le site et ont défini le portrait-robot du bien immobilier français qui apparait comme un logement de 57 mètres carrés, loué en 70 jours, pour 723 euros par mois charges comprises . Avec pour conséquence dans un marché où les  prix sont globalement à la hausse, des appartements de grandes surfaces (trois pièces et plus) qui enregistrent une baisse de leurs loyers ,dans la plupart des grandes agglomérations.

 

 Pour des villes étudiantes et hyper attractives en termes d'investissement et de rentabilité locatifs , le marché se déplace vers les petites surfaces et la demande est en baisse sur les grandes , d’après Florent Guiocheau, responsable data du groupe Se Loger. Le phénomène est lié directement  à l'attractivité des villes , comme  Marseille, Rennes ou Lille . Dans ces villes on constate une baisse des loyers des grandes surfaces , quand à l'inverse ceux des petites surfaces grimpent en flèche. L’autre phénomène qui explique cette baisse des loyers pour les grandes surfaces, est la politique de construction de logements neufs  parfois en inadéquation  avec la demande du marché.

 

 Selon SeLoger : ce décalage entre l'offre et la demande  fait donc baisser les prix et celui ci est encore plus important dans les villes plus attractives de l'ouest de la France , comme Rennes, avec des  prix de loyers au mètre carré qui se sont envolés depuis un an, alors que les trois-pièces enregistrent une baisse de près de 10%", déclare Florent Guiocheau . Un autre exemple , dans la petite couronne parisienne, dans des villes comme Issy-les-Moulineaux, Vanves ou Malakoff , on assiste pour les logements de grandes surfaces à une forte activité de promotion immobilière. Le problème, est que la demande est surtout orientée vers des surfaces plus petites en vue d’un investissement locatif.

 

 Le logement T2 considéré comme le meilleur produit d’investissement.


 Dans le cadre de ce marché, le meilleur produit pour les bailleurs est un logement de deux pièces de plus de 50 mètres carrés. Cela explique aisément une  baisse significative des loyers des trois-pièces dans beaucoup de régions. Les acheteurs privilégiant des logements de petite surface  dans les villes plus attractives , là où  la demande est surtout constituée d’ étudiants ou de jeunes actifs, indice d'attractivité de la ville. Ce phénomène est observé de façon très nette , par les spécialistes du site web et de journaux de petites annonces immobilières dans des villes comme Nantes ou Angers qui est devenue cette année la ville la plus attractive en termes d'investissement locatif, avec un taux de rentabilité net de 5,8%.

 

 

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LE DROIT DE PROPRIÉTÉ POURRAIT BIENTÔT ÊTRE REMIS EN CAUSE .

 

 

 

 

  Avancée par Jean-Luc Lagleize, député Modem de la majorité  , une proposition de loi pourrait modifier profondément la notion de propriété . Cela constituerait  un énorme changement en  renforcant le pouvoir des élus locaux  qui pourraient limiter les prix du logement, en amenant certains affaiblissements du droit de propriété . 

 

 La philosophie d'ensemble de son rapport, modifierait profondément la notion de propriété et permettrait, dans certaines zones, de distinguer la possession d'un terrain, qui serait publique, de celle du logement bâti dessus, laissée au propriétaire. Plusieurs des mesures  proposées ont des chances d'être traduites dans la loi.

 

 Jean-Luc Lagleize , dans son rapport   remis mercredi au gouvernement , met en avant un "changement fondamental de paradigme sur le droit de propriété", qui est depuis 1789 assimilé comme un pilier des droits de l'Homme ."Nous ne devons plus laisser la seule loi de l'offre et de la demande, conjuguée à la cupidité humaine traditionnelle et créer une bulle d'enrichissement de quelques-uns", a-t-il déclaré . Le  sujet est bien entendu sensible dans notre pays où  plus de la moitié des ménages sont propriétaires.

 

 Environ cinquante mesures dans la proposition .

 Edouard Philippe le Premier ministre avait chargé Jean-Luc Lagleize , de mener une étude pour arriver à endiguer la hausse des prix du foncier, c'est-à-dire le prix des terrains sur lesquels seront construits les logements. Cette part se traduisant inévitablement dans le prix du logement vendu et les promoteurs immobiliers répercutent logiquement dans leurs tarifs le prix auquel ils ont acquis le terrain. Pour connaitre le poids du foncier dans la hausse générale du prix de l'immobilier , constante  depuis plusieur années et touchant en premier lieu les grandes villes comme Paris , le député suggère la création d'un observatoire public pour dans un premier temps  dresser un diagnostic cohérent.

 

 Les professionnels de l’immobilier,  sont d’accord  unanimement pour dénoncer le prix du foncier comme l'un des principaux coupables de la flambée des prix des logements . La question qui se pose est : Faut-il directement essayer de  limiter la hausse des prix des terrains, ou bien considérer  que cette flambée a pour  cause de fond, un manque d'offre, auquel  il faut remédier ? Ces deux approches figurent parmi la cinquantaine de mesures avancées par Jean-Luc Lagleize: en ce qui concerne l'offre, il propose d'encourager à réhabiliter les terrains vagues, via un fonds dédié.

 

Donner plus de pouvoir aux élus locaux

 Néanmoins parmi les mesures les plus tranchantes ,on trouve  la lutte directe contre la hausse des prix des terrains  : le rapport souligne que dans tous les cas il existe une "surenchère", que les terrains soient vendus par des institutions publiques ou par des propriétaires privés. Une des mesures,  suggérée par Edouard Philippe  dans sa lettre de mission, vise à mettre un terme  à la vente aux enchères de terrains publics, qui favorise l’ inflation . Pour le reste, le rapport viserait à renforcer les pouvoirs locaux pour limiter la surenchère quand elle vient des propriétaires privés.

 

La disposition, qui vise à sortir le prix des terrains du marché immobilier, passerait par la création d'organismes "fonciers" publics , dans cette démarche s'inscrit la proposition qui permettrait aux collectivités locales de conserver la propriété de terrains, en ne laissant au propriétaire que celle des murs. La mesure deviendrait obligatoire dans les zones "tendues", là où l'offre de logements est en déficit par rapport à la demande. Le principe existe déjà, notamment à Lille où le dispositif est en expérimentation depuis deux ans, mais seulement pour les logements d'accession sociale à la propriété, c'est-à-dire sous conditions de ressources. Il s'agirait dans la proposition de loi de l'étendre à tous types de transactions.

 

La proposition de loi

Les principales mesures feront l'objet d'une proposition de loi le 28 novembre par les députés Modem. Le rapport consacre plusieurs pages à démontrer juridiquement que la mesure est en accord avec  la Constitution si elle se concentre sur les zones tendues, au motif de "l'intérêt général". Concernant les propriétaires : peut-on encore parler de propriété, quand il s'agit de fait d'être locataire d'un terrain public et de détenir un droit d'usage dont le prix serait, de plus, encadré ? Parmi les autres mesures il y a celles pour faciliter les procédures donnant lieu à des expropriations ou pour limiter l'indemnisation que pourrait demander un propriétaire dans ce cas de figure.

 

Concernant l'avenir législatif du rapport il dépendra logiquement des élus du parti présidentiel, La République en Marche (LREM), bien plus gros partenaire au sein de la majorité: en orientant ses principales mesures autour de suggestions données par Matignon, son auteur s'est ouvert la voie à un accord bienveillant.

 

 

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                  CLASSEMENT DES VILLES OÙ LES PRIX FLAMBENT                      ET CELLES OÙ ILS BAISSENT


 

 Suivant les statistiques fournies par le groupe  SeLoger , les maisons situées à Grenoble, Besançon et Rennes ont vu leur valeur nettement progresser sur un an. A l’inverse, celles de Lille , Perpignan ou Angers  ont beaucoup baissé.

 

 A Metz, Lille Angers, malgré la forte hausse du nombre de maisons à vendre sur un an , le nombre d’acheteurs est en diminution . Sur le marché Lillois où la tension  est pour l’instant trop basse, les propriétaires doivent revoir leurs ambitions à la baisse.A Perpignan, on compte un acheteur pour… cinq annonces , un chiffre en hausse  sur un an même avec une forte diminution du nombre de bien en vente, cela ne suffit pas à rattraper la trop faible tension initiale. En résumé ce n’est pas une question d’offre de logements mais il s’agit au final d’une  demande  qui devient  très faible.

 

Prix au m2 d’ une maison pour les plus grandes villes de France

 

 

Les villes où les prix des maisons flambent et celles où ils baissent

 

 A l’opposé selon le baromètre de SeLoger , il vaut mieux  être propriétaire à Grenoble où  le prix du mètre carré sur les petites annonces des maisons a grimpé de 11% depuis un an . Le prix moyen du mètre carré ressort ainsi à 2.343 euros en moyenne à Besançon (1.834 euros, +9%), à Rennes (2.701 euros, +6%) et  à Villeurbanne (3.488 euros, +5%) qui sont les villes où les tarifs des grandes maisons  augmentent le plus sur un an.

 

Top et flop des évolution des prix au m2 des maisons

Les 5 villes qui ont le vent en poupe et les 5 qui enregistrent la plus grosse baisse, évolution sur un an

 

 

 

  Pourquoi une telle augmentation ?  Si l’on prend Villeurbanne en particulier , c’est  la ville qui compte plus de sept acheteurs par annonce pour le même type de bien , en raison d’une tension très forte sur le marché , comme à Grenoble, ville où l’on trouve près de trois acheteurs par annonce. La conséquence directe, et qu’à ces endroits il faut  s’activer rapidement pour espérer devenir propriétaire, la forte demande présente raréfie l’offre et diminue les délai de vente* des biens : - 36% à Villeurbanne et - 21% à Grenoble.

 

 Au contraire à Metz  (-8% du prix du mètre carré), à  Angers  (-9%) et surtout à Perpignan (-13%) , les propriétaires ont de quoi faire grise mine. Dans ces 3 villes, où cette baisse est tout simplement liée à la très faible demande le prix affiché du mètre carré oscille entre 2.200 et 2.400 euros..

 

Les prix de l'immobilier partout en France


Entrez une adresse (exacte, avec le code postal) et découvrez le prix des biens immobiliers vendus ces dernières années. Pas de résultats si pas de transactions.

 

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-villes-ou-les-prix-des-maisons-flambent-et-celles-ou-ils-baissent-1354169

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Crédit immobilier: les conditions d'accès se durcissent

 

 Il semble que les conditions d'accès aux crédits immobiliers soient orientées vers un durcissement. En cette fin d'année, les banques ont pris le parti de durcir les conditions d'accès. Même si les taux sont au plus bas , cela ne facilite  plus pour  autant l'accès au crédit immobilier. C'est en tout cas ce qui ressort d'une étude interne réalisée par le spécialiste du courtage en crédit Vousfinancer. Dans ce document, il apparaît que 95% des courtiers du réseau estiment en effet que les banques s'inscrivent aujourd'hui dans cette tendance. Ils n'étaient que 64% l'an dernier à la même période à penser ainsi.

 

 Dans la mesure où elles ont dépassé leurs objectifs de production de crédits , les banques accordent toujours en cette fin d'année, des taux records mais c’est pour attirer les profils qu’elles souhaitent capter. Certains profils  sont considérés comme moins rentables à ce niveau de taux. « Pour certains, il y a des difficultés à obtenir un accord de financement par manque d’apport notamment, et pour d’autres il est possible de l’obtenir  grâce à un bon niveau d’épargne et de revenus » , souligne  Jérome Robin, directeur général de Vousfinancer.

 

 Près de la moitié (46%) des courtiers de Vousfinancer estiment actuellement disposer d'une marge de négociation moins importante (ils étaient 30% l'an dernier à la même période ). Pour l'heure, rien ne dit si cette tendance s'inscrira ou non dans la durée , mais pour les ménages les plus modestes, la situation se complique. De plus en plus de banques se focalisent sur les meilleurs profils, au détriment des plus modestes ou de ceux qui envisageraient de renégocier leur crédit.

 

 La question est de savoir si ce durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier va s'inscrire dans la durée ou s'agit-il simplement d'une période liée au fait que la majorité des banques ont déjà atteint leurs objectifs annuels.

 

 Face à l'afflux de demandes et à la faiblesse de leurs marges, les banques sont désormais plus sélectives. Au point que le courtier Vousfinancer estime qu'il serait presque préférable que les taux remontent légèrement mais durablement avec des hausses allant de 0,10 à 0,30%.  Une chose est sûre: les taux resteront encore durablement bas. Et l'appétit immobilier qu'ils suscitent ont des effets inattendus .


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LES NOUVELLES OBLIGATIONS DE  RÉNOVATION ENERGETIQUE POUR LES PROPRIÉTAIRES

Le rapporteur de la loi énergie à l’Assemblée Nationale , le député Anthony Cellier , a mis au jour  le plan de lutte contre les passoires thermiques.

 Alors que la majorité s’est fixé l’objectif d’éradiquer quelque 7,5 millions logements énergivores et afin de faire le point sur le plan de lutte contre les passoires thermiques le rapporteur de la loi Énergie et Climat , Anthony Cellier, député LREM du Gard vient de dévoiler l’échéancier de la nouvelle réglementation. Celle-ci aura pour effet de contraindre les propriétaires à engager des travaux de rénovation dans les années à venir.

 

Un échéancier qui commencera par une phase d'information, suivie d'une phase d'obligation de rénover pour les propriétaires, à compter de janvier 2023, puis d'une dernière étape de sanction à l'horizon 2026, pour ceux qui n'auraient toujours pas mis leurs logements aux normes énergétiques.

 

 

 

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De qu’elle capacité les ménages peuvent disposer  ?

 

 

 En septembre 2019, le taux d'apport personnel se se situe en moyenne autour de 14 % , ce qui représente un niveau jamais vu depuis longtemps ... Il est possible d’emprunter sans disposer d’un apport personnel élevé ,  les ménages peuvent désormais obtenir un crédit immobilier plus facilement qu’auparavant pour financer leur projet d'achat.

 

La facilité d’obtenir un crédit immobilier .


 Depuis plusieurs mois, les taux des crédits immobiliers atteignent sans arrêt  des records, cet été 2019 , ils ont été 5 fois moins élevés qu’au début des années 2000 et 12 fois moins élevés qu’à la fin des années 80…En septembre 2019  avec l'un des taux les plus bas jamais enregistrés de mémoire d’homme, les taux de crédit immobilier se sont établis en moyenne  à 1,18 % .

 

 De plus , la durée des emprunts devient plus longue après plusieurs années de hausse , il est  actuellement au  niveau exceptionnel  de  229 mois soit en moyenne 19 années Cette situation exceptionnelle avantage les ménages les plus jeunes et ceux aux revenus peu élevés, qui ont une possibilité  rêvée d’accéder à la propriété. Sur le marché de l’immobilier ancien, la part des ménages agés de moins de 35 ans s’est retrouvé au même niveau que celui  des années 2010-2011, ce qui représente aujourd’hui presque la moitiée des emprunteurs (47%) . Si l’on se penche sur les revenus des ménages : ceux disposant d’un revenu global  inférieur à 3 smic représente 40 % des emprunteurs . Sur le marché de ventes en immobilier neuf, les chiffres sont légèrement plus  prononcés : les moins de 35 ans représentent plus de 50 % des emprunteurs avec 40 % de ménages disposant d’un revenu équivalent à moins de 3 smic …

 

Taux des crédits immobiliers (09-2019)


Durée d'emprunt                   Taux moyen

    Sur 15 ans                              0,92 %

    Sur 20 ans                              1,08 %

    Sur 25 ans                              1,33 %

 

De qu’elle  capacité les ménages peuvent disposer  ?


 Avec une demande de taux d’apport personnel moins exigeante, et des taux de crédit immobilier particulièrement bas, l’accès au crédit n’a jamais été aussi facile. Néanmoins dans la plupart de ces villes, l’augmentation inhabituelle des prix de l’immobilier a contribué à une baisse de pouvoir d’achat  , avec des surfaces accessibles en diminution .

 

 Dans 41 % des villes de plus de 100 000 habitants, la capacité des ménages à acheter baisse légèrement concernant 15 % d’entre elles  et diminue de façon importante  dans 26 % de ces villes. A partir de 2015, la surface achetable s’est  réduite de 12 m²  à Bordeaux , de 6 m² à Paris et Nantes , de 5 m² à Rennes , Metz et Toulouse , de 3 m²  à Strasbourg , Lyon et Caen et de 1 m² à  Lille .

 

 

 

 

Un apport personnel au plus bas depuis les années 70 !


 Il est aujourd’hui toutefois possible d’emprunter sans avoir nécessairement un taux d’apport personnel élevé , même si le fait d’avoir un apport personnel conséquent joue toujours favorablement dans la décision d’attribution d’un crédit immobilier . D’après les dernières informations de l’Observatoire Crédit Logement, les taux d’apport personnel n’ont jamais été aussi bas depuis les années 70 ! Depuis le début de l’année 2019, le taux moyen observé s’établit ainsi à 14,3 %. Mais si ce taux d’apport reste au plus bas sur le marché du neuf (14 % récemment), il remonte maintenant très légèrement sur le marché de l’ancien (16 % dernièrement contre 15 % au printemps dernier). Quoi qu’il en soit, les taux d’apport personnel ne pèsent clairement plus sur la solvabilité de la demande des ménages, dont l’indicateur s’est ressaisi au 3e trimestre 2019.

 

Pour obtenir un crédit immobilier, c'est avant tout la situation professionnelle qui est déterminante, mais il existe aussi d'autres critères :

 

L'âge.

Le niveau et la régularité des revenus.

La capacité d’épargne.

Le nombre de personnes à charge.

La situation matrimoniale.

Le niveau d’endettement.

 

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La guerre des taux des crédits immobiliers

 

                     Tout au bénéfice des ménages , les banques se livrent une concurrence acharnée .

 

 Le millésime 2019 s’annonce exceptionnel, avec de nouveaux records en termes de volumes d’emprunts accordés. Du jamais vu! Alors qu’habituellement les banques referment les vannes du crédit immobilier à l’automne , cette année, ce n’est pas le cas. Presque toutes multiplient des promotions et accordent des prêts à qui en veut. Cette tendance  inquiète les autorités publiques, qui surveillent de près l’opération.

 

Afin de traiter les dossiers dans le temps réglementaire de trois mois , certains établissements débordés de demandes sont obligés de restreindre l’accès au crédit pendant quelques semaines,. Avec les renégociations de crédits,  même parfois souscrits récemment , les banques ont vraiment du pain sur la planche ..

 

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QUELS SONT LES QUARTIERS DES GRANDES VILLES

ENCORE BON MARCHÉ ?

 

 

 

 Paris, Bordeaux, Lyon, Lille ou Nice … quels sont les quartiers encore “bon marché” dans ces grandes villes ou on peut encore investir ? Dans ces villes il est devenu difficile de dénicher des bonnes affaires car les marchés y sont particulièrement tendus . Seulement en sortant un peu des zones attractives , il est encore possible de dénicher de belles décotes par rapport à la moyenne des prix constatées.


 A Paris ou à Bordeaux  tant les prix ont explosé dans ces villes il encore possible de dénicher des bonnes affaires , même si au cours des dernières années les prix y ont explosé : avec une hausse moyenne de 44% sur les cinq dernières années à Bordeaux et sur la même période jusqu’à +30% dans certains arrondissements de la capitale . Peut-on encore espérer une valorisation à long terme après une hausse aussi importante ? A Bordeaux, on va jusqu’à craindre une bulle spéculative ce qui impliquerait que les acquéreurs d’aujourd’hui ne pourraient pas récupérer leur mise en cas de revente.

 

PARIS    Prix moyen au mètre carré : 10.430 euros

 

 Depuis quelques temps , la capitale affole les compteurs et de nombreux primo-accédants qui se retrouvent mécaniquement hors-jeu , doivent aller voir en banlieue pour acheter. Rares sont les quartiers encore abordables, et pour beaucoup, il faut maintenant s’orienter vers les communes de la petite couronne.

 

Les quartiers encore abordables .

 

La Villette (XIXe arrondissement) de 7.500 euros à 8.500 euros le mètre carré

Dans le quartier de Riquet, certains biens à rénover s’échangent toujours autour de 7.500 euros le m2. Sur l’avenue des Flandres,  les prix des appartements anciens s’échelonnent ainsi de 7.200 à 8.200 euros le mètre carré. A la porte des Lilas, il est même possible de dénicher des surfaces familiales entre 5.500 et 6.000 euros le mètre carré.

Belleville (XXe arrondissement) de 8.600 euros à 9.000 euros le mètre carré

A Gambetta  ou  à Belleville,  le prix au mètre carré s’établit entre 8.600 euros et 9.000 euros. Certains biens à rénover coûtent même moins de 7.500 euros le mètre carré.

 

LYON   Prix moyen au mètre carré : 4.800 euros

 

 Lyon, est en passe de reconquérir son titre de deuxième ville la plus chère de France, devant Bordeaux. La progression des prix y est encore soutenue (5% en un an environ) . Des quartiers très attractifs comme Monplaisir, encore en devenir il y a quelques années, ont déjà fait leur retard sur les zones de l’hyper-centre et les opportunités s’y font de plus en plus rares . Heureusement, certains quartiers des 8e et 9e arrondissements offres encore de belles perspectives...

 

LILLE Prix moyen au mètre carré : 3.217 euros


Avec une pénurie de logements , Lille a connu une inflation des prix, au cours des dernières années. Les prix ont  progressé de 3 à 5% l’an dernier, a encore gagné entre 4 et 10%, sur les douze derniers mois. L’explication est qu’il y a très peu de programmes de constructions dans la ville même , à l’intérieur de la zone limitée par le périphérique.  Les ménages ou les investisseurs sont obligés de sortir de l’hyper-centre lillois. Néanmoins comme Lille est une ville de faible superficie certains quartiers en dehors de la ville offrent encore de belles opportunités, à 15 minutes seulement du centre historique.

 

Saint-Maurice

de 2.700 euros à 3.000 euros le mètre carré


 Saint-Maurice , qui est situé à quelques centaines de mètres du centre d’affaires Euralille est un des quartiers en devenir , au sein de la capitale des Flandres : le développement de la zone a  largement contribué à l’essor de Saint-Maurice , le quartier est très bien desservi, avec la  gare Lille Europe, et les grands axes routiers, qui permettent d’accéder au centre  rapidement .

 La construction de nombreux immeubles a  contribué à la valorisation du secteur. Emmanuel Chambat, président de la Fnaim Nord assure que  les prix devraient  continuer d’y progresser… “Saint-Maurice est un quartier en plein développement. On y trouve encore beaucoup d’habitats anciens, pas nécessairement rénovés. Ce qui laisse encore des perspectives de valorisation, après rénovation”. Dans le neuf en revanche, les prix grimpent très vite : entre 4.400 et 4.600 euros le mètre carré, soit au-dessus de la moyenne de la ville. A noter que les belles valeurs anciennes, bien situées et en bon état, peuvent quant à elles dépasser les 3.300 euros le mètre carré.

 

Bois Blanc - Euratech de 2.900 euros à 3.300 euros le mètre carré


De l’autre côté de la Deûle, le quartier Bois Blanc,  fut longtemps considéré comme un secteur beaucoup moins bien coté que la plupart des autres zones de la ville. Aujourd’hui le secteur est dynamisé avec  le centre d’affaires Euratechnologies.

 “Ce pôle d’activité regroupe de nombreuses entreprises de la nouvelle économie, avec quelque 1.500 à 2.000 salariés, explique Emmanuel Chambat . Les salariés et les jeunes couples soucieux de trouver un logement à proximité immédiate du centre de Lille ont bénéficié de quelques programmes neufs et l’environnement est devenu très attractif avec les nombreux aménagements sur les berges ”. Dans l’ancien , le mètre carré se négocie autour de 2.000 à 2.500 euros. Et dans le neuf, on se rapproche des moyennes de prix constatés à l’échelle de la ville : entre 3.800 et 4.200 euros.

 

Lille Sud  2.500 euros le mètre carré


 La présence du CHU de Lille et du pôle scientifique Eurassanté, regroupant de nombreux acteurs de l’économie médicale, ont largement contribué à l’essor de ce secteur qui  bénéficie  d’une forte activité . Une dizaine de programmes neufs ont été livrés ces dernières années. Un des inconvénients est  l’absence de métro au-delà du CHU, ce qui rend le quartier moins accessible . Il existe dans le quartier de fortes disparités de logements . Emmanuel Chambat comment ainsi : “Lille Sud compte beaucoup de logements anciens moins bien entretenus, ce qui engendre de gros écarts entre les prix du neuf et de l’ancien”. Comptez entre 1.500 et 2.000 euros le mètre carré dans l’ancien et au-delà des 3.200 euros dans le neuf.

 Un évènement va modifier la donne avec  l’arrivée l’an prochain  d’un mastodonte qui devrait booster l’évolution du quartier. Il s’agit de  Lillenium, un énorme centre commercial de 56.000 mètre carrés annoncé comme un des plus grands d’Europe , avec  105 enseignes et un hypermarché qui devrait être ouvrir en  avril 2020. “Ses effets sur le quartier mettront entre six mois et un an à se faire sentir, mais le secteur a vocation à encore se développer”, assure le président de la Fnaim Nord.

 

 

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Ce que pensent les dirigeants des grands réseaux sur les records des prix de l'immobilier.

 

 

Les plus grands dirigeants de réseaux immobiliers ont été réunis pour avoir leur avis  sur la flambée des prix actuelle . Leur conclusion est sans détours  : il n'y a aucun frein à la hausse et le risque de bulle n’est pas présent.

 

Avec environ un million de transactions et une hausse des prix constante , 2019 s’annonce comme l’ année record pour l'immobilier . Quel est selon vous l’explication du phénomène ?

 

Laurent Vimont Century 21. Ces dernières années , certaines villes ont connu de fortes hausses, comme Bordeaux, mais sont en train de marquer une pause. D'autres villes, comme Nantes, dépassent leurs précédents records. Mais le marché enregistre une hausse raisonnable,  au  niveau national d’environ 1 % sur un an, et celui-ci n'a pas retrouvé les prix les plus élevés d'avant la crise de 2011. Il reste une marge de progression.

Jean-Marc Torrollion Fnaim. L'immobilier se maintient avec des taux historiquement bas et une conjoncture économique globale relativement bonne. Les segments du marché sont florissants : la résidence principale, l'investissement locatif et même la résidence secondaire . Sans compter que l'évolution des prix est supérieure au rendement, au coût de l'argent et à l'inflation. Ces éléments font qu'on est sur une très belle dynamique.

Philippe Taboret Cafpi. Aujourd'hui, nous proposons un barème de banque à 0,85 % sur vingt-cinq ans ! Des taux inférieurs à 1 % sur toutes les durées, c'est du jamais-vu !

 

Les taux de crédit peuvent-ils continuer à baisser ?


Hervé Hatt Meilleurtaux.com. On ne ressent pas, de la part des banques, une volonté de donner un coup de frein au  crédit et donc on peut anticiper une nouvelle baisse des taux en fin d'année.

Laurent Vimont. Les taux restent bas tant qu'il n'y aura pas de retour de la croissance. Qui dit “pas de croissance” dit “pas d'inflation” et qui dit “pas d'inflation” dit aussi “pas de hausse des taux” !

Hervé Hatt. Celui qui a fait le plus pour les français en termes de pouvoir d'achat immobilier, ce n’est pas  Emmanuel Macron, mais le président de la Banque centrale européenne, qui a été pour eux comme le Père Noël !

 

Une moyenne  de 10 000 euros le mètre carré à Paris.


Laurent Vimont. Le marché parisien est porté par les investisseurs, qui représentent désormais près de 30 % des acquisitions… 

Charles-Marie Jottras Féau. Les gouvernements ont fabriqué une machine à interdire la construction de logements : cette machine s'appelle la loi SRU. Avant cette loi, dans les dix arrondissements bourgeois de la capitale, la profession des promoteurs a construit 1 000 logements par an durant les années 1990. Depuis les années 2000, on ne construit qu’en moyenne entre 30 et 50 logements par an, c'est-à-dire 20 foi

Énergie solaire : le passage à l’autoconsommation.

 

 

Il est maintenant  rentable d’installer des panneaux solaires pour produire et consommer sa propre énergie compte tenu de la baisse significative du coût du matériel installé.

 

  D’après EDF , en 2018 l’énergie solaire ne représentait que 2,3 % de la consommation électrique nationale  étant donné que depuis une décennie , la politique du photovoltaïque en France , ne cesse d’avancer puis de reculer . Depuis la baisse des coûts d’installation et d’un petit coup de pouce étatique , la dynamique d’installation de panneaux  a progressé  de 45 % durant  cette année . Plus d’un propriétaire aurait l’intention de franchir le cap.

 

 L’avantage de produire sa propre électricité présente  est de bénéficier d’une énergie propre et abondante et de diminuer sa facture et  la dépendance à un réseau parfois trop sollicité. L’essentiel  est de  dimensionner au mieux sa future installation. L'Ademe (l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) estime ainsi qu’une installation photovoltaïque de 25 m2 permet de produire environ 2.500 kWh par an, soit l’équivalent de la consommation électrique (hors chauffage, cuisine et eau chaude) d’une famille de quatre personnes.

 

 Analyser en détail ses factures pour déterminer ses besoins et déterminer le potentiel de production de son logement. La performance des panneaux est fonction de l’ensoleillement naturel de la région  et de l’orientation du  toit,  qui ne doit pas subir d’ombre portée par des bâtiments voisins . Pour un rendement optimal, il est  essentiel de réaliser des travaux d’isolation préalables pour que son habitation  soit peu énergivore .

 

 On parle d’autoconsommation totale  pour couvrir ses seuls besoins annuels . Afin de déterminer l’importance de votre installation, il faut donc  tenir compte de son objectif de gestion pour dimensionner son  projet . Il est aussi possible de voir un peu plus grand et stocker l’énergie non consommée dans des batteries ou de choisir la revente du surplus à un opérateur habilité. D’après l’INC  l'Institut national de la consommation , cette  option est aujourd’hui la  plus avantageuse financièrement.

 

 Avec les progrès technologiquesqui  ont permis de diminuer le prix des panneaux photovoltaïques , on estime qu’une installation de 3 kW coûte entre 7.000 et 9.000 euros sans  compter ni sur le crédit d'impôt pour la transition énergétique ni sur l’éco-prêt à taux zéro pour financer ces travaux . Si, la facture d’un tel chantier reste salée , il existe tout de même une prime à l’investissement mise en place en 2017 pour l’autoconsommation avec vente du surplus. L’aide est de 390 euros/kW pour une puissance de moins de 3 kW, de 290 euros/kW entre 3 et 9 kW et de 190 euros au-delà. Le kW de surplus est revendu au prix de 10 centimes d’euro et des aides locales complémentaires sont parfois accordés suivant les régions . Il est pour cela utile de se renseigner soit à sa mairie, ou au niveau du département ou de la région.

 

Les démarches pour concrétiser son projet

  • L’accord municipal : l’installation de panneaux photovoltaïque implique de déposer une demande d’autorisation préalable auprès de sa mairie. Si on réside en copropriété, un vote en assemblée générale doit autoriser ce chantier.
  • L’autorisation d’Enedis : pour revendre une partie de la production solaire. Il faut  adresser une demande de raccordement au réseau public d’électricité. Le gestionnaire a entre un et trois mois pour adresser un devis.
  • Le choix d’un artisan labellisé : pour avoir droit aux aides publiques, le professionnel doit être qualifié RGE (« reconnu garant de l’environnement »). Il existe pour cela l’annuaire de la plateforme officielle Faire.

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Quelles solutions  pour fermer nos centrales à charbon.

 

 Avec d’ici 2022 , la fermeture des deux réacteurs de la centrale nucléaire de Fessenheim et des quatre dernières centrales à charbon françaises ,  les besoins  d’approvisionnement en électricité de la France ne devraient pas être diminués  .

 

 D’après le gestionnaire du réseau d’électricité RTE (Réseau de transport d’électricité) , après  ces fermeture , le parc électrique français va être diminué  de cinq gigawatts de puissance installée. Mais en parallèle vont  ouvrir d’autres moyens de productions qui pourront combler ce manque :  l’EPR de Flamanville (Manche), de 1.650 mégawatts à lui seul, la centrale à gaz de Landivisiau (Finistère), de 600 mégawatts, ainsi que de nouvelles interconnexions avec les pays voisins.

 EcoWatt pour mieux maitriser la consommation .

 

 Le  gestionnaire du réseau d’électricité propose de généraliser l’outil Ecowatt pour une meilleure maîtrise de la consommation d’énergie des Français. L’outil permet aux consommateurs  de recevoir, par SMS ou email, des alertes en cas de pics de consommation dans leur région. Par ces messages ils sont invités à modérer leur consommation  par des écogestes. Exemple : « programmer le lancement d’une machine à laver en dehors des pics de consommation, illustre RTE. C’est-à-dire en évitant les tranches 8h-10h et 18h-20h. » , à baisser le chauffage en partant le soir, à cuisiner en couvrant les poêles et les casseroles pour éviter les pertes de chaleur…, la  liste de ces écogestes  se trouve sur le site d’Ecowatt.

Cette solution est déjà présente  en Bretagne et en Provence-Alpes-Côtes-d’Azur avec environ 100.000 abonnés. Le dispositif a été mis en place en 2012 dans ces deux régions , en raison de leur aspect péninsulaire dans l’acheminement de l’électricité  , avec  production propre d’électricité très inférieure à la consommation.

 

 L’ensemble de ces  écogestes est significatif, selon RTE : « Les alertes Ecowatt ont permis de baisser de 3 % la consommation d’électricité en Bretagne en février 2012 », lors d’une vive vague de froid, y précise-t-on. D’après le gestionnaire du réseau , si un quart des foyers français utilisait EcoWatt, cela permettrait d’économiser 500 mégawatts, soit  l’équivalent de la consommation annuelle d’une ville comme Bordeaux.

 

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            Les performances de la route solaire Power Road confirmées.

 

La route à énergie positive

 

  Utilisant comme capteur solaire thermique le revêtement de la chaussée  Le concept Power Road d'Eurovia lancé fin 2017 possède  six sites d'expérimentation en France et un à l'étranger. Le procédé permet de restituer la chaleur emmagasinée aux infrastructures environnantes.

 

  Contrairement à  la route solaire Wattway de Colas qui ne connait que des déboires avec ses panneaux photovoltaïques, l'horizon semble au beau fixe  pour Power Road ,  l’équivalent  en solaire thermique chez Eurovia (groupe Vinci) . Le concept  a été mis en place en  2017, avec  une technique qui consiste à utiliser le revêtement bitumineux de la chaussée comme capteur solaire thermique, pour ensuite restituer la chaleur emmagasinée . L’expérimentation  se  fait ctuellement  sur six sites en France - dans les Yvelines, le Doubs, l'Hérault, le Calvados, la Loire et la Corrèze - et un à l'étranger dans la  capitale de la République tchèque  . Les objectifs techniques, économiques et environnementaux qu'Eurovia s'était fixé pour cette route à énergie positive  sont atteints  . Le concept Power Road  confirme les attentes  soit 25% de captage énergétique maximal par jour, pour apporter de la chaleur dans  les bâtiments et déneiger les chaussées .

 

 Pour Sandrine Vergne, ingénieure en développement technique et cheffe de projet Power Road chez Eurovia "Le sujet de la route à énergie positive est travaillé par tous les majors. Le choix d'Eurovia s'est porté sur l'énergie solaire thermique et on part du principe que la route est un corps noir qui monte en température pendant l'été, et qu'on peut ainsi stocker la chaleur en sous-sol qui est restituée pendant l'hiver, pour  déneiger et déverglasser, et aussi pour chauffer les bâtiments." Ici on n’utilise pas de panneaux photovoltaïques ,  seulement le  stockage et  la restitution de chaleur. "Le dispositif comporte un échangeur thermique, un circuit de tubes placé entre deux couches d'enrobés , quand la route est exposée au soleil on peut utiliser  la chaleur, soit pour un usage direct, ou pour  un stockage en sous-sol  , tel  un système de géothermie,  l'extraction s'effectue par la suite avec  une pompe à chaleur."

 

  Le principal souci pour les  développeurs de Power Road était  d’intégrer dans les chantiers courants de voirie , des tubes dans la chaussée. Un travail  poussé a permis une nouvelle  formulation spécifique des enrobés.  Malgré cela d’autres  contraintes doivent également être prises en compte, comme  le type de trafic supporté par la chaussée afin de na pas trop  éprouver la résistance mécanique et la durabilité de l'infrastructure. La Power Road pourra  être installée sur tout type de chaussée, mais chaque  type d'équipement dépendra du type de trafic.

 

 Les retours sur investissements par rapport à des énergies conventionnelles sont aussi pris en compte. et, le procédé d'Eurovia est soutenu par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) dans le cadre du Programme d'investissements d'avenir (PIA). Le concept a   vu ses performances validées, ouvrant ainsi la voie à l'étude de nouveaux projets couvrant différents usages. Une cinquantaine de projets Power Road sont aujourd'hui à l'étude, majoritairement implantés en France (quatre à l'international), et tous sur des infrastructures gérées par Eurovia.                                         " Nous proposons la fourniture de chaleur pour des bâtiments techniques ou des logements sociaux", ajoute Sandrine Vergne.

 

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 LA RÉFORME QUI POURRAIT FAIRE GRIMPER LA FACTURE D’ÉLECTRICITÉ

 

Avec "Hercule", le nom donné au projet concernant la possible scission d’EDF ferait grimper la facture d’électricité, cette information  risque de faire grincer des dents  dans quelques mois.. Cette éventuelle hausse n’est pas encore décidée ni chiffrée . L’Elysée est à la manœuvre dans ce dossier.

 

 EDF pourrait alors séparer avec "Hercule",  ses activités de production (le nucléaire, le transport de l’électricité et les barrages hydroélectriques) et celles de distribution (Enedis, Dalkia…).  Les premières seraient réunies dans un "EDF bleu", détenue à 100% par l’Etat. Les autres dans un "EDF vert", dans laquelle des investisseurs extérieurs pourront détenir des parts de capital. Avec cette scission, le groupe obtiendrait en parallèle le feu vert de Bruxelles pour une hausse des prix de l’Accès régulé à l'électricité nucléaire historique (Arenh), qu’il réclame depuis longtemps, car il le juge trop bas pour couvrir ses coûts de production.

 

De 42 à 45 euros le MWh

 Le prix du MWh  pourrait passer à 45 euros/MWh, avec un volume de vente également revu à la hausse (150 TWh/an)., les concurrents (Engie, Planète Oui, Eni, Total Spring…) répercuteraient aussi  cette hausse sur la facture de leurs clients. Avant cette éventuelle hausse des prix  ,  beaucoup d’étapes restent à franchir car le projet "Hercule" a de nombreux opposants . Un mouvement de grève est annoncé  à l’automne de la part des syndicats et des recours judiciaires sont envisagés pour mettre un frein à  cette possible scission d’EDF.

 

 Cela mettra fin au modèle intégré d'EDF tel qu'il existe depuis 1945  , "Hercule et l'Arenh sont totalement liés. C'est la fin du service public de l'électricité", souligne une source à la direction d’EDF . L’obligation imposée par l’UE en 2011 est la revente de l’électricité, produite par les 58 réacteurs nucléaires français par EDF à ses concurrents. Le prix, fixé jusqu’en 2025 étant de  42 euros par mégawattheures (MWh), pour un volume de vente de 100 térawattheures (TWh) par an.

 

 

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Faut-il craindre une bulle immobilière ?

 

 

 

 L’année 2019 est bien partie pour être celle de tous les records pour l’immobilier en France . Preuve d’un marché particulièrement actif, l’immobilier vient de franchir cet été deux seuils particulièrement symboliques. Le cap du million de transactions en France a été dépassé dans l’ancien tout comme le prix moyen de 10.000 €/m² dans la capitale. Avec des prix de l’immobilier qui augmentent vite et même très vite dans certaines villes, certains parlent déjà d’une bulle qui va éclater . Les économistes et les études récentes donnent à ce sujet plusieurs éléments d’analyse.


Quand parle t-on de « bulle immobilière » ?

 Peut on définir une « bulle » pour le marché immobilier , car si on parle de « bulle »  il faut envisager un  risque d’éclatement !, Selon Thomas Grjebine économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales (CEPII) , une bulle apparait quand les prix augmentent si vite qu’ils en arrivent à être déconnectés de l’économie réelle (loyers, revenus, etc.).  « ce qui signifie que la valeur de “l’actif immobilier” est déconnectée de ses rendements  et lorsqu’il existe un net décalage entre l’évolution des prix immobiliers et l’augmentation des revenus ». Pour simplifier, l’évolution des prix « doit pouvoir s’expliquer par des critères démographiques et économiques».

 

Les prix augmentent-ils trop vite ?

 Est on en présence d’une bulle immobilière en France ? Thomas Grjebine pointe sans ambiguïté le caractère spéculatif de l’immobilier dans certaines agglomérations : « Aujourd’hui, à Paris pour le cas extrême [la barre des 10 000 du m2 vient d’ être franchie cet été mais aussi dans certaines villes comme Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, où les prix n’évoluent pas en suivant les fondamentaux évoqués précédemment ] .  A Paris, depuis 2000, les prix ont augmenté deux fois plus vite que les loyers , on constate que le marché immobilier devient spéculatif car les ménages  veulent finaliser leur acquisition au plus vite pendant qu’ils ont encore  la capacité financière et avant qu’il ne soit trop tard  ils  achètent par peur de  voir les prix continuer à grimper . Sans que l’on puisse l’expliquer par des éléments concrets à  Lyon, Strasbourg ou à Bordeaux, les prix augmentent trop vite ! 

 

Depuis un an, entre août 2018 et août 2019 ,  dans les grandes agglomérations comme Toulouse, Rennes, Paris, Lyon ou Marseille les notaires ont estimé que  les  prix dans les compromis de vente sont en hausse de 4,6% pour les appartements et de 2,6% pour les maisons individuelles dans l’ancien.. La principale conséquence  est  alors « une dégradation de la capacité des ménages à acheter » . Sur du plus long terme, l’Insee a estimé que  « les prix d’achat » ont plus que doublé depuis 2000, et « qu’ils ont augmenté » à un rythme « nettement plus élevé que celui des loyers ».

 

Il ne faut cependant pas considérer cette croissance comme anormale car il n’en est pas de même dans bon nombre de secteurs ruraux ou celles à la recherche d’un second souffle économique.  Et d’après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie : « malgré une croissance soutenue des prix immobiliers depuis 2016, les ratios prix-revenus et prix-loyers restent légèrement inférieurs à leurs niveaux d’avant-crise » . Les notaires confirment une forte augmentation des prix, mais ils précisent que la hausse des prix se poursuit  uniquement dans les zones urbanisées, voire tendues

 

A quand une baisse des  prix ?

Thomas Grjebine, l’économiste du CEPII : « Je ne vais pas jouer à la boule de cristal mais certains signes peuvent laisser présager un retournement des prix : la dynamique de la construction s’est retournée depuis un an, les aides de l’Etat à la primo-accession sont rabotées, à commencer par le prêt à taux zéro en 2020, la croissance s’affaisse, etc. » Les prix vont-ils retomber ? Le Conseil supérieur du notariat (CSN) se base sur ses « avant-contrats » et regarde  avec méfiance l’évolution de la politique de la Banque centrale européenne (BCE) . Si on  assiste prochainement à une hausse des taux de crédit, le CSN envisage une « stabilisation des prix ». Mais la BCE prévoit plutôt une nouvelle baisse de taux.

 

 La solidité du marché du crédit immobilier.

 « Qu’est-ce qui pourrait provoquer la prochaine crise ? » Dans son rapport annuel, le Haut Conseil de stabilité financière, les « Sages de la finance », pointe la « forte augmentation de la dette immobilière » et la « forte hausse des prix immobiliers » comme des risques financiers, mais Danièle Nouy, responsable de la supervision du secteur bancaire à la BCE veut rester  rassurant : « Les caractéristiques structurelles du marché français permettent d’amoindrir ces risques : les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité des crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus , le prêt immobilier à la française est régulièrement érigé en modèle de stabilité.

 

 Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers, ce qui n’exclut pas une vigilance très étroite dans le futur. ».  Thomas Grjebine, du CEPII, écarte lui aussi tout discours alarmiste : « Les banques ont raison quand elles indiquent que le système de crédit immobilier, en France, est plus sain que le système ayant amené à la crise des subprimes aux Etats-Unis. ».  «Je ne pense pas que l’on se dirige vers un krach !  Mais on peut bel et bien anticiper un retournement des prix, sans pouvoir dire quand. Car le marché immobilier évolue dans de nombreuses agglomérations sur des bases spéculatives, de façon déconnectée par rapport à l’évolution des revenus des ménages. »

 

 Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole, analyse : « On n’est pas a priori dans une bulle spéculative du type de celle de 1985-1991. La forte hausse des prix à Paris s’explique en partie par les spécificités de ce marché : taille réduite, effets qualité et prestige, demande étrangère forte, quasi absence d’offre de neuf, marché locatif saturé. Pas de krach en vue. Mais des prix qui pourraient tout de même retomber fortement à court ou moyen terme dans les villes où ils sont montés trop haut…

 

 

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Pourquoi le combat anti-Linky se durcit.

 

 

 

Quatre ans que cela dure , après de multiples recours en justice, les opposants au compteur Linky d’Enedis veulent frapper fort prochainement ; plusieurs actions de grande ampleur sont attendues  ce n’est donc pas près de se terminer.

 

 Habitants en colère, communes hostiles , avocats spécialisés sur le sujet ... le combat mené par les anti-Linky devient plus dur depuis ces derniers mois. Les études s’enchaînent, les décisions de justice aussi, mais le fossé semble se creuser chaque jour un peu plus entre ces opposants et Enedis qui dans le cadre de la loi de transition énergétique de 2015 a été  mandatée par l’État pour installer, jusqu’en 2021 les  35 millions de compteurs électriques dits "intelligents" sur toute la France.

 

 D’après les sondages d’opinion  , près de deux tiers des Français sont opposés au  compteur Linky et  les recours devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. Sur les  dernières semaines, les tribunaux de Grenoble , Nanterre et Tour ont été saisis  par des opposants au petit boîtier vert , les demandes de référés déposées,  précisaient  que les ondes émises par celui-ci  étaient  nocives pour la santé.

 

 La plupart des décisions ont été prises en référé , donc pour l’instant, les juges n’ont pas vraiment tranché . À Tours, treize plaignants reconnus certificat médical à l’appui , comme électrohypersensibles (EHS) ,  pourront faire retirer le nouveau compteur installé chez eux  sur décision du tribunal . Seulement toutes les autres demandes au nombre de 107 ont été rejetées , ainsi qu’à Nanterre pour l’ensemble des  457 plaintes  prises en compte .

 

"Une action collective d’une ampleur jamais rencontrée"

 

 Jean-François Fink, responsable communication du programme Linky ,  côté d’Enedis, n’est pas mécontent  que "la plupart des plaignants ont été déboutés", de l’autre côté , les "anti" sont néanmoins satisfaits du résultat , leur porte- parole Arnaud Durand déclare ainsi : "Nous avons pour l’instant cinq jugements en notre faveur sur le plan sanitaire. Aujourd’hui, une cinquantaine de compteurs vont être retirés ou non-installés chez des plaignants, alors qu’on nous prédisait que c’était impossible".

 

 Ce dernier est d’abord  le principal avocat des anti-Linky, et il  représente actuellement près de 5 000 clients sur tout le territoire Français avec  90 procédures lancées devant 22 tribunaux. Depuis que les EHS sont maintenant reconnus , il compte désormais passer à la vitesse supérieure. "La prochaine procédure qui sera ouverte  devrait pouvoir  regrouper plus de 10 000 personnes. Ce sera alors la plus grande action collective jamais lancée en France", annonce-t-il. "Et là, nous allons aller sur le fond", promet-il. Ce sera un réel changement  par rapport aux procédures en référé, qui jugent uniquement de l’urgence  suivant une potentielle menace.

 

 Le front anti-Linky se met en ordre de marche , avec  des arguments, qui vont bien au-delà de la santé: l’utilisation des données collectées, les surfacturations constatées  . Le confrère d’ Arnaud Durand  , Édouard Raffin va lui aussi "attaquer sur le fond , dans douze départements".  D’autres actions seront bientôt menées conjointement  pour 1 200 plaignants en Rhône-Alpes, De leur côté, des députés (communistes) espèrent l’ouverture prochaine d’une commission d’enquête parlementaire «neutre» sur le sujet.

 

 D’après Enedis toutes les études indépendantes sont favorables à Linky  et l’entreprise  s’y prépare sereinement. Selon Jean-François Fink , quelles que soient les procédures à venir, elles ne remettront pas en cause le déploiement" qui évolue actuellement au rythme de 30 000 compteurs installés chaque jour."On entend les critiques, dit il , mais les enquêtes montrent que 85 % des usagers sont satisfaits".

 

 

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LE NOUVEAU REPERAGE  AMIANTE AVANT  TRAVAUX  

 

 

  Dorénavant, ceux qui vont réaliser des travaux dans leur logement doivent obligatoirement réaliser un Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT).


 Depuis la loi Travail de 2016 qui établit les règles  de gestion de l’amiante sur les chantiers d’évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant le lancement des travaux.  Le texte prévoyait une nouvelle contrainte à destination des donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble, afin d’améliorer la protection des travailleurs et précisait les obligations des différents acteurs, suivant leurs secteurs d’activité. Il restait à fixer les modalités de réalisation de ce repérage. Plus de 3 ans après la promulgation de la loi c’est désormais chose faite, avec la parution d’un arrêté au Journal officiel,  dont l’entrée en vigueur est au 19 juillet 2019.

 

 Cela représente un vrai coup dur pour les particuliers, car l’ arrêté  impose désormais de réaliser un nouveau diagnostic en amont d’un certain nombre de travaux, afin de détecter la présence ou non d’amiante. Jusqu'ici, en effet, seul le diagnostic sur l’état d’amiante était obligatoire, lors de la vente d’un bien. Et tout diagnostic réalisé après 2013 avait une validité permanente. Comme ce répérage n’était que visuel et non destructif  , il s’avère que certains travaux peuvent révéler la présence d’amiante sans que cela soit visible lors d’un diagnostic pour la vente . Le présent arrêté impose donc désormais même pour certaines petites opérations de rechercher la présence d’amiante “avant d’effectuer des travaux  à risques d’exposition des travailleurs à l’amiante”.

 

  Thierry Marchand, le président de la chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) précise : “ le texte de l’arrêté fait référence aux travaux émissifs en poussières “  Quand il s’agit de refaire simplement la peinture,  aucune poussière n’est émise et il n’y a pas lieu  d’effectuer ce repérage. ”.En cas de poncage il ne sera pas possible d’échapper à un diagnostic avec prélèvement et analyse du matériau ”. Idem s’il faut abattre  au moins un mur, ou s’il faut refaire l’isolation du bâti. “Dans ce type de diagnostic, on vérifie les enduits, les joints, les colles de carrelage ou encore les peintures, qui peuvent contenir de l’amiante”, précise Thierry Marchand.

 

 Le coût de ce repérage dépendra alors du programme de travaux. “S’il s’agit simplement d’un changement de carrelage dans un studio, un seul prélèvement sera nécessaire et le budget s’élèvera alors à 300-400 euros, détaille le président de la chambre des diagnostiqueurs. Mais il sera difficile de descendre en-dessous”. Pour la réhabilitation complète d’une grande maison, avec cassage de plusieurs murs, la note pourrait se révéler carrément salée : entre 1.000 et 2.000 euros. Si ce coût peut paraître excessif, ne vous risquez pas à omettre de réaliser un tel diagnostic. Si la présence d’amiante était constatée durant les travaux, votre responsabilité pénale pourrait être engagée. La loi Travail a par ailleurs prévu une amende maximale de 9.000 eurospour les propriétaires qui ne réaliseraient pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

 

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Prêt immobilier : les 5 conseils pour se constituer un apport personnel.

 

 

 

 

 Un apport personnel est souvent nécessaire lors de l’ achat  d un bien immobilier si l’on fait une demande de prêt . En pratique cela correspond au minimum à 10% du montant de l’opération . Un apport plus important  peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Voici  5 conseils pour se constituer un apport personnel et devenir propriétaire de votre logement.

 

 Pour devenir propriétaire , et acheter son  logement , avec un  apport personnel souvent nécessaire de 10% du montant de l'acquisition , il est d’abord préférable d'épargner tous les mois et se constituer une réserve d'argent pour pouvoir acheter.

 

 L'apport personnel pour obtenir un crédit.

 

Cette somme d’argent dont dispose l’acquéreur, provenant de placements sur un livret A ou sur un Plan Epargne logement , sert généralement à financer les frais d’acquisition ou  frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier . Cet apport n’est pas  obligatoire pour obtenir le  crédit immobilier et certaines banques acceptent les financements sans apport qu’on appelle communément  le financement à 110% ,  la banque va financer  100% du projet ainsi que les frais annexes.

 

 Pour être accompagné dans cette démarche , Il est préférable de se renseigner auprès d’ un courtier reconnu (Vousfinancer.com, Cafpi ou Meilleurtaux.com par exemple)  car  certaines  banques ne financent pas sans-apport. Dans tous les cas il  est recommandé d’ éviter d’avoir des découverts bancaires... Car cela  peut se révéler défavorable lors de la demande de crédit immobilier.

Les  astuces pour se constituer un apport personnel . 

 

- Épargner tous les mois en mettant en place une épargne automatique par exemple sur un livret A ou un plan épargne logement .

L’argent déposé sur un PEL est bloqué pendant 4 ans. Ce qui empêche la tentation  de piocher dedans pour payer des dépenses supplémentaires .

- Placer son épargne salariale et  la débloquer lors de l’acquisition

- Réduire les dépenses superflues (faire des économies sur  les abonnements d’internet , de téléphonie, ne pas souscrire de crédits à la consommation et éviter de souscrire des facilités de paiements). Pour booster sa capacité d’achat immobilier , faire  le tour des prêts aidés (Prêt Action Logement, PTZ, prêt PAS)... A chaque fois il faudra justifier la provenance de l’apport personnel.

- Garder une épargne de sécurité après l'achat immobilier

Le bon conseil, si c’est possible, est de ne pas investir tout son apport personnel dans l’opération. Mieux vaut en effet garder une épargne de sécurité en cas de pépin financier (le chauffe-eau à remplacer , des travaux imprévus , les augmentations de taxes ...) ou même pour pouvoir réaliser des travaux dans son nouveau logement.

 

Tenir compte des frais liés à l'accession à la propriété

 

 Il est utile d’estimer sa  capacité d'emprunt,  et il est bon de respecter le principe des 33% de taux d'endettement par rapport à ses revenus. C'est-à-dire que la charge des  mensualités qu’il faudra payer  ne dépasseront pas  33% de ses revenus. Le taux d'intérêt et le taux de l'assurance doivent également retenir toute l’ attention car leur montant se chiffre en milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt immobilier. Autre point important, la part des charges liées à l’achat. Il faudra aussi payer les charges de copropriété (souvent élevées) en cas d’achat dans une copropriété ainsi que la   taxe foncière.

 

 Toutes ces  charges  peuvent peser lourd dans le budget et il faudra ajouter  les dépenses d'entretien et de consommation d'énergie. Il est donc primordial de s’ informer sur les différents montants à régler lors des visites immobilières.

 

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Où trouver le meilleur rendement dans le cadre d'un investissement locatif ?

 

 

Le Revenu-MeilleursAgents.com

 

 

Investir à Lille, Bordeaux ,Lyon, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulouse,  dans quel quartier acheter son bien immobilier ? À quel prix ? Découvrez les prix immobiliers et rendements dans plus de 260 villes, ainsi que les infographies ville par ville.

 

 En 2019  , la situation du marché immobilier est très contrastée d’une ville à l’autre. En province, les prix baissent dans 71 villes sur un an , mais progressent dans 143 autres villes . En région parisienne aussi, les prix sont loin d'être à l’unisson : +10,4% à Asnières-sur-Seine, –2,1% à Mantes-la-Jolie , la conjoncture est plus complexe qu'auparavant .

 

Les taux sont au plus bas , même en dessous de l'inflation.

 

 Au moment de définir une  stratégie il faut bien sûr  tenir compte de sa situation personnelle . On  est actuellement dans une situation  favorable pour l’acquisition de sa résidence principale . Et même acheter un logement à crédit pour louer est toujours intéressant compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt.

 

 Seulement après plus de vingt ans de hausse quasi ininterrompue des prix immobiliers, il est préférable de bien sélectionner sa recherche . Il vaut mieux choisir les grandes métropoles dynamiques, qui attirent les emplois , aux villes moyennes où le marché est plus complexe selon les secteurs. Il faut rechercher en priorité les communes en périphérie , bien desservies par les transports. Le prix de l'immobilier y est plus attractif que celui des centres-villes, alors même que les loyers sont assez comparables. Cela produit des rentabilités locatives plus intéressantes. C'est le principal enseignement de l' enquête réalisée sur le terrain par le magazine le Revenu .

 

Les prix immobiliers dans 264 villes

 

 Sur le site Le Revenu-MeilleursAgents.com il est possible de  consulter l’évolution des prix (appartement et maison) .Découvrez les conseils et l’ analyse, quartier par quartier, dans les sept articles consacrés aux villes de Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse , Strasbourg et Rennes et  la rentabilité locative de ces villes  accessible .

 

 Des villes comme Nantes (Rennes lui a été préféré), Marseille (car les prix immobiliers ont peu évolué), Nice, Tours, Angers, Clermont Ferrand et bien d’autres n’ont pas  pour le moment été traitées .

Pour une acquisition d’ un appartement ou d’une maison à Lille voir les  conseils dans la rubrique concernée [ici]. Dans le centre et le Vieux-Lille , les prix dépassent parfois les 5.000 euros du mètre carré. Au sud, à Wazemmes et à Moulins, à l’est (Fives) et l’ouest (Bois Blancs) on trouve  des quartiers plus abordables. Un appartement d’environ  60 m2 peut se vendre aux alentours de 150.000 euros dans le secteur de Moulins.

 

 A Paris qui est de loin la ville la plus chère le prix de l'immobilier oscillae entre 7.000 et… plus de 13.500 euros du mètre carré. Selon cette enquête , il faut chercher plutôt dans les quartiers des XIVème, XVIIème, XVIIIème et XIXème arrondissement pour trouver des biens plus abordables qu'au centre et à l'ouest.

 

 Acheter un bien immobilier à Lyon coute entre 2.500 et plus de 5.000 euros le mètre carré selon la zone. A l’instar de Bordeaux, les prix ont grmpé rapidement dans la capitale des Gaules. Où acheter à Bordeaux ?  Après la forte hausse des prix de ces dernières années ,pour acquérir un bien immobilier dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine. Consultez les analyses sur le centre-ville de Bordeaux, la rive droite (La Bastide) les quartiers plus populaires, les grands projets en construction.

 

 En revanche acheter à Rennes  revient beaucoup moins cher. Dans l’ article sur le sujet [ici] sur la capitale bretonne, retrouvez les  transactions récentes réalisées dans le Vieux Rennes ou dans les quartiers de la gare, Thabor-Jeanne-d’Arc et Patton avec des prix  entre 1.800 et 3.300 euros du m2 . L'achat d'un appartement de 88m2 a ainsi récemment couté 175.000 euros à Patton alors qu'il a fallu investir 620.000 euros pour un maison de 130 m2 dans le quartier Jeanne d'Arc.

 

 Ceux qui préfèrent  l’Alsace à la Bretagne, peuvent devenir propriétaire à Strasbourg pour moins de 3.000 euros le m2, sauf dans  le quartier de l’Orangerie (4.500 à 5.500 le m2) ou un grand appartement de cinq pièces peut se vendre jusqu’à  800.000 euros . Un des quartiers les plus intéressants , le quartier de Neudorf  , voir l’ article sur l’immobilier strasbourgeois  .

 

 Autre ville très dynamique pour  acquérir un bien immobilier :  Toulouse , une  ville qui va gagner , ces prochaines années 15.000 nouveaux habitants par an . Entre le centre (4.500 à 6.000 euros le m2) et les quartiers plus au sud de Saint-Agné et Saint-Michel, les prix peuvent varier du simple au double à Toulouse. Voir le guide .

 

 

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A Lille et Paris l’encadrement des loyers devrait faire son retour 

 

 

Cette mesure avancée par les grandes villes dirigées par la gauche  et combattu par les professions immobilières, le plafonnement des loyers mesure à l’évaluation incertaine est sur le point de faire un retour « expérimental » .


 C’était une promesse de campagne du président de la République François Hollande mise en place dès 2012 , l’encadrement des loyers jugés « excessifs »  a pour objectif de  limiter les hausses des loyers dans les principales villes du pays , cette mesure reste en vigueur. Avec la loi Alur, promulguée en 2014 par la ministre du Logement , Cécile Duflot , l’idée d’un plafonnement strict a néanmoins rencontré quelques obstacles , cette mesure devait concerner  une trentaine d’agglomérations

 

 Selon une source proche de Julien Denormandie , le  ministre du Logement a signé un décret autorisant l’expérimentation du plafonnement des loyers et sa publication est imminente . Sans surprise,  ce décret marque la relance officielle de dispositifs potentiels de plafonnement des loyers et donc d’une polémique de plusieurs années.

 

La mise en œuvre concernera  certains quartiers et certaines villes.


 Pour le gouvernement : « il faut savoir si oui ou non l’encadrement des loyers marche » et donc « aller au bout de l’expérimentation », avait déclaré fin 2017, le ministre Denormandie.

Cette mesure ayant levé une vive opposition de la part des professionnels de l’immobilier, est acuellement limitée à un statut « expérimental » à Paris et Lille , puis annulé dans les deux villes, fin 2017 par la justice. Le fond le principe du plafonnement des loyers n’avait pas été rejeté , mais son application aux seules villes intra-muros de Paris et Lille alors que la loi Alur exigeait de le mettre en place sur l’ensemble du territoire national . L’actuel gouvernement a rouvert la possibilité du plafonnement : la nouvelle mesure ne concernera que les intercommunalités qui le souhaitent et, surtout, elle pourra n’être mise en œuvre que pour certains quartiers et certaines villes.

Réduction de l’offre

 

 Plusieurs grandes villes dirigées par la gauche ont déjà manifesté leur intention d’appliquer le plafonnement des loyers dont, en premier lieu, Paris et Lille. Les autres collectivités intéressées peuvent faire acte de candidature auprès du ministère, qui en fonction de différents critères dont le niveau actuel des loyers , les jugera éligibles. Au final  la mesure sera testée jusqu’à fin 2023, et sur la base des données d’observatoires mis en place localement , il sera décidé de son prolongement .

 

Ian Brossat adjoint au logement à Paris déclare «Depuis la suppression de l’encadrement fin 2017 ,  les montants des loyers ne cessent d’augmenter».  Seulement les études sur lesquelles se basent M. Brossat – l’une très parcellaire de l’association CLCV, l’autre plus détaillée du site MeilleursAgents – ne concernent que la proportion de loyers dépassant le seuil autorisé, et non le montant moyen des hausses potentielles. Les chiffres faisant foi sur le sujet sont ceux de l’observatoire local de l’agglomération parisienne, l’Olap, mais ils ne sont quasi-pas établis pour la période suivant l’annulation du plafonnement.

 

 

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Trêve hivernale: plusieurs milliers de locataires seront expulsés.

 

 

 À partir du 1er avril , les locataires, n’ayant pas payé leur loyer, seront de nouveau expulsés de leurs logements.  Mêm si leur nombre est en  progression , les décisions de justice, ont tendance a être moins nombreuses .


 Avec la  fin de la trêve hivernale ,  les locataires sommés de quitter  les lieux  doivent s’éxécuter et  le préfet peut demander l’intervention des forces de l’ordre pour procéder à leur expulsion. Si le propriétaire a  engagé une procédure d’expulsion et que le juge du tribunal d’instance en référé a ordonnée celle-ci , elle devient  effective dès la fin de la trêve hivernale.

 

 Selon les ministères de l’Intérieur et de la Justice  , concernant les chiffres de  2017 (ceux de 2018 ne seront connus qu’en fin d’année),  15.547 ménages -soit plus de 30.000 personnes-, ont été priés de quitter leur logement avec l’intervention de la police.  Cela représente une  hausse de plus de 2% par rapport à 2016. La Fondation Abbé-Pierre explique que c’est un record historique et ce chiffre ne tient pas compte des ménages qui, pour éviter le traumatisme d’une expulsion, partent d’eux-même avant l’arrivée des forces de l’ordre .  Si on les comptabilise , le chiffre devient  deux à trois fois supérieur .

 

 D'après la Fondation Abbé-Pierre : en  10 ans, ce sont au total près de 300.000 personnes qui ont été effectivement expulsées manu militari de leur logement  soit une augmentation de 46% sur  cette décennie .  « Reloger davantage de personnes à la rue ne suffit pas si, dans le même temps, les préfectures en délogent toujours plus  . La multiplication des expulsions entre en contradiction avec la politique du “Logement d’abord” affichée par le gouvernement.», déplore  la fondation. Une bonne nouvelle,  tout de même :  la baisse des décisions d’expulsion:  qui sont en baisse de 2,5% , passant de 129.189 en 2016 à 125.971 en 2017 .

 

Un plan d’urgence à 100 millions d’euros par an.


 Pour  arranger la situation , le gouvernement  a mis  en place un plan pour orienter les personnes délogées vers des structures d’hébergement d’urgence. Ainsi durant cet  hiver, 14.000 places ont été ouvertes du 1er novembre au 31 mars en France. Le ministre du Logement Julien Denormandie a annoncé cette semaine que 6000 d’entre elles seront pérennisées, portant à 145.000 le nombre de places ouvertes toute l’année. Cette décision ne satisfait pas , car cela signifie que 8000 seront supprimées. «Aucune personne ne doit être remise à la rue au printemps sans solution d’hébergement ou de relogement», rétorque le Collectif des associations unies.

 

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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