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Diagnostic immobilier Lille

Diagnostic immobilier Lille: DPE, expertise électricité, gaz , plomb Nord Pas de Calais (59,62)

DECIA [Diagnostic Immobilier Lille - D.P.E Lille (vente/location)- Infiltrométrie]

 

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Le nouveau DPE et le risque de dévalorisation des biens non rénovés.

 

Le diagnostic de performance énergétique évolue à partir du 1er juillet 2021, et il deviendra opposable , il sera donc possible, de réclamer une compensation au propriétaire , en cas d’erreur de calcul de la performance énergétique.


 Avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE , la formule modifiée devient "incontournable" parce que la valeur des biens va en dépendre directement et ce beaucoup plus qu'avec l’ancienne version.

La réforme diagnostic de performance énergétique (DPE), entrant en vigueur au 1er juillet 2021, fiabilise cet instrument de mesure de la consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre des logements, celui-ci va impacter la vie des Français . Ce nouveau DPE, devenu obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location désormais opposable, va mettre à l’index les logements énergivores, notamment ceux classés F et G, qui vont finir par être interdits à la location. D'après les professionnels de l’immobilier, ces nouvelles règles vont clairement rebattre les cartes du marché résidentiel et de la rénovation. Quel est le risque d’acheter un bien aujourd'hui classé  F ou G ?

 

 Depuis 2006 , le DPE est obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location, mais celui-ci était délivré à titre indicatif, désormais opposable juridiquement , celui-ci va engager la responsabilité du propriétaire au moment de sa réalisation . Pour plus de fiabilité, le diagnostic reposera désormais sur une étude approfondie des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage , etc.).

La méthode de calcul dite sur factures, "imparfaite et dépendante du mode de vie des occupants", disparaît au profit de la méthode conventionnelle, elle même révisée. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d'eau chaude , l'étude intègre, deux nouveaux usages énergétiques : l'éclairage et la ventilation.

 

 L'empreinte carbone du logement entre maintenant dans l'équation et modifie le classement. Dès lors, à chaque critère (consommation, émissions de gaz à effet de serre), sa note : la moins bonne définira l'étiquette finale et le professionnel, va maintenant s'appuyer sur ses observations et sur les justificatifs fournis par le propriétaire. Ces étiquettes oscilleront de A (70 kWh/m²/an pour l'énergie ; 6 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat) à G (420 kWh/m²/an pour l'énergie ; 100 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat).

 

Ainsi, dans le nouveau système et selon les estimations de nombreux diagnostiqueurs  qui diffèrant de peu de celles produites par le Gouvernement il y a plusieurs mois, 200.000 logements chauffés au gaz et 600.000 logements chauffés au fioul deviennent des logements énergivores. A l'inverse, des logements classés F basculeront en E, principalement électriques., "40% des biens vont changer de classe entre le nouveau et l'ancien DPE. Il faut se préparer à ce que beaucoup de Français soient surpris de leur classement DPE, y compris de la déception par rapport au classement A, B ou C qu'ils pensaient avoir".

 

Meilleure connaissance des coûts pour l'acquéreur ou le locataire

 

À compter du 1er janvier 2022, sur toutes les annonces immobilières , l'affichage des deux étiquettes (énergie et gaz à effet de serre) ainsi que l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera obligatoire. La nouvelle version du DPE inclut une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du bâti, répondant à différentes ambitions, dont le changement d'étiquette. Ces travaux qui feront l'objet d'une estimation chiffrée. Ces deux nouveautés et surtout leur caractère opposable "permettra aux propriétaires, bailleurs et copropriétaires une meilleure prise de conscience de l'état de leur patrimoine. La rénovation énergétique des bâtiments prend désormais une nouvelle dimension avec l’ évolution du DPE".

 

La loi Climat et résilience, , vient fixer en parallèle  le calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements classés F et G à horizon 2028 et, plus surprenant, des logements E à partir de 2034 .  Ce diagnostic vient au cœur de tous les enjeux. " En préparant tous les acteurs à ces fameuses échéances", le nouveau DPE devient  un instrument "Incontournable", pour le vendeur et le bailleur afin d'évaluer au mieux la qualité technique intrinsèque de son bien par rapport à un autre.

 

Dévalorisation des biens non rénovés

 

Le risque de dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne voudraient, ou ne pourraient pas, rénover leurs biens , en particulier, les biens classés G car souvent dénués d'isolation en toiture et/ou disposent pour les uns d'une chaudière fioul vétuste, pour les autres d'un chauffage électrique dont la consommation est excessive . Ces biens nécessitent une véritable réhabilitation. Les logements classés F sont "principalement des bâtiments très mal isolés, ils sont, de loin, les plus difficiles à rénover, avec un coût de réhabilitation au mètre carré élevé.

 

Enfin, les logements classés E (et certains classés F), construits en général avant 1948, sont généralement des immeubles qui possèdent des atouts structurels ; leur avec une valorisation foncière plus accessible après la mise en œuvre d'une rénovation énergétique couplée à une réhabilitation.

 

Ce nouveau DPE va accélérer la tendance de fond de ces dernières années en faisant augmenter la 'valeur verte' dans les processus d'achat , avec la promotion des logement chauffés au bois ou à l’électricité . Il sera nécessaire d'accompagner au mieux les propriétaires de logements afin de tenir compte de cette réalité et participer à l'effort nécessaire de rénovation énergétique du parc immobilier français.

 

Paris, avec ses nombreux immeubles haussmanniens, fait partie sans surprise des mauvais élèves avec 31% de logements classés F ou G , ce qui va donner du travail au secteur de la « rénovation énergétique »  du Bâtiment.

 

A lire aussi

Propriétaires, il est désormais indispensable de conserver vos justificatifs de travaux.

 Avec la réforme du DPE au 1er juillet 2021, les propriétaires devront être en mesure de fournir certains justificatifs de travaux ou d’équipements, pour son élaboration. Sans quoi la performance énergétique de leur bien pourrait être déterminée sur une base minimum .


 Les derniers textes réglementaires entrant en vigueur le 1er juillet 2021 précisent tous les détails du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE). Il donne une estimation de la consommation énergétique du bien et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, en lui attribuant une note, entre A et G. La révision du DPE vise à préparer l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des passoires thermiques (les logements notés F et G) à horizon 2028, ainsi que l’interdiction d’augmenter le loyer dans ces mêmes logements.

 

Nouveau DPE opposable.

 

Le DPE devenant opposable , signifie que le propriétaire engage sa responsabilité lors de la réalisation d’un diagnostic. Les pouvoirs publics entendent fiabiliser les résultats de ce diagnostic parce qu’en cas de manquement ou d’erreur sur le document, un acheteur ou un locataire pourra obtenir réparation ! Dans le nouveau DPE  seule une analyse technique des caractéristiques du bâti (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) , sera conservée , exit donc la méthode basée sur les relevés de consommations . Dans la nouvelle méthode , de nouveaux usages énergétiques sont intégrés à la notation du logement, pour coller un peu plus avec sa consommation réelle. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d’eau chaude, la ventilation et l’éclairage seront désormais pris en compte pour évaluer la consommation énergétique globale du bien.


Un DPE plus lisible.


 La réforme mise en place est  l’occasion de relooker le DPE. Le gouvernement veut le rendre plus lisible et plus simple à comprendre pour les ménages. La page de garde nouvelle version , propose une synthèse des informations les plus importantes , l’étiquette énergétique reste présente ainsi que l’étiquette climat, qui détaille les émissions de gaz à effet de serre, en complément. Elle précise aussi l’estimation du montant moyen des factures énergétiques à prévoir, sous forme d’une fourchette exprimée en euros. L’affichage de ces trois éléments devient par ailleurs obligatoire sur toutes les annonces immobilières, à compter du 1er janvier 2022.

 

 Dans sa nouvelle version, le DPE intégre aussi l’empreinte carbone dans l’équation, avec la mise en place de la réforme , la note attribuée à votre logement tient donc à la fois compte de sa consommation d’énergie, mais aussi de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Et c’est la pire des deux notes qui sera retenue comme étiquette finale. Par exemple, si votre logement consomme 241 kWh d’énergie par mètre carré et par an, le DPE lui attribuera une note énergétique E. Et, s’il émet 75 kg de CO2 par an et par mètre carré, sa note climat renverra à la classe F. Et c’est cette seconde étiquette qui constituera la note finale de votre logement.

 

Des justificatifs à fournir par le propriétaire.


 Le texte de loi  liste ensuite l’ensemble des données qui devront figurer sur le nouveau DPE , ainsi que les documents justificatifs que le propriétaire devra fournir pour son élaboration. Car pour établir la note de votre bien, le  diagnostiqueur devra renseigner un certain nombre de données qui permettront ensuite d’estimer la consommation et le taux d’émission de votre bien. Chaque élément intégré au DPE (murs, fenêtres, sols, système de chauffage, etc.) devra donc être observé, mesuré et justifié. Or, dans certains cas, le diagnostiqueur n’aura pas accès à toutes ces données d’entrée.

 

Exemple : Si le diagnostiqueur n’a pas la possibilité d’observer et de mesurer la couche d’isolant, il lui faudra des justificatifs sur sa nature, son épaisseur, etc. “La majeure partie des propriétaires sont de bonne foi. Mais on pense parfois que la couche d’isolant mesure 10 cm d'épaisseur, alors qu’elle n’est que de 8 cm. Or, cela change sensiblement la donne . On ne peut donc pas uniquement se baser sur les déclarations du propriétaire. C’est d’ailleurs sur ces éléments de justification que se fonde l’opposabilité du diagnostic”.

 

Documents acceptés : 


 Les propriétaires ont tout intérêt à partager un maximum de justificatifs. Car en l’absence de certaines données, le diagnostiqueur se basera, par défaut, sur l’année de construction du bien pour en estimer la performance. Et il retiendra les éléments les plus répandus selon cette période de construction. Comprendre donc qu’en l’absence de justificatifs, c’est la situation la plus défavorable qui sera retenue. La notation de votre bien s’en retrouvera donc souvent diminuée.

 

 A l’instar du carnet d’entretien d’un véhicule, il faut donc absolument conserver tous les documents et factures liés aux travaux réalisés dans votre logement. Parmi les justificatifs acceptés figurent par exemple les plans de la maison, de l’appartement ou de l’immeuble,  les relevés de propriété,  le descriptif des équipements collectifs fournis par le syndic de copro, les contrats de maintenance ou d’entretien des équipements, la déclaration préalable de travaux de rénovation (pour une isolation thermique par l’extérieur, par exemple), le cahier des charges ou programme de travaux, les factures de travaux ou bordereaux de livraison, des photographies des travaux d’isolation (lorsqu’elles permettant d’identifier le bien et les parois concernées), ou encore les justificatifs d’obtention d’aides publiques, telles qu’un crédit d’impôt travaux ou MaPrimeRénov’. Notons enfin que les propriétaires ayant eux-mêmes réalisé des travaux de rénovation devront être en mesure de fournir toutes les factures des matériaux utilisés. Vous pouvez consulter la liste complète des documents acceptés .

en annexe de l’arrêté publié.

Interdiction de la location des passoires thermiques

 

 

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE. Lors de l'examen du projet de loi Climat les parlementaires se sont dits favorables à l'interdiction à la location des logements énergivores classés F et G. L'interdiction entrera en vigueur à partir de 2028 , entre temps, les propriétaires de ces "passoires thermiques" ne pourront plus augmenter leurs loyers.

 

 Reprenant  les propositions de la Convention citoyenne pour le climat, les députés se sont prononcés en faveur de l'interdiction à la location des "passoires thermiques" dès 2028 , ce texte prohibera, un an après sa promulgation, toute augmentation de loyer de ces logements énergivores classés F et G au moment du renouvellement d'un bail ou de la remise en location. Ensuite à partir de 2028, il sera interdit purement et simplement de louer ces biens si le classement n’a pas évolué . Le nombre de ces logements est estimé à  environ 5 millions en France et ils vont de fait  perdre  leur appartenance aux critères de "logement décent".

 

Mesures d'accompagnement

 

 Emmanuelle Wargon , la ministre du Logement à déclaré devant les députés , qu’avec la nouvelle loi : "on ne pourra considérer comme décente une 'passoire thermique'". Le gel des loyers de ces logements va selon elle, dans un premier temps  servir de "prise de conscience" aux propriétaires, avant l'entrée en vigueur de l'interdiction formelle de louer en 2028 . De plus a ajouté la ministre en réponse aux députés ce critère de décence "la loi le crante"  et les prochains gouvernements ne pourront pas le modifier . Comme il n’est pas toujours aisé , de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans lun logement mis en location, Emmanuelle Wargon a promis des annonces spécifiques lors de l’examen du projet de loi au Palais Bourbon.

 

 Le ministère chargé du logement, lors de la présentation de cette réforme, a expliqué que face aux problèmes de logements énergivores , les locataires, "de logements souvent précaires, pourront faire valoir leurs droits" devant la justice.  Pour juger la perfomance énergétique  de façon cohérente , la méthode du DPE dite sur facture est abandonnée et celui ci  s'appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement . La nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres "qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d'éclairage et d'auxiliaires, mise à jour des scenarios météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré".

 

Seuils de consommations modifiés

 

 La refonte du DPE modifie sa présentation , l'étiquette énergie et celle qui inclut la production de CO2 sont conservées . Une étiquette climat est ajoutée en supplément et  l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera "mise en avant de manière plus visible et plus simple". Ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture)  vont devenir  obligatoires sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022. Enfin, le nouveau DPE pointera les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et proposera des scénarios de travaux.

 

 L’ étiquette énergie, a été revue au niveau des seuils de même pour la production de CO2. Les nouvelles classes énergétiques se déclinent ainsi :

 

Classe A :  moins de 70 kWh/m2.an  et  de 6 kg CO2/m2.an
Classe B :  70 à 110 kWh/m2.an  et  6 à 11 kg CO2/m2.an
Classe C :  110 à 180 kWh/m2.an  et  11 à 30 kg CO2/m2.an
Classe D :  180 à 250 kWh/m2.an  et  30 à 50 kg CO2/m2.an
Classe E :  250 à 330 kWh/m2.an  et  50 à 70 kg CO2/m2.an
Classe F :  330 à 420 kWh/m2.an  et  70 à 100 kg CO2/m2.an
Classe G :  plus de 420 kWh/m2.an  et  de 100 kg CO2/m2.an

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