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Diagnostic immobilier Lille

.Comment estimer précisément son bien immobilier

 

Les informations immobilières dont dispose le fisc sur les transactions immobilières  seront bientôt disponibles pour tous  les Français alors que jusqu’à présent, il fallait présenter son numéro fiscal pour y accéder.

 

 Le gouvernement s’apprête à mettre à la disposition de tous les Français pas moins de 15 millions de données officielles concernant les transactions immobilières de ces 5 dernières années , pour ceux qui veulent estimer un bien  cela peut représenter une vraie mine d’or . Par la consultation de la liste des ventes d’un bien il sera possible de voir certains critères comme le prix au mètre carré d’un quartier car ces informations sont exploitées depuis 2013 , au sein de la base de données Patrim par le fisc, pour des évaluations de patrimoine . Le ministre de l’Action et des comptes publics, Gérald Darmanin annoncera prochainement  les modalités de cette mise à disposition.

 

Patrim, moyen d’estimation d’un logement.

 

 Accessible sur impots.gouv.fr dans l’ espace personnel du contribuable, Patrim met à votre disposition les prix de vente pour chaque type de logement dans un espace géographique et une durée limités. Ce service a enregistré  près de 20 millions de ventes sur neuf ans et les acheteurs et les vendeurs qui souhaitent se faire une idée de la valeur de leur bien immobilier peuvent accéder gratuitement au service afin d’ évaluer leur patrimoine .

 

 Ce service hébergé par l’administration fiscale est disponible depuis le 2 janvier 2014,  et il n’était accessible que pour certains contribuables dans certaines situations: expropriation, donation , déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune . Depuis le 1er mai, la plateforme s’adresse à de potentiels acheteurs et vendeurs de logements , après renseignement du  numéro fiscal et d’un mot de passe renseignés, le service  demande d’identifier la raison de la demande  de renseignements , selon  cinq propositions: la déclaration d’impôt sur la fortune (ISF), la déclaration de succession, l’acte de donation, le contrôle fiscal et l’expropriation. En dehors de ces raisons , il est possible d’établir des comparaisons par pure curiosité mais  le nombre de visites à Patrim est limité à 200 par an et en cas de dépassement, le  service reste bloqué pendant six mois.

 

 Pour pouvoir trouver un logement comparables au sien , il faut renseigner plusieurs critères :  indiquer le type de bien (maison, appartement) et la surface du logement retenue pour la comparaison et ensuite préciser l’adresse du logement et le périmètre de recherche situé entre 50 mètres et 5 kilomètres et ensuite délimiter la période de recherche .

 

 Bercy  tient à préciser  que Patrim ne change en rien aux procédures classiques de contestation d’une estimation immobilière dans le cadre d’une déclaration d’ISF car  «Patrim n’est pas un outil d’estimation exacte de la valeur d’une maison ou d’un appartement. Seules les informations disponibles sont les prix (prix de vente et prix au mètre carré), les dates des transactions, les références cadastrales ou encore l’adresse complète de biens comparables réalisées ces cinq dernières années», mais tout reste anonyme expliquele  ministre de l’Économie et des Finances. L’évaluation du bien par un expert , un notaire ou un agent immobilier reste toujours opposable à celle qui est faite par le fisc.

 

 

 L’ouverture au public de la base Patrim  est dans une logique d’open data , c’est un outil performant mais qui conserve une caractéristique rédhibitoire pour bon nombre d’usagers: il est hébergé par l’administration fiscale (sur le site impots.gouv.fr) et nécessite de renseigner son numéro fiscal pour obtenir les informations. « Avoir recours à Patrim ne peut impacter la situation d’un contribuable » affirme la  Direction générale des finances publiques (DGFiP)  , mais  parmi les experts immobiliers, certains en  doutent. Comme la Fnaim, fédération qui représente les agents immobiliers, qui trouve que «Patrim est plus utile pour le fisc que pour les propriétaires». «Avant, le contribuable pouvait compter sur la mansuétude du fisc s’il estimait qu’il était de bonne foi, affirme le président de la Fnaim. Avec Patrim, le fisc pourra prétendre que le contribuable ne pouvait ignorer la valeur atteinte par son bien».   Résultat: Patrim n’est pas encore, à ce jour, un véritable succès public.

 

 Cet état d’esprit pourrait changer avec la mise à disposition des données publiques , car des professionnels de l’immobilier ou des comparateurs de crédit sont déjà sur les rangs pour utiliser les données et pour les intégrer prochainement dans des outils en ligne ou pour des applications pour smartphone. Ce type d’informations sera pleinement utilisable par tous, avec la garantie de données officielles qui auront l’avantage d’être incontestables.

   

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                  En matière de location : à 13,7 € le m2, Lille est la                        quatrième ville la plus chère de France .

 

 

 

 

Sur une liste des villes où les loyers sont les plus chers publiée par le site seloger.com Lille arrive en 4e position.


 Selon cette étude : au niveau du loyer,  Lille se place en quatrième position des villes de France où le loyer est le plus élevé, avec 13,7 € le mètre carré. Paris arrive de loin en tête (26,2 €), viennent ensuite Nice (16,4 €) et Montpellier (14 €).

 

 Parmi les villes les moins chères de France (plus de 148 000 habitants) n’y figure aucune des villes des Hauts de France , on y trouve  Saint-Etienne (8 €/m² en location), Nîmes (10,5 €/m²) et Angers (10,7 €/m²).

 

 Etre locataire à Lille n’est pas vraiment avantageux et une étude parue l’an dernier par le site LocService.fr avait souligné que  les loyers avaient grimpé à Lille de 3,67 % en moyenne sur un an et pour occuper un logement de 34 m2, il fallait débourser 565 €.

 

 En contrepartie il existe un atout  pour la ville , car d’après une étude de deux entreprises spécialisées dans l’immobilier Meilleurtaux.com et Jobijoba dans la recherche d’emploi , Lille est la ville où il serait le plus facile de décrocher un poste en contrat à durée indéterminée et de devenir propriétaire.

 

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Nord: Des mesures pour éviter la prolifération des logements insalubres


 Trois dispositifs visant à lutter contre l’habitat indigne sont expérimentés par la métropole de Lille qui  veut lutter contre l’habitat indigne par une  surveillance du marché des logements potentiellement insalubres.


 Il faudra désormais un « permis de louer », un « permis de diviser » et une déclaration de mise en location pour être en règle dans les communes de la La métropole de Lille (MEL).

« Il s’agit de lutter contre l’habitat indigne », souligne la MEL, dans un communiqué. Le territoire est marqué par une proportion de logements potentiellement insalubres estimée à 40.000 logements en 2015, selon le fichier Filocom. Pourtant, la moitié de ces logements est sous statut locatif.

 

 Avant de  louer son logement Il faudra maintenant  se mettre en règle auprès de la MEL celle-ci expérimente pendant deux ans, un nouveau dispositif et les  22 communes de la métropole vont proposer certaines des trois mesures mises en place* : l’autorisation préalable de mise en location , l’autorisation préalable aux travaux en division de logements ou la déclaration de mise en location.

 

   En matière de rénovation, certaines pratiques de division  peuvent présenter des  risques ou  certaines  mises en locations s’avèrent dangereuses . Le vice-président  de la MEL,  Bernard Haesebroeck  explique : « Le marché du logement peut proposer des règles faussées où le nombre prévaut sur la qualité ».

 

 Le but étant de bloquer les mises en location non conformes , le « permis de louer » va donc concerner donc les logements bâtis avant 1974 , afin d’identifier  ceux qui nécessiteraient des travaux et les mises en location non conformes à la loi  seront bloquées », note le vice président , qui propose en contrepartie un accompagnement et des solutions sur le financement des travaux.

 

 En ce qui concerne , la déclaration de mise en location celle si se fera à posteriori, mais concerne également pour  les logements cd’ avant 1974 (ou d’avant 1948 pour le cas de Lille). Cela  permettra  un suivi du parc locatif et d’informer les propriétaires sur leurs obligations .

 

Les propriétaires ou bailleurs qui ne respectent pas ces nouvelles mesures s’exposent à une amende pouvant aller de 5.000 euros à 15.000 euros.

 

*Pour savoir si leur logement est concerné, les propriétaires ou bailleurs peuvent se rendre sur le site permisdelouer.lillemetropole.fr

 

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Crédit immobilier : les taux sont ils trop bas ?

 

 

 

 

Avec des taux d'emprunt pour  l'immobilier  historiquement bas , voire  jamais vu, d’après certains négociateurs soit c’est une première fois, des banques qui proposent  des taux,  compris entre 1,10 et 1,30%. Cela  n'est pas forcément une  bonne nouvelle, surtout lorsqu’il s’agit d’ emprunteurs "risqués".

D’après Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr : les taux de crédit immobilier étant au plus bas ils ont atteint , un niveau record , et cette baisse n'est pas forcément une bonne nouvelle . Que cela va signifier, pour le marché immobilier et pour les emprunteurs à risque, notamment les seniors ?

 

 Pour le courtier en crédit Meilleurtaux , c’est du jamais vu ! Le taux moyen d’un crédit à taux fixe sur 20 ans est de 1,55% en mars 2019 et pour la première fois, les taux avant négociation sont compris entre 1,10 et 1,30%. Aujourd’hui, avec une mensualité de 1.000 euros, vous pouvez emprunter 206.000 euros alors que vous ne pouviez obtenir que 148.000 euros en octobre 2008, soit un gain de près de 60.000 euros.  

D’un autre côté les prix ont aussi beaucoup augmenté , et au final le pouvoir d’achat immobilier s’est amélioré dans la plupart des grandes villes sur les 10 dernières années. Cela veut dire qu’avec la même mensualité on peut acheter davantage de m2 aujourd’hui qu’il y a 10 ans. C’est particulièrement vrai à Saint-Étienne et au Mans où l’on peut acheter 48 m2 de plus qu’en 2009 . En revanche, à Bordeaux, pour la même mensualité, on perd 14 m2 et 9m2 à Lyon. On perd également quelques m2 carré à Paris, Rennes et Strasbourg.  

 

 Paradoxalement, ces taux très bas ne sont pas une bonne nouvelle pour tout le monde,  à cause du taux d’usure qui représente le taux  au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter, afin  de protéger les consommateurs. Comme les taux ne cessent de baisser et bien ce taux d’usure est si bas qu’il exclut  les emprunteurs “risqués” , comme les seniors, pour qui l’assurance décès-invalidité pèse lourd sur le TAEG, taux annuel effectif global.

 

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L'immobilier toujours recherché , malgré la hausse des prix

 

 

 

Avec des taux de crédits attractifs , l'immobilier et les placements sous forme de "pierre papier" de type SCPI sont de plus en plus recherché . Pour les Français, 60 % de leur richesse en moyenne,  est investie dans l'immobilier qui demeure  un de leurs placements préférés. Environ  trois quarts de leur patrimoine  correspondent à leur résidence principale, le quart restant (soit 15 % de leur patrimoine) représentant d'autres investissements immobiliers. 

 

 Les volumes de transactions en 2018 demeurent proches du record de 2017,  avec 970000 ventes de logements selon les notaires. Pour la dixième année consécutive, les prix continuent de progresser . Sur un an, ils ont grimpé de 2,9% en France métropolitaine, selon les chiffres publiés en janvier par les notaires, et qui concernent les ventes à  fin septembre 2018 . 

 

L’avantage de revenus réguliers .


 L'immobilier résidentiel reste très favorable en raison  des taux d'intérêt très avantageux . En ce début d'année, il est possible d'emprunter sur quinze à vingt ans à des taux moyens souvent inférieurs à 1,5 %, hors assurance. « Pour le même type d’ emprunt, les revenus nécessaires pour l’obtenir ont diminué de 30 % en dix ans avec une capacité d'emprunt jamais  égalée de mémoire de professionnels », souligne le président de Meilleurtaux.com , Hervé Hatt.

 

  L’écart  entre Paris  et la province  tend à rétrécir car la hausse des prix a été plus forte en région et a diminué  en Ile-de-France. Mais les situations dépendent beaucoup des secteurs avec certaines villes qui voient leurs prix flamber, comme Bordeaux (+ 17,2 %) ou Rennes (+ 9,6 %), alors qu'ils s'essoufflent dans d'autres, comme à Toulouse, Reims, Grenoble ou Bourges. Au sein d'une même région, on assiste a des variations opposées comme à Caen (+ 8,7 %) et  Rouen (- 0,2 %), de taille comparable (environ 110000 habitants). A Paris  on atteint toujours les sommets, avec  plus de 10000 € le mètre carré dans de nombreux quartiers, le rattrapage s'accélère en province. 

 

  Une des charges les plus importantes dans le coût des crédits est l'assurance décès obligatoire qui pèse de plus en plus lourd étant donné que les durées d’emprunt ont tendance a augmenter . Pour beaucoup d'emprunteurs, le montant global des garanties et autres frais liés à l'achat d'un logement, peut représenter plus d'un point de taux annuel effectif global, le TAEG surtout si l’on monte en age . Une emprunteuse agée de 56 ans ayant obtenu un prêt au taux nominal de 1,2 %, voit son TAEG passer à 2,2 %  si l’on ajoute  l'assurance fournie par la banque.

 

  Il est vrai que l'immobilier rassure. Alors que le rendement des placements sans risque ne cesse de dégringoler  en lien avec  les soubresauts de la Bourse et l’activité économique , investir dans un logement offre la possibilité d’avoir des  revenus réguliers avec la possession d'un bien réel .Lors de l’achat de leur logement, les épargnants sont attirés par les promesses de l'investissement locatif qui bénéficie d'incitations fiscales visant à soutenir la construction, à l'instar du dispositif Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Ce dernier procure une réduction d'impôt annuelle de 2 % du prix d'achat d'un bien locatif neuf dans une zone "tendue",  en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans (soit 18 % de réduction d'impôt), et de 1% les années suivantes, portant l'avantage à 21 % de l'investissement pour un engagement de location sur douze ans. 

 

  Autre nouvel avantage , Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement a modifié la défiscalisation, qui était jusqu'ici réservée aux logements neufs, celle-ci est maintenant étendue à l'investissement locatif dans l'ancien .  C’est  la première fois, qu’un dispositif d'investissement locatif concerne exclusivement l'habitat ancien ; le dispositif Denormandie procure les mêmes avantages que la loi Pinel ,  pour l'achat d'un logement ancien avec des travaux correspondant à 25% du prix d'achat.    Cette part du budget est facilement envisageable pour des maisons, seulement pour un appartement en copropriété il est plus rare d'avoir 25 % du prix de vente en travaux à réaliser . A moins d’envisager des rénovations importantes comme l’isolation des murs  ou le remplacement de chaudière individuelle.

 

Abattements en cas de loyer modéré

  

  Un autre changement est apparu : le relèvement du déficit foncier imputable sur son revenu global en cas de conventionnement ''Louer abordable''. En temps normal, quand les charges des propriétaires dépassent les loyers perçus, le déficit foncier est imputable en déduction du revenu global, dans la limite de 10700 € par an. Dans le cadre de la loi Elan , ce montant va passer à 15300 € si  les bailleurs ont opté pour ce dispositif Louer abordable. 

 

Concernant  les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)  celles-ci sont proposées par  des fonds collectifs qui achètent et gèrent des biens (bureaux, commerces, etc.) en distribuant les loyers et les plus-values à leurs souscripteurs.  L’avantage du placement réside dans la perspective de revenus réguliers. Les achats de SCPI ont doublé suite au krach boursier de 2008, et de nouveau  doublé depuis 2014, avec la chute des taux d'intérêt et des rendements de l'assurance-vie . En 2018 Il a été  souscrit pour plus de 5 milliards d'euros de SCPI, ce qui amène le montant total de ces investissements  à 55 milliards d'euros. En 2018, selon l'Association française de placement immobilier (Aspim) , les 175 SCPI ont distribué des revenus moyens de 4,35 % par rapport à leur valeur de marché, contre 4,43 % en 2017  SCPI et OPCI sont des placements collectifs permettant aux épargnants d'acheter des petites parts d'un patrimoine immobilier diversifié, essentiellement en bureaux et commerces, à partir de 1000 euros en direct, ou même moins dans le cadre de certains contrats d'assurance-vie en ligne. 

 

 

Les prix des bureaux restent stables


  Alors que les prix des logements s'emballent , le marché des bureaux reste plus stable et le prix d'achat des immeubles de bureaux reflète le rendement des loyers . Contrairement aux logements, dont les prix sont souvent déconnectés du potentiel locatif, les bureaux n'ont pas flambé, comme le reflète la valorisation des SCPI. La hausse des prix est sélective, surtout à Paris, où l'on compte peu de biens pour énormément d'acheteurs de tous horizons, ce qui fait baisser la rentabilité." Dans les villes moins privilégiées, les difficultés de revente et les faibles taux d'occupation demeurent inquiétants. Les gérants de SCPI prospectent donc au-delà des frontières.  Investir à l'étranger est un bon moyen de réduire les risques, car il y a quand même des différences de cycles entre les pays", estime Christian de Kerangal. 

   

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 Immobilier : quelles perspectives à venir ?

 


Comme en 2018 , le marché de l’immobilier en 2019 va encore beaucoup bouger.


 L'année 2018 a confirmé la  tendance qui fait de l’immobilier une valeur refuge , le nombre de transactions enregistrées  est de  960 000, et l’année dernière ce volume est  quasiment similaire à celui enregistré en 2017. La raison de ces résultats sont en lien avec des taux d’intérêt toujours extrêmement attractifs (1,43% en moyenne en décembre 2018) et inchangés depuis plus de six mois, qui ont contribué au dynamisme du marché.

 

 Durant l’année passée, la durée moyenne des prêts a augmenté  de dix mois pour atteindre 226 mois en moyenne, c’est un niveau record. D’un autre côté le taux d’apport, lui, n’a jamais été aussi bas depuis cinquante ans , en se stabilisant à 16,1% en 2018 . La conjoncture économique porteuse aura donc contribué fortement à la bonne forme du marché résidentiel ancien.

 

 Les hausse des prix de vente a tendance  a être moins forte et ceux-ci ont oaugmenté de 2,9% sur 1 an à fin septembre 2018 contre 3,9% en 2017., confirmant le repli de la hausse des prix  observé depuis le quatrième trimestre 2017. Cette progression est plus marquée pour les appartements anciens (+3,4%) que pour les maisons (+2,4%).

 

 Ancien et neuf confondus, d’octobre 2017 à octobre 2018, les prix ont augmenté de 3,9% (4,7% pour les appartements et 2,4 % pour les maisons). La hausse annuelle des prix se sera tassée tout au long de l’année. De janvier 2018 à janvier 2019, la hausse des prix annuelle serait de 5,3% pour les appartements et de 3,9% pour les maisons. 

 

 Pour 2019, si les volumes devrait se tasser légèrement, les prix, eux, devrait continuer à augmenter doucement du fait de l’arrêt par le BCE de son programme d’achats d’actifs et de la remontée des taux américains. La capacité des ménages va ainsi continuer à s’éroder et les acheteurs devenir un peu plus attentistes en 2019.

 

A Paris, les prix progressent toujours ; après avoir atteint 9 500 € en octobre 2018, le prix moyen d’un appartement parisien serait de 9 650 €/m² en février 2019 en hausse de 6,1% sur un an. Depuis le troisième trimestre 2018, la moitié des arrondissements parisiens ont un prix moyen au m² dépassant les 10 000 €.

 

Construction de logements


 Entre 2017 et 2018, le nombre de permis de construire avait diminué de 4,9%. Si en 2018  les mises en chantier ont été équilibrées  (+2% sur un an), en revanche les trois derniers mois de 2018 ont été marqués par une forte baisse (-7,8%). Cela doit inévitablement  déboucher sur  une baisse du volume  des logements mis en ventes dans les premiers mois de 2019. Déjà en 2018 ce recul  était de 14% sur les neuf premiers mois de 2018, surtout  au quatrième trimestre 2018  avec  - 16,7% par rapport au quatrième trimestre 2017.

 

 L’encours des  logements proposés à la vente s’établissait à 108 000 logements  fin 2018, soit une baisse de 0,7 % par rapport à la fin de l’année 2017. Ce repli de l’offre sur  le secteur du neuf est dû à un manque de produits et non de clients, cela devrait à terme provoquer des hausses sur  les prix de vente.

 

 Ce que pensent les professionnels de l’immobilier est que 2019 devrait être une année en recul, notamment au niveau du volume des transactions , plusieurs signaux laissent le présager. En effet ce recul sera plus lié à une baisse des mises en vente qu’ à une contraction de la demande. L’immobilier du neuf est de plus en plus confrontés à un foncier rare et cher, à la hausse des coûts de construction et à des refus de permis de construire et la perspective des élections municipales de 2020 n’est pas de nature à arranger la situation.

 

 C’est  alors au début  de la chaîne de production de logements  neufs que devrait  se concentrer les efforts, car la demande, reste importante . Il faut voir  si la Loi ELAN, promulguée en 2018, aura rapidement des effets positifs sur le secteur.

 

 

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Combien de temps pour vendre un bien immobilier ?

 

Carte de France durée de vente de logement

 

 

Disparités dans les durées des transactions.


 Le temps de disponibilité d'un bien en moyenne  est de quatre-vingt-deux jours  , c’est-à-dire  entre la  mise en ligne de l'annonce  et son retrait sur le journal des agences  SeLoger .  Ce chiffre  est prononcé à la baisse dans les villes où le marché est tendu, comme Paris ou Bordeaux, et à la hausse pour les villes qui connaissent une demande trop faible, comme Perpignan ou Limoges. On constate une fracture  sur le marché immobilier français avec  trois grands pôles : les grandes métropoles, leur périphérie, et le marché rural qui est  le plus en souffrance et le plus étendu .  Les prix suivant cette tendance avec un prix moyen du mètre carré de 3 200 euros, on descend en dessous  de 2.500 euros dans 75% des départements.

 

Classement des Régions.


 L’ Île-de-France arrive en tête du classement là  les biens partent en  moyenne en 63 jours devant  les Hauts-de-France (77 jours) ce résultat qui s'explique par l'attractivité de Lille et aussi, pour la partie ptoche de  Paris  où  on y travaille, mais pour trouver  à moins d'une heure une qualité de vie  plus proche de la nature avec des prix moins élevés.

 Suivent les régions de  Bourgogne-Franche-Comté et de Provence-Alpes-Côte d'Azur , où les biens se négocient entre 80 et 85 jours mais où le marché est moins porteur qu'il n'a été : la Région gagne huit fois moins d'habitants par an qu'il y a cinquante ans* c’est quand même une performance  supérieure à celle de la Nouvelle-Aquitaine , mise à part  Bordeaux qui est une ville attractive  , cette exception  ne bénéficie pas à l'ensemble de la Région. Les biens y restent disponibles entre 85 et 90 jours, comme dans le Centre-Val de Loire, Auvergne-Rhône-Alpes et l'Occitanie. Trois Régions en bas du classement : la Normandie, les Pays de la Loire et le Grand Est à cet endroit les maisons et les appartements restent en vente pendant plus de trois mois.

 

Paris dépassée par sa voisine.


 Boulogne-Billancourt est la ville de France où les biens immobiliers se vendent le plus vite, en 28 jours en moyenne. Cette vitesse record est  due au fait que le  marché parisien, affiche un  mètre  carré de 2 000 euros plus cher. À Paris comme à Boulogne, le marché immobilier de prestige se porte à merveille , en effet les biens y sont  rares et la  demande de  la part de familles ou d’ investisseurs ou d’étrangers fuyant  le Brexit  est supérieure à l'offre ; car ce sont les grands appartements qui partent en premier, en 35 jours en moyenne.

 

 Les villes superstars du marché : Nantes et Rennes.


Nantes aussi appelée "le nouveau Bordeaux"  subit une explosion immobilière sans précédent , elle  fait partie du top 3 des villes où les biens partent le plus vite : une maison 3 pièces se vend en 22 jours ; avec une demande de logement en hausse de 22 % pour une offre qui a baissé de 11 % là bas  le prix du mètre carré augmente sans cesse actuellement à 3 389 euros.

 

Pour Rennes c’est la même situation avec une  accessibilité  depuis Paris en une heure trente avec le TGV, la ville se développe aussi à très grande vitesse  , elle est  pour l’instant la plus petite ville de France dotée d'un métro, avec l’ouverture d’une deuxième ligne. Le prix du mètre carré est  à 3 368 euros, en  augmentation  de 12 % sur un an. La troisième ville en devenir : Toulouse , elle sera reliée à Paris en quatre heures par le TGV, en 2022… .

 

 

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Pour pérenniser l'épargne, l'immobilier serait le meilleur placement.

 

 

 

D’après Thierry Delesalle, président de l'Institut notarial du droit immobilier "les Français adorent la pierre".


 Pour Emmanuel ­Macron, il faut désavantager  la rente pour  injecter l'épargne dans l'économie réelle. Sa politique va dans le sens de l'IFI [impôt sur la fortune immobilière], mais  dans la réalité  les Français adorent la pierre et c'est dans la culture du pays. A l’inverse aux États-Unis,  50% de l'épargne est investie en actions alors qu’ici, c'est le contraire!  L’erreur de cette politique est d’ attaquer l'idée selon laquelle le détenteur d'un bien immobilier est un rentier qui s'enrichit en dormant mais cette  vision  est dépassée .

 

 L'épargne des Français va d’abord dans la pierre.

 

La raison en est que  le meilleur placement pour pérenniser l'épargne, c'est l'immobilier, et cela dure depuis Philippe Auguste!  L'économiste Jacques Friggit le montre bien ;  son graphique  représente le ratio de l'indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage. Avant l'éclatement de la bulle immobilière , ces deux indices se suivis de très près entre 1965 et 2000,. Après  la fin des années 2000, les prix des logements se sont déconnectés  dangereusement, et les ménages doivent  emprunter plus pour acquérir leur logement . Mais malgré ce phénomène, l'année 2018 est une année record, avec 970.000 transactions en France.

 

L'immobilier reste  le meilleur placement.

 

Investir dans l'immobilier c'est le meilleur moyen de placer son épargne, pour toutes les classes d'actifs et ce n'est pas un long fleuve tranquille.  Diverses  situations se présentent suivant  un investissement  dans son propre logement,  ou pour  prévoir un complément de retraite, ou  pour gérer un patrimoine hérité . Pour devenir propriétaires ,  les Français investissent principalement  dans leur logement  , cela est possible sous un délai de vingt ou trente ans sans doubler leur effort mensuel. On constate que même les start-uppers, qui  ont  un peu d'épargne, investissent dans un achat immobilier! Les avantages sont que lorsque  l'emprunt prend  fin,  ça libère de l'épargne. Par la suite  la valeur immobilière augmente, et vient ensuite la  volonté de transmission, un investissement  pour enrichir ses enfants, les mettre à l'abri. Et enfin, la pierre est pérenne sur le long terme.

 

L'immobilier un moteur de  croissance.

 

L’immobilier est avec la voiture les deux "vaches à lait" pour l'État, qui est  le plus grand propriétaire foncier, et qui ne s'impose pas! Il faut savoir que l'immobilier représente près de 20% du PIB de la France, c'est énorme .  L'âge moyen du primo-accédant a diminué, surtout à Paris [30 ans], grâce à la chute des taux d'intérêt. Ce boom a d'ailleurs un peu déséquilibré le marché, autant que les tendances sociétales. Entre les primo-acquéreurs et les vendeurs qui sortent du marché, il y a une masse qu'on nomme "secundo-accédants" : ce sont les propriétaires qui réajustent leur bien en fonction des aléas personnels de la vie – enfants, divorce…

 

L'immobilier de placement.

 

58% des Français sont propriétaires, pour leur logement mais  seulement 17,5% le sont pour un deuxième logement . L’immobilier de placement est moins développé , c’est alors moins de  rente.  La rente, dans l'inconscient collectif, c'est de l'acquis, du risque zéro. Or les placements peuvent être hasardeux . Les gens sont attirés par  la défiscalisation , mais il faut se poser la question du bien-fondé de l'achat. Si l'État défiscalise, c'est qu'il y a un risque, qui peut coûter cher. Nous l'avons vu à certaines périodes avec les frénésies d'investissement dans les outre-mer, ou dans les résidences touristiques. Des villages vides, des immeubles qui fatiguent, des sociétés de gestion qui tombent en faillite… Quand les projets n'aboutissent pas, l'État remet en question ces avantages fiscaux, et cela donne des situations dramatiques. Il faut réformer afin que les investisseurs cessent d'acheter non pas de la pierre mais de la défiscalisation!

 

L'immobilier locatif.

 

Depuis une quinzaine d'années, les réformes vont dans le sens des locataires : processus de surendettement , expulsion compliquée , reconduction du bail . Ces contraintes peuvent dissuader  les futurs propriétaires. Malgré cela  le rendement locatif  est élevé , c'est la raison pour laquelle les institutionnels comme les compagnies d'assurances quittent  l’investissement dans les  bureaux et privilégient le  logement  avec un rendement brut  entre 2,5 et 3%, il y a moins de travaux de remise aux normes que pour l'immobilier de bureau. Paris est une ville de locataires. Paradoxalement, la ville construit très peu.

 

L’ instabilité législative.

 

L'immobilier monte tranquillement et l'emprunt se rembourse , et ce n’est pas la fiscalité qui détermine un achat , mais les urgences de sa vie. Encore une fois, la pierre n'est pas un actif de Bourse! Je pense qu'il serait bon de réfléchir à imposer davantage les stocks que les flux. En Allemagne et aux États-Unis, c'est la détention qui est imposée, plus que le flux. À titre d'exemple, les propriétaires new-yorkais repaient leur acquisition au bout de huit ans tant les taxes foncières sont élevées!

 

La loi Denormandie .

 

L'exonération des taxes sur la plus-value des terrains à bâtir pour  le logement social est une bonne mesure, tout comme la niche fiscale pour l'ancien : le propriétaire bénéficie d'un avantage fiscal si les travaux qu'il ­entreprend s'élèvent à un quart du prix d'acquisition. C'est quasiment impossible à Paris mais c'est réaliste en province, et c'est un encouragement à rénover le bâti.

 

Le marché immobilier idéal.

 

Pour avoir un marché  équilibré, il faut  autant de vendeurs que d'acquéreurs,  pour une stabilité des des prix . Il faut aussi cesser d'imposer sans cesse de nouvelles réformes . L'idéal serait que les règles en place au moment où l'on investit restent durables et que les  gouvernements successifs arrêtent de  modifier sans cesse les règles .

 

 

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La France manque de logements.

 

 

«Quand le bâtiment va, tout va ! ». Il n’est pas étonnant donc de constater que ce vieil adage est encore d’actualité. En 2018 le marché immobilier de l’ancien a connu une année faste mais  ce n’est pas le cas dans le neuf. Au contraire , la France construit toujours  moins de logements. Fin août 2018 , les demandes de permis de construire étaient en baisse de 7,9% sur un an et les mises en chantiers chutaient de 10,2% . D’apprès  les  estimations chiffrées  par le ministère de la Ville et du logement. «Le pays va bien si on construit 400.000 à 450.000 logements par an, affirme au Figaro Live Henry Buzy Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers. On est en train de descendre en dessous de ce seuil.»

 

 L’immobilier crée t’il des emplois ?    On est loin de l’objectif  fixé il y a cinq ans par François Hollande alors président de la République de 500.000 logements construits en France! En 2018, le nombre de logements commencés est en effet repassé sous la barre des 400.000 unités (398.100) contre 427.900 en 2017 (voir ci-dessous). Les principaux obstacles à la construction d’immeubles, sont  le rabotage des aides publiques, l’échéance des élections municipales de 2020 et  aussi la multiplication des recours. La loi logement promulguée en fin d’année dernière est censée les réduire en ramenant les délais de jugement à 10 mois (contre 18 à 24 mois jusque-là). Mais la communauté immobilière estime qu’elle n’aura pas de véritable impact sur le marché avant 4 ou 5 ans.

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Pour le, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, Henry Buzy-Cazaux :  les décisions de l'excécutif en matière de logement nourrit aussi la gronde des "Gilets jaunes."

 Personne n’arrive vraiment à décoder ce mouvement populaire spontané, qui a pris pour nom ce gilet à porter en cas de panne automobile  sur la route. Il n’est pas très honnête celui qui dit l’avoir prévu , ce qui est sûr, c’est que l’instant est grave et que les commentaires sur  la maîtrise de la situation par les forces de l’ordre et le gouvernement semblent totalement à côté du sujet . Certes, il faut distinguer  les manifestants de bonne foi des casseurs, les premiers voulant du bien à leur pays et les seconds cherchant le chaos. Mais la frontière ne semble pas aussi épaisse entre les deux ? Oui, les uns ont intégré les valeurs de la République et ne détruiraient pour rien au monde, ni ne frapperaient, quand les autres sont sans loi ni convictions. Malgré cela il serait dangereux d’ignorer que les plus civils d’entre eux ont une colère puissante. Il serait bien également de voir si parmi les quelque 1.400 interpelés il n’y a que des voyous, ou si des gens normaux, avec un travail, un toit, des impôts à payer, ne s’y sont pas associés.


 Dans  un tel  contexte il faut éviter les raccourcis et les assimilations de café du commerce. . Il ne faut pas douter un instant que ceux qui nous gouvernent aient voulu agir pour changer la France en bien. Il faut constater que ni la méthode ni le discours de la méthode n’aient convenu et l’on peut  aussi trouver un lien avec le traitement qui a été fait par l’exécutif des grands dossiers sociaux, dont le logement .


 On retrouve les  5 euros d’APL dans le ressentiment des Français qui grondent et rogner l’aide versée aux locataires les plus fragiles était  une mauvais choix . Prétendre que cela avait peu d’importance  , trahissait une méconnaissance de la conditions des classes populaires. Puis en voulant se  rattraper en demandant aux propriétaires-bailleurs de baisser  d’autant les loyers montrait  une ignorance dans la façon de faire avec les investisseurs majoritaires chez les commerçants, les professions libérales, les artisans, qui travaillent sérieusement pour se constituer un patrimoine productif afin d’assurer une retraite qui ne leur sera pas favorable et qui veulent compenser la déroute des retraites par répartition.

 

 L’IFI   mis en place pour compenser  la suppression de l’ISF a été justifié par la stérilité des actifs immobiliers, qui sont assimilés à des rentes. Même ceux qui ne le payaient pas  ont été choqués. Le Président semble appartenir à une génération qui ne songe qu’à l’usufruit et pas à la propriété, néanmoins, sans Français qui acquièrent, comment feront celles et ceux qui veulent simplement louer leur logement ? Sans compter ce que l’immobilier fait vivre les métiers du Bâtiment , crée de la richesse en emplois et en activités directes et indirectes. 

  Les coupes sombres dans le budget du logement depuis 2017 avec le  recentrage du dispositif Pinel sur les  zones les plus tendues augmente probablement la fracture territoriale, qui est une des premières conséquences  du mouvement des gilets jaunes ? La province monte à Paris et exprime son ras-le-bol , un peu comme le tiers État en 1789 .

Concernant  la réduction  des conditions d’octroi d’un prêt à taux zéro, cela a porté préjudice  à des milliers de familles désireuses d’acheter une maison individuelles  , avec à l’arrivée une baisse d’activité de l’ordre de 10% pour les constructeurs et pour les entreprises de bâtiment. 

 Enfin,  la suppression de la taxe d’habitation pèse lourd dans le passif c’est un cadeau dont le financement n’a pas été prévu et qu’il va falloir faire payer par d’autres et l’on donne d’une main ce qu’on va  reprendre ensuite de l’autre . Quant aux communes, qui doivent faire l’appoint  en se serrant la ceinture, elles ont fait mauvais accueil à l’idée, allez savoir pourquoi certains maires soutiennent  le mouvement des gilets jaunes ...

  Malgré l’ hypothèse d’augmenter les droits de mutation ou la taxe foncière pour  compenser  l’effacement de la taxe d’habitation : les Français se sentent dindons de la farce, et ils n’aiment pas cela. Il va falloir analyser ces erreurs et pourquoi encore attendre d’agir sur  l’impérieuse nécessité  d’assainir les comptes publics ?  A ce fait il faudrait ajouter , que les choix les plus durs , ne soient pas justifiés par des explications méprisantes et  blessantes. Jamais de mépris, jamais d’insulte, jamais d’arrogance, de grâce. Paul Ricœur, qui fut le maître d’Emmanuel Macron, croyait que l’herméneutique, la sciences des signes, ne servait qu’à restaurer le sens, de l’Homme, de l’humanité, de la politique. Il y a urgence à emprunter ce chemin. L’urgence pour l’État, en sorte qu’on n’ait pas à décréter l’état d’urgence. 

 

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Que représente vraiment la plus-value sur les  résidences principales ?

 

 

 

 

 

 Comme l'explique le journaliste Jean-Paul Chapel sur le plateau de France 2 : la plupart du temps les propriétaires ne vendent pas leur résidence principale pour s'enrichir,. "Quand on vend sa résidence principale, dans 88% des cas, c'est pour acheter un logement plus grand ou plus petit. Dans 12% des cas, le propriétaire vend pour déménager dans une autre région, le plus souvent pour des raisons professionnelles. Les ventes de résidence principale représentent les trois quarts des transactions, 960 000 l'année passée. Le reste, ce sont les investissements locatifs et les résidences secondaires", explique-t-il.

 

La  plus-value varie suivant les régions


 Pour ce qui est de la plus-value, "cela dépend du lieu de la résidence et au bout de combien de temps on revend son bien immobilier. Dans une moyenne de quinze ans, à Paris, la plus-value est de 94%. Les prix ont quasiment doublé. Dans une ville moyenne comme Dijon (Côte-d'Or), la plus-value est significative : +45%. Dans certaines villes, les prix ont baissé comme à Saint-Étienne (Loire)", précise le journaliste.

 

 

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Le marché de l’immobilier entre en récession

 

 

 

 

Depuis le début de l’année  le marché du logement dégringole : diminution des  permis de construire , chute des ventes , baisse des prix . Les ménages n’arrivent plus à  suivre la hausse continuelle des prix.

Depuis quelques temps déjà,  on avait perçu  les premiers signes de cette dégradation. Pour ne pas affoler l’opinion ,  les  entreprises et  les réseaux d'agences ont préféré aborder le côté positif de l’année 2018, en reprenant les bons chiffres enregistrés , mais les premiers retours pour 2019 ne font que confirmer la tendance : ça plonge ! 

 

Retournement du  marché  : les  promoteurs de programmes immobiliers qui ne peuvent se permettre au risque de pertes financières considérables , en se retrouvant avec un programme non vendu sur les bras,  sentent le vent tourner, ils arrêtent les projets. C'est ce qui transparaît à travers les dernières remontées du ministère du Logement, qui suit de près toutes les mises en chantier . Les derniers chiffres et de même les prévisions pour 2019, ci-dessous, sont sans appel. " Les mises en chantier de logements ont reculé de près de 6 % en 2018, passant de 428.000 à 404.000 unités. Les permis et les ventes de logements ressortant en net retrait sur l'année, la baisse des mises en chantier s'accélérera en 2019, pour atteindre -7 % ", prévient Jacques Chanut, le président de la puissante Fédération française du bâtiment (FFB).

 

Blocage des maires avant les élections.

 

 Pour démarrer  un chantier, il faut obtenir un permis de la part du maire de la commune . Et là, aussi il y a un gros problème parce que les maires ont les yeux fixés sur les élections de 2020. " et certains font signer des papiers aux promoteurs dans lesquels ceux-ci doivent s'engager à terminer les travaux avant le début de l'année prochaine. Cela est parfaitement   illégal, et les promoteurs peinent  à sortir de nouveaux programmes dont la moitiée sont bloqués par  des refus de maires.

Au final  les autorisations de construire sont tombées sous la barre des 425.000. La baisse estimée par le ministère du Logement chargé de surveiller

A Lille et Paris l’encadrement des loyers devrait faire son retour

Cette mesure avancée par les grandes villes dirigées par la gauche  et combattu par les professions immobilières, le plafonnement des loyers mesure à l’évaluation incertaine est sur le point de faire un retour « expérimental » .


 C’était une promesse de campagne du président de la République François Hollande mise en place dès 2012 , l’encadrement des loyers jugés « excessifs »  a pour objectif de  limiter les hausses des loyers dans les principales villes du pays , cette mesure reste en vigueur. Avec la loi Alur, promulguée en 2014 par la ministre du Logement , Cécile Duflot , l’idée d’un plafonnement strict a néanmoins rencontré quelques obstacles , cette mesure devait concerner  une trentaine d’agglomérations

 

 Selon une source proche de Julien Denormandie , le  ministre du Logement a signé un décret autorisant l’expérimentation du plafonnement des loyers et sa publication est imminente . Sans surprise,  ce décret marque la relance officielle de dispositifs potentiels de plafonnement des loyers et donc d’une polémique de plusieurs années.

 

La mise en œuvre concernera  certains quartiers et certaines villes.


 Pour le gouvernement : « il faut savoir si oui ou non l’encadrement des loyers marche » et donc « aller au bout de l’expérimentation », avait déclaré fin 2017, le ministre Denormandie.

Cette mesure ayant levé une vive opposition de la part des professionnels de l’immobilier, est acuellement limitée à un statut « expérimental » à Paris et Lille , puis annulé dans les deux villes, fin 2017 par la justice. Le fond le principe du plafonnement des loyers n’avait pas été rejeté , mais son application aux seules villes intra-muros de Paris et Lille alors que la loi Alur exigeait de le mettre en place sur l’ensemble du territoire national . L’actuel gouvernement a rouvert la possibilité du plafonnement : la nouvelle mesure ne concernera que les intercommunalités qui le souhaitent et, surtout, elle pourra n’être mise en œuvre que pour certains quartiers et certaines villes.

Réduction de l’offre

 

 Plusieurs grandes villes dirigées par la gauche ont déjà manifesté leur intention d’appliquer le plafonnement des loyers dont, en premier lieu, Paris et Lille. Les autres collectivités intéressées peuvent faire acte de candidature auprès du ministère, qui en fonction de différents critères dont le niveau actuel des loyers , les jugera éligibles. Au final  la mesure sera testée jusqu’à fin 2023, et sur la base des données d’observatoires mis en place localement , il sera décidé de son prolongement .

 

Ian Brossat adjoint au logement à Paris déclare «Depuis la suppression de l’encadrement fin 2017 ,  les montants des loyers ne cessent d’augmenter».  Seulement les études sur lesquelles se basent M. Brossat – l’une très parcellaire de l’association CLCV, l’autre plus détaillée du site MeilleursAgents – ne concernent que la proportion de loyers dépassant le seuil autorisé, et non le montant moyen des hausses potentielles. Les chiffres faisant foi sur le sujet sont ceux de l’observatoire local de l’agglomération parisienne, l’Olap, mais ils ne sont quasi-pas établis pour la période suivant l’annulation du plafonnement.

 

 

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Trêve hivernale: plusieurs milliers de locataires seront expulsés.

 

 

 À partir du 1er avril , les locataires, n’ayant pas payé leur loyer, seront de nouveau expulsés de leurs logements.  Mêm si leur nombre est en  progression , les décisions de justice, ont tendance a être moins nombreuses .


 Avec la  fin de la trêve hivernale ,  les locataires sommés de quitter  les lieux  doivent s’éxécuter et  le préfet peut demander l’intervention des forces de l’ordre pour procéder à leur expulsion. Si le propriétaire a  engagé une procédure d’expulsion et que le juge du tribunal d’instance en référé a ordonnée celle-ci , elle devient  effective dès la fin de la trêve hivernale.

 

 Selon les ministères de l’Intérieur et de la Justice  , concernant les chiffres de  2017 (ceux de 2018 ne seront connus qu’en fin d’année),  15.547 ménages -soit plus de 30.000 personnes-, ont été priés de quitter leur logement avec l’intervention de la police.  Cela représente une  hausse de plus de 2% par rapport à 2016. La Fondation Abbé-Pierre explique que c’est un record historique et ce chiffre ne tient pas compte des ménages qui, pour éviter le traumatisme d’une expulsion, partent d’eux-même avant l’arrivée des forces de l’ordre .  Si on les comptabilise , le chiffre devient  deux à trois fois supérieur .

 

 D'après la Fondation Abbé-Pierre : en  10 ans, ce sont au total près de 300.000 personnes qui ont été effectivement expulsées manu militari de leur logement  soit une augmentation de 46% sur  cette décennie .  « Reloger davantage de personnes à la rue ne suffit pas si, dans le même temps, les préfectures en délogent toujours plus  . La multiplication des expulsions entre en contradiction avec la politique du “Logement d’abord” affichée par le gouvernement.», déplore  la fondation. Une bonne nouvelle,  tout de même :  la baisse des décisions d’expulsion:  qui sont en baisse de 2,5% , passant de 129.189 en 2016 à 125.971 en 2017 .

 

Un plan d’urgence à 100 millions d’euros par an.


 Pour  arranger la situation , le gouvernement  a mis  en place un plan pour orienter les personnes délogées vers des structures d’hébergement d’urgence. Ainsi durant cet  hiver, 14.000 places ont été ouvertes du 1er novembre au 31 mars en France. Le ministre du Logement Julien Denormandie a annoncé cette semaine que 6000 d’entre elles seront pérennisées, portant à 145.000 le nombre de places ouvertes toute l’année. Cette décision ne satisfait pas , car cela signifie que 8000 seront supprimées. «Aucune personne ne doit être remise à la rue au printemps sans solution d’hébergement ou de relogement», rétorque le Collectif des associations unies.

 

 Àu plan gouvernemental , la Fondation Abbé-Pierre en  oppose un autre celle-ci  demande au gouvernement de doubler les aides au maintien du Fonds de solidarité logement, de tripler le fonds d’indemnisation des bailleurs ou encore d’«enjoindre aux préfets de faire de la prévention des expulsions un axe prioritaire». Coût total? Au moins 100 millions d’euros par an.

 

 

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 Immobilier : le statut Loueur en Meublé non Professionnel

 

 

rebond des permis de construire


 

Même si moins de permis de construire ont été délivrés, , le taux de construction est en hausse !

 

  Selon les derniers chiffres ministériels , bien que le nombre de permis de construire soit en diminution de 4,5% par rapport à l'année précédente entre novembre 2017 et novembre 2018, avec  440.000 permis accordés pour la construction de logements ordinaires ; ce recul certes est moins important que celui affiché fin octobre puisqu'il était de 5,9%.

 

 Rebond des constructions de maisons individuelles

 Selon les chiffres , les appartements ont moins reculé lors des trois derniers mois, par contre dans le segment de "l'individuel groupé", les maisons groupées de promoteurs ont, elles, enregistré un réel bond. des maisons généralement plus chères que des maisons de constructeurs, les permis de construire ont largement grimpé. +14% entre septembre et fin novembre 2018 comparés aux mêmes mois de 2017. La hausse sur trois mois fait progresser les maisons de type individuelles  de 4% entre décembre 2017 et novembre 2018. Ainsi, en 11 mois, 52.400 permis de construire des maisons de ce type ont été validés.

 

 On peut en déduire que grâce à ces nouveaux permis de construire signés , on va assister à une relance de l'activité du BTP . Un signal véritablement positif qu'il faudra confirmer dans les prochains mois. Actuellement, l'ouverture d'un chantier prend plus ou moins cinq mois pour une maison et 11 mois pour un appartement. Un délai qui "accélère leur chute, reflétant avec un temps de décalage la déprime passée des octrois de permis et des ventes", rapporte encore Les Échos. À la fin du mois de novembre, 386.500 logements étaient en mis en chantier dont 216.000 sont des logements collectifs. C'est la seule catégorie qui reste en progression (+2 %).

 

 

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Taxes sur les emprunts immobiliers en hausse 

 

 

 Le coût des assurances obligatoires contractées sur les crédits vient d’être décidée par le gouvernement .

 

 Cette nouvelle charge sur  le crédit immobilier pourrait représenter jusqu’à 6 € de plus par mois à rembourser et devrait rapporter 500 millions d’euros par an à l’État.

 

 Pour tenter de calmer la grogne populaire manifestée par le mouvement des gilets jaunes et pour enrayer l’apparition de nouvelles taxes les députés viennent de faire une exception à la règle d’usage actuelle . La taxe sur l’assurance obligatoire contractée pour un crédit immobilier va être relevée à partir du 1er janvier 2019 . Le texte vient d’être voté à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances 2019. Adopté par les députés en première lecture puis retoqué par le Sénat le texte a été réintroduit dans le projet de budget  à la demande expresse du gouvernement .

 

 D’après  les calculs du courtier Meilleurtaux.com : pour un ménage ayant emprunté 200 000 € sur 20 ans , cette taxe  supplémentaire va représenter un surcoût de  6 € par mois . De son côté, Bercy évoque un surcoût de 3 € par mois pour un crédit immobilier de 100 000 € sur 15 ans.

 

 Astrid Cousin, porte-parole du courtier Magnolia, spécialisé dans l’assurance emprunteur ajoute à son tour :  « Avec une  garantie décès représentant environ deux tiers du coût global de l’assurance emprunteur. Si l’augmentation est répercutée intégralement, elle pourrait atteindre 15 à 20 € par mois dans certaines banques où les tarifs sont traditionnellement très élevés » .

 

 Cette hausse  va s’appliquer sur tous les nouveaux prêts immobiliers contractés à partir du 1er janvier, et touchera aussi les crédits renégociés après cette date. Les crédits à la consommation sont également concernés, mais peu d’entre eux font l’objet d’une assurance emprunteur. C’est après s’être sont rendu compte, que la partie décès des contrats échappait à la taxe spéciale sur les conventions d’assurance (TSCA) que les experts du ministère de l’économie et des finances ont corrigé cet oubli en ajoutant  ce texte à l’article 52 du projet de loi de finances pour 2019.  

 D’après le calcul des sénateurs , c’est un léger gain pour le budget de l’État car si l’augmentation de la taxe va rapporter environ 500 millions d’euros par an  ; une parie de celle-ci  devrait  aller à Action Logement (l’ancien 1 % logement) pour compenser la perte de recettes que cet organisme devrait enregistrer avec le relèvement de 20 à 50 salariés du seuil d’assujettissement des entreprises à la participation à l’effort de construction (Peec) . Pour cet opérateur de logement social, le manque à gagner est évalué à 300 millions d’euros par an, soit moins que le produit de la nouvelle taxe. Le budget général devrait donc récupérer au passage 200 millions d’euros.

 

 Il faut savoir que la TSCA est payée directement par les sociétés d’assurance, et ne devrait pas être payée par  les particuliers, car la hausse sera prise sur les marges des assureurs a déclaré le gouvernement .

 Mais cet  argument a été  contesté par l’opposition par le député Charles de Courson, lors de la discussion en Commission des finances . « On nous a déjà fait le coup plusieurs fois pour faire passer la pilule, mais il n’en est rien ! On nous avait dit la même chose concernant l’assurance maladie complémentaire, et je peux vous dire que l’assureur ne se prive pas de répercuter la taxe sur le client » .

 Cette fiscalité supplémentaire pourrait également réduire la concurrence, qui a été introduite non sans mal dans le secteur et renforcée en 2018. Un emprunteur, qui n’est pas lié à sa banque pour assurer le prêt qu’il vient de contracter, est libre de changer d’assurance emprunteur tous les ans, s’ils trouvent moins cher. En toute logique, il devrait maintenant hésiter à aller voir ailleurs et supporter ainsi la hausse de taxes.

 

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Nouvelle aide fiscale pour rénover des vieux logements en centre-ville.

 

 

 

 

 

 Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

 

 Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

 La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu ,  c’est le moins qu’on puisse dire , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

 C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

 Voici donc les principaux points du nouveau dispositif tel qu'il est décrit par le ministre 

Il est réservé aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement pour le mettre en location et le rénover. A condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l'opération, [dans la limite de 300.000 euros, NDLR], ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans.

 

 Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s'adapte aux besoins. Même lorsqu'elles sont situées dans des bassins d'emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer .Ce dispositif fonctionnera donc dans les territoires où les besoins sont clairement identifiés, parmi les 222 villes qui ont signé des conventions « Coeurs de Ville », mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l'Etat souhaite accompagner.

 

 L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

 

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 70 bailleurs HLM vont vendre 11.000 logements.


 Logements HLM


Pour renflouer leurs caisses et pouvoir continuer  leur production ou réhabiliter le parc de leurs logements , certains organismes HLM vont vendre une partie de leurs logements sociaux .


Plus de 70 bailleurs HLM  soit un dixième de l’ensemble des organismes ,  sont décidés à vendre une partie de leur patrimoine , l’équivalent d’environ 11.000 logements  par l’intermédiaire de l’organisme Action Logement . Celui-ci  va racheter aux organismes de logement social des immeubles entiers puis les vendre par appartement aux locataires.

 

En effet , dans le projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) apparait une série de mesures supposées faciliter l’accession à la propriété pour les locataires. Cela devrait se faire à un rythme annuel de 40.000 ventes de biens HLM selon le ministère de la Cohésion des Territoire. Soit bien plus que les 8000 actuels. Le gouvernement déclare qu’avec  chaque logement social vendu, par les organismes HLM ceux-ci pourraient en construire ou en rénover 2 à 3 autres. Les prix d’achat devraient tomber entre 20 à 30 % en dessous du marché actuel et seront fixés librement par le bailleur social.

 

 Les anciens occupants ne seront pas les seuls à pouvoir s’offrir ces habitations , le projet de loi ELAN donne  un ordre de priorité pour les résidences sociales vacantes: en premier lieu, les particuliers respectant les plafonds de ressources applicables, suivi des autres locataires HLM . Pour favoriser la rotation du parc, la loi sur le logement prévoit d’ailleurs un examen de situation financière des locataires tous les 3 ans dans les zones tendues.

 

 Le gouvernement, demande environ 1,5 milliard d’euros annuels d’économies au organismes  HLM d’ici à 2020, cette accélération des ventes dans le logement social constitue l’une des pistes qui permettra aux bailleurs de reconstituer leurs financements. Mais il n’est pas sûr que ces cessions soient suffisantes pour atteindre l’objectif de 40.000 ventes annuelles (moins de 10.000 actuellement) .

 

L’organisme  Action Logement, organisme paritaire entre les organisations patronales et les syndicats, a lancé cet été un appel aux intéressés. À sa clôture fin octobre, «71 bailleurs volontaires ont répondu à l’appel à manifestation d’intérêt», annonce Action Logement, dont la mission consiste d’abord à faciliter l’accès au logement des salariés. Cet appel a donc permis de recenser 11.000 logements susceptibles d’être acquis. «Ce volume correspond à plus d’un an de ventes du secteur dont la moyenne annuelle représente 9000 logements», précise Action Logement.

 

 Cette procédure vise à vendre des logements aux particuliers, en en priorité aux  locataires, et leur permettre, « de bénéficier d’une opportunité d’accession sociale à la propriété, dans des conditions sécurisées». La  loi ELAN ne permettra pas la possibilité de céder des logements à de grands acteurs privés sur le principe du démembrement: ils les auraient récupérés après le départ du locataire.

 

 Ces ventes seront également permises aux 1200 communes qui manquent de logements sociaux. Dans ces agglomérations qui n’ont pas d’espace pour bâtir ce type d’habitation, la mesure surprend. C’est le cas dans la capitale où, en mai dernier, les élus macronistes avaient appelé à céder 1% du parc d’immobilier s

 

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 L’individualisation des frais de chauffage dans  les copropriétéséconomies sur le chauffage colletif


 D’après le  décret du 30 mai 2016, en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique  , la mise en service des appareils pour le comptage individualisé des frais de chauffage doit se faire en fonction de trois dates butoirs :
Pour lesimmeubles les plus énergivores, c’est « au plus tard le 31 mars 2017 ». Puis, par dérogation :
a)  au plus tard le 31 décembre 2017, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 ‍ kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an »
b) au plus tard le 31 décembre 2019, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an ».


Des copropriétés refusent de s’équiper


 D’après l’Association des responsables de copropriété (ARC) seulement 12% des copropriétés équipées d’un  chauffage collectif  ont individualisé leurs frais de chauffageDans sa revue du 2e trimestre 2018 , l’Arc précise que  61% des copropriétés n’ont pas souhaité mettre cette question à l’ordre du jour, pour les motifs suivants : 52% impossibilité technique, 14% consommation inférieure aux seuils réglementaires, 34 % autre raison . Les syndics de copropriété  qui ont mis la question à l’ordre du jour ont obtenu les résultats suivants :  seule une moyenne de  28%  des copropriétaires ont voté pour. Les principaux arguments  avancés  étaient : « Absence de fiabilité des appareils : 56 %;  Absence de rentabilité : 50 %; • Impossibilité technique : 30 %; • Crainte des conflits : 24 % ;  » Les copropriétés ont ainsi préféré se mettre dans l’illégalité, en dépit du risque d’amende qu’elles encouraient, de 1500 euros par logement.

 

Loi sur la croissance verte.

 

 Depuis les années 1970  , l’individualisation des frais de chauffage est sur la table  et les textes d’application rendaient possibles des dérogations, en raison de raisons économiques. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (articles 26 et 27). défendue par la ministre de l’environnement Ségolène Royal, a imposé que cette loi devienne applicable à  tous les bâtiments collectifs sans sauf exception ,une possibilité de dérogation. L’ exception s’appliquant lorsqu’il est  nécessaire de modifier l’installation de chauffage.

 

A l’époque la ministre donnait pour argument que « les dispositifs d’individualisation des frais de chauffage permettent à chacun de payer uniquement ce qu’il a consommé » et que « la responsabilisation que cela engendre » permet de « faire baisser sensiblement » la consommation d’énergie.

 

Dans ses études , le Syndicat de la mesure, qui regroupe les professionnels  du secteur plutôt intéressés par ce décret , a  calculé que dans un trois-pièces de 67 m², le comptage par répartiteur coûte environ que 50 euros, et permet de gagner environ 10 euros chaque année  sur la facture de chauffage.

Consommation en partie individualisée.

 

 L’Association des responsables de copropriété, avec ses 14 000 syndics  de copropriétés  adhérents, sur un total de 600 000  copropriétés existantes , ainsi que l’Union sociale pour l’habitat, et des associations de consommateurs comme l’UFC-Que Choisir ou la CLCV  sont  opposés à cette mesure . Les principaux motifs de cette opposition sont l’absence d’une  garantie sur les économies pouvant être obtenues et le montant de ce que cela coûte en plus des frais d’entretien du chauffage.

 

 En effet il semble que les économies pouvant en résulter sont  mal évaluées , car  le comptage individualisé  de l’énergie individualisé n’est que partiel :  les frais fixes de chauffage restent les mêmes  (entretien de la chaufferie),  et  peuvent  représenter 50% de la facture, notamment en cas de chauffage urbain; ce comptage  ne concerne que les frais de combustible seulement  en partie pour  environ 70% -, les 30% restants étant pour le chauffage des parties communes, et qui doivent continuer à se répartir au tantième de copropriété.

Les coûts  pour l’occupant sont loins d’être négligeables  le copropriétaire doit compter 90 euros pour un robinet de régulation de chaleur, au moment de l’installation de répartiteurs, 180 euros pour l’installation d’un compteur de chauffage. La location d’un répartiteur coûte 5 euros par an, ce qui donne, pour un trois pièces avec six radiateurs, 30 euros. La location d’un compteur coûte 85 euros. On peut donc constater que les frais engagés pour le comptage individuel  sont a peu près les mêmes voire supérieurs dans certains cas aux économies réalisées  par ce système.

 

Fiabilité des instruments de mesure.


 Le décret du 30 mai 2016  précise que les appareils de mesure doivent « déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local ». Il est possible d’utiliser soit des répartiteurs, posés sur les radiateurs, soit des compteurs, installés à l’entrée des logements.

 D’après  l’UFC-Que Choisir  les « répartiteurs placés sur chaque radiateur » ne répondent pas à l’exigence légale du décret, puisqu’ils ne mesurent pas l’énergie, mais les différences de températures entre le radiateur et la pièce, pour en déduire une quantité de chaleur approximative  cela  veut dire  que seuls, les « compteurs individuels d’énergie thermique placés à l’entrée de chaque logement » sont susceptibles d’être utilisés, puisqu’ils mesurent le débit et la température de l’eau, à l’aller et au retour du réseau de chauffage qui alimente le logement.  Le problème véritable est que ces compteurs ne peuvent être présent uniquement si  la distribution du chauffage est horizontale  avec un seul point de livraison , ce que l’on retrouve que  dans les immeubles récents.

 

 L’ARC a demandé en 2017 une étude sur le sujet au  bureau indépendant, Enertech, celui-ci  conteste la fiabilité de ces répartiteurs : plus le logement est petit ou thermiquement performant, et plus l’imprécision sur l’estimation de la consommation du logement est  forte.

 

 Suite à cela et malgré le risque de sanction (1500 euros par logement et par an) ,  les associations de syndics ont conseillé à leurs adhérents de n’appliquer la loi que si leurs immeubles disposaient d’un chauffage horizontal .  Face à ce refus généralisé  la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique adoptée, le 16 octobre 2018 a modifié le décret précédent et son article 21 énonce : « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d’État précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

 

 En bref il s’agit de réintroduire le critère de la rentabilité économique, délaissé par la loi sur la transition énergétique. L’ARC a salué l’adoption de ce texte, bien qu’il valide la mesure par répartiteur elle se   demande néanmoins quelles sont les copropriétés  qui pourront s’en éxonérer. En principe  la loi Elan concernerait « les immeubles pour lesquels le surcoût engendré par la mesure dépasse les gains résultants des économies d’énergie attendues »;  ce qui  logiquement  correspond à des immeubles à faibles  consommations d’énergie , ce qui correspondrait à  515 000 immeubles, sur les 900 000 concernés.

 

Les autres copropriétés, qui ne se sont pas encore  équipées , pourront-elles  être éxonérées de la mesure ?

 

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Première en France : la justice à Toulouse a décidé que l'occupant doit être d'accord pour la pose d’un compteur Linky


Compteur Linky

 

  Le tribunal administratif de Toulouse a confirmé l’interdiction pour Enedis d’entrer dans les logements sans accord des propriétaires ou des occupants pour installer les nouveaux compteurs Linky.


  C'est la première fois en France qu'une commun obtient gain de cause face à Enedis dans la bataille juridique des compteurs Linky. Le maire de  Blagnac à l'ouest de Toulouse, , Arnaud Lafon avait pris un arrêté règlementant la pose des compteurs de type Linky pour garantir aux usagers la liberté de refuser ou accepter l’accès à leur logement et la transmission des données collectées à des tiers partenaires commerciaux de l’opérateur en s’appuyant sur une directive de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) relatives au traitement des données de consommation détaillée. Le préfet de Haute-Garonne avait dans la foulée saisi le tribunal administratif de Toulouse pour contester cet arrêté du maire de Blagnac.

 

 Le tribunal administratif a confirmé, ce mardi, la liberté de choix des Blagnacais pour accepter ou refuser l’accès à leur logement . Un jugement qui pourrait faire jurisprudence face à une vague de   contestation sur tout le territoire depuis la mise en place de ces nouveaux compteurs .

Néanmoins L'UFC-Que choisir rappelle que de toutes façons  : "Dans les faits, les employés d'Enedis n'avaient pas le droit de forcer l'accès à une résidence ou une habitation pour installer les compteurs". Seulement plusieurs compteurs ont été installés malgré l'opposition des habitants. 

 

 Aujourd’hui la décision du tribunal administratif de Toulouse sème la confusion parmi les opposants aux compteurs Linky , ceux-ci pensaient avoir obtenu une victoire. Fausse joie , car rien n'a fondamentalement changé. En bref le juge confirme les deux points soulevés par la municipalité de Blagnac: le droit de la propriété privé et la protection des données personnelles. Par contre, il n’accorde pas un droit de refus pour l’installation d’un compteur connecté car cela reste une obligation légale.

Pour resumer la situation ,si un ancien compteur est installé devant une maison en bordure de la voie publique ou bien s’il est situé dans les parties commune d’un immeuble, il pourra  être changé, n’importe où en France, sans qu'Enedis ait besoin de demander une autorisation de l'usager. Par contre, s’il est dans une propriété privée, les agents d’Enedis ne pourront évidemment pas y accéder sans l’autorisation du propriétaire , car tous les agents des services publics respectent le droit de la propriété et ne pénètrent pas chez les particuliers sans y avoir été invité.

 

  Enedis l’opérateur a diffusé un communiqué en expliquant que "ces dispositions ne sont qu’un simple rappel du droit existant et sont depuis toujours scrupuleusement respectées". L’opérateur rappelle néanmoins que la pose du nouveau compteur est une obligation légale. Au bout du compte le tribunal administratif ne fait "qu’enfoncer une porte ouverte". Pour les anti-Linky de la première heure, c’est la déception. "Nous espérions que le droit au refus soit reconnu et que la décision du tribunal de Blagnac fasse jurisprudence, mais rien n’a avancé d’un pouce", regrette Stéphane Lhomme qui représente l’une des figures historiques dans la lutte contre tout type de compteurs communiquant " , car au final Il n’y a pas que Linky, il faut aussi parler de Gazpar qui pose les mêmes problèmes pour l’accès au gaz, mais aussi les compteurs d’eau qui vont également être changé".

 

 "On va mettre au rebut 35 millions de compteurs qui fonctionnent parfaitement pour les remplacer par des appareils inquiétants", explique Stéphane Lhomme. "Il y a des soupçons d’incendie, des problèmes de surfacturation, des équipements électriques endommagés à cause de Linky, sans parler de la captation des données personnelles". De son côté Enedis rejette ces affirmations et fournit ses explications. "Les compteurs installés il y a 60 ans sont usés et parfois ils peuvent sous-facturer les clients. Avec la pose des compteurs Linky on a la possibilité de s’en rendre compte ", déclare Enedis. Au sujet des données personnelles, "Nous sommes incapable de savoir ce que font les utilisateurs, et de plus ces données sont protégés et leur utilisation ne peut se faire qu’avec l’ accord des abonnés".

 

 En dépit de cette opposition , la pose de compteurs se poursuit à un rythme de 30.000 par jour. A ce jour 13,2 millions de compteurs connectés ont été installés dans 7000 communes. Il en reste 22 millions à poser jusqu’en 2021. Les usagers qui se seront opposés au passage du technicien venu changer leur compteur pourraient se voir  facturer des frais importants pour le déplacement des agents venus, spécialement relever leur consommation électrique .

 

 Parmi les inconvénients imputés au compteur Linky  il y a les déboires de cet habitant près de Dinan, dans les Côtes-d'Armor dont le  compteur a été remplacé en avril 2017. Récemment sa facture de régularisation est montée à  4500 € ! En épluchant tous ses relevés de consommation, il a fait une étonnante découverte. En février, la facture de ce Breton a été multipliée par près de... 10 par rapport à l'année précédente à la même période ! Pourtant, il l'affirme : il n'a pas changé d’un pouce ses habitudes de consommation , quand il a compris qu’il y avait un problème , il a demandé à EDF de bloquer les prélèvements ; la réponse qui devait arriver sous 15 jours, n'est jamais venue. Une trentaine d'appels plus tard, la situation n'a toujours pas évolué, dit-il.

 

 "On ne sait plus quoi faire. À chaque appel, on tombe sur une plateforme téléphonique où un conseiller nous dit qu’il va transmettre la réclamation", déclare-t-il, Il est aujourd'hui en attente d'une réponse du médiateur d'EDF qui a été saisi. Ce cas serait loin d'être isolé, selon le collectif Jeconservemoncompteur, farouchement opposé à Linky. EDF assure de son côté qu'il s'agit bien d'un cas isolé. "Au final, le client ne payera que ce qu'il a consommé", assure l'entreprise. Rappelons que Linky est censé alerter l'utilisateur sur sa consommation électriques et que le fournisseur peut avoir accès aux consommations instantanées, un argument justement mis en avant pour adapter les tarifs et contacter l'usager en cas de surconsommation... Ce qui n'a visiblement pas été le cas ici.

 

  Et alors que Linky devait permettre plus de transparence avec les clients, l'opacité règne lorsqu'il s'agit de définir clairement la consommation, et encore faut-il que les valeurs soient exactes... Les associations de défense de consommateurs alertent ainsi sur les éventuelles hausses de factures suite à l'installation de ces nouveaux compteurs. Mais sans recul suffisant, il est difficile de déterminer si les compteurs Linky posent plus de problèmes que les anciens compteurs dont certains datent de plus de 50 ans.

 

 En Charente-Maritime, des locataires d’un appartement à Rochefort se plaignent d’odeurs de plastique brûlé en cas de forte consommation d'électricité. Ils l'attribuent à Linky, mais un technicien qui s'est rendu sur place dit n'avoir rien senti et réfute tout lien avec le compteur connecté. D’autres victimes d'incendies dans la région ont mis en cause le compteur, sans qu'aucun lien puisse être établi par Enedis. A Montauban des habitants disent avoir "vu des étincelles sortir du compteur" avant un incendie, mais Enedis assure qu'il est "difficile d'identifier la cause" et que cela peut être dû un simple "problème de connexion", indépendant du type de compteur installé.

En attendant, en Ariège, "le barricadeur" de Linky, Gérard Yon, après un passage au Tribunal attend son jugement qui interviendra le 9 novembre.

 

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 L’application Solen qui mesure l’ensoleillement de nos logements

 

Une start-up parisienne, Solen, a développé une appli qui pourrait révolutionner le marché immobilier de la vente et de la location.


 Qui n’a jamais renoncé à l’achat d’un appartement jugé trop sombre ou, au contraire, craqué pour un logement baigné de lumière ? A partir de ce constat  Clément Henry,  a lancé en 2016 une start-up, Solen (« soleil », en suédois), qui permet, via une application mobile, de mesurer l’ensoleillement des appartements destinés à la location ou à la vente.

 

 Sa petite entreprise,  compte aujourd’hui une quinzaine de salariés âgés en moyenne de 30 ans, et a réussi en l’espace de quelques mois à réaliser une levée de fonds d’un million d’euros. Solen, compte se lancer aux Etats-Unis, en Angleterre, en Allemagne et en Espagne, Autre facteur prometteur , Solen est en partenariat avec le réseau immobilier Foncia et Groupama Immobilier.

Clément Henry a eu l’idée de Solen sur les bancs de HEC. « Au départ, explique le jeune ingénieur, l’idée était de noter les terrasses parisiennes où le soleil brillait le plus. Très vite, nous avions réussi à créer en ligne une communauté d’étudiants qui prenaient en photo les endroits où ils allaient boire des verres », raconte-t-il.

 

 L’algorithme de Solen permet de mesurer à la fois le taux d’ensoleillement et de luminosité d’un appartement peu à n’importe quel le jour de l’année et à n’importe quelle heure. La luminosité est l’un des trois principaux critères dans l’achat d’un logement , l’intérêt de l’application est loin d’être négligeable  pour les  acquéreurs d’un logement.

 

Concernant le particulier , celui-ci ne pourra avec une simple photo prise lors de la visite du bien avec son téléphone portable, que retracer la courbe du soleil. Seules les agences immobilières abonnées à Solen, pour 100 € par mois, disposeront de l’ensemble des données.

 

l'application solen

 

  Ainsi dans  leurs petites annonces immobilières elle pourront apporter un certificat de luminosité et d’ensoleillement. « L’offre complète ne s’adresse qu’aux professionnels », confirme Clément Henry. Un nouvel outil qui « répond à une attente forte », affirme Arnaud Viallaneix, directeur marketing de Foncia.

Solen pourrait d’ici quelques semaines décrocher le label du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), et pourrait devenir , un indicateur de référence comme les diagnostics immobiliers rendu obligatoires pour vendre un bien immobilier.

 

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A partir de trois étages, l’ascenseur devient  obligatoire dans les logements neufs.

 


Entrée d'immeuble avec ascenseur

 

Jusqu’à présent l’ obligation ne concernait que les logements neufs de plus de quatre étages mais un décret modifiant cette partie du Code de la construction, sera prochainement publié.

  

  Cette nouvelle va réjouir les personnes handicapées à mobilité réduite. En effet le gouvernement vient de mettre en préparation un décret qui va rendre obligatoire l’installation d’un ascenseur dans les immeubles d’habitation neufs à partir de trois étages ou plus, pour un seuil de  quatre étages actuellement . Selon la secrétaire d’État en charge du Handicap, Sophie Cluzel : ce texte, viendra modifier  le Code de la construction  et va parmettre de doubler le nombre de logements neufs supplémentaires réellement accessibles .l

 

 Le projet de loi Elan, adopté début juin en première lecture à l’Assemblée nationale, avait suscité ces dernières semaines de vives protestations des associations de personnes handicapées. Ce nouveau textes de lois réduit à 10 % , la proportion de logements qui doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite dans les constructions neuves contre 100 % aujourdh’ui . En contrepartie le gouvernement a  décidé  que  tous les logements neufs devront être «évolutifs», c’est-à-dire adaptables à la perte d’autonomie, à moindre coût. Pour le gouvernement et les députés qui défendent la mesure, il s’agit au contraire d’une «grande avancée» , car la loi de 2005 imposant que les logements neufs soient tous accessibles est jugée coûteuse et peu efficace.

 

  «Il faut permettre aux individus de voir leur logement évoluer en fonction de leur besoin», explique Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires. Les 90% de logements neufs qui ne seront pas «100% accessibles» seront «100% évolutifs». Il s’agira de déplacer des cloisons et de séparer des pièces avec des murs fins qui ne sont pas porteurs. «Ces travaux pourront être faits très facilement, à moindre coût et ne seront pas à

Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

  l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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