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Diagnostic immobilier Lille

Les bons choix pour investir dans l'immobilier

 

Pour réussir votre achat, et sa mise sur le marché : se renseigner sur le diagnostic thermique du bien, la solvabilité du locataire ou le montant de loyer autorisé .

Avec les incertitudes liées à la crise quelques idées naissent de jeunes  créateurs. Ainsi  la plateforme Bernie, active depuis mai 2020, propose aux investisseurs immobiliers de devenir leur locataire, en leur garantissant un rendement constant, dès le premier loyer et pour toute la durée de l'engagement. La personne devra ensuite trouver le sous-locataire qui occupera le logement, elle pourra encaisser les loyers et devra régler les petits travaux. Gaëtan Mathey, cofondateur de cette agence en ligne explique : «Ce service centralisé évite au bailleur d'avoir à multiplier les interlocuteurs, du gestionnaire du bien à l'assureur, en passant par le locataire», l’agence se rémunère en prélevant 7% des loyers.

Il faut dire que les embûches ne manquent pas pour qui entend se lancer et investir , car avec des millions de logements supplémentaires qui vont être concernés par l'encadrement des loyers et avec la réglementation thermique, qui empêchera de louer les biens les plus énergivores .

Pour remarque , l'encadrement des loyers à Paris s'est traduit au second semestre 2019 par une baisse moyenne de 3% des loyers de relocation qui dépassaient le plafond, a annoncé l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) , qui a déclaré :  "Cette mesure a eu un effet indéniable, mais limité, de resserrement des loyers de relocation des logements non meublés autour de la fourchette légale" .

S’adapter à l’encadrement des loyers .

Actuellement , 35 communes ont sollicité la mise en place de l'encadrement des loyers, sur le modèle de celui déjà en vigueur à Paris et à Lille. A compter de l'adoption de cette mesure, s'exposeront à une amende de 5000 euros , les propriétaires qui feront signer des baux dépassant un plafond 20% supérieur à la médiane des loyers du secteur .

Le plafond à respecter pourra apporter un sérieux coup de rabot à leurs revenus comme par exemple dans le secteur étudiant de la Catho à  Lille, , le loyer de certains studios a dû baisser de 450 à 300 euros par mois. Le loyer étant alors défini par le nombre de m2 , pour obtenir un rendement intéressant il vaut mieux s’orienter vers les grands studios ou les grands deux-pièces, avec un loyer plafonné au plus proche de la réalité du marché.

Les biens autorisant un vrai déplafonnement sont recensés avec les critères suivants : une vue exceptionnelle avec une terrasse ou un jardin, mais sans exposition ensoleillée, sans balcon ni  cave, et encore moins avec une jolie décoration.

Adhérer à une garantie de loyers impayés

La plupart des garanties de loyers impayés (GLI) semblent en théorie confortables avec jusqu'à 60000 ou 70000 euros de loyers remboursés par sinistre, généralement dans une limite de trente-six mois de loyers, charges comprises  . Il n’y a pas de pertes de revenus mais il faut quand même regarder de plus près le contra car comme le précise Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim : «Ce plafond d'indemnisation doit pouvoir englober les frais de procédure et de remise en état du logement» et si la plupart des polices agissent au premier impayé,  il faut vérifier  qu'il n’y a pas de franchise, éliminatoire.

Se méfier des contrats anti-vacance locative

Souscrire, le plus souvent en complément d'une GLI  quand  le marché se détend dans certaines villes, il  peut être tentant de consacrer de 1 à 1,5% du loyer pour, une assurance indemnisant la perte de revenus entre deux locations . Mais attention aux restrictions présentes dans ces polices, pouvant imposer une franchise, d'un à cinq mois de loyer.

La garantie Visale

Jusqu'ici réservée aux personnes de moins de 31 ans et aux salariés en prise de poste, la garantie publique Visale devrait être élargie à tous les salariés gagnant moins de 1500 euros net par mois . Cela concerne  6 millions de personnes. D’autre part le bailleur pourrait aussi demander une caution solidaire, interdite jusqu'ici. De quoi convaincre de nouveaux propriétaires d'y recourir comme l’indique Pierre Hautus, directeur général de l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) : «Si cette garantie pouvait laisser sceptique au départ, nous la conseillons chaudement désormais».

Car en plus de couvrir les impayés de loyers dans une limite de trente-six mois, elle rembourse désormais les éventuelles dégradations locatives. Et une fois que le locataire a obtenu son visa , sa mise en application  est rapide.

Lire attentivement le DPE du bien

La fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE) devrait enfin progresser, car comme l’explique Thierry Marchand, président de la CDI-Fnaim (Chambre des diagnostiqueurs immobiliers) , désormais «Seule la méthode d'évaluation dite conventionnelle pourra désormais leur être appliquée. Elle inclut de mesurer la surface des parois et des zones de déperdition de chaleur, comme les fenêtres, et de tenir compte des matériaux, de leur épaisseur, ainsi que de la luminosité et de l'éclairage» . Avec l’utilisation des factures d’énergie du dernier occupant , il suffisait que ce dernier ne soit pas frileux, ou qu'il se soit absenté durant l'hiver, pour que le logement obtienne une note meilleure que celle qui est constatée pour un usage normal .

Dès le 1er juillet 2021 , le DPE deviendra opposable. Un locataire s'estimant floué par un logement plus énergivore que prévu pourra alors se retourner contre son bailleur, et, par exemple, exiger des baisses de loyer. Dès 2022, le montant théorique des dépenses d'énergie devra de plus figurer sur les annonces de location, ainsi que sur le bail.. Enfin, au 01/01/2024, les logements classés G devraient devenir interdits de location (et ceux notés F quatre ans plus tard).

 

 

 

Le confinement  rebat les cartes du marché immobilier

 

 

 Il aura "suffi" d'une crise sanitaire et de périodes de confinement pour chambouler le marché immobilier.  En l'espace d'un an, les critères et comportements des acheteurs (et des locataires) ont profondément changé. La tendance est elle de fond ou est ce un simple ajustement passager?

Le marché est perturbé par la crise sanitaire et les propriétaires sont sur la réserve, préférant s’abstenir de vendre dans un contexte marqué par l’incertitude , alors que, du côté des candidats acquéreurs, l’enthousiasme était tel que la demande a largement dépassé l’offre.

 

Forte demande et offre limitée

 Les annonces sur les sites immobiliers pour les  maisons et appartements qui répondent aux critères du moment sont souvent supprimées dès le lendemain et parfois de potentiels acheteurs n’ont même pas l’occasion de visiter .

Sous la pression de la concurrence, pour éviter que le bien de leurs rêves leur passe sous le nez , les candidats acquéreurs doivent  être au taquet. Alors souvent , ils sont moins regardants et ont parfois tendance à se précipiter . Il arrive  même que quelques jours après , des acheteurs se rétractent se rendant compte après réflexion que  le prix est totalement exagéré .

 

A quoi rêvent les Français et sur quels biens se précipitent-ils?

En premier lieu sur des biens avec terrasse ou  jardin car durant le premier confinement (total), la plupart des travailleurs étaient inactifs (en chômage temporaire ou empêchés d’exercer leur profession) et la météo radieuse. Il est vite apparu que disposer d’un extérieur, jardin ou terrasse, était un must. "Les biens ne disposant pas de ces ‘plus’ sont désormais plus difficiles à vendre et le prix qu’on peut en espérer s’en ressent également.

 

L'indispensable espace de bureau.

Durant le deuxième confinement qui  s’est déroulé  en hiver , alors que la plupart des gens travaillaient, à leur domicile et que souvent les enfants restaient bloqués à la maison ; les coins bureaux aménageables ont vite été  exploités et les pièces spécialement dédiées pour une activité professionnele , sont devenues  indispensables pour travailler dans de bonnes conditions . Au fil des mois , le télétravail s’est désormais  ancré dans les pratiques et une chambre supplémentaire ou simplement un bureau sont très prisés , voire même exigés.

Le bureau qui n’était jadis demandé que par 20 à 25% des locataires l’est désormais quasi systématiquement et l’on conseille vivement aux propriétaires de consentir de petits investissements pour aménager un espace bureau dans leur logement loué . La possibilité de disposer d'un espace de bureau, au besoin  créé dans le séjour, ou  dans une autre pièce sacrifiée comme un  hall d'entrée de 4 à 5 m² , fait office d’espace dédié acceptable, et c’ est  une tendance significative qui est de loin  la plus durable.

 

L'attrait pour la périphérie

La perspective d’un télétravail bien installé change la donne et incite à réfléchir car si dorénavant , il ne faut plus se taper un pénible trajet domicile-travail que deux ou trois fois par semaine  , on s'imagine plus facilement poser ses valises au-delà des limites que l'on s’était fixées . Les entreprises qui ont acté le télétravail comme  la norme, leurs employés osent franchir le pas vers la périphérie.  En s’éloignant, ils peuvent ainsi disposer , pour un budget identique , d'une spacieuse maison avec espace de travail et jardin, pour satisfaire son envie de grand air, d’espace et de détente .

La demande devient énorme par rapport à l’offre proposée et les biens se négocient très peu , les acquéreurs aux budgets moyens n’ont plus de problèmes à acheter en dehors des grandes villes . Néanmoins s’il y a recherche d’éloignement , la tendance de fond reste la proximité avec les grands centres urbains, les commerces, les moyens de communication et toutes les commodités.

 

Ruée sur les résidences secondaires

Ce qui frappe davantage dans cette quête de verdure, d’espace et de qualité de vie, c’est la ruée sur les résidences secondaires (plus que sur le logement principal). Les restrictions aux voyages ont poussé les  Français à partir à la découverte de leur pays et la demande de résidences secondaires est très forte dans certaines régions , on assiste à  « un emballement généralisé ». Il faut vraiment que le bien soit moche ou comporte un défaut important pour qu’il reste sur le marché qui subi une explosion de la demande de résidences secondaires.

 

 

Dette, croissance… “peut-on encore sauver l’économie française ?

 

 

 La France s’est endormie sur ses lauriers et est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse, avertit l'économiste Marc Touati,  dans son livre :  « Quel nouveau monde pour demain ? ».

 

 Nous ne le dirons jamais assez : la France  est certainement l'un des plus beaux pays du monde , par ses paysages,   ses monuments, ses villes et villages. Elle est aussi l’un des plus généreux et bienveillant. Et pour cause : ses dépenses sociales représentent 32 % de son PIB, à comparer aux 20,5 % pour la moyenne de l’OCDE c’est un record planétaire . La France dispose également de fleurons mondiaux dans de nombreux secteurs (aéronautique, automobile, énergie, chantiers navals,  luxe, pharmacie, tourisme…).

 

 Malheureusement, ces atouts sont devenus des pièges car depuis de nombreuses années , tous les gouvernants français ont refusé de voir la réalité en face en interdisant la moindre réforme de fond , étant persuadés que grâce à ses avantages naturels et à ses fleurons industriels, la France ne pourra jamais tomber de son piédestal ,  pensant qu’à force d’annoncer que tout va bien , tout finira par aller bien. Ce déni de réalité a commencé en 1981. A l’époque, en pleine récession mondiale, les gouvernants voulaient nous faire croire que tout irait mieux en augmentant massivement la dépense et la dette publiques.

 Quelle erreur stratégique ! Et en dépit du bon sens, tous les dirigeants qui ont suivi , ont continué dans cette même voie catastrophique. Si bien que la dette publique est passée de 20 % du PIB en 1980 à environ 100 % en 2019, 116 % en 2020 et certainement 125 % en 2021. Dans le même temps, la France est devenue numéro un mondial en matière de poids des prélèvements obligatoires et des dépenses publiques dans le PIB. La crise du coronavirus et la récession historique qui en a suivi n’ont évidemment pas arrangé les choses. Pire, en ce début 2021, la France est la lanterne rouge de l’Europe sur le chemin de la reprise.

 

 La France est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : de 3,6 % en 1980, la croissance structurelle de l’économie française est désormais inférieure à 1 %. Dans le même temps, son poids dans le PIB mondial est passé de 4,5 % à 2,3 %.

 

 En 2021 , la France prévoit d'émettre pour 260 milliards d'euros de dette supplémentaire à moyen et long termes sur les marchés : le plan de relance massif de l'économie française va lourdement peser sur les finances publiques de l'Hexagone.

 

 Pour autant, rien n’est perdu : il est encore possible de sauver la France avec des dirigeants à la hauteur de la situation ayant le courage de prendre les mesures de bon sens qui s’imposent. Le « bon plan » consisterait ainsi à mettre en place une “thérapie de choc bienveillante” autour des cinq piliers suivants :

 

1.Optimiser la dépense publique, en réduisant les dépenses de fonctionnement , sans baisser les dépenses d’investissement . Le dépenses de fonctionnement avec le fameux mille-feuilles administratif, réduire le train de vie de l’Etat  ce qui ne signifie pas de rogner sur les missions de service public mais d’améliorer et optimiser celui-ci. La dépense publique deviendrait alors plus féconde en création de richesses et d’ emplois.

 

 2. Baisser la pression fiscale des entreprises et des ménages, de façon claire, notamment en réduisant le taux de l’impôt sur les sociétés (vers les 20 %) et la CSG, ce qui améliorera le pouvoir d’achat de tous les Français. Ce qui pourra faire accepter plus facilement la baisse de la dépense publique.

 

3.  Moderniser le marché du travail en simplifiant drastiquement  le code du travail , en réduisant les contraintes à l’embauche et au licenciement , en permettant  à chaque salarié de choisir son type d’assurance chômage et les cotisations qui pèsent sur le salaire en conséquence et en créant un contrat de travail unique.

 

4. Il est également indispensable de réduire le coût du travail, non pas en abaissant les salaires, mais en réduisant d’au moins 15 % les charges qui pèsent sur ces derniers. Cela permettra alors d’augmenter les salaires nets et donc d’améliorer le pouvoir d’achat des ménages.

 

5. Il faut également favoriser le financement des entreprises et de l’innovation, en assouplissant les règles prudentielles qui pèsent sur les banques et en facilitant la création de fonds d’investissement.

 

 Ces mesures ne sont pas ultra-libérales, ni destructrices, mais simplement de bon sens économique. Et si les Français ne les acceptent pas, alors il faudra se résoudre à un taux de chômage supérieur à 10 % pendant encore des décennies, un taux de chômage des moins de vingt-cinq ans qui dépassera durablement les 25 % et condamnera trop de jeunes à la précarité et in fine à l'instabilité sociétale.

 

 Mesdames et Messieurs les dirigeants du pays, cessez de faire comme vos prédécesseurs, en vous contentant de colmater les brèches et de faire du marketing. Ayez enfin le courage d'engager la France sur le chemin des réformes structurelles et de la modernité économique.

 

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

 

 

Des fonds pour faire face aux loyers impayés en 2021.

 

 

 

 

 Afin d’éviter l’explosion des expulsions locatives , après le 1er juin qui marque la fin de la trêve hivernale, le gouvernement a instauré un fonds d’aide aux impayés de loyer et un autre destiné à l’indemnisation des bailleurs.


 Même si l’observatoire national des impayés de loyers créé fin 2020 dans le contexte de la crise sanitaire, par la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon , ne constate pas une hausse majeure des impayés à ce jour, il émerge cependant , des inquiétudes  pour les mois qui viennent.

 Pour l’instant , les ménages qui ont été impactés par cette crise sanitaire  et qui peinent à régler leurs loyers , après avoir puisé dans leur économies ou ayant fait appel à une aide financière familiale ou diminué leurs dépenses , continuent d’agir avec ces solutions provisoires,  mais à moyen terme, il existe bel et bien un risque de loyers impayés .

 

 C’est à partir de ce constat , qu’un fonds d’aide aux impays locatifs a été créé , afin de suppléer aux aides existantes accordées par le FSL (Fonds de solidarité logement) organisme géré par les conseils départementaux et les métropoles ; ce nouveau fonds  permettra de doubler les capacités d’aide au paiement des loyers, ceci grâce à une dotation de 30 millions d’euros. L’objectif étant d’aider, les collectivités pour  soutenir les  ménages habituellement peu habitués à solliciter les services sociaux.

 

 Concernant la sortie de la trève hivernale , effective au 1er juin 2021, une proposition systématique de relogement ou  d’hébergement  devra être mise en place avant toute expulsion . Dans le cas où une expulsion avec concours de la force publique a été décidée et en cas de maintien dans le logement des ménages concernés , les bailleurs se verront indemniser à due concurrence, grâce à un  versement par l’intermédiaire  du fonds d’indemnisation des propriétaires , qui possède pour l’année 2021  d’une enveloppe de 20 millions d’euros.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

 

 

Le gouvernement va créer des "accompagnateurs rénovation"

 

 

 

Le dispositif a pour but d'aider d’accompagner les ménages réalisant des travaux d'isolation de leur logement.

On sait depuis longtemps que les ménages ne sont pas suffisamment accompagnés dans leurs projets de rénovations, si bien qu’ils n’engagent pas de gros travaux ayant une efficacité important . Le rapport de  l’Ademe, l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, entre 2014 et 2016, est assez   édifiant : seules 5% des rénovations engagées en maisons individuelles ont eu un réel impact sur la consommation énergétique des occupants. L’offre actuelle de rénovation globale et performante apparaît largement insuffisante , car  seuls 0,2% des logements seraient rénovés de manière globale, chaque année.. La Loi climat préconise une montée en puissance de la filièrepour qu’elle soit complétée par une nouvelle offre faisant appel au secteur privé ou associatif.

La ministre de la Transition énergétique, Barbara Pompili, a annoncé la création d'  « accompagnateurs rénovation » pour aider au mieux les Français qui vont devoir faire des travaux dans leur logement et réaliser les travaux d'isolation . Ce sera un professionnel qui accompagnera "les ménages pour déterminer quels travaux sont nécessaires, à quel coût et de quelles aides chacun pourra bénéficier", il pourra aussi  "orienter les ménages vers les bons artisans et superviser les travaux".

C’est l’ idée développée initialement dans le rapport Sichel  proposant un accompagnateur dans le suivi des travaux de rénovation énergétique, pour les propriétaires de passoires thermiques , afin de simplifier les démarches. Le rôle de cet accompagnateur, serait centré  dans un premier temps sur les passoires thermiques, et il deviendrait même obligatoire pour toute rénovation envisagée dépassant 5.000 euros de travaux . Ce serait la condition pour accéder aux aides publiques. Mais  afin que cette obligation ait caractère trop dissuasif, le rapport propose de laisser le choix au propriétaire à l’issue du premier rendez-vous avec son accompagnateur ; il pourra soit confirmer son souhait de réaliser une rénovation performante, soit la refuser et se reporter sur d’autres travaux.

 

Ce professionnel agréé par l'Etat accompagnera gratuitement les ménages afin d’estimer quels travaux sont nécessaires, à quel coût et de quelles aides chacun pourra bénéficier . La ministre a indiqué que cet "accompagnateur" sera "un interlocuteur unique car c'est une demande forte des citoyens. Il pourra également superviser les travaux et orienter les ménages vers les artisans compétents . Cet accompagnement devrait  créer un changement  significatif dans les rénovations."

 

 

Le DPE de catégorie E dans le viseur

Selon le projet de loi climat : les passoires thermiques, qui sont les logements possédant un diagnostic énergétique entre F et G, seront interdits à la location à partir de 2028 . La ministre propose aussi l'exclusion du marché locatif des logements disposant d'un diagnostic en catégorie E en 2034, qui n'entrent pas aujourd'hui dans la catégorie des passoires. "Si nous y parvenons, nous passerons de 1,8 million de logements concernés par une obligation de rénovation (pour les seuls F et G) à 4 millions", affirme la ministre.

 

 

Espaces extérieurs , fibre optique, … les nouvelles priorités des acheteurs immobiliers.

 

 

 Les acheteurs privilégient de plus en plus les recherches de maisons, dans des villes de taille moyenne, connectées à la fibre optique et extérieures à l'Île-de-France. Un an après le début de cette crise sanitaire, les priorités ont changé .


 Face à la crise sanitaire, l’immobilier résidentiel s’est montré beaucoup plus solide que prévu , mais Si aucun changement brutal ne semble se profiler, selon les lieux ou le type de bien concerné, les perspectives sont désormais sensiblement différentes. Il faut bien reconnaître,  que «la donne a changé». La hausse des prix et des volumes de ventes n’est plus aujourd’hui le seul horizon .  La demande est désormais moins dynamique car les biens mettent un peu plus de temps à se vendre, dans les villes les plus chères, comme Lyon ou Paris, les prix commencent à baisser légèrement. D’autres, comme Montpellier ou Marseille, restent stables tandis qu’à Nantes, Lille, Rennes  , les prix continuent leur hausse.

 

 L’impact imprévu de la crise sanitaire, et une bonne nouvelle pour les locataires, dans certaines métropoles, Nice, Le Havre, Reims, Grenoble...  où  l’on trouve désormais plus d’offres de logements que de candidats pour les occuper. Richard Horbette, le fondateur de LocService explique : “Cette détente du marché s’explique par deux phénomènes : d’une part, avec l’apport massif d’anciennes locations de type Airbnb dans la capitale, qui reviennent sur des baux traditionnels et d’autre part, avec la demande des étudiants qui suivent désormais les cours à distance , ne se logeant plus dans la capitale.

 

 Sur le marché de l'immobilier il y aura donc un avant et un après Covid. Le premier confinement a fait apparaitre  l'idée qu'un "vivre ailleurs" était préférable et les recherches de biens immobiliers ont connu une hausse sans précédent . Selon l’étude menée par le site Pap.fr (de particulier à particulier), le constat est  sans  ambiguité : les recherches d’achat immobilier sont en hausse de +34,1 % au total sur l’année 2020 en comparaison à 2019.

 

 L'étude de Pap détaille ainsi : la qualité de vie semble désormais la priorité n°1 des acheteurs. Cela inclut souvent la proximité du littoral ou de la montagne. Partout en France, on cherche des maisons , des surfaces plus grandes, des prix plus accessibles et des zones moins denses , en restant à proximité d’un bassin d’emploi.   

 

L’ enquête réalisée en février par la plateforme d’annonces immobilières SeLoger , suggère que les grandes villes apparaissent comme, les territoires de plus en plus délaissés par les acheteurs . Selon le groupe annonceur, 48% des potentiels acquéreurs orientent en priorité leurs recherches sur des villes inférieures à 20.000 habitants, pour ces communes les recherches n’étaient que de16% en mai dernier ! On peut parler d’une sorte de révolution , qui si elle se poursuit risque de transformer significativement le marché de l’immobilier !

 

 Aussi , relève SeLoger  , dans ces 48% de candidats, 33% sont attirés par des communes comprises entre 2.000 et 20.000 habitants, les 15% restants, privilégiant les zones rurales et cette proportion n’était que de 4% lors de la précédente étude de mai 2020 , c’est une bonne nouvelle pour les communes qui ont subi la désertification depuis de nombreuses années . Séverine Amate, porte-parole du groupe Se Loger ajoute : "Les télétravailleurs sont toujours attirés par les zones urbaines, mais après une expérience dans le télétravail ceux –ci commencent à réfléchir” .

 

 Etant donnée la durée de cette crise sanitaire, il est de plus en plus certain qu’il restera du télétravail à l’issue de celle-ci et 2020 pourrait donc être un véritable tournant dans l’histoire de l’aménagement du territoire français .Pour l’instant, on ne parle pas d’exode urbain , mais les acheteurs dans leur recherche de logements, ne trouvent  pas toujours chaussure à leur pied , dans des territoires où le nombre de biens à vendre reste limité et où les prix sont nettement plus élevés ; leur intérêt pour ces nouvelles zones ne peut donc pas être nié.

 

La connexion à la fibre, un nouveau critère de sélection.


L’autre élément marquant relevé par SeLoger est  aussi que les maisons ont désormais la côte auprès des acquéreurs de même que les espaces extérieurs,  qui sont sans surprise des atouts , notamment pour les télétravailleurs. 35% des télétravailleurs déclarent en effet avoir fait de l’espace extérieur un critère de recherche plus important que lors de l’avant-crise. Les acheteurs, et particulièrement les citadins qui ont été confinés pendant des semaines dans de petits logements, aspirent à des logements plus grands. Autre critère relevé : d’après la plateforme SeLoger, 54% des acheteurs déclarent désormais prêter une attention toute particulière au fait de s’installer dans une commune où la fibre optique est déployée.

 

Les clés de l’immobilier  à Lille

 



 Focus sur le territoire lillois avec son adjoint au maire, chargé de l’urbanisme , Stanislas Dendeviel : évolution du marché de l’immobilier , émergence de nouveaux quartiers .

 

Stanislas Dendeviel , chargé de l’urbanisme, des paysages et de l’action foncière à la maire de Lille,  nous décrit sa ville qui mêle "l’identité industrielle et la prolifération de nouveaux éco-quartiers et des sites où se créé de l’innovation au sein d’un patrimoine vivant mêlant l’art du vivre ensemble ». Les ambitions de la municipalité sont clairement exposées : « Autour de l’action de Martine Aubry , pour accompagner les mutations de Lille, , nous souhaitons apporter une transformation du paysage, avec toujours plus de végétal et dans le souci de toujours plus respecter l’environnement " souligne-t-il.

 

L'état du marché immobilier ancien à Lille.


  Construire en concertation avec les habitants, là où sont vraiment les besoins et proposer du logement à un prix abordable font partie des priorités . L’un des défis du chargé de l’urbanisme est également  de :  "Produire un nouvel immobilier en phase avec son environnement ". Pour l’immobilier ancien, Stanislas Dendeviel rappelle qu’ à Lille, s’applique le dispositif d’encadrement des loyers pour le privé. Comme à Paris la mesure est entrée en vigueur , et la dessus l’élu lillois est catégorique : "cela permet de limiter les abus sur des  loyers trop élevés".  

 

 Én effet il existe , un déséquilibre entre l’offre et la demande et Eric Franques, directeur de deux agences immobilières dans la métropole, dévoile l’état des lieux du marché lillois : « Pour devenir propriétaire., il faut compter en moyenne 3 500 €/m2 mais selon les secteurs, de grandes diversités apparaissent. La hausse des prix des appartements anciens est de 8% en moyenne sur un an , cela se traduit par une forte dynamique . L’attractivité lilloise, réside beaucoup dans le fait qu’elle est à un peu plus d’une heure de Paris, par le TGV. Cependant pour lui, le manque de biens disponibles sur le marché pénalise la demande très importante . »

 

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 Georges Nurdin, consultant, économiste et écrivain avertit : la sortie du “quoi qu’il en coûte” d’Emmanuel Macron face à la crise du Covid-19 “nous coûtera très cher !”.


 Après l’ivresse des aides en tous genre accordées  durant le confinement , la fin de partie du “quoiqu’ il en coûte” se profile à l’horizon , la gueule de bois se profile, mais “on” commence à se poser la question de comment et surtout de qui va payer l’addition pour la consommation pendant plus d’un an , de ces hautes doses de perfusion de tranquillisants et d’ anesthésiants économiques, attribués sans modération.

 

 Et, devant le vertige des abysses, certains “économistes” et politiciens ont eu une vision : LA révélation , comme celle du “Euréka” d’Archimède : ne pas rembourser ! C’est si évident, qu’on se demande même comment ne pas y avoir pensé plus tôt. Un nouveau paradigme est né : on ne paie pas ses dettes. Cela pourrait même être drôle si l’heure n’était pas si grave pour tout un chacun.

 

 La France va émettre une dette publique colossale en 2021

 La dette équivalente à 120 % du PIB , qu’a accumulé la France , ainsi que ses déficits publics colossaux ont achevé de fragiliser, notre pays. Le désormais fameux “quoiqu’il en coûte" n’a pas fini de laisser des cicatrices , c’est en  quelques sortes , une autre forme et sévère d’un Covid long. On peut déjà commencer par se poser la question de la légitimité avec laquelle ces fonds publics, financés par la dette, ont été employés. L’Argent “magique”, oui… mais pour qui exactement ?

 

 A cet effet,  il est surprenant de constater qu’après une année sous la pression du Covid, le nombre de faillites d’entreprise ait diminué de près de moitié (-40%). Pour être clair : la moitié des entreprises qui auraient dû déposer normalement le bilan, ne l’ont pas fait, étant soutenues, artificiellement aux frais du contribuable. Des milliers d’entreprises meurent et se créent chaque année. Le fait pour une entreprise de cesser de fonctionner est normal , c’est la base de  l’équilibre, de notre système économique comme le décrit Schumpeter,  sous le vocable de “destruction-créatrice”.

 

 On a vu des dizaines de milliards d’argent public, aller directement colmater les bilans des “serial losers”, des machines à fabriquer des pertes, tels que Renault, ou Air France, où des problèmes structuraux, jamais réglés depuis des décennies, de gouvernance et que le contribuable français renfloue sur ses deniers, à intervalles réguliers. Il faut en effet rappeler  qu’ en temps normal dans le même secteur, soumis aux mêmes règles , là où Renault accumule les pertes, Volkswagen dégage des milliards de bénéfices, et que là où Air France plonge dans le rouge, British Airways ou Lufthansa, aligne des exercices bénéficiaires .

 

 Est-ce une fatalité dans ce pays , que le contribuable doive systématiquement  renflouer les errances d’entreprises, non stratégiques telles qu’un fabricant de voitures qui importe les 3/4 de sa production de l’étranger, ou d’un transporteur aérien ,  incapable de devenir concurentiel ?

 

 On entend aussi que 120% du PIB (la Production de toute la Nation en un an) ce n’était absolument pas grave . D’ailleurs les Etats-Unis et le Japon en sont bien au-delà. C’est vrai, mais c’est surtout oublier que la dette des Etats-Unis est en dollars, et que ce sont eux qui ont la “planche à dollars” chez eux. En gros, ils s‘écrivent des dettes payables à… eux-mêmes, sur leur propre papier monnaie. De même au Japon, sa dette publique est détenue par sa propre banque centrale , ce n’est pas notre cas : la majeure partie de notre dette abyssale est “placée” sur “les marchés” internationaux. Alors peut-on purement et simplement ne pas rembourser la dette ?

 

 Si certains pays de la zone Euro sont inaptes à rembourser leurs dettes, libellées en Euro, alors que d’autres n’ont aucun problème à le faire (Hollande, Danemark, Allemagne, Autriche etc..) alors, de fait, c’est la fin de l’Euro, ou plus exactement la fin de la France dans l’Euro et le retour au Franc, suivie d’une dévaluation massive, et de l’incapacité de réemprunter de surcroît , par la suite sur les marchés.

Quant à ne pas rembourser du tout cette dette, certains états l’ont tenté dans le passé , mais pour revenir dans le concert des Nations, ils fini par devoir rembourser, intérêt et capital. Cela a été notamment le cas de la Russie qui a dans les années 2000 dû rembourser les emprunts de l’époque tsariste, afin de pouvoir emprunter à nouveau sur les marchés. Certains politiciens ont même,  avancé l’idée qu’il fallait “tenir une double comptabilité” : cacher les dettes du covid dans une comptabilité à part, et ne “déclarer” dans la Comptabilité Nationale “que” les dettes hors covid. En clair c’est la pratique des contrebandiers : caisse noire, double comptabilité etc..

 

 Quoi qu’on en dise , au final, la dette publique devra bel et bien être remboursée. Comme la France est le pays champion du monde toutes catégories de l’impôt (53% du PIB !) et également de la dépense publique (60% du PIB en 2021 !! ), le gouvernement,  clame haut et fort qu’il n’augmentera pas les impôts et que seule croissance permettra d’éponger la dette. La seule croissance et… la force du verbe, serait-on tenté d’ajouter à un an des élections présidentielles.

 

Georges Nurdin, économiste, consultant international.

 

 

Nucléaire : l’étude loufoque de RTE

 

 

 

L’abandon de l’énergie nucléaire en France conduira à restreindre le niveau de vie des Français.  Par Michel Gay.

 

 RTE (Réseau de transport d’électricité français) a consulté les Français sur son analyse techniquement approfondie « Futurs énergétiques 2050 ».

 

 Dans cette étude sérieuse, probablement imposée par le gouvernement, le postulat vise au départ à éradiquer le nucléaire « quoi qu’il en coûte », et tout cela  est loufoque. Un tel exercice de communication revendiqué comme démocratique , masque les véritables motivations des commanditaires , à la recherche d’une caution populaire pour les énergies renouvelables contre le nucléaire .

 

 Derrière cette consultation se cache l’intention moins avouable, de démontrer avec la caution du peuple la faisabilité d’une France sans nucléaire, mais qui a donné son avis sur les hypothèses prises en compte dans cette étude ? Comme souvent cette étude ne retient , que les avis politiquement corrects (avec l’aval du parti…). On l’a déjà vu avec François Hollande qui avait un programme de fermetures de centales nucléaires pour obtenir les voix des écologistes.

 

 

Les résultats de cette étude mené par RTE reconnue pour sa compétence va servir de caution à certains ténors politiques pour proclamer  le triomphe du soleil et du vent sur le diable incarné par le nucléaire. Avant même la réalisation de l’étude de faisabilité , la ministre de la Transition écologique Barbara Pompili, antinucléaire viscérale, n’a pas pu s’empêcher de déclarer que « c’est un rapport qui fera date dans l’histoire énergétiqueet que le scénario 100 % renouvelables entre dans le champ des possibles ».

Mais si on lit ce rapport de 180 pages celui-ci  émet des conditions inatteignables . Mais combien de temps durera cette « tromperie » ?

 

 Tous les scénarios qui s’appuient sur la domination des énergies renouvelables (éolien et solaire) dénoncent un accroissement des émissions de gaz à effet de serre car sur l’ensemble du cycle de vie , elles en émettent davantage que le nucléaire (6 g/kWh pour le nucléaire environ 15 g/kWh pour l’éolien et environ 50 g/kWh pour le solaire).

 

D’ailleurs l’Académie des Sciences affirmait déjà en 2017 : « Il y a une véritable contradiction à vouloir diminuer les émissions de gaz à effet de serre tout en réduisant à marche forcée la part du nucléaire ».


 Les surfaces d’occupation des sols exprimées en nombre d’hectares occupés par térawattheure produit sont de 8 pour le nucléaire, 1600 pour le solaire (PV) et 14 000 pour l’éolien.

 

Les documents militants contre le nucléaire, répandent des informations erronées anxiogènes sur les déchets dont on ne saurait pas quoi faire, ce qui est faux.

 

 L’évaluation économique de l’éolien et des panneaux solaires intègre des hypothèses exagérément optimistes sur la réduction future des coûts : le parc de 60 GW d’éoliennes de plus de 200 mètres de hauteur (envisagé dans le scénario M3 du rapport de RTE) conduirait à un investissement colossal proche de 300 milliards d’euros ! C’est plus de quatre fois le coût de construction de la totalité des 58 réacteurs nucléaires en service (62,3 GW aujourd’hui) du parc EDF (73 milliards selon la Cour des comptes, page 23).

 

 L’énergie nucléaire émet très peu gaz à effet de serre, c’est une industrie sûre, fiable, c’est un domaine d’excellence de la France envié dans le monde entier. Vouloir à tout prix éradiquer l’énergie nucléaire est un non-sens et un gâchis impardonnable du gouvernement. 

 

L’abandon de l’énergie nucléaire dans notre pays conduirait fatalement à restreindre les besoins et le niveau de vie des Français et représenterait un suicide collectif. 

Par Michel Gay

 

 

LE MARCHÉ IMMOBILIER MARQUE LE PAS UN AN APRÈS LE DÉBUT DE LA CRISE.

 

 

 Dans un contexte très particulier et contre toutes attentes, le volume de vente a bien résisté , concernant les prix, ceux-ci , ont connu une année à deux vitesses.


 Dans sa dernière étude, MeilleursAgents met en évidence que le marché immobilier a été durement éprouvé,mais il a malgré tout bien résisté. L'heure est au bilan après un an de crise  sanitaire et économique. En termes de volumes de transactions, l’année 2020 a enregistré plus d’un million de ventes, ce qui fait de cette année chaotique un des meilleurs crus de l’immobilier.

 

 Lors du 1er confinement, les agences immobilières ne pouvaient plus exercer et les notaires ou les banques travaillaient dans des conditions compliquées. C’est sans surprise, que le nombre de promesses de vente enregistrées , s’est effondré de 75% . Dès la seconde quinzaine de mai "Le marché est reparti de plus belle connaissant, , un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide avec +370% de promesses de vente signées" .

 

 A tel point qu’à la mi-juillet, on a enregistré 15% de transactions supplémentaires par rapport aux attentes annuelles . L’explication est que lors du deuxième confinement, les professionnels de l'immobilier (agents, banques, courtiers, notaires, …) ont réussi à maintenir l'activité en s’adaptant à la situation .

 

Après Paris, le prix de l'immobilier baisse dans les grandes villes

 MeilleursAgents constate une année à deux vitesses. Depuis le début de la crise, ils ont progressé de 2% au niveau national. Entre le 1er mars et le 1er septembre, les prix ont progressé de 0,7% à Paris, de 1,9% dans les dix plus grandes villes, de 1,5% dans les cinquante plus grandes villes et de 0,7% en zone rurale.

 

 Mais depuis septembre, les prix connaissent un vrai ralentissement. Entre le 1er septembre 2020 et le 1er mars 2021, Paris a vu ses prix reculer de 2,5%. Les dix plus grandes métropoles ont vu leurs prix se stabiliser (-0,1%). Quant au marché des cinquante plus grandes villes de France, si les prix sont encore dans le vert depuis la rentrée, leur rythme de croissance a nettement diminué (0,3% depuis septembre, soit 1,2 points de moins qu’au cours des six mois précédents). Les zones rurales, elles, sont épargnées.

 

Une demande qui ralentit

Lyon, Toulouse, Bordeaux... Depuis le début de la crise sanitaire, les Français semblent peu à peu s'éloigner des grandes agglomérations . En observant la baisse du prix de l’immobilier dans certaines grandes agglomérations, les Français commencent à fuir les grandes villes  , cette baisse est visible cette année et depuis les six derniers mois à Paris, mais aussi dans les grandes villes comme Lyon et Toulouse . "Plus ou moins marqué selon les communes, cet essoufflement des prix constaté au cours des six derniers mois s’explique par l’érosion progressive de la demande depuis un an". Cette baisse serait un effet direct des confinements , lors desquels de nombreux Français ont préféré chercher des logements plus grands hors des centres-villes. Il faut ajouter à cela l’incertitude des ménages sur l’économie et l’emploi et le manque de visibilité actuel sur l’avenir.   Aujourd'hui, il y a un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. "Concrètement, dans la plupart des grandes métropoles, Paris en tête, la tension immobilière atteint à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur".

Les exceptions de Lille, Strasbourg, Rennes et Nantes 

 En effet, en mars 2020, avant l’annonce du premier confinement, le nombre d’acheteurs était largement supérieur au nombre de vendeurs dans les grandes villes, à Strasbourg ou à Lille, villes où la tension immobilière était la plus forte

 

Dans certaines villes, les prix immobiliers, eux, se sont envolés.


 La France s'est divisée en 20 ans. Une étude* réalisée par Meilleurtaux montre que si les taux ont baissé, les prix, eux, se sont envolés par endroits. Le pouvoir d'achat immobilier n'est donc pas le même pour tous les Français. Et surtout, son évolution sur la période est très différente d'une grande ville à une autre. Ainsi, à Bordeaux, Lyon, Nantes ou encore Annecy, les prix au mètre carré ont flambé en 20 ans avec respectivement, des hausses de 372%, 327%, 222% et 211% selon des chiffres des notaires. Entre 2000 et 2020, les taux d'intérêt ont de leur côté énormément baissé, passant de 6,5% en moyenne à 1,10% sur 20 ans. Mais dans le même temps, la flambée des prix de l'immobilier dans certaines villes, notamment les plus grandes communes, a rendu l'accession à la propriété beaucoup plus difficile.

 

 En partant des revenus qu'il fallait pour acquérir un logement de 100 mètres carrés dans chacune des 44 villes étudiées en 2000. Puis avec des revenus équivalents en 2020 (en considérant une augmentation de 30% au total des revenus sur toute la période entre 2000 et 2020), le courtier a comparé la surface qu'un acheteur actuel serait

Les grandes villes où les délais de vente sont en forte baisse.

 

 

La ruée vers les logements disponibles a rarement été aussi féroce , car beaucoup de particuliers mettent en pause leur projet de vente, et en même temps les candidats à l’achat se multiplient...  Voici les grandes villes les plus concernées .

 

 D’après les données compilées par le groupe SeLoger : désormais la durée moyenne nécessaire pour vendre son logement est de 45 jours pour les appartements et 56 jours pour les maisons. Ces chiffres, sont le résultat de l’analyse des annonces immobilières entre décembre 2020 et février 2021. SeLoger a ensuite comparé la durée de vie de ces annonces avec celles de l’année précédente à la même période. Les résultats sont surprenants.

 

 En un an, on a constaté une nette diminution des délais nécessaires aux vendeurs pour vendre leur bien : -24% en moyenne pour les appartements, et -26% pour les maisons. Pour  comprendre, l’accélaration de ces transactions il faut revenir à la crise sanitaire et à ses conséquences. D’après Séverine Amate, porte-parole de SeLoger, “ face aux craintes sanitaires, économiques, de pertes d’emploi, ou de difficultés  d’obtenir un crédit… “beaucoup de vendeurs ont mis leurs projets immobiliers sous cloche. Ils attendent”. En février 2020 le moral des vendeurs n'était déjà  pas au beau fixe : 56% d’entre eux redoutaient une dégradation de la situation économique et financière au cours des prochains mois. Neuf mois plus tard, la sinistrose avait atteint 71% du panel. Rien n’est fait pour encourager les particuliers à se séparer de leur logement maintenant !

 

 La conséquence du retrait des vendeurs est la raréfactiondes biens mis en vente. Fin janvier, on constatait une baisse de 10% du nombre de biens à vendre au cours de l’année 2020. Et cela pas seulement sur la plateforme SeLoger affirme Séverine Amate :  “Le chiffre est encore accentué sur les plateformes entre particuliers”.

 

 La crise sanitaire a en revanche, fait naître des vocations chez les acheteurs, , après un pic de recherches cet été sur les annonces de maisons avec jardin, les particuliers en quête de logements plus spacieux ont continué leur recherche . Les visites ont ainsi grimpé en moyenne de 30% à 70% sur les annonces depuis avril. Et il ne s'agissait pas seulement d’internautes “flâneurs”, assure Séverine Amate. “Le nombre de mise en relation entre les acquéreurs et les agents immobiliers a ainsi grimpé de 20% et ces candidats sont dans une vraie logique de passage à l’acte.”

 

Les villes les plus impactées .

 Dans ces conditions, dans la plupart des grandes villes , les candidats à l’achat étant toujours plus motivés et les vendeurs moins nombreux qu’auparavant,  ceux-ci  trouvent de plus en plus rapidement , un acquéreur. A Toulouse, la durée moyenne pour vendre son appartement a diminué de 38% en un an, pour atteindre 39 jours. A Bordeaux, là encore, les délais ont chuté de 30%, à Paris, la durée moyenne pour vendre son appartement a baissée de 10%, pour atteindre 33 jours en moyenne.

 

 Pour les maisons, il y a aussi des accélérations spectaculaires  dans certaines métropoles. A Strasbourg, par exemple, les maisons n’ont mis en moyenne que 26 jours à se vendre entre décembre et février, c’est-à-dire deux fois plus vite que l’année passée. A Nantes, les maisons ne mettent plus que 42 jours en moyenne à se vendre (-34%), et à Montpellier, 46 jours (-35%).

 

 

Les bailleurs de location meublée professionnels pénalisés par les cotisations sociales .

 

 A partir de 2021, les bailleurs en meublé soumis au statut LMP  (loueur meublé professionnel)   , seront soumis à des cotisations sociales au taux compris entre 35% et 40% sur les bénéfices réalisés . Pour certains c’est comme une douche froide , en effet  dès 2021, les bailleurs au statut LMP  devront  payer des cotisations sociales. Pour rappel, , les bailleurs professionnels en LMP représentent des  foyers fiscaux remplissant  deux conditions  :

 

-          avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23.000 euros

-          ces  revenus locatifs doivent être  supérieurs à la somme de tous leurs autres revenus .

 

 Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices. C’est là le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

 

 Second coup de massue : même si les bailleurs - grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel - parviennent à ne pas avoir de bénéfice imposable, ils supporteront un forfait minimum de cotisations sociales. Au régime réel, les loueurs en meublé peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel, en déduisant des loyers perçus :

 

les frais de notaire :

les frais d’entretien et de réparation ;

les frais de gestion et d’assurance ;

les intérêts d’emprunt ;

les impôts locaux ;

l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

 

 Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire tous ces frais à leur bénéfice imposable. Cependant, dès 2021, les bailleurs LMP devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf. Et cela, même s’ils arrivent à déduire l’intégralité de leur bénéfice locatif. Enfin, troisième paramètre à regarder pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences sur leurs plus-values à la revente… On y reviendra plus tard.

 

Des cotisations sociales qui vont coûter cher.


 Pour illustrer concrètement ce que la nouvelle réglementation va coûter, le spécialiste jedeclaremonmeuble.com a réalisé pour Capital des simulations concrètes. Notre expert prend ainsi l’exemple de M. Dupont, propriétaire d’un studio et d’un deux-pièces qu’il loue en meublé 800 et 1.200 euros par mois. Il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Au total, les recettes de M. Dupont s’élèvent à 24.000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.

 

 M. Dupont, comme nombre de bailleurs au statut LMP et en régime réel, a déduit de nombreuses charges locatives dans sa déclaration de bénéfices en 2020. Il en a tellement déduit que son résultat net en devient déficitaire. L’année dernière, M. Dupont n’a donc payé aucun impôt ni prélèvements sociaux sur ce “bénéfice zéro euro”. Avec la nouvelle réforme, en 2021, M. Dupont devra s’acquitter du forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros. Et cela, même s’il efface entièrement son bénéfice grâce à ses déductions de charges.

 

 Mme. Duchemin, elle aussi, possède un studio et un deux-pièces dont les loyers lui rapportent 24.000 euros par an. Elle non plus n’est pas inscrite au RCS. Sur ses 24.000 euros de loyers annuels, elle déclare 3.000 euros de bénéfices après avoir tenu compte des diverses déductions de charges auxquelles elle peut prétendre. En 2020, les bénéfices de Mme Duchemin étaient soumis à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%*3.000 euros = 516 euros d’impôt. En 2021, si elle présente le même résultat net, elle devra s’acquitter de cotisations sociales oscillant entre 35 et 40% des bénéfices. C’est-à-dire, dans ce cas de figure, 40%*3.000 = 1.200 euros. En un an, elle aura donc plus que doublé les sommes qu’elle doit verser pour son activité de location meublée.

 

 De gros impacts sur les plus-values

 Enfin, dernier impact et non des moindres pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values des professionnels. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Notre expert jedeclaremonmeuble.com l’illustre grâce à ces deux exemples.

 

 Reprenons d’abord le cas de M. Dupont. Il a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros et a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans ce studio. Il décide de revendre son bien à l’année N+4 ans. Le prix de vente est de 300.000 euros, sa plus-value brute est donc de 100.000 euros. M. Dupont a amorti son logement sur 30 ans, son mobilier sur 5 ans, et ses gros travaux sur dix ans. Dans ces conditions, au total, il cumule 35.333 euros d’amortissement.

 

 Si M. Dupont se trouve en statut LMP au moment de vendre, en 2021 : il paiera au total 48.275 euros de taxe sur sa plus-value. Ce calcul inclut d’abord la plus-value dite “de court terme” (imposée à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40% ), qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Il additionne ensuite la plus-value dite “de long terme”, correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’année précédente, il aurait payé 45.785 euros au fisc. Soit environ 2.500 euros de moins. Petite astuce pour M. Dupont : s’il était repassé au statut LMNP l’année de sa vente, il se serait soumis au régime des plus-values des particuliers. Il n’aurait alors payé que 24.830 euros de taxes, et non plus 48.275 euros au titre de la plus-value professionnelle ! D’où la grande importance pour M. Dupont de bien anticiper son régime fiscal avant la transaction.

 

 Reprenons maintenant l’exemple de Mme. Duchemin. Tout comme M. Dupont, elle a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros également. Elle a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans son logement. Elle décide de revendre son logement à l’année N+10, pour 350.000 euros. Sa plus-value brute est donc de 150.000 euros. Son amortissement, calculé sur dix ans, est bien supérieur à celui de M. Dupont : il est à 80.830 euros.

 

 Avec des caractéristiques similaires à M. Dupont, Mme Duchemin, qui a attendu dix ans avant de revendre son bien, devra verser 20.956 euros de cotisations sociales en statut LMP. Elle bénéficie en effet d’une exonération (possible au-delà de 5 ans) sur la plus-value, mais pas sur les cotisations sociales. L’année précédente, elle se serait acquittée de 11.862 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit presque deux fois moins qu’en 2021 ! Malgré le coup de bambou sur sa plus-value en régime LMP, Mme Duchemin a cependant raison de ne pas vouloir repasser en régime meublé non professionnel (LMNP) pour vendre. Elle débourserait en effet 32.005 euros de taxe dans ce cadre, c'est-à-dire 11.000 euros supplémentaires. Vous l’aurez compris : choisir le bon moment pour vendre et avec le bon régime fiscal, cela restera une gymnastique essentielle pour économiser un maximum de milliers d’euros.

 

 

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Première mondiale dans le gaz renouvelable 

 

 

 

 Engie qui a  construit , Gaya , le démonstrateur semi-industriel dans la nouvelle filière du gaz renouvelable, représentant un investissement de 60 millions d'euros a validé sa technologie protégée par dix brevets. L'« usine à gaz »  , qui est la plateforme de l'énergéticien français ,  avait commencé par produire du  biométhane à̀ partir de déchets forestiers secs , vient de réaliser une première mondiale en produisant du gaz renouvelable à̀ partir de combustibles solides de récupé́ration (CSR).. Le mois dernier .

 

 En l'absence d'une filière de recyclage viable, les déchets de composition variée : bois, papiers, cartons ou plastiques,  issus d'activités économiques diverses.  terminent jusqu’à présent à l'enfouissement. Alessandra Barba, responsable du Lab biogaz, biomasse et déchet au centre de recherche Crigen d'Engie explique que le développement de Gaya offre à ces déchets une deuxième vie sous forme de gaz « substituable au gaz naturel, avec exactement les mêmes caractéristiques »  et celle-ci affirme que  « Ce gaz renouvelable, est stockable et transportable dans les infrastructures actuelle avec  la meilleure valorisation possible » , ce premier pas répond aux ambitions françaises de réduire de 50 % les déchets enfouis et de baisser de 30 % la consommation d'énergies fossiles.

 

 

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Pinel : la réforme explosive du gouvernement

 

 

 Le gouvernement a fait adopter à l'Assemblée un amendement au budget 2021, relatif au Pinel. Il était question de mettre un terme au dispositif dès 2022, mais celui-ci est finalement reconduit (à des conditions moins avantageuses) jusqu’en décembre 2024.


 Le gouvernement vient de sceller le sort du Pinel depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy , ce dispositif est reconduit jusqu’en 2024, mais amené à s’éteindre au-delà. En effet la réduction d’impôt Pinel est jugée trop coûteuse et pas assez efficace . Mais avec la crise actuelle , le marché des ventes des logements neufs est en berne en raison de la crise sanitaire, les professionnels du logement ont alors demandé à  l’exécutif de maintenir en place le dispositif Pinel dans les conditions actuelles , pour les quelques années à venir. Alors que le gouvernement envisageait d’y mettre un terme dès la fin 2022, il a semble t-il entendu cette requête , puisqu’il prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

 

 Par contre il y a très peu de chances, pour que le dispositif persiste  au delà de cette date . Selon le gouvernement, “les limites avérées” du dispositif plaide pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”… Il faut donc s’attendre à ce que d’autres mécanismes soient mis en place pour remplacer cet avantage fiscal et donc que son attrait  en prenne un coup. Etant donné le contexte économique actuel, l’ amendement autorise une prorogation du dispositif Pinel, qui sera accompagné d’une réduction progressive jusqu’en 2024 . Pour rappel , selon la période d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition . Celle-ci diminuera pour les opérations enregistrées à partir du 1er janvier 2023 , qui ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% pour une période de location de 6 ans et de 15% pour un logement loué 9 ans. Pour les logements acquis en 2024, les taux descendront à 9% et 12%.

 

 En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”. A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics.

 

Avantage pour certains logements


 Certains logements feront exception à ces nouvelles règles. Même si le taux de l’avantage fiscal va diminuer, le gouvernement va améliorer le dispositif , pour le “reverdir”. Le texte précise que l’avantage supplémentaire va concerner “ tous les logements qui respecteront un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Il s’agit des logements ne dépassant pas un seuil de consommation énergétique , qui sera défini par décret , afin d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), renforcant les exigences actuelles sur l’isolation des bâtiments neufs.

 

 On assiste déjà à un renforcement de l’aide MaPrimeRénov' , destinée à soutenir financièrement les propriétaires, qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leurs habitations . A l'heure où la valeur énertétique des logements devient une réalité , ce coup de pouce est essentiel car dans quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères fondamental pour déterminer le prix d’une transaction immobilière. 

 

  Avantage identique accordé aux logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux) . Il s’agit des logements qui bénéficient actuellement de la réduction d’impôt Denormandie ancien, calquée sur le Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé. Autre exception : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville,  bénéficieront toujours du Pinel dans les mêmes conditions.

 

Les plafonds de loyers

Le gouvernement ne donne pas suite à son projet de refonte des plafonds de loyers. conditionné au respect des ressources des locataires, selon la zone géographique du logement et de sa surface. Mais, force est de constater que leur calibrage est insuffisant. La question des loyers se posera en revanche certainement pour le remplaçant du Pinel.

 

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Reconfinement: le marché immobilier va-t-il s’en remettre ?

 

 

 Les agences immobilières vont devoir fermer pendant le confinement et les visites seront interdites. La profession craint le pire s’il devait durer plus longtemps.


 Pour Jean-Marc Torrollion le président de la Fédération nationale de l’immobilier, «ce reconfinement va accentuer la rétention de l’offre, car en période de crise, la mobilité résidentielle n’est pas une priorité. Quand on a de l’immobilier, on le garde», souligne t-il , sauf si on est obligé de le vendre à la suite d’un divorce, décès ou en raison de soucis financiers (ces ventes forcées ont représenté environ 57% des ventes totales en 2019, selon la Fnaim). En parallèle , la demande est en train de se relâcher sous l’effet du Covid-19 et avec les nouvelles exigences des banques,  «le marché va se réduire et se bloquer» annonce le président.

 

 D’un autre côté , les agences immobilières n’étant pas des commerces essentiels,  devront fermer et c’est un coup dur supplémentaire pour un marché qui se remettait à peine du premier confinement. L’impact sur les ventes devrait être  moins  prononcé  qu’au printemps dernier , car mars et avril représentent environ 20% du volume sur une année, novembre et décembre pèsent,  «moitié moins» selon la Fnaim.

Si l’on se réfère à  l’année 2019 , ce  sont  environ 110.000 transactions qui seront gelées ou annulées . «L’année 2020 est finie pour nous. Nous travaillons sur l’année 2021», déclare Jean-Marc Torrollion . Côté prix, on s’attend à ce que le ralentissement continue.

 

Le marché immobilier qui a été à l’arrêt au printemps , mais hyperactif en été , est déjà plus faible en début d’automne et le nouveau confinement ne va pas changer la donne. Le retour en masse des acheteurs après la fin du  premier confinement, a laissé place aujourd’hui à un climat d’attente.  Dans leur dernière note de conjoncture  les notaires de France constatent ainsi : «L’incertitude sanitaire et économique prévaut et à ce stade, l’attentisme reste de mise», . «Avec la fermeture des agences, le marché sera alimenté uniquement par le flot de dossiers déjà engagés, ajoute  le directeur scientifique de Meilleurs Agents Thomas Lefebvre . Pour le reste, tout dépend de la confiance des ménages, moteur principal du marché immobilier, - y aura-t-il une vague de désistement? - de l’emploi - le chômage va-t-il exploser? Une vague de licenciements est-elle à attendre?

 

Pour l’instant , tout le monde espère que ce nouveau confinement ne soit pas aussi long que le premier. Jean-Marc Torrollion met en garde :  «La durée est mortifère pour nous. La profession ne peut pas se permettre un confinement de plus d’un moisNos agences seraient en grande difficulté» . Le précédent confinement avait donné lieu à un bras de fer entre le président de la Fnaim et celui du Conseil supérieur du notariat, accusé de ralentir l’activité de sa profession.

 

 

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Les plus modestes n’ont plus droit au crédit immobilier

 

 Depuis le début de l’année , les plus modestes sont le plus victime de la baisse du nombre de prêts accordés , malgré le maintien de taux  bas.


 Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché est toujours à la peine et depuis le début de l’année, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 20% , bien que les taux de crédit immobilier restent très bas tous marchés confondus, . Le blocage  vient des banques, qui sont plus sélectives dans la situation des emprunteurs qui restent demandeurs d’un prêt .

 

 L’observatoire Crédit Logement détaille ainsi : «Dès novembre 2019, la hausse des prix des logements puis la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont pesé sur le dynamisme du marché du crédit» . On parle déjà d’un marché à deux vitesses et ce sont les ménages plus modestes qui en ont pâti le plus.

 

 Les chiffres en attestent : le nombre de prêts accordés s’est effondré de 25% sur les neuf premiers mois  de l’année pour les emprunteurs d’un revenu inférieur à 3 smic , par contre le recul du nombre d’opérations financées est de seulement 10% pour d’un revenu équivalent à 5 smic et plus  , même si cette catégorie aisée est aussi  impactée par les restrictions du HCSF.

 

 L’observatoire résume ainsi : «La mise en œuvre des recommandations du HCSF a écarté du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel», et la part des plus aisés (5 smic et plus) a fortement grimpé de plus de 25% en 2019 à près de 29% en 2020 , même s’’il y a plus d’emprunteurs aisés en proportion, la production de crédits qui a  fortement chuté, sur un an ( -17,9%), laisse présager une crise du marché .

 

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 Risque de bulle immobilière en Europe .

 

 

 

La banque  UBS , spécialiste de l’investissement met en avant  les risques  renforcés   d’une bulle immobilière dans les métropoles européennes , suite à  la pandémie du Covid 19 , avec cependant  une exception : Madrid.

 

 Malgré la situation de récession mondiale on assiste à une hausse constante et même une accélération des prix de l’immobilier depuis un an en Europe  . Dans  l’édition 2020 du Global Real Estate Bubble Index publié par la banque suisse UBS il est évoqué : “ Un scénario que les experts estiment insoutenable dans la plupart des villes à risque  se trouvant dans la zone eu “.


 L’analyse du marché immobilier par UBS de vingt-cinq métropoles fait apparaitre un fort risque de bulle ou de surévaluation des prix pour  plus de la moitié des villes analysées . Les villes les plus exposées, sont  Munich et Francfort.

 

 Viennent ensuite Toronto  sous la menace d’une bulle immobilière depuis trois ans , puis Hong Kong, Paris et Amsterdam. Selon  la Tribune de Genève  ,  Zurich qui depuis des années enregistre les taux de croissance des prix les plus élevés de Suisse  figure pour la première fois dans le classement des villes à risque .


 Alors que la hausse des prix est restée dans une fourchette faible à moyenne dans les villes asiatiques  et américaines,  dans de nombreuses métropoles européennes les prix ont grimpé de plus de 5 %, précise le journal économique espagnol « El Confidencial ». En Europe, seule la capitale espagnole échappe à la tendance générale . En effet , Madrid connaît un niveau de prix assez bas et UBS considère que l’immobilier y est estimé à sa ‘juste valeur’.

 

 Les experts d’UBS expliquent que les prix du logement sont un indicateur économique “rétrospectif”,  reflètant avec retard les effets d’une récession économique , raison pour laquelle le secteur de l’immobilier résidentiel a jusqu’à présent résisté à la crise, et jusqu’à présent la plupart des acheteurs potentiels n’ont pas subi de véritables pertes de revenus au premier semestre 2020.

 

 L’incertitude persiste , et on ne sait à quel point le taux de chômage élevé et  les pertes de revenus des ménages vont affecter les prix de l’immobilier  . Mais, comme il est expliqué dans la Tribune de Genève , avec  le recours massif au télétravail  la fuite des citadins vers des zones plus abordables pourrait prochainement pousser les villes à augmenter les impôts, “ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier”, ajoute un expert d’UBS.

 

Bulles immobilières : 7 villes à risque

  • 1. Munich
  • 2. Francfort
  • 3. Toronto
  • 4. Hong Kong
  • 5. Paris
  • 6. Amsterdam
  • 7. Zurich

Source : UBS Global Real Estate Bubble 2020

 

 

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Les départements avec beaucoup de passoires thermiques à rénover

 

 

 

 

 Avec l’annonce  d’aides de 2 milliards en faveur de la rénovation énergétique des habitations. Certains départements auront vraiment besoin de cette manne financière.

 

 Dans le cadre de son plan de relance économique à 100 milliards d’euros le gouvernement va allouer à la rénovation énergétique des bâtiments 6,7 milliards d’euros sur cette somme totale , 4 seront alloués aux infrastructures publiques : écoles, commissariats, 500 millions d’euros pour les projets de réhabilitation , dans le logement social et 200 millions d’euros destinés à la rénovation de locaux pour les petites entreprises , les  deux derniers milliards, seront pour les  particuliersdans le cadre des aides du dispositif MaPrimeRenov’ . https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

 

En effet dès le 1er janvier 2020 , l'Etat va  proposer une nouvelle aide financière : MaPrimeRénov', c’est une aide qui s'adaptera en fonction des revenus, par une démarche simple . Jusqu'ici, cette aide à la rénovation énergétique des logements n'était ouverte qu'aux ménages les plus modestes, pour leur résidence principale. Mais afin d'accélérer la transition écologique des logements, le gouvernement a décidé qu'en 2021, tous les ménages pourront en bénéficier. Même les plus aisés. 

Selon Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, cela vient d'une volonté de "simplification". "L'objectif, c'est de lutter contre les passoires thermiques, où qu'elles soient", a ajouté le Premier ministre Jean Castex . 

 

Concrètement, MaPrimeRenov sera désormais aussi accessible aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété, explique le Ministère de l'Economie sur son site. En revanche, le Crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE) sera supprimé.

 

 Le ministère de la Transition écologique a réalisé une étude sur les passoires thermiques en France afin d’ identifier les secteurs qui ont le plus besoin  de cette aide . D’après les conclusions de cette étude , environ 17% des résidences principales sont considérées comme “très énergivores” qui donc consomment le plus d’énergie pour être chauffées. Les “passoires thermiques” sont identifiées avec les étiquettes F ou G, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) , ces “mauvais classements” ont pour conséquences d’abord d’avoir des factures de fioul, gaz ou électricité qui explosent pour les occupants et elles peuvent aussi  diminuer le prix des logements et leur capacité de mise en location.

 

Le Cantal, la Creuse parmi les mauvais élèves


  Il ressort de cette étude que  certains départements comptent beaucoup plus de “passoires thermiques” que d’autres. Il s’agit surtout de territoires ruraux ou montagnards comme le Cantal avec  47% des logements classés avec une étiquette F ou G sur leur DPE , on peut citer également la Creuse (44% des logements  concernés), la Nièvre (41% des logements) ou la Haute-Loire (37% des logements).

 

 A contrario, la façade méditerranéenne et la côte Atlantique sont assez éloignées de cette problématique concernant les  logements trop énergivores. Dans le Var, seulement 7% des logements sont classés F ou G en terme de performance énergétique ,  6% dans les Landes, 8% dans les Alpes-Maritimes ou en Haute-Garonne. D’un autre côté il est assez dérisoire de comparer des régions où l’on chauffe les habitations  3 mois par an à celles plus froides où le chauffage fonctionne au minimum 7 mois voire plus. . Ce classement devient donc inadapté étant donné qu’il tient compte de la consommation annuelle de chauffage , il est fort possible que dans les mêmes conditions les départements favorisés compteraient autant de “passoires thermiques” .

 

Les maisons anciennes particulièrement visées


 Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe sans  surprise, 42,4% des habitats construits avant 1919 dans la catégorie  F ou G ; plus les logements sont anciens, plus ils ont de chance d’être des passoires thermiques. Ces deux notes concernent également 35,9% des logements appelés “maisons 1930” construits entre 1919 et 1945,  à l’opposé, seuls 4,7% des biens de constructions entre 1989 et 2000 sont dans ce classement . Autre enseignement de cette étude : les maisons ont plus de chance d’être considérées comme “passoires thermiques” que les appartements . En matière de performance énergétique 18,4% d’entre elles sont classées F ou G, contre 14,7% des appartements.

 

Pour connaître vos droits à MaPrimRenov, il existe un simulateur officiel sur le site du gouvernement dédié : faire.gouv.fr. Il suffit d'entrer les caractéristiques de votre logement, de votre foyer et des travaux que vous souhaitez effectuer pour estimer le montant auquel vous avez droit.


Pour vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation, contactez un conseiller FAIRE.  Appelez un conseiller :   Du lundi au vendredi de 9h à 18h. Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.   0 808 800 700 (service gratuit + prix appel)

 

Ensuite, vous pouvez déposer une demande sur maprimerenov.gouv.fr.   

MaPrimeRénov' vous permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique à moindre coût. Du conseil personnalisé à l'obtention de l'aide, l'Etat vous accompagne.


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IL EST DÉSORMAIS INDISPENSABLE D'AVOIR UN APPORT PERSONNEL POUR OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER

 

 

 Pour obtenir un emprunt immobilier : l'apport demandé par les banques est en nette progression sur un an.


 Le retour de l'apport personnel rentre maintenant  dans les conditions d’octroi d'emprunt:. Alors qu'il y a un an il n'était souvent plus nécessaire, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.

Avec les pressions du régulateur, du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réclamant depuis fin 2019 plus de prudence dans l'octroi des crédits, et avec l'incertitude économique suite à la crise du Covid 19 ; la Centrale de financement a constaté une nette augmentation de l'apport exigé par les banques. Depuis un an au niveau national, le montant moyen de l'apport a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Il existe néanmoins des différences suivant les régions.

 

 La région où l'apport est le plus élevé, est le Sud-Est , il  représente au 1er semestre 14,1% du montant des prêts en négociations , vient ensuite la région Auvergne-Rhône-Alpes qui suit  avec 12,8% d'apport et ensuite l'Ile-de-France, avec 12,4%.

 

 La région où le niveau est le plus faible est la région Grand Est avec 9,3% d'apport en moyenne.  La Centrale de financement explique ainsi le phénomène : « C'est quand le marché est tendu avec donc des prix élevés, quand les emprunteurs sont jeunes et plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes ».

 

 

Les invisibles qui paieront au prix cher un repli du marché immobilier

 

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazauxprésident de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.


 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

 

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la situation : aucune mesure de soutien de la demande de logements, visant à resolvabiliser les ménages, n’a été annoncée. Car ce ne sont pas seulement des projets logements par centaines de milliers qui vont s’abîmer, mais des dizaines de milliers de négociateurs, d’agences et de réseaux qui vont périr.

 

 Malgré les messages enthousiastes des patrons de réseaux commerciaux qui ne veulent afficher aucun signe de faiblesse ; des milliers de femmes et d’hommes, qui craignent cette situation, méritent qu’un  dispositif financier et fiscal soit mis en place pour limiter la baisse programmée du nombre de transactions dans le neuf et dans l’ancien. Si on anticipe une baisse des ventes de 20 à 30% par rapport à  2019 : mécaniquement, la menace pèse sur 20 à 30% des quelque 100.000 emplois de négociateurs 

 

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Le prix de l’état daté, facturé par le syndic, est désormais plafonné

 

 

L’état daté , document, indispensable pour vendre un bien en copropriété, était facturé par les syndics souvent abusivement . Depuis le 1er juin 2020, son est plafonné à 380 euros. 

 

 Conformément au décret publié par le ministère de l’Economie et des Finances en février , les tarifs des états datés sont désormais plafonnés depuis le 1er juin et ceux-ci ne pourront pas dépasser 380 euros. Selon l’Institut national de la consommation, en 2019, le tarif moyen d’un état daté était de 598 euros. Chez certains syndics, la facture pouvait même atteindre 1.200 euros ! L’exécutif s’est donc penché sur la  question, en concertation avec l’ensemble des professionnels de l’immobiliers, des représentants de consommateurs et propriétaires . Le document fourni par le syndic étant indispensable à la vente d’un bien en copropriété, on a assisté jusqu’ici, à des abus qui étaient légion.

 

 L’état daté informe , l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur, les sommes dont le syndicat de copropriétaires pourrait encore être débiteur envers ce dernier (avances de trésorerie, par exemple), ainsi que les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire. informe l’acquéreur sur le montant prévisionnel de ses charges recense ainsi les sommes restant dues par le vendeur.

 

 L’association 60 millions de consommateurs s’est penchée sur la question , si le travail à des apparences rébarbatives, il est  pourtant loin d’être long et fastidieux, celle-ci rappelait en 2018 que les cabinets de syndic disposent d’un logiciel permettant de remplir automatiquement tous les champs en une demi heure, ou 45 minutes si la partie administrative reste à la charge du syndic.

 

 A l’opposé les grands groupes immobiliers , comme  Nexity  par exemple affirme passer en moyenne 4,7 heures pour les réaliser et Immo France déclare y consacrer environ 5 heures. Ces estimations seraient bien éloignées de celles avancées par le magazine de consommateurs , ceci expliquant  selon les syndics , les variations de prix constatées jusqu’ici. La loi a donc tranché vers un milieu qui semblerait plus juste , mais celle-ci n’empêchera pas cependant les syndics d’appliquer le tarif plafond quand il s’agira d’un petit lot de copropriété aux charges minimales , comme un garage ou une annexe . Même si les abus sont maintenant difficiles , rien n’empêchera un syndic , pour rattraper cette baisse de recettes , d’appliquer le tarif plafond dans tous les cas , même si le calcul des charges est insignifiant .

 

 

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La RE2020 va menacer l'équilibre du système électrique

 

 

 Les textes de la future Réglementation environnementale 2020 , ont été examinés par le Conseil supérieur de l'énergie (CSE) , cette règlementation qui  doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022 ,  consacre la prédominance de l'énergie électrique dans les constructions de demain afin d'assurer la décarbonation du secteur du bâtiment. Cette électrification tous azimuts inquiète particulièrement les acteurs de l'industrie gazière, qui dénoncent le manque d'ambition des pouvoirs publics dans la transition énergétique avec le risque que celle-ci  ferait peser sur le système énergétique français , alors que la filière du gaz a investi massivement dans des projets alternatifs respectueux de l'environnement, comme le biométhane.

 

 Des amendements ont été  déposés durant cette séance du CSE, et adoptés à une écrasante majorité : pour intégrer le biométhane à la construction neuve , dans  des systèmes hybrides comme les pompes à chaleur couplées à des chaudières gaz afin de pouvoir considérer  cette double énergie  comme une énergie renouvelable , "Les amendements ont recueilli un avis favorable de toutes les parties prenantes présentes au CSE : énergéticiens, associations de consommateurs, représentants de collectivités territoriales, ONG... Le seul décidant de voter contre étant EDF ", commente Patrick Corbin, président de l'Association française du gaz (AFG), "Les débats et les déclarations montrent très clairement que cette RE2020, en excluant le gaz du logement neuf, est un texte en profond désaccord avec tous ceux qui peuvent s'exprimer sur le sujet. "On s'achemine vers une RE2020 qui ne répond en rien aux attentes de la grande majorité des parties prenantes et mëme si la grande majorité des acteurs en présence s'est prononcée en faveur de ces amendements, pour autant les représentants du Gouvernement n'ont pas daigné changer leur position." "Le Gouvernement ne bougera plus maintenant, et nous le regrettons amèrement", déplore Patrick Corbin. "

 

 Le Gouvernement prend ses responsabilités, mais ceci va induire une électrification très poussée de l'existant, et rendre très délicat l'équilibre du système électrique" , ce qui soulève donc des questions sur la transition énergétique . D’ailleurs le  rapport du gestionnaire du réseau de transport d'électricité, RTE, indique que l'approvisionnement énergétique devra encore être surveillé jusqu'en 2024, année à partir de laquelle le système électrique se renforcera progressivement. Mais ce dernier ne pourra pas répondre aux transformations de l'économie et des modes de consommation avant au moins 2030 . Vient s’ajouter l'impact sur l'emploi et dans les collectivités, dont un certain nombre se sont engagées dans des raccordements au réseau de gaz naturel . Le gaz vert ne sera pas pour autant complètement abandonné, comme le précise Patrick Corbin : "L'État veut orienter le biométhane vers la mobilité lourde et l'industrie, là où les usages du gaz ne peuvent être convertis".

 

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Panneaux photovoltaïques avec un rendement record

 

 

 

On vient de battre un nouveau record en matière de rendement des panneaux photovoltaïques.


 C’est incroyable, Il y a encore cinq ans, on avait des rendements d’à peine 13-14% (seuls 14% des rayons solaires étaient convertis en électricité)  aujourd’hui on arrive à augmenter les performances des panneaux solaires. Il y a deux ans, on est monté à 25% , mais aujourd’hui avec ce nouveau record : des scientifiques du HZB en Allemagne viennent d’atteindre la barrière magique des 30% alors que le rendement théorique maximal d’un panneau solaire est de 35%. Toutes  ces avancées sur l’optimisation des panneaux ont la conséquence de faire baisser le coût de l’énergie solaire. Depuis dix ans, le prix de cette énergie a chuté de 82% , ce qui représente la baisse la plus importante pour l’ensemble des énergies renouvelables (IRENA).

 

Les prix vont-ils stagner ?


Dans les prochaines années , le coût de l’énergie solaire pourrait même être divisé par deux , ce qui veut dire qu’il y aurait besoin de moins de panneaux pour avoir toujours plus d’électricité , parce qu’on a aussi trouvé un nouveau matériau, encore plus efficace, qui s’appelle la pérovskite (une sorte de cristal). Ce matériau utilisé  en couches superposées, peut capter une portion beaucoup plus large du spectre lumineux. Cette innovation pourrait repousser le rendement théorique maximal à 68%, ce qui est plus du double de la limite actuelle.

Cette énergie  va  donc devenir de plus en plus intéressante. L’éternel souci étant de pouvoir la stocker quand il fait nuit et pour les jours sans soleil .

 

 

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 Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales 

 

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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Immobilier : diverses informations…

Location : Votre propriétaire peut-il entrer chez vous ?

 

 

 Un propriétaire peut être intrusif et l’occupant n’a pas toujours connaissance de ses droits. Peut-il interdire à son bailleur d’entrer chez lui ? Peut-il changer la serrure ?

 

 La loi encadre strictement  la location immobilière afin d’assurer la sécurité et la tranquillité de tous. Par exemple , le bailleur doit fournir à l'occupant un  décent respectant diverses caractéristiques. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042  . Il doit aussi  permettre une jouissance paisible , cette obligation ne doit pas être prise à la légère. 

 

Violation de domicile


 La règle vise à garantir au locataire qu'il ne va pas trouver n'importe qui chez lui en rentrant de sa journée de  travail   et d’autant plus le propriétaire des lieux. La loi est   très claire à ce sujet et la peine peut aller jusqu'à un an de prison et à une amende de 15.000 euros. https://www.litige.fr/articles/le-proprietaire-peut-il-entrer-chez-son-locataire-sans-autorisation


Cette interdiction ne souffre aucune exception, peu importe l'urgence de la situation. Même si le propriétaire est informé d'un incendie  ou d'un dégât des eaux  survenu dans son logement, il ne peut  y entrer sans l'autorisation de l’ occupant désigné sur le bail de location.

 

Double des clés


 Il n'est en effet pas rare que le bailleur souhaite conserver un trousseau en sa possession, en cas de besoin justement. Sur ce point, la loi ne dit rien et le propriétaire est tout à fait en droit de conserver un jeu de clés du logement s’il ne l'utilise pas pour y pénétrer sans un accord. 

 

 Le locataire peut aussi  décider de changer la serrure ou le barillet de la porte d'entrée s’il ne fait pas confiance à son logeur. Seulement, la loi impose de remettre le tout dans l'état initial à la fin de la location.

 

Droit de visite


 Durant toute la durée du bail, la jouissance exclusive et paisible de votre logement , protège des intrusions inopinées. Ceci étant dit, la législation peut vous imposer de donner un accès à votre bailleur dans certaines situations précises.

 

 Après en avoir informé son locataire, le propriétaire peut ainsi se réserver la possibilité de visiter les lieux (sauf week-end et jours fériés) avec des professionnels pour effectuer des réparations urgentes ou pour des travaux en lien avec les critères de décence du logement, de même pour l'entretien ou l'amélioration du logement  ainsi que  l'amélioration de sa performance énergétique.

 

 De même, une fois que le locataire a donné congé à son logeur ou que celui-ci a l’intention de vendre son bien, il doit donner accès à son habitation pour permettre une visite à des candidats intéressés. Les créneaux horaires sont en revanche limités à deux heures pendant  les jours ouvrables hors dimanche et  jours fériés.

https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/durant-la-location/droit-visite-proprietaire-22.html



 

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