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Diagnostic immobilier Lille

Les faillites se multiplient, l’emploi en péril !

 

 

Restructurations, faillites... Malgré les mesures de soutien de l'Etat , l'emploi souffre déjà fortement en France,.

L'impact de la pandémie sur notre économie est dévastateur ! La crise a précipité plusieurs entreprises françaises, dont certaines étaient déjà moribondes, dans des faillites ou restructurations lourdes de conséquences sur l'emploi. L'enseigne d'ameublement Alinéa, à Aubagne (Bouches-du-Rhône) , qui employait  2000 salariés a été placée  en redressement judiciaire.

Dans le cadre d'un plan de 2 milliards d'économies qui doit être dévoilé prochainement  , Renault  de son côté envisage de fermer quatre sites en France - Flins, Dieppe, Choisy-le-Roi et les Fonderies de Bretagne . Même si  le premier Edouard Philippe avait affirmé que le gouvernement serait "intransigeant" sur la "préservation" des sites de Renault en France , le résultat n’est pas au rendez vous . Bruno Lemaire a quant à lui déclaré : "Renault joue sa survie",  précisant qu’il n’avait malgré tout pas encore donné son feu vert pour un prêt de 5 milliards d'euros accordé à  l'entreprise en détresse.

Situation dans l'audiovisuel

NextRadioTV, maison-mère de BFMTV et RMC, a annoncé un "plan de transformation et de reconquête post-Covid" dans la perspective d’un écroulement des recettes publicitaires, en vue de réduire les effectifs et la voilure dans le sport et le divertissement. Impactée par l'arrêt des grandes compétitions sportives pendant l'épidémie, la chaîne d'information sportive RMC Sport News (groupe Altice) va s'arrêter définitivement . NextRadioTV, qui emploie plus de 1.600 personnes (ETP), entend diviser par deux le recours aux intermittents, pigistes et consultants et "mutualiser les fonctions supports".

Le secteur textile en grande difficulté.

La Halle l'enseigne de chaussures et de vêtements , qui employait jusqu’à ce jour plus de 6.000 salariés , est dorénavant en procédure de sauvegarde et les  candidats à la reprise ont jusqu'au 25 mai pour déposer leurs offres. André l’autre enseigne  de vente de chaussures  qui emploie  600 salariés , est  en redressement judiciaire depuis le début du mois d’avril suite à la fermeture de tous ses magasins lors du confinement a perdu près de 4 millions d'euros en quinze jours. Une autre enseigne spécialisée dans le prêt à porter  , Naf Naf  (1.170 salariés), a été mise en liquidation le 15 mai par le tribunal de commerce de Bobigny (Seine-Saint-Denis). Deux offres de reprises doivent être étudiées début juin. Orchestra-Prémaman (articles pour enfants, 2.900 salariés), déja sous procédure de sauvegarde depuis septembre 2019, est depuis fin avril en procédure de redressement judiciaire.

 

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   Reprise du marché immobilier mais tendance des prix à la baisse

 

Vendeurs et acheteurs restent présents sur le marché , mais les prix pourraient baisser avec  la crise qui menace.

 

Le marché immobilier est reparti depuis le 11 mai et les visites ont repris leur cours . Des mandats de vente sont de  nouveau conclus et les acheteurs font des offres. Le marché est sorti de cette crise sonné mais pas KO, le retour des clients depuis le 11 mai rassure, après deux mois d’arrêt quasi total. A Paris tout se passe comme si de rien n’était   «Les acheteurs ont repris leur projet. Les vendeurs aussi. Je ne vais pas dire qu’il ne s’est rien passé, mais ce n’est pas loin», s’étonne Samuel Berri , franchisé Century 21.
Le phénomène est visible sur tout le territoire et  selon un sondage du réseau Orpi , près de 83 % des vendeurs comptent poursuivre leur projet de vente . Les acheteurs sont quant à eux, plus de 68 % à continuer leurs recherches et  de nouveaux clients poussent déjà la porte des agences. Au final, les agendas sont remplis. «On a eu 180 rendez-vous lors de la semaine de reprise. On retrouve la situation d’avant l’arrêt forcé du marché», s’étonne Mickaël Bouchot, patron de cinq agences Laforêt, dans l’est de la France. Les clients qui avaient un projet immobilier avant la crise , affluent sur le marché.
Le marché immobilier est reparti depuis le 11 mai et les visites ont repris leur cours . Des mandats de vente sont de  nouveau conclus et les acheteurs font des offres. Le marché est sorti de cette crise sonné mais pas KO, le retour des clients depuis le 11 mai rassure, après deux mois d’arrêt quasi total. A Paris tout se passe comme si de rien n’était   «Les acheteurs ont repris leur projet. Les vendeurs aussi. Je ne vais pas dire qu’il ne s’est rien passé, mais ce n’est pas loin», s’étonne Samuel Berri , franchisé Century 21.Le phénomène est visible sur tout le territoire et  selon un sondage du réseau Orpi , près de 83 % des vendeurs comptent poursuivre leur projet de vente . Les acheteurs sont quant à eux, plus de 68 % à continuer leurs recherches et  de nouveaux clients poussent déjà la porte des agences. Au final, les agendas sont remplis. «On a eu 180 rendez-vous lors de la semaine de reprise. On retrouve la situation d’avant l’arrêt forcé du marché», s’étonne Mickaël Bouchot, patron de cinq agences Laforêt, dans l’est de la France. Les clients qui avaient un projet immobilier avant la crise , affluent sur le marché.

 

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Immobilier : les déménagements battent leur plein

 

 

 

 Le secteur de l'immobilier semble reprendre, puisque les visites sont de nouveau possibles. Les déménagements sont nombreux avec une nécessaire adaptation aux gestes barrières.

 

Après deux mois de confinement, alors que les transactions et les déménagements étaient gelés  , les professionnels de l'immobilier ont redémarré leur activité. Ils doivent aussi faire des heures supplémentaires et sont obligés de travailler six jour sur sept. afin de pouvoir rattraper petit à petit le retard accumulé. Patrick Jacob, d'Artois Déménagement précise :"Il a fallu recaser sur un mois ce qu'on n'avait pas fait pendant un mois et demi". Pour les  clients en attente , après avoir passé le confinement parmi les cartons , il était temps de partir. Au stress du déménagement , vient s’ajouter l’inquiétude "On se pose plein de questions et on se demande comment ça va se passer ", confie un client.

 

 Avec deux mois de retard , les déménagements ont pu reprendre mais avec des conditions impératives, notamment  sur le port du masque. Lucas Jacob, déménageur explique : "C'est compliqué, c'est difficile de respirer avec". Du côté des agents immobiliers, depuis le 11 mai, on tente de rattraper le retard car 120 000 transactions n'ont pu se concrétiser . "C'était sur le point de se faire et on a pris près de deux mois de retard", indique un futur propriétaire. De même lors de la signature  chez le notaire, il y a aussi des précautions sanitaires à prendre , comme la désinfection des stylos après usage . On peut dire que ce virus va boulverser les habitudes pour encore pas mal de temps .

 

 

Que faire si le locataire ne peut plus payer le loyer ?

 

 Suite à l’arrêt brutal et généralisé de l’économie conséquence de  la crise sanitaire, de nombreux particuliers sont actuellement en grande difficulté pour payer les charges courantes et leurs loyers. De nombreux propriétaires seront donc  confrontés à une situation quelque peu complexe. Si un locataire est en difficulté financière et veut suspendre le paiement de son loyer. Que peut on  faire ?  Comme les locataires particuliers ne sont pas concernés par les mesures du gouvernement publiées sur ordonnance le 25 mars 2020, qui permettent un report automatique des loyers dans le cadre des baux commerciaux ; le locataire est alors tenu de payer l’intégralité de son loyer et les charges afférentes.

 

 De nombreuses options s’offrent au bailleur  avant de prendre la décision radicale de forcer son locataire à s’acquitter du loyer malgré les difficultés qu’il rencontre . Parmi les outils mis à la  disposition des bailleurs , si ils sont  dans une situation financière qui  leur permet de ne pas percevoir leur loyer tout de suite , est le  report des loyers afin et de les échelonner sur plusieurs mois . Il faut alors régulariser une convention entre les deux parties, un document daté signé où l’on va prévoir les modalités d’échelonnement”.

 

 Mais le propriétaire peut très bien avoir un emprunt à rembourser  et ce besoin financier immédiat doit être couvert. Dans le cas ou celui-ci  a souscrit une assurance qui couvre les loyers impayés, il va falloir qu’il se retourne vers sa compagnie d’ assurance , il devra néanmoins faire attention aux délais prévus dans le contrat pour le versement de l’indemnité, car ceux-ci peuvent s’étaler sur plusieurs mois. Le propriétaire-bailleur peut également demander à son locataire d’agir et lui demander de saisir l’Adil (l’Agence départementale pour l'information sur le logement), qui, en cette période, oriente les ménages vers les aides mobilisables pour aider les locataires qui ont du mal à régler leur loyer .

 

 Si aucune de ces démarches ne peut aboutir, le propriétaire peut en dernier recours se retourner vers sa banque  et demander un nouvel échelonnement de sa dette , mais  la meilleure solution restera l’accord amiable ,  un accord avec le locataire doit toujours être priorisé.

 

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Le Covid va redessiner les contours du marché immobilier

 

 

 

- En l’absence de transactions les pronostics sur l’évolution des prix de la pierre sont rendus difficiles, mais pour les professionnels on observe  déjà quelques tendances fortes , avec  deux fois plus de demandes pour les propriétés rurales qu’avant le début du confinement. 

 

 Après deux années record, 2020 sera l’année qui marquera une nette chute du nombre de transactions. Surtout comme le rappelle le site d’évaluation immobilière MeilleursAgents, que le printemps est souvent la saison la plus active . En comparaison  en sachant que 15 % des ventes annuelles se déroulent généralement sur la période  mi-mars et fin avril et que l’an dernier 1,068 million de transactions avaient été enregistrées on évalue à 120 000 le nombre de ventes qui n’ont pu aboutir  avec le confinement. Même si après le 11 mai, il y aura un effet de rattrapage,  tout le retard ne pourra  être absorbé et la finalisation des dossiers en suspens  prendra plusieurs semaines .

 

 D’après les prévisions des notaires , l’été risque d’être beaucoup plus calme que d’habitude. Restera ensuite à connaitre l’étendue de la crise économique qui suivra la crise sanitaire et savoir si les déménagements seront possibles . Même les observateurs les plus optimistes ne s’attendent pas un redémarrage des ventes immobilières.

 

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  La France championne de la récession                                             

 

Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI a déclaré : « La France est en train de s’enferrer dans un scénario catastrophe a priori irréversible », celui ci doute fort du potentiel de rebond de l’économie sur les prochaines années.


 La France  déjà n°1 mondial de la pression fiscale et des dépenses publiques (45 % et 56 % de son PIB), va désormais se payer le  “titre” de championne  du monde de la récesion. Pour le seul premier trimestre 2020, qui ne comporte que 14 jours de confinement , le PIB français a chuté de 5,8%. Si on compare avec les deux pays européens les plus durement touchés par l’épidémie de coronavirus, l’Italie et l’Espagne, le PIB a moins régressé (4,7% et 5,2%).

 

 Et pour l’ensemble de la zone euro, le PIB a reculé de 3,8%, et aux Etats-Unis, la baisse du PIB sur le premier trimestre est encore moins forte, pour seulement 1,2%. Le seul pays ou la chute est plus élevée qu’en France, est la Chine, avec un plongeon de son PIB de 9,8% sur l’ensemble du premier trimestre 2020, mais pour un confinement de  deux mois et demi , cinq fois plus long qu’en France.

 

 Autrement dit , si la crise se termine fin juin le PIB français  reculera d’au moins 13% sur le premier semestre 2020. Rien qu’avec la chute au premier trimestre 2020, le niveau actuel du PIB français est équivalent à celui de 2015 et donc à la fin du premier semestre 2020, il devrait atteindre celui de la fin 2005 , et  ce sera alors un retour en arrière de 15 ans !

 

  Etant donné  que le déconfinement sera très progressif et que de nombreux secteurs d’activité demeureront durablement en récession . Il faut prévoir que l’économie française ne connaîtra pas de reprise en V et que son redressement va être lent et chaotique. En premier lieu sont touchés les secteurs phares de l’économie : le tourisme, l’hôtellerie, la restauration, l'événementiel, sans oublier le transport aérien, la construction aéronautique , le luxe et  l’automobile. Il est facile de prévoir  que les consommateurs mettront du temps avant de vouloir acheter une nouvelle voiture,  ou de prendre l’avion ou de séjourner dans un hôtel. Aussi avant de  réinvestir , les entreprises devront réparer les dégâts et reconstituer une partie de leur trésorerie, et cela peut prendre pas mal de temps.


 En contrepartie les secteurs de l’agro-alimentaire, de l’informatique et des services à la personne vont pouvoir limiter les dégâts, mais ce ne sera pas suffisant  pour un  retour à une croissance forte. Dans l’hypothèse optimiste d’une croissance annuelle moyenne de 2% dès 2021, la France ne retrouvera son niveau de PIB de la fin 2019 qu’en… 2026. Avec pour conséquence un taux de chômage très important d’au moins 15%. Pour rappel le sommet historique du chômage était au 2e trimestre 1994 à 10,8%. Quel type de crise sociale et sociétale  va-t-il se produire ?

 

 En parallèle , les déficits publics vont  aussi atteindre des  sommets historiquessur et cela va amener la dette publique vers des pics d’au moins 130% du PIB. L’aide de la BCE,  sera  par ailleurs de moins en moins efficace, et les taux d’intérêt des obligations de l’Etat français se tendront fortement, ce qui va freiner  la reprise et aggraver mécaniquement le chômage, les déficits et la dette .

 

 La France déjà structurellement affaiblie par une croissance faible est en train de tomber dans un scénario catastrophe qui pourrait être irréversible , à cause  d’un poids trop élévé des impôts et d’une dépense publique excessive , qui plus est  peu efficace, on a pu le voir dans la gestion sanitaire , de la crise du Covid-19 .Notre pays est désormais menacé par une multiplicité de crises : sociales, politiques, financières et sociétales. Suite à une gestion hasardeuse de la crise puis en essayant de rattraper le retard en décretant  un confinement extrême, la France est désormais tombée dans une  dépression historique, de laquelle elle sortira péniblement et toujours plus affaiblie.

 

 Est-il encore possible d’inverser la vapeur et de sortir par le haut de cette spirale infernale et ainsi éviter la descente aux enfers?  C’est encore faisable si une prise de conscience nationale s’opère et qu’une sorte d’union sacrée s’impose tant au niveau de la classe politique que des partenaires sociaux et de la société française dans son ensemble. Seulement  cette dernière est tellement engoncée dans la culture de  “lutte des classes”, dans une perte de patriotisme et dans une inculture économique , que la probabilité d’une telle sortie de crise est particulièrement faible. En d’autres termes, nous risquons désormais de payer des décennies d’erreurs stratégiques et de déni de réalité.

Marc Touati, économiste et président du cabinet ACDEFI

 

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Covid-19 : Les propriétaires vont-ils devoir baisser leurs loyers ?

 

 

                                              

 

Quelles conséquences la crise du Covid-19 pourrait avoir sur le marché locatif . Avec la baisse de revenus des locataires potentiels, les propriétaires de logements situés en zones détendues (B2, C) devront-il baisser leurs loyers ?

 

 Le Covid-19 va diminuer les revenus des Français

 La conjonction d’une forte demande locative et d’une offre réduite a  pour conséquence une hausse des loyers , les loyers sont alors  connectés avec la réalité économique locale . Il existe un fossé entre les loyers qui se sont envolés, notamment dans les grandes villes, et les revenus des Français. Mais avec la crise du Covid-19 , 10 millions de Français – soit un salarié du privé sur deux - sont en chômage partiel , et ne touchent plus que 84 % de leur salaire. Beaucoup de Français doivent puiser dans leur épargne (s’ils en ont une)  et restreindre leurs dépenses pour s’en tenir à l’essentiel . En conséquence , bon nombre de locataires éprouvent  des difficultés pour payer leurs loyers.

 

 Même si à l’issue du confinement des aides financières seront  accordées aux familles bénéficiant du RSA et de l’Allocation de Solidarité Spécifique (ASS) . Le montant de ces aides est de  150 € par famille , plus 100 € par enfant. Les classes moyennes ne seront toutefois pas éligibles à ces aides…

Le propriétaire d’un logement pourrait être tenté de baisser son loyer , pour trouver plus rapidement un locataire et limiter le risque d’impayé ? La réponse est susceptible de varier suivant la situation du bien  en zone tendue ou détendue. On sait que trouver un appartement à louer  à Paris est un véritable parcours du combattant ,  car  il y a beaucoup plus de demande que d’offre et les petites surfaces sont encore plus demandées que les grands appartements. Donc à Paris, il n’est pas nécessaire pour un bailleur de baisser.

 

 Différents niveaux de tension s’observent , dans les zones dites « tendues » (A bis, A, B1), la demande locative dépasse l’offre de logements disponibles , contrairement aux zones dites « détendues » (B2, C), où l’offre locative répond aux besoins en logements. En conséquence , plus l’offre de logements est conséquente, plus la compétition est rude entre les propriétaires et plus les loyers sont bas . A l’inverse, plus l’offre se raréfie, plus les locataires entrent en concurrence les uns avec les autres et plus les loyers grimpent . D’après les données qu’a compilées le baromètre des loyers SeLoger, en zone tendue, les loyers mensuels avoisinent, en moyenne, les 875 € contre 639 €, en moyenne, en zone détendue et  les loyers  en zone tendue sont donc plus élevés de 36 %  qu’en zone détendue.

 

 En zone détendue , les propriétaires préfereront  baisser leur loyer pour garder un locataire ou envisager de le baisser légèrement pour louer plus rapidement. Surtout si un locataire est en place depuis quelque temps et  avec qui tout se passe bien, mais qui a des fins de mois compliquées à cause de la crise du Covid-19 . Face à la crise du Covid-19, le député LREM Aurélien Taché plaide, quant à lui, en faveur des mesures d’urgence et des réponses gouvernementales qui soient « pérennes ». Il suggère ainsi d'augmenter le fonds d'indemnisation des propriétaires pour éviter au maximum les expulsions locatives et de transférer ce budget au ministère du Logement afin d'élargir son périmètre d'intervention en vue de créer un fonds « zéro-expulsion ».

 

 

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         Coronavirus : la crise de l’immobilier 


 

                                     

 

 Le responsable de l’Observatoire Crédit Logement tire la sonnette d’alarme , alors que le la crise financière s’annonce plus forte qu’en 2008 , le marché immobilier est en train d’exclure les ménages modestes.

 

 L'économiste Michel Mouillart, responsable de l'Observatoire Crédit Logement/CSA  se désole en constatant que le Covid-19 est en train de plonger le secteur immobilier dans une récession sans précédent car le nombre des accédants à la propriété devrait diminuer de 25 % .


 La porte de l'accession à la propriété est en train de se fermer , selon les publications de l’Observatoire, ce n’est plus  100 000 ménages qui vont être exclus dans les mois à venir , de l'accès aux crédits immobiliers mais désormais 220 000 ménages, et les trois quarts sont des primo-accédants .

Du jamais-vu pour l'économiste qui tire la sonnette d'alarme. « Les ménages les plus touchés seront ceux vivant en zone rurale et villes moyennes qui ne pourront plus devenir propriétaires. Dans les grandes villes, cela va se traduire par une rigidité de la mobilité résidentielle dans le parc locatif social. » Selon lui, le nombre des accédants va passer de 900 000 en 2019 (hors investissements locatifs) à 680 000 à fin 2021, un recul de 25 %.

 

 Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, avait demandé aux banques de revenir à des pratiques plus « saines » en matière de crédit en plafonnant leur durée à 25 ans avec un remboursement maximum équivalent à 33 % des revenus nets par ménage. Ces mesures devaient réduire drastiquement le volume des crédits de 100 000 ménages , mais avec la crise du Covid-19  , ce chiffre devrait plus que doubler.

 

 « A crise exceptionnelle, mesure exceptionnelle » plaide l'économiste en appelant  à la suspension sine die,  de cette mesure en vigueur depuis le début de l'année.

 

Recul de 36 % des crédits d’ici 2021

 «La crise du coronavirus va précipiter le secteur dans une récession aussi importante que celle des années 2008-2009», affirme l'économiste , qui anticipe un recul du PIB d'au moins 6 % en 2020 bien que le gouvernement parle déjà de -8% , en conséquence la baisse  des crédits  accordés sera au minimum d'un quart (-26 %) en 2020 et de -36,8 % à l'issue de 2021, avec une production totale qui serait de 120 milliards d'euros (contre 190 milliards en 2019).

 

 Les premières victimes de la réduction de l’accès au crédit seront les ménages modestes et aussi ceux de la classe moyenne. Tandis que la clientèle qui dispose d’un apport en capital pour contrebalancer une durée de crédit immobilier plus courte , tire son épingle du jeu. « Ce glissement, qui va s'amplifier avec la crise, va mettre à l’écart les ménages plus modestes, estime l'expert , qui souligne  que le risque de défaut lié à un surendettement immobilier reste minime. »

 

Si on compare les chiffres lâche Michel Mouillart : « la chute attendue en 2020 est comparable à celle de 2012 , l’ année de suppression du prêt à taux zéro mais plus importante que durant la crise des subprimes de 2008 où le recul était de 17 % ». Au premier trimestre, le nombre de prêts accordé a chuté de 14 % (dont -20 % en mars) et de plus 50 % pendant la première quinzaine d'avril alors que le taux d'intérêt moyen avec le maintien de la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE) , est toujours très bas 1,16 % mi-avril (contre 1,14 % en mars .

 

Pas de chute des prix attendue

 Déjà au premier trimestre. « Les ménages qui souhaitaient acheter leur bien sans apport étaient exclus, ce qui  a augmenté le montant de l'apport personnel moyen de ceux qui achètent », analyse l'expert . Cet apport a déjà augmenté de 12 % ces trois derniers mois , tandis que le coût moyen des transactions a grimpé de près de 6 %, c’est du jamais-vu depuis 20 ans selon l'Observatoire .

 

 La part des acquéreurs disposant d'un revenu mensuel inférieur à 3 smic a chuté de 6 % en contrepartie il n’y a pas de chute des prix. Cela est dû à la baisse de l’offre en période de crise et donc  « l'effet de rareté va jouer à plein, et il ne faut  pas s'attendre à un mouvement de baisse des prix, en zone rurale comme dans les grandes villes », conclut Michel Mouillart.

 

 

 

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Immobilier : La 3D modifie la donne pour les visites.

 

                                                                            

 

 La recherche de son futur logement peut être un processus laborieux et chronophage et plutôt que d’enchaîner les visites à tour de bras, de plus en plus de sites internet spécialisés permettent de vous immerger dans les biens en location ou en vente depuis votre ordinateur. Avec  la 3D, il n’est pas forcément nécessaire de se déplacer pour découvrir les caractéristiques  d’un logement.

 

 En quoi consiste une visite virtuelle ?  Après le descriptif écrit et les visuels de l’annonce immobilière , l’accès en 3D est l’idéal pour tous ceux qui n’ont pas de temps à perdre ou qui ne peuvent tout simplement pas se déplacer. Cette immersion 3D offre un troisième niveau de tri ,, ce qui est bien utile  en ce moment à cause du confinement.

 

Visite en 3D


 L’épidémie de coronavirus a  incité plusieurs acteurs du secteur à se lancer dans l’immersion 3D. A l’instar de Logdis, agence immobilière parisienne qui, a adopté cet outil dès 2016 , pour ses clients internationaux  , le site Morning Croissant, qui propose des locations meublées dans plus de 900 villes en France, permet lui aussi de s’immerger à 360° dans le logement avant de faire une réservation.

 

 Concept  identique du côté de Flatlooker,  agence de location en ligne  utilisant les dernières technologies pour dématérialiser tout le processus locatif, avec une visite virtuelle et des vidéos 4K, et avec  la gestion des paiements et incidents par le propriétaire.  Depuis début mars, une baisse de 40 % a été constatée dans les visites de biens immobiliers réalisées physiquement. Pour pallier à ce problème, beaucoup d’agences immobilières en ligne ont ajouté les visites virtuelles à leur catalogue de services.

 

Personnaliser son futur logement


 Si vous êtes intéressé par un bien mais que vous n’êtes pas sûr qu’il puisse contenir tous vos meubles , il existe le service en ligne d’aménagement d’habitat en 3D HomeByMe qui permet de modéliser un logement en y incluant son mobilier. Cet outil peut être couplé avec l’annonce immobilière, de sorte de visualiser le bien avec votre propre aménagement.

 

 Pour les demeures anciennes restées dans leur « jus » : le home staging, méthode consistant à rafraîchir son habitation pour mieux la vendre, est lui aussi passé au virtuel. Cela permet de réaliser une simulation afin de montrer aux acheteurs le potentiel de son logement. Certaines agences immobilières se sont emparées de cette activité comme le réseau Orpi, et des sociétés telles que ArchiDeco en ont fait leur spécialité.

 

 

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Nouvelles négociations en coulisse pour relancer l’immobilier

 

 Avec le confinement, l’ensemble de l’activité immobilière est mise à l’arrêt , mais en coulisse, les professionnels veulent pousser le gouvernement à prendre de nouvelles ordonnances afin de faciliter les opérations aujourd’hui à l’arrêt .


 Le coup d’arrêt est brutal. Après avoir atteint des sommets ces dernières années (plus de 1 million de transactions par an à plus de 10.000 euros le mètre carré à Paris), le marché immobilier s’est quasiment arrêté du jour au lendemain avec le confinement imposé mi-mars.


Le monde du logement est paralysé avec l’état d’urgence et si les transactions ne redémarrent pas d’ici la fin du mois de mai  , le risque de fermeture de 3.000 agences immobilières et de la destruction de 20.000 emplois , est avancé par la Fnaim, le principal syndicat des professionnels de l’immobilier .  Actuellement environ 100.000 transactions engagées avant le confinement, sont aujourd’hui bloquées,  sans compter les programmes de logements neufs dont la construction est interrompue… Les candidats à la vente et à l’achat se sont volatilisés, laissant désemparés les agents immobiliers: plus d’estimations de bien, plus de mandats de vente, plus de visites d’appartements ou de maisons disponibles à l’achat. «Il n’y a plus rien, l’activité est complètement stoppée», constate, désabusé, Samuel Berrih, directeur de plusieurs agences Century 21 à Paris. Certes, le gouvernement a pris en urgence des ordonnances pour tenter de trouver des solutions à la crise mais seule une minorité de particuliers parvient aujourd’hui à signer un acte de vente .

 

 Afin de trouver des solutions de sortie de crise et débarrasser la filière immobilière de tous les obstacles actuels, les principales organisations ont organisé en visioconférence une réunion au sommet avec le ministre Julien Denormandie . L’exécutif leur a fait parvenir ensuite un texte préparatoire à la rédaction de nouvelles ordonnances destinées à fluidifier les opérations . D’après certaines informations, ces nouveaux textes vont s’inspirer  largement du travail préalable des professionnels . Actuellement plusieurs pistes de déblocage sont à l’étude , en voici quelques-unes sur la table, qui influenceront probablement la rédaction des textes dont la publication est attendue assez rapidement.

  • Réduction des  délais du droit à préempter des maires

Parmi les formalités administratives nécessaires pour finaliser une vente immobilière, les notaires doivent obtenir obligatoirement la réponse concernant   le droit d’intention d’aliéner (DIA) des mairies. Les communes sont en effet prioritaires pour  un éventuel rachat des logements . Lors d’une transaction immobilière, les villes peuvent, en effet, se substituer à l’acquéreur grâce à leur droit de préemption, et en temps normal, elles disposent de deux mois pour prendre leur décision. L’ordonnance du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19 leur donne jusqu’au 25 juillet 2020 pour se prononcer  ,  et non plus à la fin de l’état d’urgence. 

Certaines mairies, à l’instar de Paris, ont néanmoins indiqué qu’elles feraient leur possible pour répondre au plus vite mais cela n’est pas à la portée de toutes. Une partie des transactions restera donc bloquée.

  • Conditions suspensives de prêt

Néanmoins, la plupart des acquéreurs ont besoin d’obtenir un crédit pour acheter et peuvent se rétracter s’ils n’obtiennent pas leur prêt quand une condition suspensive a été incluse dans la promesse de vente. Or, pour l’instant, un vide juridique subsiste : on ne sait pas ce qu’il en est du report des conditions suspensives.

« Le mieux est de s’en tenir à la pratique actuelle dans les études notariales qui est souvent d’opter pour une prorogation automatique du délai d’obtention mais sans dépasser le délai de réalisation fixé de la promesse de vente », pense l’Union de syndicats de l’immobilier (Unis). Passé le délai prévu, la promesse de vente devient, alors, caduque.

Reste qu’une promesse de vente dure souvent trois mois pendant lesquels l’emprunteur doit obtenir son emprunt. Il faut donc que les banques le lui accordent à temps, ce qui n’est pas évident actuellement. Seule solution pour les personnes qui souhaitent maintenir leur promesse de vente : signer un avenant avec le vendeur pour reporter le délai prévu.

Pour les acheteurs qui achètent à crédit, l’accord conclu ne tient que s’ils obtiennent le crédit espéré avant une certaine date. Or, avec l’état d’urgence, plusieurs banques ne peuvent plus débloquer de prêts , donc un compromis de vente peut être annulé si une clause suspensive n’est pas respectée.  Comme les délais limites s’écoulent toujours , les particuliers se retrouvent alors bloqués . ll semblerait , sous toute réserve, que les suspensions de délais ne s’appliquent pas aux « conditions suspensives » des avant-contrats, mais pour lever le doute, et éviter de bêtes annulations de projets immobiliers, au motif que les banques n’ont pas pu prêter à temps ; par les professionnels demandent que les conditions suspensives d’emprunt puissent être prorogées.

  • Délais de rétractation des acquéreurs

Habituellement, après la signature, l’acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter et récupérer les fonds versés lors de la signature de la promesse de vente sans pénalité. Mais avec la suspension de la plupart des délais jusqu’au 24 mai 2020, la question se posait de savoir si le délai de rétractation courrait ou bien si l’acquéreur pouvait se rétracter plus tard. L’ordonnance tranche la question et « pour certaines personnes sûres de leur acquisition ou pour les vendeurs, c’est une bonne nouvelle mais, pour ceux qui pensaient avoir encore un peu de temps pour se rétracter, la situation risque d’être compliquée car ils vont découvrir que leur délai est écoulé », s’inquiète Catherine Saint-Geniest, avocate associée au cabinet Jeantet.

Ces délais, qui courent jusqu’à l’été pour les nouveaux avant-contrats, doivent impérativement être purgés pour que les ventes puissent être officialisées par les notaires.
 Les professionnels avaient demandé à ce que les délais de rétractation qui n’avaient pas encore expiré au 12 mars ne soient plus concernés par cette suspension. Quand aux avant-contrats qui auraient été signés après cette date… les professionnels souhaitaient que les dix jours de rétractation puissent commencer immédiatement après la fin du confinement.

 

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Les secteurs qui pourraient le mieux résister à la crise.

 

Le confinement risque fort d'avoir un impact dévastateur sur l'économie française. Surtout s'il devait être prolongé jusque dans le courant du mois de mai... L'OFCE juge qu'un mois de confinement grèverait le PIB français de 2,6 points cette année.

 

"C'est une situation complètement incroyable" et "sans commune mesure avec les chocs qu'on a pu connaître", en 2018 ou en 1929, a estimé Xavier Ragot, le président de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) Un mois de confinement va réduire le produit intérieur brut (PIB) français de 60 milliards d'euros  soit 2,6 points sur un an, il devient urgent de lutter contre les faillites d'entreprises .

 

 On peut déjà facilement constater que les secteurs les plus touchés par la pandémie du Covid-19 suite aux mesures de confinement sont l'hébergement la restauration , les matériels de transport, le transport, les services aux entreprises, le raffinage, de même que le commerce  , les services aux ménages et le BTP . D’un autre côté , les secteur de l’énergie , l'agroalimentaire et la communication et aussi les services non marchands financiers et immobiliers  devraient moins souffrir...

 

 Du fait du confinement , le premier facteur de réduction du PIB est la modification des "comportements de consommation" des ménages et la consommation représente 70% du PIB national soit 1,5 points sur un an , la baisse de l'investissement pèserait elle à hauteur de 0,7 point, tandis que les perturbations des conditions de travail amènerait une perte de 0,4 point de PIB. A elle seule, la fermeture des écoles pèserait pour 0,3 point de PIB, en empêchant 1,2 million de salariés de travailler. Enfin, d'autres effets, comme l'affaiblissement du solde commercial, en particulier celui lié au tourisme, entraînerait une perte de 0,2 point de PIB.

L'Insee quant à lui estimé qu'un confinement d'une durée d'un mois se traduirait par 3 points de PIB en moins sur un an.

Pour l'OFCE, l'écart avec la prévision de l'Insee tient à ce qu’il prévoit un recul moins important de la consommation ou de l'investissement dans le secteur de la construction. Si le confinement devait se prolonger, l'OFCE estime que la perte de PIB serait "approximativement" doublée, mais prévient que certains facteurs pourraient "aggraver" l'impact sur l'activité, en particulier une "amplification de la rupture des chaînes de valeurs", ou encore le risque de faillites d'entreprises.

De manière de plus en plus évidente, nous allons nous prendre la double peine : non seulement nous allons avoir au minimum 70% , de la population qui sera au final infectée avec de nombreux décès et tous les frais de santé pour ceux qui vont en réchapper  et nous allons aussi nous prendre l’impact financier suite à cet arrête de l’activité sur une longue période.

L'OFCE estime toutefois qu'une fois le confinement levé, l'économie française pourrait connaître "un rebond potentiellement important, du fait de l'épargne constituée par les ménages et de la "résilience du tissu productif" permise par le soutien public.

 

Permettant de réduire l'impact de la crise sur le chômage, le dispositif de chômage partiel pourrait à terme concerner "environ 5,7 millions d'emplois", soit 21% de l'emploi salarié, et coûter plus de 20 milliards d'euros par mois, dans l'hypothèse où il serait utilisé par toutes les entreprises éligibles. Il amputerait aussi le revenu des salariés concernés de 1 milliard d'euros environ sur un mois.

 

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Décret du 4 avril : les actes de vente

peuvent désormais être signés à distance. 

 

 

Signer une promesse de vente, finaliser un achat immobilier ou réaliser des diagnostics immobiliers est de nouveau possible avec la parution de nouveaux textes réglementaires. Mais des zones de flou subsistent.

 

Les personnes qui avaient un projet d’achat immobilier en cours peuvent désormais poursuivre leurs démarches et signer un compromis ou un acte de vente. Le décret n° 2020-395 autorisant l’acte notarié par comparution à distance a été publié le samedi 4 avril 2020 au Journal Officiel et va courir jusqu’au 25 juin 2020, soit un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Après cette date, tout le monde devra être de nouveau présent dans l’étude notariale afin de valider la transaction.


. Il y avait urgence. Un bras de fer s’était ainsi engagé entre les notaires et le président de la FNAIM qui leur reprochait de refuser d’authentifier les actes de vente, freinant ainsi l’activité du marché immobilier. 

 

Jusqu’ici, pour signer une transaction immobilière dans l’ancien, il fallait nécessairement être présent physiquement chez son notaire. Ou alors, lui fournir une procuration. Problème : le précieux document doit impérativement être certifié en mairie ou chez un notaire. Mais puisque les études des notaires sont fermées au public, et que les bureaux d’état civil tournent au ralenti… vous l’aurez compris, les acheteurs et vendeurs se retrouvaient le plus souvent devant une équation impossible à résoudre, celle d’un serpent qui se mord la queue.

 

 La comparution par voie électronique va permettre de débloquer un grand nombre de transactions immobilières, dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, liée au Covid-19 .

Pour tenir compte de l'impossibilité pour les parties de se rendre physiquement chez un notaire , ce décret adapte le régime d'établissement des actes notariés sur support électronique . Outre la possibilité d’utiliser la visioconférence, les notaires qui disposent d’outils numériques adaptés vont pouvoir  vérifier à distance l’identité des signataires, de s’assurer que ces derniers ont reçu le bon document, qu’ils en comprennent les termes pour le signer électroniquement.

. Sont concernés les notaires, mais aussi les magistrats, les avocats, les administrations et les particuliers.

Ce texte permet , pour un notaire de recevoir seul et à distance le consentement des parties à l’acte pour la régularisation d’un acte authentique électronique (AAE) uniquement et cela durant un délai d’un mois après la date de cessation du confinement obligatoire , et pas au-delà .

 

 « L’authenticité de ce type d’acte ne se résumera pas à un mécanisme de sécurité mais aussi par la signature du seul notaire, considéré comme l’officier public et le détenteur de la force exécutoire . »

A l’heure actuelle, plus de 40% des offices nationaux sont équipés d’installations de visioconférence. et le CSN Conseil Supérieur du Notariat recommande  des solutions de mutualisation des moyens allant dans ce sens . «Ceux qui n’en sont pas dotés peuvent utiliser celui d’un confrère», explique le président Jean-François Humbert qui «veillera à ce qu’aucun notaire ne soit privé d’équipement de visioconférence ». Le nombre de postes en télétravail a ainsi décuplé en 10 jours, avec environ 30.000 postes dans le notariat, représentant 70% des postes éligibles.

 

 Depuis le début du confinement , les rares transactions étaient signées par procuration dans l’office notariale mais le vendeur et l’acheteur n’étaient pas présents. Avec le système de visioconférence , ceux-ci  pourront assister, à distance, à la signature. Les notaires lisent l’acte aux deux parties qui recoivent un formulaire à remplir en direct pour donner leur accord ou pas. Au final  seule la signature du notaire apparaît sur l’acte de vente et permet son authenticité . Certes, la signature à distance va rendre service à nombre d’acheteurs et vendeurs. Mais il reste beaucoup de point à débloquer pour que les transactions reprennent un certain rythme. Environ 80% de l’ activité a été perdue.

 

Néanmoins, toutes les études ne sont pas opérationnelles : selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui recense régulièrement les informations transmises par les agences i

Selon S&P : les prix de l’immobilier vont baisser en 2020.

 

 

Après analyse de 10 pays, l’agence de notation américaine , prévoit qu’il faudra attendre 2022 pour une nouvelle hausse des prix immobiliers.


 Pour savoir si les prix vont-ils baisser cette année , beaucoup préfèrent attendre avant de se prononcer. Pour Henry Buzy-Cazaux , spécialiste de l’immobilier depuis près de 30 ans il faut s’attendre à des baisses allant de 5% à 15% suivant les régions. Pour lui cette chute paraît inévitable et il appelle les professionnels du secteur à dire la vérité  . Au contraire , les notaires,  s’attendent à une flambée des prix à Paris sur la base des avant-contrats, il fernot le point à la fin du mois sur la situation du marché dans la capitale et en Ile-de-France.

 

 De son côté , Standard&Poors a passé au crible 10 pays et vient de publier sa propre analyse pour l’Europe ; le verdict est sans appel: les prix vont baisser quasiment partout sauf en Suisse, seul pays à ne pas enregistrer la moindre baisse . «Des propriétaires seront forcés de vendre, d’autres n’auront pas les moyens d’acheter. Et même s’ils le peuvent, ils reporteront leur achat. Néanmoins, nous n’anticipons pas de chute brutale des prix immobilier en Europe», analyse S&P. Les mesures de prise en charge des salaires mis en place par les différents gouvernements vont «limiter les pertes d’emploi et de revenus [...], contenant la pression sur les prix immobiliers», estime l’agence de notation américaine.

 

 Si une grave crise économique ne vient pas perturber la situation , les reculs devraient rester très limités: entre -0,7% pour l’Irlande et pour la France la diminution devrait être de 1,4%, après avoir grimpé de près de 4% en 2019. Une légère correction, identique à celle attendue pour la Belgique et quasi similaire à celle de l’Allemagne (-1,2%) , par contre le marché immobilier britannique fait partie des plus mal lotis .

 

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 Covid-19 : « Les budgets immobiliers des ménages vont s'appauvrir »

 

Christian de Kerangal , directeur général de l'IEIF, Institut de recherche et d'études pour l'industrie immobilière avec 120 sociétés membres de tous secteurs (promoteurs, banques, assurances...) a fait l’analyse de l'impact à ce jour de la pandémie du Covid-19 sur l'immobilier résidentiel et tertiaire. Il pronostique une baisse des prix des logements de 5 à 10 % , dans l’hypothèse où tous les candidats pourront financer leurs envies d'achat.


Christian de Kerangal : Dans l'ancien, l'activité des transactions résidentielles est pour l'instant à l'arrêt quasi-total , seul le secteur de la gestion locative se poursuit presque normalement. Pour le neuf c'est environ 80 % des chantiers qui sont stoppés, même si la situation  commence à s'améliorer, on reste dans une productivité très dégradée. De même sur le marché immobilier tertiaire on constate un très faible volume de location de bureaux .

 

 Outre l'impossibilité de visiter les immeubles, les entreprises ont de toutes façons d'autres priorités liées à leur survie pour la période qui va suivre .Même si quelques transactions d'investissement tertiaire se finalisent et que certains acteurs continuent à prospecter avec quelques appels d'offres récemment ; l'activité est trois fois moins vigoureuse que l'an dernier à la même époque . En ce qui concerne les commerces ou le secteur des entrepôts logistiques , rien ne bouge . Du côté des particuliers, l'appétit des ménages est en « stand-by ». et ceux-ci dans l’incertitude  sur la suite des événements,  privilégient une épargne de précaution.

 

 

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Comment une récession peut transformer le quotidien 

 

Décryptage du  "monde d'après", celui de la crise économique : sera-t-on dans une période de chômage de masse, d’augmentation des impôts et de hausses de prix ? Pourra-t-on toujours devenir propriétaire aussi facilement ?

 

 La France est officiellement entrée en récession qu’est-ce que cela veut dire concrètement ? Par définition , la récession est une contraction du PIB (produit intérieur brut) pendant au moins  deux trimestres consécutifs. De janvier à mars de cette année, l'Insee a annoncé une chute de 5,8% du PIB et au dernier trimestre 2019, la  baisse était de 0,1%. Les six mois requis sont donc atteints.

Pour l’année 2020 , l’addition risque d’être salée. Le deuxième projet de loi de finances rectificative (PLFR) qui prévoit une contraction de 8% du PIB , du jamais vu, depuis 1945, mais hélas ce chiffre sera largement dépassé , tant l’arrêt de l’économie dû au confinement est brutal , car l’Insee estime ainsi que chaque mois de confinement entraîne une chute de trois points du PIB annuel de la France, soit environ 70 milliards d'euros. Aïe.       Donc si l’économie revient à sa normale à la fin du mois ce sera déjà presque une baisse de 12% , le projet de loi de finances est à revoir sérieusement.

 

 Une récession se traduit par une chute des revenus et des emplois car les salariés en chômage partiel ne perçoivent pas l’intégralité de leur salaire . Les indépendants sont pour la plupart sans revenus et les contrats précaires ne sont pas renouvelés, ce qui a provoqué une hausse du chômage de 7% dès le mois de mars. Selon l’étude de l’organisme d’assurance-crédit Coface si l’activité ne redémarre pas rapidement, il y aura obligatoirement des vagues de licenciements, des gels d’embauches et des faillites d’entreprises , qui  pourraient bondir de 15% rien qu’en 2020 .

 

 Durant le confinement, on a assisté à un choc sur l’offre et sur la demande, car la France a arrêté en partie de produire, d’autre part, elle a arrêté en partie de consommer. Christine Sinapi, docteure en économie et directrice pédagogique à la Burgundy School of Business explique qu’il pourrait y avoir un report , c’est-à-dire que l’argent épargné durant le confinement serait dépensé suite au déconfinement. Ce report a quand même ses limites, ajoute l'économiste , car de nombreuses activités génératrices de revenus comme les saisons sportives ou les vacances ont purement été annulées. 

 

 Christine Sinapien poursuit :  “Comme la confiance des ménages est l’élément clé de la croissance et que selon l’Insee, celle-ci a chuté de 8 points en avril par rapport à mars ; chute la plus brutale depuis la création de l’indice en 1972. Ce report de consommation sera d’autant moins assuré que le virus circulera toujours, décourageant nombre de ménages de se précipiter dans les magasins”.

L’autre problème qui apparait est que la dette française devrait atteindre jusqu’à 130% du PIB d’ici à la fin de l’année. ” L’Etat ne rembourse jamais ses dettes”, explique l’économiste François Ecalle. “Il les renouvelle constamment en empruntant pour rembourser les anciennes.” Seulement dépenser sans compter n’est pas tenable et il faudra nécessairement opérer une réduction des dépenses publiques une fois la crise passée. 

 

 Cette baisse des dépenses pourrait s’accompagner d’une hausse des impôts pour mieux sortir la tête hors de l’eau . Stéphanie Villers , une autre économiste nous explique “Il serait insoutenable après une crise d’une telle ampleur d’augmenter la fiscalité”. Même son de cloche du côté de Gérald Darmanin, ministre des Comptes publics : "Augmenter la fiscalité serait contre-productif". Reste à savoir si cette belle promesse sera tenue !  De nouvelles mesures d'austérité pourraient  freiner la croissance et aussi démoraliser les Français. “Le seul espoir pour récupérer des recettes fiscales, c’est tout miser sur une stratégie de relance et de croissance, non pas un taux d’imposition supplémentaire”, ajoute Stéphanie Villers. 

 

 Des économistes craignent qu’on assiste à une baisse des prix et que l’on rentre  dans la spirale déflationniste : ce qui veut dire que si les prix se mettent à baisser, les Français repousseront leurs achats en espérant acheter moins cher plus tard. Quand les prix restent au plus bas, les gens dépensent moins et les entreprises ne se développent plus, les salaires stagnent et commence alors la chute. Dans le secteur immobilier et selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA : le nombre d’accédants devrait baisser de 25% et cela concerne 220.000 ménages en moins, dont les trois quarts sont des primo-accédants”, particulièrement dans les zones rurales et villes de taille moyenne. 

 

 Mais l’avenir n’est pas décidé à l’avance. D’un côté, il y a un risque de déflation suite à une baisse future de la consommation. De l’autre, quand l’activité va reprendre, il pourrait y avoir des tensions sur certains biens ou équipements , ce qui pousserait les prix à la hausse. Par exemple  quand les restaurants vont rouvrir, ce sera avec plus de normes sanitaires qui ont un coût supplémentaire qui va se répercuter sur les prix. Avec le blocage des transports de marchandises à travers le monde des entreprises vont relocaliser leurs usines en Europe ce  qui entraînera des coûts de production plus élevé.

A l’inverse de celle de 2008, la crise que nous vivons est économique, et non financière .

 

 C'est le confinement qui a mis l’économie à l’arrêt. Un événement sans précédent. “Par le passé, à chaque fois que la France entrait en récession, c’était lié à l’effondrement d’un secteur, une guerre ou une crise financière”, indique Stéphanie Villers. Et d'expliquer : “La crise actuelle peut se résumer ainsi : lorsqu'un médecin met un patient en bonne santé dans un coma artificiel durant deux mois, personne ne peut dire dans quel état il se réveillera.”

 

 On ne peut aussi , comparer cette crise avec celle de 1929 qui provoqua une longue dépression . “Nous sommes dans une Union européenne qui commence à avoir l’expérience des sorties de crise. De plus, l’euro nous protège d’une crise monétaire, on a des stabilisateurs sociaux, des plans de relance et surtout, nous sommes en temps de paix. Dans une certaine mesure, l’Europe pourrait nous protéger de l’enchaînement fatal de la crise de 1929 jusqu’à 1945”, conclut Christine Sinapi de la Burgundy School of Business. 

 

 L’Etat et l’Union européenne semblent avoir appris de leurs erreurs commises durant la crise des subprimes car il n’a fallu que quelques jours pour que le gouvernement déploie un dispositif massif de chômage partiel. De côté de la BCE , lors de  la précédente crise, il a fallu attendre 2012 pour que Mario Draghi, alors président de la Banque centrale, déclare qu’il était prêt à “faire tout ce qui était nécessaire” pour sauver la zone euro. Christine Lagarde, l'actuelle présidente de l'institution, a rapidement fait sauter les contraintes pour se mettre à racheter les dettes souveraines et ainsi permettre aux Etats de réagir.

 

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 Cela va prendre des années pour se relever de la crise !

 


 

 

Selon beaucoup d’économistes , la planète devrait garder longtemps , les stigmates de la crise du coronavirus .  On s’attend à un essoufflement chinois, à une démondialisation, à un regain d’inflation… en bref à un reset de l’économie mondiale.


  Il serait erroné de croire que les conséquences néfastes liées à la crise du  Coronavirus s’arrêteront quand il n’y aura plus de décès de malades. Malheureusement  celles-ci risquent d’être multiples et durables. Une sorte de reset (réinitialisation, en français) devrait avoir lieu. Comme toujours, le monde  finira par s’en relever, mais cela risque de prendre des années.

 

 Personne ne peut savoir avec précision quand et comment l’Humanité sortira de cette crise, mais il est déjà possible d’esquisser l’évolution économique et financière probable  pour l’après-crise. Le monde ne  pardonnera pas de sitôt à la Chine d’avoir été à l’origine, de la plus grande pandémie après celle de la grippe espagnole en 1918 , celle ci devrait tomber de son piedestal et connaître une phase durable de croissance faible. Il est évident que les commandes internationales vers la Chine vont nettement diminuer et se diversifier ou se relocaliser , si bien que l’Empire du milieu va perdre petit à petit sa position d’usine pour le monde.

 

 Seulement pour arriver aujourd’hui à ce stade , la Chine s’est endettée considérablement avec des investissements  énormes . Si la demande chute sur leur marché et si le retour sur investissement n’est pas au rendez-vous, les pertes économico-financières deviennent inévitables . Dans la mesure où la banque centrale Chinoise dispose  à ce jour  d’environ 3.000 milliards de dollars de réserves  , le pays ne pourra pas tout de suite s’écrouler .

 

 Comme  sa croissance économique va fléchir et que  depuis une quinzaine d’années, la Chine est productrice de 40% de la croissance mondiale, il est clair que cette dernière va aussi s’affaiblir .

Même si les mouvements de relocalisation de la production vers d’autres  pays développés va permettre de limiter les dégâts ;  cette réorganisation du système productif international prendra du temps et comportera de nombreux coûts. Dans cette vision , une nette augmentation de l’inflation dans le monde entier est à envisager , ce qui réduit automatiquement l’activité .

 

 De nombreux secteurs d’activité  comme le tourisme , le luxe  , l’hôtellerie , l’aéronautique  vont subir de lourdes pertes suite à cette pandémie, et cela même une fois qu’elle sera derrière nous.

Suite à la crise du Covid-19 , un mouvement de “repli sur soi” risque de se produire à travers la planète, la mondialisation deviendra le bouc émissaire idéal de la pandémie  et cela va réduire nettement les échanges entre les pays   avec une régression  de l’activité internationale. La conséquence logique de cette baisse d’activité pour les Etats-Unis et l’Europe, qui sont déjà en croissance molle est une récession pour cette année, avec une phase d’atonie économique durable.

 

 On assiste déjà à un krach boursier partout dans le monde qui  n’est pas encore près de s’arrêter. Après une purge de leur bulle des années précédentes , les marchés boursiers internationaux sont  actuellement avec l’incertitude née de la pandémie , dans un puits sans fond, par suite d’une volée en éclats des échelles de valeur habituelles.

 

 Les marchés,  devraient  être mis, comme tout le monde, en quarantaine pour stopper leur chute et ce n’est pas le brassage des milliards des banques centrales qui aura un impact significatif .

Une fois la crise passée , beaucoup de secteurs resteront touchés durablement. En  plus du krach boursier, nous sommes également en train d’entrer dans un krach obligataire durable , et l’autre valse des milliards, en provenance  des Etats, va considérablement creuser leurs dettes .

 

 Les risques engendrés par les dettes publiques étaient déjà  dramatiquement élevés mais  jusqu’à présent les investisseurs étaient aveuglés par l’opium des banques centrales (prêts à taux nul ...) ils comprennent désormais que , certains Etats , y compris dans le monde développé, pourraient tout simplement faire défaut. Les taux d’intérêt des obligations d’Etat sont entrés maintenant dans une phase de forte augmentation ce qui va alourdir toujours plus le poids des intérêts à rembourser .

 

 Ce krach obligataire va renchérir les crédits et affaiblir une activité économique déjà très mal en point. Cela va aussi susciter l’explosion des bulles immobilières, en particulier en France.

 

 En conclusion, la pandémie de Covid-19 sera douloureuse pour toutes et tous, mais elle se traduira par un reset de l’économie et des marchés à travers le monde, qui pourront alors repartir, espérons-le, sur des bases plus saines…

 

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Immobilier : les prix vont-ils repartir à la baisse ?

 

Emission le capital

 

 D'après Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, le repli des transactions va nécessairement entrainer les prix des logements à la baisse .


 Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire., chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à l’ égard des mesures sur le confinement, mais cela éteint toujours plus l’activité de la France. Ces mesures sont sans nul doute salutaires pour éradiquer le mal. Seulement les conséquences sur notre économie vont être terribles, et  les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés pour essayer de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ?

 

 Qu’en sera-t-il du chômage ou de la mortalité des entreprises ? Peut-on encore attendre  une croissance économique avec  la réduction des déficits publics, sacrifiée sur l’autel pour la survie des acteurs ?  Concernant  le secteur immobilier,  à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, d’environ 75 milliards par an, générant deux millions d’emplois directs et  500.000 emplois indirects. Quelle que soit l’ampleur de l’aide publique , il est maintenant évident  que le marché immobilier sera  impacté lourdement avec une asthénie économique qui va forcément  toucher les transactions . Néanmoins , l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il serait bon de rappeler, et de  relativiser dans le contexte actuel de récession.

 

 On sait d’abord que l’immobilier fait l’objet de la confiance irrationnelle des Français, qui vont certainement se détourner durablement de valeurs mobilières en chute libre  Ensuite l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux  l’affecte  peu. Cette crise peut mener à différer les achats ou les locations , mais pas à en annuler la décision.

 

 Il est certain que les achats de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou d’achats de confort seront reportées en attendant le retour à la normale . Des difficultés économiques  seront rencontrées par les  ménages même si les salariés ont fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage technique. Les travailleurs indépendants, verront aussi leur situation  dégradée, avec des revenus réduits.

 

 Beaucoup n’auront plus la capacité à boucler un plan de financement car les apports personnels proviennent souvent de placements en valeurs mobilières, qui vont seront  fortement dépréciées et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, les obligeant de gérer les risques et des encours de façon beaucoup plus stricte , les crédits qui vont être accordés seront moins nombreux et moins avantageux. Cela va diminuer le nombre de transactions.

 

 Un bon point à souligner est que généralement , le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix . Les précédentes crises économiques, ont provoqué des baisses qui n’ont jamais été inférieures à 20% , cette correction  pourra probablement relancer le marché .

 

 La correction systémique paraît inévitable, mis à part  dans les métropoles où le marché a fait monter en gamme les acquéreurs ;  ce segment de population sera moins fragilisé par la crise et la correction des prix dans ces métropoles spécialement dans les villes centres sera des proportions réduites , on peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.

 

 Ailleurs en France, dans les villes moyennes et les zones rurbaines et rurales, les habitants de ces territoires seront momentanément plus éprouvés par le ralentissement économique lié à la crise sanitaire . L’ impact pourrait  être bien supérieur et ces territoires pourrait écoper de la double peine d’une faible attractivité  et du manque de solvabilisation des ménages locaux ; la correction des valeurs pourrait être double et  atteindre -10%.

 

  Il  n’est pas forcément souhaitable que la correction soit supérieure à ces prédictions mais on retiendra néanmoins cet avertissement de Pierre Dac, qui sonne comme un appel à l’humilité et à la prudence : "La prévision est difficile, surtout quand elle concerne l’avenir."

 

 

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Le chauffage de particuliers pourra baisser automatiquement pour équilibrer système électrique français

 

 

ENERGIE RTE :  RTE (Réseau de Transport d'Electricité) et la société Voltalis , ont annoncé  l’instauration en France d’un nouveau système permettant de baisser automatiquement le chauffage de particuliers volontaires, contre dédomagement  , le gestionnaire du réseau à haute tension pourra  assurer l’équilibre du système électrique français.

 

 RTE le gestionnaire du réseau à haute tension, qui est chargé d’assurer l’équilibre entre l’offre et la demande électrique, a ainsi certifié pour la première fois en France « un agrégateur d’effacement de consommation d'électricité chez les particuliers, Voltalis ».  Ce  nouveau système va permettre en France de baisser automatiquement le chauffage chez des particuliers volontaires afin d’assurer l’équilibre du système électrique .

 

Comptage sur les radiateurs électriques

 L'« effacement » est la réduction ponctuelle de la consommation électrique d’un consommateur , comme l’ancien système EJP . Voltalis explique dans un communiqué commun avec RTE qu’il sera possible de  moduler la consommation d’électricité « en pilotant le chauffage électrique de 10.729 logements, pour assurer l’équilibre entre la production et la consommation d’électricité en quelques secondes » . Les particuliers volontaires accepteront que leur radiateurs électriques soit équipé d’une sorte de compteur pour que  Voltalis puisse si besoin  baisser le niveau de leur chauffage instantanément .

 

 Cette mesure de réduction de la consommation permet de participer à l’équilibrage du système électrique sans devoir  mettre en route les moyens de production  complémentaires qui sont souvent émetteurs de gaz à effet de serre (charbon, fioul, gaz). Jusqu’ici seuls les industriels étaient sollicités pour baisser leur consommation, ponctuellement et dans des délais de quelques secondes, contre dédommagement financier, notamment lors de pics de demande électrique dans le pays.

 

  « C’est une première européenne », assure-t-on chez RTE. Ces mesures d’effacement représentent au total 1 MW – ce qui est très peu à l’échelle de la France mais peut s’avérer utile car la mesure est « activable en quelques secondes », souligne l’opérateur.

 

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Les logements laissés vacants bientôt réquisitionnés pour la location ?

 

 

 

Julien Denormandie , le ministre du Logement,  lance un plan national pour inciter les propriétaires de logements vacants à les louer. Le cas échéant, il ne s'interdit pas non plus de réquisitionner certains locaux.


 Selon l’Insee, le nombre total de logements vacants sur l’ensemble du territoire est d’environ 3 millions  et au moins 200.000 d’entre eux sont inhabités depuis plus de deux ans . Depuis 2006 la vacance locative a progressé de manière régulière, pour atteindre aujourd’hui environ 8%. Après un un plus bas niveau bas historique (6,3%). Le ministre du Logement, Julien Denormandie  juge cette situation  “inacceptable” et pour y remédier, il vient de lancer un plan national de mobilisation des logements vacants . Pour l’insta        ant  il s’agit seulement de convaincre les propriétaires de logements inhabités de les remettre sur le marché locatif, à terme il pourrait utiliser des mesures plus coercitives. A l’encontre des propriétaires institutionnels et des entreprises un plan de recours à la réquisition est même étudié, et par la suite à l’encontre des particuliers !

 

Identifier et inciter.


 Ce plan repose sur deux piliers : identifier et inciter , avec les données fiscales, l’exécutif entend tout d’abord géolocaliser les biens en vacance de location, et cela est très différent suivant les zones géographiques. Le pourcentage du parc laissé vide est moins importante dans les grandes agglomérations et beaucoup plus élevé en zones rurales, où la demande en logements est faible. Il s’agira de comprendre les raisons qui ont poussé les propriétaires à garder leur logement vide.

 

 Mais  certains propriétaires modestes n’ont pas les moyens de réhabiliter leur logement dégradé. Pour eux, il existe  de nombreuses aides à la rénovation, recensées sur la plateforme Facile Habitat - un site d’information développé par l’Agence nationale de l’habitat à destination des propriétaires. Et pour les bailleurs craignant l’impayé et les dégradations, le ministère renvoie au succès croissant de la garantie Visale https://www.visale.fr/visale-pour-les-bailleurs/demarches/ . Lancée en 2016 par Action Logement (ex-1% Logement), cette caution gratuite à destination des locataires couvre jusqu’à 36 mensualités impayées. Elle cible tous les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation (étudiant, alternants, salariés, demandeurs d’emploi, etc.), ainsi que les salariés du secteur privé de plus de 30 ans, lorsque ceux-ci rentrent dans l’emploi.

 

Quand réquisitionner ?


 Même s’il croit beaucoup à l’incitation, le ministre du Logement ne s’interdit pas de réquisitionner certains locaux dans les zones tendues, si cela devient nécessaire. “Je pense en particulier à ces immeubles de bureaux ou de logements souvent détenus par des banques ou des assureurs, précise-t-il. J'appelle ces propriétaires institutionnels à mettre à disposition leurs espaces vacants pour éviter que des gens dorment dans la rue ou à transformer leurs bureaux en logements”.

 

 Spécialisée dans  l’acquisition et à la transformation en surfaces habitables de locaux d’activités vacants Action Logement  qui a créé sa propre foncière , vise à lancer  son plan d’investissement volontaire . Reste à savoir dans quels volumes ces opérations pourront être menées , sur des immeubles de gros plateaux, il existera  de nombreuses limites techniques. La localisation de ces bureaux aura aussi son importance : pas sûr que beaucoup de ménages acceptent d’habiter dans des zones d’activité commerciale, en milieu péri-urbain.

 

 Bien conscient que le droit de propriété est un des plus protecteurs de notre Constitution, le ministre Julien Denormandie n’exclut pas un recours à la réquisition  pour les particuliers mais ne semble toutefois pas pressé de l’utiliser. “Si vraiment rien n'est fait, je ne m'interdis rien par principe mais, pour les particuliers, il est très compliqué de réquisitionner”, concède-t-il.

 

Cette menace est  jugée dangereuse par, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers Henry Buzy-Cazaux .  “Chez les particuliers, ce type de discours va créer une psychose, regrette-t-il. Dans les situations que l’Etat juge urgentes, comme l’état du mal-logement en France on pourrait revenir sur le droit de propriété. Mais pourquoi ne pas commencer par utiliser le levier fiscal, en menaçant d’augmenter la taxe sur les logements vacants”.

 

 De son côté, le gouvernement veut d’abord de faire connaître ce genre de dispositif et ne semble pas prêt à revenir sur la fiscalité ,   mais pourrait intervenir sur une une hausse de la taxe d’habitation .

 

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La colocation meublée un avantage pour l’investissement locatif ?

 

 

 

En matière d’investissement immobilier locatif, un propriétaire bailleur qui veut optimiser le rendement et limiter la fiscalité des revenus locatifs a la possibilité de recourir à la colocation meublée.

 

 Seuls les biens situés dans un marché locatif tendu où se loger coûte cher sont adaptés à ce type d’habitat citadin. La proximité ou la facilité d’accès à une une faculté ou une école sont autant d’éléments positifs susceptibles d’assurer, une offre de candidats locataires. Pour le bailleur , c’est une bon moyen de se protéger des impayés de loyer et de la vacance locative. Si une chambre n’est pas louée quelques mois ou semaines, les autres occupants continuent de payer leur part du loyer.

 

 L’autre avantage est  de pouvoir  fractionner le loyer entre plusieurs locataires : chaque occupant paie sa quote-part de loyer pour sa chambre et profiter des espaces communs , avec ce  scénario,  la colocation est susceptible de rapporter de 10 % à 15 % de plus qu’avec un locataire unique (couple, famille…). Les rendements locatifs annuels peuvent ainsi atteindre entre 6% et 8 % .

 

 Pour limiter la pression fiscale il faut opter pour le régime de la « location meublée non professionnelle » et donc proposer un logement prêt à vivre avec les onze équipements obligatoires  (décret du 31 juillet 2015). Toutefois, il vaut toujours mieux  proposer plus que ce minimum requis et jouer la carte du confort, du bien-être et des prestations de qualité , pour disposer d’une offre plus alléchante . L’atout de ce régime locatif permet de limiter la pression fiscale : le contribuable passe du régime d’imposition sur les revenus fonciers à celui des bénéfices industriels et commerciaux. Grâce à une mécanique d’amortissement du bien, des meubles et des charges sur une période de vingt à vingt-cinq ans, c’est un moyen efficace de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.

 

 L’inconvénient qui peut être rencontré , est de devoir maîtriser en permanence certaines variables , car dans une colocation, le turnover des locataires est réputé élevé, ce qui nécessite de se charger sans délai de leur remplacement. De plus, un lieu occupé par plusieurs personnes a tendance à se dégrader plus vite. Il faut veiller en permanence à l’état général de l’habitation et au bon fonctionnement des équipements  .

 

 Depuis quelques années, des sociétés (Colocatère, MyRoom…) proposent aux particuliers des opérations sur mesure et « clés en main ». Leurs prestations sont étendues : cela va de la recherche d’une maison ou d’un appartement à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux destinés à rendre les lieux adaptés à la vie en colocation (espaces privatifs et collectifs) et à la mise en location.

 

 

 

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La construction de logements en recul pour 2019.

 

 

La construction de logements est toujours en baisse en France entre septembre et novembre 2019,  selon les chiffres publiés, ce vendredi 27 décembre,- par le gouvernement.

 

 Les tendances d'ensemble des mois précédents demeurent: la construction de maisons rebondit nettement, alors que celle d'immeubles s'inscrit en fort recul. Selon le ministère de la Cohésion des Territoires : entre septembre et novembre, le nombre de permis s'est établi à 118.100, soit un recul de 2,2% par rapport à un an plus tôt, tandis que les mises en chantier ont baissé de 3,4% à 112.500 . En ce qui concerne les mises en chantier, qui témoignent du niveau actuel de la construction, les tendances sont les mêmes mais moins marquées : elles marquent une hausse de 2,1% pour le logement individuel pur et un recul de 8% pour les immeubles.

 

 Cet affaiscement du marché serait en lien avec l’approche des élections municipales, qui poussent les élus locaux à restreindre les permis de construire . Les promoteurs immobiliers, qui accompagnent la construction des immeubles, connaissent bien le phénomène . Si l’on compare sur toute l’année : entre août et octobre, le nombre de permis de construire des immeubles s'inscrivait en baisse de plus de 12% , la situation s'est donc améliorée en novembre sur ce front par rapport à un an plus tôt. Pour la période septembre-novembre, le recul n'est alors plus que d'environ 9%.

 

 Du côté des maisons, l'évolution est restée semblable à ce qui été mesuré un mois plus tôt: un franc rebond des permis (+9,1% pour les logements individuels dits purs et +1,1% pour les logements groupés, c'est-à-dire intégrés à un programme immobilier plus large).

 

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Énergie solaire : le passage à l’autoconsommation. 

 

 

 

Il est maintenant  rentable d’installer des panneaux solaires pour produire et consommer sa propre énergie compte tenu de la baisse significative du coût du matériel installé.

 

  D’après EDF , en 2018 l’énergie solaire ne représentait que 2,3 % de la consommation électrique nationale  étant donné que depuis une décennie , la politique du photovoltaïque en France , ne cesse d’avancer puis de reculer . Depuis la baisse des coûts d’installation et d’un petit coup de pouce étatique , la dynamique d’installation de panneaux  a progressé  de 45 % durant  cette année . Plus d’un propriétaire aurait l’intention de franchir le cap.

 

 L’avantage de produire sa propre électricité présente  est de bénéficier d’une énergie propre et abondante et de diminuer sa facture et  la dépendance à un réseau parfois trop sollicité. L’essentiel  est de  dimensionner au mieux sa future installation. L'Ademe (l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) estime ainsi qu’une installation photovoltaïque de 25 m2 permet de produire environ 2.500 kWh par an, soit l’équivalent de la consommation électrique (hors chauffage, cuisine et eau chaude) d’une famille de quatre personnes.

 

 Analyser en détail ses factures pour déterminer ses besoins et déterminer le potentiel de production de son logement. La performance des panneaux est fonction de l’ensoleillement naturel de la région  et de l’orientation du  toit,  qui ne doit pas subir d’ombre portée par des bâtiments voisins . Pour un rendement optimal, il est  essentiel de réaliser des travaux d’isolation préalables pour que son habitation  soit peu énergivore .

 

 On parle d’autoconsommation totale  pour couvrir ses seuls besoins annuels . Afin de déterminer l’importance de votre installation, il faut donc  tenir compte de son objectif de gestion pour dimensionner son  projet . Il est aussi possible de voir un peu plus grand et stocker l’énergie non consommée dans des batteries ou de choisir la revente du surplus à un opérateur habilité. D’après l’INC  l'Institut national de la consommation , cette  option est aujourd’hui la  plus avantageuse financièrement.

 

 Avec les progrès technologiquesqui  ont permis de diminuer le prix des panneaux photovoltaïques , on estime qu’une installation de 3 kW coûte entre 7.000 et 9.000 euros sans  compter ni sur le crédit d'impôt pour la transition énergétique ni sur l’éco-prêt à taux zéro pour financer ces travaux . Si, la facture d’un tel chantier reste salée , il existe tout de même une prime à l’investissement mise en place en 2017 pour l’autoconsommation avec vente du surplus. L’aide est de 390 euros/kW pour une puissance de moins de 3 kW, de 290 euros/kW entre 3 et 9 kW et de 190 euros au-delà. Le kW de surplus est revendu au prix de 10 centimes d’euro et des aides locales complémentaires sont parfois accordés suivant les régions . Il est pour cela utile de se renseigner soit à sa mairie, ou au niveau du département ou de la région.

 

Les démarches pour concrétiser son projet

  • L’accord municipal : l’installation de panneaux photovoltaïque implique de déposer une demande d’autorisation préalable auprès de sa mairie. Si on réside en copropriété, un vote en assemblée générale doit autoriser ce chantier.
  • L’autorisation d’Enedis : pour revendre une partie de la production solaire. Il faut  adresser une demande de raccordement au réseau public d’électricité. Le gestionnaire a entre un et trois mois pour adresser un devis.
  • Le choix d’un artisan labellisé : pour avoir droit aux aides publiques, le professionnel doit être qualifié RGE (« reconnu garant de l’environnement »). Il existe pour cela l’annuaire de la plateforme officielle Faire.

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Quelles solutions  pour fermer nos centrales à charbon.

 

 Avec d’ici 2022 , la fermeture des deux réacteurs de la centrale nucléaire de Fessenheim et des quatre dernières centrales à charbon françaises ,  les besoins  d’approvisionnement en électricité de la France ne devraient pas être diminués  .

 

 D’après le gestionnaire du réseau d’électricité RTE (Réseau de transport d’électricité) , après  ces fermeture , le parc électrique français va être diminué  de cinq gigawatts de puissance installée. Mais en parallèle vont  ouvrir d’autres moyens de productions qui pourront combler ce manque :  l’EPR de Flamanville (Manche), de 1.650 mégawatts à lui seul, la centrale à gaz de Landivisiau (Finistère), de 600 mégawatts, ainsi que de nouvelles interconnexions avec les pays voisins.

 EcoWatt pour mieux maitriser la consommation .

 

 Le  gestionnaire du réseau d’électricité propose de généraliser l’outil Ecowatt pour une meilleure maîtrise de la consommation d’énergie des Français. L’outil permet aux consommateurs  de recevoir, par SMS ou email, des alertes en cas de pics de consommation dans leur région. Par ces messages ils sont invités à modérer leur consommation  par des écogestes. Exemple : « programmer le lancement d’une machine à laver en dehors des pics de consommation, illustre RTE. C’est-à-dire en évitant les tranches 8h-10h et 18h-20h. » , à baisser le chauffage en partant le soir, à cuisiner en couvrant les poêles et les casseroles pour éviter les pertes de chaleur…, la  liste de ces écogestes  se trouve sur le site d’Ecowatt.

Cette solution est déjà présente  en Bretagne et en Provence-Alpes-Côtes-d’Azur avec environ 100.000 abonnés. Le dispositif a été mis en place en 2012 dans ces deux régions , en raison de leur aspect péninsulaire dans l’acheminement de l’électricité  , avec  production propre d’électricité très inférieure à la consommation.

 

 L’ensemble de ces  écogestes est significatif, selon RTE : « Les alertes Ecowatt ont permis de baisser de 3 % la consommation d’électricité en Bretagne en février 2012 », lors d’une vive vague de froid, y précise-t-on. D’après le gestionnaire du réseau , si un quart des foyers français utilisait EcoWatt, cela permettrait d’économiser 500 mégawatts, soit  l’équivalent de la consommation annuelle d’une ville comme Bordeaux.

 

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            Les performances de la route solaire Power Road confirmées.

 

La route à énergie positive

 

  Utilisant comme capteur solaire thermique le revêtement de la chaussée  Le concept Power Road d'Eurovia lancé fin 2017 possède  six sites d'expérimentation en France et un à l'étranger. Le procédé permet de restituer la chaleur emmagasinée aux infrastructures environnantes.

 

  Contrairement à  la route solaire Wattway de Colas qui ne connait que des déboires avec ses panneaux photovoltaïques, l'horizon semble au beau fixe  pour Power Road ,  l’équivalent  en solaire thermique chez Eurovia (groupe Vinci) . Le concept  a été mis en place en  2017, avec  une technique qui consiste à utiliser le revêtement bitumineux de la chaussée comme capteur solaire thermique, pour ensuite restituer la chaleur emmagasinée . L’expérimentation  se  fait ctuellement  sur six sites en France - dans les Yvelines, le Doubs, l'Hérault, le Calvados, la Loire et la Corrèze - et un à l'étranger dans la  capitale de la République tchèque  . Les objectifs techniques, économiques et environnementaux qu'Eurovia s'était fixé pour cette route à énergie positive  sont atteints  . Le concept Power Road  confirme les attentes  soit 25% de captage énergétique maximal par jour, pour apporter de la chaleur dans  les bâtiments et déneiger les chaussées .

 

 Pour Sandrine Vergne, ingénieure en développement technique et cheffe de projet Power Road chez Eurovia "Le sujet de la route à énergie positive est travaillé par tous les majors. Le choix d'Eurovia s'est porté sur l'énergie solaire thermique et on part du principe que la route est un corps noir qui monte en température pendant l'été, et qu'on peut ainsi stocker la chaleur en sous-sol qui est restituée pendant l'hiver, pour  déneiger et déverglasser, et aussi pour chauffer les bâtiments." Ici on n’utilise pas de panneaux photovoltaïques ,  seulement le  stockage et  la restitution de chaleur. "Le dispositif comporte un échangeur thermique, un circuit de tubes placé entre deux couches d'enrobés , quand la route est exposée au soleil on peut utiliser  la chaleur, soit pour un usage direct, ou pour  un stockage en sous-sol  , tel  un système de géothermie,  l'extraction s'effectue par la suite avec  une pompe à chaleur."

 

  Le principal souci pour les  développeurs de Power Road était  d’intégrer dans les chantiers courants de voirie , des tubes dans la chaussée. Un travail  poussé a per

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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