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Diagnostic immobilier Lille

Selon le président de la Fnaim : “les prix ne peuvent pas s’effondrer”.

Capital.fr

 

Depuis le confinement dû au Covid 19, les transactions immobilières sont pratiquement à l’arrêt. Malgré cela , Jean-Marc Torrollion , le président de la Fnaim,  n’envisage pas  un effondrement des prix.


L’impact du confinement .

Aujourd’hui, nous sommes à une période de non-marché , après une activité très dynamique jusqu’au 13 mars , avec même une pénurie d’offre de logements pour certaines villes. Cette année il avait été estimé , un rythme de 950.000 ventes . Dans les  prochains jours : peu de ventes ou de constructions se réaliseront, mais pour l’instant nous n’assistons  pas à une vague de désengagement ou d’annulation sur les promesses de vente signées récemment et il est toujours possible de préparer son projet immobilier , car même confinés  les agents demeurent joignables. Une réflexion est  d’ailleurs en cours avec les notaires et les services de l’Etat pour une mise en place de nouvelles solutions afin de permettre les transactions à se faire à distance d’ici les prochaines semaines.  Tout cela reste  important pour la trésorerie des professionnels de l’immobilier et pour maintenir les émoluments des notaires qui emploient une quantité de personnel non négligeable .

 

Menace sur le secteur de l’immobilier?

La grande majorité des professionnels travaillent dans des petites structures, PME ou TPE et il est à craindre que certaines entreprises faute d’activité ferment leur portes. Il est absolument nécessaire pour celles qui  y sont éligibles de leur faire bénéficier du chômage partiel, et du fonds de solidarité des entreprises. En général , mars, avril et mai sont les mois où l’on signe le plus de transactions immobilières. Ce gros coup de frein sur l’activité,  sera beaucoup plus sévère que lors de la crise de 2008. Même si la fréquentation des sites d’annonces immobilières n’a diminué que de 25% ,  beaucoup de futurs acheteurs continuent à être attentifs au marché immobilier. La reprise de l’activité, ne pourra se faire que progressivement. Et celle-ci dépendra aussi de la politique de crédit des banques concernant les taux d’intérêts.

 

Auront-elles les ressources suffisantes pour financer à la fois la relance des entreprises et celle du marché immobilier ?  Pour savoir si l’activité va reprendre de façon significative, dépendra des conditions que les banques vont accorder pour leur prêts . Les conditions de crédit vont-elles durcir pour les acheteurs, afin d’augmenter les marges de sécurité  des banques? Et celles-ci vont-elles  privilégier la relance des entreprises ? Nul ne peut le dire aujourd’hui. Il existe aussi l’incertitude d’une possible inflation après les politiques de relance de la BCE, ou d’ un krach financier qui viendrait aggraver la situation...

 

Les prix de l’immobilier peuvent-ils baisser ?

Mis à part les dix plus grandes métropoles, la plupart du temps, les prix ont stagné, voire baissé ces cinq dernières années. Notamment dans les 28.000 communes rurales, mais aussi dans les agglomérations de tailles intermédiaires. En euros constant, on peut même dire que les prix ont plutôt baissé on ne va pas vers une baisse dans le sens d’un éclatement d’une bulle immobilière qui ne peut donc pas exploser, puisque nous n’étions pas du tout dans un contexte de bulle immobilière !

 

La baisse des prix va dépendre de la rapidité d’ajustement du marché. Si des offres  venaient a être suspendues suite  à l’apathie des acheteurs on ne risque pas  l’effondrement des prix. Dautre part, dans les grandes villes, où les prix ont le plus explosé ces dernières années,  le marché pourrait reprendre  plus vite. Historiquement, nous avons rarement vu une surabondance d’offres par rapport à la demande comme dans ces  périodes de crise que nous avons connu en 2007, mais aussi en 2001 et au début des années 90,. C’est pourquoi l’effondrement des prix n’est pas le scénario à privilégier .

 

Quels seraient les conseils à donner aux acheteurs et aux vendeurs  ?

Pour ceux qui ont aujourd’hui un bien en vente , il faut le laisser sur le marché sans  modifier son prix. Pour ceux qui recherchent un achat il vaut mieux rester en situation d’attente et observer les biens et l’évolution du marché. Une fois le confinement terminé , ceux qui souhaitent vendre leur logement pour pouvoir en  acheter un autre , devraient préparer leur vente et appeler plusieurs agences pour avoir une estimation du prix en sortie de crise , en attendant un peu avant de mettre  leur bien en vente sur le marché .

 

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 Covid 19 : le risque de "chute libre" de l’économie         

 

  Nouriel Roubini

 

Roubini

 

Nouriel Roubini, l’ économiste qui avait anticipé correctement la crise des subprime, souligne le risque d’un scénario “en I” pour l’économie et les marchés mondiaux.


 “Dr Doom” (docteur catastrophe, surnom donné à l’économiste Nouriel Roubini) le célèbre professeur d’économie de la School of Business de l’Université de New York estime,  qu’il faut s’attendre “au mieux” à une récession   pire que celle ayant suivi le krach de 2008. Celui-ci tire la sonnette d’alarme : au vu de la propagation “hors de contrôle” de l’épidémie de coronavirus,  on ne peut pas exclure un scénario beaucoup plus noir pour l’économie mondiale, l’économiste qui est connu  pour ses prévisions souvent pessimistes,  avait néanmoins prédit avec justesse la crise des subprime de 2008…

 

 Le choc de la pandémie de coronavirus sur la croissance planétaire ,  pour cet expert,  sera à la fois plus rapide et plus sévère que la crise financière de 2008 et celle de 1929 . Des chutes de plus de 50% des marchés actions et 89% sur le Dow au point le plus bas en 1929 avaient été enregistrées durant cet épisode sombre de l’économie mondiale . Suite à cela  on assista à un gel des marchés du crédit et à des faillites retentissantes, un bond du chômage au dessus de 10%, et une chute au-delà de 10% du PIB  (produit intérieur brut) .

 

  Mais ces développements funestes ont mis des années à se matérialiser, alors que la crise actuelle, qui réédite ces mêmes phénomènes, ne dure que depuis quelques semaines, souligne l’expert. En effet, il n’a fallu à Wall Street que 15 jours pour basculer dans un marché baissier (défini par un repli de plus de 20% depuis un sommet majeur) - “le déclin le plus rapide jamais enregistré”, relève-t-il, alors que l’indice actions S&P500 (plus suivi que le Dow Jones) a fondu de 35% entre son pic historique de février et son récent creux majeur. 

 

 Les écarts de taux d’intérêt entre les emprunts d’Etat etles obligations d’entreprises  sont déjà arrivés au  niveau de 2008. Les géants bancaires américains Goldman Sachs, JP Morgan et Morgan Stanley prévoient au 2e trimestre une chute du PIB  entre 24 et 30% . Et le secrétaire au trésor Steve Mnuchin a averti que le taux de chômage pourrait atteindre 20%, deux fois celui de la crise de 2008-2009 ! 

 

 Même pendant la Grande Dépression des années 30 et la Seconde Guerre mondiale, la majeure partie de l’économie n’avait pas été à l’arrêt, comme c’est le cas actuellement en Asie , en Europe et aux USA ! Le rythme de la contraction est “sans précédent”. La consommation, les investissements et les exportations sont en “chute libre” . A moins d’un coup d’arrêt brutal de la pandémie, l’économie et les marchés d’actions de la planète sont en route pour une nouvelle chute libre, met en garde l’expert.

 

 Si  certains intervenants optimistes s’attendent à une reprise de l’économie dite “en V” (c’est-à-dire une vive reprise à venir du PIB), Nouriel Roubini balaie ce scénario. Même des scénarios “en U” (reprise laborieuse) ou en L (chute de la conjoncture puis stagnation) lui semblent improbables.

Le scénario central est une trajectoire “en I” (une chute libre de l’économie et des marchés d’actions), pour l’économiste.

 

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Covid 19 : l’immobilier le grand perdant de la crise .

 

 

Clef

 

 L’immobilier ressent déjà les effets de la crise , liée à la pandémie du coronavirus. Les acheteurs fuient le risque du virus, les visites sont rendues impossibles par les mesures du confinement… Partout à travers le monde, les ventes sont au point mort.


 La crise sanitaire présente dans  le monde entier sera également économique et sociale. Parmi les secteurs les plus atteints , le secteur immobilier envisage le pire pour les mois qui viennent , dans beaucoup de pays.

 

 Même si la crise actuelle est nouvelle et inconnue, et qu’il est impossible de prédire le comportement du marché immobilier pour 2020, le journal parle de plusieurs mois de paralysie qui vont affaiblir le secteur.

En Espagne, le quotidien El Periodico parle du secteur immobilier comme le futur grand perdant de la crise du coronavirus  . A partir de ce mois de mars les experts prévoient des chutes dans les ventes,  pouvant atteindre 60 % par rapport à l’année 2019 qui  s’était terminée avec des chiffres de vente positifs et que 2017 et 2018 ont été les meilleures années après la crise de 2008, le secteur pourrait connaître à nouveau des mauvais jours.  

Selon un article du New York Times : à  New York, le phénomène est le même . Alors que la ville est à présent confinée comme beaucoup d’endroits  en Europe , le secteur immobilier est frappé de plein fouet par la crise . Avant même la fermeture des écoles et des commerces, 25 % des vendeurs de biens immobiliers du pays avaient déjà changé les termes de leurs contrats avec les acheteurs à cause du risque lié au virus.

 

 Les agents immobiliers s’adaptent et changent leurs  habitudes face à la crise. Par exemple , en Espagne, où les visites continuent de se faire virtuellement, grâce à des vidéos n’étant  plus possibles à cause du confinement..

 

 Quand les visites pouvaient encore se faire à New York par exemple , chacun prenait ses précautions. Pour les visites des logements , le ménage était fait avant et après chaque visite et on demandait  d’enlever ses chaussures ou de ne rien toucher , maisons et appartements étaient désinfectés de fond en comble. Les agents apportaient des stylos en cas de signature de contrat et les laissaient aux acheteurs en demandant de les jeter après utilisation. Souvent les acheteurs  étaient appelés la veille de la visite , pour s’assurer qu’ils n’étaient pas malades ou qu’ils n’avaient  pas voyagé récemment. Malgré cela , beaucoup d’acheteurs annulaient leurs rendez vous  et fuyaient dans leur résidence secondaire.

 

 

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Coronavirus: conflit entre les agents immobiliers et les notaires

 

 

 Le président de la Fédération nationale de l’immobilier  est monté au créneau en accusant la plupart des notaires de ne pas vouloir authentifier des actes de vente.


 Jean-Marc Torrollion le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a adressé un courrier au ministre chargé du Logement Julien Denormandie  en dénonçant l’attitude des notaires «Quelle honte de faire passer ses intérêts pécuniaires avant l’intérêt général!»  , mais dans une période de crise, la moindre polémique peut rapidement se retourner contre soi et  Jean-Marc Torrollion , l’a appris à ses dépens.

 

 Le dirigeant avait accusé la majorité des notaires de refuser d’authentifier les actes de ventes avec pour conséquences le  ralentissement de l’activité de sa profession en déplorant :. «Ce refus des notaires d’assumer le monopole qui leur a été confié aura des conséquences, bien sûr pour nos clients, mais aussi pour l’activité de certaines de nos agences . Généralement ce sont de  petites entreprises et donc les plus vulnérables».

 

 Seulement cette prise de position n’est pas du goût de tout le monde comme celui du syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI)  «choqué» par les déclarations de Jean-Marc Torrollion.

 

 La réponse du président du Conseil supérieur du notariat (CSN) a été concernant cette polémique : «Elle n’a pas sa place dans la crise actuelle que nous connaissons», a simplement répondu Jean-François Humbert. Mais à son tour il a quand même adressé un courrier à Julien Denormandie pour dénoncer l’attitude de la Fnaim à l’égard des notaires.

 

 Le ministre chargé du logement pour faire diminuer la  pression, s’est entretenu avec les deux parties et a convenu avec la ministre de la Justice Nicole Belloubet de tout mettre en œuvre pour accélérer la numérisation des actes de vente.

 

 Cette accusation a aussi  fait réagir les notaires sur les réseaux sociaux et cela est devenu un flot de critiques plus ou moins virulentes à l’égard du président de la Fnaim. «Qui a raison? Le notaire qui ferme et réserve sa disponibilité aux actes urgents ou l’agent immobilier qui s’en offusque parce qu’il n’a pas sa commission?», s’interrogeait un notaire.

«Incroyable cette désinformation organisée par des personnes ayant elles-mêmes fermé leur entreprise et mis leurs employés au chômage », s’insurge un autre.

«Nous attaquer sur cette  obligation  en pleine crise sanitaire ,en  ne pensant qu’à votre portefeuille est une honte !  Il y a un danger de mort, à  qui vous allez vendre  dans 2 mois... à des zombies?», réagissait un autre notaire.

 

En raison du coronavirus, les notaires sont appelés à travailler à distance. Certains estiment ne pas en avoir la capacité et d’autres déplorent que des études restent ouvertes.


La consigne est pourtant  claire : tous les lieux «non-indispensables à la vie du pays» doivent fermer jusqu’au 15 avril à cause du coronavirus. Pour les professionnels de l’immobilier, cela inclut les agences des réseaux, les cabinets des syndics de copropriété mais aussi les études de notaires et par conséquence les cabinets de diagnostics.

 

 À cela Jean-Marc Torrollion répond: «Je vous fais remarquer que nous avons pris nos responsabilités. En fermant au public nos 10.000 points de vente alors que le  CSN annonçait le maintien de l’ouverture des étudesLa continuité de service est l’enjeu soutenu par l’État et les grandes fédérations de la filière».

 

 Pour calmer la polémique , Jean-François Humbert, président du CSN annonce comme l’a réclamé Emmanuel Macron avoir demandé à l’ensemble des études de France de ne plus accueillir de public tout en assurant la continuité de l’activité,. «En trois jours, nous sommes passés de 1500 à 30.000 notaires et collaborateurs en télétravail, souligne Jean-François Humbert. Les actes sont préparés, les signatures sont actées par procuration. Les vendeurs et acheteurs nous suivent par visio-conférence. Nous faisons en sorte que la machine économique ne se grippe pas en respectant les consignes sanitaires. À nous de nous adapter».

 

 Mais une fois la vente réalisée, d’autres problématiques apparaissent comme la remise des clés ou les déménagements. Là encore, selon Jean-François Humbert il s’agit de trouver des parades.. « Ce sont des détails matériels à régler mais qui sont d’importance dans le contexte actuel.» En revanche, concernant les ventes par plan, qui nécessitent la présence physique des particuliers, celles-ci posent problème. Le président du CSN doit s’entretenir à ce sujet avec la ministre de la Justice Nicole Belloubet.

 

 Au final chaque acteur dans le secteur immobilier redoute de voir son activité sévèrement pénalisée après plusieurs années florissantes grâce à la chute spectaculaire des taux bas.

 

 

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Coronavirus : ce qui va changer avec l’état d’urgence sanitaire

 

 

 

L’onde de choc liée à la pandémie de coronavirus se répand dans toute la société et les Français découvrent au fur et à mesure les conséquences de l’épidémie de coronavirus, et ce n’est que le début.

 

Un état d’urgence sanitaire sera donc instauré pour une durée de deux mois pour faire face à l’épidémie de coronavirus.

 

 Très attendu par les partenaires sociaux et les entreprises du pays, le projet de loi d’état d’urgence sanitaire a été voté par les députés présents dans l’hémicycle.  A la guerre comme à la guerre, répète le gouvernement , avec sa réforme importante du droit de travail. A l’origine  le texte adopté par le Sénat ne prévoyait aucun caractère "provisoire" ou "exceptionnel" pour la nouvelle loi. En clair, les mesures prises devaient prendre un caractère définitif. Plusieurs acquis sociaux allaient être  rognés, comme le droit aux congés payés ou la durée hebdomadaire de travail. Le tout sous la pression du patronat. Au départ il s’agissait d’imposer une nouvelle limite au droit aux congés payés : de modifier leurs conditions d’acquisition  et permettre à tout employeur  de modifier unilatéralement les dates de prise d’une partie des congés payés dans la limite de six jours ouvrables . A priori, il sera possible de revoir à la baisse le nombre de congés payés acquis par mois, aujourd'hui de 2,5.

 

  Après des échanges avec les parlementaires et les partenaires sociaux, la ministre du Travail Muriel Pénicaud a proposé à l’Assemblée que cette mesure soit renvoyée « à un accord collectif » dans chaque entreprise. Ce dispositif permettra de déroger au délai habituel d’un mois que fixe le Code du travail pour autoriser un employeur à modifier les dates des congés payés de ses salariés. Concernant les RTT , les entreprises pourront modifier les dates des RTT ou de jours du compte épargne temps, sans tenir compte du délai fixé par le Code du travail. 

 

 Devant le Sénat , ce jeudi 19 mars, le gouvernement a expliqué qu'il s'agissait surtout, dans son esprit, de permettre aux entreprises d'imposer aux salariés la prise de congés payés pendant le confinement, dans la limite de six jours une prérogative de l'employeur dans le code du travail en supprimant le délai de prévenance, normalement de quatre semaines, pour six jours ouvrés seulement", a fait savoir Muriel Pénicaud. Cette disposition a d'ailleurs été intégrée très explicitement dans la réforme. Mais quid d'une limitation de ces congés payés, pour toutes les entreprises ? La ministre du Travail et Edouard Philippe ont éludé.

 

 Unanimement, les organisation de salariés condamnaient ce texte. Une “mauvaise loi”, pour Philippe Martinez,  secrétaire général de la CGT, ou “une mesure brutale”, selon  la CFDT . Tous estimaient que le gouvernement aurait dû pri .

 

 Pour la France Insoumise, il était  impensable de laisser passer cette loi d’urgence . « Nous sommes très inquiets de la possibilité laissée aux entreprises de compter le temps de confinement comme des RTT ou de remettre en cause les vacances d’été, ou encore d’en finir avec les 35 heures pour une durée potentiellement indéterminée » avait  lancé la députée Clémentine Autain.      

 

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 Quelles sont les démarches administratives à effectuer avant               la vente de son logement ?

 

 

 

Lorsque l’on possède un bien immobilier depuis longtemps, on peut avoir envie de le mettre en vente. Cela permet de récupérer de l’argent qui peut être ensuite conservé ou réinvestit dans un nouvel achat immobilier. Dans tous les cas, lorsque l’on souhaite mettre son bien immobilier en vente, il y a une série de démarches administratives à effectuer avant que la vente ne soit actée.

 

Ces démarches concernent notamment la gestion des contrats énergétiques du logement, mais aussi les différents diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente ou de la location d’un bien.

La gestion de ses contrats énergétiques

Le numéro des principaux fournisseurs comme Total Direct Energie, Engie ou encore Eni

Si vous habitiez dans le logement que vous souhaitez vendre, vous allez devoir résilier votre contrat d’électricité avant la vente, sauf si vous comptez payer la consommation électrique du prochain propriétaire. Pour procéder à la résiliation de votre contrat, il vous faut contacter votre fournisseur d’électricité et l’informer du changement de propriétaire. Connaître le numéro du service client de son fournisseur est donc nécessaire pour résilier son contrat, si vous ne le connaissez pas, voici les numéros de quelques fournisseurs d’électricité :

Direct Energie : tel  09 70 80 69 69

Engie : tel  06 69 39 99 93

Eni : tel  09 70 82 03 20

Pour augmenter vos chances de joindre un conseiller, il est recommandé de téléphoner au service client le vendredi ou le samedi après-midi. Le lundi et les autres jours de la semaine sont à éviter à cause de la saturation de la ligne.

Une fois que vous avez résilié votre contrat d’électricité, vous pouvez en souscrire à un nouveau qui servira pour votre prochain logement.

 

https://www.agence-france-electricite.fr/fournisseur-electricite/direct-energie/contacter/numero/


Utiliser un comparateur d’énergie pour trouver la meilleure offre

Depuis l’ouverture du marché de l’énergie, vous pouvez choisir librement votre fournisseur d’électricité parmi la trentaine qui se partagent le marché. Ainsi, vous avez la possibilité de choisir un fournisseur moins cher et une offre plus adaptée à votre consommation.

Pour trouver l’offre la moins chère, vous pouvez utiliser un comparateur d’énergie gratuit en ligne. Cet outil va faire le tri parmi les offres à votre place et vous dénicher l’offre qui se rapproche le plus de vos besoins.

En utilisant un comparateur d’énergie, vous pouvez trier les offres selon vos besoins. Si vous recherchez une offre verte ou une offre digitale, vous trouverez votre bonheur grâce au comparateur. Pour en savoir davantage sur le comparateur d’énergie, suivez ce lien.

 

https://www.agence-france-electricite.fr/fournisseur-energie/comparateur-energie/

 

Les diagnostics obligatoires avant la vente d’un bien

Avant de vendre (ou de louer) un bien immobilier, il y a toute une série de diagnostics immobiliers à faire réaliser par un professionnel. Le but de ces diagnostics est d’évaluer les risques présents dans le logement et d’en informer le futur acquéreur.

 

Quels sont les différents diagnostics immobiliers obligatoires ?

Différents diagnostics obligatoires sont à réaliser lorsque l’on souhaite vendre ou louer son bien immobilier. Ainsi, on peut citer :

le diagnostic de performance énergétique : permet d’estimer la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses rejets de gaz à effet de serre.

le diagnostic amiante : obligatoire pour tous les édifices construits avant juillet 1997

le diagnostic plomb : obligatoire pour toutes les constructions d’avant 1949

les diagnosticsélectricité et gaz : rendent compte de l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz de plus de 15 ans.

D’autres diagnostics, comme celui de la présence de termites, sont à entreprendre en fonction de votre zone géographique. Pour en apprendre plus sur les diagnostics immobiliers, suivez ce lien:

 

https://www.diagnosticimmobilier-lille.fr/demarches-avant-vente-logement

Quel est le tarif d’un diagnostic immobilier ?

Aucune réglementation ne fixe les tarifs des diagnostics immobiliers. En effet, ce sont les diagnostiqueurs indépendants qui fixent eux-mêmes le prix de leur prestation, ce qui provoque des différences notoires en fonction des professionnels.

Le tarif des diagnostics va dépendre de la taille de votre logement et de la prestation réalisée. Ainsi, voici en moyenne les prix de quelques diagnostics pour un studio :

diagnostic amiante : 70 €

diagnostic plomb : 90 €

diagnostic performance énergétique : 90 €

diagnostic gaz : 60 €

 

 

 

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Coronavirus : quel impact sur l'immobilier en France ?


 

Air France et le coronavirus

 

 

 L’analyse des conséquences que pourrait avoir l'épidémie sur le secteur du logement en France par Heny Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers met en avant  que les effets pourraient être différents de ceux qu'on croit...

 

 La France vient de passer au stade 3 de de vigilance pour combattre le coronavirus nommé Covid 19 , qui en provenance de Chine, prend de plus en plus  l’ampleur d’une pandémie. Les conséquences sanitaires sont que déjà des dizaines de milliers de personnes sont mortes à cause de ce virus dans le monde et la France a passé le cap inquiétant , quand on a appris qu’un  député de la nation s’est révélé contaminé par le coronavirus et placé en réanimation . Mais ce qui semble inquiéter plus encore  est l’impact que cela va avoir sur l’ économie , sans doute parce cela va toucher tout le monde et certainement pendant une durée assez longue pour que les dégâts soient importants en raison de la paralysie suite aux  précautions prises pour endiguer la propagation du virus, avec des livraisons entravées et des échanges commerciaux bloqués. Sans compter les annulations d’événements de toutes natures, qui entraînent des effondrements de chiffre d’affaires, qu’ils soient sportifs, commerciaux ou artistiques.

 

 Du point de vue du pan majeur de notre économie que constitue l’immobilier. Il est clair que celui-ci sera affecté par le Covid 19, mais peut-être pas aussi gravement qu’on l’imagine et moins que d’autres. Parce que l’ndustrie immobilière est principalement domestique et dépend peu des aléas extérieurs : les matières premières sont en grande partie issues d’entreprises françaises et mis à part la main d’œuvre détachée celle ci  n’est pas non plus importée . Par contre ce qui risque d’être le plus touché par le coronavirus plus que les autres secteurs c’est  la construction car la mise à l’écart de personnes jugées à risque ou malades, va porter un coup  aux entreprises tous corps d’État. Pour rappel actuellement un million et demi de personnes travaillent dans le bâtiment.

 

 De multiples aléas vont peser sur ces activités. L’instruction et la délivrance des permis de construire va  pâtir d’une déficience dans les services d’urbanisme . Pour les ventes et les achats de logements neufs ou pour les logements existants ,  les études notariales, les diagnostiqueurs et les banques sont  des acteurs indispensables et ces services seront aussi dans une situation incertaine et le télétravail ne permet pas la même efficacité .

 

 Quelle sera la demande pour l’immobilier quant on sait que de nombreux commerces ou services sont déjà impactés par les effets du virus . D’une manière générale, les lieux où l’on sait devoir côtoyer les autres dans des relations de proximité sont les premiers visés, mais la question n’est pas identique pour l’immobilier: que deviendra alors  l’envie d’acheter un logement quand on risque le pire avec ce coronavirus pouvant atteindre n’importe qui a tout moment ?

 

 Sachant que  la confiance est le principal ressort de l’investissement des individus, celle-ci est sérieusement mise à mal  lorsqu’un tel péril est présent . Ce qui perturbe les candidats acquéreurs, est la dégradation de leur visibilité à court et moyen termes pour prendre le risque de s’endetter pour vingt ou vingt-cinq ans. Cette pandémie du coronavirus pourrait être un événement plus grave que les grèves, l’agitation sociale, le chômage, l’instabilité politique , devraient avoir des effets encore plus lourds sur le marché immobilier .

 

  Pour être plus optimiste si on considère que, les attentats terroristes de Paris, ou de  Nice ,  n’ont absolument pas atteint à l’époque l’appétence à devenir propriétaire ou à investir , le  fléchissement d’activité qui est craint actuellement  serait  alors peut être moindre que celui attendu . 

 

 Pourquoi le logement ferait  exception ? Parce que celui-ci  constitue un refuge , un ancrage, et qu’il joue en quelque sorte un rôle d’anticorps. Il soigne le désarroi , et panse les plaies les plus profondes . Comme à  certains moments de la vie du monde, à certains endroits, la démographie a opéré ainsi: on a fait des enfants pour se prolonger, gagner un sentiment d’éternité, d’indestructibilité. L’avenir proche va nous dire si  le logement est l’une des planches de salut des Français quand la nation a peur et ressent dans sa chair la fragilité de la vie.

 

 

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Vous êtes propriétaire, acheteur, vendeur encore investisseur et vous avez vous aussi une question d'ordre juridique, fiscal ou pratique ?  Des experts vous répondent .

 

 N'hésitez pas à vous connecter sur le groupe Facebook le Club des proprios pour poser vos questions. Les quelque 3.000 membres de ce groupe,  se feront un plaisir de  livrer leur retour d'expérience.

 

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La crise actuelle 

 pourrait changer la donne sur le marché immobilier.


 



 Les discours sur le logement, l’action publique même sont trop souvent froids. et les décisions qui en découlent oublient que pour une partie importante de la population, le logement, alourdit leur vie et révèle leur fragilité économique et sociale. Pourtant, en pleine crise sanitaire, des experts soutiennent que les prix de nos métropoles ne baisseront pas et que le marché ne tiendra pas compte de la situation des plus précaires Mais la réalité va s’imposer brutalement et  le marché non  par vertu , devra  s’ajuster à la solvabilité dégradée des ménages du fait du ralentissement de l’économie et la poursuite des transactions risque fort d’imposer des corrections de prix .

 

 Les conséquences du coronavirus se feront sentir sur le marché le plus réactif qui est  celui des locations. Le Président de la République , a bien pris la mesure de l’impact de la crise sanitaire en se prononçant sur l’acquittement des loyers. Et il a annoncé le rallongement de deux mois de la trêve hivernale, période pendant laquelle un locataire , ne peut  être expulsé du logement pour loyers impayés.

 

  On observe que les représentants des propriétaires,  n’ont pas réagi à la décision présidentielle, preuve de leur humanité pour ceux qui en douteraient. Les plus pauvres, vont se retrouver  dans des situations financières graves et vont être rapidement au bord de l’asphyxie .

 

 La conscience d’Emmanuel Macron, si elle rassure sur sa sensibilité à la détresse , nous fait surtout réfléchir , car mis à part les plus bas revenus, tous les ménages français vont souffrir surtout  ceux qui n’ont pas de réserve . Voilà qui redonne une actualité particulière à la proposition de loi de Mickaël Nogal et la généralisation de l’assurance contre les impayés de loyer  va devenir inévitable.

 

 L’ autre nécessité qui va aussi  s’imposer, sera de moderniser les critères de sélection des locataires , car on va s’apercevoir dans cette période que les critères historiques ne sont protecteurs ni pour le bailleur ni pour le locataire. Par exemle , l’employé ou le cadre d’une activité obsolète licencié à 55 ans peut avoir de lourdes difficultés pour retrouver un emploi, ou encore devoir passer à temps partiel dans la situation que connaît le pays. Les acteurs de l’assurance contre les impayés ont déjà commencé à assouplir les critères, d’ahésion , en introduisant la possibilité d’accepter des CDD ou des intérimaires,  en regardant davantage le secteur d’activité.

 

  De cette crise que  va traverser la France et le monde, il adviendra très certainement deux bouleversements : d’abord une attitude plus solidaire dans l’univers du logement, et le marché lui-même devra  bien se rendre à l’évidence  et la nécessité  de devoir changer nos modes d’appréciation des risques, dans  une réalité sans cesse plus mouvante comparée à celle que les générations antérieures ont connu.

 

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Location : pourquoi souscrire la garantie Visale ?

 

 

Le  directeur de l'agence immobilière Immédiat Jean-Luc Brulard fait le point sur les avantages de la garantie locative Visale.

 

 Si vous envisagez de vendre, d'acheter, de louer ou de rénover votre logement , chaque mois , experts - avocats, notaires, agents immobiliers - dénouent pour vous les problèmes juridiques les plus complexes et vous livrent leurs conseils avisés le "Grand rendez-vous de l'immobilier" répondant à vos questions dans la séquence "Ça vous concerne". Dans cette séquence, Jean-Luc Brulard, directeur de l’agence immobilière Immédiat répond à Claire du groupe Facebook Le club des proprios. Claire va mettre en location un studio, et elle se demande s’il a intérêt à faire souscrire la garantie Visale à son locataire ?

 

 Jean-Luc Brulard, explique que cette garantie locative Visale est une assurance loyers impayée gratuite financée par Action Logement et que celle-ci représente une excellente opportunité à saisir. Pour en bénéficier, le bailleur doit demander à son locataire de s'inscrire sur le site dédié. Les étudiants, comme les salariés sous certaines conditions, y sont éligibles. Pour ce faire, le loyer ne peut dépasser 1.500 euros en Ile-de-France et 1.300 euros dans les autres régions pour un locataire salarié, ainsi que 800 euros en Ile-de-France et 600 euros ailleurs, pour un locataire étudiant. Autre intérêt : les loyers peuvent représenter jusqu'à 50% des revenus du locataire.

 

 

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 Ministère du logement

 


Réalisés par l’Observatoire des Inégalités : les calculs sur ce que rapportent réellement les biens mis en location chaque année à leurs propriétaires sont inédits et nous livrent des chiffres particulièrement instructifs.


 Selon une étude de la Commission des Comptes du Logement, rendue publique par l’Observatoire des Inégalités : 3.398 euros  est le montant  moyen de ce que rapporte à son propriétaire  un logement mis en location  sur une année . A partir de leurs bases de données les statisticiens du service du ministère du Logement ont  estimé ce qu’a rapporté en moyenne chaque bien mis en location par un bailleur particulier en 2018.

 

 L’ensemble des loyers perçus par les bailleurs en 2018 représente  environ 50 milliards d’euros après addition par La Commission des Comptes du Logement . La méthode de calcul est ensuite assez simple , il suffit de retrancher  toutes les charges dont s’acquitte un bailleur mettant son bien en location c’est-à-dire les dépenses telles que : impôts , taxes, frais d’entretien et petits travaux, honoraires de syndic, frais de gestion, primes d’assurances, crédits sur les emprunts ou autres dépenses tels que les frais de baux. Pour l’année  2018, l’ensemble de ces charges représente près de 25 milliards de dépenses pour les loueurs. L’Observatoire des Inégalités  en déduit que  50 milliards d’euros de loyers perçus, auxquels on retranche 25 milliards d’euros de charges divisée par le nombre de bailleurs et obtient ainsi pour chaque logement loué, un bénéfice moyen annuel de 3.398 euros , soit 25 milliards de “bénéfice net” pour l’ensemble des bailleurs.

 

 Louis Maurin, le directeur de l’Observatoire des Inégalités précise : « Ces  résultats demandent cependant a être quelques peu nuancés parce que certaines dépenses n’ont pas été intégrées , en effet quand  le propriétaire  achète un bien à crédit il doit aussi rembourser un emprunt bancaire, dont les mensualités ne sont pas incluses dans les charges du bailleur car seul le coût du crédit entre dans les charges ».  Notons également qu’il s’agit là de moyennes, qui selon les profils des bailleurs (localisations géographiques, location de biens neufs ou anciens, tranches d’imposition…), peuvent aussi cacher d’importantes disparités , selon que le logement soit à Paris ou dans un endroit reculé du territoire .

 

En 35 ans les bénéfices ont triplé.


 Avec l’aide du ministère, l’Observatoire des Inégalités a reproduit le calcul depuis 1984 , sans se  contenter d’analyser les bénéfices des bailleurs uniquement sur l’année 2018.  Il y a 35 ans , un bien mis en location ne rapportait que 1.134 euros* par an en moyenne à son propriétaire. Ce sont donc des bénéfices qui ont  triplé sur cette période.  Et l’Observatoire des Inégalités s’offusque  en déclarant :  “Une partie de la population française s’est enrichie en devenant propriétaire de logements et en les louant à des prix élevés” . Le salaire moyen des locataires a aussi grimpé sur cette  période mais de façon très claire pas aussi vite que les loyers.

 

L’Observatoire des Inégalités, qui a commandé l’étude au ministère, déclare que les chiffres ont été ramenés en euros constants de 2015  afin de lisser les effets de l’inflation.

 

 

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L’intérêt du  Denormandie dans l’immobilier locatif .

 

 

Ministère du logement

 

Le dispositif aportant un avantage fiscal  aux investisseurs qui souhaitent rénover un logement ancien , cherche encore son public. Peut-être que l’année 2020 ouvrira les portes à ce public.


 Le but de ce dispositif est de rénover des logements vétustes dans des villes moyennes en perte de vitesse pour y ramener des habitants. Le ministère du logement affirme que le  dispositif Denormandie devrait enfin démarrer   car « Tout est fait dans ce sens et la loi de finances pour 2020 élargit les possibilités offertes aux investisseurs . L’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux appréciables  calqués sur le régime Pinel qui s’adresse aux investisseurs dans le logement neuf.

 

  Avec le Denormandie un investisseur qui rénove un logement ancien pourra obtenir une réduction d’impôts de 12 % s’il le loue pendant six ans, de 18 % pendant neuf ans et de 21 % pour douze ans.  Le logement acheté doit nécessiter une rénovation , si celui-ci est acheté 150 000 euros , il devra  faire l’objet d’une rénovation pour un montant minimal de 50 000 euros et cette réduction peut atteindre 63 000 euros pour un investissement qui ne doit pas dépasser 300 000 euros. Avec un montant de  travaux minimum qui  doit représenter au moins 25 % de l’opération immobilière – prix d’achat et montant des travaux compris .

 

 L’investissement doit se situer dans l’une des 245 villes du programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire ; il ne peut donc pas être réalisé n’importe où .

Avec la nouvelle loi de finances  2020, tout le territoire  de la ville est désormais éligible et pas seulement le centre-ville , avec la condition qu’ il doit s’agir d’une « zone de bâti continu », c’est-à-dire sans coupure de plus de 200 mètres entre deux bâtiments. Ceci pour mieux cibler l’impact du dispositif Loïc Guinchard, directeur commercial chez Buildinvest Patrimoine, qui réalise des opérations Denormandie précise :  « Impossible de rénover un ancien bâtiment de ferme à l’écart, même s’il est situé sur le territoire de la commune ».

 

 Dans la liste des travaux possibles on a ajouté certaines possibilités  , comme les extensions d’un bâtiment, l ’ajout d’une pièce par exemple, l’isolation de la toiture, des murs donnant sur l’extérieur, des fenêtres et aussi des changements de systèmes de production d’eau chaude et de chauffage. Cela ouvre nettement le dispositif sur des travaux d’amélioration de l’habitat.

 

 Néanmoins les conseillers en gestion de patrimoine hésitent à conseiller ce dispositif à leurs clients même avec ces changements et les avantages fiscaux non négligeables, Benjamin Prod’homme, directeur associé d’Inter Invest Immobilier explique que  « Le Denormandie apparaît comme complexe et manque de visibilité, même si le principe est intéressant ».

 

 Autre  contrainte faisant aussi hésiter les investisseurs selon les mêmes règles que celles du Pinel : la location du logement rénové est ensuite très réglementée, avec des loyers plafonnés en fonction de la zone dans laquelle le logement est situé et des conditions de ressources pour les locataires avec un montant de travaux qui peut semblertrop lourd dans beaucoup de cas .

 

 L’autre inconnue qui fait l’objet de réticence est qu’il est nécessaire avant d’investir de bien les connaître le marché suivant chaque ville  et d’être certain qu’il existe une demande locative  intéressante . Le Denormandie comprend des villes moyennes aussi diverses que Vannes, Beauvais, Bayonne, Pau ou Perpignan , avec des demandes très différentes . La filière, qui pourrait aider les investisseurs à surmonter ces obstacles

Immobilier : les prix vont-ils repartir à la baisse ?

Emission le capital

 

 D'après Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, le repli des transactions va nécessairement entrainer les prix des logements à la baisse .


 Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire., chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à l’ égard des mesures sur le confinement, mais cela éteint toujours plus l’activité de la France. Ces mesures sont sans nul doute salutaires pour éradiquer le mal. Seulement les conséquences sur notre économie vont être terribles, et  les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés pour essayer de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ?

 

 Qu’en sera-t-il du chômage ou de la mortalité des entreprises ? Peut-on encore attendre  une croissance économique avec  la réduction des déficits publics, sacrifiée sur l’autel pour la survie des acteurs ?  Concernant  le secteur immobilier,  à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, d’environ 75 milliards par an, générant deux millions d’emplois directs et  500.000 emplois indirects. Quelle que soit l’ampleur de l’aide publique , il est maintenant évident  que le marché immobilier sera  impacté lourdement avec une asthénie économique qui va forcément  toucher les transactions . Néanmoins , l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il serait bon de rappeler, et de  relativiser dans le contexte actuel de récession.

 

 On sait d’abord que l’immobilier fait l’objet de la confiance irrationnelle des Français, qui vont certainement se détourner durablement de valeurs mobilières en chute libre  Ensuite l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux  l’affecte  peu. Cette crise peut mener à différer les achats ou les locations , mais pas à en annuler la décision.

 

 Il est certain que les achats de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou d’achats de confort seront reportées en attendant le retour à la normale . Des difficultés économiques  seront rencontrées par les  ménages même si les salariés ont fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage technique. Les travailleurs indépendants, verront aussi leur situation  dégradée, avec des revenus réduits.

 

 Beaucoup n’auront plus la capacité à boucler un plan de financement car les apports personnels proviennent souvent de placements en valeurs mobilières, qui vont seront  fortement dépréciées et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, les obligeant de gérer les risques et des encours de façon beaucoup plus stricte , les crédits qui vont être accordés seront moins nombreux et moins avantageux. Cela va diminuer le nombre de transactions.

 

 Un bon point à souligner est que généralement , le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix . Les précédentes crises économiques, ont provoqué des baisses qui n’ont jamais été inférieures à 20% , cette correction  pourra probablement relancer le marché .

 

 La correction systémique paraît inévitable, mis à part  dans les métropoles où le marché a fait monter en gamme les acquéreurs ;  ce segment de population sera moins fragilisé par la crise et la correction des prix dans ces métropoles spécialement dans les villes centres sera des proportions réduites , on peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.

 

 Ailleurs en France, dans les villes moyennes et les zones rurbaines et rurales, les habitants de ces territoires seront momentanément plus éprouvés par le ralentissement économique lié à la crise sanitaire . L’ impact pourrait  être bien supérieur et ces territoires pourrait écoper de la double peine d’une faible attractivité  et du manque de solvabilisation des ménages locaux ; la correction des valeurs pourrait être double et  atteindre -10%.

 

  Il  n’est pas forcément souhaitable que la correction soit supérieure à ces prédictions mais on retiendra néanmoins cet avertissement de Pierre Dac, qui sonne comme un appel à l’humilité et à la prudence : "La prévision est difficile, surtout quand elle concerne l’avenir."

 

 

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Le chauffage de particuliers pourra baisser automatiquement pour équilibrer système électrique français

 

 

ENERGIE RTE :  RTE (Réseau de Transport d'Electricité) et la société Voltalis , ont annoncé  l’instauration en France d’un nouveau système permettant de baisser automatiquement le chauffage de particuliers volontaires, contre dédomagement  , le gestionnaire du réseau à haute tension pourra  assurer l’équilibre du système électrique français.

 

 RTE le gestionnaire du réseau à haute tension, qui est chargé d’assurer l’équilibre entre l’offre et la demande électrique, a ainsi certifié pour la première fois en France « un agrégateur d’effacement de consommation d'électricité chez les particuliers, Voltalis ».  Ce  nouveau système va permettre en France de baisser automatiquement le chauffage chez des particuliers volontaires afin d’assurer l’équilibre du système électrique .

 

Comptage sur les radiateurs électriques

 L'« effacement » est la réduction ponctuelle de la consommation électrique d’un consommateur , comme l’ancien système EJP . Voltalis explique dans un communiqué commun avec RTE qu’il sera possible de  moduler la consommation d’électricité « en pilotant le chauffage électrique de 10.729 logements, pour assurer l’équilibre entre la production et la consommation d’électricité en quelques secondes » . Les particuliers volontaires accepteront que leur radiateurs électriques soit équipé d’une sorte de compteur pour que  Voltalis puisse si besoin  baisser le niveau de leur chauffage instantanément .

 

 Cette mesure de réduction de la consommation permet de participer à l’équilibrage du système électrique sans devoir  mettre en route les moyens de production  complémentaires qui sont souvent émetteurs de gaz à effet de serre (charbon, fioul, gaz). Jusqu’ici seuls les industriels étaient sollicités pour baisser leur consommation, ponctuellement et dans des délais de quelques secondes, contre dédommagement financier, notamment lors de pics de demande électrique dans le pays.

 

  « C’est une première européenne », assure-t-on chez RTE. Ces mesures d’effacement représentent au total 1 MW – ce qui est très peu à l’échelle de la France mais peut s’avérer utile car la mesure est « activable en quelques secondes », souligne l’opérateur.

 

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Les logements laissés vacants bientôt réquisitionnés pour la location ?

 

 

 

Julien Denormandie , le ministre du Logement,  lance un plan national pour inciter les propriétaires de logements vacants à les louer. Le cas échéant, il ne s'interdit pas non plus de réquisitionner certains locaux.


 Selon l’Insee, le nombre total de logements vacants sur l’ensemble du territoire est d’environ 3 millions  et au moins 200.000 d’entre eux sont inhabités depuis plus de deux ans . Depuis 2006 la vacance locative a progressé de manière régulière, pour atteindre aujourd’hui environ 8%. Après un un plus bas niveau bas historique (6,3%). Le ministre du Logement, Julien Denormandie  juge cette situation  “inacceptable” et pour y remédier, il vient de lancer un plan national de mobilisation des logements vacants . Pour l’insta        ant  il s’agit seulement de convaincre les propriétaires de logements inhabités de les remettre sur le marché locatif, à terme il pourrait utiliser des mesures plus coercitives. A l’encontre des propriétaires institutionnels et des entreprises un plan de recours à la réquisition est même étudié, et par la suite à l’encontre des particuliers !

 

Identifier et inciter.


 Ce plan repose sur deux piliers : identifier et inciter , avec les données fiscales, l’exécutif entend tout d’abord géolocaliser les biens en vacance de location, et cela est très différent suivant les zones géographiques. Le pourcentage du parc laissé vide est moins importante dans les grandes agglomérations et beaucoup plus élevé en zones rurales, où la demande en logements est faible. Il s’agira de comprendre les raisons qui ont poussé les propriétaires à garder leur logement vide.

 

 Mais  certains propriétaires modestes n’ont pas les moyens de réhabiliter leur logement dégradé. Pour eux, il existe  de nombreuses aides à la rénovation, recensées sur la plateforme Facile Habitat - un site d’information développé par l’Agence nationale de l’habitat à destination des propriétaires. Et pour les bailleurs craignant l’impayé et les dégradations, le ministère renvoie au succès croissant de la garantie Visale https://www.visale.fr/visale-pour-les-bailleurs/demarches/ . Lancée en 2016 par Action Logement (ex-1% Logement), cette caution gratuite à destination des locataires couvre jusqu’à 36 mensualités impayées. Elle cible tous les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation (étudiant, alternants, salariés, demandeurs d’emploi, etc.), ainsi que les salariés du secteur privé de plus de 30 ans, lorsque ceux-ci rentrent dans l’emploi.

 

Quand réquisitionner ?


 Même s’il croit beaucoup à l’incitation, le ministre du Logement ne s’interdit pas de réquisitionner certains locaux dans les zones tendues, si cela devient nécessaire. “Je pense en particulier à ces immeubles de bureaux ou de logements souvent détenus par des banques ou des assureurs, précise-t-il. J'appelle ces propriétaires institutionnels à mettre à disposition leurs espaces vacants pour éviter que des gens dorment dans la rue ou à transformer leurs bureaux en logements”.

 

 Spécialisée dans  l’acquisition et à la transformation en surfaces habitables de locaux d’activités vacants Action Logement  qui a créé sa propre foncière , vise à lancer  son plan d’investissement volontaire . Reste à savoir dans quels volumes ces opérations pourront être menées , sur des immeubles de gros plateaux, il existera  de nombreuses limites techniques. La localisation de ces bureaux aura aussi son importance : pas sûr que beaucoup de ménages acceptent d’habiter dans des zones d’activité commerciale, en milieu péri-urbain.

 

 Bien conscient que le droit de propriété est un des plus protecteurs de notre Constitution, le ministre Julien Denormandie n’exclut pas un recours à la réquisition  pour les particuliers mais ne semble toutefois pas pressé de l’utiliser. “Si vraiment rien n'est fait, je ne m'interdis rien par principe mais, pour les particuliers, il est très compliqué de réquisitionner”, concède-t-il.

 

Cette menace est  jugée dangereuse par, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers Henry Buzy-Cazaux .  “Chez les particuliers, ce type de discours va créer une psychose, regrette-t-il. Dans les situations que l’Etat juge urgentes, comme l’état du mal-logement en France on pourrait revenir sur le droit de propriété. Mais pourquoi ne pas commencer par utiliser le levier fiscal, en menaçant d’augmenter la taxe sur les logements vacants”.

 

 De son côté, le gouvernement veut d’abord de faire connaître ce genre de dispositif et ne semble pas prêt à revenir sur la fiscalité ,   mais pourrait intervenir sur une une hausse de la taxe d’habitation .

 

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La colocation meublée un avantage pour l’investissement locatif ?

 

 

 

En matière d’investissement immobilier locatif, un propriétaire bailleur qui veut optimiser le rendement et limiter la fiscalité des revenus locatifs a la possibilité de recourir à la colocation meublée.

 

 Seuls les biens situés dans un marché locatif tendu où se loger coûte cher sont adaptés à ce type d’habitat citadin. La proximité ou la facilité d’accès à une une faculté ou une école sont autant d’éléments positifs susceptibles d’assurer, une offre de candidats locataires. Pour le bailleur , c’est une bon moyen de se protéger des impayés de loyer et de la vacance locative. Si une chambre n’est pas louée quelques mois ou semaines, les autres occupants continuent de payer leur part du loyer.

 

 L’autre avantage est  de pouvoir  fractionner le loyer entre plusieurs locataires : chaque occupant paie sa quote-part de loyer pour sa chambre et profiter des espaces communs , avec ce  scénario,  la colocation est susceptible de rapporter de 10 % à 15 % de plus qu’avec un locataire unique (couple, famille…). Les rendements locatifs annuels peuvent ainsi atteindre entre 6% et 8 % .

 

 Pour limiter la pression fiscale il faut opter pour le régime de la « location meublée non professionnelle » et donc proposer un logement prêt à vivre avec les onze équipements obligatoires  (décret du 31 juillet 2015). Toutefois, il vaut toujours mieux  proposer plus que ce minimum requis et jouer la carte du confort, du bien-être et des prestations de qualité , pour disposer d’une offre plus alléchante . L’atout de ce régime locatif permet de limiter la pression fiscale : le contribuable passe du régime d’imposition sur les revenus fonciers à celui des bénéfices industriels et commerciaux. Grâce à une mécanique d’amortissement du bien, des meubles et des charges sur une période de vingt à vingt-cinq ans, c’est un moyen efficace de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.

 

 L’inconvénient qui peut être rencontré , est de devoir maîtriser en permanence certaines variables , car dans une colocation, le turnover des locataires est réputé élevé, ce qui nécessite de se charger sans délai de leur remplacement. De plus, un lieu occupé par plusieurs personnes a tendance à se dégrader plus vite. Il faut veiller en permanence à l’état général de l’habitation et au bon fonctionnement des équipements  .

 

 Depuis quelques années, des sociétés (Colocatère, MyRoom…) proposent aux particuliers des opérations sur mesure et « clés en main ». Leurs prestations sont étendues : cela va de la recherche d’une maison ou d’un appartement à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux destinés à rendre les lieux adaptés à la vie en colocation (espaces privatifs et collectifs) et à la mise en location.

 

 

 

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La construction de logements en recul pour 2019.

 

 

La construction de logements est toujours en baisse en France entre septembre et novembre 2019,  selon les chiffres publiés, ce vendredi 27 décembre,- par le gouvernement.

 

 Les tendances d'ensemble des mois précédents demeurent: la construction de maisons rebondit nettement, alors que celle d'immeubles s'inscrit en fort recul. Selon le ministère de la Cohésion des Territoires : entre septembre et novembre, le nombre de permis s'est établi à 118.100, soit un recul de 2,2% par rapport à un an plus tôt, tandis que les mises en chantier ont baissé de 3,4% à 112.500 . En ce qui concerne les mises en chantier, qui témoignent du niveau actuel de la construction, les tendances sont les mêmes mais moins marquées : elles marquent une hausse de 2,1% pour le logement individuel pur et un recul de 8% pour les immeubles.

 

 Cet affaiscement du marché serait en lien avec l’approche des élections municipales, qui poussent les élus locaux à restreindre les permis de construire . Les promoteurs immobiliers, qui accompagnent la construction des immeubles, connaissent bien le phénomène . Si l’on compare sur toute l’année : entre août et octobre, le nombre de permis de construire des immeubles s'inscrivait en baisse de plus de 12% , la situation s'est donc améliorée en novembre sur ce front par rapport à un an plus tôt. Pour la période septembre-novembre, le recul n'est alors plus que d'environ 9%.

 

 Du côté des maisons, l'évolution est restée semblable à ce qui été mesuré un mois plus tôt: un franc rebond des permis (+9,1% pour les logements individuels dits purs et +1,1% pour les logements groupés, c'est-à-dire intégrés à un programme immobilier plus large).

 

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Énergie solaire : le passage à l’autoconsommation. 

 

 

 

Il est maintenant  rentable d’installer des panneaux solaires pour produire et consommer sa propre énergie compte tenu de la baisse significative du coût du matériel installé.

 

  D’après EDF , en 2018 l’énergie solaire ne représentait que 2,3 % de la consommation électrique nationale  étant donné que depuis une décennie , la politique du photovoltaïque en France , ne cesse d’avancer puis de reculer . Depuis la baisse des coûts d’installation et d’un petit coup de pouce étatique , la dynamique d’installation de panneaux  a progressé  de 45 % durant  cette année . Plus d’un propriétaire aurait l’intention de franchir le cap.

 

 L’avantage de produire sa propre électricité présente  est de bénéficier d’une énergie propre et abondante et de diminuer sa facture et  la dépendance à un réseau parfois trop sollicité. L’essentiel  est de  dimensionner au mieux sa future installation. L'Ademe (l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) estime ainsi qu’une installation photovoltaïque de 25 m2 permet de produire environ 2.500 kWh par an, soit l’équivalent de la consommation électrique (hors chauffage, cuisine et eau chaude) d’une famille de quatre personnes.

 

 Analyser en détail ses factures pour déterminer ses besoins et déterminer le potentiel de production de son logement. La performance des panneaux est fonction de l’ensoleillement naturel de la région  et de l’orientation du  toit,  qui ne doit pas subir d’ombre portée par des bâtiments voisins . Pour un rendement optimal, il est  essentiel de réaliser des travaux d’isolation préalables pour que son habitation  soit peu énergivore .

 

 On parle d’autoconsommation totale  pour couvrir ses seuls besoins annuels . Afin de déterminer l’importance de votre installation, il faut donc  tenir compte de son objectif de gestion pour dimensionner son  projet . Il est aussi possible de voir un peu plus grand et stocker l’énergie non consommée dans des batteries ou de choisir la revente du surplus à un opérateur habilité. D’après l’INC  l'Institut national de la consommation , cette  option est aujourd’hui la  plus avantageuse financièrement.

 

 Avec les progrès technologiquesqui  ont permis de diminuer le prix des panneaux photovoltaïques , on estime qu’une installation de 3 kW coûte entre 7.000 et 9.000 euros sans  compter ni sur le crédit d'impôt pour la transition énergétique ni sur l’éco-prêt à taux zéro pour financer ces travaux . Si, la facture d’un tel chantier reste salée , il existe tout de même une prime à l’investissement mise en place en 2017 pour l’autoconsommation avec vente du surplus. L’aide est de 390 euros/kW pour une puissance de moins de 3 kW, de 290 euros/kW entre 3 et 9 kW et de 190 euros au-delà. Le kW de surplus est revendu au prix de 10 centimes d’euro et des aides locales complémentaires sont parfois accordés suivant les régions . Il est pour cela utile de se renseigner soit à sa mairie, ou au niveau du département ou de la région.

 

Les démarches pour concrétiser son projet

  • L’accord municipal : l’installation de panneaux photovoltaïque implique de déposer une demande d’autorisation préalable auprès de sa mairie. Si on réside en copropriété, un vote en assemblée générale doit autoriser ce chantier.
  • L’autorisation d’Enedis : pour revendre une partie de la production solaire. Il faut  adresser une demande de raccordement au réseau public d’électricité. Le gestionnaire a entre un et trois mois pour adresser un devis.
  • Le choix d’un artisan labellisé : pour avoir droit aux aides publiques, le professionnel doit être qualifié RGE (« reconnu garant de l’environnement »). Il existe pour cela l’annuaire de la plateforme officielle Faire.

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Quelles solutions  pour fermer nos centrales à charbon.

 

 Avec d’ici 2022 , la fermeture des deux réacteurs de la centrale nucléaire de Fessenheim et des quatre dernières centrales à charbon françaises ,  les besoins  d’approvisionnement en électricité de la France ne devraient pas être diminués  .

 

 D’après le gestionnaire du réseau d’électricité RTE (Réseau de transport d’électricité) , après  ces fermeture , le parc électrique français va être diminué  de cinq gigawatts de puissance installée. Mais en parallèle vont  ouvrir d’autres moyens de productions qui pourront combler ce manque :  l’EPR de Flamanville (Manche), de 1.650 mégawatts à lui seul, la centrale à gaz de Landivisiau (Finistère), de 600 mégawatts, ainsi que de nouvelles interconnexions avec les pays voisins.

 EcoWatt pour mieux maitriser la consommation .

 

 Le  gestionnaire du réseau d’électricité propose de généraliser l’outil Ecowatt pour une meilleure maîtrise de la consommation d’énergie des Français. L’outil permet aux consommateurs  de recevoir, par SMS ou email, des alertes en cas de pics de consommation dans leur région. Par ces messages ils sont invités à modérer leur consommation  par des écogestes. Exemple : « programmer le lancement d’une machine à laver en dehors des pics de consommation, illustre RTE. C’est-à-dire en évitant les tranches 8h-10h et 18h-20h. » , à baisser le chauffage en partant le soir, à cuisiner en couvrant les poêles et les casseroles pour éviter les pertes de chaleur…, la  liste de ces écogestes  se trouve sur le site d’Ecowatt.

Cette solution est déjà présente  en Bretagne et en Provence-Alpes-Côtes-d’Azur avec environ 100.000 abonnés. Le dispositif a été mis en place en 2012 dans ces deux régions , en raison de leur aspect péninsulaire dans l’acheminement de l’électricité  , avec  production propre d’électricité très inférieure à la consommation.

 

 L’ensemble de ces  écogestes est significatif, selon RTE : « Les alertes Ecowatt ont permis de baisser de 3 % la consommation d’électricité en Bretagne en février 2012 », lors d’une vive vague de froid, y précise-t-on. D’après le gestionnaire du réseau , si un quart des foyers français utilisait EcoWatt, cela permettrait d’économiser 500 mégawatts, soit  l’équivalent de la consommation annuelle d’une ville comme Bordeaux.

 

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            Les performances de la route solaire Power Road confirmées.

 

La route à énergie positive

 

  Utilisant comme capteur solaire thermique le revêtement de la chaussée  Le concept Power Road d'Eurovia lancé fin 2017 possède  six sites d'expérimentation en France et un à l'étranger. Le procédé permet de restituer la chaleur emmagasinée aux infrastructures environnantes.

 

  Contrairement à  la route solaire Wattway de Colas qui ne connait que des déboires avec ses panneaux photovoltaïques, l'horizon semble au beau fixe  pour Power Road ,  l’équivalent  en solaire thermique chez Eurovia (groupe Vinci) . Le concept  a été mis en place en  2017, avec  une technique qui consiste à utiliser le revêtement bitumineux de la chaussée comme capteur solaire thermique, pour ensuite restituer la chaleur emmagasinée . L’expérimentation  se  fait ctuellement  sur six sites en France - dans les Yvelines, le Doubs, l'Hérault, le Calvados, la Loire et la Corrèze - et un à l'étranger dans la  capitale de la République tchèque  . Les objectifs techniques, économiques et environnementaux qu'Eurovia s'était fixé pour cette route à énergie positive  sont atteints  . Le concept Power Road  confirme les attentes  soit 25% de captage énergétique maximal par jour, pour apporter de la chaleur dans  les bâtiments et déneiger les chaussées .

 

 Pour Sandrine Vergne, ingénieure en développement technique et cheffe de projet Power Road chez Eurovia "Le sujet de la route à énergie positive est travaillé par tous les majors. Le choix d'Eurovia s'est porté sur l'énergie solaire thermique et on part du principe que la route est un corps noir qui monte en température pendant l'été, et qu'on peut ainsi stocker la chaleur en sous-sol qui est restituée pendant l'hiver, pour  déneiger et déverglasser, et aussi pour chauffer les bâtiments." Ici on n’utilise pas de panneaux photovoltaïques ,  seulement le  stockage et  la restitution de chaleur. "Le dispositif comporte un échangeur thermique, un circuit de tubes placé entre deux couches d'enrobés , quand la route est exposée au soleil on peut utiliser  la chaleur, soit pour un usage direct, ou pour  un stockage en sous-sol  , tel  un système de géothermie,  l'extraction s'effectue par la suite avec  une pompe à chaleur."

 

  Le principal souci pour les  développeurs de Power Road était  d’intégrer dans les chantiers courants de voirie , des tubes dans la chaussée. Un travail  poussé a permis une nouvelle  formulation spécifique des enrobés.  Malgré cela d’autres  contraintes doivent également être prises en compte, comme  le type de trafic supporté par la chaussée afin de na pas trop  éprouver la résistance mécanique et la durabilité de l'infrastructure. La Power Road pourra  être installée sur tout type de chaussée, mais chaque  type d'équipement dépendra du type de trafic.

 

 Les retours sur investissements par rapport à des énergies conventionnelles sont aussi pris en compte. et, le procédé d'Eurovia est soutenu par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) dans le cadre du Programme d'investissements d'avenir (PIA). Le concept a   vu ses performances validées, ouvrant ainsi la voie à l'étude de nouveaux projets couvrant différents usages. Une cinquantaine de projets Power Road sont aujourd'hui à l'étude, majoritairement implantés en France (quatre à l'international), et tous sur des infrastructures gérées par Eurovia.                                         " Nous proposons la fourniture de chaleur pour des bâtiments techniques ou des logements sociaux", ajoute Sandrine Vergne.

 

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 LA RÉFORME QUI POURRAIT FAIRE GRIMPER LA FACTURE D’ÉLECTRICITÉ

 

Avec "Hercule", le nom donné au projet concernant la possible scission d’EDF ferait grimper la facture d’électricité, cette information  risque de faire grincer des dents  dans quelques mois.. Cette éventuelle hausse n’est pas encore décidée ni chiffrée . L’Elysée est à la manœuvre dans ce dossier.

 

 EDF pourrait alors séparer avec "Hercule",  ses activités de production (le nucléaire, le transport de l’électricité et les barrages hydroélectriques) et celles de distribution (Enedis, Dalkia…).  Les premières seraient réunies dans un "EDF bleu", détenue à 100% par l’Etat. Les autres dans un "EDF vert", dans laquelle des investisseurs extérieurs pourront détenir des parts de capital. Avec cette scission, le groupe obtiendrait en parallèle le feu vert de Bruxelles pour une hausse des prix de l’Accès régulé à l'électricité nucléaire historique (Arenh), qu’il réclame depuis longtemps, car il le juge trop bas pour couvrir ses coûts de production.

 

De 42 à 45 euros le MWh

 Le prix du MWh  pourrait passer à 45 euros/MWh, avec un volume de vente également revu à la hausse (150 TWh/an)., les concurrents (Engie, Planète Oui, Eni, Total Spring…) répercuteraient aussi  cette hausse sur la facture de leurs clients. Avant cette éventuelle hausse des prix  ,  beaucoup d’étapes restent à franchir car le projet "Hercule" a de nombreux opposants . Un mouvement de grève est annoncé  à l’automne de la part des syndicats et des recours judiciaires sont envisagés pour mettre un frein à  cette possible scission d’EDF.

 

 Cela mettra fin au modèle intégré d'EDF tel qu'il existe depuis 1945  , "Hercule et l'Arenh sont totalement liés. C'est la fin du service public de l'électricité", souligne une source à la direction d’EDF . L’obligation imposée par l’UE en 2011 est la revente de l’électricité, produite par les 58 réacteurs nucléaires français par EDF à ses concurrents. Le prix, fixé jusqu’en 2025 étant de  42 euros par mégawattheures (MWh), pour un volume de vente de 100 térawattheures (TWh) par an.

 

 

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Faut-il craindre une bulle immobilière ?

 

 

 

 L’année 2019 est bien partie pour être celle de tous les records pour l’immobilier en France . Preuve d’un marché particulièrement actif, l’immobilier vient de franchir cet été deux seuils particulièrement symboliques. Le cap du million de transactions en France a été dépassé dans l’ancien tout comme le prix moyen de 10.000 €/m² dans la capitale. Avec des prix de l’immobilier qui augmentent vite et même très vite dans certaines villes, certains parlent déjà d’une bulle qui va éclater . Les économistes et les études récentes donnent à ce sujet plusieurs éléments d’analyse.


Quand parle t-on de « bulle immobilière » ?

 Peut on définir une « bulle » pour le marché immobilier , car si on parle de « bulle »  il faut envisager un  risque d’éclatement !, Selon Thomas Grjebine économiste au Centre d’études prospectives et d’informations internationales (CEPII) , une bulle apparait quand les prix augmentent si vite qu’ils en arrivent à être déconnectés de l’économie réelle (loyers, revenus, etc.).  « ce qui signifie que la valeur de “l’actif immobilier” est déconnectée de ses rendements  et lorsqu’il existe un net décalage entre l’évolution des prix immobiliers et l’augmentation des revenus ». Pour simplifier, l’évolution des prix « doit pouvoir s’expliquer par des critères démographiques et économiques».

 

Les prix augmentent-ils trop vite ?

 Est on en présence d’une bulle immobilière en France ? Thomas Grjebine pointe sans ambiguïté le caractère spéculatif de l’immobilier dans certaines agglomérations : « Aujourd’hui, à Paris pour le cas extrême [la barre des 10 000 du m2 vient d’ être franchie cet été mais aussi dans certaines villes comme Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, où les prix n’évoluent pas en suivant les fondamentaux évoqués précédemment ] .  A Paris, depuis 2000, les prix ont augmenté deux fois plus vite que les loyers , on constate que le marché immobilier devient spéculatif car les ménages  veulent finaliser leur acquisition au plus vite pendant qu’ils ont encore  la capacité financière et avant qu’il ne soit trop tard  ils  achètent par peur de  voir les prix continuer à grimper . Sans que l’on puisse l’expliquer par des éléments concrets à  Lyon, Strasbourg ou à Bordeaux, les prix augmentent trop vite ! 

 

Depuis un an, entre août 2018 et août 2019 ,  dans les grandes agglomérations comme Toulouse, Rennes, Paris, Lyon ou Marseille les notaires ont estimé que  les  prix dans les compromis de vente sont en hausse de 4,6% pour les appartements et de 2,6% pour les maisons individuelles dans l’ancien.. La principale conséquence  est  alors « une dégradation de la capacité des ménages à acheter » . Sur du plus long terme, l’Insee a estimé que  « les prix d’achat » ont plus que doublé depuis 2000, et « qu’ils ont augmenté » à un rythme « nettement plus élevé que celui des loyers ».

 

Il ne faut cependant pas considérer cette croissance comme anormale car il n’en est pas de même dans bon nombre de secteurs ruraux ou celles à la recherche d’un second souffle économique.  Et d’après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie : « malgré une croissance soutenue des prix immobiliers depuis 2016, les ratios prix-revenus et prix-loyers restent légèrement inférieurs à leurs niveaux d’avant-crise » . Les notaires confirment une forte augmentation des prix, mais ils précisent que la hausse des prix se poursuit  uniquement dans les zones urbanisées, voire tendues

 

A quand une baisse des  prix ?

Thomas Grjebine, l’économiste du CEPII : « Je ne vais pas jouer à la boule de cristal mais certains signes peuvent laisser présager un retournement des prix : la dynamique de la construction s’est retournée depuis un an, les aides de l’Etat à la primo-accession sont rabotées, à commencer par le prêt à taux zéro en 2020, la croissance s’affaisse, etc. » Les prix vont-ils retomber ? Le Conseil supérieur du notariat (CSN) se base sur ses « avant-contrats » et regarde  avec méfiance l’évolution de la politique de la Banque centrale européenne (BCE) . Si on  assiste prochainement à une hausse des taux de crédit, le CSN envisage une « stabilisation des prix ». Mais la BCE prévoit plutôt une nouvelle baisse de taux.

 

 La solidité du marché du crédit immobilier.

 « Qu’est-ce qui pourrait provoquer la prochaine crise ? » Dans son rapport annuel, le Haut Conseil de stabilité financière, les « Sages de la finance », pointe la « forte augmentation de la dette immobilière » et la « forte hausse des prix immobiliers » comme des risques financiers, mais Danièle Nouy, responsable de la supervision du secteur bancaire à la BCE veut rester  rassurant : « Les caractéristiques structurelles du marché français permettent d’amoindrir ces risques : les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité des crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus , le prêt immobilier à la française est régulièrement érigé en modèle de stabilité.

 

 Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers, ce qui n’exclut pas une vigilance très étroite dans le futur. ».  Thomas Grjebine, du CEPII, écarte lui aussi tout discours alarmiste : « Les banques ont raison quand elles indiquent que le système de crédit immobilier, en France, est plus sain que le système ayant amené à la crise des subprimes aux Etats-Unis. ».  «Je ne pense pas que l’on se dirige vers un krach !  Mais on peut bel et bien anticiper un retournement des prix, sans pouvoir dire quand. Car le marché immobilier évolue dans de nombreuses agglomérations sur des bases spéculatives, de façon déconnectée par rapport à l’évolution des revenus des ménages. »

 

 Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole, analyse : « On n’est pas a priori dans une bulle spéculative du type de celle de 1985-1991. La forte hausse des prix à Paris s’explique en partie par les spécificités de ce marché : taille réduite, effets qualité et prestige, demande étrangère forte, quasi absence d’offre de neuf, marché locatif saturé. Pas de krach en vue. Mais des prix qui pourraient tout de même retomber fortement à court ou moyen terme dans les villes où ils sont montés trop haut…

 

 

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Pourquoi le combat anti-Linky se durcit.

 

 

 

Quatre ans que cela dure , après de multiples recours en justice, les opposants au compteur Linky d’Enedis veulent frapper fort prochainement ; plusieurs actions de grande ampleur sont attendues  ce n’est donc pas près de se terminer.

 

 Habitants en colère, communes hostiles , avocats spécialisés sur le sujet ... le combat mené par les anti-Linky devient plus dur depuis ces derniers mois. Les études s’enchaînent, les décisions de justice aussi, mais le fossé semble se creuser chaque jour un peu plus entre ces opposants et Enedis qui dans le cadre de la loi de transition énergétique de 2015 a été  mandatée par l’État pour installer, jusqu’en 2021 les  35 millions de compteurs électriques dits "intelligents" sur toute la France.

 

 D’après les sondages d’opinion  , près de deux tiers des Français sont opposés au  compteur Linky et  les recours devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. Sur les  dernières semaines, les tribunaux de Grenoble , Nanterre et Tour ont été saisis  par des opposants au petit boîtier vert , les demandes de référés déposées,  précisaient  que les ondes émises par celui-ci  étaient  nocives pour la santé.

 

 La plupart des décisions ont été prises en référé , donc pour l’instant, les juges n’ont pas vraiment tranché . À Tours, treize plaignants reconnus certificat médical à l’appui , comme électrohypersensibles (EHS) ,  pourront faire retirer le nouveau compteur installé chez eux  sur décision du tribunal . Seulement toutes les autres demandes au nombre de 107 ont été rejetées , ainsi qu’à Nanterre pour l’ensemble des  457 plaintes  prises en compte .

 

"Une action collective d’une ampleur jamais rencontrée"

 

 Jean-François Fink, responsable communication du programme Linky ,  côté d’Enedis, n’est pas mécontent  que "la plupart des plaignants ont été déboutés", de l’autre côté , les "anti" sont néanmoins satisfaits du résultat , leur porte- parole Arnaud Durand déclare ainsi : "Nous avons pour l’instant cinq jugements en notre faveur sur le plan sanitaire. Aujourd’hui, une cinquantaine de compteurs vont être retirés ou non-installés chez des plaignants, alors qu’on nous prédisait que c’était impossible".

 

 Ce dernier est d’abord  le principal avocat des anti-Linky, et il  représente actuellement près de 5 000 clients sur tout le territoire Français avec  90 procédures lancées devant 22 tribunaux. Depuis que les EHS sont maintenant reconnus , il compte désormais passer à la vitesse supérieure. "La prochaine procédure qui sera ouverte  devrait pouvoir  regrouper plus de 10 000 personnes. Ce sera alors la plus grande action collective jamais lancée en France", annonce-t-il. "Et là, nous allons aller sur le fond", promet-il. Ce sera un réel changement  par rapport aux procédures en référé, qui jugent uniquement de l’urgence  suivant une potentielle menace.

 

 Le front anti-Linky se met en ordre de marche , avec  des arguments, qui vont bien au-delà de la santé: l’utilisation des données collectées, les surfacturations constatées  . Le confrère d’ Arnaud Durand  , Édouard Raffin va lui aussi "attaquer sur le fond , dans douze départements".  D’autres actions seront bientôt menées conjointement  pour 1 200 plaignants en Rhône-Alpes, De leur côté, des députés (communistes) espèrent l’ouverture prochaine d’une commission d’enquête parlementaire «neutre» sur le sujet.

 

 D’après Enedis toutes les études indépendantes sont favorables à Linky  et l’entreprise  s’y prépare sereinement. Selon Jean-François Fink , quelles que soient les procédures à venir, elles ne remettront pas en cause le déploiement" qui évolue actuellement au rythme de 30 000 compteurs installés chaque jour."On entend les critiques, dit il , mais les enquêtes montrent que 85 % des usagers sont satisfaits".

 

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IDÉES REÇUES SUR LA VOITURE ÉLECTRIQUE

 


 

 

Ce nouveau mode de propulsion automobile est  devenu l'objet de nombreux fantasmes , concernant le coût financier et énergétique, l’autonomie, le confort, la fiabilité…

 

 La voiture électrique n'est pas fiable

Faux. En  Alsace, un propriétaire de BMW a parcouru 110 km/jour avec une i3 première génération pendant près de trois ans. Il n'a jamais eu le moindre pépin et réalisé 7 500 euros d'économies de carburant par rapport à une Série 1 diesel . En Espagne une Nissan Leaf utilisée comme taxi à Barcelone a parcouru plus de 350 000 kilomètres sans la moindre intervention sur ses batteries d'origine..L'Allemand Hansjörg Gemmingen est détenteur d'un double record : 600 000 kilomètres avec une Tesla Roadster première génération et 900 000 kilomètres avec une Tesla S P85. A lui seul, il a parcouru près de 40 fois la circonférence terrestre en voitures électriques. Il n'est pas le seul à avoir mis à l'épreuve son américaine : cent propriétaires ont déjà parcouru plus de 200 000 kilomètres avec une Tesla, sans pépin. Ils totalisent un total de plus de 32,5 millions de kilomètres. A Los Angeles, une société de location de Tesla baptisée Tesloop a observé qu'un de ses modèles S avait parcouru 300 000 miles (482 800 kilomètres) en seulement deux ans, soit 660 kilomètres par jour en moyenne. Tesloop a calculé qu'elle avait économisé pour 60 000 euros de carburant (au tarif californien deux fois moins cher qu'en France).

La voiture électrique est plus onéreuse

Le TGI de Tours demande le retrait de compteurs Linky pour raisons médicales

 

 

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.


 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

 

Le compteur Linky est-il obligatoire ?


Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 

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  Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

 

l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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