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Diagnostic immobilier Lille

À Lille, 1 propriétaire sur 4 ne respecte pas l'encadrement des loyers.

Encadrement des loyers à  Lille

Le dispositif est en vigueur à Lille depuis le 1er février

 

Lille une des villes les plus chères


  D’après l'observatoire Clameur Lille est l'une des villes les plus chères de France -après Nice et Paris- car le loyer moyen au mètre carré est de 13,9 euro . La mairie a considéré que les loyers étaient trop chers et a réclamé la mise en place du  dispositif , au départ prévu à Paris . La capitale des Flandres a pour  objectif de faire baisser les loyers dans près de 15% des logements du parc locatif privé.

 

  Pour l’instant l’on note un élément encourageant à savoir que  la part des loyers considérés comme " abusifs " a  diminué au cours de ces  derniers mois, passant de 27% à 25% . Mesure emblématique de la loi Alur, l'encadrement des loyers impose  qu'à la signature d'un nouveau bail ou au moment de son renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence .

 

  Selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents , "ces résultats montrent un certain effet dû à la mise en place de l'encadrement des loyers mais très vite dissipé" , il estime  que  de façon générale , l'impact de l'entrée en vigueur du dispositif sur le marché de la location à Lille reste limité . A l’heure actuelle 25% des annonces de locations affichent un loyer supérieur au loyer majoré de leur zone, selon une étude MeilleursAgents pour le JDN. Ces abus concernent surtout les petites surfaces.

 

  Quatre mois  après la mise en oeuvre du dispositif d’encadrement des loyers à Lille, le  premier constat d’après une  étude de MeilleursAgents pour le Journal du Net, un propriétaire sur quatre ne respecterait pas la mesure car  25% des annonces de locations immobilières affichent un loyer supérieur au loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, augmenté de 20%.  Cette  proportion reste la même  qu'avant la mise en place de l’encadrement .

 

  Cette  mesure reste semble t-il  inéfficace  , car elle n’a pas poussé les propriétaires à  modérer  leurs ambitions , alors que cela fut le cas à Paris , où les loyers sont encadrés depuis le 1er août 2015. En effet , la proportion des bailleurs ne respectant pas le dispositif était passée de 46% à 30% en trois mois.

 

Qui sont les mauvais élèves ?

 

  D'après cette étude, il s'agirait surtout des loueurs de petites surfaces, près d'un studio sur trois (31%) est proposé actuellement à la location avec un loyer supérieur au plafond autorisé. Le taux  passe  à 19% pour des logements de deux et trois pièces . Impossible également de localiser précisément les mauvais élèves

 

 

  L'encadrement des loyers, actuellement mis en place seulement à Lille et à Paris, peut désormais s'étendre aux 28 plus grandes agglomérations françaises. C'est ce que prévoyait initialement la loi Alur. Mais le Premier ministre Manuel Valls avait par la suite mis un frein au dispositif en le rendant possible de façon  "expérimentale" aux seules villes qui en feraient la demande. Le Conseil d'État vient d’ouvrir  la voie  à un élargissement de cette mesure de la loi Alur, qui pourra désormais s'étendre à toutes les plus grandes agglomérations françaises, avec l’accord des  élus locaux ou pas. Il estime que l'encadrement des loyers ne peut pas dépendre du bon vouloir des élus locaux et se limiter à Paris et Lille. Pour l'institution, c'est bien la loi qui prévaut, puisque celle-ci n’a pas été changée depuis son adoption .

 

   Concrètement, il suffit que se créent,  des observatoires des loyers dans chacune des 28 plus grandes agglomérations française , qui devront obtenir l'agrément de l'État,  pour que cela mette en place l'application automatique d'un encadrement.  A ce jour 20 des 28 agglomérations situées en zone tendue sont couvertes par des observatoires des loyers. Depuis  la décision du Conseil d'État, ces organismes pourront désormais  collecter les données et réclamer un encadrement des loyers dans leurs agglomérations s'ils le jugent nécessaire.

 

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Baisse légère des loyers  depuis le début de l’année

 

 

 

  D’après le baromètre de Clameur , dans le secteur privé les loyers sont en légère baisse de 0,5 %  depuis le début de l’année . La mobilité résidentielle des ménages se dégrade.


    Pendant  que les  prix de l'immobilier sont repartis à la hausse surtout à Paris avec un nouveau record affiché dans  l’ancien , Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, fait le constat d’une baisse des loyers sur les cinq premiers mois de 2017 ,  soit sur tout le territoire français une baisse moyenne, de 0,5 % (par rapport à la même période de 2016) . En parallèle le rythme de l'inflation a rebondi dans la même période. Cette baisse est accompagnée par un recul de l'activité, de - 2,4 % soit - 4,9 % depuis 2015 . Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Nanterre et auteur de l'étude  , précise que depuis quelques années , on se trouve sur un marché locatif privé  hésitant , dans une position de recul » .

 

  La dégradation du marché locatif est constatée depuis  2007, car les loyers du secteur libre n'augmentent plus que de 1,6 % par an, en moyenne, moins vite que l'inflation (1,7 % par an, selon l'Insee). Cette année le mouvement saisonnier habituel, qui se caractérise par la relance de l'activité et des loyers au printemps n'a pas eu lieu et la mobilité résidentielle ralentit. La raison principale est en lien avec  la crise économique, qui dure depuis trop longtemps , avec comme conséquence la hausse du chômage et des locataires potentiels en situation de plus en plus précaire . L'étude rapporte que dans la période 1998-2006, les  loyers avaient augmenté de 4 %, chaque année, quand l’inflation n’était que de 1,8 % par an.

 

  D'après Clameur, la baisse généralisée depuis  2017, touche moins les petites surfaces (studios et T1), car leurs loyers augmentent en moyenne de  + 0,5 % depuis le début de l’année.  En contrepartie , tous les autres types de logement voient leurs loyers à la baisse de - 0,8 % pour les deux-pièces, à - 1,4 % pour les cinq-pièces et plus. Avec comme nuance que depuis 2013, , les loyers des petits logements, avaient augmenté moins rapidement , ce segment de marché ayant été le plus affecté par le mouvement général de ralentissement - et de baisse parfois - des loyers .

 

  Concernant les vingt plus grandes villes de France , la moitié d'entre elles voient leurs loyers diminuer depuis le début de l'année comme à Bordeaux (- 0,3 %), Grenoble (- 0,9 %), Paris (- 1,1 %), Marseille (- 1,7 %) et, plus encore, à Rennes (- 2,8 %). Les plus fortes hausses s'observent à Lyon (+ 2,8 %), Nîmes (+ 2,1 %) et à Lille (+ 1,4 %).

 

  Ce recul des loyers n'est pas réservé  aux zones tendues comme à Paris , il concerne aussi l'ensemble du pays. Il ne faut donc surtout pas considérer que cela est dû uniquement à la conséquence  de l'effet encadrement des loyers actuellement appliqué à Paris et à Lille .

 

« On pourrait conclure que la politique d'encadrement des loyers pour la location  (loi ALUR) aurait permis au marché de se stabiliser , voire d’être orienté à la baisse , remarque Michel Mouillar , mais au bout du compte , les évolutions se sont constatées partout sur le territoire, même sur les plus petits des marchés ruraux situés en dehors des zones tendues. Le recul des loyers relevés dans 54,7 % des villes de plus de 10.000 habitants a ainsi « massivement concerné des petits marchés, sans tension apparente et/ou anormale, très fréquemment situés dans l'espace rural et sur lesquels les locations nouvelles et les relocations se réalisent autour de 8 EUR/m² ! »

 

  Au-delà de ces statistiques , l’institut Clameur pointe du doigt   « le risque d'une crise quantitative sévère de l'offre locative privée en diminution permanente , dans des villes où le marché est déséquilibré depuis longtemps , Lille ou Paris, notamment  .  La raison profonde vient  d'un faible renouvellement du parc locatif neuf ,  résultant de décisions publiques ou d’absence de décisions sur le plan locale ou nationale. »

 

 A ce titre, la réponse de  Michel Mouillart est assez claire  « la mise en oeuvre de l'encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives diminuent à restructurer leur patrimoine plutôt que d’effectuer des placements immobiliers. Les conditions d'accès à un logement locatif privé qui étaient déjà difficiles en raison d'une insuffisance de l'offre se dégradent donc plus encore, ce ci au détriment des ménages les plus modestes qui devaient être au départ les principaux bénéficiaires de ces mesures d'exception. »

 

 

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La place du logement dans le nouveau gouvernement.

 

Après la nomination du nouveau premier ministre puis du gouvernement , l’actualité a une nouvelle fois été très politique.

 

• Le secteur du logement est privé de ministère.


  Drôle de surprise pour l’ensemble  des professionnels de l’immobilier et c’est une  première dans l’histoire de la Ve République, le logement n’est rattaché directement à aucun ministère ou secrétariat d’État. Les agences immobilières , les propriétaires ont  peu apprécié cette absence. Aujourd’hui  , on ne doit plus parler de «ministre du Logement» mais  de «ministre de la Cohésion des territoires . Le portefeuille a été attribué à Richard Ferrand et l’ex-ministre du Logement Emmanuelle Cosse se dit «déçue et surprise» à la suite de quoi on a assisté à une réaction en chaine  de la plupart des représentants de réseaux immobiliers ou des associations de propriétaires.

 

  Le logement serait-il devenu un problème secondaire en France, au point qu’il  mérite  d’être relégué comme charge attribuée à un  ministère dont la signification interroge encore sur sa nature précise ?  L’équipe du gouvernement d’Edouard Philippe,   n’a pas annoncé un ministre nommément en charge de ce secteur, cependant essentiel dans la vie des français . C’est un peu comme  si l’ensemble des mal-logés avaient disparu. Il faut croire que  la chèreté des loyers et des prix d’achat dans l’immobilier, représentant une bonne part du  budget des ménages dans beaucoup de villes françaises, devient une cause subsidiaire .

 

 

  Le logement  est un mot qui  parle à  tous , la cohésion des territoires, c’est quand même un concept beaucoup plus vague . Un travail pédagogique de la part du ministre sera nécessaire». «Je serais un ministre du Logement de plein exercice», a déclaré Richard Ferrand. L’absence d’un ministère dédié à l’habitat a provoqué  un trouble  au sein  du gouvernement sortant. car les services d’Emmanuelle Cosse étaient dans l’incapacité de dire qui viendrait pour la passation de pouvoir à son ministère du Logement. A défaut de définitions précises  concernant les attributions de chaque nouveau membre du gouvernement, il aura fallu attendre que l’Elysée désigne le ministre de la Cohésion des territoires, Richard Ferrand, comme en charge des problèmes liés au Logement et à la politique de la Ville. Il aura donc fallu trois passations de pouvoirs pour le seul ministre , qui hérite également de l’Aménagement du territoire, avec pour  ministre sortant  Jean-Michel Baylet.

 

  L’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère les 730 organismes de HLM du pays a  été le premier à réagir à la composition du nouvel exécutif , dans lequel il ne figure pas davantage de ministère de la Ville, quand on sait que certaines banlieues font toujours face à de graves difficultés , avec un chômage élevé , une situation d’enclavement et l’absence de nombreux services publics , leur communiqué souligne  «Nul ne peut ignorer les enjeux que constituent l’accès au logement pour tous, le rôle du logement dans la mobilité professionnelle, la place des dépenses de logement sur le pouvoir d’achat des ménages, l’avenir des quartiers et de leurs habitants, essentiel pour le pacte républicain» . Ces bailleurs sociaux  ne sont surtout pas à ignorer , car ils ont en charge la gestion de  4,8 millions de logements dans lesquels vivent 11 millions d’habitants, et ils investissent 16 milliards d’euros chaque année dans le domaine du logement social .

 

  De même pour les fédérations professionnelles (entreprises du bâtiment, promoteurs, agents immobiliers…) , les associations de mal-logés , les fédérations de copropriétaires et les amicales d’habitants , les réactions ont été nombreuses suite à cette annonce . L’absence d’un ministère du Logement signifie-elle «tant pis pour les familles qui galèrent ?» s’est interrogé Eddie Jacquemart, le président de la Confedération nationale du logement (CNL), l’une des principales associations de défense des locataires. «Sur la forme, il s’agit d’un signal démontrant que le logement n’est pas une priorité», a renchéri Eric Allouche, directeur exécutif du réseau d’agences ERA. «Ci-gît le ministère du Logement», a complété, dans un communiqué, Jean-Baptiste Eyraud, président du DAL (Droit au logement).

 

  Le nom du nouveau ministre en charge des questions du logement étant connu, la question qui s’est posée par la suite était de savoir  à quel endroit il s’établirai , rue Saint-Dominique là où l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse avait pris ses quartiers ou dans l’hôtel de Castries, rue de Varenne, traditionnellement réservé aux ministres du Logement? Richard Ferrand, nouveau ministre de la Cohésion des territoires, a fini par choisir cette deuxième adresse.

 

• Édouard Philippe est un bon connaisseur du secteur .

 

  Le premier ministre d’Emmanuel Macron, Édouard Philippe, a démarré  sa carrière politique à la  ville du Havre, comme adjoint chargé de l’urbanisme , c’est quelqu’un de très intéressé par ce qui est en lien avec la pierre et le béton .

 

  Jusqu’ici député-maire LR de la ville du Havre, Edouard Philippe  a bâti sa renommée sur le renouveau de sa ville en  mettant en avant  l’architecture moderniste de la ville  qui a été totalement reconstruite après-guerre par le célèbre architecte Auguste Perret l'un des premiers techniciens spécialistes du béton armé . Un goût véritable qui remonte à  son enfance car il aime à rappeler sa passion pour l’immeuble du 47, quai de Southampton, une des fameuses constructions d’ Auguste Perret , où vivaient ses grands-parents auxquels il rendait visite très souvent . Là depuis les 9e et 10e étages, on peut voir toute la ville avec tout son patrimoine architectural et industriel. Il avait confié , il y a quelques années que sa vocation de maire serait née à cet endroit , aimant mettre en valeur l’architecture de Perret où l’absence de murs porteurs apparents dans ses tours permet à chaque habitant de restructurer son logement à sa guise.

 

  Il a aussi eu l’idée de faire construire une résidence universitaire avec des conteneurs , comme on peut le voir  aux Pays-Bas. Environ une centaine de studios pour étudiants , sont installés depuis 2010 , empilés sur 4 niveaux sur l’emplacement d’un ancien parking. Il envisage aussi  comme a  Brest , d’installer dans sa ville un téléphérique urbain .

 

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Le bilan logement du quinquennat de François Hollande.

 

 

  Les mesures en faveur du logement , au cours du quinquennat de François Hollande , étaient au départ assez volontaires pour relancer la construction de logements sociaux , celles-ci ont été menées par la ministre  Cécile Duflot, qui  a initié deux lois majeures – la loi de mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013 et la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) , mais celle-ci  a beaucoup  irrité les professionnels du secteur .

  • Des terrains publics pour la construction de  HLM

 La loi sur la mobilisation du foncier public, adoptée le 18 janvier 2013, permet à l’Etat et aux grandes entreprises publiques  de vendre des terrains à un prix moins élevé , à des aménageurs privés ou publics , à la condition d’y construire avec une forte part de logements sociaux. Thierry Repentin, le délégué interministériel chargé de mettre en place cette mesure, n’avait pas hésité à  affronter  les maires réticents , et puis progressivement , cela a donné quelques résultats. Ainsi, 13 parcelles ont été cédées en 2014, puis 20 en 2015 et 105 en 2016, où seront construits  12 000 logements dont 55 % sociaux.

  • Les professionnels sont plus encadrés

 Une des lois majeures du quinquennat est la loi  ALUR pour un « accès au logement et un urbanisme rénové », promulguée le 24 mars 2014. Le texte augmente le plafond  de 20 % à 25 %  pour la part de logements sociaux exigée des communes urbaines d’ici à 2025. Cette loi  aborde d’autres thèmes comme , la prévention des copropriétés en difficulté ou l’incitation pour les communes à définir des plans d’urbanisme intercommunaux.

La ministre du logement Cécile Duflot s’était mis à dos les professionnels de l’immobilier en les obligeant à des prestations plus lourdes, comme l’information de plus en plus complète sur les biens vendus ou loués. Les notaires et  les agents immobiliers craignaient un blocage du marché mais, après une période d’attentisme, en 2014, les transactions ont atteint des records en 2015 (800 000 ventes) et en 2016 (850 000 ventes).

  • La construction qui redémmarre

  Manuel Valls qui avait repris en main la politique du logement ,  souhaitait relancer la construction, avec l’avantage fiscal Pinel pour les investisseurs dans un logement locatif, et surtout avec la relance des prêts à taux zéro destinés aux primo-accédants. Le résultat ne s’est pas fait attendre et la construction est ainsi repartie à la hausse : la production annuelle, qui était tombée, en 2013 et 2014, à 337 000 logements, a atteint, à fin mars 2017, les 400 000 mises en chantier de logements . Le résultat bien que’assez  loin des objectifs des 500 000 unités promis par François Hollande est néanmoins mieux ciblé en comparaison avec celle du gouvernement Sarkozy, où l’offre nouvelle se développe là où les besoins sont les plus aigus ce qui se révèle mieux adapté, avec les trois quarts des logements sociaux créés en zones tendues .

 

  • Effet de l’encadrement des loyers limité

 Prévu au départ par la loi ALUR dans 28 agglomérations , cette  mesure qui est la plus emblématique du quinquennat ,  l’encadrement des loyers a  fait  hurler les propriétaires et les administrateurs de biens. Le premier ministre, Manuel Valls,  renonce alors à mettre en place cette mesure à partir de la rentrée 2016, sauf à Paris ,  une concession a été faite à la maire Anne Hidalgo   où l’encadrement est en place depuis le 1er août 2015.  Lille, autre exception l’a mis en place le 1er février 2017, sur insistance de Martine Aubry. Cette expérience s’arrête là pour l’instant , car le refus du  premier ministre d’appliquer une disposition de la loi a été annulé par le Conseil d’Etat en mars 2017. Pour l’instant l’encadrement des loyers dans 411 communes de l’agglomération parisienne, instauré par  Emmanuelle Cosse n’aura pas le temps  de se mettre en place comme elle l’avait prévu.

 

 Les conséquences de cette mesure  à Paris sont assez limitées. Les loyers sur la ville ont diminué  d’environ 0,8 %, en 2016,  car l’encadrement ne s’applique qu’au fure et à mesure des  relocations, et même s’il y a un effet  modérateur sur les loyers cela reste faible ramené à l’ensemble du parc.

  • La garantie universelle

 L’ autre mesure importante qui a été  abandonnée en cours de mandat était la création d’une garantie universelle des loyers qui devait aider ceux qui n’ont pas le moyen de régler la caution de pouvoir trouver un logement . Cette  mesure considérée comme trop onéreuse, a été remplacée par une garantie accordée aux étudiants et aux jeunes de moins de 30 ans, le dispositif Visale, géré par Action Logement. Cette  mesure arive assez tard, car elle ne fonctionne que depuis janvier 2016, et celle-ci est trop ciblée, ce qui enlève tout  caractère universel. Elle rebute plus qu’elle ne rassure les bailleurs, et reste peu employée , à ce jour seulement quelques milliers de ces garanties ont été accordées.

  • Les quartiers populaires, oubliés du quinquennat Hollande et l’échec de la mixité sociale.

  La loi SRU « solidarité et renouvellement urbains » avait pour objectif de mieux répartir le parc social suivant les quartiers , le résultat en est que  la mixité sociale des quartiers difficiles n’a pas progressé et ils concentrent et accueillent toujours une forte majorité de familles défavorisées.

Le programme national de rénovation urbaine , lancé par Jean-Louis Borloo ministre du gouvernement de Jean-Pierre Raffarin, voulait casser les ghettos d’ici à 2020 et améliorer la vie de 4 millions d’habitants dans 594 quartiers à rénover . Il était alors prévu de démolir 1,6 million de logements, soit environ 15 % du parc. Au 31 décembre 2015, c’est fait à 83 % et engagé à 97 %. Ainsi il fallait reconstruire, 142 000 logements . Là encore, les résultats sont perceptibles et 76 %, des  logements détruits ont été remplacés.

 

  Des immeubles moins hauts, moins grands, ont remplacé les barres et les tours ; la réhabilitation de 344 664 logements est réalisée à 85 %, et 356 600 appartements ont été résidentialisés avec une amélioration des abords des immeubles, et en sécurisant leur parking.

Mais le programme qui doit se  prolonger jusqu’en 2020 n’est pas achevé, les quartiers sont encore en chantier, ce qui peut  faire reculer les futurs habitants et l’on constate que 11,6 % des logements sont vacants, un taux  qui est assez important.

La volonté de créer plus de mixité sociale a échoué car cette  rénovation urbaine n’a pas réussi à diminuer la pauvreté de ces quartiers en y faisant venir des ménages plus aisés. La crise de 2008, qui a fragilisé ce type de population victime de la précarité, a  contrecarré les efforts de la puissance publique.

 

  Le résultat enregistré montre que la part de logements sociaux de ces quartiers a légèrement diminué de 3,4%  et donc celle des logements privés a faiblement augmenté . Une différence  insuffisante pour réellement modifier le profil des habitants.

La rénovation urbaine qui voulait améliorer leurs conditions  a simplement freiné la paupérisation de ces zones , car en  comparant  avec les autres quartiers sensibles qui n’ont pas fait l’objet de rénovation , la précarité y est devenue plus présente .

Les résultats sont plus nets dans les 142 quartiers où ont été menées des démolitions de grande ampleur, sur environ 30 % du parc ; 28 de ces quartiers comptent désormais 15 % de plus de logements privés. Les ménages les plus pauvres  diminuent de 4,6 % , un résultat appréciable dans  ces quartiers qui rencontraient les plus grandes difficultés, avec 70 % de logements sociaux.

  • L’hébergement d’urgence saturé

 Le plan de lutte contre la pauvreté adopté en janvier 2013  a  mené à des efforts significatifs à l’accueil des sans-abri. Les crédits sont passés , en cinq ans,  de 1,3 milliard d’euros, en 2011, à 1,8 milliard d’euros en 2016.  La capacité d’accueil a augmenté de 40 %, avec 30 000 places nouvelles sur un parc de 112 557 places . Seulement  la pression migratoire avec  une demande toujours plus forte,  a produit  une saturation des centres d’hébergement en laissant à la rue un nombre croissant de sans-abri, ainsi que des  familles.

 

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 Les  risques du régime Pinel


 

  Le succès de la loi Pinel est indiscutable. Cependant, ce dispositif n’est pas vraiment adapté aux spécificités des différents marchés locatifs. Et s'il était bientôt redécoupé en 10 zones, au lieu des 4 actuelles ? Prix trop élevés, plafonds de loyers mal calibrés, zonage parfois discutable… Une récente étude pointe les multiples risques de ce dispositif de défiscalisation.

  L’­investissement locatif  est prisé actuellement . il a représenté la ­moitié des transactions dans le neuf en 2016 , avec 61 325 ventes ­ (+ 23,7 %),. La tendance de ce type d’investissement se ­confirme actuellement , en raison de la faiblesse des rendements de l’épargne, du  niveau  très bas des taux, et aussi la disparition programmée, fin 2017, du dispositif de défiscalisation Pinel  qui représente une  économie d’impôt jusqu’à 63 000 euros sur douze ans .

 

  La loi Pinel  est un succès mais pas exempt de défauts , depuis sa mise en place en septembre 2014, la loi Pinel  qui suscite un véritable engouement chez les investisseurs immobiliers mais selon  certains professionnels du secteur ,  le dispositif a atteint ses limites car les loyers pratiqués ne sont pas toujours inférieurs de 20 % à ceux du « marché libre ». Il est alors proposé  un nouveau zonage  de  10 zones au lieu des 4 actuelles , qui serait  plus adapté à la diversité des marchés locatifs français car «  imposer les mêmes plafonds de loyers sur ces territoires n’aurait pas de sens »,  d’après Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.

 

 En effet le zonage ne serait pas  adapté aux spécificités des territoires et  en dépit du  succès indéniable du dispositif Pinel, le Laboratoire de l’immobilier n’en est pas pleinement satisfait, affirmant que ce zonage engendre de véritables disparités. Il est constaté que  dans une même zone, les loyers peuvent aller du simple au double. Par exemple :  le loyer mensuel moyen s’élève à 15,6 € le m² à Bry-sur-Marne, il est de 30,4 € le m² dans le 6e arrondissement de Paris… alors dis que le plafond a été fixé à 16,83 € le m²  pour cette  mêm zone.

 

  Le zonage actuel ne reflète donc  pas la diversité des loyers au sein de chaque zone et en passant  le nombre de zones de 4 à 10, avec un intervalle de 2 € par zone en  excluant les communes où les loyers sont inférieurs à 8 € le m², et aussi celles où ils excèdent 20 € le m² (Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine, etc.) , cela permettrait d’équilibrer la situation au sein du dispositif Pinel . Dans les  villes où les loyers sont les plus élevés  le foncier est très rare, « le dispositif Pinel ne permet pas de produire plus de logements », selon Franck Vignaud  de plus les rendements locatifs y sont trop faibles pour être attractifs. 

 

Le dispositif  ­Pinel qui aurait toutes les vertus  n’est pas sans risque. « Par d’habiles matraquages publicitaires , beaucoup d’investisseursen sont venus à penser qu’il bénéficie de la garantie de l’Etat  . Bien sûr, ce n’est pas le cas ! », prévient Immo G ­Consulting dans une ­récente étude.

 

 

Les promoteurs ont la main lourde sur le dispositif

L’avantage du dispositif amène les investisseurs  à acheter trop cher. S’il est logique que le neuf coûte 20 % à 30 % de plus que l’ancien, les écarts de prix relevés entre programmes neufs se justifient beaucoup moins. Ce qui laisse supposer que les vendeurs s’octroient de belles marges. « L’avantage fiscal dont bénéficient les investisseurs est pour partie détourné au profit de certains promoteurs ou intermédiaires », affirme Jean-Michel Ciuch, d’Immo G Consulting. Le phénomène s’observe à Toulouse, Nantes ou Strasbourg, où les petits logements réservés au Pinel s’affichent fréquemment autour de 5 000 euros le m2 quand les tarifs du neuf « classique » oscillent entre 3 500 et 4 200 euros le m2. Les investisseurs aveuglés par la seule réduction d’impôt, en sont pour leurs frais.

 

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Immobilier : les prix rattrapent leur niveau de 2011

 


Surchauffe de l'immobilier à Bordeaux

 

Avec des taux d’intérêt toujours  bas et une diminution de  de l’offre : la  hausse des prix continue dans les villes les plus dynamiques .


   Le baromètre mensuel de l'immobilier de MeilleursAgents.com grimpe encore. Début avril 2017, la dynamique du marché demeure portée par des taux qui restent faibles. Malgré la petite poussée enregistrée en début d'année, les conditions de crédit restent des plus favorables. Cette situation a incité les acquéreurs potentiels à concrétiser leurs projets. Ils craignent que cette tendance ne s'accentue. La demande reste soutenue alors que les vendeurs éventuels  attendant le résultat des prochaines élections .

 

  Dès lors, les ventes s'accélèrent. Selon MeilleursAgents, le délai moyen entre la mise en vente et la signature du compromis se réduit autour de 35 jours contre près de 70 fin 2014. Les stocks de biens à vendre s'amenuisent et atteignent les niveaux les plus bas depuis 2010.

 

A Paris, les acheteurs sont déterminés et l'offre diminue.


  La hausse des prix s'accélère dans la capitale. Face à la faiblesse de l'offre de biens et à la menace d'une remontée des taux, les acquéreurs se décident très vite, même au prix fort.

L'ambiance ressemble à celle d'avant la crise de 2008. Il y a une frénésie des acheteurs, des offres, et les valeurs progressent . Des appartements qui ne trouvaient pas acquéreur il y a encore six mois car proposés trop chers partent finalement aujourd'hui au prix affiché. «On ressent comme une minibulle qui devrait s'estomper à l'approche de l'élection et avec la remontée inéluctable des taux d'intérêt», analyse Nathalie Naccache, gérante du groupe Century 21 .

 

Surchauffe à Bordeaux et à Nantes


  C'est dans ces deux villes de l'Ouest que le marché est le plus vivement reparti. À Montpellier et à Lyon, les acheteurs sont aussi très présents. La hausse des prix se poursuit donc à Paris, en banlieue et dans la plupart des grandes villes de France avec quelques excès. « Les prix retrouvent en moyenne les niveaux des plus hauts de 2011 sans pour autant que l'on puisse parler de surchauffe et encore moins de bulle. Il faut noter le cas particulier de Bordeaux qui avec +1,5% sur le seul mois de mars a vu ses prix augmenter de +5,9% depuis le début de l'année et de +10,0% sur les 12 derniers mois. Attention, la surchauffe guette ! L'attractivité de la ville ne se dément pas mais elle devient de moins en moins accessible », affirme-t-il.

 

  Dans les autres grandes villes, les prix sont globalement à la hausse, mais elles restent généralement plus modérées. les acheteurs, timidement revenus fin 2015, ont continué d'affluer en 2016, avec une nette accélération de la demande dès septembre. La conséquence immédiate a été un relèvement du prix des appartements. D'après les Notaires de France, en 2016, ils ont évolué dans une fourchette allant de 0 % à Marseille à + 6 % à Bordeaux , Lyon progresse de +1,1% en mars et rattrape la petite baisse de février. Nantes (+0,6%) et Strasbourg (+0,4%) montrent le dynamisme de leurs marchés.

 

   Les prix ne montent pas partout de manière uniforme.  Dans les grandes métropoles de province, ; seule Nice enregistre une baisse de 0,8 %. Depuis début 2017, les acquéreurs se décident vite si le logement est présenté dans des tarifs cohérents. Seul bémol: difficile d'esquisser une tendance générale, car d'une métropole à l'autre, les comportements diffèrent. Plus que jamais, le marché immobilier français devient de plus en plus hétérogène.

 

Comment vont  évoluer  les taux ?


    Le principal facteur de soutien du marché immobilier  est la présence de taux d’intérêts au plus bas .  Sauf accident, la BCE va maintenir sa politique monétaire dans les prochains trimestres. Personne n'a intérêt à voir remonter les taux d'intérêt au risque de mettre à mal les finances des principaux pays européens. Les taux d'emprunt de la France à 10 ans restent stables à 0,9% en léger retrait par rapport à fin 2016 et leur écart avec ceux de l'Allemagne reste faible. Le scénario élaboré en début d'année se déroule comme prévu : maintien des taux à un niveau faible au premier semestre et augmentation sensible mais raisonnable des prix à Paris et dans les grandes villes.  Mais pour le deuxième semestre, il est nettement plus difficile d'anticiper. « La prévisibilité du marché est beaucoup plus réduite : élections présidentielles et législatives, premières décisions du nouveau gouvernement, évolution des taux, état du stock..

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Effervescence  du marché immobilier


Hausse des ventes immobilières

 

Portées par les taux bas, les transactions se sont envolées en 2016. Conséquence : les prix repartent à la hausse.


  Le marché immobilier ancien est resté très actif au premier trimestre, profitant toujours des taux bas après une année 2016 record, l'approche des échéances électorales n'étant pas synonyme d'attentisme . Avec au 1er trimestre des prix en hausse de plus de 5 % dans la capitale , pour un mètre carré aux alentours de 8 300 € ; l’ augmentation de l'activité en nombre de ventes est à Paris de  +17% et en province de +15,5% . « Ceci étant la conséquence  de la baisse des taux tout au long de 2016 » , confirme Fabrice Abraham, le directeur général du réseau immobilier Guy Hoquet. (480 agences à travers toute la France).

 

  «D’après les statistiques de Guy Hoquet, les acheteurs se dépêchent» : en 2016, 845 000 transactions ont été enregistrées, plus même qu'en 2011, la dernière année faste que le secteur a connue (830 000 transactions).

 

   A Paris donc comme en province, les ventes se multiplient  : la hausse a atteint 2,3 % au premier trimestre, ce qui est loin d'être insignifiant , avec des pointes jusque 5 % à Nantes, Bordeaux ou Lyon. La remontée des prix avec en paralélle une baisse des taux on ne peut plus bas : environ 1,45 % sur quinze ans et 1,65 % sur vingt ans  , en est la conséquence directe . Les prix augmentent au niveau national (+2,1%) à 2.700 euros le m2 en moyenne, au premier trimestre sur un an. Des premiers signes de tensions sur l'activité et donc sur les prix, apparaissent: le nombre d'acquéreurs a bondi de 20% tandis que celui des biens à vendre s'est réduit de 15%. En février les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques ont poursuivi leur légère remontée, retrouvant leur niveau d'août 2016, pour s'établir à 1,49% en moyenne.

 

   Contrairement à ce qu'on a pu observer dans le passé : les échéances présidentielles n'ont pas bloqué les projets immobiliers des Français,  il semble que ces derniers n'attendent que du mieux en termes de fiscalité immobilière à l'avenir  . Aux Etats-Unis, le marché immobilier a été totalement atone dans les six mois précédant l'élection présidentielle, avant de repartir le jour de l'élection de Donald Trump. En France, cette atonie pré-présidentielle était également de mise en 2012 : au premier trimestre, les prix avaient baissé de 2 % et le volume de transactions de 4 %. Mais en 2017 , le marché s'emballe sur ce premier trimestre, avec des transactions  effectuant un bond record .  «L'incertitude est telle que les ménages se disent que ce n'est pas plus mal de boucler ce projet avant l'élection», confirme Fabrice Abraham, DG du réseau Guy Hoquet. La conjonction «taux bas, prix qui repartent» incite les acquéreurs à faire feu de tout bois pour trouver le logement de leurs rêves  et vite.

 

  Une autre évolution également :  les ventes se font plus rapidement, passant de 95 jours en moyenne en France l'an dernier, à 89 jours en 2017 , autre donnée notable", grâce à la baisse des taux de crédit immobilier, "les Français achètent plus grand, de 2,4 m2 au niveau national", selon les transactions enregistrées au sein du réseau.

 

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En France, douze métropoles rassemblent 46% des emplois

 

En France, douze métropoles rassemblent 46% des emplois

 

  Selon une étude de France stratégie publiée mardi 21 février, les créations d’emploi se sont  concentrées, depuis une dizaine d'années , dans une douzaine de métropoles françaises  soit 46%  des emplois, dont 22% pour Paris et 24% en province


 Ce développement s’est effectué sur les aires urbaines de plus de 500.000 habitants, zones où l'on trouve les métiers les plus dynamiques - notamment les postes de cadres  au détriment des villes petites et moyennes, constate l’étude de France Stratégie. Une forme de marché de l’emploi de l’emploi à deux vitesses, avec une fracture territoriale de plus en plus en forte. Jusqu’en 1999, la croissance de l’emploi s’est diffusée en France sur l’ensemble du territoire à cette époque toutes les villes, petites ou grandes, profitaient  des créations d’emploi .

 

 La situation est inédite: entre en 1968 et 1999, la croisance de l'emploi profitait à l'ensemble du pays. Changement de cap à partir du début des années 2000 : l’emploi s’est concentré dans une douzaine de métropoles françaises. Les zones urbaines de plus de 500 000 habitants sont celles qui gagnent le plus d’emplois, quand les aires urbaines de moins de 200 000 habitants décrochent. La fracture  se transforme en fossé entre 2006 et 2013 , observe l'organisme placé auprès du Premier ministre et ce phénomène a un nom: la «métropolisation».

 

 « Ce phénomène de métropolisation s’appuie principalement sur une concentration des emplois de cadres dans les métropoles de province », note France stratégie. La croissance des emplois de cadres âgés de 25 à 54 ans y est déjà supérieure à celle de l’ensemble de la France mais l’écart s’accentue nettement après 1999. Autre enseignement de cette étude: durant ces dernières années, Paris a enregistré une dynamique beaucoup moins favorable que dans certaines ville de province. D'un côté, les métropoles «captent» les emplois de cadres et métiers dits «structurellement dynamiques» et à «fort potentiel de créations d'emplois d'ici 2022»: 85% des ingénieurs en informatique, 75% des professionnels de l'information et de la communication, 69% du personnel d'études.

 

La dynamique locale


Cet effet local est néanmoins inégal. Sur la période 1999-2013, les aires de Toulouse, Montpellier, Nantes, Rennes, Bordeaux et Lyon ont créé de nombreux emplois mais l’aire de Rouen en a perdu et Lille, Strasbourg, Grenoble et Nice « sont à la traîne ».

Parmi les explications de ces différences, France stratégie cite la spécialisation initiale des territoires, la concurrence avec d’autres métropoles proches, la présence de clusters et de pôles de compétences, ou encore les structures de gouvernance locale et le climat des affaires qui en résulte.

De l'autre côté, les villes petites et moyennes sont en revanche créées davantage d'emplois en perte de vitesse (ouvriers, employés, agriculteurs). Elles subissent de plein fouet l'impact de la désindustrialisation.  Les communes isolées tirent mieux leur épingle du jeu, dans la mesure où la dynamique locale compense en partie la perte des emplois d’agriculteurs et d’ouvriers. Les métiers industriels résistent mieux dans ces communes, qui abritent par ailleurs un développement des emplois de professionnels de santé, d’artistes et d’informaticiens.

 

 Cette surreprésentation des métiers fragiles «sera source de diminutions d'emplois et de reconversions professionnelles imposées par les mutations économiques», anticipe l'étude. Ce risque qui plane sur ces territoires est d'autant plus élevé que les personnes qui pratiquent des métiers fragiles ont souvent une mobilité géographique faible: ouvriers de la mécanique, du textile et du cuir, caissiers, ouvriers agricoles... Selon Frédéric Lainé, adjoint du département observatoire de l'emploi chez Pôle emploi, il faut sans doute «imaginer une forme de découplage géographique» de certains métiers ou activités de service.

 

 Dernier enseignement de cette étude: si les communes isolées souffrent bel et bien d'une baisse de l'emploi dans les métiers agricoles et ouvriers, «l'effet local» y est néanmoins positif. Les métiers industriels résistent mieux et les professions du secteur de la santé et les métiers artistiques s'y développent davantage.

 

 

Proposition d’ un impôt sur l'immobilier "tout en un".

 

Impot unique  sur l'immobilier

 

 

Certains candidats à l’élection présidentielle proposent de fusionner tous les impôts et taxes sur l’immobilier , afin de taxer plus justement la rente et moins pénaliser les locataires . Ceci est  une proposition de réforme très précise qui est  avancée par Alain Trannoy, directeur d'études à l'EHESS et à l'AMSE.

 

  Le  but de cette étude est de rectifier les déséquilibres introduits par les phénomènes qui affectent le logement, avec on le sait , en raison de la hausse des prix de l’immobilier , son  accès est  rendu très difficile, dans les grandes villes,.  Les jeunes sont parmi ceux qui ont été les plus séverement  touch&eacut

Taxe d’habitation : la réforme de Macron .

 

 

 Le Président Macron, nouvellement élu , a inscrit dans son programme l’éxonération de 80% des ménages de la taxe d'habitation. Que va devenir cette promesse  ?

 

  La taxe d'habitation représente une des principales ressource pour les collectivités locales (entre 40 et 50% de leurs recettes). Le principe est logique à partir du moment où l’on habite  dans une commune, chacun doit  participer aux frais de fonctionnement de cette collectivité avec pour complément dans le même esprit de de la taxe de séjour pour les touristes et la taxe sur les habitations mobiles pour les personnes qui vivent dans des caravanes ou des mobil-homes.

 

 Seulement sur cette base au départ saine, certains hauts fonctionnaires ont réussi le tour de force de créer de nombreuses complications .  En effet le mode de calcul de la taxe d'habitation est typiquement français, en résumé ce mode de taxation est devenu  avec le temps un vétitable montage que l’on nomme communément « usine à gaz ». Le principe est la fixation d’ une valeur locative qui est estimée par les services de l’administration fiscale et des taux d'imposition  votés dans les assemblées de communes et de communautés de communes.

 

      Au final rien n’est simple:

  • Il y a les abattements qui font évoluer l'assiette.
  • Il y a les frais de gestion que prélève l’État pour la gestion du calcul et de la perception des contributions.
  • Il y a le prélèvement supplémentaire pour les « riches » qui jouissent d'une résidence à forte valeur locative.
  • Il y a le taux majoré pour ceux qui sont moins souvent présents sur la commune (sic), les résidences secondaires.
  • Il y a les dégrèvements totaux accordés (par l’État) aux personnes qui sont en dessous d'un montant de revenus établi chaque chaque année.
  • Il y a les dégrèvements partiels accordés « aux personnes dont les ressources de l'année précédente ne dépassent pas un certain seuil fixé chaque année par le gouvernement (25.156 euros actuellement) pour la première part de quotient familial, majorée de 5.877 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4.626 euros pour les autres demi-parts. Le dégrèvement porte sur le montant de la taxe d'habitation qui excède 3,44 % du revenu 2015 tel que défini ci-dessus, diminué d'un abattement de 5.457 euros pour la première part de quotient familial, 1.578 euros pour les quatre premières demi-parts supplémentaires et 2.790 euros pour les autres demi-parts. »

 Ces différents aménagements font que  12  %  des foyers sont exonérés de taxe d'habitation sur tout le territoire national. Existe-t-il un argument valable pour exempter complètement certains foyers d’une participation aux charges collectives de leur commune ?

 

  La promesse d’ Emmanuel Macron


  Emmanuel Macron,  a déclaré dans son programme que la taxe d'habitation  était un  impôt injuste , il a alors avancé l’idée que les foyers dont le revenu fiscal serait inférieur à 20 000€ par part , devaient en être exempté. Au final ce sera 80% des foyers français qui n’auront plus à payer cette taxe . Le manque à gagner pour les collectivités locales sera comblé « au centime près » par l’ augmentation de la dotation de l’Etat.

 

  Le seul problème est qu’il faudra trouver un équivalent de cette éxonération dans le budget de l’Etat qui est déjà à 32% de déficit .  Tout laisse à penser que les communes  seront tentées d' augmenter les taux , ce qui fera peser ce supplément de charge sur  l’État , avec à terme pour compenser ce manque à gagner , une  augmentation de la fiscalité nationale. En bref  ce qui sera accordé d’une main sera repris de l’autre .

 

   Lorsque  l’État aura repris le contrôle sur le financement des communes , comme cela existait  avant les lois sur la décentralisation de gaston Deferre , celui-ci s’emploiera  encore plus fortement qu'aujourd'hui  à  contrôler  l'emploi de sa dotation.

 

  La mesure d’Emmanuel Macron , au final ne fera pas baisser la pression fiscale subie par les Français mais va modifier beaucoup de choses dans les relations entre les collectivités locales et l’État.  Cela ressemble à un retour de l'ordre républicain jacobin de l’État  qui détient tous les pouvoirs . En vérité , cette mesure est un coup de canif à la décentralisation . Autre inconvénient , cette exemption de la taxe d’habitation enlève  un  peu au principe de responsabilité qui fait en sorte que chaque membre de la communauté soit conscient du coût de fonctionnement de celle-ci.

 

   Pourquoi alors ne pas conserver la taxe d’habitation , en simplifiant le mode de calcul sans  accorder  d’exonération et en laissant les communes seules juges de cette exonération au cas par cas ?  C'est cela le principe de responsabilité,  qui amènerait les élus locaux à décider des taux d'imposition et des exonérations en ayant à donner des comptes aux administrés.

 

  La fiscalité locale, comme d'ailleurs presque tous les pans de la fiscalité française, est à revoir. Malheureusement, le projet macronien sur la taxe d'habitation tel qu'exposé jusqu'à présent semble aller à contresens des objectifs que nous serions en droit d'attendre de cette réforme. Il va renforcer le pouvoir de l’État sur les communes, il va déresponsabiliser encore plus les citoyens en laissant penser à chaque citoyen que ce qui est dépensé  « ne coûte pas cher, puisque c'est l’État qui paie ».

 

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La ruée vers la pierre

 

 

La ruée vers la pierre

 

 

 

  Avec une légère remontée des taux de crédit on assiste  à une hausse des ventes immobilières, qui ont déjà établi un record en 2016.

 

   D’après l'indice notaires/Insee , en 2016  c’est 848 000 logements anciens qui ont été  vendus , l'immobilier établi ici un nouveau record.  Le rêve-budget-projet devient enfin réalisable. cela est dû essentiellement, aux taux d'intérêt,  qui sont encore à un  niveau des plus bas depuis cinquante ans . Au premier trimestre 2017,  les indicateurs affichent  23 % de hausse des transactions en plus en janvier par rapport à la même période l'an dernier. Sur ce seul mois les prix,  sont en  augmentation de 0,8 % au niveau national, cela correspond à la moitiée  de la hausse enregistrée sur toute l'année 2016 (1,9 %).

 

  Aussi bien les investisseurs,  que les primo et secundo-accédants, sont au rendez vous . 2017 démarre en trombe avec des valeurs en hausse de 2 % sur  deux mois à  Bordeaux , à Nantes , ou à Paris.  Beaucoup de non-propriétaires pouvant accéder au crédit considèrent que c’est maintenant qu’il faut acheter avant de ne plus pouvoir le faire . L'activité du crédit immobilier progresse à un rythme très rapide ,  les taux ont été divisés par 2 depuis l'automne 2014 et par 3 depuis fin 2011 . Selon les chiffres, la lente remontée des taux n’ affecte pas vraiment  les prêts accordés à quinze ou à vingt-cinq ans . Cela  ne pénalise  pas  les ménages modestes et les primo-accédants, qui disposent d’un petit apport personnel.

 

  Les promoteurs immobiliers sont aussi optimistes avec la vente de 148 000 logements neufs l'an dernier (+ 21 %). 2016 restera  est un très bon millésime, même si les pics atteints  il y a dix ans ne sont pas atteints . Selon une étude de l'Observatoire du moral immobilier de Logic-Immo.com, les personnes âgées de moins de 35 ans représentent 61 % des candidats à l'accession dans le neuf, contre 33 % dans l'ancien.  Les prix résidentiels,  ont augmenté sur dix ans , deux fois plus vite (+ 19 %) que le pouvoir d'achat des ménages. Les primo-accédants ne peuvent acheter le plus  souvent du neuf qu'avec l'aide du PTZ, accordé par l'État . Cette aide financière avec un remboursement  différé dans le temps  permet de rendre solvables ces futurs acquéreurs , qui ont très peu d'apport personnel . Dans certaines zones de revitalisation urbaine (Anru), la TVA réduite à 5,5 % favorise aussi l'accession à la propriété .

 

  De plus la loi Pinel prolongée jusqu'à fin 2017,  favorise l'investissement locatif. Seulement , l’activité du marché  a  fait diminuer le stock  de logements achevés , depuis fin 2016 . Autre ombre au tableau, de nombreux programmes peinent à voir le jour. "Nous avons des difficultés pour obtenir des permis de construire dans des délais raisonnables. Nous sommes notamment freinés par les divers recours engagés par des particuliers et/ou des associations, par exemple à Marseille", regrette Bruno Derville, DG résidentiel et des régions chez Vinci Immobilier. Une possible pénurie pourrait avoir pour conséquence, ici ou là, un enchérissement des  prix des logements neufs,  lorsque  l'offre  est  inférieure à  la demande.

 

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  Région Hauts-de-France : hausse très nette des ventes immobilières en 2016.

 

 

Hausse des ventes immobilière Hauts de France

 

 

Une analyse du marché immobilier de la région Hauts-de-France met en évidence une hausse de 13,8 % du volume des transactions immobilières, en 2016.  Ces bons résultats , tant dans l’ancien que dans le neuf, sont également attendus  en 2017.

 

  Selon l’ étude du Crédit Foncier : pour  l'immobilier ancien , dans  le département du Nord, le volume des ventes immobilières progresse de 13,8 % en 2016 par rapport à 2015 . Ce constat se retrouve sur tous les départements avec  notamment le Pas-de-Calais (+44,2 %) et  l’Oise (+25,8 %) .  Les transactions dans l’ancien représentent pour le département du Nord, 44 % du total des transactions des Hauts-de-France, 23 % dans le département de l’Oise et 15 % dans le Pas-de-Calais (15 %).

 

  Concernant la construction de logements neufs  cela représente  4 276 logements  en région Hauts-de-France en 2016, soit 5 % du total construit en France , 27 500 permis de construire ont été accordés, ce qui représente  une hausse de 27,3 % par rapport à 2015. Le prix moyen au m² d’un appartement neuf se situe à 3 484 € à Lille, 3 306 € sur la métropole lilloise et 3 264 € pour la région Hauts-de-France. A Lille, une maison neuve vaut 225 858 €, 234 773 € dans la métropole lilloise et 182 143 € pour le reste de la région Hauts-de-France.

 

  Cette bonne dynamique, tant dans l’ancien que dans le neuf, devrait se poursuivre en 2017. Dans le département du Nord, le volume des transactions a augmenté de 13,8 % en 2016 par rapport à 2015, assure une récente étude du Crédit Foncier.

 

  Le prix moyen au m² d’un appartement neuf se situe à 3 484 € à Lille, 3 306 € sur la métropole lilloise et 3 264 € pour la région Hauts-de-France. A Lille, une maison neuve vaut 225 858 €, 234 773 € dans la métropole lilloise et 182 143 € pour le reste de la région Hauts-de-France.

 

  Des taux de crédits immobiliers exceptionnels : Les conditions très favorables à l’emprunt, avec en moyenne un taux d’intérêt de 1,32 % en 2016, ont  poussé  les ménages à mettre en œuvre leur projet d’acquisition de logement . Si l’on compare sur une période de 8 ans,  avec un financement et une durée de remboursement similaires,  un acheteur réalise en moyenne  un gain de 30 % de pouvoir d’achat immobilier.  La perspective des chiffres de 2017 reste enourageante , même avec  des taux d’intérêt  situés autour de 1,8%  , emprunter  reste   très avantageux pour l’achat de son habitation .

 

  La hausse  des prix reste concentrée dans les centres des villes et reste stable pour les logements situés en périphérie. Le prix moyen au m² à fin 2016 d’un appartement ancien se situe à 2 243 € à Arras, 2 209 € à Amiens, 2 314 € à Compiègne et 2 892 € à Lille. Concernant les  maisons anciennes,  les prix de celles-ci sont en hausse sur  toute la région.

 

  En termes de marges de négociation , où la demande en termes de logements est élevée, aussi bien pour les maisons que pour les appartements, la tendance pour  l’année 2016  est orientée à la baisse . C’est principalement  le cas pour l’ Île-de-France (4,1 % sur le prix des maisons / 2,7 % sur celui des appartements) mais surtout en Alsace (1 % sur le prix des maisons / 2,3 % sur celui des appartements).

 

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Immobilier :  remontée des taux progressive.


 

Après une période bénéfique de taux bas ayant pour conséquence une augmentation des ventes de logements, le marché immobilier s’attend à une remontée des taux de crédit , en 2017.


 En matière de  crédits immobiliers octroyés , les banques ont battu  "Tous les records" en 2016 avec un volume de 251 milliards d'euros, selon la Banque de France , ceci pour  45% de crédits renégociés à un meilleur  tauxv.   Ainsi  un grand nombre de ménages ont pu bénéficier de la chute des taux à des niveaux historiquement bas en 2016, l’équivalent peut être comparé à  une baisse des prix de 24% depuis fin 2011, d’après les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement. 

 

  Le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) décidé par l'Etatdébut 2016 et reconduit en 2017, a permis de  solvabiliser bon nombre de ménages: 120.000 PTZ ont été accordés l'an dernier.  

Avec une  mensualité de remboursement de crédit équivalente, les ménages ont alors pu acheter des logements plus grands et de meilleure qualité que les années précédentes. 

 

  L’offre importante a fait baisser , les prix des biens immobiliers de 5% environ , ce qui a donné encore plus de  pouvoir d'achat aux futurs  propriétaires, cela avant une remontée des prix  amorcée à la fin de l'an dernier, en parallèle à celle des taux. 

 

  Aujourd’hui l’embellie sur les taux d’intérêt semble prendre fin , bien que toujours très bas, ceux-ci sont en légère progression depuis fin 2016 et s'établissaient à 1,38% en moyenne le mois dernier, contre 1,31% en novembre. Selon Meilleurtaux.com : « C'est la conséquence de la remontée (de 0, 12% à environ 1,10%) du taux obligations d'Etat à 10 ans »

 

  Selon  Xerfi, "Une remontée apparaît inéluctable", qui table sur une accélération de l'inflation, de +1,1%  "avec là encore un impact sur les taux".  Cette remontée devrait être cependant  assez lente en raison de  "la guerre tarifaire" que se livrent les banques  car  le crédit immobilier "reste la priorité" des établissements bancaires, qui "affichent pour 2017 des objectifs commerciaux équivalents à 2016", selon l’analyse de Meilleurtaux.com. 

 

  Les promoteurs de maisons individuelles ne sont d’ailleurs  pas inquiets pour 2017, prévue comme une  "belle année", d’après Patrick Vandromme, président de l'entreprise Maisons France Confort , en précisant : "Après quatre ans de baisse d’activité , 2016  a été  une année de bonheur grâce aux taux très bas. Le Crédit foncier prévoit  une remontée à 1,80% fin 2017".  Cette remontée pourrait  avoir un " effet booster" dans les mois qui viennent , en poussant  certains acquéreurs à finaliser leur achat avant que les conditions d'emprunt ne deviennent moins favorables , déclare le patron de Maisons France Confort.  A l'horizon se profile quand même quelques  nuages: parmi eux, les programmes électoraux de deux candidats à l'élection présidentielle, Marine Le Pen (FN) et Jean-Luc Mélenchon (La France Insoumise), estime Meilleurtaux.com. 

 

  Pour le courtier, tous deux "pourraient avoir des conséquences désastreuses, ou a minima imprévisibles, pour les emprunteurs avec une dette en euros", la première voulant que la France quitte l'Union européenne, tandis que le second veut renégocier en profondeur les traités européens. 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

 

Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

  La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

 Très fortes augmentations de loyer en trente ans

  Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

  Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


  Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

 En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

  Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

  Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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La construction de logements neufs a redémarré en 2016

 

Permis de construire en hausse en 2016

 

 

Grâce aux taux de crédit immobilier historiquement faibles et aux aides publiques , la reprise de la construction de logements neufs, amorcée en 2015, s'est confirmée et amplifiée en 2016.


  Une très bonne nouvelle pour l'économie française : quelque 376.500 logements neufs ont en effet été mis en chantier l'an dernier, soit une progression de 10,4 % par rapport à 2015,  selon les chiffres publiés par le ministère du Logement.

 

 De leur côté, les permis de construire accordés pour des logements neufs ont bondi de 14,2% sur l'année 2016, à 453 200 unités. D’après Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole  , «   La reprise en cours est essentiellement liée à deux facteurs : avant tout, des taux de crédit extrêmement bas qui provoquent des effets de rattrapage ou d'aubaine et stimulent les ventes, mais aussi le plan de relance dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le renforcement du prêt à taux zéro » http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/investissement-pinel-la-liste-des-villes-a-eviter_1831381.html

 

«  Ce sont les ménages accédants à la propriété, mais aussi l'investissement, qui ont porté le secteur »,  déclare Alexandra François-Cuxac,  présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) . La construction neuve a retrouvé l'an passé les  volumes de mises en chantier de 2012, après avoir chuté en 2013 et 2014 en raison  de la fuite des investisseurs sur Paris avec l'encadrement des loyers.

 

Des conditions d'emprunt exceptionnelles


  Les taux de crédit immobilier s'établissaient à 1,34 % en moyenne en décembre, ce qui signe une très légère remontée après une année de baisse continue . A fin novembre -les chiffres annuels n'étant pas encore publiés- le crédit à l'habitat avait mobilisé 258 milliards d'euros, soit +20% sur un an.  Ces conditions d'emprunt exceptionnelles ont permis à un nombre croissant de ménages de pouvoir monter plus facilement  leur dossier de financement.

 

   Dans le détail, par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires ont augmenté l'an dernier de 10,7% à 349 300 unités, tirées par les logements collectifs. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou touristes), un segment de niche plus volatil, ont progressé plus modestement, de 6,4% à 27 100, l'an dernier.

Les régions où la construction de logements neufs a le plus progressé sont la Provence-Alpes-Côte-d'Azur (+22,9 %), la Nouvelle-Aquitaine (+18,4 %), l'Occitanie (+17,2 %), la Bretagne (+15,5 %) et l'Ile-de-France (+12,7 %), en revanche, les mises en chantier ont reculé dans le Grand Est (-2,9 %) et en Normandie (-1,3 %)


Tendances immobilières des ménages

 

   Parmi les facteurs négatifs, un environnement économique encore "médiocre" et des prix qui demeurent élevés", malgré une forte amélioration du pouvoir d'achat immobilier, liée à la baisse des taux, le marché reste cher . Les prix repartent à la hausse, mais modérément, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints de limiter leurs prétentions . Les prix du neuf ont progressé en France depuis le début de l’année. Mais toutes les villes n’en ont pas profité, souligne Trouver-un-logement-neuf.com. Certaines ont même fortement chuté.

La pierre reste une valeur sûre. Les prix de l'immobilier neuf en France ont progressé depuis le début de l'année, confirmant la dynamique enclenchée depuis août 2016 et la baisse historique des taux d'intérêt, revèle le dernier baromètre du site Trouver-un-logement-neuf.com. Sur les 150 villes les plus dynamiques en matière de construction neuve, la plupart ont connu des hausses de prix. Une minorité a toutefois enregistré des (fortes) baisses.

 

Ce qui change en 2017...

 

Changements au 1er janvier 2017

 


  2017 - Plusieurs changements  dans la vie quotidienne des Français : argent, assurances, impôts, gaz, sécurité routière, travail... Baisse d'impôts pour les ménages modestes mais hausse de nombreux tarifs . Le point sur toutes les nouveautés de ce début d'année.

 

Deux diagnostics en plus pour la location

Àu 1er juillet, pour les appartements construits avan t1975 dans un premier temps , les bails signés à partir de cette date devront comporter deux diagnostics supplémentairessur l'état de l'installation du gaz et sur l'état de l'installation électrique.


 Encadrement des loyers à Lille

Après Paris, c'est au tour de Lille d'être soumise à cette mesure visant à limiter la hausse des loyers celle-ci  entrera en application le 1er février. Lille es actuellement la troisième ville la plus chère de France pour les loyers.

 

Architecte obligatoire pourconstruire à partir de 150 m2

Ceux qui se faisaient construire une maison devaient recourir jusqu’ici à un architecte à partir d’une surface de  170 m2. À partir du 1er mars, le seuil est abaissé à 150 m2.

Taxe sur les logements vacants à Paris

D’après les estimations il y aurait 10000 logements qui ne seraient pas habités dans la capitale. La taxe sera doublée au 1er janvier .

 

Mesures sur le travail


Plus de souplesse sur le temps de travail .

La loi sur le travail de Myriam El Khomri, entre en vigueur au 1er janvier , la réglementation devient un peu plus souple sur le temps de travail. Les entreprises peuvent passer des accords  avec les syndicats sur la rémunération des heures supplémentaires  au niveau qu'elles souhaitent, avec au minimum 10 %. de majoration Elles pourront aussi moduler le temps de travail, sans accord avec les syndicats, sur une période maximum de  quatre semaines à neuf semaines, selon la taille de la société. En plus , si  des entreprises signent, avec leurs syndicats, les accords dits « offensifs » , elles pourront changer leur mode d’organisation.

Les infractions routières appliquées aux salariés

Les salariés utilisant une voiture de société seront désormais sanctionnés pour les infractions au code de la route  , les entreprises devront communiquer sous 45 jours le nom de leurs salariés ayant commis une infraction .

 

Mesures concernant les ménages

 

Le gaz va augmenter de plus de 5%

Cette majoration est due  à  la hausse du coût d’approvisionnement et  à  l'application de la taxe TICGN (taxe intérieure de consommation sur le gaz naturel) – qui est la  contribution climat énergie appelée aussi taxe carbone .

 

Pour éviter que les contribuables paient deux fois l'impôt en 2018 , les revenus perçus en 2017 seront exonérés d'impôt dans le cadre de l'année blanche nécessaire au passage au prélèvement à la source en 2018. Mais les Français paieront bien, en 2017, l'impôt sur les revenus de 2016. Cinq millions de ménages vont  bénéficier d'une baisse de 20 % de leur impôt.

 

Les retraités bénéficieront de la transformation de la réduction d'impôt pour emploi à domicile en crédit d'impôt. La réduction d’impôt  vise à réduire le montant de l'impôt, le crédit d'impôt ouvre droit à un chèque  si le foyer n'est pas imposé.

 

La taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques (TICPE) augmente en lien avec la taxe carbone et l'alignement progressif de la taxation du diesel et de l'essence. La TICPE sur le diesel grimpera de 2,1 %, à 53,07 euros par hectolitre, celle sur le SP 95 E10 de 1,53 %, à 63,07 euros par hectolitre.

 

Garantie jeunes et congé sans solde pour aider un proche

La garantie pour jeunes en difficulté est étendue à toute la France. Les salariés aidant un proche pourront bénéficier d'un congé sans solde de trois mois, renouvelable une fois.

 

Mesures environementales


Les sacs plastique exclus des rayons fruits et légumes

Les commerçants ne peuvent  proposer que des sacs en papier, en tissu, en plastique épais ou ceux faits d'un mélange plastique-amidon. Contrairement aux sacs en plastique utilisés jusqu'ici, ils ne mettront pas 100 ou 400 ans à se dégrader. En revanche, ces sacs coûtent plus cher et certains commerçants répercuteront ces frais sur le prix des primeurs.

 

Pesticides : vente interdite

Les pesticides, fongicides et autres insecticides ne seront plus en vente en  magasin. Seuls les  produits de biocontrôle et  les pesticides à faible risque seront délivrés  si le client reçoit un conseil personnalisé donné par un vendeur certifié. Leur usage ne sera plus autorisé pour l'entretien des espaces publics (jardins, promenades, forêts, ou voiries).Ils pourront encore être utilisés sur les terrains de sport et les cimetières. L’usage sera totalement interdit aux particuliers à partir de  2019.

 

Pièces détachées pour l'automobile

Les garagistes sont maintenant obligés de proposer l’alternative des pièces détachées recyclées à leurs clients sous peine d’ une amende de 15 000 euros si aucune proposition en ce sens n’est faite au client. Cela permettra aussi aux automobilistes de gagner 30 à 50 %  sur le prix des  pièces neuves. Les pièces comme le système de freinage ou les amortisseurs ne sont pas concernées, par mesure de sécurité.  

Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

  

 

  Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

  C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

  En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

  En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

  Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

La Chine va diminuer la part du charbon

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


   L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


   Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


   Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

   Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


  Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

  Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

  Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

  Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

   Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

   Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

  Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

  Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

  En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


Energie éolienne dépassant le charbon en Europe


  La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


    En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

    Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

    L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

    D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Les Français favoris en Europe pour les crédits immobiliers

la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans

 

 Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


  Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour  conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

   La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

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USA : Une propriétaire attaque un site qui avait  sous-évalué son bien à vendrezillow


  N’acceptant pas  l’estimation  de son logement  proposée  en ligne par un puissant portail immobilier américain, une propriétaire a déposé plainte contre la société qui gère le site. Etant donné la notoriété de ce portail immobilier , elle considère que désormais , elle n’est plus en mesure de mettre en vente son bien prix réel du marché . La réponse des tribunaux est attendue  avec grand intérêt  car c’est un dossier qui pourrait faire jurisprudence.

 

  Le site Internet www.zillow.com a beau prétexter que les paramètres d’évaluation  d’un bien immobilier en ligne  ne peut pas être considéré comme une évaluation au même titre que celle d’un professionnel , certains ont estimé que la consultation massive de ce portail pouvait dans certains cas porter préjudice à la vente d’un logement  . En effet le site  qui a fait l’objet de cette plainte , est un géant de l’immobilier américain et le fait que  la plupart des personnes qui le consultent , utilisent les estimations données comme  référence de prix sur  le marché immobilier dans leur localité.

 

  Ainsi dans la foulée ,  plusieurs propriétaires viennent également d’entamer ce même type de procédure en justice à l’encontre du portail immobilier Zillow. Eux aussi  estiment que l’outil d’estimation du portail les oblige à vendre leur bien à un prix qui n’est pas celui du marché . Barbara Andersen  , avocate en droit immobilier  a lancé cette procédure dans sa ville de Glenview (Illinois)  , car au moment de  revendre son logement, acheté  630.000 dollars en 2009  elle comptait le revendre au minimum au même  prix ,  seulement l’algorithme du site Zillow, connu sous le nom de  Zestimates,  avait évalué son bien  à  536.000 dollars.

 

  Une class action a été créée  : un groupe de propriétaires décidés à agir.


 Qu’en est il de la veritable estimation , est ce que ces propriétaires seraient trop gourmands ou bien la méthode de calcul tant suivie par les acheteurs serait faussée ?  Ce sera à la justice de  trancher.  Cette propriétaire  bien résolue à obtenir réparation  a fédéré autour d’elle d’autres propriétaires mécontents pour lancer ce qui est typique au Etats Unis un groupe  de class action . Ce nouveau type d’ action  est suivie  de près par les nombreux professionnels de l’immobilier  qui se voient retirer une part de leur activité  par ces sites d’évaluation immobilière .

 

  Le site Zillow qui  a réagi de façon fort habile  a déjà trouvé une réponse pour éviter de laisser enfler la polémique  . Ce portail vient de promouvoir  un concours qui attribuerait  un prix d’un million de dollars à  celui  qui parviendra à améliorer l’ algorithme d’évaluation de son site . Si une amélioration est trouvée  ,  cela ne sera pas sans effets car selon  , les statistiques de la société le portail comprend quand même 110 millions de logements accessibles et il serait visité par 171 millions de personnes par mois. Lors de sa période de démarrage  en 2006 , le site reconnaissait  une marge d’erreur moyenne  de 14% dans les estimations de son algorithme  , cette marge d’erreur ne serait plus que de  5% actuellement selon Stan Humphries, l’économiste en chef de Zillow. Si cette amélioration est vérifiable sur le terrain , il n’en reste pas moins que ces plateformes n’ont nullement vocation à fixer des prix, car  elles n’affichent que des élémens de discussion parmi d’autres.

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

investissement immobilier locatif

 

  L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


  La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans  un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

  Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

  Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

  Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

  À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

   Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

   Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

  Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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2017 pourrait être une bonne année  pour l’immobilier selon La Fnaim


 

Immobilier 2017

 

Ce début d’année semble être dans la continuité de la forte activité  constatée depuis la fin d’année 2016.


 La fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) annonce une année dans la même lignée que  2016 , selon Jean-François Buet, président de cette fédaration , l’année immobilière 2017 démarre sous de bons auspices., avec un fort dynamisme  . «Nous sommes dans une période faste , le deuxième semestre 2016 a été plus actif que le premier et nous restons au mois de janvier sur cette tendance forte».

 

  L’année immobilière 2016 a bénéficié de s taux de crédit historiquement bas et  cela a donné  plus de pouvoir d’achat aux acquéreurs. En décembre 2016, les taux d’intérêtes appliqués étaient dans une  moyenne  de 1,34%,  alors  qu’un an plus tôt ils étaient de  2,20%  . La baisse des taux que l’on constate  depuis octobre 2015 a eu pour conséquence  une diminution des prix des logements de 7,5% et de 24% depuis décembre 2011. Philippe Amestoy, directeur général délégué du groupe Crédit du Nord  ajoute : «Les banques ont aussi été moins exigeantes quant au taux d’apport personnel» . Tous ces facteurs  devraient  poursuivre  la relance du marché immobilier pour l’année  2017 de façon identique omme  ce le fût  en 2016. Mêm si les taux de crédit immobiliers ont  tendance à remonter depuis le mois de décembre , cette hausse ne devrait pas être trop forte tout au long de l’année qui commence.

 

  Durant  2016, le nombre  de transactions immobilières est resté très  soutenu  avec 845.000 ventes  conclues, soit environ 2,4% du parc de logements existant,, sans néanmoins dépasser les  niveaux records , tels les 2,7% atteints en 2004 . Jean-François Buet précise aussi :  « Il n’y a pas  le signe d’un marché inflationniste qui s’envole , car la progression du marché reste raisonnable . Avec ce premier constat la Fnaim table  sur 850.000 transactions dans l’année  2017  , soit l’équivalent  de ce qui a été constaté  en 2016. Concernnant la montée des prix,  la progression attendue est estimée  sur une  moyenne de 2% à 5% .

 

  La deuxième partie de l’année devrait être dominée par deux incertitudes. La première concerne  le montant de  la hausse des taux de crédit, et la seconde sur les mesures en matière immobilière qui seront prises par le prochain gouvernement élu au mois de mai  . «Il reste  toujours  difficile de se projeter au deuxième semestre 2017 car l’élection présidentielle représente toujours une période d’incertitude »  conclue Jean-François Buet. Cette incertitude est renforcée par l’absence  chez la plupart des candidats d’un véritable programme sur l’immobilier .

Pour les grands réseaux tels que Laforêt, « la dynamique engagée ne devrait pas être freinée  et l’échéance du scrutin présidentiel ne devrait pas ralentir la  réalisation  de projets immobiliers». Pour Century 21 ,  2017 devrait être une année «un plus plus modérée» que 2016.

http://immobilier.lefigaro.fr/article/la-fnaim-predit-une-bonne-annee-2017-pour-l-immobilier_efff8818-e3d0-11e6-a30c-7e0318ea1240/

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Immobilier : année record en 2016

 

Forte hausse des chiffres de vente immobilières  dans la plupart des agences .

 

  Les notaires n'avaient pas enregistré autant de transactions depuis dix ans grâce à la conjonction de taux bas , de la baisse des prix et PTZ renforcé . Le nombre de transactions dans l’immobilier ancien a bondi de 15,1 % l’an dernier . Avec de tels volumes, 2016 pourrait dépasser le record atteint en 2011 , selon les grands réseaux d’agents immobiliers, entre 840 000 et 850 000 ventes auront été réalisées, ce qui en fait un millésime record. Hausse de 10% chez Orpi, 12,9% chez Laforêt , 11% chez Guy Hoquet , il s'agit de "la meilleure année depuis 2007".

 

  Après une baisse des prix dans l’immobilier ancien qui a fait reculer le tarif du m2 de 7% entre 2012 et 2015  pour la première fois depuis cinq ans, les prix  ont progressé +1,7% en moyenne . Avec de fortes disparités selon les régions . Si les prix sont repartis à la hausse, les taux historiquement bas des crédits immobiliers en sont principalement responsables. « Ces taux ont resolvabilisé énormément de ménages et ont augmenté le nombre d’acheteurs potentiels » . A Paris, par exemple, l’augmentation des prix est beaucoup plus forte qu’ailleurs selon Century 21 (+ 4,9%) car « il y a très peu de logements neufs dans la capitale. avec toujours plus d’acheteurs pour un nombre de biens limité ». Cette augmentation des prix est aussi constatée dans les très grandes métropoles (+ 5,1% à Lyon, + 2,4% à Marseille ) où l’activité économique est dynamique. Les régions où le marché de l’emploi se porte moins bien voient encore les prix de l’immobilier reculer (- 8,3% dans le Limousin, - 6,6% en Poitou-Charentes, - 1,1% en Pays de Loire).

 

  Avec des taux à 1,5%, il suffit pour un ménage d’avoir un revenu de 2 100 € net par mois pour acquérir un bien de 150 000 € entièrement à crédit alors qu’avec des taux à 4 % il faut un revenu mensuel de 2 500 €.» . Les acquéreurs ont beaucoup plus emprunté (en moyenne 80,4% du prix du bien immobilier), sur une durée  augmentée  (19,88 ans) et ont acheté « le plus grand possible », avec une surface moyenne de 84,4m2, « surface jamais égalée jusque là » . Les taux d'emprunt devraient rester attrayants, ils ont légèrement remonté en décembre à 1,34% en moyenne . Autre indicateur passé dans le vert: les délais de vente se sont réduits. Toujours selon Century 21, ils sont passés à 93 jours en 2016 contre 97 jours l’année précédente.

 

  L'année 2017 pourrait cependant être légèrement moins favorable. « Des signaux apparaissent au quatrième trimestre 2016 quant au risque éventuel d'une crispation du marché » . L’année à venir ne ressemblera pas exactement à 2016 sur le front de l’immobilier ancien. La hausse des prix devrait continuer mais à un rythme plus limité que l’année dernière. «Compte-tenu d’une hausse légère des taux des crédits immobiliers qu’on anticipe et de la traditionnelle incertitude liée à l’élection présidentielle» . Pour l’instant les acquéreurs souhaitent concrétiser rapidement , sur le premier semestre de l'année , des projets immobiliers pour bénéficier de ce contexte qui leur est toujours extrêmement favorable. Ainsi, en fin d'année, les vendeurs  ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l'activité .


   

2016 année record pour les crédits immobiliers

  2016 ANNEE RECORD POUR LES CREDITS IMMOBILIERS


  Cet engouement pour le crédit en 2016 s'explique avant tout par la chute continue des taux d’intérêts, qui se sont établis en moyenne à 1,31 % en novembre (hors coût des garanties et assurances), selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, atteignant leur plus faible niveau historique. A cela s’est ajouté le fait que beaucoup de  particuliers ont massivement cherché à renégocier - ou à se faire racheter - leur prêt à des conditions de taux plus avantageuses. Ces opérations de rachats, qui ont été importantes en 2015, ont été renforcées vers la mi-2016, ce qui représente environ 60 % des crédits accordés au mois de  novembre.

 

 Après avoir atteint des plus bas historiques, les taux des crédits immobiliers ont entamé leur remontée en fin d’année. Et si personne ne peut évidemment encore prédire quelle sera l’ampleur de la hausse en 2017, le mouvement semble irréversible , l'ère de taux inéluctablement baissiers est révolue". L'élection présidentielle américaine a brutalement rebattu les cartes sur les marchés et depuis , le taux d'intérêt des OAT à 10 ans  qui conditionnent le marché immobilier en France   a bondi de 0,45 à 0,83 % entre le 8, jour de l'élection américaine, et le 14 novembre.

 

  Si cette remontée des taux obligataires se confirme,  elle sera répercutée par les banques sur les taux des crédits immobiliers, dans les prochaines semaines. Ceux qui ont un projet immobilier ne doivent pas tarder à finaliser leur dossier d'emprunt ou faire une demande de rachat de crédit .

Les taux des crédits immobiliers repartis à la hausse .

 

 La faiblesse des taux de crédit a également donné un grand coup d'accélérateur , les ventes de logement anciens vont probablement dépasser leur niveau historique de 2011, 840 000 logements auront changé de propriétaire en 2016. Les aides à la pierre et le PTZ ont aussi donné un coup de pouce au secteur du résidentiel,  qui connait des prix, relativement stables jusque récemment. Que ce soit sur 10, 15, 20 ou 25 ans, toutes les durées sont touchées par des hausses des taux. D'autant que, "la remontée s'accompagne en général pour les profils les moins bien lotis de marges de négociation plus serrées" .

 

 L’année 2017 s’annonce elle aussi dynamique, mais sans atteindre de tels niveaux.


 Les prix des biens immobiliers remontent et les taux de crédits également, tout en restant attractifs . La demande de crédit va-t-elle pouvoir longtemps progresser à cette cadence ? Sans doute pas. Les professionnels de l'immobilier s'attendent plutôt  à une année 2017 dynamique mais sans un nouveau record de battu . L'explication est aussi à trouver du côté du crédit. Attendue depuis des mois, la remontée des barèmes bancaires vient effectivement de s'enclencher. Par ailleurs, et c'est une menace pour le pouvoir d'achat des ménages, les prix des logements sont repartis à la hausse retrouvant  leurs niveaux d'avant crise. Si la  tendance se poursuit, cela pourrait décourager certains acquéreurs. L'élection présidentielle - et ses rebondissements - pourrait aussi présenter une période d'attentisme.



 

Loyers encadrés uniquement à Paris et à Lille : décision annulée

 Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

   L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

   La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

  Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

  Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

  Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

   L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative  de la loi , de la part de M. Valls.

  La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

   D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

  Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

   Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

  Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

  La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

   L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

  Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé » . Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

   Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

  Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

  A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

   En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

 A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

  L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


  L’ enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 %  supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


  La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

  Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

  « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

  Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

  A qui s’adresse la mesure ?

  Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

  D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

 

Le taux des crédits immobiliers divisé par deux en quatre ans

 

  Ces excellentes et totalement inédites conditions d’emprunt «permettent à tous les ménages d’accéder au marché immobilier sur des durées longues, sans que cela les pénalise», explique l’étude de l’Observatoire Crédit Logement. Le nombre d’emprunteurs jeunes ou modestes devenant propriétaires de leur première résidence principale est d’ailleurs en forte augmentation. Les durées d’emprunt continuent en effet de s’allonger: 57,7% des ménages ont souscrit en juin un emprunt sur plus de 20 ans (44,5% en 2013) et 21,2% d’entre eux sur plus de 25 ans. Seuls 16% des emprunteurs ont choisi un crédit sur moins de 15 ans (22,2% en 2013).

 

  La baisse spectaculaire des taux des crédits est grandement liée à celle des taux de l’emprunt d’état français (OAT) sur lequel ils sont indexés. Ces derniers jours, ceux-ci ont fortement baissé. Le taux de l’OAT à 10 ans se rapproche désormais des 0% (0,18%). Là aussi, c’est du jamais vu. Et ce n’est sûrement pas terminé. Tout comme donc la baisse des taux des prêts immobiliers. «En juillet, les taux des crédits immobiliers affichent des baisses comprises entre 0,05% pour la durée 25 ans et 0,10% pour l’ensemble des durées jusqu’à 20 ans» note Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. «Il est intéressant de noter que contrairement à ce que nous avions connu au début de l’été 2015, quand les banques avaient remonté leurs barèmes afin de diminuer le volume d’entrée des nouveaux dossiers, la situation est aujourd’hui totalement différente. Celles-ci restent dans une phase de conquête active», ajoute Maël Bernier, directrice de la communication du courtier.

 

Immobilier : dernières nouvelles…

Prix en hausse de l'immobilier sur paris   


Encadrement des loyers : ralentissement de l’activité immobilière dans la capitale


  A Paris Près de 50 % des professionnels du secteur immobilier annoncent une baisse du nombre de mandats pour la gestion locative selon une enquête de la Fnaim.


  Bailleurs et locataires seraient victimes d’ un dispositif réglementaire complexe concernant la fixation du loyer. L’ impact  est clairement négatif pour l’encadrement des loyers du secteur privé  issu de la loi ALUR . L’enquête  de la Fnaim du Grand Paris, qui est publiée le 10 novembre et qui a été conduite auprès de 210 professionnels  , révèle que  le dispositif s'est traduit par une baisse du nombre de mandats de gestion locative, qui serait pénalisant aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires.


  Les professionnels sont unanimes et  78 % d'entre eux affirment  que l'encadrement des loyers a eu un impact négatif sur le marché de la location et 47 % d’entre eux déclarent une perte de mandats de gestion locative liée à cet encadrement des loyers . Selon Didier Camandona, président de la Fnaim du Grand Paris « De plus en plus de propriétaires  préfèrent retirer leurs biens du marché » .

Les prix parisiens devraient battre un record début 2017.

 

  Les prix de l’immobilier  ancien repartent en nette à la hausse , et devraient  battre leur record historique à Paris, dès le mois de janvier 2017 .

 

  La hausse pour tout le territoire est de  +1,7%, mais la remontée des prix s'est accélérée en Ile-de-France à +2,6% et plus encore  à Paris avec +3,6%, de juillet à septembre, comparé au troisième trimestre 2015 . Selon les notaires parisiens ; les premières hausses de prix des appartements anciens  sont apparues plus nettement  au troisième trimestre  . Cette hausse s'est ensuite répandue vers la petite, puis la grande banlieue.

 

  En prenant les indicateurs avancés :  les prix devraient même  augmenter  de 6% à Paris à partir de janvier 2017, en comparaison avec l’ année précédente et ainsi dépasser le record historique du mois d’août 2012 qui était arrivé à 8.460 euros le m2 .

 

Pour le même mois de janvier 2017, les hausses devraient se situer entre 2,5% et 5% sur un an, pour le reste de la région . aris n’est pas encore une capitale aussi chère que New York ou Londres. Mais pour les français à 8.500 euros le m2, ça devient presqu’impossible  d’acheter un logement surtout en ce qui concerne les jeunes ménages. Si une  augmentation des prix aussi rapide , se maintient , cela peut  bloquer le marché. Actuellement  un bien se vend très vite  sur le marché parisien  parfois en une matinée et sans négociation .

 

   Le  volume annuel de transactions pour la France entière, a atteint cette année  le niveau historique  de 2006 , constatent les notaires, avec 838.000 transactions sur 12 mois. Mais cette activité  est  dépendante du niveau des taux d'intérêt  , même s’ils restent bas , ils vont devenir prochainement un peu moins favorables .

 

 Selon les notaires : en cas d’un probable remplacement  du gouvernement actuel ,  le retour de certains allègements fiscaux  par la droite (exonération des plus-values au bout de 15 ans, droits de mutation abaissés, suppression de l'ISF...) devrait faire apparaitre sur le marché  un stock de biens à vendre et faire revenir les investisseurs, qui ont desertés l'Ile-de-France . Ils rappellent tout de même que c’est  la réforme décidée par Nicolas Sarkozy à compter du 1er février 2012, qui avait fortement ralenti le marché en amenant jusqu’à  30 ans , le délai d’ exonération d'impôt sur les plus-values immobilières,.

 

 

 

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