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Diagnostic immobilier Lille

Lille : les quartiers à prospecter pour acheter un bien immobilier

 

 

La demande étudiante constante dans le temps va continuer à soutenir et dynamiser le marché locatif lillois. Voir les prix immobiliers à Lille et la situation  quartier par quartier.

Avant la crise du coronavirus, comme dans les autres grandes villes Bordeaux , Rennes , Strasbourg , Lyon Toulouse et Paris ; Lille se portait bien sur le front de l'immobilier.


 

Chiffres clés à Lille

Prix moyen des appartements anciens : 3 156  euros/m²
Variation des prix sur un an : + 7,9%
Variation des prix sur cinq ans : + 20,5%
Loyer mensuel moyen hors charges : 13,60  euros/m²
Délais de vente (02/ 2020) : 54 jours


 Fabien Rojas, directeur des ventes Foncia Transaction Nord  explique : «Lille affiche une progression des prix qui ne dérape pas et une demande locative en hausse permanente. Forte de sa position géographique et de son attractivité économique , Lille est une valeur sûre pour les investisseurs» et cela devrait le rester à l'avenir.

 

Indicateurs au vert dans le centre et le Vieux-Lille


 Emmanuel Chambat, président de la chambre Fnaim-Nord explique : «Dans le centre  , le Vieux-Lille et le quartier Vauban (la Catho) , quel que soit le bien les prix de l'immobilier  se rapprochent de plus en plus des 5.000 euros le m2 , l’offre est en baisse  et les vendeurs attendent». Le charme des belles constructions anciennes agit toujours autant et les petites surfaces, studios ou T2, restent des denrées rares et très convoitées. 

 

 Depuis le 1er mars, l’encadrement des loyers qui a été rétabli  oblige les nouveaux propriétaires à étudier le rapport coût d’achat/loyer. Mais comme la demande locative est très importante , si l'appartement est en bon état, la location est presque assurée d'avance. 

 

 Pour les petites surfaces à Vauban et à proximité de l’université catholique , il fallait compter 4.000 euros minimum le mètre carré avant le confinement. La hausse des prix va en ce moment jusqu’à 8% . Le quartier Vauban est le quartier des étudiants ou des acquéreurs qui  cherchent de grands appartements. notamment les trois pièces, qui sont recherchés pour une habitation principale ou pour en faire de la colocation. Une chambre se loue entre 400 et 550 euros selon les prestations.

 

 Par manque d’offres et de prix élevés dans les autres zones lilloises les quartiers dit «de report»  sont réhabilités comme  Wazemmes,  Saint-Sauveur ou les Bois-Blancs avec le parc Euratechnologies. Depuis plusieurs mois, les acheteurs se reportent de plus en plus vers Wazemmes et Saint-Sauveur.

Emmanuel Chambat  explique : « Les prix progressent en raison de la construction de programmes neufs et du grand projet de la gare Saint-Sauveur , l’’ancien se valorise s’il est de qualité car la demande est largement supérieure à l’offre». Il faut un budget de 2.500 à 3.000 euros le mètre carré pour une maison et de 2.000 et 4.000 euros pour un studio ou un deux-pièces. 

 

 Dans les quartiers des Bois-Blancs et d’Euratechnologies ou environ 4.000 salariés sont arrivés , une dynamique nouvelle s’installe. Pour une petite maison ou un appartement familial, il faut compter de 140.000 à 280.000 euros alors qu’un logement similaire dans le centre coûte entre 180.000 et 400 .000 euros. Avec la réhabilitation des voies d’eau (aménagements des berges , installation de péniches,) le quartier commence à séduire les jeunes et les familles.

 

Les abords de la gare se valorisent.


Autour de la gare, l’esprit village du quartier Saint-Maurice-Pellevoisin séduit beaucoup les  «navetteurs» . Grandes maisons, immeubles récents et neufs voisinent. L’ écart de prix  varie du simple au triple selon la situation du bien au alentours de la rue du Faubourg-de-Roubaix. Prévoyez de 1.200 à 3.800 euros le mètre carré. Saint-Maurice-Pellevoisin est l'un des quartiers à suivre dans les mois qui viennent.

 

Les communes limitrophes à suivre:


Marcq-en-Barœul

Prix moyen des appartements: 2 823  euros/m²
Prix moyen des maisons: 3 364  euros/m²

 

Sur Marcq-en-Barœul commune résidentielle, le marché est avec peu de locations , avec des maisons recherchées par les familles en quête de verdure. Les prix augmentent régulièrement : +4,6% en un an et +6,5% en cinq ans.

 

Lambersart

Prix moyen des appartements: 2.560  euros/m²
Prix moyen des maisons: 3.035  euros/m²

Ville également  résidentielle,  compte de nombreuses maisons récentes et des maisons Belle Époque. Le budget minimum est de 200 000 euros pour une maison récente de 80-100 mètres carrés avec jardin. Et un minimum de 500 000 euros pour vivre dans le quartier historique du Canon d’Or.

 

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En s’éloignant de Lille, on peut gagner jusqu’à 37 m2 pour le même budget.

 

 Après ces deux mois de confinement  le rêve de nombreux urbains est d’avoir plus d’espace et un jardin. D’après l’étude du groupe SeLoger, on peut gagner entre 6 et 37 m2 en s’éloignant de Lille pour un même budget.

 

 Lille a gardé son pouvoir d’attraction et le marché de l’immobilier y reprend des couleurs , mais les envies des acquéreurs ont changé. Dans la région, la moitié des recherches immobilières effectuées dans le Nord Pas-de-Calais se portent sur la capitale des Flandres où le prix au m2 atteint en moyenne 3 472 euros (1 974 euros/m2 pour le département du Nord).

 

 Selon l’Observatoire du moral de l’immobilier du groupe SeLoger-LogicImmo : dans la liste des intentions d’achat des acquéreurs les  maisons individuelles arrivent en tête depuis que le coronavirus a fait son apparition.

 

 Séverine Amate, porte-parole du groupe , précise : « Bon nombre de Lillois durant l’astreinte liée au confinement  se sont dit que, pour le prix de leur logement, ils pourraient acheter plus grand en s’éloignant de la cité nordiste et profiter d’une pièce supplémentaire. » Ce phénomène se retrouve dans  toutes les grandes métropoles : « 25 % des futurs acquéreurs souhaitent acheter dans une petite ville et 38 % ont élargi leur périmètre de recherche depuis le déconfinement ».

 

 A Croix pour le même budget : 37 m2 de plus qu’à Lille.


 Le site de petites annonces a fait le calcul : augmenter la distance entre son domicile et la métropole, permet  de gagner bon nombre de  mètres carrés supplémentaires .

En prenant le  budget moyen  d’un logement en France de 251 000 euros,  il était possible d’acheter, à la fin du confinement , un 68 m2 à Lille. Mais en prenant de la distance , on peut acquérir un bien de 74 m2 à Marcq-en-Barœul, de 80 m2 à Villeneuve-d’Ascq ou de 105 m2 à Croix selon cette étude.

 

 Marcq-en-Barœul faisant partie des villes les plus prisées de la métropole lilloise comme Bondues et Wasquehal. Dans ces  villes  la rareté de l’offre fait grimper les prix. En revanche à Croix l’offre y est plus importante , avec de fortes disparités entre le secteur cossu du parc Barbieux et les quartiers ouvriers.


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Plan de bataille pour 2020 : impayés de loyer, bonnes affaires...

 

 

 

Conseils pour s’adapter face à une chute du rendement locatif, la crise pourrait en contrepartie ouvrir des opportunités d’investissement à prix cassé..


 Bientôt , il faudra s’attendre à des surprises sur les loyers, au niveau du rendement perçu. Aucun secteur ne sera épargné aussi bien les locaux commerciaux   , les hôtels et les bureaux, avec le télétravail qui va pousser les entreprises à revoir leurs superficies louées.

 

 De plus avec les  90% des chantiers de construction à l’arrêt et le volume des transactions en chute libre de 85% dans le neuf , le confinement a fait de gros dégâts dans le secteur immobilier. La reprise d’activité actuelle ,   s’annonce également difficile . Les banques, qui veulent retrouver leurs marges de bénéfice , ont profité de la crise sanitaire pour augmenter leurs taux . Concernant  l’immobilier résidentiel, avec  la baisse du pouvoir d’achat des locataires il faut s’attendre à une baisse de rentrée des loyers . De quelle ampleur sera le recul des prix  ? Quelques mesures de prudence vont s’imposer, comme celle consistant à  souscrire une assurance loyers impayés, ou à plus long terme, en envisageant le démembrement de propriété.

 

Prévoir les impayés de loyer

On peut déjà prévoir que les impayés de loyer vont aller en augmentant  et le plus efficace consiste  à souscrire une assurance de loyers impayés (voir comparatif ci-dessous). A l’inverse de la garantie publique Visale, réservée aux locataires âgés de moins de 30 ans ou sous contrat de travail précaire, les polices d’assurances privées  peuvent être toutes souscrites  pour un coût compris entre 2,5 et 3,5% du loyer, charges comprises. Pour que le dossier soit accepté, il faut respecter certains critères, comme l’absence d’ incident de paiement durant les six à douze derniers mois. Bruno Tuma, président du courtier Sacapp-Saa  précise : " En cas de  difficultés connues  du locataire, il ne faut pas souscrire une telle garantie au risque d’avoir un refus d’indemnisation".

  • Loyer impayé : notre comparatif des principales offres

 

(1) En pourcentage du loyer, charges comprises. (2) Délai probatoire décompté à partir de l’entrée dans les murs du locataire et de la signature du contrat, durant lequel l’assurance sera résiliée si un sinistre est déclaré. (3) 25 euros de frais de dossier en sus. (4) 400 euros de franchise. NP : non pertinent, la garantie n’étant pas disponible.

 

 Si on veut s’assurer en cours de route il n’est pas obligatoire , de faire valider le dossier de l’occupant par l’assureur, aux critères de solvabilité souvent stricts (CDI, salaire net d’au moins trois fois le loyer, etc.). C’est intéressant  s’il s’agit par exemple d’assurer un locataire qui s’est retrouvé  au chômage partiel pendant le confinement. Mais  certaines polices prévoient un délai de carence, c’est  une période durant laquelle, il ne peut intervenir aucun sinistre, sous peine de  résiliation avec néanmoins  la cotisation qui est remboursée. Ce délai va de deux  à trois mois à compter de la signature du contrat. Il est aussi impératif de réagir dès le premier incident, au risque sinon de perdre toute protection. Si ces critères sont satisfaits, de telles garanties peuvent permettre de tenir pendant la crise : avec une couverture de 24 à 30 mois d’impayés, pour un montant global par sinistre de 70.000 à 90.000 euros.

 

Les opportunités d’achat à moyen terme


 Les effets de la crise pourraient faciliter un arbitrage au sein de son patrimoine car il faut s’attendre à une baisse des prix,à une hausse de la vacance locative et à une déflation des loyers .  Certaines opportunités pourraient apparaitre vers la fin d’année. Fabrice Artinian, de l’Institut du Patrimoine  déclare ainsi : "Il y aura sans nul doute des bailleurs pressés de vendre, et disposés à négocier". Dans son baromètre, MeilleursAgents.com  évalue à environ 10% la baisse de prix attendue par les acquéreurs. Bien sûr tous les marchés n’évolueront pas à un rythme identique, en Ile-de-France et dans les grandes villes cette baisse risque d’être beaucoup plus faible étant donné la demande plus forte dans ces zones, mais il faudra s’attendre à des négociations plus difficiles et plus longues , il sera alors plus favorable d’être du côté des acheteurs que de celui des vendeurs .

 

 Des opportunités  seront aussi à guetter en matière d’immobilier géré en sachant que les résidences de tourisme et celles pour  étudiants (la fermeture des universités a aussi vidé ces immeubles) sont à éviter, il est plutôt favorable de voir du côté des Ehpad car la demande locative pour ces chambres va rester élevée dans les années à venir. Il faut rappeler aussi  que grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’amortissement permet d’effacer tout impôt sur plusieurs années.

 

 Pour ceux qui se sont lancés dans  la location en Airbnb, l’heure serait plutôt de revenir en arrière. Il faut savoir que déjà le géant américain a annoncé le licenciement d’un quart de ses effectifs et cela ne fait que commencer avec un chiffre d’affaires divisé par deux, car  les interdictions de voyager devraient perdurer,et la location touristique à la nuitée risque donc de subir les pleins fouets de la crise , de plus la réglementation récente sur  la limitation à 120 nuitées, avait déjà fait reculer les investisseurs. Il n’est pas nécessaire  de revendre car on peut facilement  reconvertir le logement en location meublée classique . Il deviendra alors assez facile de trouver un occupant, car la location meublée  s’adresse aussi bien aux étudiants , qu’aux cadres aisés  ou aux travailleurs en mobilité professionnelle .

 

Le démembrement de propriété sur le long terme


 Il s’agit dans ce cas d’acquérir seulement la nue-propriété d’un bien, l’usufruit (les loyers) étant conservés par le vendeur, pour une durée de trois à vingt ans. La contrepartiefait bénéficier d’une décote sur le prix d’achat, proportionnelle aux loyers non perçus . Cette technique du démembrement de propriété a désormais de quoi séduire. Au terme de l’opération, on devient pleinement propriétaire du bien , sans impôts à payer, car il n’y a pas de plus-value. De nombreux intermédiaires, comme Perl, se sont fait une spécialité de la vente d’appartements de ce type, le plus souvent à statut social.

 

 Ce montage est aussi possible avec des SCPI, avec des fonds investis sur des bureaux ou des commerces. La décote dépend  de la durée du démembrement, et du rendement moyen de la SCPI , plus celui ci est élevé plus le rabais à l’achat est important , la décote peut varier  d’un minimum de 10%, pour un montage sur trois ans à un maximum de 48%, pour vingt ans de démembrement sur Epargne Pierre (groupe Voisin). L’autre avantage de l’opération est que les barèmes de décote n’ont pas été révisés à la baisse, depuis la crise économique en cours , ce qui protège donc, le temps du démembrement, d’une hausse de la vacance locative et d’un probable fléchissement du rendement.


 

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Dans l’Ouest de la France les prix de l’immobilier explosent 

 

 

 


Pour le second semestre 2020 : dans le Centre-Val de Loire , dans les Pays de la Loire ainsi qu’en Bretagne,  le prix moyen du mètre carré atteint des sommets. Après deux mois sans quasiment aucune transaction immobilière  il est possible que ces plus hauts historiques soient liés à un effet rattrapage .


 Comme avant la crise dans  l’Ouest de la France , les prix de la pierre continuent de flamber . D’après Laurent Vimont, le président de Century 21 : “On est dans des plus hauts historiques” : sur les douze derniers mois, le prix moyen du mètre carré a ainsi grimpé de 2,3% en France pour les maisons, et de 3,1% pour les appartements. Une telle flambée, d’après le réseau d’agences immobilières, était prévisible par un effet de rattrapage post-confinement ; la pression sur les prix a été alimentée par une abondance de potentiels acheteurs  car si bon nombre de projets ont été gelés de nouveaux ont quand même émergé pendant le confinement . “Les acquéreurs étant nombreux, les vendeurs n'ont aucune raison d’accepter une offre trop basse”, précise le président de Century 21.

 

Flambée  dans le l’Ouest


 Les hausses les plus importantes sur les douze derniers mois  région par région, se situent en Bretagne où le prix du mètre carré des maisons a grimpé en moyenne de 11,6% et de 11% pour les appartements. Le Pays de la Loire a connu aussi une inflation importante, avec des hausses moyennes de 6,3% sur les maisons et de 12,9% sur les appartements tout comme le Centre-Val de Loire où le mètre carré y grimpe en moyenne de 10,3% pour les maisons et de 11,4% pour les appartements.

 

 Mais cet aspect optimiste du marché ne présage pas aujourd’hui de sa dynamique future car pour l’instant , comparés au mois de juin 2019, les prix de l’immobilier n’ont globalement pas diminué mais  “il est possible que la hausse des prix soit contenue au second semestre”, avance le président de Century 21 car à son avis , il faudra probablement attendre septembre pour évaluer réellement les impacts du confinement. Les paramètres à suivre de près pour les acheteurs  sont en lien avec l’évolution du taux de chômage dans chaque ville ou par région, ou aussi l’évolution des taux de crédit bancaire.

 

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Les signaux négatifs s'accumulent pour le logement neuf.

 

 

 Depuis le mois de mars  (début du confinement) , les délivrance de permis de construire ont chuté de 40%. Cet indicateur n’est cependant pas le seul à laisser présager une année noire pour l'immobilier neuf.


 Avec la crise du coronavirus, alors que le besoin de logements reste fort ,plusieurs dizaines de milliers d'immeubles et de maisons ne seront probablement pas construits cette année en France.  Entre mars et mai, durant la période de confinement , la construction de 53.900 logements a débuté en France, mais il s'agit néanmoins d'une chute de 44%, par rapport à un an plus tôt, car beaucoup de chantiers ont dû s'arrêter pendant des semaines, le temps de mettre en place des mesures sanitaires.

 

 Pendant ce temps, les mairies ont cessé l'examen des projets immobiliers et le nombre des permis de construire accordés a chuté de 40%  . Ce déficit durable de nouveaux logements annonce, une tendance inquiétante, car pour contenir des prix qui augmentent déjà depuis des années il faut maintenir une offre solide, surtout dans les grandes métropoles.

 

 Quand on sait  que le logement représente une part  importante des dépenses des ménages et avec une récession économique d'une ampleur historique: -11% cette année en France, selon les dernières estimations. Le risque d’un dérapage des prix est à redouter .

 

 Le gouvernement a pris des mesures pour que l'examen des permis reprenne rapidement après la fin du confinement, mais les professionnels sont pessimistes  sur la possibilité de rattraper le retard pris en matière de logements neufs. La FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) estime que le nombre d'immeubles autorisés devrait baisser de 100.000 logements cette année , sans prendre en compte  les maisons individuelles, qui est le second pilier du marché.

 

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 Pas d’effet Covid sur la métropole de Lille, le marché immobilier est en plein boom , on n'a plus rien à vendre . 

 

 

  

 

  Le marché immobilier  reprend doucement son activité , mais on n’a pas encore constaté de flux migratoire du coeur de Lille vers la campagne , néanmoins , l'envie d'espaces verts et de grands balcons se manifeste.


   Le coronavirus n'a rien changé : Pascal Cambier directeur commercial chez Square habitat (76 agences sur le Nord Pas-de-Calais) , décrit le marché immobilier actuel sur la métropole lilloise de "Dynamique et dense" . D’après ce qu’il constate : pour un bien en vente , il y a actuellement au moins trois ou quatre acheteurs.

  Sur la métropole de Lille , tous les secteurs fonctionnent bien. Selon Pascal Cambier : "Même si on s'attendait à un effet 'verdure et grand balcon'  les demandes restent fortes sur toute la métropole il y a  effectivement un peu plus de demande pour une mise au vert mais l'effet reste limité". La demande est telle que les acheteurs ne négocient pas le prix ,  "Au risque de perdre le bien".

"On ne constate pas de migration de la ville vers la campagne"

 Olivier Leplat, de l’agence Abrinor de Cysoing explique ainsi : "Pour se rendre compte de l'effet coronavirus,il  faut se rendre en Ile-de-France", et prenant 'exemple des ventes de son agence il précise qu'il n'y a "pas de flux migratoire du coeur de la ville vers la campagne". Dans la région de Cysoing, "les biens vendus ont été achetés par des clients du même secteur". Concernant l'offre et la demande même avec une reprise dynamique on a sur la marché moins d'offres que de demandes. Et bien que peu de bien fassent l’objet de négociations ;  les prix ne sont pas orientés à la hausse.
  

 "On n'a plus de biens à vendre"

 Catherine Montagne , également responsable de l'agence Abrinor à Villeneuve d'Ascq, explique : "C'est énorme, on n'a plus rien à vendre. L'équipe a vendu 14 biens ce mois-ci, c'est un record !" Quelle explication peut on  donner  ? Les acheteurs auraient "peur de l'avenir", suggère en premier Catherine Montagne et la pierre représente une  valeur refuge aux yeux des Français. En ces temps d'après-confinement , si on tient compte  d'une volonté d'espace et de verdure, la responsable d'agence reconnaît que Villeneuve d'Ascq qui est le  poumon vert de la métropole lilloise a tout ce qu’il faut pour séduire.

 Pour Didier Lambert , notaire adhérent à la Chambre des notaires du Nord Pas-de-Calais. "Le marché a énormément repris, la tendance est à la recherche de maison avec jardin ". Les futirs acquéreurs , ne recherchent pas dans les communes limitrophes à Lille encore assez chères mais dans la deuxième couronne lilloise,  même si ce n'est qu'un ressenti au sein de  quelques études il existe une dynamique en ce sens . 

"Retour à l’activité intense de la fin 2019"

 Emmanuel Chambat de la FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) du Nord , précise que la demande reste forte. " L'année 2019 a été exceptionnelle, en fin d'année on arrivait à un plateau qui s'est poursuivi début 2020 avant le Covid-19... après les deux mois de confinement, on retrouve le même niveau". Pour lui l’effet coronavirus,  est marginal, comparant cet effet à celui des lofts il y 20 ans, ou celui de la colocation depuis quelques années, ou encore celui des terrasses ou des grands balcons pour ceux qui recherchent un T3-T4. Concernant l'équilibre offre - demande, Emmanuel Chambat explique que la demande est plus forte en raisondes taux d'intérêts au plus bas depuis plus de deux ans ; ce qui a fait entrer dans le cercle des acheteurs une catégorie de personnes aux revenus  limités.   

Réticence des banques .

Emmanuel Chambat, président de la FNAIM du Nord, constate que les banques sont davantage pointilleuses sur deux aspects des choses :  Le taux d'endettement : de 33% maximum (le montant des échéances mensuelles de remboursement de crédit ne doit pas excéder 33% des revenus de l'emprunteur) et l'apport financier fixé au minimum de 15% du prix du logement, (frais de notaires compris).                     

 

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    La crise ne fera pas s'effondrer l'immobilier.

 

     

 

     Alain Trannoy  directeur de recherche à l’EHES , professeur d’économie spécialiste de l’immobilier à l’université d’Aix-Marseille l’un des meilleurs experts de la question  , estime que c’en  est fini de la hausse permanente des prix des logements  . La terrible crise économique qui commence à arriver  va les faire baisser brutalement . Mais probablement pas autant que ce que l’on pourrait imaginer, affirme t-il.

A quel niveau cette crise du coronavirus sera dévastatrice ?

 Avant  l’épidémie  déclarée, par la conjonction de taux d’intérêt historiquement bas, d’une forte reprise de l’emploi (1 million de postes ont été créés en trois ans) et d’une politique fiscale très accommodante on était sur un rythme de plus de 1 million de transactions par an, ce qui est considérable, et les prix n’ont jamais été plus élevés qu’auparavant . Cette situation appartient désormais au passé, car  dans la situation précédente poussait à pleines voiles le navire immobilier.

La tempête arrive à l’horizon…
 Celle-ci sera redoutable , il faut se rappeler que la grippe espagnole de 1918 a occasionné un recul de l’activité de 6% dans le monde – et la pire récession depuis 1945 n’a pas dépassé 2,9% ! C’est dire l’ampleur des dégâts que peut provoquer une pandémie. Personne ne sait encore quel sera l’impact de cette crise sur la baisse du PIB  6% , 8% , 15% ?   Dans le snénario, le plus favorable, si  les chercheurs parviennent à trouver un médicament efficace dans les semaines qui viennent, l’épidémie cesserait  rapidement de progresser et la situation reviendrait  progressivement à la normale pendant l’été. Dans cette hypothèse, la chute du PIB ne dépasserait pas 5 à 6% cette année. Nous n’avons jamais connu ça depuis la crise de 1929 et même si l’économie redémarre vite, la perte d’activité sur 2020 ne pourra être inférieure à 5%, quoi qu’il arrive et l’Insee a  chiffré la perte de PIB à 3% pour chaque mois de confinement.

  En somme, les Français seront plus pauvres et ils auront  moins d’argent à mettre sur la table pour acquérir un logement. Le choc sera très rude pour notre pays . Les artisans, les commerçants, qui n’auront pas bénéficié du dispositif du chômage partiel, seront durement frappés sur leurs finances personnelles. Beaucoup d’entreprises seront contraintes de licencier . Dans cette situation à moins que la Banque centrale européenne ne décide entre-temps d’instaurer des taux négatif , il  ne faudra pas compter sur une baisse des taux d’intérêt pour compenser cette mauvaise passe , ils sont déjà au plus bas. Alors que cela se produira sans doute aux Etats-Unis .

 Oui, mais je ne la vois pas le faire. Et je ne vois pas non plus comment les banques commerciales pourraient réduire encore le prix de leurs crédits, même à la marge. Non seulement elles ne gagnaient déjà presque rien dessus, mais elles seront confrontées à une hausse des sinistres d’entreprises qui leur fera perdre beaucoup.

Que se passera-t-il si l’on ne trouve pas de remède à cette pandémie.

 Ce deuxième scénario  est nettement moins engageant car si le virus continue de faire des ravages , le confinement peut revenir à l’ordre du jour , la saison touristique sera sacrifiée et il faudra attendre septembre pour que l’activité  redémarre timidement. Les dégâts sur l’économie seront considérables : 4 ou 5 millions de personnes rejoindront les files de Pôle emploi ou du chômage partiel, la confiance des ménages s’effondrera et les faillites d’entreprises se multiplieront.

 Dans ce contexte, le recul du PIB pourrait atteindre 12%, la bonne nouvelle est que le pire sera cependant évité, si la solidarité au sein de l’UE continue de s’exercer . En acceptant l’émission de «coronabonds» (des titres de dette européens garantis par les pays du Nord, NDLR), l’Allemagne et les Pays-Bas permettront en effet aux Etats très endettés, Italie et Espagne en tête, de se financer sur les marchés à un coût acceptable. Une autre solution serait que la BCE rachète elle-même la dette des pays fragiles, en court-circuitant les marchés. Du coup, le spectre d’une nouvelle crise grecque sera écarté, et le système financier mondial tiendra.

 L’appauvrissement général ne sera cependant pas une véritable catastrophe pour le marché immobilier en tous cas pas autant qu’on ne le pense. La grande différence avec la crise de 1929, c’est qu’aujourd’hui les chômeurs sont indemnisés. En France en particulier, les amortisseurs sociaux, qui sont très généreux, limiteront la paupérisation de la population. Même si on n’achète pas des maisons avec des indemnités chômage , le versement de prestations sociales à une large échelle permettra de soutenir la consommation et de faciliter la reprise en 2021 , de cela dépend  l’évolution du marché immobilier.

Comment évoluerait ce scénario ?

 L’ensemble, les ménages français disposent en effet d’une épargne importante, qui leur permet de voir venir. Dans cette attente , il se pourrait que les futurs vendeurs retirent leurs biens du marché pour attendre un moment plus propice et  le nombre de transactions pourrait ainsi être divisé par deux. L’offre diminuée par ce phénomène de rétention permettra de limiter l’effondrement des prix. A l’inverse, aux Etats-Unis les gens n’ont pas beaucoup d’épargne et ce mécanisme stabilisateur ne joue pas, car ils ne peuvent  pas attendre pour vendre. C’est la principale raison pour laquelle, là-bas, les crises économiques se répercutent immédiatement sur l’immobilier. Ce n’est pas le cas chez nous où les prix ne devraient donc pas lâcher plus de 10% en régions et pas plus de 15 à 20% dans la capitale.

Est-ce qu’il y aura beaucoup de casse dans le secteur ?
 Grâce, à l’existence de nos amortisseurs sociaux, et comme le fait que 95% des crédits octroyés le sont à taux fixe, les sinistres immobiliers restent très rares en France, de l’ordre de 1% du total des dossiers. On pourrait arriver  à 2 ou 3%, mais c’est insuffisant pour déstabiliser les banques, qui sont solides. Pour elles , le seul vrai risque  serait que les taux remontent brutalement, mais ce ne sera pas le cas dans cette configuration.

. Pour d’autres acteurs comme les agences immobilières, en revanche, le marasme du marché risque d’être une épreuve difficile à surmonter, d’autant qu’elles seront passées à côté de la bonne saison ; car c’est au printemps et en été que se nouent l’essentiel des affaires. J’ajoute que si l’on ne retrouve pas rapidement une vie normale, les gens continueront d’avoir peur. Et quand on a peur, on n’achète pas.

Un troisième scénario qui est  le plus noir.
 Il n’est pas du tout impossible qu’il se réalise , en plus de la crise économique du deuxième scénario , on pourrait vivre une une crise financière, car l’Europe n’aura pas su faire jouer la solidarité. Alors endettés jusqu’au cou et livrés à eux-mêmes, les pays du Sud, surtout l’Italie, finiront par être lâchés par les marchés et par faire défaut avec une faillite des banques de la péninsule et la  répercussion sur leurs homologues européennes sera dans ce cas immédiate, avec la France qui sera à son tour attaquée, bref, l’onde de choc sera cataclysmique. Sans parler du risque d’éclatement de la zone euro, et peut-être même de l’UE elle-même. En termes de poids économique, l’Italie, c’est huit fois la Grèce, cela donne une idée du tremblement de terre qui se produira.

 Même dans ce cas, il se pourrait que la marché immobilier résiste encore une fois mieux que prévu. En effet quand personne n’aura plus la moindre confiance dans les institutions financières et que toutes les valeurs s’effondreront les unes après les autres, la pierre deviendra une valeur refuge. Face à une dégringolade des prix , cela jouerait alors comme une contre-force. C’est déjà arrivé dans le passé.

 Cela se produira surtout sur les propriétés dont on pense qu’elles possèdent une valeur quasi éternelle, comme les villas en Floride ou les duplex à Singapour. En France, il concernera les beaux appartements parisiens, les mas de prestige sur la Côte d’Azur ou en Provence, ou encore les châteaux du vignoble bordelais – mais pas les maisons avec un bout de jardin dans le centre de la France. Au plus fort de la crise, cela devrait permettre de contenir la baisse des prix à 20% sur ces propriétés, ce qui reviendra finalement à nous ramener au niveau de 2015. On ne peut pas dire que ce sera une catastrophe. Pour tous les autres biens, la chute atteindra sans doute les 30%.

 

 

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L'urgence de faire baisser les prix du terrain pour faire baisser le prix des logements .

 

 

 La crise issue du Coronavirus , va infléchir le pouvoir d'achat d'une majorité de particuliers, à ce sujet , Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, réclame une accélération des réformes permettant de faire baisser les prix du foncier. Ces réformes , affirme-t-il, seront l’élément clé pour produire des logements neufs plus abordables. La proposition de loi du député Jean-Luc Lagleize , dont le parlement doit s' emparer table sur plusieurs solutions innovantes . 

 Depuis que le virus est passé sur la France ; les ménages n’ont jamais eu autant envie de devenir propriétaires, ils consultent encore plus les agences immobilières ou les sites d’annonces et leur recherche devient territorialement plus équilibrée qu’auparavant car les villes moyennes et les espaces ruraux, boudés avant la crise  sont maintenant plus prisés . On  nous feraient presque se réjouir de la crise sanitaire mais la réalité dans laquelle nous entrons est autrement plus dure pour l’essentiel des Français. Avec les circonstances le pouvoir d’achat réservé au logement se trouve inéluctablement réduit, pour ceux qui n’auront pas été privés d’emploi . Les augmentations de salaire, les évolutions de carrière, les primes , les confirmations de CDI, les crédits faciles et pas chers, tout cela risque fort d’appartenir au passé, même si le Président Macron l’appelle "le monde d’avant", laissant augurer que celui d’après serait meilleur.

 Le prix des logements neufs, qui conditionne aussi celui des logements existants, va devenir de plus en plus inadapté aux revenus des ménages. Le problème est  structurel et on a  fini par s’en accommoder. Bien que les  promoteurs et les constructeurs le savent , ils sont quasi silencieux sur la vigueur du marché des logements neufs en cette période de déconfinement.

 Leur souci actuel est de lutter avec les entreprises en bâtiment pour savoir comment répartir la charge des augmentations de coût de production liées aux précautions sanitaires sur les chantiers et dans les transports, évaluées entre 5 et 15%, plutôt 5 pour les immeubles collectifs et 15 pour les maisons individuelles , même si on ignore combien de temps ces obligations seront imposées aux professionnels de la construction : , cela pouvant aller jusqu’à  deux ans ou plus . En bref, une catastrophe au moment où le gros du marché en clair  ne peut se passer des ac

Les invisibles qui paieront au prix cher un repli du marché immobilier

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazauxprésident de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.


 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

 

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la situation : aucune mesure de soutien de la demande de logements, visant à resolvabiliser les ménages, n’a été annoncée. Car ce ne sont pas seulement des projets logements par centaines de milliers qui vont s’abîmer, mais des dizaines de milliers de négociateurs, d’agences et de réseaux qui vont périr.

 

 Malgré les messages enthousiastes des patrons de réseaux commerciaux qui ne veulent afficher aucun signe de faiblesse ; des milliers de femmes et d’hommes, qui craignent cette situation, méritent qu’un  dispositif financier et fiscal soit mis en place pour limiter la baisse programmée du nombre de transactions dans le neuf et dans l’ancien. Si on anticipe une baisse des ventes de 20 à 30% par rapport à  2019 : mécaniquement, la menace pèse sur 20 à 30% des quelque 100.000 emplois de négociateurs 

 

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Le prix de l’état daté, facturé par le syndic, est désormais plafonné

 

 

L’état daté , document, indispensable pour vendre un bien en copropriété, était facturé par les syndics souvent abusivement . Depuis le 1er juin 2020, son est plafonné à 380 euros. 

 

 Conformément au décret publié par le ministère de l’Economie et des Finances en février , les tarifs des états datés sont désormais plafonnés depuis le 1er juin et ceux-ci ne pourront pas dépasser 380 euros. Selon l’Institut national de la consommation, en 2019, le tarif moyen d’un état daté était de 598 euros. Chez certains syndics, la facture pouvait même atteindre 1.200 euros ! L’exécutif s’est donc penché sur la  question, en concertation avec l’ensemble des professionnels de l’immobiliers, des représentants de consommateurs et propriétaires . Le document fourni par le syndic étant indispensable à la vente d’un bien en copropriété, on a assisté jusqu’ici, à des abus qui étaient légion.

 

 L’état daté informe , l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait encore être débiteur envers ce dernier (avances de trésorerie, par exemple), ainsi que les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire. informe l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur.

 

 L’association 60 millions de consommateurs s’est penchée sur la question , si le travail à des apparences rébarbatives, il est  pourtant loin d’être long et fastidieux, celle-ci rappelait en 2018 que les cabinets de syndic disposent d’un logiciel permettant de remplir automatiquement tous les champs en une demi heure, ou 45 minutes si la partie administrative reste à la charge du syndic.

 

 A l’opposé les grands groupes immobiliers , comme  Nexity  par exemple affirme passer en moyenne 4,7 heures pour les réaliser et Immo France déclare y consacrer environ 5 heures. Ces estimations seraient bien éloignées de celles avancées par le magazine de consommateurs , ceci expliquant  selon les syndics , les variations de prix constatées jusqu’ici. La loi a donc tranché vers un milieu qui semblerait plus juste , mais celle-ci n’empêchera pas cependant les syndics d’appliquer le tarif plafond quand il s’agira d’un petit lot de copropriété aux charges minimales , comme un garage ou une annexe . Même si les abus sont maintenant difficiles , rien n’empêchera un syndic , pour rattraper cette baisse de recettes , d’appliquer le tarif plafond dans tous les cas , même si le calcul des charges est insignifiant .

 

 

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Les prix des logements anciens ont continué leur hausse  pendant la crise du coronavirus

 

 

 Après l’arrêt pendant deux mois du marché du logement  ancien ,  Thierry Delesalle notaire parisien  déclare à  l’occasion de la parution des chiffres trimestriels : « on ne pourra pas rattraper ces deux mois et on peut s’attendre pour 2020 à une baisse de 150.000 transactions sur l’ensemble de la France »,  ce qui représenterait une chute de 15 %. Le problème est que  pendant l’épidémie du coronavirus , la hausse des prix a continué, étant donné   la baisse des transactions , due à l’ impossibilité de visiter un logement et la difficulté d’achever une transaction ; la demande étant resté la même . Lors du confinement, mis en place entre mi-mars et début mai, les transactions ont été freinées, même si le gouvernement a facilité les signatures virtuelles auprès des notaires , alors qu’avant ce brusque coup d’arrêt, le marché était florissant.

 

 Les chiffres nationaux de l’Insee ne donnent pas encore la pleine mesure de ce coup d’arrê car ils s’arrêtent à fin mars, et ils courent sur l’ensemble des douze mois écoulés avant cette date , ce qui atténue considérablement les variations. Donc pour l’heure , les ventes demeurent au-dessus de la barre du million annuel. pour la période achevée fin mars, soit 1,04 million de transactions représentant , un léger ralentissement par rapport au niveau observé sur l’année 2019 qui était de  1,07 million.

 

 Pour évaluer plus clairement l’ampleur de la chute du marché,  il faut regarder les chiffres annoncés par les seuls notaires d’Ile-de-France  , uniquement sur le premier trimestre. Là, on constate un recul de 22 % en région parisienne pour 2 semaines de confinement et ce n’est qu’un début. « On peut penser que pendant toute la période du confinement , il y a eu une baisse de 90 % des actes de vente » a commenté Thierry Delesalle.

 

 La chute des ventes est une certitude et  l’évolution des prix reste encore une inconnue majeure, bien que jusqu’à présent la hausse  est constante et  même accélérée.  Mais les effets potentiels du confinement ne sont pas encore présents car ils traduisent des négociations effectuées bien en amont entre acheteurs et vendeurs. Actuellement, « les promesses que nous signons en ce moment, c’est encore le rattrapage de négociations faites en mars »,  prévient Thierry Delesalle. « On est toujours  sur les anciens prix. On verra l’évolution des prix, au troisième trimestre. »

 

 Pour certains il serait illusoire d’espérer, un recul des prix., la crise ne changera rien à la demande de logements, en particulier dans de grandes villes comme Paris où l’offre est insuffisante. Pour d’autres, comme Thierry Delesalle l’immobilier, malgré sa réputation de valeur refuge, ne pourra échapper aux conséquences d’une crise économique majeure. « Si vous avez deux millions de chômeurs en plus, il y aura un impact sur le marché immobilier, c’est évident ».Il y aura aussi la réticence  des banques qui vont durcir les conditions d’accès aux prêts , alors que ces derniers, contribuaient depuis des années à soutenir la demande et faire monter les prix .  « La sélection des dossiers commence à être un peu inquiétante », a-t-il noté.

 

 Alors que le marché immobilier redémarre après le confinement, les abandons de dossiers, eux, s’envolent.  On a 10 à 15 % des compromis qui ne vont pas au bout. C’est très inhabituel,  indique la Chambre des notaires de Paris. Un constat fait par la plupart des notaires qui ont rouvert leurs études depuis le 11 mai. «Il y a un peu de casse dans l’ancien, on ne peut pas dire le contraire», confirme Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés.

 

 L’allongement des délais de rétraction, jusqu’au 3 juillet pour les affaires signées avant le confinement, n’est sans doute pas étranger à ces annulations. Certains candidats à l’achat hésitent à s’endetter sur 20 à 25 ans, alors que la crise économique menace. Mais ce n’est pas le seul facteur. «On voit davantage de refus de prêts. Là aussi, c’est très nouveau», poursuit Thierry Delesalle.

 

 

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Selon S&P : les prix de l’immobilier vont baisser en 2020. 

 

 

 

Après analyse de 10 pays, l’agence de notation américaine , prévoit qu’il faudra attendre 2022 pour une nouvelle hausse des prix immobiliers.


 Pour savoir si les prix vont-ils baisser cette année , beaucoup préfèrent attendre avant de se prononcer. Pour Henry Buzy-Cazaux , spécialiste de l’immobilier depuis près de 30 ans il faut s’attendre à des baisses allant de 5% à 15% suivant les régions. Pour lui cette chute paraît inévitable et il appelle les professionnels du secteur à dire la vérité  . Au contraire , les notaires,  s’attendent à une flambée des prix à Paris sur la base des avant-contrats, il fernot le point à la fin du mois sur la situation du marché dans la capitale et en Ile-de-France.

 

 De son côté , Standard&Poors a passé au crible 10 pays et vient de publier sa propre analyse pour l’Europe ; le verdict est sans appel: les prix vont baisser quasiment partout sauf en Suisse, seul pays à ne pas enregistrer la moindre baisse . «Des propriétaires seront forcés de vendre, d’autres n’auront pas les moyens d’acheter. Et même s’ils le peuvent, ils reporteront leur achat. Néanmoins, nous n’anticipons pas de chute brutale des prix immobilier en Europe», analyse S&P. Les mesures de prise en charge des salaires mis en place par les différents gouvernements vont «limiter les pertes d’emploi et de revenus [...], contenant la pression sur les prix immobiliers», estime l’agence de notation américaine.

 

 Si une grave crise économique ne vient pas perturber la situation , les reculs devraient rester très limités: entre -0,7% pour l’Irlande et pour la France la diminution devrait être de 1,4%, après avoir grimpé de près de 4% en 2019. Une légère correction, identique à celle attendue pour la Belgique et quasi similaire à celle de l’Allemagne (-1,2%) , par contre le marché immobilier britannique fait partie des plus mal lotis .

 

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 Covid-19 : « Les budgets immobiliers des ménages vont s'appauvrir »

 

Christian de Kerangal , directeur général de l'IEIF, Institut de recherche et d'études pour l'industrie immobilière avec 120 sociétés membres de tous secteurs (promoteurs, banques, assurances...) a fait l’analyse de l'impact à ce jour de la pandémie du Covid-19 sur l'immobilier résidentiel et tertiaire. Il pronostique une baisse des prix des logements de 5 à 10 % , dans l’hypothèse où tous les candidats pourront financer leurs envies d'achat.


Christian de Kerangal : Dans l'ancien, l'activité des transactions résidentielles est pour l'instant à l'arrêt quasi-total , seul le secteur de la gestion locative se poursuit presque normalement. Pour le neuf c'est environ 80 % des chantiers qui sont stoppés, même si la situation  commence à s'améliorer, on reste dans une productivité très dégradée. De même sur le marché immobilier tertiaire on constate un très faible volume de location de bureaux .

 

 Outre l'impossibilité de visiter les immeubles, les entreprises ont de toutes façons d'autres priorités liées à leur survie pour la période qui va suivre .Même si quelques transactions d'investissement tertiaire se finalisent et que certains acteurs continuent à prospecter avec quelques appels d'offres récemment ; l'activité est trois fois moins vigoureuse que l'an dernier à la même époque . En ce qui concerne les commerces ou le secteur des entrepôts logistiques , rien ne bouge . Du côté des particuliers, l'appétit des ménages est en « stand-by ». et ceux-ci dans l’incertitude  sur la suite des événements,  privilégient une épargne de précaution.

 

 

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Comment une récession peut transformer le quotidien 

 

Décryptage du  "monde d'après", celui de la crise économique : sera-t-on dans une période de chômage de masse, d’augmentation des impôts et de hausses de prix ? Pourra-t-on toujours devenir propriétaire aussi facilement ?

 

 La France est officiellement entrée en récession qu’est-ce que cela veut dire concrètement ? Par définition , la récession est une contraction du PIB (produit intérieur brut) pendant au moins  deux trimestres consécutifs. De janvier à mars de cette année, l'Insee a annoncé une chute de 5,8% du PIB et au dernier trimestre 2019, la  baisse était de 0,1%. Les six mois requis sont donc atteints.

Pour l’année 2020 , l’addition risque d’être salée. Le deuxième projet de loi de finances rectificative (PLFR) qui prévoit une contraction de 8% du PIB , du jamais vu, depuis 1945, mais hélas ce chiffre sera largement dépassé , tant l’arrêt de l’économie dû au confinement est brutal , car l’Insee estime ainsi que chaque mois de confinement entraîne une chute de trois points du PIB annuel de la France, soit environ 70 milliards d'euros. Aïe.       Donc si l’économie revient à sa normale à la fin du mois ce sera déjà presque une baisse de 12% , le projet de loi de finances est à revoir sérieusement.

 

 Une récession se traduit par une chute des revenus et des emplois car les salariés en chômage partiel ne perçoivent pas l’intégralité de leur salaire . Les indépendants sont pour la plupart sans revenus et les contrats précaires ne sont pas renouvelés, ce qui a provoqué une hausse du chômage de 7% dès le mois de mars. Selon l’étude de l’organisme d’assurance-crédit Coface si l’activité ne redémarre pas rapidement, il y aura obligatoirement des vagues de licenciements, des gels d’embauches et des faillites d’entreprises , qui  pourraient bondir de 15% rien qu’en 2020 .

 

 Durant le confinement, on a assisté à un choc sur l’offre et sur la demande, car la France a arrêté en partie de produire, d’autre part, elle a arrêté en partie de consommer. Christine Sinapi, docteure en économie et directrice pédagogique à la Burgundy School of Business explique qu’il pourrait y avoir un report , c’est-à-dire que l’argent épargné durant le confinement serait dépensé suite au déconfinement. Ce report a quand même ses limites, ajoute l'économiste , car de nombreuses activités génératrices de revenus comme les saisons sportives ou les vacances ont purement été annulées. 

 

 Christine Sinapien poursuit :  “Comme la confiance des ménages est l’élément clé de la croissance et que selon l’Insee, celle-ci a chuté de 8 points en avril par rapport à mars ; chute la plus brutale depuis la création de l’indice en 1972. Ce report de consommation sera d’autant moins assuré que le virus circulera toujours, décourageant nombre de ménages de se précipiter dans les magasins”.

L’autre problème qui apparait est que la dette française devrait atteindre jusqu’à 130% du PIB d’ici à la fin de l’année. ” L’Etat ne rembourse jamais ses dettes”, explique l’économiste François Ecalle. “Il les renouvelle constamment en empruntant pour rembourser les anciennes.” Seulement dépenser sans compter n’est pas tenable et il faudra nécessairement opérer une réduction des dépenses publiques une fois la crise passée. 

 

 Cette baisse des dépenses pourrait s’accompagner d’une hausse des impôts pour mieux sortir la tête hors de l’eau . Stéphanie Villers , une autre économiste nous explique “Il serait insoutenable après une crise d’une telle ampleur d’augmenter la fiscalité”. Même son de cloche du côté de Gérald Darmanin, ministre des Comptes publics : "Augmenter la fiscalité serait contre-productif". Reste à savoir si cette belle promesse sera tenue !  De nouvelles mesures d'austérité pourraient  freiner la croissance et aussi démoraliser les Français. “Le seul espoir pour récupérer des recettes fiscales, c’est tout miser sur une stratégie de relance et de croissance, non pas un taux d’imposition supplémentaire”, ajoute Stéphanie Villers. 

 

 Des économistes craignent qu’on assiste à une baisse des prix et que l’on rentre  dans la spirale déflationniste : ce qui veut dire que si les prix se mettent à baisser, les Français repousseront leurs achats en espérant acheter moins cher plus tard. Quand les prix restent au plus bas, les gens dépensent moins et les entreprises ne se développent plus, les salaires stagnent et commence alors la chute. Dans le secteur immobilier et selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA : le nombre d’accédants devrait baisser de 25% et cela concerne 220.000 ménages en moins, dont les trois quarts sont des primo-accédants”, particulièrement dans les zones rurales et villes de taille moyenne. 

 

 Mais l’avenir n’est pas décidé à l’avance. D’un côté, il y a un risque de déflation suite à une baisse future de la consommation. De l’autre, quand l’activité va reprendre, il pourrait y avoir des tensions sur certains biens ou équipements , ce qui pousserait les prix à la hausse. Par exemple  quand les restaurants vont rouvrir, ce sera avec plus de normes sanitaires qui ont un coût supplémentaire qui va se répercuter sur les prix. Avec le blocage des transports de marchandises à travers le monde des entreprises vont relocaliser leurs usines en Europe ce  qui entraînera des coûts de production plus élevé.

A l’inverse de celle de 2008, la crise que nous vivons est économique, et non financière .

 

 C'est le confinement qui a mis l’économie à l’arrêt. Un événement sans précédent. “Par le passé, à chaque fois que la France entrait en récession, c’était lié à l’effondrement d’un secteur, une guerre ou une crise financière”, indique Stéphanie Villers. Et d'expliquer : “La crise actuelle peut se résumer ainsi : lorsqu'un médecin met un patient en bonne santé dans un coma artificiel durant deux mois, personne ne peut dire dans quel état il se réveillera.”

 

 On ne peut aussi , comparer cette crise avec celle de 1929 qui provoqua une longue dépression . “Nous sommes dans une Union européenne qui commence à avoir l’expérience des sorties de crise. De plus, l’euro nous protège d’une crise monétaire, on a des stabilisateurs sociaux, des plans de relance et surtout, nous sommes en temps de paix. Dans une certaine mesure, l’Europe pourrait nous protéger de l’enchaînement fatal de la crise de 1929 jusqu’à 1945”, conclut Christine Sinapi de la Burgundy School of Business. 

 

 L’Etat et l’Union européenne semblent avoir appris de leurs erreurs commises durant la crise des subprimes car il n’a fallu que quelques jours pour que le gouvernement déploie un dispositif massif de chômage partiel. De côté de la BCE , lors de  la précédente crise, il a fallu attendre 2012 pour que Mario Draghi, alors président de la Banque centrale, déclare qu’il était prêt à “faire tout ce qui était nécessaire” pour sauver la zone euro. Christine Lagarde, l'actuelle présidente de l'institution, a rapidement fait sauter les contraintes pour se mettre à racheter les dettes souveraines et ainsi permettre aux Etats de réagir.

 

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 Cela va prendre des années pour se relever de la crise !

 


 

 

Selon beaucoup d’économistes , la planète devrait garder longtemps , les stigmates de la crise du coronavirus .  On s’attend à un essoufflement chinois, à une démondialisation, à un regain d’inflation… en bref à un reset de l’économie mondiale.


  Il serait erroné de croire que les conséquences néfastes liées à la crise du  Coronavirus s’arrêteront quand il n’y aura plus de décès de malades. Malheureusement  celles-ci risquent d’être multiples et durables. Une sorte de reset (réinitialisation, en français) devrait avoir lieu. Comme toujours, le monde  finira par s’en relever, mais cela risque de prendre des années.

 

 Personne ne peut savoir avec précision quand et comment l’Humanité sortira de cette crise, mais il est déjà possible d’esquisser l’évolution économique et financière probable  pour l’après-crise. Le monde ne  pardonnera pas de sitôt à la Chine d’avoir été à l’origine, de la plus grande pandémie après celle de la grippe espagnole en 1918 , celle ci devrait tomber de son piedestal et connaître une phase durable de croissance faible. Il est évident que les commandes internationales vers la Chine vont nettement diminuer et se diversifier ou se relocaliser , si bien que l’Empire du milieu va perdre petit à petit sa position d’usine pour le monde.

 

 Seulement pour arriver aujourd’hui à ce stade , la Chine s’est endettée considérablement avec des investissements  énormes . Si la demande chute sur leur marché et si le retour sur investissement n’est pas au rendez-vous, les pertes économico-financières deviennent inévitables . Dans la mesure où la banque centrale Chinoise dispose  à ce jour  d’environ 3.000 milliards de dollars de réserves  , le pays ne pourra pas tout de suite s’écrouler .

 

 Comme  sa croissance économique va fléchir et que  depuis une quinzaine d’années, la Chine est productrice de 40% de la croissance mondiale, il est clair que cette dernière va aussi s’affaiblir .

Même si les mouvements de relocalisation de la production vers d’autres  pays développés va permettre de limiter les dégâts ;  cette réorganisation du système productif international prendra du temps et comportera de nombreux coûts. Dans cette vision , une nette augmentation de l’inflation dans le monde entier est à envisager , ce qui réduit automatiquement l’activité .

 

 De nombreux secteurs d’activité  comme le tourisme , le luxe  , l’hôtellerie , l’aéronautique  vont subir de lourdes pertes suite à cette pandémie, et cela même une fois qu’elle sera derrière nous.

Suite à la crise du Covid-19 , un mouvement de “repli sur soi” risque de se produire à travers la planète, la mondialisation deviendra le bouc émissaire idéal de la pandémie  et cela va réduire nettement les échanges entre les pays   avec une régression  de l’activité internationale. La conséquence logique de cette baisse d’activité pour les Etats-Unis et l’Europe, qui sont déjà en croissance molle est une récession pour cette année, avec une phase d’atonie économique durable.

 

 On assiste déjà à un krach boursier partout dans le monde qui  n’est pas encore près de s’arrêter. Après une purge de leur bulle des années précédentes , les marchés boursiers internationaux sont  actuellement avec l’incertitude née de la pandémie , dans un puits sans fond, par suite d’une volée en éclats des échelles de valeur habituelles.

 

 Les marchés,  devraient  être mis, comme tout le monde, en quarantaine pour stopper leur chute et ce n’est pas le brassage des milliards des banques centrales qui aura un impact significatif .

Une fois la crise passée , beaucoup de secteurs resteront touchés durablement. En  plus du krach boursier, nous sommes également en train d’entrer dans un krach obligataire durable , et l’autre valse des milliards, en provenance  des Etats, va considérablement creuser leurs dettes .

 

 Les risques engendrés par les dettes publiques étaient déjà  dramatiquement élevés mais  jusqu’à présent les investisseurs étaient aveuglés par l’opium des banques centrales (prêts à taux nul ...) ils comprennent désormais que , certains Etats , y compris dans le monde développé, pourraient tout simplement faire défaut. Les taux d’intérêt des obligations d’Etat sont entrés maintenant dans une phase de forte augmentation ce qui va alourdir toujours plus le poids des intérêts à rembourser .

 

 Ce krach obligataire va renchérir les crédits et affaiblir une activité économique déjà très mal en point. Cela va aussi susciter l’explosion des bulles immobilières, en particulier en France.

 

 En conclusion, la pandémie de Covid-19 sera douloureuse pour toutes et tous, mais elle se traduira par un reset de l’économie et des marchés à travers le monde, qui pourront alors repartir, espérons-le, sur des bases plus saines…

 

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Immobilier : les prix vont-ils repartir à la baisse ?

 

Emission le capital

 

 D'après Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, le repli des transactions va nécessairement entrainer les prix des logements à la baisse .


 Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire., chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à l’ égard des mesures sur le confinement, mais cela éteint toujours plus l’activité de la France. Ces mesures sont sans nul doute salutaires pour éradiquer le mal. Seulement les conséquences sur notre économie vont être terribles, et  les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés pour essayer de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ?

 

 Qu’en sera-t-il du chômage ou de la mortalité des entreprises ? Peut-on encore attendre  une croissance économique avec  la réduction des déficits publics, sacrifiée sur l’autel pour la survie des acteurs ?  Concernant  le secteur immobilier,  à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, d’environ 75 milliards par an, générant deux millions d’emplois directs et  500.000 emplois indirects. Quelle que soit l’ampleur de l’aide publique , il est maintenant évident  que le marché immobilier sera  impacté lourdement avec une asthénie économique qui va forcément  toucher les transactions . Néanmoins , l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il serait bon de rappeler, et de  relativiser dans le contexte actuel de récession.

 

 On sait d’abord que l’immobilier fait l’objet de la confiance irrationnelle des Français, qui vont certainement se détourner durablement de valeurs mobilières en chute libre  Ensuite l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux  l’affecte  peu. Cette crise peut mener à différer les achats ou les locations , mais pas à en annuler la décision.

 

 Il est certain que les achats de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou d’achats de confort seront reportées en attendant le retour à la normale . Des difficultés économiques  seront rencontrées par les  ménages même si les salariés ont fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage technique. Les travailleurs indépendants, verront aussi leur situation  dégradée, avec des revenus réduits.

 

 Beaucoup n’auront plus la capacité à boucler un plan de financement car les apports personnels proviennent souvent de placements en valeurs mobilières, qui vont seront  fortement dépréciées et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, les obligeant de gérer les risques et des encours de façon beaucoup plus stricte , les crédits qui vont être accordés seront moins nombreux et moins avantageux. Cela va diminuer le nombre de transactions.

 

 Un bon point à souligner est que généralement , le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix . Les précédentes crises économiques, ont provoqué des baisses qui n’ont jamais été inférieures à 20% , cette correction  pourra probablement relancer le marché .

 

 La correction systémique paraît inévitable, mis à part  dans les métropoles où le marché a fait monter en gamme les acquéreurs ;  ce segment de population sera moins fragilisé par la crise et la correction des prix dans ces métropoles spécialement dans les villes centres sera des proportions réduites , on peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.

 

 Ailleurs en France, dans les villes moyennes et les zones rurbaines et rurales, les habitants de ces territoires seront momentanément plus éprouvés par le ralentissement économique lié à la crise sanitaire . L’ impact pourrait  être bien supérieur et ces territoires pourrait écoper de la double peine d’une faible attractivité  et du manque de solvabilisation des ménages locaux ; la correction des valeurs pourrait être double et  atteindre -10%.

 

  Il  n’est pas forcément souhaitable que la correction soit supérieure à ces prédictions mais on retiendra néanmoins cet avertissement de Pierre Dac, qui sonne comme un appel à l’humilité et à la prudence : "La prévision est difficile, surtout quand elle concerne l’avenir."

 

 

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Le chauffage de particuliers pourra baisser automatiquement pour équilibrer système électrique français

 

 

ENERGIE RTE :  RTE (Réseau de Transport d'Electricité) et la société Voltalis , ont annoncé  l’instauration en France d’un nouveau système permettant de baisser automatiquement le chauffage de particuliers volontaires, contre dédomagement  , le gestionnaire du réseau à haute tension pourra  assurer l’équilibre du système électrique français.

 

 RTE le gestionnaire du réseau à haute tension, qui est chargé d’assurer l’équilibre entre l’offre et la demande électrique, a ainsi certifié pour la première fois en France « un agrégateur d’effacement de consommation d'électricité chez les particuliers, Voltalis ».  Ce  nouveau système va permettre en France de baisser automatiquement le chauffage chez des particuliers volontaires afin d’assurer l’équilibre du système électrique .

 

Comptage sur les radiateurs électriques

 L'« effacement » est la réduction ponctuelle de la consommation électrique d’un consommateur , comme l’ancien système EJP . Voltalis explique dans un communiqué commun avec RTE qu’il sera possible de  moduler la consommation d’électricité « en pilotant le chauffage électrique de 10.729 logements, pour assurer l’équilibre entre la production et la consommation d’électricité en quelques secondes » . Les particuliers volontaires accepteront que leur radiateurs électriques soit équipé d’une sorte de compteur pour que  Voltalis puisse si besoin  baisser le niveau de leur chauffage instantanément .

 

 Cette mesure de réduction de la consommation permet de participer à l’équilibrage du système électrique sans devoir  mettre en route les moyens de production  complémentaires qui sont souvent émetteurs de gaz à effet de serre (charbon, fioul, gaz). Jusqu’ici seuls les industriels étaient sollicités pour baisser leur consommation, ponctuellement et dans des délais de quelques secondes, contre dédommagement financier, notamment lors de pics de demande électrique dans le pays.

 

  « C’est une première européenne », assure-t-on chez RTE. Ces mesures d’effacement représentent au total 1 MW – ce qui est très peu à l’échelle de la France mais peut s’avérer utile car la mesure est « activable en quelques secondes », souligne l’opérateur.

 

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Les logements laissés vacants bientôt réquisitionnés pour la location ?

 

 

 

Julien Denormandie , le ministre du Logement,  lance un plan national pour inciter les propriétaires de logements vacants à les louer. Le cas échéant, il ne s'interdit pas non plus de réquisitionner certains locaux.


 Selon l’Insee, le nombre total de logements vacants sur l’ensemble du territoire est d’environ 3 millions  et au moins 200.000 d’entre eux sont inhabités depuis plus de deux ans . Depuis 2006 la vacance locative a progressé de manière régulière, pour atteindre aujourd’hui environ 8%. Après un un plus bas niveau bas historique (6,3%). Le ministre du Logement, Julien Denormandie  juge cette situation  “inacceptable” et pour y remédier, il vient de lancer un plan national de mobilisation des logements vacants . Pour l’insta        ant  il s’agit seulement de convaincre les propriétaires de logements inhabités de les remettre sur le marché locatif, à terme il pourrait utiliser des mesures plus coercitives. A l’encontre des propriétaires institutionnels et des entreprises un plan de recours à la réquisition est même étudié, et par la suite à l’encontre des particuliers !

 

Identifier et inciter.


 Ce plan repose sur deux piliers : identifier et inciter , avec les données fiscales, l’exécutif entend tout d’abord géolocaliser les biens en vacance de location, et cela est très différent suivant les zones géographiques. Le pourcentage du parc laissé vide est moins importante dans les grandes agglomérations et beaucoup plus élevé en zones rurales, où la demande en logements est faible. Il s’agira de comprendre les raisons qui ont poussé les propriétaires à garder leur logement vide.

 

 Mais  certains propriétaires modestes n’ont pas les moyens de réhabiliter leur logement dégradé. Pour eux, il existe  de nombreuses aides à la rénovation, recensées sur la plateforme Facile Habitat - un site d’information développé par l’Agence nationale de l’habitat à destination des propriétaires. Et pour les bailleurs craignant l’impayé et les dégradations, le ministère renvoie au succès croissant de la garantie Visale https://www.visale.fr/visale-pour-les-bailleurs/demarches/ . Lancée en 2016 par Action Logement (ex-1% Logement), cette caution gratuite à destination des locataires couvre jusqu’à 36 mensualités impayées. Elle cible tous les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation (étudiant, alternants, salariés, demandeurs d’emploi, etc.), ainsi que les salariés du secteur privé de plus de 30 ans, lorsque ceux-ci rentrent dans l’emploi.

 

Quand réquisitionner ?


 Même s’il croit beaucoup à l’incitation, le ministre du Logement ne s’interdit pas de réquisitionner certains locaux dans les zones tendues, si cela devient nécessaire. “Je pense en particulier à ces immeubles de bureaux ou de logements souvent détenus par des banques ou des assureurs, précise-t-il. J'appelle ces propriétaires institutionnels à mettre à disposition leurs espaces vacants pour éviter que des gens dorment dans la rue ou à transformer leurs bureaux en logements”.

 

 Spécialisée dans  l’acquisition et à la transformation en surfaces habitables de locaux d’activités vacants Action Logement  qui a créé sa propre foncière , vise à lancer  son plan d’investissement volontaire . Reste à savoir dans quels volumes ces opérations pourront être menées , sur des immeubles de gros plateaux, il existera  de nombreuses limites techniques. La localisation de ces bureaux aura aussi son importance : pas sûr que beaucoup de ménages acceptent d’habiter dans des zones d’activité commerciale, en milieu péri-urbain.

 

 Bien conscient que le droit de propriété est un des plus protecteurs de notre Constitution, le ministre Julien Denormandie n’exclut pas un recours à la réquisition  pour les particuliers mais ne semble toutefois pas pressé de l’utiliser. “Si vraiment rien n'est fait, je ne m'interdis rien par principe mais, pour les particuliers, il est très compliqué de réquisitionner”, concède-t-il.

 

Cette menace est  jugée dangereuse par, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers Henry Buzy-Cazaux .  “Chez les particuliers, ce type de discours va créer une psychose, regrette-t-il. Dans les situations que l’Etat juge urgentes, comme l’état du mal-logement en France on pourrait revenir sur le droit de propriété. Mais pourquoi ne pas commencer par utiliser le levier fiscal, en menaçant d’augmenter la taxe sur les logements vacants”.

 

 De son côté, le gouvernement veut d’abord de faire connaître ce genre de dispositif et ne semble pas prêt à revenir sur la fiscalité ,   mais pourrait intervenir sur une une hausse de la taxe d’habitation .

 

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La colocation meublée un avantage pour l’investissement locatif ?

 

 

 

En matière d’investissement immobilier locatif, un propriétaire bailleur qui veut optimiser le rendement et limiter la fiscalité des revenus locatifs a la possibilité de recourir à la colocation meublée.

 

 Seuls les biens situés dans un marché locatif tendu où se loger coûte cher sont adaptés à ce type d’habitat citadin. La proximité ou la facilité d’accès à une une faculté ou une école sont autant d’éléments positifs susceptibles d’assurer, une offre de candidats locataires. Pour le bailleur , c’est une bon moyen de se protéger des impayés de loyer et de la vacance locative. Si une chambre n’est pas louée quelques mois ou semaines, les autres occupants continuent de payer leur part du loyer.

 

 L’autre avantage est  de pouvoir  fractionner le loyer entre plusieurs locataires : chaque occupant paie sa quote-part de loyer pour sa chambre et profiter des espaces communs , avec ce  scénario,  la colocation est susceptible de rapporter de 10 % à 15 % de plus qu’avec un locataire unique (couple, famille…). Les rendements locatifs annuels peuvent ainsi atteindre entre 6% et 8 % .

 

 Pour limiter la pression fiscale il faut opter pour le régime de la « location meublée non professionnelle » et donc proposer un logement prêt à vivre avec les onze équipements obligatoires  (décret du 31 juillet 2015). Toutefois, il vaut toujours mieux  proposer plus que ce minimum requis et jouer la carte du confort, du bien-être et des prestations de qualité , pour disposer d’une offre plus alléchante . L’atout de ce régime locatif permet de limiter la pression fiscale : le contribuable passe du régime d’imposition sur les revenus fonciers à celui des bénéfices industriels et commerciaux. Grâce à une mécanique d’amortissement du bien, des meubles et des charges sur une période de vingt à vingt-cinq ans, c’est un moyen efficace de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.

 

 L’inconvénient qui peut être rencontré , est de devoir maîtriser en permanence certaines variables , car dans une colocation, le turnover des locataires est réputé élevé, ce qui nécessite de se charger sans délai de leur remplacement. De plus, un lieu occupé par plusieurs personnes a tendance à se dégrader plus vite. Il faut veiller en permanence à l’état général de l’habitation et au bon fonctionnement des équipements  .

 

 Depuis quelques années, des sociétés (Colocatère, MyRoom…) proposent aux particuliers des opérations sur mesure et « clés en main ». Leurs prestations sont étendues : cela va de la recherche d’une maison ou d’un appartement à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux destinés à rendre les lieux adaptés à la vie en colocation (espaces privatifs et collectifs) et à la mise en location.

 

 

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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