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Diagnostic immobilier Lille

Restées à l’écart des manifestations des « gilets jaunes », des associations de quartiers populaires tentent de mobiliser dans les banlieues.

 Rond point gilets jaunes

 

Depuis le début du mouvement des gilets jaunes , les associations de quartiers  de banlieues  n’ont pas bougé et elles ont pris soin de rester à l’écart du mouvement , « par prudence », expliquent-elles. Dans un premier temps elles ont cru  que le mouvement « gilet jaune » était essentiellement tenu par des groupes d’extrême droite. Et puis elles ne voulaient pas qu’on rende responsable  une nouvelle fois  les quartiers de  banlieues de  violences et de dégradations lors des manifestations. « Heureusement que les Noirs et les Arabes des cités n’y étaient pas dès le départ ! On leur aurait tout mis sur le dos » s’est exprimé un associatif.

 

 Les premières hésitations passées , certaines associations  essaient maintenant de mobiliser les troupes de banlieue . Leur intention est de rallier   « massivement » les quartiers populaires au mouvement des  « gilets jaunes » . Ce  scénario  est bien sûr très redouté par les pouvoirs publics , quand c’est au tour des  lycéens de tenter de rejoindre le mouvement.

 

  Déjà plusieurs académies , en région parisienne, ont connu leurs premiers blocages et plusieurs mouvement lycéens ont tenté de s’assimiler à la contestation des « gilets jaunes » , pour constituer un front de refus  autour de la réforme du baccalauréat et de Parcoursup. La contestation s’est ensuite poursuivie partout en Ile-de-France ainsi que dans plusieurs agglomérations de province, comme Marseille, Toulouse et Lyon, et  des affrontements ont eu lieu entre manifestants et forces de l’ordre.

 

  Stéphane Peu, député de Seine-Saint-Denis sollicité ces derniers jours a déclaré concernant cette tentative de gagner le mouvement des « gilets jaunes » :  « L’idée que les banlieues puissent se mettre en mouvement inquiète tout le monde, car plusieurs ministères sont anxieux concernant l’état d’esprit des quartiers. Je constate un soutien aux “gilets jaunes” mais pas de connexion directe. »


 Jusqu’à maintenant la plupart des habitants des quartiers populaires se sont contentés d’observer ou de soutenir le mouvement à distance. Un résident des Yvelines, âgé d’une trentaine d’années, qui a participé, plus jeune, à des échauffourées dans sa ville a fait ce commentaire : « Pour une fois on ne se retrouve pas en première ligne,  et puis nous, ce qu’on veut , avant de pouvoir faire un plein d’essence, c’est du travail. »


  Gaëlle , serveuse au café de la Cité de Saint-Étienne-du-Rouvray, dans la banlieue de Rouen déclare : La convergence des luttes, on y travaille tous les jours cette quadragénaire aimerait que les quartiers populaires s'impliquent un peu plus dans le mouvement des Gilets jaunes ;  elle a  organisé une délégation informelle pour la manifestation parisienne. «  Nous sommes partis à quatorze en nous promettant de revenir à quatorze  », témoigne-t-elle. Ils avaient rêvé d'une marée humaine de Gilets jaunes autour de l'Arc de Triomphe, mais rien ne s'est passé comme prévu : «  On voyait un nuage de fumée flotter sur le haut des Champs-Élysées, on se demandait ce qu'il se passait.  »   «  Les CRS étaient très agressifs, ils avaient manifestement reçu l'ordre de taper  » .  S'il y a un 5e acte à Paris, on sait à quoi s'en tenir. Je n'irai pas dans le but de faire parler la violence, mais s'il faut l'être, je le serai. On se défend.  »

 

  La rébellion des Gilets jaunes rencontrent ici un écho favorable .Bien qu’il existe un tramway, beaucoup d'habitants doivent prendre leur  voiture pour aller au travail en région parisienne ou dans la région quand les horaires sont décalés. « Au début, le monde  dénonçait  les taxes du gazole.  »  Et puis quand Julien Denormandie, le ministre du Logement est passé dans le quartier il y a un mois novembre, tout le monde s'est souvenu de la baisse des APL. «  La voiture noire du ministre s'est garée devant le bar, on est allé lui proposer de venir boire un café avec nous, mais il n'a pas voulu venir. Du coup, il s'est fait chahuter  », se rappelle la serveuse.

 

 «  Au début, tout le monde disait que c'était un mouvement de fachos. Alors il n'y avait pas grand monde du quartier. Mais depuis quelque temps, on voit des Blacks et des Rebeus sur les ronds-points, pour ne pas laisser la place aux fachos  », explique Farid, chef d'entreprise à Saint-Étienne-du-Rouvray. Dans le café, tout le monde est passé au moins une fois au rond-point de Vaches, bastion des Gilets jaunes à l'entrée de Saint-Étienne-du-Rouvray certains y restent même toute  la nuit, mais ils ne veulent pas témoigner. «  Sur ce rond-point comme dans le quartier, il y a ceux qui ont l'impression de se faire tondre et ceux qui n'en peuvent plus de regarder le monde à travers leur télé.  »

 

 Sur le rond-point des Vaches,  diverses opinions se font entendre. Il y a des Gilets jaunes qui aimeraient «  voir plus de gens des cités  » et d'autres qui aimeraient «  que les nuits soient plus calmes  », sous-entendant que c'est à des jeunes de cité que l'on devrait des flambées de violences nocturnes. À la tombée du jour, l'ambiance change  , un  Gilet jaune précise : «  il y a des jeunes des cités c'est vrai, mais ils sont loin d'être majoritaires. Certains viennent de très loin pour jouer aux cowboys  ». La plupart des Gilets jaunes qui viennent la journée sur le rond-point partiront au crépuscule, cédant leur place à une sorte de « cour des miracles »  qu’on a vu ces dernières nuits attaquer  un camion  ,  incendier une station de lavage ou fracturer un magasin d'électronique, sans réussir à le vandaliser. «  Ça vire au grand n'importe quoi ! », s'emporte une femme «  des types au visage masqué viennent pour casser du flic ou vider des camions. Ce sont souvent des hommes, alcoolisés et agressifs  ».

 

  Karim Bennacer, représentant départemental d'Alliance Police nationale  déclare : «  L'embrasement des quartiers fait vraiment l’objet d’une crainte  en Seine-Maritime , ce phénomène est par nature imprévisible et ceux qui vous disent qu'ils ont des infos là-dessus vous mentent. Aujourd'hui , rien ne permet de dire que cela se produira  », explique le fonctionnaire très remonté contre le manque de moyens dont  sont victimes ses  collègues sur le terrain «  On se prend de l'acide et des boules de pétanque et quelquefois  on est moins protégés que les mecs qui nous attaquent. Même les policiers ont le sentiment de ne plus être entendus.

 

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Immobilier: la pierre atypique peut réserver des mauvaises surprises .


 

 

 

 

 Les alternatives à l'immobilier classique ne manquent pas : investissement hôtelier , résidences services,  parkings. Le pari est tout de même risqué.

 

 En parallèle à l’immobilier locatif classique, des investissements "atypiques"  peuvent parfois être tentés par des épargnants en manque d'idées. Cela  peut être envisagé comme des bons coups,  mais ce type d’ investissements  peut  apporter  de mauvaises surprises. 

 

Une fausse bonne idée.

 Si l’on s’intéresse à l’investissement hôtelier qui  revient souvent dans les offres , avec  l'idée qu'on loue plus cher une chambre d'hôtel qu'une chambre classique ; la prudence est plus que recommandée . Le groupe hôtelier, Maranatha  avec "une collection de 60 hôtels" qui est classé  comme le "5e groupe hôtelier français", proposait à des  épargnants  d’acheter des obligations ou des actions de son groupe en leur faisant croire à une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8% . Ce programme  aurait permis au groupe de collecter  300 millions d'euros  , seulement celui-ci  à  coulé l'an dernier, avec des soupçons de malversations  comptables. De même , la société Arkéon Finance proposait un investissement défiscalisé dans un  investissement  hôtelier ,  qui consistait  à apporter des fonds à un groupe  détenant "Les hôtels de Paris". Seulement  les promesses se sont envolées ainsi qu’une bonne partie de l’ argent investi et avec quelques arrangement dans  la comptabilité . Pour un investissement initial de 1 000 € en juillet 2014 , il ne reste aujourd'hui que 66 €, soit 94% de perte de valeur, et ces sociétés n'ont connu aucune activité , déclare Me Nicolas Lecoq-Vallon, qui au nom des épargnants trompés , a porté plainte pour escroquerie. 

 

 Si on prend le cas  des maisons de retraite, leur  rentabilité  serait  semble t-il  , favorisée  par une demande accrue en relation avec le vieillissement de la population . L'argument semble imparable , seulement il existe environ 1 100 Ehpad privés "établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes",  qui disposent de 90 000 lits, et environ 300 résidences sénior traditionnelles qui se composent  de 24 000 logements . Selon une étude publiée l'an dernier par l'agence CBRE 130 nouveaux établissements de ce type devraient être construits durant l’année 2018,. Pour les investisseurs, le prix élevé à l'achat et le haut niveau de charges de ces biens plombent  leur rentabilité , quand ils sont achetés neufs  c’est à un  prix plus élevés que les logements environnants, et ensuite ils se revendent avec des décotes importantes, quand ils trouvent preneur. Pour exemple , un deux-pièces de 50 m2 dans une  résidence  à Neuilly-sur-Seine se revend aujourd'hui à 5 200 € le mètre carré,  c’est entre  35 et 45% moins cher que le prix moyen dans la commune  qui est à 9 500 € le mètre carré . Le gros problème est  que les charges sont importantes : 1 250 € par mois pour un deux-pièces, ou 850 € par mois pour un studio de 30 m2. Au final , les investisseurs ont du mal à trouver des locataires, pour  rentabiliser leurs biens, ou pour  les revendre. 

 

 Parmi d'autres fausses bonnes idées, les parkings n'ont plus la cote. Alors que les prix des logements ont flambé de 300% en vingt ans à Paris, la valeur des parkings n'a gagné que 30% entre 1996 et 2016, selon la chambre des notaires de la capitale. Il faut dire qu'à peine un tiers des Parisiens ont une voiture (36% en 2015, contre 42% en 2006). Avec la concurrence d'Uber et d'autres transports alternatifs, les parkings se louent moins bien (autour de 130 € en moyenne par mois à Paris), et se vendent mal, autour de 25 000 € en moyenne. Là aussi, les charges amputent la rentabilité, même si les loyers en espèces échappent parfois aux impôts. 

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Lutte conte la spéculation immobilière sur Airbnb à Lille.

Vue de Lille
Les propriétaires de Airbnb devront s’enregistrer obligatoirement en mairie.

 A partir du 1er janvier 2019, sur Lille  toute personne proposant via des plateformes de type Airbnb un logement en location pour une courte durée devra faire une déclaration auprès des services  de la ville. Le but affiché par la municipalité  est la  « lutte contre la spéculation immobilière ».

 

De même qu’ à Paris , sur Lille le secteur au niveau du logement est très tendu , et il vient d’être mis en place une « règlementation sur  les conditions de délivrance des autorisations pour la modification  d’un usage des locaux d’habitation ».  « En effet depuis quelques années, il a été constaté une augmentation significative du nombre d’annonces proposées sur des plateformes de type Airbnb», déclare  Estelle Rodes, une adjointe au maire de Lille.  « Nous ne sommes pas dans l’interdiction stricte mais dans une réglementation sectorisée », ajoute l’adjointe.

  • Dans certains quartiers, louer son bien en Airbnb au-delà des 120 jours par an sera difficile.

Cette nouvelle règlement ation pourra ne pas autoriser la location touristique de logements qui pourraient servir d’habitation principale.La finalité  étant que dans certaines zones en pénurie de logements familiaux, il sera très difficile d’obtenir  l’autorisation de louer son bien immobilier dans un but touristique. Pour certains quartiers cela posera moins de problèmes  : « La mesure ne concerne que les personnes qui louent un logement plus de 120 jours par an et qui, de ce fait, doivent obtenir un changement d’usage, précise Estelle Rodes.

 

  • Le but est de lutter contre une rentabilité locative excessive.

 

L’obligation d’enregistrement permettra ainsi à la mairie de savoir qui dépasse les bornes , et il faudra bien que  les plateformes de location se soumettent à l’obligation d’afficher le numéro d’enregistrement du loueur dans leurs annonces . Dans le cas contraire les contrevenants seront vite

Identifiables.

 

En réalité , les sites de type Airbnb ne sont pas obligés de communiquer le nombre de jours de location annuelle d’un bien  mais  «dans le cadre d’une expérimentation, comme actuellement sur Paris, nous bloquons automatiquement la location d’une résidence principale au-delà des 120 jours », explique-t-on chez Airbnb. Et si le géant du secteur se dit « favorable à une réglementation », il émet des réserves sur « la multiplication des démarches ».

 

« Les géants du web ont aussi des comptes à rendre », martèle l’élue. « Nous nous devons d’être responsables dans les zones tendues », reconnaît-on chez Airbnb tout en précisant « qu’une résidence principale n’était louée en moyenne que trente nuitées par an, loin des 120 autorisées ».

 

https://meubles-tourisme.lille.fr/

 

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 Elle sous-louait son appartement sur Airbnb et elle écope de  la peine la plus sévère jamais infligée.


 sous location : une aubaine

 

L'amende est très salée à l'encontre d'un hôte Airbnb : elle sous-louait depuis 7 ans son appartement sans l'accord de sa propriétaire. Une locataire a été condamnée à rembourser l'intégralité des sommes perçues soit plus de 46.000 euros et va être expulsée de son logement. Le bailleur percevra également 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais d’avocat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

 

 C’est la deuxième fois en moins d’un an qu’un locataire est condamné à rembourser les revenus qu’il a touchés pour des sous-locations illégales. La sanction devra être exécutée immédiatement, même en cas d’appel. Surtout, la propriétaire a obtenu de la justice, outre la résiliation du bail, l’expulsion de sa locataire. «L’expulsion associée au montant historique des condamnations va dissuader les locataires de violer la loi», affirme Me Jonathan Bellaiche, avocat au cabinet Goldwin.

 

Des revenus trois fois supérieurs à ceux de la propriétaire .


 La locataire avait signé un contrat de bail d’une année en juin 2007, contrat renouvelé chaque année et un jour la propriétaire découvre à sa grande surprise en se rendant sur le site d’Airbnb, que son appartement a été mis en sous-location, sans son accord. Ce qui est complètement interdit par la loi. Dès 2011, elle la met en location sur la plateforme Airbnb, mais ce n’est qu’en janvier 2016 qu’elle demande l’accord de sa propriétaire. Malgré un refus, elle a continué à louer l’appartement . Un constat d'huissier permet de prouver en février 2018 que le logement a été loué illégalement pendant 767 jours (soit plus de deux ans) entre 2011 et 2018. Et le tarif de la sous-location était beaucoup plus cher que le loyer .

 

 Or, un locataire ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu’il paie au propriétaire" . La locataire faisait payer pour une nuit (60 euros) et a donc touché plus de 22.000 euros par an. De son côté, la propriétaire percevait 7440 euros par an de loyers. La sous-location illégale a donc permis à la locataire de gagner trois plus d’argent que sa propriétaire».

 

  Du côté de Airbnb, si la société n’est pas directement responsable dans cette affaire, l’avocat de la propriétaire va assigner la plateforme en coresponsabilité. Il lui reproche de pas avoir fait respecter la mise en location maximale de 120 jours par an et de ne pas avoir supprimé l’annonce après avoir été prévenu par la propriétaire. Lors d’une précédente affaire similaire, le site de location avait été jugé responsable d’avoir laissé l’offre en ligne. Après avoir annoncé qu’elle allait faire appel, Airbnb avait finalement fait machine arrière.

 

 En effet pour la première fois en France, la plateforme a été reconnue responsable, par la justice, d’avoir laissé en ligne une annonce de location illégale et condamnée par le Tribunal d’Instance de Paris pour négligence, selon une décision de justice rendue le 6 février.  L’affaire porte sur la sous-location d’un logement. Un particulier disposait d’un appartement qu’il louait 822 euros par mois, à Paris, près du Bon Marché. Sans l’accord du propriétaire, il le sous-louait et a ainsi encaissé plus de 49.000 euros  durant  369 jours entre le 31 mars 2016 et le 24 septembre 2017.

 

 S’appuyant sur l’article 1240 du Code Civil, l’avocat du propriétaire a  obtenu les relevés de transaction de toutes les sous-locations , avec  les sommes encaissées par le locataire ; comme ce dernier était insolvable le propriétaire a dû faire une croix sur les 49.301 euros qu’il aurait dû récupérer , il ne s’est donc pas arrêté là et il  a également assigné Airbnb Ireland et Airbnb France pour ne pas avoir constaté le dépassement du délai de 120 jours par an (délai maximal pour louer un logement à Paris) et le fait que le locataire n’avait obtenu aucune autorisation pour sous-louer l’appartement.

 

 Le Tribunal d’Instance de Paris lui a donné raison en déclarant dans  son jugement :  «La société a manqué à ses obligations légales et doit être tenue pour responsable de ses manquements» et Airbnb  devra  lui verser 1869,07 euros de frais de réservation, 3000 euros de préjudice moral, 1664,86 euros de préjudice matériel et 1500 euros de frais d’avocat en accord avec l’article 700 du Code de procédure civile. Soit un total d’un peu plus de 8000 euros.

 

 Jusqu’à présent, Airbnb n’avait jamais été condamnée dans des affaires de sous-locations illégales. Saisie en 2014 et 2016, la justice avait condamné à l’époque uniquement les locataires et pour la première fois, le tribunal a également estimé que l’ensemble des recettes (loyers et frais de réservation) perçues par le locataire et la plateforme reviennent au propriétaire.

 

 Au-delà de l’aspect financier, cette décision de justice concerne tous les propriétaires qui ont connu cette mésaventure. «Cette affaire fera bien sûr jurisprudence. La prescription est de cinq ans. Autrement dit, tous les propriétaires, qui ont été floués entre 2013 et aujourd’hui, pourront récupérer les sommes illicitement perçues» . Cette décision constitue aussi une victoire pour le secteur hôtelier qui ne manquera pas de surfer sur la défaite d’une société qu’ils ont toujours considérée comme un concurrent «déloyal».

 

 Trois règles à connaître avant de sous-louer son logement

 

1. Il faut avoir l’accord écrit du propriétaire

Le locataire doit  préciser  dans  la demande d’accord : le prix du loyer de la sous-location qui  doit être au plus égal à celui qu’il paie au propriétaire et  la durée de la  location  qui ne peut  dépasser celle du bail déjà établi.  

2. Le locataire et sous-locataire doivent être liés par un contrat

Le locataire doit établir un contrat entre lui-même et le sous-locataire sans impliquer le propriétaire , dans lequel sont indiqués les mêmes informations que dans un contrat classique. Le locataire indiquera également  s’il s’agit d’une sous-location partielle ou totale du logement et  il doit fournir au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la photocopie du contrat de bail en cours.

3. Le locataire est juridiquement responsable en cas de non-paiement ou de dégradations

Dans la sous-location, le locataire n’est pas protégé d’un point de vue juridique  et il doit supporter  les risques comme s’il était propriétaire. Il devient ainsi responsable des éventuels impayés ou des dégradations du logement.

Des solutions existent pour les locataires qui veulent partir l’esprit tranquille le temps des vacances. Des entreprises comme Smartrenting s’occupent en effet de la gestion complète du bien (mise en ligne sur différentes plateformes de location, états des lieux d’entrée et de sortie, ménage…), tout en garantissant au locataire le règlement de la totalité de son loyer, ainsi que le paiement des frais en cas de dégradations.

 

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Internet  une porte d’entrée incontournable pour l’immobilier

 

Tablette


Dans l’immobilier le comportement des consommateurs vendeurs, acquéreurs ou encore locataires a changé depuis l’arrivée des nouvelles technologies tout comme les pratiques des professionnels.


  Avec l’apparition d’Internet , l’immobilier n’a pas échappé à la révolution numérique. Avec l’utilisation grandissante des mobiles et tablettes, les habitudes ont  évolué . Avec des offres d’achat proposées en images ,  les partages en réseaux, la 3D influencent chaque jour la façon de faire pour visiter, estimer, réserver et les pratiques de ceux qui veulent  acheter, louer, investir ou mettre en location.

 

  Lors du forum de la Fédération française de l’Internet immobilier une  enquête réalisée par Médiamétrie,  montre que 23,2 millions de Français soit plus d’un habitant sur trois (37 %) consultent des sites ou des applications immobilières chaque mois  quel que soit le mode de consultation (ordinateur, mobile, tablette…) et les visites des sites  en rapport avec l’immobilier ont encore augmenté  de 13 %  depuis un an.  Est ce pour la plupart de simples curieux ? Parmi ceux là , il y a bien sûr  ceux qui ont un projet immobilier précis, bien sûr, mais il y a aussi de nombreux Français qui désirent simplement rêver. Le fait est que l’immobilier fait rêver et fait aussi acheter , le seul  record de 968.000 transactions réalisées en 2017  avec des projections a peu près identiques pour 2018 le montre bien . A partir du moment où  à l’origine les visites sur Internet  représentent 95 % des projets immobiliers , les enjeux sont énormes.

 

  Les portails de petites annonces sont consultés par un accès de plus en plus mobile avec une utilisation optimale dans la catégorie «immobilier» le matin entre 6 heures et 9 heures et le soir entre 18 heures et 21 heures, et l’ordinateur revient en tête le reste du temps. L’ autre tendance en forte évolution se situe dans les locations saisonnières de particuliers pour de courtes durées . La France qui représente une destination favorite dans le tourisme mondial est au cœur de cette tendance , soit environ 400.000 locations concernées . Sept millions de Français ont utilisé Airbnb l’été dernier, soit 2 millions et demi de plus que l’été précédent.

 

  Selon un sondage OpinionWay 54% des Français  considèrent  que les agents immobiliers ne leur proposent pas assez de services digitaux,. Ils réclament plus de tableaux de bord et de suivi de performances et (76%) des personnes interrogées déclarent que leur première démarche est la recherche d’informations sur les prix bien avant la prise de contact immédiate avec une agence (50%) car au final, les vendeurs ont besoin de plus de conseils sur les prix et d’accompagement pour trouver le plus d’acheteurs .

 

  Demain, des algorithmes extrêmement précis vont opérer le rapprochement le plus pertinent entre l’offre et la demande et les progrès de l’intelligence artificielle vont s’affiner.

 

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Acheter un bien immobilier aux enchères

 

Vente aux enchères

 

 

 Acheter un logement  aux enchères pour pouvoir bénéficier d'un prix très réduit, cela représente environ  2 000 ventes sur les quatre dernières années . 

 

 Il existe une solution pour être propriétaire sans dépenser trop , en effet avec des prix de l'immobilier qui flambent : + 4,3% dans l'ancien au premier semestre 2018 , cette solution, c'est la vente aux enchères.

 

  C'est une procédure encore peu connue du grand public, et pourtant il y a souvent beaucoup à gagner avec des prix d’acquisition  réduits de 30 à 50% et des mises à prix  souvent très basses . Le rituel des ventes à la bougie, chez les notaires, ou au chronomètre, chez les avocats, peut  être déroutant et  ce n’est pas la seule crainte de ceux qui  n’envisagent pas ce type de transaction . Une des  inquiétudes concerne aussi  les frais, qui sont plus élevés aux enchères que dans une vente classique : de 10 à 13 %, environ, dans le premier cas, contre 8 %, en moyenne, dans le second. Et il faut parfois ajouter des frais d’avocat, de l’ordre de 200 à 300 €.

 

 L'échantillon est large et la qualité n'est pas toujours au rendz vous , et l’on se rend compte  que la qualité dépend de l'origine du bien, surtout si ces ventes sont dues à une décision de justice, notamment suite à une expropriation .

 

 Il est possible d’ acheter toutes sortes de biens aux enchères (villa, local commercial, ancien appartement de fonction) à Paris comme en province. Il y a parfois  quelques pépites comme des maisons forestières dans la forêt de Rambouillet , par exemple.

 

  Il est possible de visiter les lieux sous conditions . Par exemple les ventes qui émanent des avocats, en principe, il y a une visite d'une heure et c'est tout. Les ventes des notaires, c'est plus souple, deux ou trois visites d'une heure, ou au cas par cas, suivant les exceptions. L’inconvénient est que  ce sont des visites publiques,  il est possible de  retrouver  30 ou 40 personnes venues en même temps visiter un  studio ! Toutes les informations classiques habituelles sont fournies (diagnostics techniques, PV d'assemblée générale etc.)  à l’exception du  métrage de la surface car la loi Carrez n'est pas obligatoire pour un appartement vendu aux enchères.

 

  Pour participer aux enchères : dans le cas d’une vente  par notaires, vente volontaire ou vente des Domaines, (biens issus d'une succession non réclamée ou d'une vente du patrimoine de l'État), on peut se rendre directement  à la chambre départementale des notaires ou dans un commissariat de ventes. Il y a une possibilité, de suivre une vente en direct sur internet avec le site immo-interactif des notaires, mais seulement après avoir visité l'appartement qui vous intéresse. Ensuite, vous vous inscrivez et vous pouvez enchérir pendant 24 heures. Les offres apparaissent en temps réel. Au final , c'est le vendeur qui choisit l'acheteur.

 https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prochaines-vente-aux-encheres-adjudication?typeTransaction=VAE&tri=DATE_SEANCE_VENTE_ASC&isProchainesVae=TRUE&page=6&parPage=12#titre_liste

 

 En  cas d'une vente judiciaire, il est nécessiare de placer ses enchères par l’intermédiaire d’un avocat.   https://encheres.petitesaffiches.fr/

 

  Une fois le bien adjugé, vous n'êtes pas tout de suite propriétaire. Il faut attendre 10 jours, 10 jours pendant lesquels quelqu’un d'autre peut encore enchérir en augmentant le prix final d'au moins 10%. Et il faudra payer ensuite très vite, sous 45 ou 60 jours.

 

  En général, la mise à prix commence souvent en dessous du prix du marché avec des enchères variables en fonction de la zone géographique, de la publicité qui a été faite autour de ces enchères, et même du climat social. Parfois le prix est doublé, parfois il n'augmente que d'un euro.

Au prix de vente final, il faut ajouter les frais d'avocats ou de notaire, les frais d'enregistrements. Mais cela reste souvent très en dessous du prix du marché.

 

 

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SPÉCIAL IMMOBILIER : « Des crédits plus longs »

 

Les taux d’intérêt étant plus faibles et l’ inflation plus forte , la hausse des prix de l’immobilier est atténuée . 


  Les banques se livrent une forte concurrence et doivent par conséquent proposer des taux bas pour rester compétitives pour le mois de septembre : 0,75 % sur dix ans ; 0,95 % sur quinze ans ; 1,30 % sur vingt et vingt-cinq ans. Les niveaux record de novembre 2016 ne sont pas atteints , avec des taux à 1 % sur vingt ans. Néanmoins  nous sommes en présence de conditions très basses dans la météo des taux . De plus, nous n’observons pas de tension sur le taux des OAT, ni de retour avéré de la croissance, ce qui nous fait dire que les taux vont se maintenir à ces valeurs basses au moins jusqu’à la fin de l’année. 

 

  Pour ce qui est de  la hausse de l’inflation en France, + 2,3 % en août,  le seuil maximum des 2 %   préconisé par la Banque centrale européenne est  franchi. Celle-ci devrait donc augmenter ses taux directeurs dès 2019 . Une  grande majorité des Français veulent  devenir propriétaires, avec la réduction des dispositifs d’aide comme l’APL accession ou le prêt à taux zéro (PTZ) supprimé dans le neuf et limité dans l’ancien destiné aux ménages modestes  veulant accéder à la propriété, il est recommandé  aux personnes ayant un projet immobilier de le mettre en place rapidement , au risque de voir diminuer fortement leurs capacités d’emprunt suite à une remontée des taux  et une réduction des aides  après le  vote de la prochaine loi de finances et de la loi Pacte.

 

  La baisse des taux d’intérêt permet de diminuer l’effort consenti pour emprunter : l’acquisition représentait 5 années de revenus en août 2016, contre 4,35 années de revenus en août 2018. Néanmoins ces taux historiquement bas  ne compensent pas la hausse des prix. Les valeurs immobilières ont fortement augmenté au cours de ces dernières années, et aucune baisse ne semble vouloir apparaître à l’horizon. Le pouvoir d’achat immobilier a donc diminué par rapport à l’an dernier. Comme les acheteurs  ne  veulent pas  perdre de la  surface  pour se loger, ils doivent emprunter plus et sur des périodes  plus longues allant jusqu’à 35 ans  dans certaines banques.

 

  D’après les statistiques les primo-accédants,  ont emprunté en moyenne 175 000 € sur 232 mois (19 ans et 4 mois) en août 2016, contre 209 000 € sur 241 mois (20 ans et 1 mois) en août 2018. 

 

  Les banques sont toujours prêteuses et  cela est  dû surtout à la concurrence qu’elles se livrent pour attirer de nouveaux clients et atteindre leur objectif en volume de crédit. Elles proposent également de plus en plus de prêts sur de très longues durées, vingt-cinq et trente ans, voire trente-cinq ans pour certaines. Cette compétition donne  un avantage à ceux qui empruntent,  car ils peuvent négocier leurs taux de crédit immobilier et  leurs assurances emprunteurs lors de leurs demandes de crédit.

 

 

 

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 Loi Elan : « fin la fin d’ une galère pour ceux qui cherchent un logement». 

 

ASSEMBLEE NATIONALE

 

Le texte sur la loi Elan vient d’être voté  par les députés et les sénateurs. Julien Denormandie en explique les contours.


 Après des heures de débats, quelque 3 000 amendements examinés , la loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique) vient d’être adopté par les deux chambres . Députés et sénateurs ont validé la version définitive et ses 240 articles en Commission mixte paritaire. Le secrétaire d’Etat au logement Julien Denormandie a présenté les principaux changements que va apporter ce texte . Petit tour de piste des principales mesures adoptées.

 

 Les logements sont aujourd’hui trop chers et pas toujours de bonne qualité. Pour cela, il faut premièrement faciliter l’acte de construction. faire en sorte que le logement ne soit plus une galère pour les Français. Nous allons arracher une page sur cinq du Code de la construction, sans affaiblir pour autant les standards. Pour cela la transformation des bureaux en logements , sera facilitée en accordant des « bonus de constructibilité » aux organismes se lançant dans ce type d’opérations.

 

Vente de 40 000 HLM par an, un sujet polémique. 

 Le gouvernement entend faire passer de 8 000 aujourd’hui (sur 100 0000 mis en vente)

A chaque fois qu’on vend un logement, cela permet de construire deux à trois logements supplémentaires. Actuellement, 8000 HLM sont vendus chaque année, notre but est d’en vendre 40 000, soit 1 % du parc social. Aujourd’hui, deux millions de personnes sont en attente d’un logement social… Grâce à plusieurs dispositions de la loi, la construction de nouveaux logements va être facilitée.

 

Obligation de regroupement des HLM.

 Le gouvernement entend favoriser le regroupement de 861 bailleurs sociaux (qui gèrent 4,8 millions de logements). A compter de 2021, ils devront rejoindre un groupe d’organismes gérant au moins 15 000 logements, et ce pour plus d’efficacité et moins de frais pour les locataires.

 

Le système d’attribution des logements sociaux va changer .

 Il s’agit de favoriser la mobilité au sein du parc,  par exemple pour  des retraités dont les enfants ont quitté le logement  , d’en trouver un autre  plus petit mais moins cher. Tous les trois ans, la commission d’attributions de chaque bailleur social devra évaluer la situation des locataires pour savoir si la taille du logement est toujours  adaptée à leurs besoins , et pourra lui proposer si nécessaire , un changement de logement. Cela ne se fera bien sûr que si le locataire est d’accord avec la proposition.

 

 

L’encadrement des loyers .

 Le  dispositif Alur de 2014 d’encadrement des loyers avait été mis en place dans  les zones tendues. Destiné à protéger les locataires des abus de certains bailleurs, ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un bail, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Cette loi, qui devait concerner 28 agglomérations, n’a été expérimentée qu’à Lille et Paris avant d’être annulée par la justice administrative fin 2017.

 

Autre aspect de la loi . 

 Protéger nos concitoyens les plus fragiles , ceux qui peuvent être victimes des marchands de sommeil . La loi comporte des mesures radicales pour lutter contre ces trafiquants de misère qui seront frappés très fort au porte-monnaie avec la confiscation des indemnités obtenues en cas d’expropriation ou l’interdiction d’acquérir un nouveau bien pendant 10 ans . Les locataires qui subissent les marchands de sommeil ont souvent peur de les dénoncer , il y aura donc une obligation légale pour  les syndics de copropriété et les agences immobilières de le faire.

 

Sanctions accrues pour les locations type Airbnb.

  L’Assemblée a voté un encadrement renforcé des locations touristiques de type Airbnb, avec notamment des sanctions accrues contre les propriétaires ne respectant pas leurs obligations. Aujourd’hui, certains achètent des appartements pour les louer en AirBnB toute l’année. Notre loi vise à sanctionner ces abus qui conduisent à enlever des logements de la location classique. Les amendes contre les particuliers pourront aller de 5 000 à 10 000 euros ; celles contre les plateformes de 12 500 à 50 000 euros.

 

 

Logements pour les personnes handicapées .

 100 % des logements neufs seront « évolutifs », dont 20 %, dès la construction, seront accessibles aux personnes handicapées. Il faut  que les logements soient facilement adaptables , pouvoir casser la cloison entre les toilettes et la salle de bains. A cet égard  30 000 logements anciens seront transformés et rendu accessibles chaque année grâce à une augmentation du financement de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

 

Aides pour  les étudiants.

 Ceux-ci  bénéficieront tous  de la garantie ViSALE. Cette garantie est gratuite et leur permet de ne plus avoir à demander de cautions à leurs parents.  Ils pourront aussi, comme les saisonniers ou les personnes en mobilité professionnelle, bénéficier du « bail mobilité », d’une durée d’1 à 10 mois, sans dépôt de garantie et qui fonctionne avec la garantie Visale.

 

 

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Atterrissage  en douceur des prix de l’immobilier en Europe

 

Immobilier en Europe

 

 L’agence de notation Standard&Poor’s, dans son étude européenne sur l’envolée des prix de la pierre montre que cela devrait se calmer dans les trois ans qui viennent.


  L’agence de notation Standard and Poors évoque un «soft landing» (atterrissage en douceur) lorsqu’elle  étale ses prévisions sur l’évolution des prix de la pierre jusqu’en 2021. L’an dernier on avait connu  des envolées annuelles allant au-delà des 10% et jusqu’à 10,5% au Portugal cette année on attend même jusqu’à 11,9% en Irlande, après ces hausses exceptionnelles  il est quand même primordial que le marché vienne à se calmer . Le contexte monétaire  devrait rester favorable aux acquéreurs de biens , et l’agence entrevoit pour tous les pays de la zone Europe un marché immobilier plus équilibré et moins secoué par les hausses de prix .

 

 C’est tout particulièrement le cas pour la France qui a connu des records historiques en terme de prix et de taux d’intérêts, notre pays devrait atteindre un seuil plus raisonnable de 2,7% de hausse cette année et se maintenir assez sagement à 2% de hausse annuelle jusqu’en 2021. Cette  modération est expliquée par un léger durcissement à venir de la politique monétaire qui rendra moins solvables les ménages les plus modestes et cela aura  un impact sur les prix. En dehors de l’Italie où les prix ont baissé en 2016 et 2017 et où la remontée des prix se fera doucement.

 

 A l’opposé , l’Irlande, le Portugal et dans une certaine mesure les Pays-Bas sont actuellement  les zones à fortes hausses de prix  sur le marché immobilier. Les deux premiers pays devraient finir l’année avec un bond des prix de 9,5% contre 8,3% pour le dernier. Et à l’horizon 2021, la hausse des prix s’y maintiendrait à des niveaux élevés: +6% en Irlande, +5% au Portugal et +4% aux Pays-Bas. À noter: le marché britannique devrait quant à lui connaître un éveil progressif, selon Standard&Poor’s. Alors que le pays devrait boucler une année parfaitement stable, l’agence de notation entrevoit des hausses passant de 2,5% à 3,5% puis à 4,5% pour les trois années qui viennent.

 

 La situation du Portugal, vient du fait que c’est un marché très apprécié des Français, et celui-ci devrait poursuivre sa hausse poussée par la demande internationale à un moment où l’offre ne parvient pas à suivre. De l’autre  côté l’Irlande  a du mal  à répondre à la demande, car le secteur de la construction  s’était effondré après la crise, d’où l’explication sur les prix qui restent à un niveau élevé. Concernant les Pays-Bas  ,  avec une croissance économique très dynamique , cela maintient aussi les prix à un niveau assez élevé. Quant à nos voisins belges, l’agence prévoit une accalmie assez proche de celle observée en France: entre remontée des taux d’intérêt et solvabilité en baisse, les prix devraient faire preuve de plus de modération.

 

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 Immobilier : la signature électronique.



Le numéro 1 de la certification électronique, Yousign, et la startup Modelo, oeuvrent ensemble  depuis le 1er février ,  au développement de la signature dématérialisée pour ce qui concerne  les actes des agences immobilières.


 Yousign qui est  spécialisé dans la signature électronique et Modelo   leader sur le marché français dans la rédaction d'actes juridiques pour l'immobilier, sont depuis le 1er février 2018 désormais partenaires., et depuis ce sont environ 30.000 paraphes dématérialisés qui ont déjà été réalisés par mois dans les 4.000 agences qui ont fait appel à leurs services .

 Les professionnels sont apparemment très satisfaits heureux de faire signer leurs  documents officiels sur un ordinateur,  plutôt que de devoir rassembler les locataires ou les propriétaires autour d'une table. Pour prendre un exemple, quand il faut signer un compromis de vente, l’ acheteur peut signer en agence et le vendeur peut rester chez lui et envoyer sa signature électroniquement.

Yousign se charge, elle, de l'accompagnement technique et juridique, apportant l'outil numérique et fournissant aux agents tous les éléments légaux et juridiques attestant de la certification du dispositif au niveau français et européen.

 

 Finies donc les impressions de centaines de papiers en multiples exemplaires, ce qui représente une perte de temps et d'argent pour toutes les parties.

« La signature électronique évite en effet aux agents de copier, scanner et envoyer 600 pages (en moyenne, Ndlr). Les clients, eux, n'ont plus à parapher chaque page, mais simplement à apposer leur signature à un endroit unique », explique Etienne Petit de Modelo.

Finis aussi les envois de recommandés. Dans son offre, Yousign propose le service AR24, le recommandé électronique, qui coûte 2,49 euros par destinataire, alors qu'un recommandé classique vaut 6 euros.

 Les notaires ayant déjà commencé à adopter le système avec aussi  l'obligation légale de projeter le texte de l'acte sur un écran pour la relecture commune avec les acquéreurs et les vendeurs d'un bien , il devient  temps que les agents immobiliers adoptent le virage de la numérisation, qui est un gage de modernité quand déjà une nouvelle concurrence vient concurrencer avec des honoraires diminués , les réseaux d'agences bien établis.

 

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 Immobilier : coup de frein sur la construction 

 

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Nouvelle aide fiscale pour rénover des vieux logements en centre-ville

 

 

 

 Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

 

 Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

 La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu ,  c’est le moins qu’on puisse dire , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

 C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

 Voici donc les principaux points du nouveau dispositif tel qu'il est décrit par le ministre 

Il est réservé aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement pour le mettre en location et le rénover. A condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l'opération, [dans la limite de 300.000 euros, NDLR], ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans.

 

 Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s'adapte aux besoins. Même lorsqu'elles sont situées dans des bassins d'emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer .Ce dispositif fonctionnera donc dans les territoires où les besoins sont clairement identifiés, parmi les 222 villes qui ont signé des conventions « Coeurs de Ville », mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l'Etat souhaite accompagner.

 

 L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

Julien Denormandie , le ministre de la Ville et du Logement vient d’annoncer  , un nouveau dispositif qui s’adresse aux investisseurs qui voudront rénover des logements dégradés dans les  centre-ville et qui pourront déduire de leur impôt 12% à 21% du prix du bien. Cette incitation fiscale entrera en vigueur au 1er janvier 2019.

Pour rénover des vieux logements dans les centres-villes avant la location et pousser les investisseurs à le faire ; il va être lanc& une nouvelle aide fiscale. Voici le détail de ce dispositif que le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a annoncé et qui entrera bientôt  en vigueur. 

 

La mesure présentée concerne les 3 millions de logements qui sont vacants en France . La taxe sur les logements vacants qui est entrée en vigueur en 1998 n'a pas eu , d’ effet véritable.  Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. Environ 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux et la moitié du parc locatif privé est considérée comme passoire thermique.

 

C’est une aide fiscale qui se veut préventive. Il s’agit d’inciter à rénover des logements à risques qui s'adresse aux ménages ou aux promoteurs, avant que l'Etat ne soit contraint d'intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver des copropriétés dégradées. 

 

L'aide s'adresse aussi aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, ou indirectement aux promoteurs  qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme c’est déjà le cas avec le Pinel dans la construction neuve.

 

 

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 70 bailleurs HLM vont vendre 11.000 logements.


 Logements HLM


Pour renflouer leurs caisses et pouvoir continuer  leur production ou réhabiliter le parc de leurs logements , certains organismes HLM vont vendre une partie de leurs logements sociaux .


Plus de 70 bailleurs HLM  soit un dixième de l’ensemble des organismes ,  sont décidés à vendre une partie de leur patrimoine , l’équivalent d’environ 11.000 logements  par l’intermédiaire de l’organisme Action Logement . Celui-ci  va racheter aux organismes de logement social des immeubles entiers puis les vendre par appartement aux locataires.

 

En effet , dans le projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) apparait une série de mesures supposées faciliter l’accession à la propriété pour les locataires. Cela devrait se faire à un rythme annuel de 40.000 ventes de biens HLM selon le ministère de la Cohésion des Territoire. Soit bien plus que les 8000 actuels. Le gouvernement déclare qu’avec  chaque logement social vendu, par les organismes HLM ceux-ci pourraient en construire ou en rénover 2 à 3 autres. Les prix d’achat devraient tomber entre 20 à 30 % en dessous du marché actuel et seront fixés librement par le bailleur social.

 

 Les anciens occupants ne seront pas les seuls à pouvoir s’offrir ces habitations , le projet de loi ELAN donne  un ordre de priorité pour les résidences sociales vacantes: en premier lieu, les particuliers respectant les plafonds de ressources applicables, suivi des autres locataires HLM . Pour favoriser la rotation du parc, la loi sur le logement prévoit d’ailleurs un examen de situation financière des locataires tous les 3 ans dans les zones tendues.

 

 Le gouvernement, demande environ 1,5 milliard d’euros annuels d’économies au organismes  HLM d’ici à 2020, cette accélération des ventes dans le logement social constitue l’une des pistes qui permettra aux bailleurs de reconstituer leurs financements. Mais il n’est pas sûr que ces cessions soient suffisantes pour atteindre l’objectif de 40.000 ventes annuelles (moins de 10.000 actuellement) .

 

L’organisme  Action Logement, organisme paritaire entre les organisations patronales et les syndicats, a lancé cet été un appel aux intéressés. À sa clôture fin octobre, «71 bailleurs volontaires ont répondu à l’appel à manifestation d’intérêt», annonce Action Logement, dont la mission consiste d’abord à faciliter l’accès au logement des salariés. Cet appel a donc permis de recenser 11.000 logements susceptibles d’être acquis. «Ce volume correspond à plus d’un an de ventes du secteur dont la moyenne annuelle représente 9000 logements», précise Action Logement.

 

 Cette procédure vise à vendre des logements aux particuliers, en en priorité aux  locataires, et leur permettre, « de bénéficier d’une opportunité d’accession sociale à la propriété, dans des conditions sécurisées». La  loi ELAN ne permettra pas la possibilité de céder des logements à de grands acteurs privés sur le principe du démembrement: ils les auraient récupérés après le départ du locataire.

 

 Ces ventes seront également permises aux 1200 communes qui manquent de logements sociaux. Dans ces agglomérations qui n’ont pas d’espace pour bâtir ce type d’habitation, la mesure surprend. C’est le cas dans la capitale où, en mai dernier, les élus macronistes avaient appelé à céder 1% du parc d’immobilier s

 

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 L’individualisation des frais de chauffage dans  les copropriétéséconomies sur le chauffage colletif


 D’après le  décret du 30 mai 2016, en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique  , la mise en service des appareils pour le comptage individualisé des frais de chauffage doit se faire en fonction de trois dates butoirs :
Pour lesimmeubles les plus énergivores, c’est « au plus tard le 31 mars 2017 ». Puis, par dérogation :
a)  au plus tard le 31 décembre 2017, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 ‍ kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an »
b) au plus tard le 31 décembre 2019, « si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an ».


Des copropriétés refusent de s’équiper


 D’après l’Association des responsables de copropriété (ARC) seulement 12% des copropriétés équipées d’un  chauffage collectif  ont individualisé leurs frais de chauffageDans sa revue du 2e trimestre 2018 , l’Arc précise que  61% des copropriétés n’ont pas souhaité mettre cette question à l’ordre du jour, pour les motifs suivants : 52% impossibilité technique, 14% consommation inférieure aux seuils réglementaires, 34 % autre raison . Les syndics de copropriété  qui ont mis la question à l’ordre du jour ont obtenu les résultats suivants :  seule une moyenne de  28%  des copropriétaires ont voté pour. Les principaux arguments  avancés  étaient : « Absence de fiabilité des appareils : 56 %;  Absence de rentabilité : 50 %; • Impossibilité technique : 30 %; • Crainte des conflits : 24 % ;  » Les copropriétés ont ainsi préféré se mettre dans l’illégalité, en dépit du risque d’amende qu’elles encouraient, de 1500 euros par logement.

 

Loi sur la croissance verte.

 

 Depuis les années 1970  , l’individualisation des frais de chauffage est sur la table  et les textes d’application rendaient possibles des dérogations, en raison de raisons économiques. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (articles 26 et 27). défendue par la ministre de l’environnement Ségolène Royal, a imposé que cette loi devienne applicable à  tous les bâtiments collectifs sans sauf exception ,une possibilité de dérogation. L’ exception s’appliquant lorsqu’il est  nécessaire de modifier l’installation de chauffage.

 

A l’époque la ministre donnait pour argument que « les dispositifs d’individualisation des frais de chauffage permettent à chacun de payer uniquement ce qu’il a consommé » et que « la responsabilisation que cela engendre » permet de « faire baisser sensiblement » la consommation d’énergie.

 

Dans ses études , le Syndicat de la mesure, qui regroupe les professionnels  du secteur plutôt intéressés par ce décret , a  calculé que dans un trois-pièces de 67 m², le comptage par répartiteur coûte environ que 50 euros, et permet de gagner environ 10 euros chaque année  sur la facture de chauffage.

Consommation en partie individualisée.

 

 L’Association des responsables de copropriété, avec ses 14 000 syndics  de copropriétés  adhérents, sur un total de 600 000  copropriétés existantes , ainsi que l’Union sociale pour l’habitat, et des associations de consommateurs comme l’UFC-Que Choisir ou la CLCV  sont  opposés à cette mesure . Les principaux motifs de cette opposition sont l’absence d’une  garantie sur les économies pouvant être obtenues et le montant de ce que cela coûte en plus des frais d’entretien du chauffage.

 

 En effet il semble que les économies pouvant en résulter sont  mal évaluées , car  le comptage individualisé  de l’énergie individualisé n’est que partiel :  les frais fixes de chauffage restent les mêmes  (entretien de la chaufferie),  et  peuvent  représenter 50% de la facture, notamment en cas de chauffage urbain; ce comptage  ne concerne que les frais de combustible seulement  en partie pour  environ 70% -, les 30% restants étant pour le chauffage des parties communes, et qui doivent continuer à se répartir au tantième de copropriété.

Les coûts  pour l’occupant sont loins d’être négligeables  le copropriétaire doit compter 90 euros pour un robinet de régulation de chaleur, au moment de l’installation de répartiteurs, 180 euros pour l’installation d’un compteur de chauffage. La location d’un répartiteur coûte 5 euros par an, ce qui donne, pour un trois pièces avec six radiateurs, 30 euros. La location d’un compteur coûte 85 euros. On peut donc constater que les frais engagés pour le comptage individuel  sont a peu près les mêmes voire supérieurs dans certains cas aux économies réalisées  par ce système.

 

Fiabilité des instruments de mesure.


 Le décret du 30 mai 2016  précise que les appareils de mesure doivent « déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local ». Il est possible d’utiliser soit des répartiteurs, posés sur les radiateurs, soit des compteurs, installés à l’entrée des logements.

 D’après  l’UFC-Que Choisir  les « répartiteurs placés sur chaque radiateur » ne répondent pas à l’exigence légale du décret, puisqu’ils ne mesurent pas l’énergie, mais les différences de températures entre le radiateur et la pièce, pour en déduire une quantité de chaleur approximative  cela  veut dire  que seuls, les « compteurs individuels d’énergie thermique placés à l’entrée de chaque logement » sont susceptibles d’être utilisés, puisqu’ils mesurent le débit et la température de l’eau, à l’aller et au retour du réseau de chauffage qui alimente le logement.  Le problème véritable est que ces compteurs ne peuvent être présent uniquement si  la distribution du chauffage est horizontale  avec un seul point de livraison , ce que l’on retrouve que  dans les immeubles récents.

 

 L’ARC a demandé en 2017 une étude sur le sujet au  bureau indépendant, Enertech, celui-ci  conteste la fiabilité de ces répartiteurs : plus le logement est petit ou thermiquement performant, et plus l’imprécision sur l’estimation de la consommation du logement est  forte.

 

 Suite à cela et malgré le risque de sanction (1500 euros par logement et par an) ,  les associations de syndics ont conseillé à leurs adhérents de n’appliquer la loi que si leurs immeubles disposaient d’un chauffage horizontal .  Face à ce refus généralisé  la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique adoptée, le 16 octobre 2018 a modifié le décret précédent et son article 21 énonce : « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d’État précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

 

 En bref il s’agit de réintroduire le critère de la rentabilité économique, délaissé par la loi sur la transition énergétique. L’ARC a salué l’adoption de ce texte, bien qu’il valide la mesure par répartiteur elle se   demande néanmoins quelles sont les copropriétés  qui pourront s’en éxonérer. En principe  la loi Elan concernerait « les immeubles pour lesquels le surcoût engendré par la mesure dépasse les gains résultants des économies d’énergie attendues »;  ce qui  logiquement  correspond à des immeubles à faibles  consommations d’énergie , ce qui correspondrait à  515 000 immeubles, sur les 900 000 concernés.

 

Les autres copropriétés, qui ne se sont pas encore  équipées , pourront-elles  être éxonérées de la mesure ?

 

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Première en France : la justice à Toulouse a décidé que l'occupant doit être d'accord pour la pose d’un compteur Linky


Compteur Linky

 

  Le tribunal administratif de Toulouse a confirmé l’interdiction pour Enedis d’entrer dans les logements sans accord des propriétaires ou des occupants pour installer les nouveaux compteurs Linky.


  C'est la première fois en France qu'une commun obtient gain de cause face à Enedis dans la bataille juridique des compteurs Linky. Le maire de  Blagnac à l'ouest de Toulouse, , Arnaud Lafon avait pris un arrêté règlementant la pose des compteurs de type Linky pour garantir aux usagers la liberté de refuser ou accepter l’accès à leur logement et la transmission des données collectées à des tiers partenaires commerciaux de l’opérateur en s’appuyant sur une directive de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) relatives au traitement des données de consommation détaillée. Le préfet de Haute-Garonne avait dans la foulée saisi le tribunal administratif de Toulouse pour contester cet arrêté du maire de Blagnac.

 

 Le tribunal administratif a confirmé, ce mardi, la liberté de choix des Blagnacais pour accepter ou refuser l’accès à leur logement . Un jugement qui pourrait faire jurisprudence face à une vague de   contestation sur tout le territoire depuis la mise en place de ces nouveaux compteurs .

Néanmoins L'UFC-Que choisir rappelle que de toutes façons  : "Dans les faits, les employés d'Enedis n'avaient pas le droit de forcer l'accès à une résidence ou une habitation pour installer les compteurs". Seulement plusieurs compteurs ont été installés malgré l'opposition des habitants. 

 

 Aujourd’hui la décision du tribunal administratif de Toulouse sème la confusion parmi les opposants aux compteurs Linky , ceux-ci pensaient avoir obtenu une victoire. Fausse joie , car rien n'a fondamentalement changé. En bref le juge confirme les deux points soulevés par la municipalité de Blagnac: le droit de la propriété privé et la protection des données personnelles. Par contre, il n’accorde pas un droit de refus pour l’installation d’un compteur connecté car cela reste une obligation légale.

Pour resumer la situation ,si un ancien compteur est installé devant une maison en bordure de la voie publique ou bien s’il est situé dans les parties commune d’un immeuble, il pourra  être changé, n’importe où en France, sans qu'Enedis ait besoin de demander une autorisation de l'usager. Par contre, s’il est dans une propriété privée, les agents d’Enedis ne pourront évidemment pas y accéder sans l’autorisation du propriétaire , car tous les agents des services publics respectent le droit de la propriété et ne pénètrent pas chez les particuliers sans y avoir été invité.

 

  Enedis l’opérateur a diffusé un communiqué en expliquant que "ces dispositions ne sont qu’un simple rappel du droit existant et sont depuis toujours scrupuleusement respectées". L’opérateur rappelle néanmoins que la pose du nouveau compteur est une obligation légale. Au bout du compte le tribunal administratif ne fait "qu’enfoncer une porte ouverte". Pour les anti-Linky de la première heure, c’est la déception. "Nous espérions que le droit au refus soit reconnu et que la décision du tribunal de Blagnac fasse jurisprudence, mais rien n’a avancé d’un pouce", regrette Stéphane Lhomme qui représente l’une des figures historiques dans la lutte contre tout type de compteurs communiquant " , car au final Il n’y a pas que Linky, il faut aussi parler de Gazpar qui pose les mêmes problèmes pour l’accès au gaz, mais aussi les compteurs d’eau qui vont également être changé".

 

 "On va mettre au rebut 35 millions de compteurs qui fonctionnent parfaitement pour les remplacer par des appareils inquiétants", explique Stéphane Lhomme. "Il y a des soupçons d’incendie, des problèmes de surfacturation, des équipements électriques endommagés à cause de Linky, sans parler de la captation des données personnelles". De son côté Enedis rejette ces affirmations et fournit ses explications. "Les compteurs installés il y a 60 ans sont usés et parfois ils peuvent sous-facturer les clients. Avec la pose des compteurs Linky on a la possibilité de s’en rendre compte ", déclare Enedis. Au sujet des données personnelles, "Nous sommes incapable de savoir ce que font les utilisateurs, et de plus ces données sont protégés et leur utilisation ne peut se faire qu’avec l’ accord des abonnés".

 

 En dépit de cette opposition , la pose de compteurs se poursuit à un rythme de 30.000 par jour. A ce jour 13,2 millions de compteurs connectés ont été installés dans 7000 communes. Il en reste 22 millions à poser jusqu’en 2021. Les usagers qui se seront opposés au passage du technicien venu changer leur compteur pourraient se voir  facturer des frais importants pour le déplacement des agents venus, spécialement relever leur consommation électrique .

 

 Parmi les inconvénients imputés au compteur Linky  il y a les déboires de cet habitant près de Dinan, dans les Côtes-d'Armor dont le  compteur a été remplacé en avril 2017. Récemment sa facture de régularisation est montée à  4500 € ! En épluchant tous ses relevés de consommation, il a fait une étonnante découverte. En février, la facture de ce Breton a été multipliée par près de... 10 par rapport à l'année précédente à la même période ! Pourtant, il l'affirme : il n'a pas changé d’un pouce ses habitudes de consommation , quand il a compris qu’il y avait un problème , il a demandé à EDF de bloquer les prélèvements ; la réponse qui devait arriver sous 15 jours, n'est jamais venue. Une trentaine d'appels plus tard, la situation n'a toujours pas évolué, dit-il.

 

 "On ne sait plus quoi faire. À chaque appel, on tombe sur une plateforme téléphonique où un conseiller nous dit qu’il va transmettre la réclamation", déclare-t-il, Il est aujourd'hui en attente d'une réponse du médiateur d'EDF qui a été saisi. Ce cas serait loin d'être isolé, selon le collectif Jeconservemoncompteur, farouchement opposé à Linky. EDF assure de son côté qu'il s'agit bien d'un cas isolé. "Au final, le client ne payera que ce qu'il a consommé", assure l'entreprise. Rappelons que Linky est censé alerter l'utilisateur sur sa consommation électriques et que le fournisseur peut avoir accès aux consommations instantanées, un argument justement mis en avant pour adapter les tarifs et contacter l'usager en cas de surconsommation... Ce qui n'a visiblement pas été le cas ici.

 

  Et alors que Linky devait permettre plus de transparence avec les clients, l'opacité règne lorsqu'il s'agit de définir clairement la consommation, et encore faut-il que les valeurs soient exactes... Les associations de défense de consommateurs alertent ainsi sur les éventuelles hausses de factures suite à l'installation de ces nouveaux compteurs. Mais sans recul suffisant, il est difficile de déterminer si les compteurs Linky posent plus de problèmes que les anciens compteurs dont certains datent de plus de 50 ans.

 

 En Charente-Maritime, des locataires d’un appartement à Rochefort se plaignent d’odeurs de plastique brûlé en cas de forte consommation d'électricité. Ils l'attribuent à Linky, mais un technicien qui s'est rendu sur place dit n'avoir rien senti et réfute tout lien avec le compteur connecté. D’autres victimes d'incendies dans la région ont mis en cause le compteur, sans qu'aucun lien puisse être établi par Enedis. A Montauban des habitants disent avoir "vu des étincelles sortir du compteur" avant un incendie, mais Enedis assure qu'il est "difficile d'identifier la cause" et que cela peut être dû un simple "problème de connexion", indépendant du type de compteur installé.

En attendant, en Ariège, "le barricadeur" de Linky, Gérard Yon, après un passage au Tribunal attend son jugement qui interviendra le 9 novembre.

 

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 L’application Solen qui mesure l’ensoleillement de nos logements

 

Une start-up parisienne, Solen, a développé une appli qui pourrait révolutionner le marché immobilier de la vente et de la location.


 Qui n’a jamais renoncé à l’achat d’un appartement jugé trop sombre ou, au contraire, craqué pour un logement baigné de lumière ? A partir de ce constat  Clément Henry,  a lancé en 2016 une start-up, Solen (« soleil », en suédois), qui permet, via une application mobile, de mesurer l’ensoleillement des appartements destinés à la location ou à la vente.

 

 Sa petite entreprise,  compte aujourd’hui une quinzaine de salariés âgés en moyenne de 30 ans, et a réussi en l’espace de quelques mois à réaliser une levée de fonds d’un million d’euros. Solen, compte se lancer aux Etats-Unis, en Angleterre, en Allemagne et en Espagne, Autre facteur prometteur , Solen est en partenariat avec le réseau immobilier Foncia et Groupama Immobilier.

Clément Henry a eu l’idée de Solen sur les bancs de HEC. « Au départ, explique le jeune ingénieur, l’idée était de noter les terrasses parisiennes où le soleil brillait le plus. Très vite, nous avions réussi à créer en ligne une communauté d’étudiants qui prenaient en photo les endroits où ils allaient boire des verres », raconte-t-il.

 

 L’algorithme de Solen permet de mesurer à la fois le taux d’ensoleillement et de luminosité d’un appartement peu à n’importe quel le jour de l’année et à n’importe quelle heure. La luminosité est l’un des trois principaux critères dans l’achat d’un logement , l’intérêt de l’application est loin d’être négligeable  pour les  acquéreurs d’un logement.

 

Concernant le particulier , celui-ci ne pourra avec une simple photo prise lors de la visite du bien avec son téléphone portable, que retracer la courbe du soleil. Seules les agences immobilières abonnées à Solen, pour 100 € par mois, disposeront de l’ensemble des données.

 

l'application solen

 

  Ainsi dans  leurs petites annonces immobilières elle pourront apporter un certificat de luminosité et d’ensoleillement. « L’offre complète ne s’adresse qu’aux professionnels », confirme Clément Henry. Un nouvel outil qui « répond à une attente forte », affirme Arnaud Viallaneix, directeur marketing de Foncia.

Solen pourrait d’ici quelques semaines décrocher le label du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), et pourrait devenir , un indicateur de référence comme les diagnostics immobiliers rendu obligatoires pour vendre un bien immobilier.

 

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A partir de trois étages, l’ascenseur devient  obligatoire dans les logements neufs.

 


Entrée d'immeuble avec ascenseur

 

Jusqu’à présent l’ obligation ne concernait que les logements neufs de plus de quatre étages mais un décret modifiant cette partie du Code de la construction, sera prochainement publié.

  

  Cette nouvelle va réjouir les personnes handicapées à mobilité réduite. En effet le gouvernement vient de mettre en préparation un décret qui va rendre obligatoire l’installation d’un ascenseur dans les immeubles d’habitation neufs à partir de trois étages ou plus, pour un seuil de  quatre étages actuellement . Selon la secrétaire d’État en charge du Handicap, Sophie Cluzel : ce texte, viendra modifier  le Code de la construction  et va parmettre de doubler le nombre de logements neufs supplémentaires réellement accessibles .l

 

 Le projet de loi Elan, adopté début juin en première lecture à l’Assemblée nationale, avait suscité ces dernières semaines de vives protestations des associations de personnes handicapées. Ce nouveau textes de lois réduit à 10 % , la proportion de logements qui doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite dans les constructions neuves contre 100 % aujourdh’ui . En contrepartie le gouvernement a  décidé  que  tous les logements neufs devront être «évolutifs», c’est-à-dire adaptables à la perte d’autonomie, à moindre coût. Pour le gouvernement et les députés qui défendent la mesure, il s’agit au contraire d’une «grande avancée» , car la loi de 2005 imposant que les logements neufs soient tous accessibles est jugée coûteuse et peu efficace.

 

  «Il faut permettre aux individus de voir leur logement évoluer en fonction de leur besoin», explique Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires. Les 90% de logements neufs qui ne seront pas «100% accessibles» seront «100% évolutifs». Il s’agira de déplacer des cloisons et de séparer des pièces avec des murs fins qui ne sont pas porteurs. «Ces travaux pourront être faits très facilement, à moindre coût et ne seront pas à la charge des personnes handicapées pour les logements sociaux parce que ce sera aux frais du bailleur», affirme Sophie Cluzel. Le président de la Fédération française du bâtiment confirme à moitié. «Ces travaux ne sont pas compliqués mais coûtent quand même entre 2% et 5% du prix moyen du logement

 

 La Fnath (association des accidentés de la vie) considère cette dernière mesure positive , en effet  les associations la réclamaient depuis longtemps et celle ci avait été rejetée lors du débat sur le projet de loi logement à l’Assemblée. Pour autant, «cette annonce ne pourra à elle seule réduire la colère des personnes handicapées contre l’article 18 du projet de loi Elan, qui conduit à mettre en place un quota fixé à 10% de logements accessibles», a ajouté la Fnath dans un communiqué.

 

 

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Roubaix: Les maisons à un euro sont (très) loin de coûter un euro.

 

 

IMMOBILIER Une association dénonce une « publicité mensongère » de la part de la mairie de Roubaix pour son opération « Maisons à un euro avec travaux »…

 

 Plus de 70 dossiers ont été déposés pour bénéficier de l’une des 17 maisons à 1 euro.Cette opération  est dénoncée par une association en raison des frais de notaires appliqués.

 

Des maisons  vendues au minimum à 5.001 euros.

 Un travail a été réalisé par l’association avec l’aide d’un juriste en droit des contrats, d’un notaire et d’un assureur.  De cette étude il apparait trois points posant problème. D’abord il a été abordé la question des frais de notaire  selon le président de l’association David Guilbert :  « Ils sont onéreux : entre 5.000 et 8.000 euros alors qu’il s’agit d’une transaction  à un euro. » .

 

  L’opération avait été lancée, le 21 mars dernier par l’ouverture des candidatures pour tenter d’acquérir  l’une des 17 maisons mises en vente. Pour l’association roubaisienne il s’agit de « Publicité mensongère » d’un « coup de com ». Tels sont les termes employés par David Guilbert, qui dénonce le dispositif « Maisons à un euro avec travaux », lancée par la mairie de Roubaix .  

 

  Le maître d’œuvre de l’opération , La fabrique des quartiers  essaie de défendre tant bien que mal le projet et cela reste quand même un succès  pour la mairie de Roubaix, puisque La Fabrique des quartiers a reçu 74 dossiers.

 

« Les frais de notaire ont été calculés sur la base d’une valeur estimée par le service des Domaines, et non sur le prix de vente d’un euro », explique La fabrique des quartiers. « Dans ce cas, la maison n’est pas vendue un euro, mais à minima à 5.001 euros ».

 

Un autre problème soulevé pour prétendre aux subventions de type Anah ,   vient de l’obligation de faire appel à un architecte pour assurer la maîtrise d’œuvre du chantier afin de pouvoir  réaliser les travaux dans les règles de l’art . Une contrainte qui fait grimper la note « de 6 % du montant total des travaux hors taxes », déplore l’association.

 

 

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 Les tarifs réglementés du gaz et de l'électricité ne sont pas une protection pour  le consommateur.

 

L'énergie du  marché français est pour l’instant encore aux mains des opérateurs historiques mais  avec l'arrivée des nouveaux entrants  on assiste a une bousculade.  Eni, le 2ème  fournisseur en  gaz et présent également pour la  fourniture d'électricité a lancé via l'Ifop une enquête auprès des consommateurs.

 

 Selon l'enquête menée pour Eni* 67% des personnes interrogées recherchent un prix bloqué dans la durée. Ce qui en fait  surtout le premier critère de choix de motivation à changer d’opérateur.

Dès sa présence sur le marché Français de l’énergie en 2012 , Eni s'est positionné comme un fournisseur de solutions énergétiques sur tous les segments de clientèle.

 

 Avec ses offres à prix fixe pluriannuelles, il a bousculé le marché pour devenir le deuxième opérateur en gaz et il a répondu à une demande forte des consommateurs en quête de protection contre les incertitudes tarifaires.

 

 Depuis peu , présent sur le marché de l'électricité , Eni a su attirer plus d'un million de clients résidentiels et professionnels soit 1.000.0000 clients particuliers et 73.000 sites professionnels.

75% de la production totale (particulier et professionnel) du marché est encore détenue par les fournisseurs historiques et plus de 10 ans après la libéralisation, le marché de l'énergie a du mal à s'ouvrir : 82% des clients électricité sont encore chez EDF et 74% chez Engie. De plus, Les résultats de l'étude menée par l'Ifop  pour Eni montrent que les consommateurs ne connaissent pas vraiment le fonctionnement du marché. Ainsi 43% des français ne savent pas si leurs contrats de gaz ou d'électricité sont au tarif réglementé ou en offre de marché. Et si 60% d'entre eux se disent intéressés par la fin des TRV, ils sont également 63% à estimer que 2023 est un horizon trop lointain.

 

  La fin programmée des tarifs réglementés pour les marchés du gaz et de l'électricité à destination des particuliers serait une réelle possibilité d’ouverture des marchés . Mais si la suppression à venir des tarifs réglementés est un point qui va dans le bon sens , la sortie de cette règlementation prévue dans  6 ans semble beaucoup trop long pour bénéficier au consommateur.

 

 Convaincu que la conquête de nouveaux clients passe par une personnalisation de plus en plus poussée répondant aux besoins des clients, Eni réaffirme les deux piliers de sa stratégie : préserver le pouvoir d'achat des consommateurs à travers des offres de gaz et d'électricité à prix bloqués sur plusieurs années, accompagnées de services et solutions énergétiques pour optimiser la consommation d'énergie et sécuriser le bon fonctionnement des équipements de la maison.

 

 « Si les autorités souhaitent que la fin des tarifs réglementés du gaz et de l'électricité pour les particuliers soit une réussite au bénéfice des consommateurs, il faudra alors que le délai de la phase de transition visant à la suppression des TRV se fasse dans un délai rapide, moins de 3 ans, et qu'elle soit accompagnée d'une communication institutionnelle ambitieuse... »

 

Total rachète Direct Energie

Le groupe Total a acheté le premier fournisseur d'énergie alternatif en France pour 1,4 milliard d'euros  et va atteindre le nombre de  4 millions de clients dans le secteur.

Un accord aurait été trouvé avec les principaux actionnaires de Direct Energie producteur et fournisseur alternatif d'électricité et de gaz français , Total va ainsi obtenir 74% du groupe  pour 1,4 milliard d'euros.

Lancé en 2003  , Direct Energie est devenu le troisième distributeur d'électricité en France et la quatrième entreprise dans le secteur du gaz. Total, qui possède déjà depuis 2016 le belge Lampiris , s'est lancé à son tour sur le marché des particuliers en dénommant son offre "Total Spring". Avec les 2,6 millions de clients supplémentaires de Direct Energie, le groupe devrait passer la barre des 4 millions de clients et dit viser "plus de 6 millions de clients en France".

 

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Propriétaires, c’est le moment d’effectuer des travaux dans le logement que vous louez !

 

Pour les particuliers qui mettent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. Lorsque ces travaux sont supérieurs au montant des loyers, la différence constitue un déficit foncier imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

  entreprendre des travaux déductibles fiscalement

 

 De quoi réaliser une belle économie d’impôt sur le revenu… Sauf qu’avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’auront a priori pas intérêt à engager des charges déductibles, puisque cela ne leur apportera aucun avantage particulier. Les travaux réalisés en 2018 seront déductibles en totalité en 2018, puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019.

 

 Pour éviter que les contribuables ne reportent leurs travaux non « urgents » en 2019, un dispositif particulier de déduction est prévu pour cette année et l’année prochaine. Pour le calcul de leurs revenus fonciers de 2018, les contribuables pourront déduire comme chaque année l’intégralité des travaux réalisés en 2018. En revanche, le montant des travaux qu’ils pourront déduire en 2019 sera égal à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019.

 

 Les travaux réalisés en 2018 seront donc déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019. Par exemple, un contribuable qui effectue 40 000 euros de travaux en 2018 pourra à nouveau déduire 20 000 euros en 2019. Soit 60 000 euros en tout alors qu’il n’a dépensé que 40 000 euros !

 

  Pour que cet effet de levier joue à plein, il faut que le coût des travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment où jamais pour ceux qui souhaitent faire de « gros » travaux ou réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation. Ils pourront déduire plus que ce qu’ils ont dépensé.

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Qui peut échapper à la taxe sur les résidences secondaires?

 

Paris by night



Pour freiner les locations touristiques via le site Airbnb, certaines villes font grimper la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires.

 

 Depuis 2015, certaines communes peuvent appliquer une majoration de taxe d'habitation  aux résidences secondaires .  Les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme résidence principale sont concernés . Cette surtaxe a été instituée pour faire en sorte que les logements existants soient "prioritairement consacrés à l'habitation principale" dans les zones tendues , dans le but de pousser les propriétaires de ces résidences secondaires à vendre leurs logements ou de les louer comme résidence principale. 

 

 Près de 1200 communes,  ont le droit de pratiquer cette majoration. Il s'agit de villes en zones "tendues", où l'offre de logements est bien inférieure à la demande. (On peut les retrouver grâce à ce simulateur officiel). 

 

 La décision de créer une surtaxe d'habitation ou d'en modifier le taux doit être prise par le conseil municipal. Pour la taxe d'habitation 2019, le vote doit avoir lieu avant octobre 2018.  Les propriétaires d'une résidence secondaire à Bordeaux pourraient subir, en 2019, une forte hausse de leur taxe d’habitation ; le maire de la ville, Alain Juppé, s'apprête à soumettre cette augmentation au conseil municipal. 

 

 Le taux de surtaxe sur  la part de la taxe d'habitation revenant à la commune était au départ le même soit 20%, mais depuis 2017, il peut varier de 5 à 60%. À Bordeaux, il est ainsi question de faire grimper la surtaxe de

Les énergies renouvelables bientôt moins chères que les énergies polluantes.

  l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.


 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

 

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

 

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 

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Quand Trump rejette l’accord sur le climat , la Californie atteint un record de 67 % d’énergie renouvelable.

 

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

 

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

 

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

 

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

 

 

Destruction de centrale à charbon en Chine

 

  Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.


L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.


Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .


Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

 

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 Plan de lutte contre les passoires énergétiques .

 

 

Collectif


 

Le collectif « Rénovons ! », porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .


Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

 

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

 

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

 

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

 

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

 

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

 

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

 

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 L'énergie éolienne produit désormais plus que le charbon en Europe

 


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La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.


En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

 

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

 

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

 

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

Il est possible de renégocier tous les ans son assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

 

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

 

   Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

 

  Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

 

    Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

 

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

 

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

 

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Une nouvelle envolée des prix de l’ immobilier est à craindre.

 

 

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.


Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

 

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

 

 Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

 

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 

Acheter un bien immobilier pour le louer, le bon placement.

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L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.


La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

 

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

 

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

 

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

 

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

 

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

 

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

 

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Modul métal habitat : les maisons individuelles en acier

les maisons individuelles en acier

 

  Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

 

 Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 

  Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

 

 Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

 

 Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Rénovation appartement

 

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.


Conditions de location d’un meublé.


En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four traditionnel ou four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement et des luminaires ;
  • du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

  • Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
  • Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

 

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

 

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

 

Avantages de louer un logement meublé.

  • Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
  • Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

 

 

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 Loyers encadrés à Paris et à Lille : décision annulée

 

 

Encadrement des loyers annulation du conseil d'état

 

 

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

 

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

 

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

 

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

 

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

 

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

 

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

 

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Lille :  début difficile pour l’encadrement des loyers

 

Encadrement des loyers à Lille 01-02-2017

 

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

 

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

 

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

 

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

 

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

 

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

 

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

 

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. () Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris


L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

 

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .


L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

 

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  Avec l’OSF , Lille va proposer des logements jusqu’à 25 % sous le prix du marché


La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

 

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

 

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

 

A qui s’adresse la mesure ?

 

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

 

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

LES SUBVENTION ANAH

Subventions de l'Anah

  Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

 

 Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

 

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

 

 Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

 

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :


 Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

 

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

 

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

 

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

 

 

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Logement: en 30 ans les Français ont gagné 9 mètres carrés

 

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Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

 

Très fortes augmentations de loyer en trente ans


Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

 

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »


Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

 

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

 

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

 

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

 

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