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Diagnostic immobilier Lille

QUELS SONT LES QUARTIERS DES GRANDES VILLES ENCORE BON MARCHÉ ?

 

 Paris, Bordeaux, Lyon, Lille ou Nice … quels sont les quartiers encore “bon marché” dans ces grandes villes ou on peut encore investir ? Dans ces villes il est devenu difficile de dénicher des bonnes affaires car les marchés y sont particulièrement tendus . Seulement en sortant un peu des zones attractives , il est encore possible de dénicher de belles décotes par rapport à la moyenne des prix constatées.


 A Paris ou à Bordeaux  tant les prix ont explosé dans ces villes il encore possible de dénicher des bonnes affaires , même si au cours des dernières années les prix y ont explosé : avec une hausse moyenne de 44% sur les cinq dernières années à Bordeaux et sur la même période jusqu’à +30% dans certains arrondissements de la capitale . Peut-on encore espérer une valorisation à long terme après une hausse aussi importante ? A Bordeaux, on va jusqu’à craindre une bulle spéculative ce qui impliquerait que les acquéreurs d’aujourd’hui ne pourraient pas récupérer leur mise en cas de revente.

 

PARIS    Prix moyen au mètre carré : 10.430 euros

 

 Depuis quelques temps , la capitale affole les compteurs et de nombreux primo-accédants qui se retrouvent mécaniquement hors-jeu , doivent aller voir en banlieue pour acheter. Rares sont les quartiers encore abordables, et pour beaucoup, il faut maintenant s’orienter vers les communes de la petite couronne.

 

Les quartiers encore abordables .

 

La Villette (XIXe arrondissement) de 7.500 euros à 8.500 euros le mètre carré

Dans le quartier de Riquet, certains biens à rénover s’échangent toujours autour de 7.500 euros le m2. Sur l’avenue des Flandres,  les prix des appartements anciens s’échelonnent ainsi de 7.200 à 8.200 euros le mètre carré. A la porte des Lilas, il est même possible de dénicher des surfaces familiales entre 5.500 et 6.000 euros le mètre carré.

Belleville (XXe arrondissement) de 8.600 euros à 9.000 euros le mètre carré

A Gambetta  ou  à Belleville,  le prix au mètre carré s’établit entre 8.600 euros et 9.000 euros. Certains biens à rénover coûtent même moins de 7.500 euros le mètre carré.

 

LYON   Prix moyen au mètre carré : 4.800 euros

 

 Lyon, est en passe de reconquérir son titre de deuxième ville la plus chère de France, devant Bordeaux. La progression des prix y est encore soutenue (5% en un an environ) . Des quartiers très attractifs comme Monplaisir, encore en devenir il y a quelques années, ont déjà fait leur retard sur les zones de l’hyper-centre et les opportunités s’y font de plus en plus rares . Heureusement, certains quartiers des 8e et 9e arrondissements offres encore de belles perspectives...

 

LILLE Prix moyen au mètre carré : 3.217 euros


Avec une pénurie de logements , Lille a connu une inflation des prix, au cours des dernières années. Les prix ont  progressé de 3 à 5% l’an dernier, a encore gagné entre 4 et 10%, sur les douze derniers mois. L’explication est qu’il y a très peu de programmes de constructions dans la ville même , à l’intérieur de la zone limitée par le périphérique.  Les ménages ou les investisseurs sont obligés de sortir de l’hyper-centre lillois. Néanmoins comme Lille est une ville de faible superficie certains quartiers en dehors de la ville offrent encore de belles opportunités, à 15 minutes seulement du centre historique.

 

Saint-Maurice

de 2.700 euros à 3.000 euros le mètre carré


 Saint-Maurice , qui est situé à quelques centaines de mètres du centre d’affaires Euralille est un des quartiers en devenir , au sein de la capitale des Flandres : le développement de la zone a  largement contribué à l’essor de Saint-Maurice , le quartier est très bien desservi, avec la  gare Lille Europe, et les grands axes routiers, qui permettent d’accéder au centre  rapidement .

 La construction de nombreux immeubles a  contribué à la valorisation du secteur. Emmanuel Chambat, président de la Fnaim Nord assure que  les prix devraient  continuer d’y progresser… “Saint-Maurice est un quartier en plein développement. On y trouve encore beaucoup d’habitats anciens, pas nécessairement rénovés. Ce qui laisse encore des perspectives de valorisation, après rénovation”. Dans le neuf en revanche, les prix grimpent très vite : entre 4.400 et 4.600 euros le mètre carré, soit au-dessus de la moyenne de la ville. A noter que les belles valeurs anciennes, bien situées et en bon état, peuvent quant à elles dépasser les 3.300 euros le mètre carré.

 

Bois Blanc - Euratech de 2.900 euros à 3.300 euros le mètre carré


De l’autre côté de la Deûle, le quartier Bois Blanc,  fut longtemps considéré comme un secteur beaucoup moins bien coté que la plupart des autres zones de la ville. Aujourd’hui le secteur est dynamisé avec  le centre d’affaires Euratechnologies.

 “Ce pôle d’activité regroupe de nombreuses entreprises de la nouvelle économie, avec quelque 1.500 à 2.000 salariés, explique Emmanuel Chambat . Les salariés et les jeunes couples soucieux de trouver un logement à proximité immédiate du centre de Lille ont bénéficié de quelques programmes neufs et l’environnement est devenu très attractif avec les nombreux aménagements sur les berges ”. Dans l’ancien , le mètre carré se négocie autour de 2.000 à 2.500 euros. Et dans le neuf, on se rapproche des moyennes de prix constatés à l’échelle de la ville : entre 3.800 et 4.200 euros.

 

Lille Sud  2.500 euros le mètre carré


 La présence du CHU de Lille et du pôle scientifique Eurassanté, regroupant de nombreux acteurs de l’économie médicale, ont largement contribué à l’essor de ce secteur qui  bénéficie  d’une forte activité . Une dizaine de programmes neufs ont été livrés ces dernières années. Un des inconvénients est  l’absence de métro au-delà du CHU, ce qui rend le quartier moins accessible . Il existe dans le quartier de fortes disparités de logements . Emmanuel Chambat comment ainsi : “Lille Sud compte beaucoup de logements anciens moins bien entretenus, ce qui engendre de gros écarts entre les prix du neuf et de l’ancien”. Comptez entre 1.500 et 2.000 euros le mètre carré dans l’ancien et au-delà des 3.200 euros dans le neuf.

 Un évènement va modifier la donne avec  l’arrivée l’an prochain  d’un mastodonte qui devrait booster l’évolution du quartier. Il s’agit de  Lillenium, un énorme centre commercial de 56.000 mètre carrés annoncé comme un des plus grands d’Europe , avec  105 enseignes et un hypermarché qui devrait être ouvrir en  avril 2020. “Ses effets sur le quartier mettront entre six mois et un an à se faire sentir, mais le secteur a vocation à encore se développer”, assure le président de la Fnaim Nord.

 

 

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Ce que pensent les dirigeants des grands réseaux sur les records des prix de l'immobilier.

 

 

Les plus grands dirigeants de réseaux immobiliers ont été réunis pour avoir leur avis  sur la flambée des prix actuelle . Leur conclusion est sans détours  : il n'y a aucun frein à la hausse et le risque de bulle n’est pas présent.

 

Avec environ un million de transactions et une hausse des prix constante , 2019 s’annonce comme l’ année record pour l'immobilier . Quel est selon vous l’explication du phénomène ?

 

Laurent Vimont Century 21. Ces dernières années , certaines villes ont connu de fortes hausses, comme Bordeaux, mais sont en train de marquer une pause. D'autres villes, comme Nantes, dépassent leurs précédents records. Mais le marché enregistre une hausse raisonnable,  au  niveau national d’environ 1 % sur un an, et celui-ci n'a pas retrouvé les prix les plus élevés d'avant la crise de 2011. Il reste une marge de progression.

Jean-Marc Torrollion Fnaim. L'immobilier se maintient avec des taux historiquement bas et une conjoncture économique globale relativement bonne. Les segments du marché sont florissants : la résidence principale, l'investissement locatif et même la résidence secondaire . Sans compter que l'évolution des prix est supérieure au rendement, au coût de l'argent et à l'inflation. Ces éléments font qu'on est sur une très belle dynamique.

Philippe Taboret Cafpi. Aujourd'hui, nous proposons un barème de banque à 0,85 % sur vingt-cinq ans ! Des taux inférieurs à 1 % sur toutes les durées, c'est du jamais-vu !

 

Les taux de crédit peuvent-ils continuer à baisser ?


Hervé Hatt Meilleurtaux.com. On ne ressent pas, de la part des banques, une volonté de donner un coup de frein au  crédit et donc on peut anticiper une nouvelle baisse des taux en fin d'année.

Laurent Vimont. Les taux restent bas tant qu'il n'y aura pas de retour de la croissance. Qui dit “pas de croissance” dit “pas d'inflation” et qui dit “pas d'inflation” dit aussi “pas de hausse des taux” !

Hervé Hatt. Celui qui a fait le plus pour les français en termes de pouvoir d'achat immobilier, ce n’est pas  Emmanuel Macron, mais le président de la Banque centrale européenne, qui a été pour eux comme le Père Noël !

 

Une moyenne  de 10 000 euros le mètre carré à Paris.


Laurent Vimont. Le marché parisien est porté par les investisseurs, qui représentent désormais près de 30 % des acquisitions… 

Charles-Marie Jottras Féau. Les gouvernements ont fabriqué une machine à interdire la construction de logements : cette machine s'appelle la loi SRU. Avant cette loi, dans les dix arrondissements bourgeois de la capitale, la profession des promoteurs a construit 1 000 logements par an durant les années 1990. Depuis les années 2000, on ne construit qu’en moyenne entre 30 et 50 logements par an, c'est-à-dire 20 fois moins !

Paris est pour ainsi dire sans constructions nouvelles  et aucun  homme politique ne reviendra sur une législation qui favorise la mixité sociale. Paris avec un des plus beaux patrimoines qui soient , est devenue une ville définitivement figée .

Jean-Marc Torrollion. Paris est en forte  demande  aussi bien sur le marché des bureaux que sur ceux de l'habitation et du tourisme. C’est une ville-musée qui fait qu'on ne construit pas. Comment les prix peuvent-ils baisser ?  De plus Paris est en décalage par rapport à d'autres grandes capitales, comme Vienne, Stockholm, Oslo, Moscou, Londres, qui ont amorcé leur tendance haussière bien avant .

Philippe Taboret. À Paris, le montant prêté aux primo-accédants a augmenté de 50 % en trois ans pour atteindre 446 000 euros et pour ceux déjà propriétaires, le montant moyen s'établit à 725 000 euros… Ce sont des montants peu accessibles pour la majorité des français.

 

Le risque de surendettement des ménages est il plus fort ?


Hervé Hatt. L'immobilier est un produit très sécurisé en France, on aurait tendance à se faire peur en France, mais on n'a jamais connu les excès du marché espagnol, où des acquéreurs empruntaient à taux variable sur cinquante ans ; la question de la solvabilité n'en est pas une. Les crédits immobiliers sont protégés par quatre ceintures de sécurité. La première est que toutes les banques font respecter un ratio d'endettement. La deuxième particularité, c'est qu'on emprunte à taux fixe. Troisièmement, la sécurité prime le bien, soit par un PPD (privilège du prêteur de deniers), soit par une caution par Crédit logement. Ensuite, il y a le filet de sécurité de  l'assurance emprunteur que l'on ne trouve pas dans beaucoup de  pays européens.

Philippe Taboret. Voilà pourquoi le risque de défaillance des emprunteurs est très faible, avec un taux de défaut au plus bas depuis 2015 à 0,73 % de l'ensemble des crédits distribués.

 

La politique gouvernementale influence t-elle positivement le marché ?


Laurent Vimont. Absolument pas. L’évolution dépend du différentiel entre le coût de l'argent et le rendement d'un logement . L'important pour les Français, c’est de devenir propriétaire d'un logement dont le locataire aura contribué au remboursement du prêt , avec à terme un patrimoine et une rente mensuelle , il faut voir que 28 % des acheteurs sont des retraités, suivis par les employés et ouvriers, s’ils peuvent  investir 300 ou 400 euros par mois. Au final après chaque  baisse des taux, l'État s'enrichit et les banques s'appauvrissent. La véritable situation à craindre est que les banques ne puissent plus suivre le mouvement. Le vrai gagnant de la baisse des taux, est l'État car  avec une augmentation des ventes , il va toucher, cette année, 14 milliards de droits d'enregistrement.

 

Comment se porte le marché des résidences secondaires ?


Laurent Vimont. François Fillon a plombé le marché de manière durable , en changeant les règles d'exonération des plus-values immobilières, portant la période de quinze à trente ans,. Mais c'est  également un marché secondaire, qui n'est plus tellement adapté aux nouveaux modes de consommation des Français.

Thibault de Saint Vincent. Sur ce marché, nous n'observons aucune reprise les dernières  transactions récentes sont à des niveaux de prix extrêmement bas. Il y a en fait deux marchés : celui des beaux lieux de villégiature, sur les bords de mers et à proximité des grandes villes, et celui du marché rural, qui est sinistré depuis une vingtaine d'années. Le problème étant qu’il existe un beau patrimoine, mais qui est  lourd à entretenir. Il y aussi les changements des comportements  quand les enfants ne restent plus tout l'été, dans la même maison.Mais lorsqu’il s’agit de locations saisonnières en bord de mer ou à la montagne , l’investissement permet  à ces propriétaires de tirer un revenu conséquent .

 

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LA SUPPRESSION DU PTZ VA PENALISER LES VENTES DE MAISONS NEUVES

 

 Pour éviter que le marché des maisons neuves vienne encore se détériorer , l’union des Constructeurs de la Fédération française du bâtiment (FFB) demane au gouvernement de maintenir le prêt à taux zéro (PTZ) dans les zones rurales et péri-urbaines.

 

 Le marché est convalescent . Avec  la remise en cause des aides à l’accession dont la suppression du dispositif Pinel , le rabotage du prêt à taux zéro en zones rurales et péri-urbaines et la suppression de l’APL accession ; les ventes ont  reculé  de 11,2%  en 2018  . Le marché de la maison neuve en secteur diffus (constructions non groupées) enregistre un léger rebond au premier semestre 2019, avec une progression de 4,7% du nombre de transactions. Cette dynamique est  due à une baisse constante des taux de crédit et des apports personnels exigés, et d’une augmentation des durées d’emprunt., ce sont des conditions bancaires historiquement favorables pour les emprunteurs . La fin programmée du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf en 2020  explique aussi ce timide rétablissement par l’anticipation  des emprunteurs  dans les zones dites détendues (les zones B2 et C).

 

  Selon les Constructeurs, Promoteurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB), ces zones ont déjà beaucoup souffert du durcissement des conditions du PTZ, avec la diminution de la part de l’investissement possible à  financer  (20% contre 40% l’an dernier).  C’est la raison d’une diminution des ventes de 23,7% tous segments confondus ainsi les mises en chantier  ont dégringolé de 43,6%. Cette tendance sera difficile  à surmonter dans les mois à venir,surtout lorsque l’arrivée des élections municipales, est une période traditionnellement peu propice à l’attribution de permis de construire par les maires surtout si le PTZ vient à être supprimé dans ces zones .

 

Le recentrage du PTZ


Avec la fin annoncée du PTZ pour 2020  dans les zones B2 et C, qui regroupent 60% de la population, sur 93% du territoire,  les professionnels s’inquiètent car comme le déclare  Grégory Monod, le président de la LCA-FFB  “Le PTZ joue un rôle déterminant dans  la solvabilité des ménages pour l’attribution d’un emprunt , car dans ces zones, les prix du foncier et les coûts de construction rendent possible l’accession des ménages modestes à la propriété”. Le recentrage du PTZ sur les seules zones tendues sera une perte de pouvoir d’achat immobilier pour ces ménages, impliquant la fin définitive de leur parcours résidentiel – faute de pouvoir accéder à la propriété . Cela va entrainer  un éloignement toujours plus important des grandes villes, pour pouvoir accéder à un foncier abordable. On estime à environ 12.000 unités annuelles touchées par la perspective d’ un nouveau recul des ventes, avec en plus toutes les conséquences pour l’emploi, dans le secteur du bâtiment , la fédération évoque d’ailleurs près de 20.000 emplois impactés, durant les années à venir.

 

 Par contre , avec un PTZ  maintenu en l’état  jusqu’en  2021, d’après les estimations on assisterait au maintien des volumes de ventes au niveau actuel, ou même à un rebond modéré de 2.000 à 3.000 logements supplémentaires dans l’individuel à partir de 2020  avec une  stabilisation en 2021. Cette mesure qui, selon les  calculs des Constructeurs, Promoteurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB), n’entraînerait “qu’un surcoût limité de 31,2 millions d’euros” pour les finances publiques, en 2020. “Dans le même temps, les recettes fiscales induites par les 12.000 logements ainsi sauvegardés s’établirait aux environs de 400 millions d’euros en 2020 et en 2021”, déclare la fédération.

 

L’APL accession et zonage de projet


 Les Constructeurs appellent de leur voeux un rétablissement de l’APL accession , en plus du maintien du PTZ dans les zones détendues, dispositif qui a été supprimé dans le neuf en  2018. Cette aide est d’ailleurs jugée peu coûteuse    pour les ménages modestes, en contrepartie de son efficacité: comme le rappelle Grégory Monod “L’effet levier est très important pour ces accédants puisque, selon les règles d’endettement usuelles, 150 euros d’APL correspondent à 450 euros de revenus”,. Enfin, la fédération milite pour la mise en place d’un “zonage de projet” qui consisterait, hors grandes agglomérations et dans des quartiers précis, à temporairement ré-ouvrir le droit aux dispositifs d’investissement locatif, lorsqu’un besoin en logements est identifié.

 

 

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IMMOBILIER : DEUX ASTUCES POUR RÉDUIRE LES FRAIS DE NOTAIRE

 

 

 

 Il existe quelques moyens de réduire la note des frais d’acquisition, communément appelés “frais de notaires” lors de l’achat d’un bien immobilier.

 

 Au total, dans l’ immobilier ancien, les frais de notaires s’élèvent autour de 7 à 8% du montant d'acquisition. Il est bien sûr impossible de négocier la fraction des frais de notaires constituée de taxes,mais  il est quand même possible d’en diminuer le  montant sur le total de l’opération. Il existe dans ce sens , deux astuces lorsque  qu’on achete un bien immobilier, quand vient s’ajouter aux frais d’acquisition, les fameux “frais de notaire”.

 

  Ces frais comprennent majoritairement des taxes et des impôts comme les droits d’enregistrement ; reversés à l’État ou à la collectivité , en plus de  la rémunération du notaire appelés émoluments . Il faut y ajouter  les débours, qui sont les sommes que le notaire avance pour le compte de son client, afin d’établir certains documents.

 

Déduire le prix du mobilier

 La première astuce , consiste à déduire du prix de vente,  l’ensemble du mobilier contenu dans le bien (cuisine équipée, placards, etc.) , le but étant de les sortir de l’assiette des droits d’enregistrement (6% environ). Me Éric Cleva, notaire à Paris explique : “Cette méthode est relativement répandue,. Attention toutefois car le fisc est en effet en droit de demander les factures des meubles, sur lesquelles il applique une décote de l’ordre de 10% par année de détention.L’administration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de 5% de la valeur du bien » . Il est parfois bon de demander l’intervention d’un commissaire priseur pour évaluer le mobilier, au-delà du  seuil .

 

  Du côté du type des meubles renseignés, il ne faudra pas non plus trop jouer avec l’administration car certains équipements comme la baignoire, une bibliothèque encastrée, un plan de travail ou une cheminée, ne pourront être intégrés à cette déduction au titre qu’ils sont considérés comme des biens immeubles par destination , puisque scellés au bien. Il ne faut pas s »attendre à  économiser des sommes importantes avec cette astuce , prévient Me Cleva , mais  “ Il est rapidement possible de déduire 10.000 à 15.000 euros de mobilier, surtout si la cuisine vient d’être refaite à neuf”,. Par exemple  pour un bien acquis 500.000 euros avec 15.000 euros de mobilier, il est possible de récupérer environ 1.000 euros, sur le total de la provision sur frais.

 

Déduire les frais d’agence

 Une deuxième astuce  plus difficile à mettre en oeuvre, consiste à vendre sous mandat de recherche ou mandat de vente, avec commission à la charge de l’acquéreur , ce qui permet de.déduire les frais d’agence du prix d’acquisition. Les droits d’enregistrement, toujours à la charge de l’acquéreur, seront alors calculés sur le prix net vendeur et non sur le coût total de la vente. A titre d’exemple, sur une vente à 350.000 euros comprenant 15.000 euros d’honoraires d’agence, l’acquéreur règle des frais d’acquisition de l’ordre de 26.000 euros. Mais, si les honoraires d’agence sont déduits, sa facture tombe à 23.000 euros.

 

  Cleva précise qu’Il est désormais beaucoup plus difficile de faire basculer la commission d’agence du vendeur vers l’acquéreur” car la loi Alur de 2014 a clairement précisé que le mandat de recherche doit obligatoirement précéder la visite du bien, par l’acquéreur. “Avant cela, il n’était pas rare qu’une agence propose un bien sous mandat de vente, avant de le transformer en mandat de recherche, pour faire supporter la charge des honoraires à l’acquéreur Me Cleva. Autre problème, pour l’acquéreur : les banques n’aiment généralement pas financer une acquisition au-delà du prix de vente. Certains établissement prêteurs refusent donc parfois de financer les honoraires d’agence, lorsque ceux-ci sont extraits du prix de vente. Il faudra donc les régler seul, avec l’apport personnel.

 

 

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IMMOBILIER : Le prix moyen du m2 à Paris au delà de 10 000 euros

 

 

 Après  des années de flambée des prix sans équivalent , les notaires du Grand Paris ont annoncé que la barre symbolique des 10 000 euros du mètre carré, en moyenne, a été atteinte au mois d'août dans la capitale. Devenir propriétaire à Paris est maintenant de plus en plus inaccessible. Ce chiffre est établi par les notaires à partir de leurs "avant-contrats", qui donnent un aperçu de l'état du marché et concerne les trois mois écoulés, jusqu'à fin août.

 

 Alors que  certains quartiers du cœur de la capitale (6e, 7e et 8e arrondissements) dépassent parfois les  15 000 euros , l'est et le nord-est de Paris (12e, 18e, 19e et 20e) présentent des tarifs moyens inférieurs (entre 8 500 et 9 500 euros) mais l'inflation des prix y est aussi importante que dans le reste de la capitale. Actuellement ce sont treize arrondissements sur vingt qui  ont franchi la barre des 10 000 euros du mètre carré.

 

Hausse des prix de  60% en dix ans

Les prix des logements parisiens connaissent depuis des années un essor sans égal avec le reste du territoire ; où, sur dix ans, les prix n'ont augmenté que de 10% et d'un peu moins de 30% dans les dix principales métropoles françaises , alors qu’à Paris, ce chiffre dépasse les  60%. Un bond sans commune mesure avec le reste de la France, malgré un marché immobilier dans l’ensemble dynamique.

 

Entre 10 000 et 12 000 familles quittent chaque année la capitale , principalement des familles avec enfants car elles n'arrivent plus à se loger , et malgré un parc de  20% de HLM à Paris, on assiste à un phénomène d'embourgeoisement des quartiers populaires  avec une diminution de la mixité sociale.

 

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 LA HAUSSE DES PRIX VA-T-ELLE SE POURSUIVRE DANS LES VILLES ?

 

 

 

 

Les conseils pour  acheter votre logement au bon tarif.


 Avec des conditions de crédit qui n'ont jamais été aussi favorables , la hausse des prix pourrait néanmoins ralentir dans certaines villes et persister dans d'autres.

 

 Dans la plupart des banques , le processus qui octroie des crédits fonctionne à un rythme infernal.  Le  montant total des financements immobiliers a atteint cet été le record de 1.040 milliards d'euros. Les taux d'intérêt, en baisse constante depuis 2018 est la principale raison de ce dynamisme .  C'est ainsi que, cet été, ils s'affichaient à seulement 0,80% sur 20 ans, et 1% sur 25 ans . « Et même en présence  des meilleurs dossiers , il est désormais proposé des taux inférieurs à l'inflation » , détaille Frédéric Verdavaine, responsable  du réseau Century 21.  En acceptant de prêter sur des durées plus longues et avec une diminution  des exigences d'apport personnel  , les banquiers sont de moins en moins regardants . L’annonce par la Banque centrale européenne d'une baisse de ses taux directeurs  , permet d’octroyer des conditions de financement ultra-avantageuses, et ceux-ci devraient  s'améliorer début novembre avec l’arrivée de Christine Lagarde à la tête de l'institution .

 

 Des conditions qui font qu’actuellement on se penche pas sérieusement sur le tarif exigé par les propriétaires, quand le banquier va  prêter les yeux fermés. Il ne faut donc pas s’étonner que les prix de la pierre ont grimpé dans beaucoup de villes. Surtout dans les zones avec une grande pénurie de logements, comme à Pariset la proche banlieue, Lyon ainsi que la façade ouest des villes de Rennes à La Rochelle, en passant par Angers et Nantes , la côte  Atlantique a  progressé de plus de 5%. Les acheteurs étant revenus en masse, ils ont fait fondre les stocks de logements avec pour conséquence la hausse des tarifs, dans des villes où ils stagnaient jusqu'ici, à l'image d'Avignon et de Beauvais. Même le mouvement des Gilets jaunes, n’aura pas atteint ce regain de dynamisme. Avant même la fin de cette année , le seuil du million de logements vendus devrait être franchi.

 

 Sur le site capital.fr ,  une équipe d'une douzaine de journalistes a sondé agents immobiliers, notaires et promoteurs, dans les 175 plus grandes villes du territoire, dont Paris et une cinquantaine de communes de première et deuxième couronnes. Le résultat est la nouvelle édition de leur dossier exclusif, où l’on trouve la cote actualisée des maisons, comme celle des appartements, détaillée quartier par quartier.  Ainsi il est possible de connaitre les marges de négociation sur les tarifs proposés et aussi  le niveau des stocks disponibles.

 

Peut on s’attendre à une évolution des prix à la hausse ?


 La question  qui se pose pour prochains mois est de savoir si rythme effréné de hausse pourral se poursuivre . Face aux tarifs affichés et par peur de ne pas retrouver leur mise à la revente certains acquéreurs hésitent , car on peut raisonnablement penser que dans une majorité de villes, notamment celles de taille moyenne, les prix devraient commencer à baisser .  Ces agglomérations devraient  subir le même phénomène qu’à  Bordeaux, qui, après avoir connu des hausses de tarifs à deux chiffres, la propulsant seconde ville la plus chère de France, enregistre actuellement ses premières baisses. Dans ces villes, le volume d'activité devrait quand même rester soutenu , car les futurs acquéreurs  ne veulent plus rester locataire, quand la mensualité de crédit à payer est désormais équivalente à leur loyer .

 

 L'avantage fiscal Denormandie, dans les villes de moins de 100.000 habitants qui concerne les investisseurs dans l'ancien est aussi un facteur de soutien à la côte , en  octroyant aux investisseurs une réduction d'impôts allant jusqu’à 21% du montant investi dans l'achat d'un logement à rénover, budget de mise aux normes énergétiques inclus. Le centre ancien des 245 communes éligibles à ce bonus devrait tout particulièrement en profiter.

 

L’Ouest et l’ île-de-France des régions prisées.


 Les grandes villes de l'Ouest, aux projets urbains novateurs avec  dessertes TGV ne cessent d'attirer de nouveaux acheteurs , constituant  de forts foyers d'inflation . A Rennes, on s’aperçoit que 60% des acquéreurs sont des cadres, moyens ou supérieurs . Avec l’approche des élections municipales de 2020 les maires n’accordent plus beaucoup de permis de construire aux programmes d'envergure, et les achereurs doivent se replier sur l'ancien , ce qui est un autre facteur de soutien à la hausse dans ces métropoles  , étant donné la baisse de l'offre de logements neufs .

 

 A Paris et dans la première couronne,  on peut même s’attendre à de nouveaux records d’inflation , d'ici fin 2019 . Selon les Notaires de France, le prix moyen du mètre carré dans la capitale devrait ainsi atteindre une moyenne de 10.200 euros dès la rentrée car actuellement , la totalité des 20 arrondissements se négocie au-dessus de 8.000 euros le mètre carré, et les huit premiers d'entre eux valent en moyenne plus de 11.000 euros le mètre carré. Ces niveauxde prix ne semblent pas refroidir  les candidats à l'achat ,  Mickaël Abitbol, directeur du  réseau d'agences parisiennes Moriss Immobilier déclare ainsi : "70% de nos mandats sont vendus auprès de nos clients en fichier, sans avoir besoin de diffuser une annonce".

 

Faire le tri dans les annonces


 Autant  savoir avant de signer un crédit, histoire d'être plus prudent que les passoires thermiques  auront de plus en plus de mal à se vendre car le gouvernement veut en effet en finir, au plus tard d'ici 2028, avec ces logements notés F ou G sur leur diagnostic de performance énergétique. Avec un niveau minimal de confort thermique exigé l’ étiquette énergétique sera alors classée en  E , pour arriver à ce niveau minimum , plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux seront nécessaires . En l'absence de rénovation , cela entrainera  de sérieuses décotes à la revente .

 

 Enfin, la hausse généralisée des prix atténuant le traditionnel écart de valorisation entre logements impeccables et ceux moins séduisants ;  les biens avec défauts seront les premières victimes d'un éventuel retournement de marché. Déjà, dans nombre de grandes villes, la demande des ménages les plus solvables se concentre sur les logements en excellent état, ou proposant tout le confort moderne.

 

 

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TOUTES LES AIDES LOCALES POUR ACHETER SON LOGEMENT

 

 

 

 Mis à part les avantages immobiliers au niveau national  , comme le prêt à taux zéro ou les prêts conventionnés, dans chaque région des aides locales pour devenir propriétaire existent également .

 

Devenir propriétaire de son bien n’a jamais paru aussi accessible  d’après  l’observatoire Crédit logement CSA  , avec  des crédits immobiliers au plus bas - 1,14% en moyenne sur 20 ans . Plusieurs   dispositifs sont accessibles  à l’échelle nationale afin d’aider  l’acquéreur de son logement. Entre autres , il y a  le prêt à taux zéro - qui permet par exemple à une famille avec 2 enfants d’obtenir jusqu'à’ 120.000 d’emprunt euros sans intérêt  , ou  la location-accession,  qui est un  prêt conventionné permettant à des ménages sans apport personnel d'acquérir le logement qu'ils occupent comme locataires  en bénéficiant d’une TVA réduite à 7% et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans sur le bâti une fois devenus propriétaires . D’autres avantages peu connus sont  les aides des collectivités locales  qui  accompagnent les dispositifs nationaux.

 

Les aides locales à l’achat .

 

 Les communes ou les communautés de communes ou les départements proposent quasiment toutes une aide aux  particuliers  comme le prêt  bonifié , le prêt à taux zéro ou des subventions. Selon l’Agence national de l’information sur le logement, l’ANIL,  86 aides directes  sont versées par 70 collectivités de part ses antennes départementales, avec certaines distinctions si  l’accession se fait dans le neuf  ou dans l’ancien.  Ce  nombre d’aides est  le même depuis 3 ans , par contre  le nombre de communautés faisant béneficier de ces  a lui diminué . et la disparition de certaines  aides n’est pas totalement  compensée  par la création de nouveaux dispositifs d’après le dernier rapport de l’Anil .

 

 La moitié des collectivités proposent à la fois une aide dans le neuf et l’ancien, la moitié restante se contentant d’un seul des deux dispositifs  Dans le détail, 8 des 22 métropoles françaises (soit 38% d’entre elles ) 42 communautés urbaines et d’agglomération et  20 département  proposent ces aides .

 

Les conditions pour  obtenir des aides locales .

 

 Evidemment, tout le monde ne peut pas bénéficier de ces coups de pouces locaux et  ceux-ci sont souvent conditionnées à l’obtention d’un prêt social (PSLA) ou d’un PTZ à l’échelle nationale .  La plupart de ces  aides sont versées sous forme de  subventions qui  varient entre 2.500 euros et 5.000 euros. Il y a les  prêts sans intérêt  bien plus nombreux que les prêts avec des taux d’intérêt faibles . La bonification des taux , prê, à taux zéro ou non pris en charge par les collectivités s’échelonnent entre 13.000 et 22.000 euros .

 

 Dans la quasi totalité des cas, le bien doit constituer la résidence principale de l’acquéreur, qui doit s’engager à vivre dans la commune d’achat du bien penpant une  période allant de 5  à 10 ans . Les plafonds pour une famille avec 2 enfants  en 2019  sont de  29.759 euros pour le PSLA et PTZ et  de 48.000 à 74.000 euros. En cas de non respect de ces obligations , une clause anti-spéculative est activée et dans ce cas  l’acquéreur doit rembourser toutes les sommes perçues. Les particuliers déjà propriétaires sont exclus de presque tous les dispositifs  , car en  priorité  l’acquéreur doit être primo-accédant . Pour un achat dans l’ancien, les subventions sont presque toujours  liées à la réalisation de travaux d’économie d’énergie et  doivent représenter une amélioration de la  performance  énergétique d’au moins 25% le plus souvent .

 

 Il  vous est possible de consulter le site de l’Anil, pour  obtenir plus d’information sur ces aides qui recense les aides par départements.

 

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LES PIÈGES DES VENDEURS AVEC LE  RÉGIME PINEL.

 

 

 

Avant d’acheter ou d’investir dans la pierre avec certains prix surévalués, des informations tronquées, des rendements trop flatteurs , la méfiance est de rigueur.


 Il existe des réseaux de commercialisation peu recommandables ,  spécialisés dans les réductions d’impôts , avec la proposition d’une  solution adaptée . Leur objectif est d’écouler le stock des 20% d’appartements neufs pouvant bénéficier du régime Pinel et qui ne présentent pas toutes les garanties , en raison de leur situation et parcequ’ils sont  mal conçus ou trop chèrement vendus. Ces lots que la plupart des négociateurs immobiliers ne conseilleraient jamais à leur clientèle , sont repris par ces intermédiaires qui ne reculent devant rien , utilisant un démarchage téléphonique intensif pour obtenir un- rendez-vous à domicile ou sur le lieu de travail, quand ils ne font pas miroiter de fausses promotions à travers la publicité dans les journaux locaux . Certains  se sont  fait piéger en achetant avec  une décote allant jusqu’à 40% et  qui  ensuite n’ont trouvé aucun locataire durant le délai imposé de douze mois ,  obligeant ainsi ces investisseurs à restituer l’avantage fiscal dont ils avaient bénéficié .

 

 La revente de contacts qualifiés est même devenue un business particulier à  certains intermédiaires du secteur,   cette activité a progressé  de 74% sur un an depuis 2018 . Pour ce type de prestation , ces vendeurs sont grassement rémunérés et certains promoteurs, qui ne disposent pas des moyens  pour entretenir un réseau  de commercialisation interne, accordent  une commission allant de 10 à 14% du prix de vente, pour exemple un appartement affiché à 300.000 euros, peut rapporter  jusqu'à 42.000 euros de commission – là où des conseillers raisonnables  se contentent de 3 à 7%. Un décret devrait à ce sujet être voté  pour limiter  ces honoraires de vente.

 

 Pour eviter de tomberdans ce piège , il est nécessaire d’étudier attentivement la simulation d’investissement que ces intermédiaires remettent avant de signer, car des  approximations sont souvent présentes. Il faut surtout se renseigner sur les prix du neuf dans le secteur ou dans le même immeuble pour vérifier que le prix de vente ne soit  trop salé,  afin de limiter le temps d’amortissement  de l’ investissement proposé . Certaines villes sont déconseillées en raison d’un excès de biens  à vendre avec une demande locative en berne, dans ce cas le bien à vendre sera présenté avec un loyer possible supérieur à la pratique du marché  . Les vendeurs se basent alors sur  les plafonds autorisés, alors que les  prix du marché de la location  sont de 10 à 20% inférieurs ! D’après le directeur général, Franck Vignaud du  Laboratoire de l’immobilier, ce risque est particulièrement élevé  à Lens, Mulhouse, Elbeuf, Douai, Béthune, Metz, Vernon, Chamalières ou Senlis. « Il est recommandé d’avoir la plus grande vigilance» prévient celui-ci .

 

L’illusion possible  des simulations  du dispositif Pinel.


 Pour avoir laissé ses coordonnées sur un des  sites de défiscalisation  , on sera contacté  par un conseiller en gestion de patrimoine, aux méthodes identiques  aux autres , sans bilan patrimonial global, et en subissant une pression pour signer l’investissement après un discours lénifiant. Le danger ici d’investir dans un Pinel peut être entretenu quand on a des amis qui eux même ont déjà souscrit , quand la revente est assurée avec  un gain et que le  promoteur semble sérieux, car il  connaît son marché et qu’il fournit une  simulation personnalisée.

 

 A ce sujet une situation est ici  décryptée :

Un trois-pièces  246.900 euros à un prix supérieur au  marché.

Ce 57,2 mètres carrés à  4.316 euros le mètre carré, dépasse de 13% le prix moyen du neuf dans la ville , et  de 50%  le prix moyen dans  l’ancien du secteur . Bien que  les frais de notaire soient  plus faibles  dans le neuf, une  partie de l’investissement ne sera jamais retrouvé.

Des frais de gestion importants.

L’ investissement est généralement  vendu «clé en mains», accompagné d’un contrat de gestion locative et d’une assurance loyers impayés . Ces frais pèsent  pour 12% dans les loyers . Il est possible de trouver moins cher, notamment concernant l’assurance, facturée 3,3% .

Un crédit d’impôt de plus de 5.000 euros  inexact.

Le calcul d’une remise  d'impôts de 2% du prix par an, l’économie fiscale est de  45.432 euros sur les neuf années de l’opération. Seulement il faut enlever de cette somme la fiscalité et la CSG appliquée aux loyers perçus. En tenant compte de cet impôt supplémentaire l’abbattement fiscal  sur cette durée serait  plutôt de 38.000 euros.

 L’hypothèse optimiste de 1% de revalorisation des loyers

Le  loyer affiché de 625 euros correspond au plafond à respecter, mais de 13% au-dessus des tarifs du marché, avec une  revalorisation de 1% trop généreuse car sur les neuf dernières années, l’indice de référence des loyers (IRL) a été inférieur à 1%, quand il n’a pas été négatif .

A terme , un prix de revente  supérieur à 110.000 euros.

Seulement la  somme correspond au prix de revente après neuf ans, amputée du capital restant dû sur le prêt. Mais pour que ce prix soit celui de la la simulation, , il faudra que les prix de l’ancien augmentent  de 50% ! Un pari, donc, pour cette résidence se situant à Montaudran, secteur excentré de Toulouse.

 

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LES CONSÉQUENCES SOCIALES DE LA FLAMBÉE DES PRIX DANS L’IMMOBILIER

 

 

 

 

Le président de l'Institut du Management des Services immobiliers, Henry Buzy-Cazaux , met en garde :  l'envolée des prix dans les grandes villes  est un obstacle majeur à l'accès au logement des jeunes ou des familles monoparentales, et même à l’heure actuelle à de nombreux couples avec enfants.

 

 L’augmentation rapide des prix dans la capitale et aux alentours , inquiète  les notaires d’Ile-de-France  qui viennent de prendre la parole avant la trêve estivale .  Les magazines économiques  vont sans aucun doute soulever prochainement  ce problème crucial, en demandant aux experts comment enrayer ce mécanisme incontrôlable  qui s’emballe depuis plusieurs années, aussi bien  à Paris et en Ile de France  et aussi dans toutes les grandes villes du pays. La difficulté principale souleve  le lien entre la cherté des prix  de l’immobilier et la difficulté d’acheter un logement . L’accent est mis sur la quasi disparition des primo-accédants, ou encore de la pénalisation  des ménages, avec l’allongement de la durée des crédits , même si avec  des taux d’intérêt très bas, il reste  la possibilité  pour beaucoup d’acquérir quand même.

 

 Même sauvegardé par les taux légers : les familles et les individus, le reste à vivre des emprunteurs ne cesse de se réduire, péniblement une fois payées la mensualité de remboursement du prêt et les charges de copropriété, n’a plus de quoi faire tourner la machine économique, avec un ralentissement de la consommation des ménages . Les Américains ont une expression sur le sujet en évoquant les  accédants comme des house poor , car après avoir acheté leur logement , ils n’ont plus de quoi acheter les meubles et  manger à leur faim.

 

 Dès lors que l’augmentation des revenus est presque nulle et que les évolutions de carrière sont plus lentes que par le passé , san

Énergie solaire : le passage à l’autoconsommation.

 

 

Il est maintenant  rentable d’installer des panneaux solaires pour produire et consommer sa propre énergie compte tenu de la baisse significative du coût du matériel installé.

 

  D’après EDF , en 2018 l’énergie solaire ne représentait que 2,3 % de la consommation électrique nationale  étant donné que depuis une décennie , la politique du photovoltaïque en France , ne cesse d’avancer puis de reculer . Depuis la baisse des coûts d’installation et d’un petit coup de pouce étatique , la dynamique d’installation de panneaux  a progressé  de 45 % durant  cette année . Plus d’un propriétaire aurait l’intention de franchir le cap.

 

 L’avantage de produire sa propre électricité présente  est de bénéficier d’une énergie propre et abondante et de diminuer sa facture et  la dépendance à un réseau parfois trop sollicité. L’essentiel  est de  dimensionner au mieux sa future installation. L'Ademe (l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) estime ainsi qu’une installation photovoltaïque de 25 m2 permet de produire environ 2.500 kWh par an, soit l’équivalent de la consommation électrique (hors chauffage, cuisine et eau chaude) d’une famille de quatre personnes.

 

 Analyser en détail ses factures pour déterminer ses besoins et déterminer le potentiel de production de son logement. La performance des panneaux est fonction de l’ensoleillement naturel de la région  et de l’orientation du  toit,  qui ne doit pas subir d’ombre portée par des bâtiments voisins . Pour un rendement optimal, il est  essentiel de réaliser des travaux d’isolation préalables pour que son habitation  soit peu énergivore .

 

 On parle d’autoconsommation totale  pour couvrir ses seuls besoins annuels . Afin de déterminer l’importance de votre installation, il faut donc  tenir compte de son objectif de gestion pour dimensionner son  projet . Il est aussi possible de voir un peu plus grand et stocker l’énergie non consommée dans des batteries ou de choisir la revente du surplus à un opérateur habilité. D’après l’INC  l'Institut national de la consommation , cette  option est aujourd’hui la  plus avantageuse financièrement.

 

 Avec les progrès technologiquesqui  ont permis de diminuer le prix des panneaux photovoltaïques , on estime qu’une installation de 3 kW coûte entre 7.000 et 9.000 euros sans  compter ni sur le crédit d'impôt pour la transition énergétique ni sur l’éco-prêt à taux zéro pour financer ces travaux . Si, la facture d’un tel chantier reste salée , il existe tout de même une prime à l’investissement mise en place en 2017 pour l’autoconsommation avec vente du surplus. L’aide est de 390 euros/kW pour une puissance de moins de 3 kW, de 290 euros/kW entre 3 et 9 kW et de 190 euros au-delà. Le kW de surplus est revendu au prix de 10 centimes d’euro et des aides locales complémentaires sont parfois accordés suivant les régions . Il est pour cela utile de se renseigner soit à sa mairie, ou au niveau du département ou de la région.

 

Les démarches pour concrétiser son projet

  • L’accord municipal : l’installation de panneaux photovoltaïque implique de déposer une demande d’autorisation préalable auprès de sa mairie. Si on réside en copropriété, un vote en assemblée générale doit autoriser ce chantier.
  • L’autorisation d’Enedis : pour revendre une partie de la production solaire. Il faut  adresser une demande de raccordement au réseau public d’électricité. Le gestionnaire a entre un et trois mois pour adresser un devis.
  • Le choix d’un artisan labellisé : pour avoir droit aux aides publiques, le professionnel doit être qualifié RGE (« reconnu garant de l’environnement »). Il existe pour cela l’annuaire de la plateforme officielle Faire.

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Quelles solutions  pour fermer nos centrales à charbon.

 

 Avec d’ici 2022 , la fermeture des deux réacteurs de la centrale nucléaire de Fessenheim et des quatre dernières centrales à charbon françaises ,  les besoins  d’approvisionnement en électricité de la France ne devraient pas être diminués  .

 

 D’après le gestionnaire du réseau d’électricité RTE (Réseau de transport d’électricité) , après  ces fermeture , le parc électrique français va être diminué  de cinq gigawatts de puissance installée. Mais en parallèle vont  ouvrir d’autres moyens de productions qui pourront combler ce manque :  l’EPR de Flamanville (Manche), de 1.650 mégawatts à lui seul, la centrale à gaz de Landivisiau (Finistère), de 600 mégawatts, ainsi que de nouvelles interconnexions avec les pays voisins.

 EcoWatt pour mieux maitriser la consommation .

 

 Le  gestionnaire du réseau d’électricité propose de généraliser l’outil Ecowatt pour une meilleure maîtrise de la consommation d’énergie des Français. L’outil permet aux consommateurs  de recevoir, par SMS ou email, des alertes en cas de pics de consommation dans leur région. Par ces messages ils sont invités à modérer leur consommation  par des écogestes. Exemple : « programmer le lancement d’une machine à laver en dehors des pics de consommation, illustre RTE. C’est-à-dire en évitant les tranches 8h-10h et 18h-20h. » , à baisser le chauffage en partant le soir, à cuisiner en couvrant les poêles et les casseroles pour éviter les pertes de chaleur…, la  liste de ces écogestes  se trouve sur le site d’Ecowatt.

Cette solution est déjà présente  en Bretagne et en Provence-Alpes-Côtes-d’Azur avec environ 100.000 abonnés. Le dispositif a été mis en place en 2012 dans ces deux régions , en raison de leur aspect péninsulaire dans l’acheminement de l’électricité  , avec  production propre d’électricité très inférieure à la consommation.

 

 L’ensemble de ces  écogestes est significatif, selon RTE : « Les alertes Ecowatt ont permis de baisser de 3 % la consommation d’électricité en Bretagne en février 2012 », lors d’une vive vague de froid, y précise-t-on. D’après le gestionnaire du réseau , si un quart des foyers français utilisait EcoWatt, cela permettrait d’économiser 500 mégawatts, soit  l’équivalent de la consommation annuelle d’une ville comme Bordeaux.

 

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 LA RÉFORME QUI POURRAIT FAIRE GRIMPER LA FACTURE D’ÉLECTRICITÉ

 

Avec "Hercule", le nom donné au projet concernant la possible scission d’EDF ferait grimper la facture d’électricité, cette information  risque de faire grincer des dents  dans quelques mois.. Cette éventuelle hausse n’est pas encore décidée ni chiffrée . L’Elysée est à la manœuvre dans ce dossier.

 

 EDF pourrait alors séparer avec "Hercule",  ses activités de production (le nucléaire, le transport de l’électricité et les barrages hydroélectriques) et celles de distribution (Enedis, Dalkia…).  Les premières seraient réunies dans un "EDF bleu", détenue à 100% par l’Etat. Les autres dans un "EDF vert", dans laquelle des investisseurs extérieurs pourront détenir des parts de capital. Avec cette scission, le groupe obtiendrait en parallèle le feu vert de Bruxelles pour une hausse des prix de l’Accès régulé à l'électricité nucléaire historique (Arenh), qu’il réclame depuis longtemps, car il le juge trop bas pour couvrir ses coûts de production.

 

De 42 à 45 euros le MWh

 Le prix du MWh  pourrait passer à 45 euros/MWh, avec un volume de vente également revu à la hausse (150 TWh/an)., les concurrents (Engie, Planète Oui, Eni, Total Spring…) répercuteraient aussi  cette hausse sur la facture de leurs clients. Avant cette éventuelle hausse des prix  ,  beaucoup d’étapes restent à franchir car le projet "Hercule" a de nombreux opposants . Un mouvement de grève est annoncé  à l’automne de la part des syndicats et des recours judiciaires sont envisagés pour mettre un frein à  cette possible scission d’EDF.

 

 Cela mettra fin au modèle intégré d'EDF tel qu'il existe depuis 1945  , "Hercule et l'Arenh sont totalement liés. C'est la fin du service public de l'électricité", souligne une source à la direction d’EDF . L’obligation imposée par l’UE en 2011 est la revente de l’électricité, produite par les 58 réacteurs nucléaires français par EDF à ses concurrents. Le prix, fixé jusqu’en 2025 étant de  42 euros par mégawattheures (MWh), pour un volume de vente de 100 térawattheures (TWh) par an.

 

 

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Faut-il craindre une bulle immobilière ?

 

 

 

 L’année 2019 est bien partie pour être celle de tous les records pour l’immobilier en France . Preuve d’un marché particulièrement actif, l’immobilier vient de franchir cet été deux seuils particulièrement symboliques. Le cap du million de transactions en France a été dépassé dans l’ancien tout comme le prix moyen de 10.000 €/m² dans la capitale. Avec des prix de l’immobilier qui augmentent vite et même très vite dans certaines villes, certains parlent déjà d’une bulle qui va éclater . Les économistes et les études récentes donnent à ce sujet plusieurs éléments d’analyse.


Quand parle t-on de « bulle immobilière » ?

 Peut on définir une « bulle » pour le marché immobilier , car si on parle de « bulle »  il faut envisager un  risque d’éclatement !, Selon Thomas Grjebine économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales (CEPII) , une bulle apparait quand les prix augmentent si vite qu’ils en arrivent à être déconnectés de l’économie réelle (loyers, revenus, etc.).  « ce qui signifie que la valeur de “l’actif immobilier” est déconnectée de ses rendements  et lorsqu’il existe un net décalage entre l’évolution des prix immobiliers et l’augmentation des revenus ». Pour simplifier, l’évolution des prix « doit pouvoir s’expliquer par des critères démographiques et économiques».

 

Les prix augmentent-ils trop vite ?

 Est on en présence d’une bulle immobilière en France ? Thomas Grjebine pointe sans ambiguïté le caractère spéculatif de l’immobilier dans certaines agglomérations : « Aujourd’hui, à Paris pour le cas extrême [la barre des 10 000 du m2 vient d’ être franchie cet été mais aussi dans certaines villes comme Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, où les prix n’évoluent pas en suivant les fondamentaux évoqués précédemment ] .  A Paris, depuis 2000, les prix ont augmenté deux fois plus vite que les loyers , on constate que le marché immobilier devient spéculatif car les ménages  veulent finaliser leur acquisition au plus vite pendant qu’ils ont encore  la capacité financière et avant qu’il ne soit trop tard  ils  achètent par peur de  voir les prix continuer à grimper . Sans que l’on puisse l’expliquer par des éléments concrets à  Lyon, Strasbourg ou à Bordeaux, les prix augmentent trop vite ! 

 

Depuis un an, entre août 2018 et août 2019 ,  dans les grandes agglomérations comme Toulouse, Rennes, Paris, Lyon ou Marseille les notaires ont estimé que  les  prix dans les compromis de vente sont en hausse de 4,6% pour les appartements et de 2,6% pour les maisons individuelles dans l’ancien.. La principale conséquence  est  alors « une dégradation de la capacité des ménages à acheter » . Sur du plus long terme, l’Insee a estimé que  « les prix d’achat » ont plus que doublé depuis 2000, et « qu’ils ont augmenté » à un rythme « nettement plus élevé que celui des loyers ».

 

Il ne faut cependant pas considérer cette croissance comme anormale car il n’en est pas de même dans bon nombre de secteurs ruraux ou celles à la recherche d’un second souffle économique.  Et d’après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie : « malgré une croissance soutenue des prix immobiliers depuis 2016, les ratios prix-revenus et prix-loyers restent légèrement inférieurs à leurs niveaux d’avant-crise » . Les notaires confirment une forte augmentation des prix, mais ils précisent que la hausse des prix se poursuit  uniquement dans les zones urbanisées, voire tendues

 

A quand une baisse des  prix ?

Thomas Grjebine, l’économiste du CEPII : « Je ne vais pas jouer à la boule de cristal mais certains signes peuvent laisser présager un retournement des prix : la dynamique de la construction s’est retournée depuis un an, les aides de l’Etat à la primo-accession sont rabotées, à commencer par le prêt à taux zéro en 2020, la croissance s’affaisse, etc. » Les prix vont-ils retomber ? Le Conseil supérieur du notariat (CSN) se base sur ses « avant-contrats » et regarde  avec méfiance l’évolution de la politique de la Banque centrale européenne (BCE) . Si on  assiste prochainement à une hausse des taux de crédit, le CSN envisage une « stabilisation des prix ». Mais la BCE prévoit plutôt une nouvelle baisse de taux.

 

 La solidité du marché du crédit immobilier.

 « Qu’est-ce qui pourrait provoquer la prochaine crise ? » Dans son rapport annuel, le Haut Conseil de stabilité financière, les « Sages de la finance », pointe la « forte augmentation de la dette immobilière » et la « forte hausse des prix immobiliers » comme des risques financiers, mais Danièle Nouy, responsable de la supervision du secteur bancaire à la BCE veut rester  rassurant : « Les caractéristiques structurelles du marché français permettent d’amoindrir ces risques : les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité des crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus , le prêt immobilier à la française est régulièrement érigé en modèle de stabilité.

 

 Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers, ce qui n’exclut pas une vigilance très étroite dans le futur. ».  Thomas Grjebine, du CEPII, écarte lui aussi tout discours alarmiste : « Les banques ont raison quand elles indiquent que le système de crédit immobilier, en France, est plus sain que le système ayant amené à la crise des subprimes aux Etats-Unis. ».  «Je ne pense pas que l’on se dirige vers un krach !  Mais on peut bel et bien anticiper un retournement des prix, sans pouvoir dire quand. Car le marché immobilier évolue dans de nombreuses agglomérations sur des bases spéculatives, de façon déconnectée par rapport à l’évolution des revenus des ménages. »

 

 Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole, analyse : « On n’est pas a priori dans une bulle spéculative du type de celle de 1985-1991. La forte hausse des prix à Paris s’explique en partie par les spécificités de ce marché : taille réduite, effets qualité et prestige, demande étrangère forte, quasi absence d’offre de neuf, marché locatif saturé. Pas de krach en vue. Mais des prix qui pourraient tout de même retomber fortement à court ou moyen terme dans les villes où ils sont montés trop haut…

 

 

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Pourquoi le combat anti-Linky se durcit.

 

 

 

Quatre ans que cela dure , après de multiples recours en justice, les opposants au compteur Linky d’Enedis veulent frapper fort prochainement ; plusieurs actions de grande ampleur sont attendues  ce n’est donc pas près de se terminer.

 

 Habitants en colère, communes hostiles , avocats spécialisés sur le sujet ... le combat mené par les anti-Linky devient plus dur depuis ces derniers mois. Les études s’enchaînent, les décisions de justice aussi, mais le fossé semble se creuser chaque jour un peu plus entre ces opposants et Enedis qui dans le cadre de la loi de transition énergétique de 2015 a été  mandatée par l’État pour installer, jusqu’en 2021 les  35 millions de compteurs électriques dits "intelligents" sur toute la France.

 

 D’après les sondages d’opinion  , près de deux tiers des Français sont opposés au  compteur Linky et  les recours devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. Sur les  dernières semaines, les tribunaux de Grenoble , Nanterre et Tour ont été saisis  par des opposants au petit boîtier vert , les demandes de référés déposées,  précisaient  que les ondes émises par celui-ci  étaient  nocives pour la santé.

 

 La plupart des décisions ont été prises en référé , donc pour l’instant, les juges n’ont pas vraiment tranché . À Tours, treize plaignants reconnus certificat médical à l’appui , comme électrohypersensibles (EHS) ,  pourront faire retirer le nouveau compteur installé chez eux  sur décision du tribunal . Seulement toutes les autres demandes au nombre de 107 ont été rejetées , ainsi qu’à Nanterre pour l’ensemble des  457 plaintes  prises en compte .

 

"Une action collective d’une ampleur jamais rencontrée"

 

 Jean-François Fink, responsable communication du programme Linky ,  côté d’Enedis, n’est pas mécontent  que "la plupart des plaignants ont été déboutés", de l’autre côté , les "anti" sont néanmoins satisfaits du résultat , leur porte- parole Arnaud Durand déclare ainsi : "Nous avons pour l’instant cinq jugements en notre faveur sur le plan sanitaire. Aujourd’hui, une cinquantaine de compteurs vont être retirés ou non-installés chez des plaignants, alors qu’on nous prédisait que c’était impossible".

 

 Ce dernier est d’abord  le principal avocat des anti-Linky, et il  représente actuellement près de 5 000 clients sur tout le territoire Français avec  90 procédures lancées devant 22 tribunaux. Depuis que les EHS sont maintenant reconnus , il compte désormais passer à la vitesse supérieure. "La prochaine procédure qui sera ouverte  devrait pouvoir  regrouper plus de 10 000 personnes. Ce sera alors la plus grande action collective jamais lancée en France", annonce-t-il. "Et là, nous allons aller sur le fond", promet-il. Ce sera un réel changement  par rapport aux procédures en référé, qui jugent uniquement de l’urgence  suivant une potentielle menace.

 

 Le front anti-Linky se met en ordre de marche , avec  des arguments, qui vont bien au-delà de la santé: l’utilisation des données collectées, les surfacturations constatées  . Le confrère d’ Arnaud Durand  , Édouard Raffin va lui aussi "attaquer sur le fond , dans douze départements".  D’autres actions seront bientôt menées conjointement  pour 1 200 plaignants en Rhône-Alpes, De leur côté, des députés (communistes) espèrent l’ouverture prochaine d’une commission d’enquête parlementaire «neutre» sur le sujet.

 

 D’après Enedis toutes les études indépendantes sont favorables à Linky  et l’entreprise  s’y prépare sereinement. Selon Jean-François Fink , quelles que soient les procédures à venir, elles ne remettront pas en cause le déploiement" qui évolue actuellement au rythme de 30 000 compteurs installés chaque jour."On entend les critiques, dit il , mais les enquêtes montrent que 85 % des usagers sont satisfaits".

 

 

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LE NOUVEAU REPERAGE  AMIANTE AVANT  TRAVAUX  

 

 

  Dorénavant, ceux qui vont réaliser des travaux dans leur logement doivent obligatoirement réaliser un Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT).


 Depuis la loi Travail de 2016 qui établit les règles  de gestion de l’amiante sur les chantiers d’évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant le lancement des travaux.  Le texte prévoyait une nouvelle contrainte à destination des donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble, afin d’améliorer la protection des travailleurs et précisait les obligations des différents acteurs, suivant leurs secteurs d’activité. Il restait à fixer les modalités de réalisation de ce repérage. Plus de 3 ans après la promulgation de la loi c’est désormais chose faite, avec la parution d’un arrêté au Journal officiel,  dont l’entrée en vigueur est au 19 juillet 2019.

 

 Cela représente un vrai coup dur pour les particuliers, car l’ arrêté  impose désormais de réaliser un nouveau diagnostic en amont d’un certain nombre de travaux, afin de détecter la présence ou non d’amiante. Jusqu'ici, en effet, seul le diagnostic sur l’état d’amiante était obligatoire, lors de la vente d’un bien. Et tout diagnostic réalisé après 2013 avait une validité permanente. Comme ce répérage n’était que visuel et non destructif  , il s’avère que certains travaux peuvent révéler la présence d’amiante sans que cela soit visible lors d’un diagnostic pour la vente . Le présent arrêté impose donc désormais même pour certaines petites opérations de rechercher la présence d’amiante “avant d’effectuer des travaux  à risques d’exposition des travailleurs à l’amiante”.

 

  Thierry Marchand, le président de la chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) précise : “ le texte de l’arrêté fait référence aux travaux émissifs en poussières “  Quand il s’agit de refaire simplement la peinture,  aucune poussière n’est émise et il n’y a pas lieu  d’effectuer ce repérage. ”.En cas de poncage il ne sera pas possible d’échapper à un diagnostic avec prélèvement et analyse du matériau ”. Idem s’il faut abattre  au moins un mur, ou s’il faut refaire l’isolation du bâti. “Dans ce type de diagnostic, on vérifie les enduits, les joints, les colles de carrelage ou encore les peintures, qui peuvent contenir de l’amiante”, précise Thierry Marchand.

 

 Le coût de ce repérage dépendra alors du programme de travaux. “S’il s’agit simplement d’un changement de carrelage dans un studio, un seul prélèvement sera nécessaire et le budget s’élèvera alors à 300-400 euros, détaille le président de la chambre des diagnostiqueurs. Mais il sera difficile de descendre en-dessous”. Pour la réhabilitation complète d’une grande maison, avec cassage de plusieurs murs, la note pourrait se révéler carrément salée : entre 1.000 et 2.000 euros. Si ce coût peut paraître excessif, ne vous risquez pas à omettre de réaliser un tel diagnostic. Si la présence d’amiante était constatée durant les travaux, votre responsabilité pénale pourrait être engagée. La loi Travail a par ailleurs prévu une amende maximale de 9.000 eurospour les propriétaires qui ne réaliseraient pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

 

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Prêt immobilier : les 5 conseils pour se constituer un apport personnel.

 

 

 

 

 Un apport personnel est souvent nécessaire lors de l’ achat  d un bien immobilier si l’on fait une demande de prêt . En pratique cela correspond au minimum à 10% du montant de l’opération . Un apport plus important  peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Voici  5 conseils pour se constituer un apport personnel et devenir propriétaire de votre logement.

 

 Pour devenir propriétaire , et acheter son  logement , avec un  apport personnel souvent nécessaire de 10% du montant de l'acquisition , il est d’abord préférable d'épargner tous les mois et se constituer une réserve d'argent pour pouvoir acheter.

 

 L'apport personnel pour obtenir un crédit.

 

Cette somme d’argent dont dispose l’acquéreur, provenant de placements sur un livret A ou sur un Plan Epargne logement , sert généralement à financer les frais d’acquisition ou  frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier . Cet apport n’est pas  obligatoire pour obtenir le  crédit immobilier et certaines banques acceptent les financements sans apport qu’on appelle communément  le financement à 110% ,  la banque va financer  100% du projet ainsi que les frais annexes.

 

 Pour être accompagné dans cette démarche , Il est préférable de se renseigner auprès d’ un courtier reconnu (Vousfinancer.com, Cafpi ou Meilleurtaux.com par exemple)  car  certaines  banques ne financent pas sans-apport. Dans tous les cas il  est recommandé d’ éviter d’avoir des découverts bancaires... Car cela  peut se révéler défavorable lors de la demande de crédit immobilier.

Les  astuces pour se constituer un apport personnel . 

 

- Épargner tous les mois en mettant en place une épargne automatique par exemple sur un livret A ou un plan épargne logement .

L’argent déposé sur un PEL est bloqué pendant 4 ans. Ce qui empêche la tentation  de piocher dedans pour payer des dépenses supplémentaires .

- Placer son épargne salariale et  la débloquer lors de l’acquisition

- Réduire les dépenses superflues (faire des économies sur  les abonnements d’internet , de téléphonie, ne pas souscrire de crédits à la consommation et éviter de souscrire des facilités de paiements). Pour booster sa capacité d’achat immobilier , faire  le tour des prêts aidés (Prêt Action Logement, PTZ, prêt PAS)... A chaque fois il faudra justifier la provenance de l’apport personnel.

- Garder une épargne de sécurité après l'achat immobilier

Le bon conseil, si c’est possible, est de ne pas investir tout son apport personnel dans l’opération. Mieux vaut en effet garder une épargne de sécurité en cas de pépin financier (le chauffe-eau à remplacer , des travaux imprévus , les augmentations de taxes ...) ou même pour pouvoir réaliser des travaux dans son nouveau logement.

 

Tenir compte des frais liés à l'accession à la propriété

 

 Il est utile d’estimer sa  capacité d'emprunt,  et il est bon de respecter le principe des 33% de taux d'endettement par rapport à ses revenus. C'est-à-dire que la charge des  mensualités qu’il faudra payer  ne dépasseront pas  33% de ses revenus. Le taux d'intérêt et le taux de l'assurance doivent également retenir toute l’ attention car leur montant se chiffre en milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt immobilier. Autre point important, la part des charges liées à l’achat. Il faudra aussi payer les charges de copropriété (souvent élevées) en cas d’achat dans une copropriété ainsi que la   taxe foncière.

 

 Toutes ces  charges  peuvent peser lourd dans le budget et il faudra ajouter  les dépenses d'entretien et de consommation d'énergie. Il est donc primordial de s’ informer sur les différents montants à régler lors des visites immobilières.

 

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Où trouver le meilleur rendement dans le cadre d'un investissement locatif ?

 

 

Le Revenu-MeilleursAgents.com

 

 

Investir à Lille, Bordeaux ,Lyon, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulouse,  dans quel quartier acheter son bien immobilier ? À quel prix ? Découvrez les prix immobiliers et rendements dans plus de 260 villes, ainsi que les infographies ville par ville.

 

 En 2019  , la situation du marché immobilier est très contrastée d’une ville à l’autre. En province, les prix baissent dans 71 villes sur un an , mais progressent dans 143 autres villes . En région parisienne aussi, les prix sont loin d'être à l’unisson : +10,4% à Asnières-sur-Seine, –2,1% à Mantes-la-Jolie , la conjoncture est plus complexe qu'auparavant .

 

Les taux sont au plus bas , même en dessous de l'inflation.

 

 Au moment de définir une  stratégie il faut bien sûr  tenir compte de sa situation personnelle . On  est actuellement dans une situation  favorable pour l’acquisition de sa résidence principale . Et même acheter un logement à crédit pour louer est toujours intéressant compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt.

 

 Seulement après plus de vingt ans de hausse quasi ininterrompue des prix immobiliers, il est préférable de bien sélectionner sa recherche . Il vaut mieux choisir les grandes métropoles dynamiques, qui attirent les emplois , aux villes moyennes où le marché est plus complexe selon les secteurs. Il faut rechercher en priorité les communes en périphérie , bien desservies par les transports. Le prix de l'immobilier y est plus attractif que celui des centres-villes, alors même que les loyers sont assez comparables. Cela produit des rentabilités locatives plus intéressantes. C'est le principal enseignement de l' enquête réalisée sur le terrain par le magazine le Revenu .

 

Les prix immobiliers dans 264 villes

 

 Sur le site Le Revenu-MeilleursAgents.com il est possible de  consulter l’évolution des prix (appartement et maison) .Découvrez les conseils et l’ analyse, quartier par quartier, dans les sept articles consacrés aux villes de Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse , Strasbourg et Rennes et  la rentabilité locative de ces villes  accessible .

 

 Des villes comme Nantes (Rennes lui a été préféré), Marseille (car les prix immobiliers ont peu évolué), Nice, Tours, Angers, Clermont Ferrand et bien d’autres n’ont pas  pour le moment été traitées .

Pour une acquisition d’ un appartement ou d’une maison à Lille voir les  conseils dans la rubrique concernée [ici]. Dans le centre et le Vieux-Lille , les prix dépassent parfois les 5.000 euros du mètre carré. Au sud, à Wazemmes et à Moulins, à l’est (Fives) et l’ouest (Bois Blancs) on trouve  des quartiers plus abordables. Un appartement d’environ  60 m2 peut se vendre aux alentours de 150.000 euros dans le secteur de Moulins.

 

 A Paris qui est de loin la ville la plus chère le prix de l'immobilier oscillae entre 7.000 et… plus de 13.500 euros du mètre carré. Selon cette enquête , il faut chercher plutôt dans les quartiers des XIVème, XVIIème, XVIIIème et XIXème arrondissement pour trouver des biens plus abordables qu'au centre et à l'ouest.

 

 Acheter un bien immobilier à Lyon coute entre 2.500 et plus de 5.000 euros le mètre carré selon la zone. A l’instar de Bordeaux, les prix ont grmpé rapidement dans la capitale des Gaules. Où acheter à Bordeaux ?  Après la forte hausse des prix de ces dernières années ,pour acquérir un bien immobilier dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine. Consultez les analyses sur le centre-ville de Bordeaux, la rive droite (La Bastide) les quartiers plus populaires, les grands projets en construction.

 

 En revanche acheter à Rennes  revient beaucoup moins cher. Dans l’ article sur le sujet [ici] sur la capitale bretonne, retrouvez les  transactions récentes réalisées dans le Vieux Rennes ou dans les quartiers de la gare, Thabor-Jeanne-d’Arc et Patton avec des prix  entre 1.800 et 3.300 euros du m2 . L'achat d'un appartement de 88m2 a ainsi récemment couté 175.000 euros à Patton alors qu'il a fallu investir 620.000 euros pour un maison de 130 m2 dans le quartier Jeanne d'Arc.

 

 Ceux qui préfèrent  l’Alsace à la Bretagne, peuvent devenir propriétaire à Strasbourg pour moins de 3.000 euros le m2, sauf dans  le quartier de l’Orangerie (4.500 à 5.500 le m2) ou un grand appartement de cinq pièces peut se vendre jusqu’à  800.000 euros . Un des quartiers les plus intéressants , le quartier de Neudorf  , voir l’ article sur l’immobilier strasbourgeois  .

 

 Autre ville très dynamique pour  acquérir un bien immobilier :  Toulouse , une  ville qui va gagner , ces prochaines années 15.000 nouveaux habitants par an . Entre le centre (4.500 à 6.000 euros le m2) et les quartiers plus au sud de Saint-Agné et Saint-Michel, les prix peuvent varier du simple au double à Toulouse. Voir le guide .

 

 

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A Lille et Paris l’encadrement des loyers devrait faire son retour 

 

 

Cette mesure avancée par les grandes villes dirigées par la gauche  et combattu par les professions immobilières, le plafonnement des loyers mesure à l’évaluation incertaine est sur le point de faire un retour « expérimental » .


 C’était une promesse de campagne du président de la République François Hollande mise en place dès 2012 , l’encadrement des loyers jugés « excessifs »  a pour objectif de  limiter les hausses des loyers dans les principales villes du pays , cette mesure reste en vigueur. Avec la loi Alur, promulguée en 2014 par la ministre du Logement , Cécile Duflot , l’idée d’un plafonnement strict a néanmoins rencontré quelques obstacles , cette mesure devait concerner  une trentaine d’agglomérations

 

 Selon une source proche de Julien Denormandie , le  ministre du Logement a signé un décret autorisant l’expérimentation du plafonnement des loyers et sa publication est imminente . Sans surprise,  ce décret marque la relance officielle de dispositifs potentiels de plafonnement des loyers et donc d’une polémique de plusieurs années.

 

La mise en œuvre concernera  certains quartiers et certaines villes.


 Pour le gouvernement : « il faut savoir si oui ou non l’encadrement des loyers marche » et donc « aller au bout de l’expérimentation », avait déclaré fin 2017, le ministre Denormandie.

Cette mesure ayant levé une vive opposition de la part des professionnels de l’immobilier, est acuellement limitée à un statut « expérimental » à Paris et Lille , puis annulé dans les deux villes, fin 2017 par la justice. Le fond le principe du plafonnement des loyers n’avait pas été rejeté , mais son application aux seules villes intra-muros de Paris et Lille alors que la loi Alur exigeait de le mettre en place sur l’ensemble du territoire national . L’actuel gouvernement a rouvert la possibilité du plafonnement : la nouvelle mesure ne concernera que les intercommunalités qui le souhaitent et, surtout, elle pourra n’être mise en œuvre que pour certains quartiers et certaines villes.

Réduction de l’offre

 

 Plusieurs grandes villes dirigées par la gauche ont déjà manifesté leur intention d’appliquer le plafonnement des loyers dont, en premier lieu, Paris et Lille. Les autres collectivités intéressées peuvent faire acte de candidature auprès du ministère, qui en fonction de différents critères dont le niveau actuel des loyers , les jugera éligibles. Au final  la mesure sera testée jusqu’à fin 2023, et sur la base des données d’observatoires mis en place localement , il sera décidé de son prolongement .

 

Ian Brossat adjoint au logement à Paris déclare «Depuis la suppression de l’encadrement fin 2017 ,  les montants des loyers ne cessent d’augmenter».  Seulement les études sur lesquelles se basent M. Brossat – l’une très parcellaire de l’association CLCV, l’autre plus détaillée du site MeilleursAgents – ne concernent que la proportion de loyers dépassant le seuil autorisé, et non le montant moyen des hausses potentielles. Les chiffres faisant foi sur le sujet sont ceux de l’observatoire local de l’agglomération parisienne, l’Olap, mais ils ne sont quasi-pas établis pour la période suivant l’annulation du plafonnement.

 

 

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Trêve hivernale: plusieurs milliers de locataires seront expulsés.

 

 

 À partir du 1er avril , les locataires, n’ayant pas payé leur loyer, seront de nouveau expulsés de leurs logements.  Mêm si leur nombre est en  progression , les décisions de justice, ont tendance a être moins nombreuses .


 Avec la  fin de la trêve hivernale ,  les locataires sommés de quitter  les lieux  doivent s’éxécuter et  le préfet peut demander l’intervention des forces de l’ordre pour procéder à leur expulsion. Si le propriétaire a  engagé une procédure d’expulsion et que le juge du tribunal d’instance en référé a ordonnée celle-ci , elle devient  effective dès la fin de la trêve hivernale.

 

 Selon les ministères de l’Intérieur et de la Justice  , concernant les chiffres de  2017 (ceux de 2018 ne seront connus qu’en fin d’année),  15.547 ménages -soit plus de 30.000 personnes-, ont été priés de quitter leur logement avec l’intervention de la police.  Cela représente une  hausse de plus de 2% par rapport à 2016. La Fondation Abbé-Pierre explique que c’est un record historique et ce chiffre ne tient pas compte des ménages qui, pour éviter le traumatisme d’une expulsion, partent d’eux-même avant l’arrivée des forces de l’ordre .  Si on les comptabilise , le chiffre devient  deux à trois fois supérieur .

 

 D'après la Fondation Abbé-Pierre : en  10 ans, ce sont au total près de 300.000 personnes qui ont été effectivement expulsées manu militari de leur logement  soit une augmentation de 46% sur  cette décennie .  « Reloger davantage de personnes à la rue ne suffit pas si, dans le même temps, les préfectures en délogent toujours plus  . La multiplication des expulsions entre en contradiction avec la politique du “Logement d’abord” affichée par le gouvernement.», déplore  la fondation. Une bonne nouvelle,  tout de même :  la baisse des décisions d’expulsion:  qui sont en baisse de 2,5% , passant de 129.189 en 2016 à 125.971 en 2017 .

 

Un plan d’urgence à 100 millions d’euros par an.


 Pour  arranger la situation , le gouvernement  a mis  en place un plan pour orienter les personnes délogées vers des structures d’hébergement d’urgence. Ainsi durant cet  hiver, 14.000 places ont été ouvertes du 1er novembre au 31 mars en France. Le ministre du Logement Julien Denormandie a annoncé cette semaine que 6000 d’entre elles seront pérennisées, portant à 145.000 le nombre de places ouvertes toute l’année. Cette décision ne satisfait pas , car cela signifie que 8000 seront supprimées. «Aucune personne ne doit être remise à la rue au printemps sans solution d’hébergement ou de relogement», rétorque le Collectif des associations unies.

 

 Àu plan gouvernemental , la Fondation Abbé-Pierre en  oppose un autre celle-ci  demande au gouvernement de doubler les aides au maintien du Fonds de solidarité logement, de tripler le fonds d’indemnisation des bailleurs ou encore d’«enjoindre aux préfets de faire de la prévention des expulsions un axe prioritaire». Coût total? Au moins 100 millions d’euros par an.

 

 

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 Immobilier : le statut Loueur en Meublé non Professionnel

 

 

rebond des permis de construire


 

Même si moins de permis de construire ont été délivrés, , le taux de construction est en hausse !

 

  Selon les derniers chiffres ministériels , bien que le nombre de permis de construire soit en diminution de 4,5% par rapport à l'année précédente entre novembre 2017 et novembre 2018, avec  440.000 permis accordés pour la construction de logements ordinaires ; ce recul certes est moins important que celui affiché fin octobre puisqu'il était de 5,9%.

 

 Rebond des constructions de maisons individuelles

 Selon les chiffres , les appartements ont moins reculé lors des trois derniers mois, par contre dans le segment de "l'individuel groupé", les maisons groupées de promoteurs ont, elles, enregistré un réel bond. des maisons généralement plus chères que des maisons de constructeurs, les permis de construire ont largement grimpé. +14% entre septembre et fin novembre 2018 comparés aux mêmes mois de 2017. La hausse sur trois mois fait progresser les maisons de type individuelles  de 4% entre décembre 2017 et novembre 2018. Ainsi, en 11 mois, 52.400 permis de construire des maisons de ce type ont été validés.

 

 On peut en déduire que grâce à ces nouveaux permis de construire signés , on va assister à une relance de l'activité du BTP . Un signal véritablement positif qu'il faudra confirmer dans les prochains mois. Actuellement, l'ouverture d'un chantier prend plus ou moins cinq mois pour une maison et 11 mois pour un appartement. Un délai qui "accélère leur chute, reflétant avec un temps de décalage la déprime passée des octrois de permis et des ventes", rapporte encore Les Échos. À la fin du mois de novembre, 386.500 logements étaient en mis en chantier dont 216.000 sont des logements collectifs. C'est la seule catégorie qui reste en progression (+2 %).

 

 

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Taxes sur les emprunts immobiliers en hausse 

 

 

 Le coût des assurances obligatoires contractées sur les crédits vient d’être décidée par le gouvernement .

 

 Cette nouvelle charge sur  le crédit immobilier pourrait représenter jusqu’à 6 € de plus par mois à rembourser et devrait rapporter 500 millions d’euros par an à l’État.

 

 Pour tenter de calmer la grogne populaire manifestée par le mouvement des gilets jaunes et pour enrayer l’apparition de nouvelles taxes les députés viennent de faire une exception à la règle d’usage actuelle . La taxe sur l’assurance obligatoire contractée pour un crédit immobilier va être relevée à partir du 1er janvier 2019 . Le texte vient d’être voté à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances 2019. Adopté par les députés en première lecture puis retoqué par le Sénat le texte a été réintroduit dans le projet de budget  à la demande expresse du gouvernement .

 

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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