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Diagnostic immobilier Lille

LES CONSÉQUENCES SOCIALES DE LA FLAMBÉE DES PRIX DANS L’IMMOBILIER

 

 

Le président de l'Institut du Management des Services immobiliers, Henry Buzy-Cazaux , met en garde :  l'envolée des prix dans les grandes villes  est un obstacle majeur à l'accès au logement des jeunes ou des familles monoparentales, et même à l’heure actuelle à de nombreux couples avec enfants.

 

 L’augmentation rapide des prix dans la capitale et aux alentours , inquiète  les notaires d’Ile-de-France  qui viennent de prendre la parole avant la trêve estivale .  Les magazines économiques  vont sans aucun doute soulever prochainement  ce problème crucial, en demandant aux experts comment enrayer ce mécanisme incontrôlable  qui s’emballe depuis plusieurs années, aussi bien  à Paris et en Ile de France  et aussi dans toutes les grandes villes du pays. La difficulté principale souleve  le lien entre la cherté des prix  de l’immobilier et la difficulté d’acheter un logement . L’accent est mis sur la quasi disparition des primo-accédants, ou encore de la pénalisation  des ménages, avec l’allongement de la durée des crédits , même si avec  des taux d’intérêt très bas, il reste  la possibilité  pour beaucoup d’acquérir quand même.

 

 Même sauvegardé par les taux légers : les familles et les individus, le reste à vivre des emprunteurs ne cesse de se réduire, péniblement une fois payées la mensualité de remboursement du prêt et les charges de copropriété, n’a plus de quoi faire tourner la machine économique, avec un ralentissement de la consommation des ménages . Les Américains ont une expression sur le sujet en évoquant les  accédants comme des house poor , car après avoir acheté leur logement , ils n’ont plus de quoi acheter les meubles et  manger à leur faim.

 

 Dès lors que l’augmentation des revenus est presque nulle et que les évolutions de carrière sont plus lentes que par le passé , sans faire preuve d’alarmisme ,  il apparait clairement  que les accédants  après leur achat, pour l’essentiel des salariés, ne sont pas en situation de renouveler leurs biens d’équipement, électro-ménager ou automobile, ni de voyager, d’aller au cinéma ni au restaurant.

 

 Un autre facteur sociétal pénalise les économies des ménages , comme la dislocation des couples, le divorce ou la séparation. On sait que dans les grandes villes un couple sur deux prend cette décision dans les cinq années qui suivent sa formation. Les analyses font la part belle aux questions comportementales et sociologiques, l’infidélité, la facilité à faire des rencontres et à rompre le contrat juridique sans grands embarras depuis la simplification des procédures judiciaires.  Il est clair que les  contraintes financières toujours plus lourdes explique pour l’essentiel que les couples viennent à vivre une  relation douloureuse et que la difficulté à  devenir et rester propriétaire de son logement devient plus présente . Avec  l’arrivée d’un enfant s’ajoute souvent le problème économique  de  la suroccupation spatiale et trop de ménages sont assignés à résidence jusqu’à un âge avancé de l’enfant.

 

 Il faut enfin évoquer le destin immobilier de ceux qui se séparent , car peu gardent les moyens de s’engager séparément et avant de constituer un nouveau couple dans une nouvelle opération d’accession à la propriété . Autant de facteurs qui augmentent le nombre  des candidats à la location. Pour pouvoir acquérir un nouveau logement rapidement , c’est sur la localisation qu’ils devront faire des concessions en achetant dans les banlieues des grandes villes . Ils devront aussi tenir compte du fait que chaque membre du couple dissous doit retrouver un logement qui lui permette d’accueillir l’enfant, et par voie de conséquence ne peut véritablement profiter de son statut de personne seule, en limitant ses besoins d’espace.

 

On n’a pas fini de mesurer les conséquences de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel sur les ménages et sur la vie des gens. Les conséquences financières, en termes de pouvoir d’achat d’un logement, ne sont pas d’autre part équivalentes pour les femmes qui perdent lors de la séparation près de 20% de leur solvabilité, et jusqu’à 27% lorsqu’elles travaillent à temps partiel, quand les hommes ne perdent que 2,5% de leurs revenus. En matière de logement, le déclassement qui suit une séparation, est évident et  cette situation contribue à la ségrégation entre les deux sexes. Le phénomène fragilise en profondeur la société et ses acteurs. Pour cela, y trouver des remèdes est d’une urgence vitale.

 

 

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 Immobilier locatif: 3 villes étudiantes où il faut investir.

 

Pour réaliser un bon investissement immobilier,  pour une question de bon sens il est préférable de s’orienter sur une commune où la demande locative , le prix au mètre carré et le  montant des loyers pratiqués permet d’obtenir un rendement locatif optimal . D’après l’étude réalisée par Orpi  , trois villes sortent du lot .

 

 Cette étude  arrive au bon moment avec la rentrée qui approche  et la venue de candidats aux logements dans les villes étudiantes  , c’est en effet l’occasion de voir celles qui présentent le plus de potentiel pour investir dans une petite surface. Le réseau d’agences s’est concentré sur les villes accueillant les 10 plus grandes écoles de commerce de France. Puis les a classées en comparant pour chacune le loyer moyen pratiqué et la mensualité moyenne d’un prêt sans apport à 1% sur 20 ans pour un appartement de 25 m².

 

 En raison de prix au mètre carré trop élevés, les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux ne figurent pas dans le classement, car  ces prix excessifs diminuent la rentabilité de tout achat allant dans ce sens , à moins de se projeter sur du long ou du très long terme . Les trois premières métropoles du classement sont dans les Hauts-de-France, en Normandie et en Champagne-Ardenne.

 

1- Lille, la ville idéale pour les loueurs aux étudiants.


 Lille est la première ville identifiée comme offrant les conditions les plus favorables pour un investissement immobilier ; la capitale des Hauts-de-France permet en effet d’acquérir un bien locatif pour lequel le loyer encaissé est plus important que la mensualité de remboursement du prêt. 100 euros d’écart exactement pour un appartement de 25 m². Dans la métropole , la demande en logements y est très importante avec une proportion d’étudiants représentant 22,5% de la population.

 Sur quels quartiers investir ? Selon Orpi les petites surfaces du centre-ville sont très recherchées , en raison de l’ animation et de la présence de nombreux commerces, comme dans les quartiers République, Vauban ou Gambetta également aux abords des gares de Lille-Flandres ou Lille-Europe pour les étudiants qui rejoignent régulièrement  leur ville d’origine.

 

2- Reims surtout en centre-ville.


Selon  le réseau d’agences Reims où « 1 habitant sur 6 est un étudiant » arrive en seconde position sur le podium des villes les plus rentables pour un investissement locatif  . Là  aussi, le remboursement de la mensualité d’un crédit sans apport est aussi bien inférieur au loyer. Et là aussi, les quartiers centraux sont les plus attractifs (cours Langlet, avenue Clémenceau, quartier Saint-Rémi, Place Drouet d’Erlon ou place du Forum). Le réseau Orpi  précise : « Le rendement de l’investissement devient  plus intéressant, si le bien  se situe sur la ligne du Tram : de Neufchâtel au CHU, avec un prolongement vers Bezannes, la ligne de tram traverse les principaux points d’intérêts des étudiants : gares SNCF, centre-ville, université, centres commerciaux… » .

 

3- Rouen avec un effectif de 45.000 étudiants.

 

Avec sa très forte population étudiante (45 000 pour une population métropolitaine de 490.000) , la capitale Normande bénéficie de prix immobiliers contenus. Les implantations étudiantes dans la ville  sont réparties dans 4 quartiers (Mont-Saint-Aignan, Rouen Pasteur, Rouen CHU et Rouen Saint-Etienne du Rouvray – Madrillet). Les investisseurs privilégient la rive droite pour mener à bien leur projet, en sélectionnant les appartements proches du tramway ou du réseau de transport TEOR desservant les différents sites.

 

 Les  autres villes où il est possible de se constituer un patrimoine sans trop effort :

Dans le milieu du tableau, 4 autres villes permettent de se constituer un patrimoine immobilier locatif en produisant peu d’efforts financiers puisque la mensualité du crédit est proche ou égale aux loyers encaissés. Il s’agit de Cergy-Pontoise, Nice, Grenoble et Nantes. Certes, les prix de l’immobilier y ont grimpé ces dernières années mais la demande locative y est forte et constante.

 

 

 

Lyon, Bordeaux et Paris sont dans le bas du classement car les  loyers y sont  inférieurs au remboursement mensuel du crédit ce qui demande aux investisseurs de s’impliquer sur le long terme. Surtout qu’à Paris, avec le retour de l’encadrement des loyers et avec un prix au ² moyen qui tourne autour des 10.000 €  cela augmente  d’autant  plus la durée d’amortissement.

 

 

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Quelques clics et vendre son logement c’est possible

 

 

 

Une formule en vogue aux États-Unis mais  encore à  ses débuts  en France , propose aux vendeurs immobiliers  de nouveaux services en ligne avec  une offre ferme d’achat en moins d’une semaine et un paiement effectif en moins d’un mois et demi.

 

 Vendre son logement pourrait devenir aussi simple que de vendre sa voiture à partir de ce principe  et en utilisant  les facilités offertes par Internet, plusieurs sociétés américaines proposent une façon radicalement nouvelle de vendre son logement. Ceux-ci sont dénommés  les «ibuyer», comme  Opendoor, qui fut le précurseur en ce domaine et pesant aujourd’hui  près de 4 milliards de dollars. Ces sociétés offrent la possibilité  d’évaluer  rapidement  des biens immobiliers en garantissant la signature d’une promesse d’achat en quelques jours. En fait c’est le réseau immobilier lui-même qui achète le bien, avec certes un niveau de décote, et qui  se charge de le vendre par la suite. Le vendeur, qui négocie à un prix diminué est assuré en contrepartie d’être payé en un temps record.

 

 Cette  formule  a été importée en France par la start-up Homeloop et celle-ci  est appliquée depuis peu de temps par le groupe Digit RE (réseaux de mandataires immobiliers Capifrance et Optimhome sans locaux physiques). Le service nommé Dili,  propose un délai très raccourci de  35 à 45 jours , entre le temps écoulé entre un premier contact avec le vendeur et le paiement effectif de son bien immobilier. Olivier Colcombet, PDG de Digit RE précise :  «Globalement une transaction immobilière moyenne met 3,5 à 4 mois pour se conclure, rappelle. Mais pour arriver jusqu’à l’encaissement des fonds, il faut compter 7 à 7,5 mois.»

 

7 à 12% à retirer au prix du bien


 De façon concrète , après une prise de contact du  vendeur avec un centre d’appels, il  s’écoule au maximum 48h avant qu’un expert prenne rendez vous pour voir le bien et au plus  de nouveau 48h  pour formaliser l’offre d’achat.  Sur la base du prix estimé par Dili avec les références du marché , le vendeur doit s’acquitter des  5% d’honoraires,  comme pour la plupart des agences immobilières mais avec un supplément de 2 à 7%  destinés au paiement du service Dili.  C’est une toute autre manière de consommer de l’immobilier, et comme les Américains sont vraissemblablement plus détachés vis-à-vis de la pierre, que  les Français le sont , il y a fort à parier que cette pratique mette du temps à s’imposer à l’avenir  chez nous.

 

 A l’heure actuelle ,  quelques transactions ont été conclues de la sorte, avec  des biens ciblés entre 150.000  et 450.000 euros en province  et jusqu’à 600.000 voire 800.000 euros en région parisienne. Les achats se font pour l’instant sur fonds propres. L’un des premiers bénéficiaires de ce mode de vente  est  tout à fait satisfait , car après 9 ans de location d’un appartement acheté en Scellier, il cherchait à le revendre, et après l’avoir confié à une agence classique à un prix réaliste , il a eu très peu de visites , c’est pourquoi il a tenté l’expérience , avec l’approche du mariage de sa fille, le besoin de liquidités devenait plus urgent et c’est à ce moment-là qu’il est tombé sur le service Dili. «J’ai eu un très bon contact, clair et courtois avec des professionnels qui m’ont bien expliqué le concept, se souvient-il. Néanmoins la première proposition ne me convenait pas. J’ai cependant beaucoup apprécié qu’ils soient restés ouverts à la négociation et sont finalement revenus vers moi 2 ou 3 jours plus tard, avec une offre qui était seulement à 3000 euros en dessous de mon prix plancher.» C’est ainsi qu’il a pu céder rapidement son 3 pièces de 66 m² avec garage et terrasse pour 285.000 euros quand il comptait en tirer 288.000 euros au minimum.

 

 Quel avenir de ces ventes éclair  en France?  L’un des concurrents de Digit RE, le réseau de mandataires IAD France par la voix de son président Roland Tripard en doute. «Plutôt que le métier d’agent immobilier , Il s’agit  plutôt d’un métier de financier pour que cela se fasse  à grande échelle,. Il faudrait  déployer pour cela de  capitaux importants . D’autre part , ce type d’ achats ne peut concerner que de petites niches du marché où l’on a une estimation très précise de la valeur et du temps de revente. Si la formule fonctionne aux États-Unis ce n’est pas un hasard , car c’est un marché où l’on  trouve des  centaines de maisons quasi identiques.»

 

 

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Les notaires de France annoncent un record de ventes 

 

 

 

Jean-François Humbert , le président du Conseil supérieur du notariat , vient de dévoiler les dernières tendances  sur le marché immobilier , avec une hausse des ventes et des prix sur la plupart des métropoles .


  D’après le Conseil supérieur du notariat par la déclaration de son président, Jean-François Humbert , en 2019, un million de logements anciens auront changé de main et c’est un record avec depuis un an, 985 000 logements  vendus (de mars 2018 à mars 2019).

 

 "Nous avons en ce moment des taux d’intérêt  au plus bas à un niveau  jamais atteint , selon les derniers chiffres ,  au mois de mai, les taux d’intérêt moyens étaient de 1,29% !" , explique le représentant des notaires. La baisse des taux d’intérêt maintient toujours le marché à ce niveau de transactions et l’on s’attend à ce que la Banque centrale européenne maintienne cette politique de taux bas "pour toute l’année 2019". 

 

Les prix en moyenne  restent en hausse

Sur un an, les prix des logements anciens sont en hausse de 3% , mais c’est une moyenne qui fait apparaitre d’énormes disparités : "Bordeaux qui a connu une augmentation de 30% en deux ans et  Paris continuent d’ augmenter , mais dans d’autres villes, et même  des villes de tailles importantes, les prix sont à la baisse comme à Reims, à Rouen ou encore à Châteauroux". 

 

 Jean-François Humbert  souligne la présence d’une fracture territoriale qui a fait surface avec le mouvement des "gilets jaunes" où les prix sont " presque toujours dépendants de l’ économie de chaque région". Le président du Conseil supérieur du notariat précise encore : "On peut observer  sur le territoire de France comme une sorte de diagonale, qui va  des Ardennes aux Landes,  et où l’on retrouve les mêmes difficultés , fracture numérique, déficit d’investissements et de constructions .  Si certain territoires arrivent à s’en sortir , d’autres secteurs en lien avec la ruralité  ont bien plus de difficultés".     

 

 

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La révolution des données immobilières est en marche.

 

 

 

« En France, la production des données immobilières repose sur seulement une dizaine d’acteurs » 

 

Sur le marché immobilier ,  la révolution numérique est en marche beaucoup de données sont de plus en plus nombreuses et accessibles.D’après une étude réalisée entre mars 2018 et mai 2019 par la chercheuse et consultante Claire Juillard avec le soutien d’Iread (immobilier recherche études analyses data), du Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes (Lifti), du Plan urbanisme construction architecture (Puca) et d’Urbanics ; les données les plus stratégiques pour la recherche d’un logement, sont les références de prix et de loyers.

 

 Sous l’impulsion de l’État et d’une poignée d’acteurs privés, beaucoup d’ avancées ont été réalisées , mais les écueils sont nombreux et  des segments du marché ne sont pas couverts  car  les données immobilières restent trop hétérogènes pour être comparées.

 

 «La  production de ces données repose essentiellement sur une dizaine d’acteurs », résume Mme Juillard , quelques opérateurs locaux viennent compléter les  réseaux nationaux, comme les observatoires des loyers instaurés en 2014 par la loi  ALUR . La plupart des producteurs de références de prix et de loyers existent depuis  cinquante ans. La fin des années 2000 a conforté leur position dominante,  et le tournant est apparu avec la création de Meilleursagents en 2008, le premier  acteur venu du numérique.

 

 Pour l’instant  aucun producteur ne couvre tous les segments du marché immobilier. C’est pourquoi l’information reste à la portée de tous , mais éclatée. D’autre part , certains segments importants du marché restent mal renseignés, comme l’investissement locatif (entre un tiers et deux/tiers des ventes au détail dans le neuf chaque année), du diffus (140 000 maisons par an) et du marché de particuliers à particuliers (jusqu’à 40 % des transactions).

 

 «Le modèle de cette plateforme d’intermédiation qui se situe entre agents immobiliers et particuliers consiste à facturer aux premiers leur visibilité sur la toile et à offrir de l’information gratuite aux seconds », décrypte Mme Juillard. L’information  donnée est précise, - les prix sont estimés d’après l’immeuble  et sont consultables  gratuitement en ligne. En onze années, Meilleursagents est ainsi devenu un acteur incontournable du marché immobilier.

 

 Ensuite  l’association LPI (Les Prix immobiliers) est venue compléter l’offre qui regroupe une dizaine d’acteurs de références sur le marché immobilier (Seloger, BNP Paribas Immobilier, Sogeprom, Crédit Mutuel, Crédit logement, Crédit logement…). Cette association édite chaque mois le baromètre LPI-SeLoger des prix immobiliers. Concernant l’offre aux particuliers (petites annonces) , Seloger et  Leboncoin sont les leaders  du marché de l’intermédiation immobilière en France .

 

  Le dernier acteur à avoir émergé sur le marché immobilier, Yanport (« Yet another portal ») est une  plateforme qui propose  l’offre de logement et l’adresse aux agents immobiliers dans une optique de veille concurrentielle. La particularité du site  tient à la méthode employée pour recueillir l’information : le « scraping » (extraction des données) des annonces immobilières publiées par la quasi-totalité des portails et surtout à une application pour partager les données en temps réel.

 

L’action de la puissance publique


 Durant les années 2010 la puissance publique a lancé trois initiatives déterminantes : la formation du réseau des observatoires locaux de loyers et l’ouverture immédiate de leurs données ; l’ouverture de nombreuses données notariales ; l’ouverture progressive à tous , de la base de données sur les  valeurs foncières  de la direction générale des Finances publiques, qui propose un accès à la quasi-totalité des transactions enregistrées en France. Avec l’accès  à ces données publiques on a assisté à l’émergence de start-up dans l’immobilier.

 

 En plus de la référence de prix et de loyers , le numérique apporte  une autre  palette d’informations comme l’estimation automatique, voire la prédiction. Toutes ces données ne se substituent pas à l’offre existante, mais elles la complètent . L’avantage de cette offre est de pouvoir agréger  des données de prix et de loyers existantes ainsi que  de nombreuses autres données de sources diverses, notamment publiques.  Les estimations établies ne se basent pas seulement sur les nouvelles sources de prix et de loyers,  mais elles constituent un renouveau méthodologique qui par le numérique, rapproche et  croise  la valeur des données.

 

 Les  sources d’informations  proviennent  de seulement trois fournisseurs : les notaires (actes de vente authentiques), les agences immobilières (annonces et transactions signées) et les promoteurs immobiliers (réservations et ventes conclues). Il reste  une part de travail « à la main » essentielle comme , les enquêtes qui restent centrales dans les dispositifs de production des données et le branchement des producteurs aux systèmes d’information de leurs sources est encore rare.

 

 Depuis qu’elles ont migré sur Internet, les petites annonces représentent véritablement une source de données nouvelle. Mais il y a un inconvénient  ces informations sont  hétérogènes et peu précises dans le descriptif des biens et leur localisation ; leur exploitation est alors compliquée. Les données partagées ont beau reproduire les mêmes catégories (neuf et ancien, appartements et les maisons, nombre de pièces, époque de construction…), elles sont souvent difficilement comparables.

 

 Toutes ces  difficultés  limitent la portée de la révolution numérique dans l’immobilier.La plupart des informations sont accessibles à l’échelle de la commune mais sur des champs différents. Les  données à recueillir  ne sont pas systématiquement  disponibles , ni homogènes. La périodicité varie également. Enfin, les prix et les loyers sont exprimés tantôt en médiane, tantôt en moyenne, au m2 et/ou à l’unité. Bref, l’ensemble reste difficile à appréhender.

 

 Mme Juillard résume ainsi « pour forcer  le trait, on pourrait même dire qu’aujourd’hui,  qu’il vaut mieux  être un bon connaisseur du marché qu’un bon « data scientist » » , car l’exhaustivité n’est pas une fin en soi et à  partir d’un certain seuil, la quantité induit une perte de qualité. L’essentiel est bien de fonder la donnée construite sur une information maîtrisée. « Ce qui suppose une expertise fine de l’immobilier.

 

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LES SOLUTIONS CHOCS POUR RÉGLER LES CONFLITS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES

 

 

 Mickaël Nogal député LREM de Haute-Garonne vient de remettre un rapport au gouvernement comportant des propositions radicales pour améliorer  les relations entre bailleurs et locataires.

Après 6 mois de travaux, le député a remis un rapport au gouvernement  qui détaille le principales mesures : avec 37 propositions visant à sécuriser la mise en location des logements et améliorer les relations entre bailleurs et locataires.  Le rapport vise à prémunir propriétaires et locataires contre les risques impayés, à consigner les dépôts de garantie de manière à limiter les litiges...

 

 Le député Mickaël Nogal , interpellé par la Fondation Abbé Pierre, a aussi  détaillé la position du gouvernement  , au sujet du développement de l'encadrement des loyers. Celui ci a présenté son rapport parlementaire “Louer en confiance” commandé en fin d’année dernière par le Premier ministre. L’élu de Haute-Garonne y formule une série de recommandations visant à sécuriser le locataire, tout en protégeant les intérêts patrimoniaux des bailleurs...

 

 A peine le texte sur la loi Elan promulgué, en fin d’année dernière, le gouvernement continue de réformer le secteur de l’immobilier. Le Premier ministre a confié une mission parlementaire au député LREM Mickaël Nogal avec pour objectif de repenser le modèle des agences immobilières et d’améliorer les relations entre propriétaires et locataires.

 

Séquestration du dépôt de garantie

 

Une des propositions  choc du rapport est la sécurisation du dépôt de garantie par un organisme agréé. La conservation du dépôt de garantie par le bailleur fait l’objet de la méfiance des locataires , le bailleur  qui conserve le dépôt de garantie sans formalité particulière est dans une position de force face à son locataire, et  en réaction  le non-paiement du dernier mois de loyer tend à se généraliser, ce qui a tendance a créer des tensions. Le dispositif s’inspire des dispositifs développés dès 2007 au Royaume-Uni, qui rend obligatoire  le versement par le bailleur des dépôts de garantie perçus à un organisme privé agréé, qui le conservera jusqu’à la fin de la location. Les sommes seront alors reversées au locataire ou au bailleur, s’il y a un accord entre les deux parties ou suivant une décision de justice en  cas de  litige .

 

Mobilisation des  agents immobiliers pour éviter les impayés.

 

Une des mesures phares du rapport concerne la lutte contre le risque d’impayé , qui est une préoccupation majeure pour les bailleurs, la proposition de loi  affiche un modèle pour le moins novateur.  Il consisterait à confier aux agents immobiliers, qui assurent la gestion locative des logements, la mission de garantir directement le versement des loyers et charges impayés, mais aussi de prendre en charge les éventuelles dégradations à l’issue de la location. Pour ce faire, les agents immobiliers souscriraient directement une assurance collective - c’est-à-dire couvrant l’ensemble des logements qu’ils ont en gestion - en lieu et place des bailleurs. Même répercutée sur les honoraires de gestion, une telle garantie (appliquée à l’ensemble du portefeuille de mandats d’une agence immobilière) devrait représenter environ 1,5% des loyers et charges, contre 3 à 4% pour une garantie loyers impayés classique.

Ce montage revaloriserait les agents immobiliers qui se poseraient ainsi en intermédiaires incontournables , les mesures  permettraient  le retour sur le marché locatif de certains logements laissés vacants par des propriétaires inquiets  qui n’auraient plus à souscrire d’assurance .Concernant le locataire celui ci serait dispensé de rechercher la caution d’un proche.

 

Travaux  incombant aux bailleurs

 

La proposition de loi entend réguler les  conflits courants entre propriétaires et locataires par l’établissement d’une grille de vétusté qui permettrait  précisément de déterminer les réparations à la charge des propriétaires, et celles qui reviennent aux locataires , en début de bail.

 

Plafonnement des honoraires des agences

 

Pour protéger les locataires, la loi Alur,  avait décidé de plafonner dès 2014 les honoraires d’ agence qui leur sont facturés   lors d’une prise de location. En pratique , dans de nombreuses villes ceux ci se sont révélés  supérieurs aux honoraires que les agents facturaient jusqu’alors. Pour mettre fin à cette dérive, le rapport suggère de revoir d’urgence cette réglementation.

 

Contrôle des assurances loyers impayés

 

Certains organismes  proposent aux locataires de s’assurer  contre les loyers impayés , mais  c’est un transfert du coût de la couverture du bailleur vers le locataire. D’autant que ces nouveaux acteurs s’assurent de la solvabilité des locataires en exigeants des documents - relevés bancaires , que les propriétaires n’ont  pas le droit de demander. Le rapport suggère de faire converger les pièces justificatives que peuvent exiger ces nouvelles assurances , avec celles qui sont déjà réglementées pour les propriétaires.

 

 

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 Comment réussir son emprunt  pour un investissement locatif

 

 

 Pour se constituer à crédit un patrimoine immobilier avec des taux de crédit à l’heure actuelle , historiquement bas ; pour saisir cette  opportunité  , il peut être utile de consulter le palmarès des villes où investir.

 

 La conjoncture est favorable pour les  emprunteurs car les taux de crédit immobilier ont atteint  au mois de  mai, en moyenne 1,2% seulement pour un crédit sur 20 ans  1,42% sur 25 ans  et 1,02% sur 15 ans.  En fonction des barèmes  déjà envoyés par les banques aux courtiers , ces taux devraient encore baisser en juin. Il y a quelques années le taux d’emprunt  destiné à financer un investissement locatif, n’était  pas plus élevé que celui destiné à  l’achat d’une résidence principale mais ce n’est plus le cas aujourd’hui . A l’heure actuelle si l’investissement est bien situé,si  le risque est faible pour la banque quand c’est le loyer qui rembourse l’emprunt , il est possible d’emprunter  au taux de 0,9% ou 1%, selon le courtier.

 

 Pour disposer d’ un bon dossier à la banque, il vaut mieux être titulaire d’ un emploi stable et avoir des revenus réguliers  , les caractéristiques défavorables à un investissement locatif qui généralement bloquent les banques  sont une localisation du bien peu propice à la location et un endettement élevé de l’emprunteur . Disposer d’une épargne qu’on gardera de côté est un atout vis-à-vis  des banques , même si l’opération peut être financée intégralement à crédit pour obtenir un meilleur taux,  et c’est plutôt  un impératif pour les acquéreurs les plus âgés ;  ne pas avoir d’épargne étant jeune n’est pas problématique ,  ne pas en avoir après 50 ans, si.

 

 À condition de disposer d’une épargne importante, il est possible de souscrire un prêt in fine plutôt qu’un prêt amortissable. La totalité de l’emprunt est dans ce cas remboursée en une seule fois, à la fin du prêt, si bien que l’emprunteur ne paie dans l’intervalle que les intérêts. Ceux-ci sont plus élevés qu’avec un prêt amortissable classique puisque le capital restant dû est inchangé tout au long du prêt. Ce qui présente un intérêt pour les personnes fortement imposées: celles-ci peuvent déduire les intérêts de leurs revenus locatifs et réduire ainsi le montant de l’impôt à payer. A l’instar , du tout nouveau dispositif Denormandie, qui incite à rénover un logement dégradé situé dans certains centres-villes et qui  permet de bénéficier d’un avantage fiscal, si l’on consacre au moins 25% de son investissement à la réalisation de travaux.

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Palmarès 2019 des villes où investir dans le neuf

 

 Sur le site Figaro Immoneuf, les 10 premières villes du classement sont étudiées à la loupe.

Un certain nombre de critères ont été pris en compte pour déterminer un classement des villes où investir dans le neuf : rendement, évolution des prix à l’achat, part des investisseurs ainsi que d’indicateurs économiques liés à l’évolution de la démographie, de l’emploi, de la vitalité universitaire . Parmi ces villes , Toulouse remporte ce palmarès.

 

 Dans le top 10 du classement on remarque  Boulogne-Billancourt  bénéficiant d’une forte notoriété à l’international avec le sites de  Roland Garros et du Parc des Princes,  en 2024 la ville va accueillir les épreuves des Jeux Olympiques pour six disciplines sportives , avec 4,8 millions de visiteurs attendus . Il est prévu un développement de son réseau de transports (deux lignes de métro et des bus) , de quoi séduire les familles et les étudiants.  L’atout principal  du marché de la ville est  l’absence de vacance locative et l’assurance de bons rendements.

 

 Avant d’investir dans le neuf, il vaut mieux choisir un bien situé près des commerces, des écoles et desservi par les transports . L’emplacement est un élément déterminant tout comme la réputation du promoteur , il est essentiel de se rendre sur place, afin de se faire une idée plus précise  de la maquette ou de la perspective qui sont présentées. Pour un bien neuf  on bénéficie de certains  avantages :  droits de mutation moins élevés (3% à 4 % du prix de vente dans le neuf contre une moyenne de 7% à 8 % dans l’ancien).

 

 Dans le cadre d’un investissement locatif de type loi Pinel, il est possible de  bénéficier d’avantages fiscaux tels que des réductions d’impôt de 12% à 21 % sur le prix du bien avec la possibilité de  louer à ses parents ou enfants.  L’avantage dans le neuf, est d’acquérir des logements construits avec les dernières normes techniques, environnementales, acoustiques, et sont dotés d’une performance énergétique de premier plan , sans travaux à anticiper, ni lourdes charges de copropriété à prévoir. Au final , si côté budget, le neuf est plus cher que l’ancien au départ, on réalise  de belles économies sur le long terme.


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Les taux d'intérêt immobiliers sont  au plus bas niveau en France.

 

 

D’après l'observatoire Crédit Logement/CSA , les taux des crédits immobiliers baissent encore en s'établissant maintenant à un niveau jamais atteint jusqu'alors , avec une moyenne de 1,29% toutes durées confondues.

 L'étude du  4 juin sur les taux de crédits immobiliers aux particuliers de l'observatoire Crédit Logement/CSA montre qu’au mois de mai on a atteint un niveau encore jamais vu en France , leur moyenne continuant à évoluer autour du niveau de l'inflation. A 1,29% en moyenne toutes durées confondues, "les taux des crédits immobiliers baissent encore et ils s'établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu'alors".

 Depuis plusieurs années, la politique monétaire historiquement accommodante de la Banque centrale européenne (BCE) a rendu les crédits immobiliers à des taux particulièrement bas en France . Selon les données de la Banque de France , le secteur est entré dans une situation historique depuis 2018 et les encours totaux de crédit ont notamment atteint un niveau sans précédent à plus de 1 000 milliards d'euros ; chiffres bruts, sans prise en compte de l'assurance des prêts.

L’autre situation exceptionnelle depuis près d'un an : le niveau moyen des taux évolue autour de celui de l'inflation  , qui était de 1%  au mois de mai , en théorie cela signifie  qu’il est possible de gagner du pouvoir d'achat simplement en empruntant. En réalité , les chiffres de l'observatoire ne comprennent pas entre autres l'assurance des prêts, toujours demandée par le créancier et sont présentés comme bruts . Au niveau particulièrement bas des taux s'ajoute un autre record historique , celui des délais de remboursement octroyés par les banques toujours plus longs . Ainsi, le délai moyen des prêts immobiliers , augmente pour atteindre une durée  largement, supérieure d'environ deux ans et demi à ce qu'il était en 2014.

 

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Immobilier:  des prix toujours en hausse , avec un record à Paris .


 

 

 

Depuis  un an en France d’après  les dernières statistiques , les prix de l’immobilier ont continué de grimper de 3% et même de 6,4% à Paris . Le volume des ventes est de  985.000 sur un an,  ce qui constitue un nouveau record .

 

 Selon les chiffres publiés par l’Insee : dans l’ancien , les prix de l’immobilier continuent leur ascencion au premier trimestre, avec un rythme maintenu à +3%  tandis que le nombre de transactions battait un nouveau record . Entre janvier et mars, les prix de l’immobilier ancien ont gagné 3,0% par rapport à la même époque de l’an dernier et, sur les douze mois écoulés, le nombre de transactions a atteint 985.000, c’est  un niveau jamais vu auparavant , les  prix augmentent au même rythme qu’en 2018 (+3,2%), avec un marché en plein essor  depuis plusieurs années . Cela s’explique par un contexte favorable à la circulation de l’argent , suite à une politiques accommodante  de la Banque centrale européenne (BCE).

 

 A Paris , la tendance est encore plus prononcée , on frôle la surchauffe car les prix sont en hausse moyenne de 6,4% après une hausse précédente de 5,7% . « Aucune surchauffe, n’est présente à l’heure actuelle , la capitale  reste toujours un marché d’utilisateurs , pas vraiment de spéculateurs. En conséquence il n’y a pas à craindre une bulle ou un éclatement de bulle . A ce jour , il n’y a plus un seul arrondissement de Paris où les prix  sont en dessous à 8000 €/m² , pour exemple dans le 20e arrondissement, qui est le moins cher, le m2 se négocie en ce moment  à 8220 € , pour ce qui est du  plus cher le 6arrondissement  , le prix est  à 13880 €/m².

 

 Les notaires évoquent un possible «effet Brexit». «Nous avons constaté le retour d’une clientèle fortunée d’expatriés qui recherchent des grands appartements pour leur famille La plus forte hausse constatée de 13,8% , on la trouve dans le 19 e arrondissement mais les arrondissements (6e, 7e, 8e)  plus huppés sont également bien placés dans ce domaine.

 

Impact des gilets jaunes   

    Bien que certains acteurs du marché craignaient un impact  du mouvement des «gilets jaunes», ou l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, l’immobilier ancien n’annonce , pas de signe de repli. En province  la hausse est moindre  (+2,6%),  mais cela  correspond à des réalités différentes d’une métropole  à l’ autre. Par contre dans le milieu rural le marché reste à la baisse depuis des années.

 

 

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AUCUNE TAXE SUR LA PLUS-VALUE APRÈS 30 ANS

 

 

Imposition des plus-values

 

 A partir de six ans de détention  d’un bien immobilier , des abattements viennent diminuer l’imposition.  Si la vente de la résidence principale est exonérée de toute taxe, la plus-value d’un bien locatif est imposable. Son montant est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, le prix de vente est diminué  des commissions de l’agent immobilier ou de l’architecte, et  le prix d’achat peut être augmenté des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement (forfait fixé par le fisc à 7,5% du prix d’achat), et  du coût des travaux effectués (évalués par le fisc à 15%).

 

 La plus-value est  soumise à une surtaxe pour un montant dépassant 50.000 euros (après abattement suivant la  durée de détention). Cette surtaxe, fixée à 2% jusqu’à 100.000 euros de plus-value, est majorée progressivement pour atteindre 6% au-delà de 260.000 euros de plus-value.

 

Travaux engagés


En 2019 ils ne seront imputables sur les loyers perçus qu'à hauteur de 50%.  Les dépenses de travaux réalisées dans un logement locatif sont habituellement déductibles en totalité des loyers taxables. Toutefois, 2018 ayant été une année blanche (les revenus perçus ne sont pas imposables, donc les déductions de charges inopérantes), le gouvernement a mis en place une mesure d’exception afin de pousser les propriétaires à réaliser tout de même leurs travaux dès 2018 et ainsi ne pas pénaliser le secteur du bâtiment.

 

Cette mesure est néanmoins peu attractive : la moyenne seulement des dépenses engagées en 2018 et 2019 (donc 50% de celles de 2018, plus, le cas échéant, 50% de celles de 2019) sera déductible des loyers. Si vous le pouvez, attendez plutôt 2020, année du retour à la normale, pour engager des gros travaux : ils seront alors déductibles à 100%.

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Barème de taxation des plus-values de revente

 

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Immobilier : les Chinois achètent de plus en plus à Paris.


 Au premier trimestre , devant  les Italiens , les Chinois sont ceux qui achètent le plus dans  la capitale. Ils.  Les étrangers restent minoritaires, mais de plus en plus d’entre eux achètent à Paris et en Ile-de-France.

 

 Longtemps, les Italiens ont été les plus actifs parmi les acquéreurs immobiliers étrangers dans la capitale. Puis ils se sont fait  doubler par les Américains et maintenant ce sont les Chinois en plus de leur recherce de terres  viticoles  qui sont séduits par l immobilier Parisien .  Selon une étude des notaires du Grand Paris , avec une percée spectaculaire au 1er trimestre les acheteurs de l’«Empire du Milieu» représentent 14% des ventes aux étrangers , on a  enregistré des taux records dans les IIIe et XIIIe arrondissements où les Chinois sont déjà très présents. Bientôt on pourra évquer une « China town » à Paris .

 

 Les  acquisitions immobilières réalisées par des étrangers dans la capitale au premier trimestre sont réalisées pour beaucoup par des acheteurs chinois qui représentent. Le chiffre atteint  les 17% dans le IIIe arrondissement où réside la plus ancienne communauté chinoise de la capitale. Les Chinois profitent certainement  de la réglementation plus stricte pour les Italiens détenteurs de résidences secondaires à l’étranger.  Les Italiens, très présents sur  le marché du IIe arrondissement , sont maintenant  plutôt vendeurs . Néanmoins ils  occupent tout de même la deuxième position dans le classement des acheteurs de l’étranger  dans la capitale (12,9%).

 

 Sur le marché des maisons individuelles dans la zone dite «Petite Couronne » ,  Les Chinois sont également en  tête des acquéreurs les plus actifs , dans cette zone où  17% des acquisitions immobilières sont réalisées par des étrangers. Dans ce classement , on retrouve également les Portugais et les Roumains qui à la différence des français réalisent les travaux eux-mêmes au lieu de les commander à des entreprises, ces trois populations peuvent proposer des offres un peu  plus intéressantes aux  vendeurs.

 

 Bien qu’ils soient toujours assez minoritaires, les acquéreurs étrangers se montrent néanmoins  plus présents sur le marché . En Ile-de-France, de nouveaux records sont constatés avec 11,3% des transactions immobilières et  9,3% pour la Petite Couronne  . Même si à Paris, la demande est un peu plus faible , nous  sommes pas loin de ce chiffre avec  7,9% des transactions .

 

 

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L’intérêt d’ adopter le statut de loueur en meublé professionnel pour l’immobilier locatif.

 

 

 A l’heure actuelle avec un contexte peu favorable au propriétaire bailleur ,  quand les prix d’acquisition atteignent des montants importants et lorsque les loyers sont parfois à la baisse : l’ambiance n’est pas au beau fixe . De plus avec la nouvelle loi Elan  du 23 novembre 2018 qui compte  relancer l’encadrement des loyers et  une fiscalité

LE NOUVEAU REPERAGE AMIANTE AVANT TRAVAUX

 

  Dorénavant, ceux qui vont réaliser des travaux dans leur logement doivent obligatoirement réaliser un Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT).


 Depuis la loi Travail de 2016 qui établit les règles  de gestion de l’amiante sur les chantiers d’évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant le lancement des travaux.  Le texte prévoyait une nouvelle contrainte à destination des donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble, afin d’améliorer la protection des travailleurs et précisait les obligations des différents acteurs, suivant leurs secteurs d’activité. Il restait à fixer les modalités de réalisation de ce repérage. Plus de 3 ans après la promulgation de la loi c’est désormais chose faite, avec la parution d’un arrêté au Journal officiel,  dont l’entrée en vigueur est au 19 juillet 2019.

 

 Cela représente un vrai coup dur pour les particuliers, car l’ arrêté  impose désormais de réaliser un nouveau diagnostic en amont d’un certain nombre de travaux, afin de détecter la présence ou non d’amiante. Jusqu'ici, en effet, seul le diagnostic sur l’état d’amiante était obligatoire, lors de la vente d’un bien. Et tout diagnostic réalisé après 2013 avait une validité permanente. Comme ce répérage n’était que visuel et non destructif  , il s’avère que certains travaux peuvent révéler la présence d’amiante sans que cela soit visible lors d’un diagnostic pour la vente . Le présent arrêté impose donc désormais même pour certaines petites opérations de rechercher la présence d’amiante “avant d’effectuer des travaux  à risques d’exposition des travailleurs à l’amiante”.

 

  Thierry Marchand, le président de la chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) précise : “ le texte de l’arrêté fait référence aux travaux émissifs en poussières “  Quand il s’agit de refaire simplement la peinture,  aucune poussière n’est émise et il n’y a pas lieu  d’effectuer ce repérage. ”.En cas de poncage il ne sera pas possible d’échapper à un diagnostic avec prélèvement et analyse du matériau ”. Idem s’il faut abattre  au moins un mur, ou s’il faut refaire l’isolation du bâti. “Dans ce type de diagnostic, on vérifie les enduits, les joints, les colles de carrelage ou encore les peintures, qui peuvent contenir de l’amiante”, précise Thierry Marchand.

 

 Le coût de ce repérage dépendra alors du programme de travaux. “S’il s’agit simplement d’un changement de carrelage dans un studio, un seul prélèvement sera nécessaire et le budget s’élèvera alors à 300-400 euros, détaille le président de la chambre des diagnostiqueurs. Mais il sera difficile de descendre en-dessous”. Pour la réhabilitation complète d’une grande maison, avec cassage de plusieurs murs, la note pourrait se révéler carrément salée : entre 1.000 et 2.000 euros. Si ce coût peut paraître excessif, ne vous risquez pas à omettre de réaliser un tel diagnostic. Si la présence d’amiante était constatée durant les travaux, votre responsabilité pénale pourrait être engagée. La loi Travail a par ailleurs prévu une amende maximale de 9.000 eurospour les propriétaires qui ne réaliseraient pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

 

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Prêt immobilier : les 5 conseils pour se constituer un apport personnel.

 

 

 

 

 Un apport personnel est souvent nécessaire lors de l’ achat  d un bien immobilier si l’on fait une demande de prêt . En pratique cela correspond au minimum à 10% du montant de l’opération . Un apport plus important  peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Voici  5 conseils pour se constituer un apport personnel et devenir propriétaire de votre logement.

 

 Pour devenir propriétaire , et acheter son  logement , avec un  apport personnel souvent nécessaire de 10% du montant de l'acquisition , il est d’abord préférable d'épargner tous les mois et se constituer une réserve d'argent pour pouvoir acheter.

 

 L'apport personnel pour obtenir un crédit.

 

Cette somme d’argent dont dispose l’acquéreur, provenant de placements sur un livret A ou sur un Plan Epargne logement , sert généralement à financer les frais d’acquisition ou  frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier . Cet apport n’est pas  obligatoire pour obtenir le  crédit immobilier et certaines banques acceptent les financements sans apport qu’on appelle communément  le financement à 110% ,  la banque va financer  100% du projet ainsi que les frais annexes.

 

 Pour être accompagné dans cette démarche , Il est préférable de se renseigner auprès d’ un courtier reconnu (Vousfinancer.com, Cafpi ou Meilleurtaux.com par exemple)  car  certaines  banques ne financent pas sans-apport. Dans tous les cas il  est recommandé d’ éviter d’avoir des découverts bancaires... Car cela  peut se révéler défavorable lors de la demande de crédit immobilier.

Les  astuces pour se constituer un apport personnel . 

 

- Épargner tous les mois en mettant en place une épargne automatique par exemple sur un livret A ou un plan épargne logement .

L’argent déposé sur un PEL est bloqué pendant 4 ans. Ce qui empêche la tentation  de piocher dedans pour payer des dépenses supplémentaires .

- Placer son épargne salariale et  la débloquer lors de l’acquisition

- Réduire les dépenses superflues (faire des économies sur  les abonnements d’internet , de téléphonie, ne pas souscrire de crédits à la consommation et éviter de souscrire des facilités de paiements). Pour booster sa capacité d’achat immobilier , faire  le tour des prêts aidés (Prêt Action Logement, PTZ, prêt PAS)... A chaque fois il faudra justifier la provenance de l’apport personnel.

- Garder une épargne de sécurité après l'achat immobilier

Le bon conseil, si c’est possible, est de ne pas investir tout son apport personnel dans l’opération. Mieux vaut en effet garder une épargne de sécurité en cas de pépin financier (le chauffe-eau à remplacer , des travaux imprévus , les augmentations de taxes ...) ou même pour pouvoir réaliser des travaux dans son nouveau logement.

 

Tenir compte des frais liés à l'accession à la propriété

 

 Il est utile d’estimer sa  capacité d'emprunt,  et il est bon de respecter le principe des 33% de taux d'endettement par rapport à ses revenus. C'est-à-dire que la charge des  mensualités qu’il faudra payer  ne dépasseront pas  33% de ses revenus. Le taux d'intérêt et le taux de l'assurance doivent également retenir toute l’ attention car leur montant se chiffre en milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt immobilier. Autre point important, la part des charges liées à l’achat. Il faudra aussi payer les charges de copropriété (souvent élevées) en cas d’achat dans une copropriété ainsi que la   taxe foncière.

 

 Toutes ces  charges  peuvent peser lourd dans le budget et il faudra ajouter  les dépenses d'entretien et de consommation d'énergie. Il est donc primordial de s’ informer sur les différents montants à régler lors des visites immobilières.

 

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Où trouver le meilleur rendement dans le cadre d'un investissement locatif ?

 

 

Le Revenu-MeilleursAgents.com

 

 

Investir à Lille, Bordeaux ,Lyon, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulouse,  dans quel quartier acheter son bien immobilier ? À quel prix ? Découvrez les prix immobiliers et rendements dans plus de 260 villes, ainsi que les infographies ville par ville.

 

 En 2019  , la situation du marché immobilier est très contrastée d’une ville à l’autre. En province, les prix baissent dans 71 villes sur un an , mais progressent dans 143 autres villes . En région parisienne aussi, les prix sont loin d'être à l’unisson : +10,4% à Asnières-sur-Seine, –2,1% à Mantes-la-Jolie , la conjoncture est plus complexe qu'auparavant .

 

Les taux sont au plus bas , même en dessous de l'inflation.

 

 Au moment de définir une  stratégie il faut bien sûr  tenir compte de sa situation personnelle . On  est actuellement dans une situation  favorable pour l’acquisition de sa résidence principale . Et même acheter un logement à crédit pour louer est toujours intéressant compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt.

 

 Seulement après plus de vingt ans de hausse quasi ininterrompue des prix immobiliers, il est préférable de bien sélectionner sa recherche . Il vaut mieux choisir les grandes métropoles dynamiques, qui attirent les emplois , aux villes moyennes où le marché est plus complexe selon les secteurs. Il faut rechercher en priorité les communes en périphérie , bien desservies par les transports. Le prix de l'immobilier y est plus attractif que celui des centres-villes, alors même que les loyers sont assez comparables. Cela produit des rentabilités locatives plus intéressantes. C'est le principal enseignement de l' enquête réalisée sur le terrain par le magazine le Revenu .

 

Les prix immobiliers dans 264 villes

 

 Sur le site Le Revenu-MeilleursAgents.com il est possible de  consulter l’évolution des prix (appartement et maison) .Découvrez les conseils et l’ analyse, quartier par quartier, dans les sept articles consacrés aux villes de Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse , Strasbourg et Rennes et  la rentabilité locative de ces villes  accessible .

 

 Des villes comme Nantes (Rennes lui a été préféré), Marseille (car les prix immobiliers ont peu évolué), Nice, Tours, Angers, Clermont Ferrand et bien d’autres n’ont pas  pour le moment été traitées .

Pour une acquisition d’ un appartement ou d’une maison à Lille voir les  conseils dans la rubrique concernée [ici]. Dans le centre et le Vieux-Lille , les prix dépassent parfois les 5.000 euros du mètre carré. Au sud, à Wazemmes et à Moulins, à l’est (Fives) et l’ouest (Bois Blancs) on trouve  des quartiers plus abordables. Un appartement d’environ  60 m2 peut se vendre aux alentours de 150.000 euros dans le secteur de Moulins.

 

 A Paris qui est de loin la ville la plus chère le prix de l'immobilier oscillae entre 7.000 et… plus de 13.500 euros du mètre carré. Selon cette enquête , il faut chercher plutôt dans les quartiers des XIVème, XVIIème, XVIIIème et XIXème arrondissement pour trouver des biens plus abordables qu'au centre et à l'ouest.

 

 Acheter un bien immobilier à Lyon coute entre 2.500 et plus de 5.000 euros le mètre carré selon la zone. A l’instar de Bordeaux, les prix ont grmpé rapidement dans la capitale des Gaules. Où acheter à Bordeaux ?  Après la forte hausse des prix de ces dernières années ,pour acquérir un bien immobilier dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine. Consultez les analyses sur le centre-ville de Bordeaux, la rive droite (La Bastide) les quartiers plus populaires, les grands projets en construction.

 

 En revanche acheter à Rennes  revient beaucoup moins cher. Dans l’ article sur le sujet [ici] sur la capitale bretonne, retrouvez les  transactions récentes réalisées dans le Vieux Rennes ou dans les quartiers de la gare, Thabor-Jeanne-d’Arc et Patton avec des prix  entre 1.800 et 3.300 euros du m2 . L'achat d'un appartement de 88m2 a ainsi récemment couté 175.000 euros à Patton alors qu'il a fallu investir 620.000 euros pour un maison de 130 m2 dans le quartier Jeanne d'Arc.

 

 Ceux qui préfèrent  l’Alsace à la Bretagne, peuvent devenir propriétaire à Strasbourg pour moins de 3.000 euros le m2, sauf dans  le quartier de l’Orangerie (4.500 à 5.500 le m2) ou un grand appartement de cinq pièces peut se vendre jusqu’à  800.000 euros . Un des quartiers les plus intéressants , le quartier de Neudorf  , voir l’ article sur l’immobilier strasbourgeois  .

 

 Autre ville très dynamique pour  acquérir un bien immobilier :  Toulouse , une  ville qui va gagner , ces prochaines années 15.000 nouveaux habitants par an . Entre le centre (4.500 à 6.000 euros le m2) et les quartiers plus au sud de Saint-Agné et Saint-Michel, les prix peuvent varier du simple au double à Toulouse. Voir le guide .

 

 

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A Lille et Paris l’encadrement des loyers devrait faire son retour 

 

 

Cette mesure avancée par les grandes villes dirigées par la gauche  et combattu par les professions immobilières, le plafonnement des loyers mesure à l’évaluation incertaine est sur le point de faire un retour « expérimental » .


 C’était une promesse de campagne du président de la République François Hollande mise en place dès 2012 , l’encadrement des loyers jugés « excessifs »  a pour objectif de  limiter les hausses des loyers dans les principales villes du pays , cette mesure reste en vigueur. Avec la loi Alur, promulguée en 2014 par la ministre du Logement , Cécile Duflot , l’idée d’un plafonnement strict a néanmoins rencontré quelques obstacles , cette mesure devait concerner  une trentaine d’agglomérations

 

 Selon une source proche de Julien Denormandie , le  ministre du Logement a signé un décret autorisant l’expérimentation du plafonnement des loyers et sa publication est imminente . Sans surprise,  ce décret marque la relance officielle de dispositifs potentiels de plafonnement des loyers et donc d’une polémique de plusieurs années.

 

La mise en œuvre concernera  certains quartiers et certaines villes.


 Pour le gouvernement : « il faut savoir si oui ou non l’encadrement des loyers marche » et donc « aller au bout de l’expérimentation », avait déclaré fin 2017, le ministre Denormandie.

Cette mesure ayant levé une vive opposition de la part des professionnels de l’immobilier, est acuellement limitée à un statut « expérimental » à Paris et Lille , puis annulé dans les deux villes, fin 2017 par la justice. Le fond le principe du plafonnement des loyers n’avait pas été rejeté , mais son application aux seules villes intra-muros de Paris et Lille alors que la loi Alur exigeait de le mettre en place sur l’ensemble du territoire national . L’actuel gouvernement a rouvert la possibilité du plafonnement : la nouvelle mesure ne concernera que les intercommunalités qui le souhaitent et, surtout, elle pourra n’être mise en œuvre que pour certains quartiers et certaines villes.

Réduction de l’offre

 

 Plusieurs grandes villes dirigées par la gauche ont déjà manifesté leur intention d’appliquer le plafonnement des loyers dont, en premier lieu, Paris et Lille. Les autres collectivités intéressées peuvent faire acte de candidature auprès du ministère, qui en fonction de différents critères dont le niveau actuel des loyers , les jugera éligibles. Au final  la mesure sera testée jusqu’à fin 2023, et sur la base des données d’observatoires mis en place localement , il sera décidé de son prolongement .

 

Ian Brossat adjoint au logement à Paris déclare «Depuis la suppression de l’encadrement fin 2017 ,  les montants des loyers ne cessent d’augmenter».  Seulement les études sur lesquelles se basent M. Brossat – l’une très parcellaire de l’association CLCV, l’autre plus détaillée du site MeilleursAgents – ne concernent que la proportion de loyers dépassant le seuil autorisé, et non le montant moyen des hausses potentielles. Les chiffres faisant foi sur le sujet sont ceux de l’observatoire local de l’agglomération parisienne, l’Olap, mais ils ne sont quasi-pas établis pour la période suivant l’annulation du plafonnement.

 

 

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Trêve hivernale: plusieurs milliers de locataires seront expulsés.

 

 

 À partir du 1er avril , les locataires, n’ayant pas payé leur loyer, seront de nouveau expulsés de leurs logements.  Mêm si leur nombre est en  progression , les décisions de justice, ont tendance a être moins nombreuses .


 Avec la  fin de la trêve hivernale ,  les locataires sommés de quitter  les lieux  doivent s’éxécuter et  le préfet peut demander l’intervention des forces de l’ordre pour procéder à leur expulsion. Si le propriétaire a  engagé une procédure d’expulsion et que le juge du tribunal d’instance en référé a ordonnée celle-ci , elle devient  effective dès la fin de la trêve hivernale.

 

 Selon les ministères de l’Intérieur et de la Justice  , concernant les chiffres de  2017 (ceux de 2018 ne seront connus qu’en fin d’année),  15.547 ménages -soit plus de 30.000 personnes-, ont été priés de quitter leur logement avec l’intervention de la police.  Cela représente une  hausse de plus de 2% par rapport à 2016. La Fondation Abbé-Pierre explique que c’est un record historique et ce chiffre ne tient pas compte des ménages qui, pour éviter le traumatisme d’une expulsion, partent d’eux-même avant l’arrivée des forces de l’ordre .  Si on les comptabilise , le chiffre devient  deux à trois fois supérieur .

 

 D'après la Fondation Abbé-Pierre : en  10 ans, ce sont au total près de 300.000 personnes qui ont été effectivement expulsées manu militari de leur logement  soit une augmentation de 46% sur  cette décennie .  « Reloger davantage de personnes à la rue ne suffit pas si, dans le même temps, les préfectures en délogent toujours plus  . La multiplication des expulsions entre en contradiction avec la politique du “Logement d’abord” affichée par le gouvernement.», déplore  la fondation. Une bonne nouvelle,  tout de même :  la baisse des décisions d’expulsion:  qui sont en baisse de 2,5% , passant de 129.189 en 2016 à 125.971 en 2017 .

 

Un plan d’urgence à 100 millions d’euros par an.


 Pour  arranger la situation , le gouvernement  a mis  en place un plan pour orienter les personnes délogées vers des structures d’hébergement d’urgence. Ainsi durant cet  hiver, 14.000 places ont été ouvertes du 1er novembre au 31 mars en France. Le ministre du Logement Julien Denormandie a annoncé cette semaine que 6000 d’entre elles seront pérennisées, portant à 145.000 le nombre de places ouvertes toute l’année. Cette décision ne satisfait pas , car cela signifie que 8000 seront supprimées. «Aucune personne ne doit être remise à la rue au printemps sans solution d’hébergement ou de relogement», rétorque le Collectif des associations unies.

 

 Àu plan gouvernemental , la Fondation Abbé-Pierre en  oppose un autre celle-ci  demande au gouvernement de doubler les aides au maintien du Fonds de solidarité logement, de tripler le fonds d’indemnisation des bailleurs ou encore d’«enjoindre aux préfets de faire de la prévention des expulsions un axe prioritaire». Coût total? Au moins 100 millions d’euros par an.

 

 

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 Immobilier : le statut Loueur en Meublé non Professionnel

 

 

rebond des permis de construire


 

Même si moins de permis de construire ont été délivrés, , le taux de construction est en hausse !

 

  Selon les derniers chiffres ministériels , bien que le nombre de permis de construire soit en diminution de 4,5% par rapport à l'année précédente entre novembre 2017 et novembre 2018, avec  440.000 permis accordés pour la construction de logements ordinaires ; ce recul certes est moins important que celui affiché fin octobre puisqu'il était de 5,9%.

 

 Rebond des constructions de maisons individuelles

 Selon les chiffres , les appartements ont moins reculé lors des trois derniers mois, par contre dans le segment de "l'individuel groupé", les maisons groupées de promoteurs ont, elles, enregistré un réel bond. des maisons généralement plus chères que des maisons de constructeurs, les permis de construire ont largement grimpé. +14% entre septembre et fin novembre 2018 comparés aux mêmes mois de 2017. La hausse sur trois mois fait progresser les maisons de type individuelles  de 4% entre décembre 2017 et novembre 2018. Ainsi, en 11 mois, 52.400 permis de construire des maisons de ce type ont été validés.

 

 On peut en déduire que grâce à ces nouveaux permis de construire signés , on va assister à une relance de l'activité du BTP . Un signal véritablement positif qu'il faudra confirmer dans les prochains mois. Actuellement, l'ouverture d'un chantier prend plus ou moins cinq mois pour une maison et 11 mois pour un appartement. Un délai qui "accélère leur chute, reflétant avec un temps de décalage la déprime passée des octrois de permis et des ventes", rapporte encore Les Échos. À la fin du mois de novembre, 386.500 logements étaient en mis en chantier dont 216.000 sont des logements collectifs. C'est la seule catégorie qui reste en progression (+2 %).

 

 

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Taxes sur les emprunts immobiliers en hausse 

 

 

 Le coût des assurances obligatoires contractées sur les crédits vient d’être décidée par le gouvernement .

 

 Cette nouvelle charge sur  le crédit immobilier pourrait représenter jusqu’à 6 € de plus par mois à rembourser et devrait rapporter 500 millions d’euros par an à l’État.

 

 Pour tenter de calmer la grogne populaire manifestée par le mouvement des gilets jaunes et pour enrayer l’apparition de nouvelles taxes les députés viennent de faire une exception à la règle d’usage actuelle . La taxe sur l’assurance obligatoire contractée pour un crédit immobilier va être relevée à partir du 1er janvier 2019 . Le texte vient d’être voté à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances 2019. Adopté par les députés en première lecture puis retoqué par le Sénat le texte a été réintroduit dans le projet de budget  à la demande expresse du gouvernement .

 

 D’après  les calculs du courtier Meilleurtaux.com : pour un ménage ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans , cette taxe  supplémentaire va représenter un surcoût de  6 € par mois . De son côté, Bercy évoque un surcoût de 3 € par mois pour un crédit immobilier de 100 000 € sur 15 ans.

 

 Astrid Cousin, porte-parole du courtier Magnolia, spécialisé dans l’assurance emprunteur ajoute à son tour :  « Avec une  garantie décès représentant environ deux tiers du coût global de l’assurance emprunteur. Si l’augmentation est répercutée intégralement, elle pourrait atteindre 15 à 20 € par mois dans certaines banques où les tarifs sont traditionnellement très élevés » .

 

 Cette hausse  va s’appliquer sur tous les nouveaux prêts immobiliers contractés à partir du 1er janvier, et touchera aussi les crédits renégociés après cette date. Les crédits à la consommation sont également concernés, mais peu d’entre eux font l’objet d’une assurance emprunteur. C’est après s’être sont rendu compte, que la partie décès des contrats échappait à la taxe spéciale sur les conventions d’assurance (TSCA) que les experts du ministère de l’économie et des finances ont corrigé cet oubli en ajoutant  ce texte à l’article 52 du projet de loi de finances pour 2019.  

 D’après le calcul des sénateurs , c’est un léger gain pour le budget de l’État car si l’augmentation de la taxe va rapporter environ 500 millions d’euros par an  ; une parie de celle-ci  devrait  aller à Action Logement (l’ancien 1 % logement) pour compenser la perte de recettes que cet organisme devrait enregistrer avec le relèvement de 20 à 50 salariés du seuil d’assujettissement des entreprises à la participation à l’effort de construction (Peec) . Pour cet opérateur de logement social, le manque à gagner est évalué à 300 millions d’euros par an, soit moins que le produit de la nouvelle taxe. Le budget général devrait donc récupérer au passage 200 millions d’euros.

 

 Il faut savoir que la TSCA est payée directement par les sociétés d’assurance, et ne devrait pas être payée par  les particuliers, car la hausse sera prise sur les marges des assureurs a déclaré le gouvernement .

 Mais cet  argument a été  contesté par l’opposition par le député Charles de Courson, lors de la discussion en Commission des finances . « On nous a déjà fait le coup plusieurs fois pour faire passer la pilule, mais il n’en est rien ! On nous avait dit la même chose concernant l’assurance maladie complémentaire, et je peux vous dire que l’assureur ne se prive pas de répercuter la taxe sur le client » .

 Cette fiscalité supplémentaire pourrait également réduire la concurrence, qui a été introduite non sans mal dans le secteur et renforcée en 2018. Un emprunteur, qui n’est pas lié à sa banque pour assurer le prêt qu’il vient de contracter, est libre de changer d’assurance emprunteur tous les ans, s’ils trouvent moins cher. En toute logique, il devrait maintenant hésiter à aller voir ailleurs et supporter ainsi la hausse de taxes.

 

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Nouvelle aide fiscale pour rénover des vieux logements en centre-ville.

 

 

 

 

 

 Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

 

 Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

 La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu ,  c’est le moins qu’on puisse dire , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

 C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

 Voici donc les principaux points du nouveau dispositif tel qu'il est décrit par le ministre 

Il est réservé aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement pour le mettre en location et le rénover. A condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l'opération, [dans la limite de 300.000 euros, NDLR], ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans.

 

 Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s'adapte aux besoins. Même lorsqu'elles sont situées dans des bassins d'emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer .Ce dispositif fonctionnera donc dans les territoires où les besoins sont clairement identifiés, parmi les 222 villes qui ont signé des conventions « Coeurs de Ville », mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l'Etat souhaite accompagner.

 

 L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

 

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 70 bailleurs HLM vont vendre 11.000 logements.


 Logements HLM


Pour renflouer leurs caisses et pouvoir continuer  leur production ou réhabiliter le parc de leurs logements , certains organismes HLM vont vendre une partie de leurs logements sociaux .


Plus de 70 bailleurs HLM  soit un dixième de l’ensemble des organismes ,  sont décidés à vendre une partie de leur patrimoine , l’équivalent d’environ 11.000 logements  par l’intermédiaire de l’organisme Action Logement . Celui-ci  va racheter aux organismes de logement social des immeubles entiers puis les vendre par appartement aux locataires.

 

En effet , dans le projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) apparait une série de mesures supposées faciliter l’accession à la propriété pour les locataires. Cela devrait se faire à un rythme annuel de 40.000 ventes de biens HLM selon le ministère de la Cohésion des Territoire. Soit bien plus que les 8000 actuels. Le gouvernement déclare qu’avec  chaque logement social vendu, par les organismes HLM ceux-ci pourraient en construire ou en rénover 2 à 3 autres. Les prix d’achat devraient tomber entre 20 à 30 % en dessous du marché actuel et seront fixés librement par le bailleur social.

 

 Les anciens occupants ne seront pas les seuls à pouvoir s’offrir ces habitations , le projet de loi ELAN donne  un ordre de priorité pour les résidences sociales vacantes: en premier lieu, les particuliers respectant les plafonds de ressources applicables, suivi des autres locataires HLM . Pour favoriser la rotation du parc, la loi sur le logement prévoit d’ailleurs un examen de situation financière des locataires tous les 3 ans dans les zones tendues.

 

 Le gouvernement, demande environ 1,5 milliard d’euros annuels d’économies au organismes  HLM d’ici à 2020, cette accélération des ventes dans le logement social constitue l’une des pistes qui permettra aux bailleurs de reconstituer leurs financements. Mais il n’est pas sûr que ces cessions soient suffisantes pour atteindre l’objectif de 40.000 ventes annuelles (moins de 10.000 actuellement) .

 

L’organisme  Action Logement, organisme paritaire entre les organisations patronales et les syndicats, a lancé cet été un appel aux intéressés. À sa clôture fin octobre, «71 bailleurs volontaires ont répondu à l’appel à manifestation d’intérêt», annonce Action Logement, dont la mission consiste d’abord à faciliter l’accès au logement des salariés. Cet appel a donc permis de recenser 11.000 logements susceptibles d’être acquis. «Ce volume correspond à plus d’un an de ventes du secteur dont la moyenne annuelle représente 9000 logements», précise Action Logement.

 

 Cette procédure vise à vendre des logements aux particuliers, en en priorité aux  locataires, et leur permettre, « de bénéficier d’une opportunité d’accession sociale à la propriété, dans des conditions sécurisées». La  loi ELAN ne permettra pas la possibilité de céder des logements à de grands acteurs privés sur le principe du démembrement: ils les auraient récupérés après le départ du locataire.

 

 Ces ventes seront également permises aux 1200 communes qui manquent de logements sociaux. Dans ces agglomérations qui n’ont pas d’espace pour bâtir ce type d’habitation, la mesure surprend. C’est le cas dans la capitale où, en mai dernier, les élus macronistes avaient appelé à céder 1% du parc d’immobilier s

 

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 L’individualisation des frais de chauffage dans  les copropriétéséconomies sur le chauffage colletif


 D’après le  décret du 30 mai 2016, en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique  , la mise en service des appareils pour le comptage individualisé des frais de chauffage doit se faire en fonction de trois dates butoirs :
Pour lesimmeubles les plus énergivores, c’est « au plus tard le 31 mars 2017 ». Puis, par dérogation :
a)  au plus tard le 31 décembre 2017, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 ‍ kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an »
b) au plus tard le 31 décembre 2019, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an ».


Des copropriétés refusent de s’équiper


 D’après l’Association des responsables de copropriété (ARC) seulement 12% des copropriétés équipées d’un  chauffage collectif  ont individualisé leurs frais de chauffageDans sa revue du 2e trimestre 2018 , l’Arc précise que  61% des copropriétés n’ont pas souhaité mettre cette question à l’ordre du jour, pour les motifs suivants : 52% impossibilité technique, 14% consommation inférieure aux seuils réglementaires, 34 % autre raison . Les syndics de copropriété  qui ont mis la question à l’ordre du jour ont obtenu les résultats suivants :  seule une moyenne de  28%  des copropriétaires ont voté pour. Les principaux arguments  avancés  étaient : « Absence de fiabilité des appareils : 56 %;  Absence de rentabilité : 50 %; • Impossibilité technique : 30 %; • Crainte des conflits : 24 % ;  » Les copropriétés ont ainsi préféré se mettre dans l’illégalité, en dépit du risque d’amende qu’elles encouraient, de 1500 euros par logement.

 

Loi sur la croissance verte.

 

 Depuis les années 1970  , l’individualisation des frais de chauffage est sur la table  et les textes d’application rendaient possibles des dérogations, en raison de raisons économiques. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (articles 26 et 27). défendue par la ministre de l’environnement Ségolène Royal, a imposé que cette loi devienne applicable à  tous les bâtiments collectifs sans sauf exception ,une possibilité de dérogation. L’ exception s’appliquant lorsqu’il est  nécessaire de modifier l’installation de chauffage.

 

A l’époque la ministre donnait pour argument que « les dispositifs d’individualisation des frais de chauffage permettent à chacun de payer uniquement ce qu’il a consommé » et que « la responsabilisation que cela engendre » permet de « faire baisser sensiblement » la consommation d’énergie.

 

Dans ses études , le Syndicat de la mesure, qui regroupe les professionnels  du secteur plutôt intéressés par ce décret , a  calculé que dans un trois-pièces de 67 m², le comptage par répartiteur coûte environ que 50 euros, et permet de gagner environ 10 euros chaque année  sur la facture de chauffage.

Consommation en partie individualisée.

 

 L’Association des responsables de copropriété, avec ses 14 000 syndics  de copropriétés  adhérents, sur un total de 600 000  copropriétés existantes , ainsi que l’Union sociale pour l’habitat, et des associations de consommateurs comme l’UFC-Que Choisir ou la CLCV  sont  opposés à cette mesure . Les principaux motifs de cette opposition sont l’absence d’une  garantie sur les économies pouvant être obtenues et le montant de ce que cela coûte en plus des frais d’entretien du chauffage.

 

 En effet il semble que les économies pouvant en résulter sont  mal évaluées , car  le comptage individualisé  de l’énergie individualisé n’est que partiel :  les frais fixes de chauffage restent les mêmes  (entretien de la chaufferie),  et  peuvent  représenter 50% de la facture, notamment en cas de chauffage urbain; ce comptage  ne concerne que les frais de combustible seulement  en partie pour  environ 70% -, les 30% restants étant pour le chauffage des parties communes, et qui doivent continuer à se répartir au tantième de copropriété.

Les coûts  pour l’occupant sont loins d’être négligeables  le copropriétaire doit compter 90 euros pour un robinet de régulation de chaleur, au moment de l’installation de répartiteurs, 180 euros pour l’installation d’un compteur de chauffage. La location d’un répartiteur coûte 5 euros par an, ce qui donne, pour un trois pièces avec six radiateurs, 30 euros. La location d’un compteur coûte 85 euros. On peut donc constater que les frais engagés pour le comptage individuel  sont a peu près les mêmes voire supérieurs dans certains cas aux économies réalisées  par ce système.

 

Fiabilité des instruments de mesure.


 Le décret du 30 mai 2016  précise que les appareils de mesure doivent « déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local ». Il est possible d’utiliser soit des répartiteurs, posés sur les radiateurs, soit des compteurs, installés à l’entrée des logements.

 D’après  l’UFC-Que Choisir  les « répartiteurs placés sur chaque radiateur » ne répondent pas à l’exigence légale du décret, puisqu’ils ne mesurent pas l’énergie, mais les différences de températures entre le radiateur et la pièce, pour en déduire une quantité de chaleur approximative  cela  veut dire  que seuls, les « compteurs individuels d’énergie thermique placés à l’entrée de chaque logement » sont susceptibles d’être utilisés, puisqu’ils mesurent le débit et la température de l’eau, à l’aller et au retour du réseau de chauffage qui alimente le logement.  Le problème véritable est que ces compteurs ne peuvent être présent uniquement si  la distribution du chauffage est horizontale  avec un seul point de livraison , ce que l’on retrouve que  dans les immeubles récents.

 

 L’ARC a demandé en 2017 une étude sur le sujet au  bureau indépendant, Enertech, celui-ci  conteste la fiabilité de ces répartiteurs : plus le logement est petit ou thermiquement performant, et plus l’imprécision sur l’estimation de la consommation du logement est  forte.

 

 Suite à cela et malgré le risque de sanction (1500 euros par logement et par an) ,  les associations de syndics ont conseillé à leurs adhérents de n’appliquer la loi que si leurs immeubles disposaient d’un chauffage horizontal .  Face à ce refus généralisé  la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique adoptée, le 16 octobre 2018 a modifié le décret précédent et son article 21 énonce : « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d’État précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

 

 En bref il s’agit de réintroduire le critère de la rentabilité économique, délaissé par la loi sur la transition énergétique. L’ARC a salué l’adoption de ce texte, bien qu’il valide la mesure par répartiteur elle se   demande néanmoins quelles sont les copropriétés  qui pourront s’en éxonérer. En principe  la loi Elan concernerait « les immeubles pour lesquels le surcoût engendré par la mesure dépasse les gains résultants des économies d’énergie attendues »;  ce qui  logiquement  correspond à des immeubles à faibles  consommations d’énergie , ce qui correspondrait à  515 000 immeubles, sur les 900 000 concernés.

&

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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